土地動(dòng)遷補(bǔ)償辦法

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土地動(dòng)遷補(bǔ)償辦法范文第1篇

一、對(duì)城市動(dòng)遷中存在問題的思考

在舊城區(qū)改造過程中，城市拆遷過程是最艱難、也是存在爭議最多的階段?！皷|八塊”拆遷只是城市拆遷中的一個(gè)縮影，有的地方拆遷矛盾比這更激烈，有天安門自傷事件，也有汽油自焚身亡事件。發(fā)生這么多激烈的動(dòng)遷矛盾，說明了動(dòng)拆遷本身可能存在一些或大或小的問題，很可能就是這些問題造成了矛盾激化，成為釀成極端事件的原因。

1、在動(dòng)拆遷主體上，既有動(dòng)遷指揮部，又有動(dòng)遷公司，使動(dòng)遷的性質(zhì)趨于模糊。

在很多地方動(dòng)遷時(shí)，既成立了由政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任總指揮、各職能部門參加的動(dòng)遷指揮部，又成立了若干動(dòng)遷公司，到底誰是動(dòng)遷的主體？政府在其中到底扮演什么角色？在其他地方動(dòng)遷中也存在這樣的問題，有的地方的拆遷辦公室，看上去是一個(gè)行使政府權(quán)力的機(jī)構(gòu)，搖身一變馬上又變成為直接的拆遷人，一套班子，兩塊牌子。這種主體上的不確定，使得動(dòng)遷性質(zhì)變得模糊，使拆遷行為是基于公共利益的政府征收還是商業(yè)用途征地也定性不清。這是導(dǎo)致動(dòng)遷矛盾的潛在根源。

2、動(dòng)遷補(bǔ)償范圍的太窄、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，使大部分居民購買不起房屋，從動(dòng)遷中未能獲利。

房屋拆遷是一種復(fù)合行為，房屋拆遷目的是獲取房屋基地（使用權(quán)），房屋拆遷不過是獲取土地的手段。房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)際上應(yīng)涉及兩部分：一是基地使用權(quán)補(bǔ)償；二是房屋及其他附著物的補(bǔ)償。對(duì)于土地使用權(quán)的補(bǔ)償，現(xiàn)行法律沒有規(guī)定，對(duì)于房屋及其他附著物的補(bǔ)償，《房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三章作了規(guī)定。然而對(duì)于房屋拆遷的補(bǔ)償評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也是上世紀(jì)末期制訂的，在房價(jià)已上漲一倍多的情況下，拆遷補(bǔ)償價(jià)與市場價(jià)格相去甚遠(yuǎn)。居民拿到安置款往往買不起房，房屋安置則是遠(yuǎn)離城區(qū)，居民因喪失了在城市的交通、就學(xué)、就業(yè)的種種便利而心懷不滿。

3、在動(dòng)遷進(jìn)入相持階段后，動(dòng)遷公司基本上處于停滯狀態(tài)，存在著等政府裁決的情形。

動(dòng)遷處于膠著狀態(tài)之后，動(dòng)遷公司以居民要價(jià)過高為理由，基本上不肯再與動(dòng)遷居民進(jìn)行商談，即使商談也是純形式意義上的，即安置或補(bǔ)償條件較上一次沒有任何的變化，動(dòng)遷居民只存在簽與不簽的兩種選擇。動(dòng)遷公司基本上等著政府裁決。出現(xiàn)這種情形，其實(shí)也愿不得動(dòng)遷公司，因?yàn)椤冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第15條規(guī)定：“在房屋拆遷公告規(guī)定的或者本條例第十四條第一款規(guī)定的裁決作出的拆遷期限內(nèi)，被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，縣級(jí)以上人民政府可以作出責(zé)令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，由縣級(jí)以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷?！绷⒎ㄉ蠈⒉疬w行為作為政府行為，認(rèn)為一旦發(fā)生爭執(zhí)，就應(yīng)強(qiáng)行介入處理。既然立法上賦予了拆遷公司一旦拆遷不順利有政府好靠，那他何必付出更多的金錢與精力與動(dòng)遷居民談判呢？等著政府裁決就行了，“我”坐享利潤，而矛盾卻轉(zhuǎn)嫁給了政府，有這等好事，只有傻瓜才會(huì)不用。正是因?yàn)閺?qiáng)制拆遷的立等可取，才使交易雙方徹底失去平等的妥協(xié)動(dòng)機(jī)和博弈能力。

4、動(dòng)遷矛盾激化后，政府立即處于前臺(tái)，動(dòng)遷公司卻轉(zhuǎn)到幕后。

到動(dòng)遷后期，被動(dòng)遷居民多次大規(guī)模地到市里、北京上訪，矛盾處于激化狀態(tài)。在處理矛盾過程中，區(qū)政府、街道處在了處理矛盾的第一線，為了接回、控制上訪人員動(dòng)用了大量干部以及物力、財(cái)力，動(dòng)遷公司雖然也參與進(jìn)來但好像處于次要的位置。其他地方的動(dòng)遷矛盾也出現(xiàn)同樣的局面，一旦矛盾激化，出來收拾局面就是政府了。當(dāng)事人就安置補(bǔ)償產(chǎn)生的爭議本來屬于民事主體之間的民事權(quán)益糾紛，卻轉(zhuǎn)化成居民與政府的較力。產(chǎn)生這種問題，一方面是因?yàn)槲覀兊闹贫劝才胖?，由行政機(jī)關(guān)通過其征用、收回使用權(quán)、頒發(fā)拆遷許可證等公權(quán)力行為將土地（使用權(quán)）從現(xiàn)在的使用權(quán)人移轉(zhuǎn)至要獲取使用權(quán)的私人一方，而無需和現(xiàn)使用權(quán)人協(xié)商，使民事交易過程的土地使用權(quán)取得過程變成了一個(gè)行政過程；另一方面也因?yàn)閷儆谡幚淼氖录贫劝才攀刮覀兏P(guān)注行為本身而不是它的原因。

5、在動(dòng)遷矛盾中，居民提出的問題并未能給予令人信服的解釋，導(dǎo)致居民的持續(xù)不滿。

在動(dòng)遷矛盾處理時(shí)，居民提出很多問題：公民私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)問題，土地使用權(quán)的補(bǔ)償問題，拆遷的司法裁決問題，政府文件的公開問題，強(qiáng)制拆遷的合法性問題，等等?？梢哉f，這些問題都是非常尖銳的問題，目前立法上也沒有解決這些問題，動(dòng)遷工作人員也不是法學(xué)家其法律素養(yǎng)也達(dá)不到解釋這些問題的水平，但對(duì)居民的這些問題以法律沒有規(guī)定來搪塞或者認(rèn)為是無理要求而置之不理，顯然并沒有解決問題，導(dǎo)致了居民的普遍的不滿情緒，從而給動(dòng)遷帶來更大的阻力。

6、強(qiáng)制拆遷前后，居民選擇大規(guī)模上訪，而不是求助于司法救濟(jì)。

在動(dòng)遷后期持續(xù)的一年多的時(shí)間里，居民認(rèn)為自己的利益受損，選擇的不是司法救濟(jì)的途徑，而是大規(guī)模的上訪。在其他城市的動(dòng)遷中，甚至發(fā)生自焚、與動(dòng)遷人員同歸于盡等極端的矛盾。我們說，司法是社會(huì)矛盾的最后一道防線，為什么居民直接越過這道防線，而是尋求不達(dá)目的誓不罷休的上訪呢？實(shí)際上，對(duì)其他民事糾紛，居民基本上還是以司法救濟(jì)為最終手段的。一般說來，每一個(gè)動(dòng)遷居民人還是一個(gè)理性人，他作這樣的選擇，不得不令我們反思：司法救濟(jì)途徑是不是出現(xiàn)了問題？實(shí)事求是得來說，確是如此。一方面，動(dòng)遷成為政府行為后，從民事糾紛轉(zhuǎn)化行政糾紛，意味著居民不滿動(dòng)遷補(bǔ)償安置如果要尋求司法救濟(jì)，就要告政府，而法院又受制于政府，使老百姓不敢相信法院。事實(shí)上，對(duì)于涉及動(dòng)拆遷的糾紛，法院要么不受理，要么也是判居民敗訴為多；另一方面目前我國行政訴訟法本身也決定了居民不可能從法院得到他想要的結(jié)果。公民的目的無非得到在他看更為合理的補(bǔ)償（實(shí)際上就是更多一些），然而法院審理行政案件只能機(jī)械地對(duì)具體行政行為是否合法進(jìn)行審查，而對(duì)具體行政行為是否適當(dāng)則基本不予審查，即使法院認(rèn)為拆遷行政裁決或行政強(qiáng)制不合法（包括程序上違法）也只作出撤銷的判決，補(bǔ)償安置爭議仍需回到作出裁決的原行政機(jī)關(guān)處理，公民即使勝訴即得不到他想要的結(jié)果。

