土地租金評估方法

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土地租金評估方法范文第1篇

關鍵詞：東莞市 土地出讓 評估方法

中圖分類號：F205 文獻標識碼：A

文章編號：1004—4914（2012）06—213—03

一、土地出讓評估的工作流程簡介

東莞市內在對招拍掛出讓土地的底價或起始價進行評估時，一般的做法是：

1.市國土資源局負責組織地價評估，通過招標方式選定土地評估機構，評估機構采用市場比較法、剩余法、成本法等方法評估招拍掛底價或起始價，提交市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組審核，再由市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組集體決策，根據土地估價結果和政府產業政策，擬定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，并報市人民政府批準實施。標底或者底價不得低于國家規定的最低價標準。應交的土地出讓金數額也是由市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組集體決策確定。

2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓。市國土資源局組織（或通知）委托有資質的評估公司對地塊的出讓土地使用權市場價格進行評估；市國土資源局擬訂協議出讓方案后報市政府審批。

二、出讓評估中使用的評估方法的種類

當地沒有制定有關國有土地使用權招拍掛出讓的底價或起始價的評估辦法，但由于東莞未公布地價指數等參數，土地管理部門人員并不認可評估使用基準地價修正法，允許的評估方法主要有：市場比較法、假設開發法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對于成交價上限的評估工作目前還未開展。

對于原土地使用者的土地補償費用，允許采取的估價方法有：市場比較法、假設開發法或剩余法、成本逼近法、收益法。

東莞市內的工業用地項目與其他經營性用地項目在確定底價或起始價時估價方法有所不同，區別是：

1.工業用地項目一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。

2.其他經營性用地項目中的住宅一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；商業服務業以市場比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地可以參照工業用地一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。

具體到用地類型，土地出讓評估，一般采用評估方法主要有：（1）住宅：一般以市場比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業服務業（含商務金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔，市場比較法的案例所在地區選取范圍可以適當擴大。（3）工礦倉儲用地：對具有買賣或租賃交易案例的，應同時選用市場比較法或收益還原法進行評估，在租賃交易案例不充分時，可以采用成本逼近法。

三、評估目的的表述

出讓土地市場價值的評估目的表述為：評估待估宗地的土地使用權市場價值，為委托方土地出讓提供價值參考。

四、采用市場比較法評估的要點

1.可比案例的選擇。采用市場比較法評估出讓土地價值，選擇市場比較案例時，判斷某區域與估價對象屬于同一供需圈依據與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。

在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設定特別交易條件的成交案例作為比較案例。

以招拍掛方式取得的出讓土地使用權在規劃用途調整、容積率調整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導致可比案例缺乏、資料收集困難等問題，導致評估方法的使用受到很大的限制。由于原規劃只是一種假設，沒有實施，往往限制了收益還原法等評估方法的使用。

在東莞有兩大發展園區，即松山湖科技產業園和虎門港工業園，雖然在地理位置上都分屬幾個不同的鄉鎮，但各自已形成總部集聚效應；與所處的各鄉鎮之間經濟聯系不大，因此在評估此類土地出讓價值時可比案例的選取，盡量選取同一園區的案例，不用所在鄉鎮的案例。

我們的解決辦法主要是：在使用市場比較法及剩余法選取可比案例時可以適當擴大可比案例的區域范圍，特別是注意對可比案例用地類型、容積率等因素進行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評估對象修正幅度限制在20%以內，同時修正參數的取值要做有理有據。

另外，此糞土地出讓的問題主要就是對政策的把握問題，評估價格變動的空間很小，因此評估中注意要向委托方索取相關的政策文件及出讓稅費的計算表。選定比較實例后，要認真閱讀出讓公告，了解成交價的內涵（包含哪些稅費及未含哪些稅費），應建立價格比較基礎，統一付款方式（應修正為一次性付款）、幣種（統一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內涵和面積的單位等。

2.可比案例的因素修正。需要進行交易日期修正時，可以編制日期修正系數表進行修正，交易日期修正系數一般根據同類用途的地價指數進行確定，地價指數的確定可以參照“中國城市地價動態監測”的城市或區域的地價增長率。，同時結合當地近期土地交易情況和房地產發展趨勢綜合確定，對于同一城市內的不同區域，由于發展程度不同，期日修正大小也有異。

交易類型一般包括出讓、轉讓、作價出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應進行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標、拍賣、掛牌和協議4種方式的成交價可能有較大差異。協議出讓的價格可能偏低：拍賣出讓價格最高且可能偏高；招標出讓和掛牌出讓的，價格可能是居中價，且最可能是合理價。我們的做法是：以待估宗地為基準，每增加或下降一個級別，指數增加或減少2。

交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場價格，公開透明進行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購買、有條件出售或購買、交易稅費的負擔等等特殊情況。對由于不符合正常市場值的交易情況所帶來的價格偏差進行糾正，分析各種情況下對土地交易產生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場方向修正。根據該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測定各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，利用修正系數，修正具體的交易案例。

對各可比案例交易價格進行各項影響因素修正后，所得到的各個比較實例的價格可選用以下方法之一來確定比準價格：簡單算術平均法、加權算術平均法、中位數法、眾數法。但由于一般估價實務中選取的可比案例不會很多，因此中位數法與眾數法并不適用。在評估實務中，如可比實例修正過程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡單算術平均法：如各可比實例修正過程差異顯著，則應采用加權算術平均法，此時應通過分析比較案例與委估對象的相似度、貼近度、比較修正的準確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價格的權重。

五、采用成本逼近法評估的要點

評估出讓土地市場價值時，除了工業用地、公益設施用地等外，還通常對于倉儲用地、軍事設施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。

成本法運用中存在的難點：（1）土地取得費的測算中對涉及到的土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費的土地政策法規的適用性、合理性的把握，采用的相關稅費的合理性；如土地用途是林地，就不應再計算耕地占用稅；如果一宗地內有各種各樣的農地類型，各類農地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費及所應交納的耕地占用稅。（2）對投資利潤率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問題。

六、采用收益還原法評估的要點

1.收益案例的選擇。采用收益還原法評估待出讓的商業綜合體用地，如果缺乏可比案例來測算未來商業綜合體總收益，可以選用小型商業店鋪作為比較案例。

如果選用小型商業店鋪，應通過以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業店鋪案例應和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業店鋪案例從事的行業盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應收集三年以上的租賃資料，如果是營業性土地及房屋的宗地應收集五年以上的營運資料（所收集的資料應是持續、穩定的，能反映土地的長期收益趨勢），并對之進行分析。在當前的經濟形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負收益。因此在確定選用小型商業店鋪收益時，應調查周邊可比案例的平均收益，權益人提供的資產負債表、損益表等數據可能會不真實，這時須認真鑒別，可查閱其審計報告。同時，對會計報表進行調整，將不合理數據調整為客觀合理數據，將會計處理數據調整為估價數據（例如會計折舊與估價折舊不同）。