7、對(duì)動(dòng)遷居民的持續(xù)上訪，不能拿出有效的措施。

通過強(qiáng)制拆遷，“八塊”一期在持續(xù)兩年多后終于完成了動(dòng)遷，但是由于有36戶居實(shí)行了強(qiáng)制拆遷，持續(xù)的上訪卻沒有結(jié)束。這些被強(qiáng)遷的居民以及其他地塊的被強(qiáng)遷的居民經(jīng)常性地到市里上訪，有時(shí)一天去幾次，重大節(jié)日或政治活動(dòng)前后他們還群體到北京上訪。對(duì)于這種的上訪要持續(xù)多長時(shí)間，還不得而知。而解決上訪問題成為了區(qū)政府、街道的政治任務(wù)，一旦上訪就必須派人領(lǐng)回，這在花費(fèi)著政府的巨大的人力、物力、財(cái)力。這還在其次，最主要的是領(lǐng)回上訪人員后，找不到有效的辦法來解決他們的問題。本來他們的利益相對(duì)方是動(dòng)遷公司，現(xiàn)在由于政府裁決，動(dòng)遷公司則在法律上完成了他的安置義務(wù)，可以說上訪已與動(dòng)遷公司沒關(guān)系了（動(dòng)遷公司可能也這樣認(rèn)為的），變成了上訪人與政府的博弈了。在這場博弈中，政府無論是妥協(xié)還是強(qiáng)硬都處于兩難的境地。

二、對(duì)城市動(dòng)遷的法理分析與建議

為什么城市拆遷中存在如此多的問題、如此激烈的矛盾？看來有必要對(duì)舊區(qū)改造引發(fā)的城市拆遷的矛盾作了詳細(xì)的法理分析，或許這也能為我們提供解決問題的某種視角。我們說“舊區(qū)改造”一詞，實(shí)際上包括了兩個(gè)步驟，第一步是通過動(dòng)拆遷取得土地，第二步則是在土地建造新建筑。由于建造新建筑行為引起的矛盾并不是很激烈，并且法律關(guān)系上也沒有引起很大的爭議，所以不在本文討論之列。本文主要是對(duì)舊區(qū)改造中城市拆遷行為進(jìn)行法理分析。

1、城市動(dòng)遷的性質(zhì)的分析。

從城市動(dòng)遷來看，城市動(dòng)拆遷是一個(gè)復(fù)合行為，首先要取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，然后再取得房屋拆遷許可證，方可拆遷房屋，取得相關(guān)土地。從這一行為的過程即可看出，動(dòng)拆遷的目的不是征收房屋，而是征用土地，只不過為了獲得土地使用權(quán)需要拆除土地上的房屋及其他附著物。拆房只是手段，征地才是目的。就目前的動(dòng)拆遷而言，其實(shí)包括性質(zhì)不同的兩個(gè)層面：一是為公共利益的需要征收土地使用權(quán)，即屬于公用征收；二是為商業(yè)用途而取得私人土地使用權(quán)，其實(shí)這應(yīng)是民事交易過程。很顯然，這兩種行為的拆遷性質(zhì)完全不同，第一種公用征收拆遷，作為私人必須服從公共利益，然而將私人的不動(dòng)產(chǎn)收作公用的公權(quán)力行為給私人造成了特別犧牲，政府當(dāng)然應(yīng)予以補(bǔ)償。第二種商業(yè)用途拆遷，從本質(zhì)上講為私人目的而移轉(zhuǎn)土地使用權(quán)仍然是一種民事行為。雖然國家對(duì)土地享有所有權(quán)，然而現(xiàn)使用權(quán)人已通過某種對(duì)價(jià)獲得了使用權(quán)，土地所有權(quán)人有義務(wù)尊重使用權(quán)人的權(quán)利。當(dāng)取得土地的目的是為了純粹的商業(yè)目的時(shí)，使用權(quán)出讓的決定權(quán)應(yīng)屬于現(xiàn)使用權(quán)人，而非行政機(jī)關(guān)。

對(duì)于何者是公共利益？對(duì)城市拆遷來說如何劃分公共用途和私人用途？舊區(qū)改造算不算公共利益？在相當(dāng)一部分情況下，很難對(duì)此進(jìn)行界定。即使在西方國家，公共用途和私人用途也經(jīng)常被混淆在一起。例如，政府征用的土地是用于的公共住宅計(jì)劃、社區(qū)重新開發(fā)等，這必然伴隨著實(shí)質(zhì)上的私人利益、商業(yè)開發(fā)與商業(yè)投資，但通常仍被視為公共用途。但不管如何，其土地征用的用途還是限于慈善事業(yè)、教育、科學(xué)用地等公益事業(yè)。所以，必須對(duì)公權(quán)力取得土地的用途進(jìn)行嚴(yán)格限定，政府不得為純粹商業(yè)目的動(dòng)用公權(quán)力取得土地。舊區(qū)改造是不是為了公共利益？這要作一個(gè)具體的分析。對(duì)于危棚簡屋的改造應(yīng)屬于公共利益的范疇，這里有幾點(diǎn)理由：第一，居住在危棚簡屋中人存在著人身安全的危險(xiǎn)，在現(xiàn)代社會(huì)意識(shí)而言，保障人身安全屬于公共利益，無論是一個(gè)人，還是一群人；第二，保障人身安全是現(xiàn)代政府的重要職能之一，政府應(yīng)該采取合適的辦法來保障人身安全；第三，解決居住在危棚簡屋中人的安全問題，最根本最徹底最有效辦法是舊區(qū)改造進(jìn)行拆遷，綜合平衡再找不比這更好的辦法；第四，實(shí)現(xiàn)居者有其屋，盡可能改善居民的生活條件，是現(xiàn)代政府的社會(huì)職能，這一目的也可以列為公共利益；第五，實(shí)行舊區(qū)改造在結(jié)果能夠?qū)崿F(xiàn)以上公共目的，亦即居民解決居住危險(xiǎn)和居住困難問題；第六，被動(dòng)遷居民利益損害（包括直接利益和間接利益以及可期待利益等）不應(yīng)超過政府所要實(shí)現(xiàn)的公共利益，具體到舊區(qū)改造則至少是不超過其通過舊區(qū)改造獲得的利益。同時(shí)，我們還可用民主程序來防止公權(quán)力濫用公共利益原則，比如房屋拆遷是地方性的問題，可以通過健全的公眾參與機(jī)制，把權(quán)力交給地方的人民，如果人民認(rèn)為自己所在社區(qū)應(yīng)該進(jìn)行舊區(qū)改造那么就改造，如果反對(duì)就不改造。實(shí)際上，我們已在某種程度上采用這種民主機(jī)制，如石門二路街道福田村，由于居民寫信反對(duì)拆遷則在55號(hào)地塊動(dòng)遷時(shí)予以保留（當(dāng)然，寫信還不是真正的民主程序，但至少是民意的反映）。在舊區(qū)改造時(shí)引進(jìn)商業(yè)操作，那只是手段問題，不能改變公共利益的性質(zhì)。

但如果舊區(qū)改造的目的或者結(jié)果是為了商品房開發(fā)或其他商業(yè)用途（即私利），則不屬于公共利益，不能采用公用征收的拆遷方式，只能采取市場經(jīng)濟(jì)的辦法，按照民事交易的方式去操作。

2、城市動(dòng)拆遷合法性的獲取。

上面我們?cè)诜治鰟?dòng)遷性質(zhì)時(shí)，實(shí)際已部分論及了動(dòng)拆遷合法性獲取問題，現(xiàn)在再作一個(gè)較詳細(xì)的分析。由于動(dòng)遷性質(zhì)的不同，其合法性獲取的方式也不相同。

對(duì)于公用征收拆遷，至少要經(jīng)過這樣幾道程序：第一，需要用地的單位（公益性的）向政府主管部門提出申請(qǐng)，申請(qǐng)要論證其項(xiàng)目為什么屬于公益性、公益目的、為公益目的為什么選擇這個(gè)地塊而不是別的地塊、損害哪些居民或企業(yè)、單位的哪些利益、如何進(jìn)行補(bǔ)償?shù)葐栴}；第二，政府主管部門接受申請(qǐng)后，初步認(rèn)為可行，則征求受損居民和企業(yè)的意見，召開聽證會(huì)；第三，政府主管部門在匯總各方意見的基礎(chǔ)上，報(bào)請(qǐng)政府首長（縣長、區(qū)長、市長、省長等）做出決定，決定分兩種情況，即批準(zhǔn)申請(qǐng)和不批準(zhǔn)申請(qǐng)，決定要送達(dá)有關(guān)當(dāng)事人并予以公布；第四，利害關(guān)系人及相關(guān)團(tuán)體如果不服政府決定，可以提起行政訴訟，尋求司法救濟(jì)，由法院做出最后裁決，法院的終審判決是最后的決定，所有機(jī)關(guān)和人員都要無條件服從。

對(duì)于商業(yè)用途拆遷，主要是拆遷人與被拆遷人之間的民事關(guān)系，從法理上來說，拆遷人能否獲得拆遷權(quán)取決于被拆遷人是否同意。但當(dāng)個(gè)別人所有權(quán)的絕對(duì)行使，影響到其他人利益時(shí)，就應(yīng)受到限制。所以，決定動(dòng)遷與否就應(yīng)引入民主程序。

3、城市動(dòng)遷操作路徑的分析。

根據(jù)城市動(dòng)拆遷是公共利益還是商業(yè)利益的不同性質(zhì)，我們也按照對(duì)比的方式對(duì)動(dòng)拆遷的操作路徑進(jìn)行分析。