在東莞市內，純土地租賃交易量較少。一般可通過現場調查、房地產中介、網絡及報紙等媒介得到土地租賃案例。

如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評估出讓土地價值的。因為除了通過土地租賃案例進行測算外，我們還可以通過以下方法解決：（1）我們可以通過調查獲得房地產的客觀收益后，減除合理費用，再扣減建筑物的貢獻值，即扣減房屋現值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數據。（2）對于經營（生產）性企業的土地純收益。可以通過調查獲取企業經營（生產）純收益和非土地資產純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業經營（生產）純收益可以通過年經營（生產）總收入減去年經營（生產）總費用得到。

2.收益還原法中的難點：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩定數據。（2）土地費用如何準確測算。（3）土地還原利率的取值等，最易發生的技術錯誤是對土地純收益的測算。

3.解決方法：（1）土地純收益的測算可以通過土地租賃合同或估價對象所在供需圈內與估價對象用途、性質等相近或相似的案例進行調查，了解片區土地平均租金水平（2）房地產出租采用的是“一費制”，即房產稅（按年租金的12%計）、營業稅（按租金的5%）、城市維護建設稅（按營業稅的7%或5%）、教育費附加（按營業稅的3%）等合計得出綜合稅率，進而測算出土地費用。（3）通過安全利率加上風險調整值法和投資風險與投資收益率綜合排序插入法估算房地產的還原利率。

4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價對象所在供需圈內與估價對象用途、性質等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設施用地等。

七、采用剩余法評估的要點

1.根據我們的估價經驗，采用剩余法評估出讓土地市場價值時，以下問題容易被忽視或最容易犯錯誤：（1）估算開發完成后的不動產價值時，未能根據現時的房地產價格及走勢、政策影響，預測建成后售價；未能在符合估價基準目的政策規定的前提下合理預測銷售時間；未能根據市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時間價值問題來合理預測銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長情況；未注意可售面積與總建筑面積的區別，計算售價或租金時應使用可售面積。（2）估算開發成本時，開發周期和投資進度安排的確定應參照類似不動產的開發過程進行確定。對于大型開發項目，應分期建設，分期投入資金；計算開發成本時未使用總建筑面積。

2.一直懸而未決的問題是：（1）如何合理地估算利潤率，選取的依據及標準怎樣才算合理？（2）采用現金流量折現法對待開發土地價值進行測算時。價值時點的不同可能導致開發價值的差異等。

八、在特殊出讓評估時的一些做法

1.在政府征收評估中的做法是：（1）對于原土地使用者的土地補償費用，在評估和核定時以現狀用途和規模為主，適當考慮未來的規劃用途和建設規模。（2）東莞市內測算補繳地價款時，以確定變更的批準日為估價時點，采用割差法，先計算變更之后及之前兩種情況下的總地價，對兩者進行比較，其差值即為應補繳的地價款。（3）在出讓土地評估過程中，是評估的價值類型是出讓市場價。

2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價評估思路與無此項配建的住宅地價評估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對保障性住房用地的出讓成本和稅費及售價要根據政策，另列考慮。（2）如果估價對象周邊建有或擬建保障性住房項目，它將對估價對象價值主要產生以下影響：一是售價降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環境變差，降低估價對象的價值。

對于這些影響的量化主要是體現在商品房的售價降低方面。

九、在出讓評估中應關注的問題及建議

1.關注征收補償等政策法規的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設用地的拆遷征收相關政策法規在估價基準日是否已失效或變更。對于同在有效期內的政策法規，要根據待估宗地的特點，相關法規的適用性進行取舍；同時注意相關法規的法律沖突問題，在選用時要與委托方溝通，盡量取得委托方認可的書面意見，減少糾紛發生的可能性。

2.關注集體土地使用權流轉和國有土地使用權出讓在評估處理上的差異。

3.關注規劃批準書上的用地類型和實際出讓的用地類型不一致的情況，解決評估的合法性問題。如中小學校用地的評估，按《土地利用現狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務用地——科教用地項下的教育用地，而規劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學幼兒園用地。筆者認為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務用地的最高出讓為年限50年，出讓評估時應以公共管理與公共服務用地的最高年限50年進行評估。這并不違反評估的合法性原則。

4.對于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權在規劃用途調整、容積率調整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導致可比案例缺乏、資料收集困難等問題。在使用市場比較法時注意對可比案例用地類型、容積率等進行修正，修正參數的取值要做到有理有據。

5.在土地出讓評估中要遵循實質重于形式的原則，加強估價對象及可比案例的現場勘查工作，對于不同類型的教育用地的出讓評估，采用不同的價格內涵和評估方法。（1）對于幼兒園用地（R61）的評估：根據委托方提供的《東莞市建設用地規劃批準書》，待估宗地規劃性質為幼兒園用地（R61）。據估價師現場勘查，估價對象是開發商應建設規劃部門對住宅配套建設的政策要求，而購買用來建設社區幼兒園的，是居住區內為小區配套使用的居住級以下的幼兒園用地（R61），與規劃用途相符，評估價格就往居住用地（R2）價格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對土地用途、容積率及使用年限的修正。評估方法采用市場比較法及收益還原法。（2）對于中學用地的評估：根據委托方提供的《東莞市建設用地規劃批準書》，待估宗地規劃用途為中小學及幼兒園用地（R6），據《東莞市城市規劃技術管理規定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區級以下的教育設施用地，如幼兒園、小學、中學等用地。而據估價師現場察勘，待估宗地實際上是居住區以外的中學用地。結合評估的目的，根據《土地利用現狀分類》（GB/T 21010—2007）規定，應歸屬公共管理與公共服務用地中的科教用地，因此評估設定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區域的科研用地等作為可比案例，評估價格就往科教用地上靠，評估時要特剮注意的是對土地用途的修正。評估方法采用市場比較法及成本逼近法。

6.若同一估價對象委托幾家土地評估機構同時進行評估，解決各評估機構之間評估結果的差異問題，基本方法有以下兩點：一是參與出讓評估工作的土地估價師們要認真學習評估理論和不斷更新知識，提高評估業務能力，減少差錯的發生；二是中標的幾家機構在有關部門及協會的組織下共同探討，采用相同的評估方法及采用相近的評估參數，特別是土地還原率、收益率等參數。

以上是筆者對政府土地出讓評估的一些想法和做法，懇請評估師批評指正。同時希望評估行業協會能在今后舉辦多種形式的學術交流活動，鼓勵機構之間估價師的交流。如可以讓評估師把在評估工作中遇到的技術難題上傳到網站、微博、QQ群等，讓廣大評估師們共同探討。使我們評估行業內形成愛評估、懂評估、互教互助的學習氛圍，樹立行業專業健康向上的形象，使各評估機構和行業不斷發展壯大。

土地租金評估方法范文第2篇

關鍵詞：劃撥土地使用權評估方法

中圖分類號：F301.0 文獻標識碼：A 文章編號：

一．劃撥土地使用權的內涵及特征

劃撥土地使用權， 是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。隨著劃撥土地使用權的入市，特別是企業改制中，經常涉及劃撥土地使用權的問題，如何開展劃撥土地使用權價格評估工作，是必須面對的一個問題。

劃撥土地使用權價格包括兩個基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發成本。以企業為例，在通過劃撥方式取得土地使用權時，除了要支付土地補償費、安置補助費、地上物補償費、青苗補償費或拆遷安置費及相關稅費外，還要投入資金用于支付修建廠房、辦公樓等費用，并進行通上水、通下水、通訊、通路、通電、供暖等基礎設施的配套，才能滿足企業生產的需要，因此，劃撥土地使用權價格就包括土地取得費用、土地開發費用、稅費、利息和利潤。

與出讓土地使用權相比，劃撥土地使用權無限期使用，從金錢上面來講，出讓都需要交出讓金的，一般都是市場價。劃撥的需要繳納征地補償、安置補償等成本費用就可以供地了。 從性質上來講，劃撥土地都是市政公共設施和機關辦公、公益事業、重點交通、水利、電力等基礎設施，都是屬于無盈利性質的。因而劃撥土地使用權在二級市場上受到許多限制，劃撥土地使用權可以占有、使用、收益，但無處分權。1992年3月8 日（1992）第一號令頒布《劃撥土地使用權管理暫行辦法》，該辦法第五條明確規定，“未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。”

劃撥土地使用權價格的評估作為特殊類型的宗地評估，也要對委托評估宗地的使用年限進行界定。目前，對劃撥土地使用權價格評估中的使用年限的界定有兩種情況，一是設定為無限年期，二是根據評估宗地的設定用途設定其年限為該用途的法定最高出讓年限。

國家對企業改制、城市拆遷、抵押等方面的相關規定，為劃撥土地使用權價格的評估奠定了基礎，2007年頒布的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，可以根據企業改革的不同形式和具體情況，分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。除保留劃撥用地方式外，其他幾種方式均需進行評估，根據《中華人民共和國土地管理法》和《誠征國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以回收，并依法處置，依法處置時需要評估，《房地產估價規范》第六條明確規定“以劃撥方式取得的土地使用權聯通都是建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”。

二．劃撥土地使用權的評估方法

根據《城鎮土地估價規程》，劃撥土地使用權價格評估，可以采用成本法、收益還原法、市場比較法、剩余法和基準地價系數修正法等。

1.成本法：劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息、利潤。在應用成本法評估時應注意，只能堅持以區域客觀、平均的費用作為計算依據，堅持客觀的重置成本，即以估價期日的、估價對象所在區域的平均取得成本和開發成本作為計價依據，而不應去考慮某個企業在取得土地時實際所支付的歷史成本，其次是利息和利潤的確定。在這里利息和利潤是企業投入資金購買“土地”這個特殊商品而產生的資金利息和投資利潤。通常，利息以同期銀行一年期存款利息加上一定的風險調整值確定，利潤則以估價對象的土地使用者所在行業的年平均利潤率來確定。最后再通過對區域平均價格的修正來確定宗地的價格。

成本法適用于無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法等進行估價的情況下的房地產估價，但由于該方法不能全面考慮土地的效用、價值及市場供需關系，有時會與市場價格存在較大差異。

2. 收益還原法：利用該方法主要是將估價對象的總收益減去總費用得到土地的純收益，再扣除國家土地收益部分，然后按一定的土地還原率還原成現實活剝土地收益價格，目前許多地方都制定了劃撥土地使用權年租制租金標準，可以直接作為活剝土地使用權評估的參數。

3.市場比較法：根據同類型劃撥土地實際成交價格作為比較案例，通過修正確定估價對象的價格。適用于劃撥土地作價入股、作為合作條件等案例較多的城市。

4.剩余法：在以土地作為合作條件，土地使用權所有者不承擔土地使用費的情況下，可假設估價對象具有完整的所有權，以同類型土地的市場交易實例（包括出讓、轉讓或其他市場化方式取得的土地使用權）作為比較實例，采用市場比較法求得估價對象在具有完整使用權條件下的公開市場價格，然后視情況扣減同類型出讓土地的出讓金，剩余的即為估價對象在劃撥土地使用權條件下的價格。

5. 基準地價系數修正法：基準地價一般是指出讓條件下具有級別的地面熟地價，其構成基本包括土地取得費、土地開發費以及土地所有者權益三部分，而土地所有者權益一般通過出讓金的形式體現，所以劃撥土地使用權價值主要由前兩項構成，然后利用基準地價修正體系，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，選擇相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取估價對象的劃撥土地使用權價格，采用基準地價修正法時要注意兩點，一是所使用的基準地價要扣除當地劃撥土地補交的出讓金標準，或者通過年租制租金，推算出的劃撥土地出讓金，二是不考慮年期修正問題，不利用年期修正系數。

不管采用哪種方法評估，在具體評估時，應根據不同的評估目的，在評估報告中就土地出讓金的有關事項予以說明：

1.以轉讓為目的，轉讓后按國家有關規定，受讓方不需辦理土地使用權出讓手續，土地任然屬于劃撥性質，土地評估值中不應包括土地使用出讓金

2.經有批準權的人民政府批準轉讓后變更為出讓地，以給受讓人提供地價依據作為估價目的的，評估機構出具的評估報告中應包含劃撥土地使用權價格及土地使用權出讓金的款項。

3.以抵押價值為評估母的的，活剝土地評估值中不應包括土地使用權出讓金。

4.以確定拍賣底價為目的時，劃撥土地使用權的評估價值從理論上講雖然不應包含土地使用權出讓金，但在實際操作中，應把土地使用權出讓金做為土地價值的一個內容并予以必要的說明。

參考文獻：

[ 1 ] 房地產估價相關法規中國房地產估價師與房地產經紀人學會編 2008年3月

[ 2 ] 房地產估價理論與方法 中國房地產估價師學會編 中國物價出版社2003年.

土地租金評估方法范文第3篇

一、基于成本途徑的資源環境價值評估方法

以維持、保護、恢復及優化生態環境系統所付出的代價作為生態環境系統的價值。成本途徑的資源環境價值評估方法主要包括：機會成本法、防護費用法、恢復費用法、人力資本法和影子工程法等。

(一)機會成本法對一定資源總存在著多種用途，可以選擇一種使用方式，同時也就失去了其他使用方式的機會，把失去使用機會的方式中能獲得的最大收益稱為該資源的使用機會成本(Opportunity Cost)。如某水域被劃為保護區后，不能進行水產養殖，該水域則失去了作為漁業生產的機會價值。

(二)防護費用法防護費用(Defense Expenditure，DE)是指人們為了減少和消除環境污染或生態惡化的影響而支付的費用，避免了損失，就相當于獲得了效益，因此用防護費用來替代資源環境的價值。例如，為了得到安全衛生的飲用水而購買安裝凈水設備；治理噪音污染、防護噪音干擾的花費，計為選擇低噪音或無噪音環境的價值。