（1）動(dòng)遷主體。對(duì)于為公共利益而進(jìn)行的公用征收性質(zhì)的動(dòng)遷，顯然，動(dòng)遷主體是政府，動(dòng)拆遷屬于行政行為，動(dòng)拆遷合同屬于行政合同，一方主體是政府，另一方為被動(dòng)遷居民或企業(yè)。當(dāng)然政府可以授權(quán)有關(guān)組織進(jìn)行，但其權(quán)利、義務(wù)都要?dú)w結(jié)于政府。對(duì)于商業(yè)性質(zhì)的動(dòng)遷，動(dòng)遷主體是企業(yè)，動(dòng)遷屬于民事行為，動(dòng)遷合同也屬于民事合同。

（2）補(bǔ)償原則和范圍。這里仍然要區(qū)分兩種性質(zhì)的動(dòng)遷，對(duì)于商業(yè)用途的動(dòng)拆遷，屬于市場交易行為，作為企業(yè)一方要獲得土地使用權(quán)，當(dāng)然要付出對(duì)價(jià)，對(duì)價(jià)的范圍應(yīng)由雙方協(xié)商決定，但至少要包括被動(dòng)遷人土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)、被拆遷房屋的對(duì)價(jià)以及可期待利益的對(duì)價(jià)（主要是對(duì)企業(yè)或個(gè)體戶來說的）。這里適用的原則是市場經(jīng)濟(jì)的對(duì)等、有償原則。

對(duì)于公用征收動(dòng)拆遷，適用的是補(bǔ)償原則，屬行政補(bǔ)償?shù)姆秶?。我國《憲法》?0條第3款：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！边@是補(bǔ)償原則的憲法依據(jù)。如前所述，房屋動(dòng)拆遷是一種復(fù)合行為，一是拆除房屋，二獲取房屋基地（使用權(quán)），房屋拆遷不過是獲取土地的手段。房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)際上涉及兩部分：一是基地使用權(quán)補(bǔ)償，這是房屋拆遷補(bǔ)償?shù)母?；二是房屋及其他附著物的補(bǔ)償。對(duì)危棚簡屋的舊區(qū)改造目的而進(jìn)行公用征收行為，還要遵循行政給付（救助）原則，即如果被拆遷人非常貧困，給予被拆遷人的補(bǔ)償還要多于被拆遷人的損失的利益，因改造的目的是基于保障該地區(qū)居民的居住安全和改善居住條件，否則就不能取得動(dòng)遷公益性的合法性。

4、對(duì)強(qiáng)制拆遷以及裁決主體的分析。

在城市動(dòng)拆遷中，拆遷人與被拆遷人達(dá)成協(xié)議，正常進(jìn)行拆遷一般沒什么問題。關(guān)鍵是如果被拆遷人拒絕拆遷或者始終不接受動(dòng)遷條件，如何處理是動(dòng)拆遷中的一個(gè)核心問題。就目前實(shí)際操作而言，是由拆遷人提請(qǐng)政府主管部門進(jìn)行行政裁決，最后進(jìn)行強(qiáng)制拆遷。然而正是由于強(qiáng)制拆遷，誘發(fā)了許多惡性案件以及大規(guī)模進(jìn)京上訪，也使許多學(xué)者對(duì)房屋拆遷產(chǎn)生責(zé)難。在此，我們從法理上對(duì)強(qiáng)制拆遷進(jìn)行分析，這里仍然要區(qū)分公用征收動(dòng)遷和商業(yè)用途動(dòng)遷。商業(yè)用途拆遷是民事行為，拆遷合同是民事合同，要遵守契約自由原則，在此不作詳細(xì)討論。我們重點(diǎn)對(duì)公用征收動(dòng)遷的強(qiáng)制拆遷依據(jù)進(jìn)行分析。

根據(jù)前面的分析，公用征收動(dòng)遷是基于公共利益，由政府與被動(dòng)遷居民/企業(yè)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議而進(jìn)行的行政行為。這一協(xié)議屬于行政合同，因?yàn)槠湫姓?，在這種合同里，相對(duì)人的締約自由權(quán)受到限制，即相對(duì)人不再具有是否締約權(quán)、同誰締約權(quán)，保留的是決定契約內(nèi)容的權(quán)力。因此，在拆遷補(bǔ)償協(xié)議中，被拆遷人不能拒絕簽拆遷協(xié)議，也無權(quán)選擇與政府以外的主體簽拆遷協(xié)議，只有就補(bǔ)償方式（房屋還是貨幣）、補(bǔ)償?shù)亩嗌龠M(jìn)行商談。即使就補(bǔ)償范圍與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而言，政府仍然是占主動(dòng)的，并不是說被拆遷人要價(jià)多少政府就應(yīng)給予多少。反過來，政府制訂補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要合憲、合法、合理。如前所述，補(bǔ)償范圍至少要包括土地使用權(quán)、房屋及其他附著物，甚至包括間接損失和可期待利益，就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而言，對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償要考慮級(jí)差地租、對(duì)房屋補(bǔ)償要依照市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

然而，如果政府給出了上述的合理、公平的補(bǔ)償，個(gè)別被拆遷當(dāng)事人仍然不接受，政府是否可以強(qiáng)制被拆遷人締約，即政府可否進(jìn)行行政裁決？目前實(shí)踐中是由政府進(jìn)行裁決的，但從法理上說，政府不可以進(jìn)行裁決，理由至少有以下幾點(diǎn)：第一，從拆遷補(bǔ)償屬行政合同的性質(zhì)來說，雖然具有行政性，但還是具有合同性，如果政府可以裁決政府自己提出的協(xié)議條款，就連相對(duì)人的決定契約內(nèi)容的權(quán)利也剝奪了，等于全部剝奪了相對(duì)人的締約自由權(quán)，那么拆遷協(xié)議在性質(zhì)上就不再屬于行政合同，與行政處罰幾乎沒有什么差別了，政府行為的合憲性和正義性也就喪失了；第二，從行政裁決的性質(zhì)來說，它屬于行政司法的內(nèi)容，它裁決的糾紛的主體都是民事主體，不能對(duì)一方是政府機(jī)關(guān)的行政行為進(jìn)行裁決，因此行政裁決不能裁決公用征收拆遷補(bǔ)償糾紛；第三，從一般法理原則來說，在目前的拆遷裁決中，政府既是一方當(dāng)事人，又做裁決人，即自己做自己的裁判，是不符合現(xiàn)代法治原則的。

那么，對(duì)這種情況如何解決？參照西方國家處理這類原則的辦法，我們給出的路徑是，由政府向法院提出，由法院判決被拆遷人是否應(yīng)該接受政府提出的補(bǔ)償條件，政府和被拆遷人都可以提出上訴。如果最終法院判決“是”，司法裁定了被拆遷人與政府的拆遷安置協(xié)議，這是一份司法裁決，當(dāng)事人必須予以執(zhí)行。如果被拆遷人不執(zhí)行法院判決，可以強(qiáng)制執(zhí)行，亦即可以進(jìn)行強(qiáng)制拆遷。

三、基層政府在維護(hù)動(dòng)遷穩(wěn)定工作中的思考與建議

在動(dòng)遷中，政府扮演著最重要的角色，既是公權(quán)力的代表，承擔(dān)動(dòng)遷的管理、行政裁決職能；又是國有土地的所有人的代表，是動(dòng)拆遷的一方當(dāng)事人。同時(shí)，在維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定工作政府（包括街道、鎮(zhèn)）又是責(zé)任人，由動(dòng)遷引發(fā)的各種社會(huì)矛盾化解工作主要由政府（包括街鎮(zhèn)）來承擔(dān)，承受了巨大的壓力。

根據(jù)上面的法理分析，如果能夠區(qū)分不同動(dòng)遷性質(zhì)，建立合理的動(dòng)遷法律，給被動(dòng)遷人予以公平補(bǔ)償，確立司法裁決原則，那么動(dòng)遷引發(fā)的矛盾的，將大大減少，從而穩(wěn)定工作的壓力也將大大減輕。然而在目前動(dòng)遷法律未能制定出來，相關(guān)動(dòng)遷行政法規(guī)、規(guī)章不完善，司法仍未能樹立公信力的情況下，政府（包括街鎮(zhèn)）仍然承擔(dān)著維護(hù)動(dòng)遷穩(wěn)定工作的巨大壓力，因此本文擬就有限的范圍內(nèi)，就政府在動(dòng)遷中的角色定位、職能行使以及街、鎮(zhèn)的定位提出一些分析建議，或許能有益于動(dòng)遷矛盾的化解。

1、從構(gòu)建和諧社會(huì)的角度出發(fā)，政府制訂完善的動(dòng)遷政策。

由于我們的動(dòng)遷工作還沒有一部動(dòng)遷法可以依據(jù)，動(dòng)遷主要還是靠政府的政策來執(zhí)行的。所以動(dòng)遷政策的制訂是否公平、合理，是從源頭上預(yù)防動(dòng)遷矛盾產(chǎn)生的關(guān)鍵。動(dòng)遷政府的制訂一定要從構(gòu)建和諧社會(huì)的高度出發(fā)，能夠平衡社會(huì)各方的利益，具體說來就是依據(jù)憲法原則，最大限度地保護(hù)公民的產(chǎn)權(quán)，能夠在合乎法理原則的基礎(chǔ)上制訂補(bǔ)償政策。

2、從嚴(yán)格依法行政的角度出發(fā)，在動(dòng)遷操作中做到公開、公平、公正。

在進(jìn)行動(dòng)遷啟動(dòng)、方案的制定時(shí)，要依法進(jìn)行舉行意義的聽證會(huì)，并探索創(chuàng)立聽證結(jié)果可以訴訟的原則，加上一層司法的過濾和保護(hù)，避免動(dòng)遷的隨意性。在動(dòng)遷過程中，要嚴(yán)格執(zhí)行依法行政原則，依據(jù)法律精神和正義原則來開展工作，不能夠依法對(duì)自己有利時(shí)就依法，無利時(shí)就規(guī)避或曲解法律。同時(shí)，在動(dòng)遷時(shí)，應(yīng)引入獨(dú)立監(jiān)督機(jī)構(gòu)，有效監(jiān)督整個(gè)動(dòng)遷的操作過程，真正做到公開、公平、公正三原則。

3、從政府機(jī)構(gòu)改革的角度出發(fā)，給街道辦事處予以恰當(dāng)?shù)亩ㄎ弧?/p>

從目前社區(qū)管理、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的需要出發(fā)，街道辦事處需要進(jìn)行改革。關(guān)于街道辦事處的改革思路，目前在大致有兩種：一種是把區(qū)級(jí)政府與街道合并成形成一級(jí)政府。合并后仍然可以叫區(qū)級(jí)政府，但實(shí)際執(zhí)行是現(xiàn)在街道的職能加上部分目前區(qū)級(jí)部門的職能，從面積上來說，比目前的區(qū)級(jí)政府轄域要小，比街道轄域要大。這種改革涉及法律的修改，機(jī)構(gòu)的撤并，阻力較大，但目前在有的省市進(jìn)行類似的試驗(yàn)的。再一種是還街道辦事處以本來面目，只作為區(qū)政府在地區(qū)的派駐機(jī)構(gòu)，不承擔(dān)具體行政職能，主要負(fù)責(zé)地區(qū)居民信息反饋、為職能部門提供協(xié)助、代表區(qū)政府監(jiān)督職能部門在地區(qū)履行職責(zé)。基本類以香港的區(qū)民政事務(wù)署。

在兩種思路中，街道在維護(hù)穩(wěn)定工作承擔(dān)的責(zé)任是不一樣的，在第一種思路中，街道（已變?yōu)閰^(qū)政府）承擔(dān)全部責(zé)任；第二思路中，街道承擔(dān)的矛盾信息的及時(shí)反饋，督促職能部門及時(shí)化解的職責(zé)。街道只有定位清晰了，才能在社會(huì)穩(wěn)定工作充分發(fā)揮好職能。

土地動(dòng)遷補(bǔ)償辦法范文第2篇

6月下旬，上海市靜安區(qū)石門二路一帶看去風(fēng)平浪靜。石門二路以東便是所謂的“東八塊”――眾房地產(chǎn)商垂涎的上海市繁華地段，拆遷其實(shí)已于去年開始，但是期限一再拖延。

2002年5月28日，靜安區(qū)房屋土地管理局與“上海首富”周正毅簽訂了“東八塊”58街坊地塊國有土地使用權(quán)出讓合同。2002年8月30日，上海市靜安區(qū)房地局對(duì)58街坊舊區(qū)簽發(fā)了拆遷許可證。

當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)開發(fā)商提出的拆遷安置方案強(qiáng)烈不滿。大量居民希望回遷，而安置方案中并沒有出資回遷原地一說?；剡w的要求被斷然拒絕。雙方形成對(duì)峙局面。不到一年，“東八塊”時(shí)有居民不接受安置方案而被強(qiáng)制拆遷。矛盾愈演愈烈，終于對(duì)簿公堂。

2003年5月28日上午9時(shí)至12時(shí)，上海靜安區(qū)“東八塊”58號(hào)地塊的2159戶拆遷代表沈俊生等6人，訴被告上海市靜安區(qū)房屋土地管理局關(guān)于撤銷滬房靜拆許字（2002）第26號(hào)《房屋拆遷許可證》一案，在靜安區(qū)人民法院開庭審理。

此番庭審并沒有結(jié)果，目前正處在休庭搜集新的證據(jù)階段。記者發(fā)現(xiàn)，此后拆遷基本陷于停頓狀態(tài)。據(jù)一當(dāng)?shù)鼐用裼崮掣嬖V記者：“拆遷的是不來找了，不過紅頭文件（裁決書）還是一樣送往各家?！庇嘘P(guān)百姓對(duì)此感到焦慮。

所謂裁決書，是拆遷人與被拆遷人不能達(dá)成協(xié)議時(shí)，由拆遷人申請(qǐng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T按一定安置方式裁決后發(fā)出的文書，被拆遷人收到裁決書后必須在限定時(shí)間內(nèi)搬離原址，遷入指定安置地點(diǎn)，原住房由拆遷人拆除。

矛盾很明顯。到底能不能回遷，是一個(gè)關(guān)鍵問題。

實(shí)際上，根據(jù)“東八塊”的立項(xiàng)資料，當(dāng)?shù)鼐用袷强梢曰剡w的。早在2001年，上海市國土資源管理局就發(fā)文認(rèn)定石門路以東地塊是新一輪舊區(qū)改造項(xiàng)目。為推進(jìn)新一輪舊區(qū)改造，2001年初，上海市建委、規(guī)劃局、房地局、住宅發(fā)展局曾經(jīng)聯(lián)合向各區(qū)政府下發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)動(dòng)遷居民回搬推進(jìn)新一輪舊區(qū)改造的試行辦法》，其中指出，原地動(dòng)遷居民可以實(shí)物安置或貨幣化安置，也可出資回搬，不回遷的給予優(yōu)惠政策鼓勵(lì)回搬原地或原區(qū)域。

文件當(dāng)中還有一條重要內(nèi)容，即被認(rèn)定的新一輪舊區(qū)改造地塊土地出讓金為零，同時(shí)減免一系列的費(fèi)用，這顯然是在鼓勵(lì)居民回遷的前提下給予開發(fā)商的一種優(yōu)惠或補(bǔ)貼。試點(diǎn)地塊的認(rèn)定由各區(qū)向上申報(bào)，申報(bào)內(nèi)容應(yīng)包括回搬比例。

上海市靜安區(qū)房地局簽訂的“東八塊”58號(hào)地塊有償出讓合同里第一條便指明土地使用權(quán)出讓金為零。而作為土地零出讓金的依據(jù)，就是上述文件。這無疑是一些十分重要的事實(shí)。然而只是當(dāng)訴訟發(fā)生后，法院要求被告舉證時(shí)，它才被公之于眾。

問題在于，一個(gè)禁止回遷的拆遷方案是如何獲得為鼓勵(lì)回遷而設(shè)置的巨大優(yōu)惠的？所謂的安置補(bǔ)償是怎樣被確定的？圍繞這個(gè)搶手地塊的國有土地使用權(quán)究竟進(jìn)行了一場什么樣的談判？

上海的個(gè)案并非偶然。建設(shè)部副部長劉志峰曾在一次全國城市房屋拆遷工作會(huì)議上提到，近幾年來，因拆遷引起的上訪案件呈上升趨勢(shì)，集體上訪、越級(jí)上訪時(shí)有發(fā)生。他指出，房屋拆遷中存在不少問題，有些還非常突出。

這些拆遷糾紛案情往往十分相似。表面看皆因城市改造當(dāng)中的拆遷補(bǔ)償而起，其實(shí)直指國有土地使用權(quán)交易的深層矛盾。其中不少訴訟歷時(shí)多年、費(fèi)盡周折，至今懸而未決。

6月24日，繼央行13日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》之后，國土資源部《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。前者旨在收緊房地產(chǎn)信貸，甚至被稱為十年以來針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)最嚴(yán)厲的措施；后者則立足進(jìn)一步規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓秩序，是我國第一次用規(guī)章形式為協(xié)議出讓定規(guī)。

這些整肅市場的強(qiáng)硬舉措在房地產(chǎn)業(yè)界引起震動(dòng)。房地產(chǎn)商或報(bào)以異樣的沉默，或叫苦連天。而北京上海兩地若干拆遷糾紛訴訟的眾多當(dāng)事人卻仿佛看到了一線希望的曙光。

【失去土地使用權(quán)】

北京市市民駱淇椿、鳳曉年、喬均芬三人是北京市一起萬人行政訴訟的訴訟代表人。這場訴訟從最初的幾人發(fā)展到他們所說的萬人，至今未果。他們認(rèn)為在北京市近年的拆遷當(dāng)中，自己合法獲得的國有土地使用權(quán)受到侵害，拆遷費(fèi)被侵吞，財(cái)產(chǎn)權(quán)被侵害。他們的對(duì)象是北京市國土資源和房屋管理局，的案由是申請(qǐng)其保護(hù)原告的土地使用權(quán)和拆遷費(fèi)權(quán)益，但被告不予答復(fù)。的時(shí)間則是2000年2月。

事情皆因危改拆遷中的土地批租而起。

危改和舊城改造是一個(gè)城市總體規(guī)劃的重要內(nèi)容?？傮w規(guī)劃是建設(shè)和管理城市的依據(jù)，是城市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總藍(lán)圖。例如目前正在執(zhí)行的《北京城市總體規(guī)劃（1991－2010年）》提出市區(qū)建設(shè)要從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移，從以新區(qū)開發(fā)為主轉(zhuǎn)向舊區(qū)調(diào)整改造與新區(qū)開發(fā)并重。其中十分強(qiáng)調(diào)加快舊城區(qū)的改造步伐，調(diào)整土地使用，改建危舊房屋，改變落后面貌。