(三)恢復費用法當某一生態環境污染惡化，其功能降低，為了能將其各種功能恢復到受污染破壞前的水平而采取措施，所花的各種費用相當于該生態環境質量的最低價值。如當某湖泊遭破壞退化后把湖泊恢復到受破壞以前的狀態所需的費用，即可看作湖泊的價值；礦山開采完后，對周邊環境的恢復費用，計為礦區原有環境的價值。

(四)人力資本法人力資本法(Human Capital Approach，HCA)是通過環境污染對人體健康影響的損失來估計資源環境價值，主要包括以下三個方面內容：人生活在受污染的環境中過早死亡和生病造成的投入損失；由疾病引起的醫療費開支；人們心理上的損害。

(五)影子工程法影子工程法是恢復費用法的一種特殊形式，當環境破壞并發生不可逆變化后，用人工方法建造一新的工程來替代原來生態環境系統的功能，建造新工程所需的費用則可視為生態環境的某些功能的價值。如一片森林被毀壞，使其涵養水源功能喪失，就需建造一座庫容與森林涵養水源的水量相當的水庫，水庫建造費用就作為森林涵養水源功能的價值。

基于成本途徑的估價方法的共同之處在于：它們估價的不是生態環境提供的正效益、正價值，而是人類為了獲得正效益而必須支付的費用，即體現了環境物品(包括舒適)的一部分成本，因此用這些方法估算出的價值量只能代表環境價值的一部分。如防護費用有使用效益問題，在預防或治理環境污染的效果相同條件下，防護費用應該是費用最低的那種方式所需的費用；用人力資本法估算出的經濟損失價值只能說明環境被污染后流失的價值量而不能以此完全代表環境價值；在使用人力資本法時，估算早亡的損失是用損失的勞動收入來衡量，其中隱含著的推論是收入小于支出的人的死亡對社會有利，因而會引發倫理上的爭論，為避開這一道德困境。實際中可用改進的人力資本法來計算人的健康損失和生命價值；恢復費用法和影子工程法有一個相似的假設，即被恢復的生態環境系統和影子項目工程要與原有生態環境系統有相同的生態環境功能，這在實際中難以做到。

二、基于收益途徑的資源環境價值評估方法

收益是指資源環境所生產的物質和提供的生態服務。收益途徑的資源環境價值評估方法主要包括市場價值法、收益資本化法、替代市場法等。

(一)市場價值法市場價值法(Market Value Approach)是費用效益分析的一種基本方法，該法將資源環境質量看成是一個生產要素，認為資源環境質量變化導致生產率和生產成本的變化。即這種變化引起在給定資源條件下影響市場商品的供應量。或者導致產量或預定收益的降低。因而可以用市場商品數量或產量的變化來表示，其變化值以市場價格測算，以此作為評估資源環境的價值。例如，化工廠的空氣污染對廠周圍的農業生產有不利影響，可用損失農作物產量的價值作為減少污染措施的效益來計算資源環境價值。

(二)租金或預期收益資本化法1992年李金昌首先將地租理論用于探討資源環境價值及其估算。他是在知道了一塊土地、一片森林或一個生態環境系統的租金或預期收益和利息的情況下，用資本化法求取資源環境價值的基本值。再用環境稀缺性體現出的供求關系和時間加以調整，從而得出資源環境的價值。生態環境作為一種自然資產，其在未來一定年限內產生的物質性產品和功能的價值，即預期的收益或租金，按一定社會貼現率折為現值，就作為資源環境資產的價值。

(三)替代市場法所謂替代市場法就是找到某種有市場價格的替代物來間接衡量沒有市場價格的資源環境物品的價值，替代市場法主要包括物品替代法、旅行費用法和享樂價格法等。一是物品替代法是用以估算生態環境系統所提供的多種生態功能效益，如涵養水源、保持水土、防風固沙、調節小氣候、凈化環境及營養循環等，它們不能直接在市場上進行交換，因而也沒有體現出相應的市場價格，因此就要尋找一種有市場價格且與某項生態功能有相同或相似作用的產品作為替代品，用其產量和價格來間接估算該項生態功能的價值。例如，為獲得與一片森林產生氧氣的價值可以用氧氣廠生產相同數量的氧氣的費用來替代。為獲得持留在土壤中養分的價值，可以用含相同數量營養元素的化肥的市場價格來替代等。二是旅行費用法(Travel Cost Method，TCM)是用于評估資源環境的旅游娛樂價值，如釣魚、狩獵、森林觀光等，雖然這些功能不能直接在市場交易中體現其價格和數量，但可通過人們在與這些環境服務密切相關的市場中所支付的價格或獲得的明顯利益來估算這些環境服務的價值，如所耗交通費用、門票及其它相關的費用。這里需要說明的是：人們在消費環境資源的這些服務時所支付的費用并不能完全等同于環境服務的價值，因為消費者根據其個人收入水平、文化層次、距離遠近及其它情況而有著不同的消費者剩余。TCM通過消費的資料信息，求出消費者剩余，資源環境的服務價值就是消費者的實際支付與其消費者剩余之和。三是享樂價格法(Hedonic Pricing Method，HPM)是根據人們為優質環境物品享受所支付的價格來推斷環境質量的價值，即將享受某種產品由于環境的不同產生的差價，作為環境差別的價值。此方法的出發點是某一財產的價值包含了它所處的環境質量的價值。如果人們為某一地方與其它地方相同的房屋和土地支付更高的價格，且其它各種可能造成價格差別的非環境因素都加以考慮后，剩余的價格差別可以歸結為環境因素。

上述基于收益途徑的資源環境價值評估方法都各有其特點和適用范圍，分析如下：市場價值法是在估算生態環境產品(資源)的經濟價值上運用最廣泛和最直觀的一種方法，這種方法易觀測計量，其結果普遍能被接受。但在市場價格失真時，就需要作出修正，或采用以邊際價格為基礎的影子價格，但很難準確確定。租金或預期收益資本化法運用的首要條件就是要知道當年或每年生態環境系統的收益或租金，而每年的收益的估算又要涉及到其他多種方法，況且每年的生態環境系統收益受到氣候、水文等自然因素和人為因素的影響，實際誤差可能很大。物品替代法將無市場的生態服務功能(環境)轉化為有市場價格的物品，從而實現其價值，這種方法主要適用于屬于經濟資產的自然資產的存量的估價，比如海洋捕魚、采伐原始森林等。因為魚類-木材都有市場價格，但對于自然資源的流量或者環境的損害等則無法使用該方法。旅行費用法是一種比較成熟的方法，但該方法需要通過問卷調查收集大量數據，估算過程較為繁瑣。同時，旅行費用法主要適用于獨立的某個景點，對多目標游覽活動給出的結果比較模糊，也難以適用于城市內景點的估價，因為這些景點的旅行費用少，游客也不會把市內景點作為出行的唯一目的。此外，當該方法運用到諸如娛樂區或野生生物保護區時，由于忽略了這些景點的地方利益、非景點價值及非使用價值，會導致價值的過低估計。享樂價格法需要有足夠大的單一均衡的資產市場，并要依賴大量數據包括環境數據，才能建立相應的方程，但這種方法是建立在實際市場數據的基礎之上，所以比假想的評價方法有較少的系統誤差。