危改和舊城改造又是考察政府政績的重要指標(biāo)。1990年，北京市政府做出了加快危舊房改造步伐的決定，危舊房改造工作全面展開。

各地的危改一般設(shè)有專門的機(jī)構(gòu)。北京市政府設(shè)有危舊房改造領(lǐng)導(dǎo)小組，組長一般由分管市長擔(dān)任，成員也主要是建設(shè)、房地、計(jì)劃、規(guī)劃、稅務(wù)、園林、供電以至建設(shè)銀行等部門的一、二把手。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)危改辦，負(fù)責(zé)危改日常工作的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)、縣政府亦相應(yīng)成立危改領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)危改辦。北京市的危改“以區(qū)為主”，由各區(qū)、縣人民政府組織實(shí)施，危改辦具體落實(shí)，市危舊房改造辦公室負(fù)責(zé)有關(guān)的協(xié)調(diào)工作。

以下是實(shí)際運(yùn)作的程序。首先，北京市和區(qū)、縣危改辦每年在對(duì)全市危舊房情況重新普查后，各區(qū)、縣危改辦要根據(jù)本地區(qū)情況，按市房管局確定的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定危舊房改造區(qū)，編制市和區(qū)的危改計(jì)劃。計(jì)劃的實(shí)施從市到區(qū)層層下達(dá)，最后由各區(qū)將計(jì)劃指標(biāo)分給各區(qū)市政府下屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

北京市危改項(xiàng)目的立項(xiàng)審批由企業(yè)到各區(qū)危改辦辦理，市危改辦備案。這一環(huán)節(jié)十分重要。據(jù)知情人介紹，首先獲得立項(xiàng)批文的開發(fā)企業(yè)便可以此對(duì)外招商，炒賣項(xiàng)目，也有開發(fā)商稱之為引資。立項(xiàng)之后，由計(jì)委審批項(xiàng)目可行性報(bào)告，規(guī)劃部門編制規(guī)劃條件，頒發(fā)規(guī)劃用地許可證，憑此向土地部門申請(qǐng)用地。

據(jù)北京市建委開發(fā)辦拆遷處一工作人員介紹，以危改立項(xiàng)土地均可先期以劃撥形式取得使用權(quán)。其中的經(jīng)營性項(xiàng)目直到項(xiàng)目后期再補(bǔ)繳土地出讓金，對(duì)于回遷部分，則根據(jù)拆遷人調(diào)查統(tǒng)計(jì)的回遷數(shù)據(jù)免收土地出讓金。劃撥用地，國土部門需向用地人簽發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。憑建設(shè)用地批準(zhǔn)書、規(guī)劃用地許可證、金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷安置補(bǔ)償資金證明文件、拆遷計(jì)劃、拆遷方案、拆遷資質(zhì)證明文件等向區(qū)、縣國土部門申請(qǐng)拆遷許可證。

只有拿到拆遷許可證，才能向居民出具拆遷公告。正常情況下，被拆遷人此時(shí)才能確切知道拆遷人、工程名稱、拆遷范圍、搬遷期限和補(bǔ)償方式等信息。拆遷人與被拆遷人的矛盾也總是從這時(shí)才開始。

然而，幾位訴訟代表指出，對(duì)被拆遷人國有土地使用權(quán)的侵害實(shí)際上在此之前就已經(jīng)發(fā)生了。

“房屋拆遷需要變更土地使用權(quán)的，必須依法取得土地使用權(quán)?！瘪樹看徽f。這也是國家1991年3月頒布實(shí)施的《城市拆遷管理?xiàng)l例》中第八條的明文規(guī)定。他們也特別提到，萬人訴訟的一切糾紛都發(fā)生在這個(gè)法規(guī)適用的時(shí)間段。

在參與訴訟的萬人當(dāng)中，有公房承租人，也有私房主。訴訟代表指出，政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)包括土地出讓金、市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)四部分，其中，土地出讓金應(yīng)由土地受讓人向土地使用權(quán)所有者支付，市政設(shè)施費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)向有關(guān)建設(shè)部門支付，拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)向房屋極其附屬物的所有人和使用人支付。公房承租人屬于房屋使用人，私房主一般而言既是房屋所有人也是房屋所在土地使用權(quán)所有人，應(yīng)承認(rèn)其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

他們透露，在土地批租和拆遷過程中，行政機(jī)關(guān)將他們的土地使用權(quán)劃撥或出讓給開發(fā)商。但開發(fā)商連合理的拆遷費(fèi)也未曾支付，僅僅將他們安置到郊區(qū)按標(biāo)準(zhǔn)租金租住房屋。因此代表們認(rèn)為這是一系列的違法?！八麄兣氐臅r(shí)候就違法了，”一位代表說。

【拆遷中的土地批租】

萬人訴訟代表認(rèn)為私房主享有國有土地使用權(quán)，并非空穴來風(fēng)。

1988年《憲法》規(guī)定，城市土地屬于國家所有和土地的使用權(quán)可以按照法律轉(zhuǎn)讓，確立了土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的制度。此后使用國有土地，可以通過無償劃撥、有償出讓（批租）和租賃（短租）的方式獲得。就“拿地成本”而言，無償劃撥最低，協(xié)議出讓次之。當(dāng)然，只有在法律規(guī)定的使用范圍內(nèi)，才能劃撥土地。

訴訟代表指出，1949年6月至1953年，北京進(jìn)行了一次房地產(chǎn)權(quán)屬總登記，由人民政府對(duì)私房主頒發(fā)了房屋土地所有權(quán)證書。他們認(rèn)為，權(quán)屬登記以后，公民的房屋、土地所有權(quán)一直受法律保護(hù)。兩權(quán)分離后，公民對(duì)原屬自己所有的城市土地仍應(yīng)享有使用權(quán)。1995年國家土地管理局文件《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》指出：土地使用者經(jīng)國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受地上建筑物等方式使用國有土地的，可確定其國有土地使用權(quán)。土地公有制之前，通過購買房屋或土地及租賃土地方式使用私有的土地，土地轉(zhuǎn)為國有后迄今仍繼續(xù)使用的，可確定現(xiàn)使用者的國有土地使用權(quán)。他們認(rèn)為，雖然有關(guān)部門一直沒有對(duì)這些私房主的土地所有權(quán)做變更登記，同時(shí)對(duì)土地使用權(quán)做初始登記，但其土地使用權(quán)仍受法律保護(hù)。

1995年，北京市房地局向建設(shè)部請(qǐng)示，認(rèn)為目前城市私房所有人擁有的國家土地當(dāng)屬國家劃撥，當(dāng)城市建設(shè)需要時(shí)，國家有權(quán)對(duì)上述國有土地使用權(quán)無償收回。這一請(qǐng)示內(nèi)容至今仍在執(zhí)行。

目前北京市房地部門正在進(jìn)行的國有土地登記工作中，在私房主填寫申請(qǐng)表時(shí)，對(duì)于土地使用權(quán)類型一欄均被指定填為“劃撥”，此舉遭強(qiáng)烈反對(duì)。

這些訴訟代表認(rèn)為，開發(fā)商在土地使用權(quán)人不知使用權(quán)已被行政機(jī)關(guān)劃撥或出讓的情況下就向政府部門申請(qǐng)用地并獲得許可，這是十分荒唐的。一位代表說：“只有國家已經(jīng)將這些土地的使用權(quán)買回時(shí)，開發(fā)商才能向國家申請(qǐng)，否則應(yīng)當(dāng)跟我們談判。即便是公益事業(yè)用地，也要按照征地的辦法，由國家買下使用權(quán)再劃撥?！?/p>

為簡化危改的“拿地”手續(xù)，北京市房地局早在1993年曾經(jīng)下發(fā)《關(guān)于在本市危舊房改造及城鎮(zhèn)成片開發(fā)區(qū)辦理建設(shè)和用地劃撥手續(xù)時(shí)收取土地使用權(quán)出讓預(yù)定金的通知》，通知規(guī)定在一幅地塊內(nèi)并存兩種土地供應(yīng)方式，且沒有設(shè)計(jì)方案，給撥地前辦理土地評(píng)估和土地出讓帶來諸多麻煩……經(jīng)請(qǐng)示市政府主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，對(duì)危改區(qū)和城鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)的撥地，作如下規(guī)定：“對(duì)于既有劃撥用地，又有出讓用地的危舊房改建區(qū)和大面積開發(fā)的建設(shè)用的，擬全部采取劃撥方式，待拆遷完畢后，在有償出讓的地塊開工前，經(jīng)評(píng)估再辦理土地出讓手續(xù)”。

訴訟代表指出，此《通知》與劃撥建設(shè)用地的法定范圍有出入，作為市政府主管領(lǐng)導(dǎo)亦不能超越法律規(guī)定確定批地范圍。更何況，在“沒有設(shè)計(jì)方案”的前提下，將建設(shè)用地統(tǒng)統(tǒng)以劃撥方式供應(yīng)，也就等于開發(fā)商可以在沒有設(shè)計(jì)方案，也不用遵循《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》規(guī)定的法定程序就取得立項(xiàng)批準(zhǔn)書、建設(shè)用地批準(zhǔn)書或者土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也就可以申請(qǐng)拆遷，取得拆遷許可證，這樣幾乎無須付出什么成本，就可劃撥取得土地使用權(quán)。