三、基于市場調查途徑的資源環境價值評估方法

通過市場調查的途徑評估資源環境價值，目前在國際上最常用的是條件價值評估法(Contingent Valuation Method，CVM)，主要用以評估資源環境的非使用價值，如存在價值、遺產價值及選擇價值等。

(一)條件價值評估法CVM利用征詢問題的方式誘導出人們對環境物品的偏好，并導出人們對環境物品保存和改善的支付意愿(Willingness To Pay，WTP)，其計算方法類似于TCM法，即WTP=商品實際支出價格+消費者剩余，求出WTP，即可得到環境物品的價值，它針對的是缺少市場的環境物品，提供給消費者一個假設市場，其導出的WTP值依賴于向應答者描述的假設市場條件，所以又稱為條件價值法。條件價值法早在60年代初就在國外開始應用，并在應用中不斷改善，我國是在90年代引入的。CVM的具體操作流程是通過采訪，要求調查對象對環境變化給出價值。CVM需要解決4個技術問題：采訪方式、調查問卷的設計、提問方式和數據統計分析。它不僅是評估環境非使用價值的一種很好的方法，而且還可以用以評估資源環境的使用價值。

(二)條件價值評估法的爭議條件價值法雖然目前此法應用廣泛，但其爭議也較大。首先，支付意愿與人們對研究對象(資源環境)的了解程度密切相關；其次，WTP與調查對象的文化背景、自然保護意識和收入水平相關；第三，需要較大的樣本數量，因為WTP值與樣本總人口數極大相關。由于這些因素的不確定性，導致了結果的較大偏差，甚至是扭曲，而且一項CVM的調查統計還需要足夠的經費和時間。總而言之，CVM雖然存在很多缺陷，推廣應用有一定難度，但卻有著廣泛的應用前景。

四、估價方法選擇

按收益途徑估算的資源環境正效益所體現的資源環境價值與按成本途徑估算出的環境成本(環境損失)，其實質是一個問題的兩個方面，即從收益的效果與失去收益的損失上考慮。

(一)從收益的效果上考慮在估算資源環境價值時。要根據研究對象的實際情況綜合考慮，當環境系統提供的收益較明顯和容易定量時，接收益途徑估算；而當環境損失比較明顯和容易定量時，按成本途徑估算。在估算缺乏統計數據的資源環境物品時，還可以運用參照對比的方法，即使用別地的估算結果，經修正來反映本地該項資源環境的價值，當然其結果的誤差也最難控制。

土地租金評估方法范文第4篇

關鍵詞:地價評估 居住用地 剩余法 城鎮

中圖分類號:F205 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0212-02

我國經過土地制度、住房制度改革,房地產市場的形成,房地產業發展迅速[1],導致土地市場政策和價格不斷變遷,城市居住用地地價跟隨基準地價的不斷調整而變化。居住用地價格作為房價的基礎,逐漸成為政府、開發商和城市居民普遍關注的敏感熱點問題[2]。居住用地價格可以被認為是反映了作為競租者的開發商在對不同居住用地地塊特征和開發潛力評估基礎上所愿意支付的成本[3]。居住用地地價的評估也是地產開發商首要解決的問題,其評估方法有多種,而剩余法是地價評估中廣泛采用的方法之一,在城市居住用地地價評估中經常被使用。但其方法運用時有多種解法,每種方法計算結果都不一樣。因此,對居住用地怎樣合理的估價,如何正確看待剩余法的應用尤其重要。

1 居住用地地價評估常用方法概述

根據全國土地分類規定,居住用地指供人們日常生活居住的房基地(有獨立院落的包括院落),通常分為城鎮單一住宅用地、城鎮混合住宅用地、農村宅基地和空閑地四種,其中單一住宅用地是指城鎮居民的普通住宅用地、公寓用地和別墅用地;城鎮混合住宅用地是指城鎮居民以居住為主的住宅與工業或商業等混合用地;農村宅基地和空閑地分別指農村村民居住的宅基地和村莊內部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等[4]。對于居住用地地價的評估,可以結合該宗地的具體狀況,可以選用如下評估方法:市場比較法,收益還原法,基準地價系數修正法和剩余法。市場比較法以代替關系為途徑,接近市場情況,但它必須以發育健全的地場市場為基本條件,沒有充足的交易實例資料就不能使用;收益還原法以取得土地純收益為途徑,只適用于有現實收益或潛在收益的土地,但其純收益和還原率的確定比較困難;基準地價系數修正法具有快速、方便評估多宗土地價格的特點,主要用于已完成基準地價評估、具備基準地價和相應修正體系成果的城鎮中的土地估價,其精度與基準地價及其修正體系的精度密切相關[4];剩余法根據最有效使用原則和合法原則來確定土地利用最佳方式,它假設在開發期間租金與交易價格不變,各項成本投入是均勻或分段均勻,也不考慮物價上漲影響,它的理論依據是地租理論和價格構成理論,是一種科學實用的估價方法,在城鎮居住用地地價評估中經常使用。

2 剩余法在居住用地地價評估中的應用

城鎮居住用地地價評估中,市場比較法是首選方法,對于新開發完成的居住用地,還可以使用成本逼近法。但是在很多情況下,最常用的是剩余法,在運用剩余法時,必須注意其資金的時間價值。下面進一步說明剩余法的應用。

2.1 剩余法及其資金時間價值概述

剩余法又稱假設開發法、到算法或預期開發法。它是從待估對象土地所建造的房屋等建筑物的預期銷售收入減去有關開發建設成本、稅費及正常利潤后,求取待估對象客觀合理價格或價值的方法[5]。其公式如下。

地價=樓價-建筑費-專業費-利息-利潤-銳金

式中:（1）建筑費依據社會一般發生費用及行業慣例預算。

（2）專業費包括建筑師、工程師、測量師的收費,一般以占建筑費的百分比i計算,即。

專業費＝建筑費×i。

（3）正常利息率為r,則利息＝(建筑費＋專業費＋地價)×r。

（4）正常利潤率為p,則利潤＝(建筑費＋專業費＋地價)×p。

（5）與地價有關的稅收為t。

（6）按上述每項費用的具體計算方法匯總,即可得到。

地價＝樓價－建筑費－建筑費×i－(建筑費＋專業費＋地價)×r－(建筑費＋專業費＋地價)×p－t。

整理后即:

(1)

土地開發項目從投資建設到竣工驗收交付使用需要一定的周期,在這一周期過程中,各項資金費用的投入和回收都與它們發生的時點緊密相關,即資金的時間價值運動形態時刻貫穿于地產開發的全過程中。據此,剩余法中所涉及的土地取得與開發費用、建筑費用、專業費用等的投入和銷售收入的獲取都表現為開發周期內不同時段上的現金流動量,充分反映出資金運用的時間價值規律特征,因此,假設開發法在實際評估中運用的關鍵是判斷好各項費用發生的時點,運用資金時間價值運動規律進行估算,才能使估算的結果準確可靠。資金的時間價值,是通過時間和利息率來體現的,有借貸款,但無借貸時間,如馬上就還,則利息為零。在剩余法評估地價時,全部預付成本=建筑費+專業費用+地價,或者,全部預付地價=土地開發費+生地地價,是計算利息的基礎,但是,利息額的大小則與開發過程長短有關,開發過程越大,利息額越大[6～7]。針對這一情況,現就剩余法的具體計算公式、利息、利潤的計算案例進行討論。

2.2 剩余法應用的案例

（1)委估對象:某七通一平的空地,面積2400平米,允許用途為商住混合樓,容積率7,覆蓋率≦50%,土地使用年限50年。

（2)估價要求:2007年10月出售,求購買價。

（3)其他估價條件:①設計建筑面積16800平方米,14層,1～2層2400平方米用于商業,3～14層14400平方米用于住宅;②開發費用估計:總建筑費1200萬元,專業費為建筑費的6％,利息率10％,稅費按樓價的8％計;③估計建成后商業樓即可全部售出,住宅樓的30%在建造完成后即可售出,50%半年后才可能售出,其余20%一年后才能售出。預計當時售價商業樓6000元/平方米,住宅樓5000元/平方米,投資利潤率為20％;(4)建設共需3年完成(到2010年10月),第一年投入50％的總建筑費,第二年投入30％,第三年投入20％。

計算方式的選擇。

(1)公式法:①總樓價=6000×2400/(1+10%)3+5000×14400/(1+10%)3×[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5+20%/(1+10)1]=65248986(元)。

②總建筑費=[(12000000×50%)/(1+10%)0.5]+[(12000000×30%)/(1+10%)1.5]+[(12000000×20%)/(1+10)2.5]=10732323(元)。

③總地價=[65248986－10732323×(1+6%+10%+20%+6%×10%+6%×20%)－65248986×8%]/(1+10%+20%)=34799943(元)。

④單地價=34799943/2400=14500(元/m2)。

(2)靜態方法:①總樓價=6000×2400+ 5000×14400=86400000(元)。

②總建筑費=12000000(元)。

③總專業費=總建筑費×6%=12000000×6%=720000(元)。

④總利息=(總地價+總建筑費+總專業費)×利息率

=總地價×10%×3+12000000(1+6%)×50%×10%×2.5+12000000(1+6%)×30%×10%×1.5+12000000(1+6%)×20%×10%×0.5=總地價×0.3+2226000(元)。

⑤總稅費=總樓價×8%=86400000×8%=6912000(元)。

⑥總利潤=(總地價+總建筑費+總專業費)×利潤率=總地價×20%+12720000×20%=總地價×0.2+2544000(元)。

⑦總地價=86400000－12000000－720000－(總地價×0.3+2226000)－6912000－(總地價×0.2+2544000)。

總地價=61998000/1.5=41332000(元)。

⑧單地價=41332000/2400=17222(元/m2)。

(3)動態方法(一)。

①總樓價和總建筑費都參照公式法的原解法,分別為65248986元和10732323元。

②總專業費=總建筑費×6%=10732323×6%=643939(元)。

③總稅費=總樓價×8%=65248986×8%=5219919(元)。

④總利潤=(總地價+總建筑費+總專業費)×利潤率=總地價×0.2+2275252(元)。

⑤總地價=總樓價－總建筑費－總專業費－總稅費－總利潤。

=[65248986－10732323(1+6%+20%+6%×20%)－5219919]/(1+20%)=38647960(元)。

⑥單地價=16103(元/m2)。

(4)動態方法(二)。

①總樓價和總建筑費都參照公式法的原解法,分別為65248986元和10732323元。

②總專業費=總建筑費×6%=10732323×6%=643939。

③總稅費=總樓價×8%=65248986×8%=5219919(元)。

④總利潤=(總地價+總建筑費實際投入額+總專業費實際投入額)×利潤率/(1+10%)3

=總地價×0.1503+1911345(元)。

⑤總地價=總樓價－總建筑費－總專業費－總稅費－總利潤

=[65248986－10732323(1+6%)5219919－1911345]/(1+0.1503)

=40634148(元)。

⑥單地價=16930(元/m2)。

每種計算方法所得的結果都不一樣,但要注意,動態與靜態方法不能在同一評估項目中混合使用,這樣不僅會產生重復計算,而且使估算結果出現偏差;同一項目不能用兩種方法分別計算,這樣有可能出現測算結果差別較大,給人產生評估方法不科學合理的印象,使評估價格的可信程度受到影響。然而在公式法中,出現動態方法和靜態方法混用:總樓價、總建筑費的計算采取折現現金流的動態計算公式;地價計算卻直接套用靜態計算的理論公式;利息計算存有偏差,與假設開發法的總體評估思路矛盾。靜態方法是從單利計息的角度,通過地價款、建造成本、管理費用、營銷費用的數量及投入時間、銷售收入的數量及回收時間來計算利息,從而考慮資金的時間價值[8]。實際上是確定計算時點為開發之初,不考慮各項支出、收入發生的時間不同,即不是將它們折算到同一時間上的價值,而是直接相加減,但要計算利息,計息期通常到不動產開發完成為止。靜態方式主要適合現有新舊房地中的地價評估。動態方式要考慮各項支出、收入發生的時間不同,即首先要將它們的價值折算到同一時點上(通常是折算到估價日期上),然后再相加減,但這一過程中,為避免重復不再單獨考慮投資利息[5]。可見此題只能運用動態方法,在一些文獻[9～12]中,曾出現應用公式法,靜態方法和動態方法(一),但如果總利潤的計算基數是總地價、總建筑費用和總專業費用三者之和,在采用動態方式計算時,不應以折現后的總建筑費用和總專業費用加總地價之和為基數計算利潤額。因為,按“折現過程即計算過程”,折現后的總建筑費和總專業費中已包含利息在內,以致無形中,利息也計了利潤。另外,應注意利潤的取得應在商品房售出之時,無銷售收入則無利潤可言。因此,總利潤值也應進行折現,以與其它指標相統一。據此分析,動態方法(二)是相對正確解法。該案例應采用動態方法(二)計算。

3 結語

剩余法的應用在目前來說是比較成熟的,但其運用時需注意考慮資金時間價值的影響。在公式法中,由于出現動態方法和靜態方法混用,使得計算結果過低,與假設開發法的總體評估思路矛盾。靜態方式不考慮各項支出、收入發生的時間不同,使計算結果過高,而且主要適合現有新舊房地中的地價評估。動態方法(一)實際上是假設利息計利潤,但由于折現后的總建筑費和總專業費中已包含利息在內,以致無形中,利息也計了利潤,造成計算結果偏低。動態算法(二),實際上是假設利息不計利潤,是對動態方法(一)的改正,計算結果相對比較正確。在實際估價中,應合理預測地產開發周期及費用支付特點、融資及銷售等情況,在此基礎上適當考慮資金時間價值的影響,運用正確的評估方法,這樣才能得出科學的評估結論。