開發(fā)項(xiàng)目以危改立項(xiàng)，土地用途是住宅用地。按北京市政府制定的基準(zhǔn)地價(jià)，商業(yè)、公寓用地、住宅用地和工業(yè)用地等不同用途，土地出讓金相差懸殊。其中商業(yè)、公寓用地和住宅用地每平方米相差上千元，而且測算時(shí)還應(yīng)再乘以項(xiàng)目規(guī)劃地容積率。訴訟代表透露，北京大部分危改項(xiàng)目的回遷率很低。以西城區(qū)為例，金融街一帶均以危改立項(xiàng)，卻沒有一戶回遷，最后建起的都是高價(jià)商業(yè)用房。奧妙之處在于“這個(gè)差價(jià)政府財(cái)政沒拿著?！?/p>

對(duì)于土地一級(jí)開發(fā)商而言，拆遷費(fèi)是真正的大頭。出讓土地使用權(quán)，政府可以生地出讓，也可以熟地出讓。生地出讓，拆遷費(fèi)由開發(fā)商支付；熟地出讓，拆遷費(fèi)由政府事先墊付。政府制定的基準(zhǔn)地價(jià)是個(gè)相對(duì)固定的參照系，拆遷費(fèi)也有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)?！敖Y(jié)果現(xiàn)在成了房地局審查拆遷安置方案。”在他們看來，以往形形的安置方案不過是開發(fā)商變相壓低或侵吞拆遷費(fèi)的花招而已。他們解釋，當(dāng)二級(jí)開發(fā)商從一級(jí)開發(fā)商手里“拿地”時(shí)，“節(jié)省”下來的拆遷費(fèi)一樣會(huì)進(jìn)入成本。記者在向北京市西城區(qū)某開發(fā)公司項(xiàng)目經(jīng)理了解情況的過程中，亦發(fā)現(xiàn)其對(duì)于拆遷費(fèi)用總額十分避諱。訴訟代表認(rèn)為，至少應(yīng)該在開發(fā)商支付完地價(jià)款和與拆遷戶訂妥拆遷補(bǔ)償協(xié)議之后再簽發(fā)拆遷許可證。

【優(yōu)惠政策與實(shí)物地租】

據(jù)記者了解，在諸如舊城改造、危改之類的項(xiàng)目當(dāng)中，政府在地價(jià)、拿地方式包括付款方式上給予開發(fā)商的種種便利，開發(fā)商皆知此系為吸引投資而給予的優(yōu)惠政策，這在業(yè)界早已不是什么秘密。建設(shè)部和國有資源部有關(guān)人士均向記者透露，這些優(yōu)惠并不是白白付出，背后一般都有附加條件，開發(fā)商必須投桃報(bào)李，交納“實(shí)物地租”。

這其實(shí)是一個(gè)全國性的問題。所謂的“實(shí)物地租”，就是開發(fā)商需自費(fèi)為政府修建各種本應(yīng)由政府投資的市政設(shè)施和城市建設(shè)項(xiàng)目。原因很簡單，就是“政府拿不出錢”。

各地城建資金普遍十分緊張。有資料分析，長期以來我國城市市政公用設(shè)施投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例極低，僅為聯(lián)合國推薦指標(biāo)的1/4－1/8。北京市財(cái)政局經(jīng)濟(jì)建設(shè)二處一位官員告訴記者，北京市城市建設(shè)存在財(cái)政缺口，目前建設(shè)奧運(yùn)場館、修路都需要大量投資，中央撥付的很少，多由地方自行解決。

中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院學(xué)者趙燕菁在研究了其他發(fā)展中國家的情況后分析，在高速城市化階段，城市政府的建設(shè)資金一定會(huì)出現(xiàn)短缺。他指出，出讓生地套利是地方政府普遍的做法，大量地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)采用以生地抵押給建設(shè)單位的方法，稱之為帶資建設(shè)。近年來北京、上海等大城市建設(shè)日新一日，受益于此甚多。在擔(dān)任上海市市長期間表示，如果沒有土地批租，僅靠政府財(cái)力，過去十年完成的舊區(qū)改造任務(wù)估計(jì)要花費(fèi)100年。新華社有報(bào)道稱，到2000年為止，土地批租為上海帶來了1000多億元的基礎(chǔ)設(shè)施投資。

2001年，上海市有關(guān)部門根據(jù)市七屆七次黨代會(huì)要求加速舊房成片改造，保護(hù)和修繕有歷史文化價(jià)值建筑和街坊，推進(jìn)新一輪舊區(qū)改造。其中零土地出讓金的優(yōu)惠政策亦與此有關(guān)。政府有政策，開發(fā)商有資金。優(yōu)惠政策較多的城市，危改建設(shè)的進(jìn)展相應(yīng)就快。

據(jù)《北京晚報(bào)》報(bào)道，從1990年起，10年時(shí)間，北京城八區(qū)累計(jì)立項(xiàng)達(dá)298項(xiàng)，1999年底，仍有114項(xiàng)因資金不能平衡而未能開工。當(dāng)時(shí)測算，城八區(qū)截至1999年底的危舊房屋面積如全部改造，將涉及居民約35萬戶、120萬人，如按照每戶60平方米來計(jì)算，按當(dāng)時(shí)房屋造價(jià)，大約需要630億元。全市年均危改面積為43.6萬平方米，按這樣的速度，城八區(qū)現(xiàn)有危房共需15年才能改造完。北京市建委有關(guān)人士表示，資金來源是實(shí)施危改的重要障礙。原北京市市委書記賈慶林也曾表示要加快舊城改造步伐，并強(qiáng)調(diào)要多方式、多渠道籌集資金。

以北京最常用的房地產(chǎn)開發(fā)帶危改政策為例。這一模式完全由房地產(chǎn)開發(fā)商出資對(duì)危改地塊進(jìn)行整體開發(fā)，以出售商品房的利潤來支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用以及其他土地開發(fā)費(fèi)用。為此，首先將土地劃撥給開發(fā)商，其中的經(jīng)營性項(xiàng)目在上市出售時(shí)再補(bǔ)繳土地出讓金。出讓金的多少以協(xié)議出讓的方式?jīng)Q定。在地價(jià)款的支付期限上也有優(yōu)惠。

土地動(dòng)遷補(bǔ)償辦法范文第3篇

一、開展走訪的基本情況

3月19日至30日，由市政協(xié)各位主席帶隊(duì)，組織50多名各界別省、市政協(xié)委員，分五組，輕車簡從，分別深入到我市19個(gè)縣（市）區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、馬頭工業(yè)城，對(duì)129家入統(tǒng)以上的工業(yè)、農(nóng)業(yè)和產(chǎn)業(yè)化龍頭、商貿(mào)流通、建筑業(yè)等民營企業(yè)，特別是市、縣重點(diǎn)扶持的民營企業(yè)和政協(xié)委員領(lǐng)辦企業(yè)進(jìn)行了專題走訪。走訪組深入企業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)場，向企業(yè)負(fù)責(zé)人和員工實(shí)地了解生產(chǎn)和經(jīng)營情況，與各縣區(qū)黨政負(fù)責(zé)同志、企業(yè)家代表和駐各縣區(qū)的市政協(xié)委員，就企業(yè)目前生產(chǎn)運(yùn)行和經(jīng)營管理情況、應(yīng)對(duì)當(dāng)前危機(jī)的有關(guān)舉措和今后發(fā)展思路進(jìn)行了座談和探討。

在走訪過程中，走訪各組主要做了六個(gè)方面的工作：一是宣講政策、提振信心。向企業(yè)廣泛宣講中央和省委、省政府，市委、市政府對(duì)克服當(dāng)前困難、增強(qiáng)發(fā)展信心方面的一些政策措施、經(jīng)濟(jì)信息，提振企業(yè)戰(zhàn)勝困難、用好機(jī)遇、創(chuàng)新發(fā)展的信心和決心。二是服務(wù)企業(yè)、幫解難題。力所能及的為企業(yè)提供法律咨詢、信息溝通、技術(shù)支持等方面的幫助和服務(wù)，特別是在幫助企業(yè)開拓市場、搞好銀企對(duì)接等方面，千方百計(jì)發(fā)揮作用。三是了解實(shí)情、反映民意。深入了解、廣泛收集企業(yè)和基層群眾反映強(qiáng)烈、亟待解決的問題，以反映社情民意、提案等方式，積極向有關(guān)部門及時(shí)反饋，呼吁、督促問題的妥善解決。四是集思廣益、建言獻(xiàn)策。圍繞增強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新能力，加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，破解資金、人才等發(fā)展要素制約方面，提出了一些有針對(duì)性和可操作性的意見建議。五是發(fā)現(xiàn)典型、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。在走訪中發(fā)現(xiàn)了一批政協(xié)委員領(lǐng)辦企業(yè)中落實(shí)中央和省、市委決策部署到位，開工積極，生產(chǎn)和經(jīng)營效益良好，保就業(yè)、不裁員，在行業(yè)內(nèi)具有一定影響和帶動(dòng)力的典型企業(yè)，其共同特點(diǎn)是危機(jī)面前有信心、沖擊面前有能力、壓力面前有辦法，我們通過政協(xié)刊物、信息、網(wǎng)絡(luò)等渠道，積極宣傳推廣他們的經(jīng)營思路和發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提振企業(yè)的發(fā)展信心，激發(fā)企業(yè)的創(chuàng)業(yè)熱情。六是推動(dòng)落實(shí)、指導(dǎo)工作。就各縣（市）區(qū)政協(xié)、市政協(xié)駐縣（市）區(qū)委員活動(dòng)組和政協(xié)委員進(jìn)一步落實(shí)全市“項(xiàng)目攻堅(jiān)年、企業(yè)服務(wù)年、作風(fēng)建設(shè)年”活動(dòng)要求，切實(shí)轉(zhuǎn)變作風(fēng)，履行政協(xié)職能，提出了明確的指導(dǎo)意見，并對(duì)各縣（市）區(qū)政協(xié)和市政協(xié)委員活動(dòng)組深入企業(yè)開展多種形式的幫服工作，進(jìn)行了督導(dǎo)和調(diào)度。