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土地租金評估方法范文第5篇

一、組織實施

（一）根據省、市政府部署，按照統一領導、統一部署、統一征遷、統一補償和分級負責、責任包干的要求，在縣委、縣政府的領導下，縣鐵路建設指揮部（以下簡稱縣指揮部）全面負責鐵路建設工程征地拆遷政策處理工作的組織、指導、協調、監督、管理工作。縣指揮部下設辦公室，主要負責縣指揮部日常工作和鐵路建設工程征地拆遷政策處理工作的組織實施。

（二）沿線鄉鎮（街道）對轄區征遷工作負總責，按照統一的標準和統一的時間，做好本轄區內的土地征占、青苗補償、墳墓遷移、房屋拆遷、協議簽訂、拆遷戶安置等工作；同時做好宣傳發動和群眾思想工作，及時協調處理好征遷、施工過程中出現的各種矛盾，維護社會治安，營造良好的建設施工環境。

（三）縣國土部門負責土地征收（用）和報批、落實臨時用地、組織復耕以及配合縣人勞社保部門和鄉鎮（街道）做好符合條件的被征地農民基本生活保障等工作。

（四）縣財政、建設、規劃、交通、人勞社保、農業、林業、水利、公安、民政、環保、供電、廣電、電信、移動、聯通等部門要根據各自職責做好征遷相關工作。鐵路建設工程項目公司（以下簡稱項目公司）和施工單位按照業主職責和有關規定，做好征遷、建設等相關工作。

二、征遷內容

（一）征地拆遷范圍

1、紅線內征地拆遷。原則上按鐵路建設工程項目初步設計批復意見和用地紅線規定執行（包括設計變更）。

2、紅線外征地拆遷。邊角地、夾心地、環境保護敏感建筑物的具體范圍，由項目公司和有關部門成立聯合調查組，共同核定，并按以下方式進行分類處理（如遇特殊情況由縣征遷部門與項目公司協調處理）。

（1）邊角地和夾心地。邊角地是指新建鐵路與既有鐵路、高等級公路、河流、其它屏障性建（構）筑物地界樁之間形成了合圍，而且無法耕種的小面積土地；夾心地是指新建鐵路與既有鐵路、高等級公路、河流、其它屏障性建（構）筑物地界樁之間形成的寬度小于米范圍內的長帶型可繼續耕種的土地。

（2）邊角地和夾心地上的房屋按拆遷處理。

（3）新建鐵路經過人口密集地段，距外軌中心線米以內的住宅、學校、醫院敬（養）老院等敏感建筑物，優先采取功能置換措施，無法置換的按拆遷處理。

3、新建鐵路從企業廠區穿過，其紅線內拆遷量超過廠區建筑總面積%或直接影響企業的主要生產功能，原則上應作整體拆遷處理。

（二）征地拆遷數量

1、用地數量。包括主線紅線內用地量、拆遷安置用地量和“三改”項目用地量等，納入項目用地同步報批。具體數量由縣國土部門會同縣指揮部、項目公司等成立聯合調查組，在勘測定界的基礎上，結合現場實際，對包括邊角地、夾心地、“三改”項目用地等進行共同查核，確定數量，分類統計，共同簽認。

2、房屋拆遷數量。由縣指揮部和項目公司成立聯合調查組，委托有資質的評估機構，結合現場實際對住房、農用房、企事業用房、學校用房等進行聯合調查丈量，確定數量，共同簽認；無法改變功能繼續使用而需拆遷的環境保護敏感建筑物，由縣指揮部與項目公司等聯合調查，確定數量。

3、地上地下建（構）筑物和地面附著物拆遷數量。必須拆除或遷建的地上地下建（構）筑物和地面附著物，包括水電、通訊、道路、橋梁、管線、市政、水利設施、河埠、機埠房、水井、水塔、曬谷場、樹木、綠化物、圍墻、廣告牌、墳墓、廟宇等。建（構）筑物由項目公司與縣征遷部門和權屬單位共同現場查核，確定數量，分類統計，共同簽認。地面附著物由項目公司與縣國土部門成立聯合調查組，現場核查，確定數量、類別，共同簽認。

三、土地征占

（一）鐵路建設工程為國家重點建設項目，被征占土地的單位和個人應當服從國家建設需要，積極支持征地拆遷工作的實施。

（二）鐵路建設紅線內占用的集體土地、國有農用地，全部采取國家征收（用），征收（用）補償費用按政辦發〔〕號文件執行。

（三）對占用國有出讓土地的使用權收回，實行貨幣安置，貨幣安置補償按出讓合同結合市場價評估扣除已使用年限的形式確定。

（四）對占用工業園區土地的，除按國有出讓土地補償外需對其開發成本予以補償。

（五）“大三改”項目用地補償按本辦法確定的標準執行，其用地數量納入項目用地同步報批，報批費用由項目公司承擔；“小三改”項目用地實行只補不征，由項目公司按區片綜合價補償。

（六）邊角地按區片綜合價補償；夾心地實行只補不征，由項目公司按萬元/畝予以補償；環境保護敏感區和邊角地、夾心地上的房屋拆遷安置用地按區片綜合價補償。

（七）征占水域的，由項目公司向縣水利部門申請，經審核審批后方可使用。征占水域要補建，在無法補建時，由項目公司按照國家、省及縣政府有關政策評估后給予補償（包括費稅），協議由項目公司與相關單位或權益人簽訂。

（八）征占林地的，由項目公司向縣林業部門申請，經批準后方可使用。征占林地補償標準按國家、省及縣政府規定政策執行，協議由項目公司與相關單位或權益人簽訂。

（九）臨時設施用地按照節約集約用地和盡量少占耕地原則，由項目公司（或委托的指定施工單位）向縣國土部門申請，并制訂復墾方案和簽訂臨時用地協議（臨時用地協議由權屬單位與施工單位簽訂，縣指揮部、項目公司、縣國土部門鑒證；臨時用地時限原則上不超過2年），向縣國土部門繳納臨時用地復墾履約保證金（臨時用地復墾履約保證金按水田萬元/畝、其它地類萬元/畝繳納），經批準后方可使用。根據國家和省有關規定，工程臨時用地在施工結束后由項目公司負責復墾，恢復其原有的使用功能，并由縣國土部門會同縣指揮部、農業部門負責驗收。復墾驗收合格后，臨時用地復墾履約保證金退還繳納單位。已用于工程臨時用地的夾心地、邊角地，并已繳納了臨時用地相關費用，臨時用地租金與土地補償費兩者，按“就高原則”計取其一。