走訪組積極發(fā)揮政協(xié)委員人才濟(jì)濟(jì)、聯(lián)系面廣的優(yōu)勢(shì)，走訪中力所能及地幫助企業(yè)解決一些具體難題，為企業(yè)發(fā)展獻(xiàn)計(jì)出力。在貸款融資方面，積極幫助30家民企向民生銀行、中信銀行申請(qǐng)融資項(xiàng)目，其中，華新天然氣有限公司等五家民企貸款2000多萬的項(xiàng)目已達(dá)成融資意向，明芳鋼鐵、鴻泰泵業(yè)和晨光色素集團(tuán)等企業(yè)的融資項(xiàng)目正在落實(shí)中。在企業(yè)用地方面，按照國家和省、市政策要求，督促有關(guān)部門短時(shí)間內(nèi)解決了磁縣林坦工業(yè)園幾家企業(yè)的土地使用和春風(fēng)小區(qū)二期項(xiàng)目建設(shè)征地動(dòng)遷問題。在法律援助方面，向天逸皮草有限公司等企業(yè)提供股權(quán)置換、商標(biāo)品牌保護(hù)等方面的法律咨詢服務(wù)，向企業(yè)發(fā)放相關(guān)法律材料500余份。同時(shí)，組織省、市政協(xié)委員中的法律專家為企業(yè)開展“四免費(fèi)”服務(wù)，即：免費(fèi)為企業(yè)做法律“體檢”、免費(fèi)為企業(yè)進(jìn)行法律培訓(xùn)、免費(fèi)為企業(yè)解析法律案件、免費(fèi)為企業(yè)培養(yǎng)一名法律明白人，受到民企普遍歡迎。在審批幫辦方面，積極協(xié)助民企搞好行政審批中有關(guān)問題的政策咨詢，并幫助企業(yè)辦理經(jīng)營項(xiàng)目審批、產(chǎn)品認(rèn)證、房產(chǎn)登記等相關(guān)手續(xù)。在生產(chǎn)建設(shè)方面，幫助**煤焦化股份有限公司協(xié)調(diào)解決其生產(chǎn)原料——煤焦油供應(yīng)不足問題，聯(lián)系有關(guān)單位幫助新丹海綿鐵項(xiàng)目和宏凌無縫鋼管公司盡快解決生產(chǎn)建設(shè)用電問題。

二、各縣（市）區(qū)大力發(fā)展民營企業(yè)的主要經(jīng)驗(yàn)和成效

走訪組所到之處，一方面，深深感到各縣（市）區(qū)在貫徹落實(shí)市委決策部署和“三個(gè)年”活動(dòng)要求方面，思想到位、措施得力、行動(dòng)迅捷。如武安制定了領(lǐng)導(dǎo)對(duì)口幫扶企業(yè)制度，大力扶持民企創(chuàng)業(yè)發(fā)展；叢臺(tái)區(qū)組建了專門面向民營經(jīng)濟(jì)的綜合服務(wù)大廳，提高審批成效；曲周縣開展企業(yè)信用評(píng)價(jià)，積極推進(jìn)信用環(huán)境建設(shè)；復(fù)興區(qū)的企業(yè)工商注冊(cè)費(fèi)由區(qū)財(cái)政承擔(dān)，并拿出200萬元財(cái)政資金引導(dǎo)企業(yè)技術(shù)改造；涉縣成立項(xiàng)目審批代辦服務(wù)中心，對(duì)重點(diǎn)民營企業(yè)實(shí)行掛牌保護(hù)和政策傾斜；魏縣建立完善生產(chǎn)要素協(xié)調(diào)保障和應(yīng)急聯(lián)動(dòng)機(jī)制，設(shè)立為企業(yè)服務(wù)專線；肥鄉(xiāng)縣定期創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)項(xiàng)目，免費(fèi)提供創(chuàng)業(yè)技能培訓(xùn)和法律援助等等。另一方面，深深感到中央、省市委、市政府出臺(tái)的一系列應(yīng)對(duì)危機(jī)的政策措施，在落實(shí)過程中已顯現(xiàn)積極作用，各縣（市）區(qū)“保投資、保增長”的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。如邯鄲縣民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)企 三、當(dāng)前民營企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及存在的主要問題和困難

通過走訪了解和座談，我們感覺金融危機(jī)的蔓延，已經(jīng)使我市民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到一定沖擊，發(fā)展速度放緩，效益有所下滑，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成了不利影響。但在種種不利因素面前，我市民營企業(yè)克服諸多不利因素，積極應(yīng)對(duì)新情況、新變化，化危為機(jī)，克難求進(jìn)，奮力拼搏，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。總體上呈現(xiàn)“三大三小”：出口型企業(yè)影響大，內(nèi)向型企業(yè)影響??；紡織、服裝等勞動(dòng)密集型企業(yè)影響大，高新技術(shù)企業(yè)影響小；冶金、化工企業(yè)影響大，產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)影響小。同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)影響民營企業(yè)特別是中小企業(yè)發(fā)展的因素有很多，既有外部因素影響，也有自身因素束縛，多種困難和因素相互交織。主要有以下幾個(gè)方面：

一是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨形勢(shì)依然嚴(yán)峻。隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需、加大投資等一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，市場信心逐步恢復(fù)，對(duì)我市以鋼鐵、煤炭、電力、裝備制造為主的工業(yè)發(fā)展帶來了新的機(jī)遇，使全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了一些好的苗頭和跡象。但受國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)繼續(xù)蔓延、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大影響，前景尚不明朗，形勢(shì)依然嚴(yán)峻，特別是市場需求不足，價(jià)格波動(dòng)較大，終端消費(fèi)乏力，市場弱勢(shì)格局近期難有大的改觀，對(duì)工業(yè)運(yùn)行的潛在不利影響有所加大，應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。例如，近期鋼鐵價(jià)格短期內(nèi)由升轉(zhuǎn)降，表明市場仍處于調(diào)整期，真正的回暖穩(wěn)定尚需時(shí)日；部分企業(yè)產(chǎn)品銷售不暢，訂單減少，價(jià)格走低擠壓利潤空間，庫存潛虧釋放等多種因素將制約即期工業(yè)生產(chǎn)和效益。

二是資金和土地瓶頸問題仍然十分突出。融資困難和土地制約是當(dāng)前民營和中小企業(yè)面臨的最主要、最棘手的問題。有以下幾方面：國有商業(yè)銀行與農(nóng)村信用合作銀行更多的傾向把大企業(yè)、大集團(tuán)作為放貸目標(biāo)，而對(duì)民營中小企業(yè)惜貸，使大多數(shù)民營企業(yè)融資渠道狹窄、獲得銀行信貸支持比例低、融資成本高；多數(shù)金融機(jī)構(gòu)未在東部縣設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，且只收不貸，或多收少貸，很難滿足中小民營企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)以及技術(shù)開發(fā)對(duì)資金的需求；隨著國家土地政策的嚴(yán)格控制和項(xiàng)目建設(shè)的快速推進(jìn)，現(xiàn)有土地已難以滿足民營企業(yè)迅速增長的用地需求，“有項(xiàng)目無地”、“項(xiàng)目等土地”已成為普遍存在現(xiàn)象，企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)也受到很大限制；土地使用手續(xù)審批辦證時(shí)間長，致使企業(yè)發(fā)展受阻，投資商信心受挫。

三是節(jié)能減排指標(biāo)缺乏分類指導(dǎo)。東部農(nóng)業(yè)縣原先工業(yè)企業(yè)較少，相對(duì)的污染排放總量就有限，現(xiàn)在隨著項(xiàng)目建設(shè)和企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，在節(jié)能減排政策性指標(biāo)上沒有實(shí)行分類指導(dǎo)、區(qū)別對(duì)待，還根據(jù)原先的工業(yè)企業(yè)污染排放基礎(chǔ)，確定現(xiàn)在的節(jié)能減排指標(biāo)，對(duì)東部農(nóng)業(yè)縣部分項(xiàng)目建設(shè)和企業(yè)發(fā)展影響較大。比如，2008年10月份至2009年元月份，臨漳縣多數(shù)碳素加工、冶煉鑄造民營企業(yè)受金融危機(jī)和節(jié)能減排政策的雙重影響出現(xiàn)關(guān)停狀態(tài)。

四是管理和技術(shù)型人才缺乏。從這次走訪看，由于經(jīng)營規(guī)模、管理方式、職業(yè)發(fā)展、工作環(huán)境和福利保障等多方面原因，民營企業(yè)難以引進(jìn)高層次管理和技術(shù)型人才，且輕易不來，來了留不住，造成職工總體素質(zhì)不高，高學(xué)歷和高職稱比例偏低。例如走訪的紡織服裝、加工制造等大部分企業(yè)中，具有中級(jí)以上職稱的技術(shù)型人才不到在崗人數(shù)的10％，高層次管理人才不到企業(yè)在崗人數(shù)的3％，有的企業(yè)目前還是家族化管理，這最終導(dǎo)致企業(yè)管理模式落后、工藝水平較低，綜合競爭力弱。

五是創(chuàng)新意識(shí)和能力不強(qiáng)。與市場需求和競爭對(duì)手相比，我市民營企業(yè)的總體技術(shù)創(chuàng)新能力不強(qiáng)，技術(shù)進(jìn)步緩慢，技術(shù)裝備或工藝達(dá)國際先進(jìn)水平或國內(nèi)領(lǐng)先水平的較少，在人才、資金、技術(shù)的孵化與市場化等方面都相對(duì)薄弱。造成這種情況的主要原因：企業(yè)的科技創(chuàng)新人員和設(shè)施等力量偏弱，創(chuàng)新型人才緊缺；創(chuàng)新意識(shí)淡薄，沒有完整的、與市場形勢(shì)發(fā)展相配套的研發(fā)計(jì)劃；受市場和資金的雙重制約，大多數(shù)民營中小企業(yè)都處于維持生存狀態(tài)，創(chuàng)新機(jī)制不完善，導(dǎo)致產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、附加值偏低。

六是發(fā)展環(huán)境有待進(jìn)一步優(yōu)化。近年來我市各級(jí)黨委政府在優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境方面做了大量工作，投資環(huán)境總體在明顯改善，但隨著形勢(shì)的變化和保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的要求，仍然存在一些問題，廣大投資者和企業(yè)家主要對(duì)審批環(huán)節(jié)多、周期長、效率低、收費(fèi)高等問題反映較多，希望進(jìn)一步簡化涉及企業(yè)發(fā)展的審批程序和手續(xù)，提高職能部門為企業(yè)服務(wù)的效率。

四、意見和建議

通過深入了解情況和座談研討，走訪組的省、市政協(xié)委員針對(duì)我市民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展和企業(yè)運(yùn)行，并結(jié)合市委、市政府“保投資、保增長”的一系列決策部署，從堅(jiān)定信心促增長、拓寬渠道促融資、強(qiáng)化措施促創(chuàng)業(yè)、轉(zhuǎn)變作風(fēng)促發(fā)展等方面，提出了不少可行性的意見和建議，主要有以下幾個(gè)方面：

1、堅(jiān)定發(fā)展信心，力保經(jīng)濟(jì)增長。雖然全球性金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)下行壓力對(duì)邯鄲的影響是客觀存在的，但并不是不能克服和應(yīng)對(duì)的，如果應(yīng)對(duì)得當(dāng)，就可以化被動(dòng)為主動(dòng)、變挑戰(zhàn)為機(jī)遇。目前來說，信心就是精神支柱，信心就是機(jī)遇，信心就是辦法，信心就是生產(chǎn)力，信心就是保增長。因此，一是密切關(guān)注中央和省各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的新變化，搶抓國家和省出臺(tái)產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的新機(jī)遇，化壓力為動(dòng)力，化不利因素為有利條件，把潛在的政策機(jī)遇轉(zhuǎn)化為發(fā)展的實(shí)際成果。二是全市上下進(jìn)一步營造氛圍，加大輿論宣傳力度，特別是宣傳民營企業(yè)攻堅(jiān)克難、搶抓機(jī)遇、奮力拼搏的典型。三是完善改進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)工作推進(jìn)機(jī)制，加強(qiáng)民營企業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)，定期或不定期召開一些民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況交流觀摩會(huì)，使民營企業(yè)家相互交流發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，共謀克服困難、保持發(fā)展的良策。四是建立有力的協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，確保國家和省、市促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項(xiàng)政策措施都能不折不扣地得到落實(shí)，鼓勵(lì)我市民企樹立信心，化危為機(jī)，加快發(fā)展。

2、拓寬融資渠道，破解資金難題。一是建立政銀企三方聯(lián)席會(huì)議制度，進(jìn)一步加強(qiáng)與各大銀行的戰(zhàn)略合作，積極引進(jìn)外地金融機(jī)構(gòu)和金融產(chǎn)品，組織開展多種形式的融資合作，最大限度地滿足民營企業(yè)不同層次的融資需求。二是積極協(xié)調(diào)在東部縣開設(shè)金融分支機(jī)構(gòu)，增加放貸額度，簡化放貸程序，優(yōu)化金融服務(wù)。三是盡快建立和完善市、縣兩級(jí)中小企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)基金，將其納入年度預(yù)算，并逐年擴(kuò)大專項(xiàng)資金規(guī)模。四是建立和完善包括信用擔(dān)保、互助擔(dān)保、商業(yè)擔(dān)保在內(nèi)的中小企業(yè)信用擔(dān)保體系，切實(shí)解決中小企業(yè)貸款擔(dān)保難的問題。五是積極探索中小企業(yè)集合發(fā)債、短期融資券、信托等新的融資方式，進(jìn)一步拓寬中小企業(yè)融資渠道。六是切實(shí)提高中小企業(yè)對(duì)上市融資的認(rèn)識(shí)，積極推進(jìn)優(yōu)良企業(yè)上市融資工作，抓住創(chuàng)業(yè)板即將推出的有利時(shí)機(jī)，幫助企業(yè)進(jìn)行上市輔導(dǎo)，支持中小企業(yè)上市融資，降低企業(yè)上市風(fēng)險(xiǎn)。

3、科學(xué)統(tǒng)籌規(guī)劃，突破土地瓶頸。實(shí)行土地集約經(jīng)營，提高投資強(qiáng)度和土地容積率，凡適合建多層廠房項(xiàng)目，必須建造兩層以上的多層廠房，提高項(xiàng)目用地效率；結(jié)合“三年大變樣”工作，強(qiáng)力推動(dòng)城中村和舊城改造以及主城區(qū)工業(yè)企業(yè)用地，特別是虧困企業(yè)閑置土地的合理流轉(zhuǎn)，最大限度盤活存量土地，引導(dǎo)城區(qū)用地內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，解決城市的發(fā)展空間；推進(jìn)土地先期置換，東部地區(qū)要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理和加大沙荒地、空心村改造力度，中西部地區(qū)要加快山坡地、廢棄地的治理步伐，千方百計(jì)突破土地供給偏緊的“瓶頸”；強(qiáng)化項(xiàng)目用地監(jiān)督，加大閑置土地清理處置力度，堅(jiān)決杜絕“圈占土地、占而不用”現(xiàn)象。同時(shí)，簡化新增建設(shè)用地審批手續(xù)，提高工作效率。

4、強(qiáng)化服務(wù)措施，推動(dòng)全民創(chuàng)業(yè)。進(jìn)一步抓好創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、人才培訓(xùn)、市場開拓、信息網(wǎng)絡(luò)、技術(shù)支持、信用管理、法律維權(quán)等服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，積極整合社會(huì)服務(wù)資源，向中小企業(yè)提供有關(guān)方面的政策咨詢和服務(wù)，解決初創(chuàng)階段的突出困難，提高資源、設(shè)施使用效率，提高創(chuàng)辦成功率，開發(fā)新的就業(yè)崗位。同時(shí)，鼓勵(lì)大學(xué)生、下崗職工、復(fù)轉(zhuǎn)軍人充分利用優(yōu)惠政策，自主創(chuàng)業(yè)、自謀職業(yè)，引導(dǎo)扶持外出務(wù)工人員創(chuàng)辦“鳳還巢”企業(yè)，鼓勵(lì)干部積極投身市場，帶頭參與創(chuàng)業(yè)。

5、加大扶持力度，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。運(yùn)用財(cái)政扶持手段，確保財(cái)政對(duì)中小企業(yè)投入逐年增加，對(duì)中小企業(yè)專項(xiàng)資金作出明確規(guī)定；完善財(cái)政資金使用方式，變分散使用為集中使用，提高財(cái)政資金使用效應(yīng)；發(fā)揮財(cái)政資金引導(dǎo)作用，充分運(yùn)用稅收優(yōu)惠、緩征或先征后返等方式對(duì)中小企業(yè)進(jìn)行間接扶持；加大小企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償支持力度，完善中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償政策；繼續(xù)推進(jìn)企業(yè)誠信體系建設(shè)，充實(shí)完善中小企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫，積極開展信用評(píng)價(jià)、信用和信息共享工作，提高企業(yè)信用水平。

6、加快自主創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。鼓勵(lì)和引導(dǎo)有實(shí)力有條件的企業(yè)開展重大項(xiàng)目、難點(diǎn)課題自主創(chuàng)新，引導(dǎo)中小企業(yè)開展產(chǎn)品制作工藝等革新改良，加強(qiáng)開展企業(yè)間共同開發(fā)、集合創(chuàng)新，以科技創(chuàng)新推進(jìn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。以培訓(xùn)企業(yè)經(jīng)營管理人才和創(chuàng)業(yè)人才為重點(diǎn)，加強(qiáng)企校合作、人才培訓(xùn)和企業(yè)家隊(duì)伍建設(shè)，改善中小企業(yè)經(jīng)營管理人才知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高民營企業(yè)創(chuàng)新能力。圍繞我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步細(xì)化和梳理有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，提高行業(yè)對(duì)接度，引導(dǎo)民間資本重點(diǎn)投向裝備制造、電子信息、新能源等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)層次，實(shí)現(xiàn)二次創(chuàng)業(yè)。