（十）對于工程建設期間，遇到坍塌、滑坡占用征地紅線外土地且無法恢復的，由施工單位按照只補不征原則和區片綜合價標準，對土地權屬單位予以補償。

（十一）各類苗木、附著物，由所有者在規定時間內遷移。其補償費（除大型苗圃和零星珍貴樹木）由縣國土部門與鄉鎮（街道）依據政辦發〔〕號文件精神，實行包干，并按照標準補償到戶。大型苗圃和零星珍貴樹木的補償費，由縣國土部門委托專業評估機構評估后補償。征收（用）土地方案公告后種植的樹木、苗木、農作物等不予補償。

（十二）墳墓遷移補償費：單穴元/座，雙穴/座，根據詳查實際數量補償。對征收范圍內需要遷移的墳墓，原則上要求安置在公墓內，并給予安置墓地的投資主體元/座補助。

（十三）養殖魚塘：主要指正規魚塘且深度超過米，淺于米酌情扣減補償費，養殖食用魚的—元/畝，含遷塘費、筑塘費；同時養殖珍珠的水塘，另外補償不超過元/畝的珍珠遷移費。

（十四）為確保被征地農民的基本生活保障，凡因紅線內土地、邊角地、紅線內的房屋拆遷安置用地、環境保護敏感區和邊角地及夾心地上的房屋拆遷安置用地等征用，被征地農民基本生活保障繳費標準中政府出資部分及參保人員的檔案保管費、管理服務費由項目公司承擔。

（十五）按國家和省有關文件規定，必須繳納的規費（稅）由項目公司負責繳納。

四、建（構）筑物拆遷

（一）鐵路建設征收范圍內集體土地上房屋和其它構筑物實行一次性拆遷、補償，按本辦法執行；國有土地上房屋和其它構筑物拆遷、補償按照現行政策處理。建（構）筑物拆遷原則上由被拆遷人自行組織，殘值歸其所有。

（二）被拆遷居民房屋的補償費以下列標準為基礎，按照房屋建筑的不同結構和新舊程度、裝修程度，經評估機構評估后，給予補償。

類別房屋結構補償標準

（單位：元/平方米）分類簡要

1框架結構房屋整體為全框架結構，內外墻粉刷，水電衛齊全，設施良好（外墻未粉刷的減元/平方米，內墻未粉刷的減元/平方米）。

2框混結構房屋建筑部分為鋼筋混凝土框架和磚混結構，內外墻粉刷，水電衛齊全，設施良好（外墻未粉刷的減元/平方米，內墻未粉刷的減元/平方米）。

3磚混一級房屋整體磚混結構，屋面現澆或預制板隔熱，內外墻粉刷，水電衛齊全，設施較好（外墻未粉刷的減元/平方米，內墻未粉刷的減元/平方米）。

4磚混二級房屋整體為磚混結構，屋面蓋瓦，內外墻粉刷，水電衛基本齊全，設施尚好（外墻未粉刷的減元/平方米，內墻未粉刷的減元/平方米）。

5磚木一級房屋整體為磚木結構，內外墻面粉刷較好，室內設施一般（外墻未粉刷的減元/平方米，內墻未粉刷的減元/平方米）。

6磚木二級房屋整體為磚木結構，內外墻面粉刷一般，室內設施較次（外墻未粉刷的減元/平方米，內墻未粉刷的減元/平方米）。

7泥木結構房屋墻體為泥墻，屋面蓋瓦。

8簡易建筑建筑結構簡單，室內較為簡陋（主要指披屋、柴房、豬欄、廁所等附屬用房）。

9氈棚屋面為油氈、茅草、石棉瓦等。

說明

1、樓層計算辦法：屬樓板分層，安全承重，層高米（含）以上，按一層計算；層高米（含）～米（不含）按不高于層計算；層高米（含）～米（不含）按不高于層計算；層高米（含）～（不含）米按不高于層計算，層高米以下不作樓層計算。

2、建筑年限在3年以內的不計算折舊；超過年的每年按%折舊，最高折舊率不超過%。

（三）被拆遷居民房屋內的裝修及設施通過評估予以補償。

（四）企業拆遷實行貨幣安置，其中：

1、對被拆遷企業的用地及地面附屬物，按市場價格評估實行貨幣安置。根據土地取得的不同方式，由房地產評估機構按市場比較法進行評估，如缺乏足夠的市場成交案例不能采用市場比較法時，可采用成本法等其它評估方法，評估結果由縣國土部門會同縣建設部門審核。

2、被拆遷企業生產設備，由被拆遷企業自行搬遷。機器設備搬遷補助及安裝調試、停產（業）損失及過渡費補助由受委托的具有資質的評估機構進行評估予以補償（補償設備范圍：必須是在生產線上正常使用的固定設備，廢棄設備以及運輸、裝卸設備等動產設備除外）；停產（業）損失及過渡費補助按月計算，支付4個月。

（五）畜禽養殖場所臨時建筑物及配套設施通過評估予以貨幣補償，其中臨時建筑物參照上述建筑補償標準評估補償。

（六）其它構筑物補償：

1、氨水池、水泥蓄水池：按砌體的立方計算，每立方米為元。

2、曬場：水泥曬場—元/平方米，三合土曬場元/平方米。

3、圍墻：磚砌元/平方米，石砌元/平方米，三合土元/平方米，地下基礎部分不另計。

4、水井：深井元/口，沉井元/口，手壓水井元/只。

5、糞缸：一擔缸元/只，二擔缸元/只，三擔缸元/只，千斤缸元/只，糞池元/只。

6、洗衣池：元/只。

7、蔬菜大棚：鋼架棚元/平方米，其它棚架（竹木等）5元/平方米。

（七）征收（用）土地方案公告后建造的建筑物、設施等不予補償。上述未涉及的建筑物與構筑物（不含機器設備）拆遷，按評估價或重置價給予一次性貨幣補償。

五、拆遷戶安置

（一）對因鐵路建設涉及集體土地上房屋拆遷的住宅統一實行遷建安置，拆遷戶的安置由各鄉鎮（街道）、村按有關建房規定和標準落實；安置用地按照縣國土、規劃部門核準的面積確定并置換；安置用地由縣國土部門統一征用，其安置用地征用和報批費用由項目公司支付，納入項目征地成本。安置戶安置標準按家庭實際在冊人口劃分為大、中、小三種戶型，其中人以上的大戶建筑占用耕地面積不超過平方米；人的中戶建筑占用耕地面積不超過平方米；人的小戶建筑占用耕地面積不超過平方米。

（二）拆遷戶搬家費補助（以戶為單位）人以下（含人）一次性補助元，人以上（含人）一次性補助元。拆遷戶安置過渡費，人以下（含人）一次性補助元；人以上（含人）一次性補助元。過渡用房由拆遷戶自行解決。

（三）拆遷安置點的基礎設施配套工程按新農村建設的基本要求進行設計和建設，其費用列入項目拆遷安置成本。項目公司可以直接組織實施拆遷安置點基礎設施配套工程，也可按相關配套標準預算包干補助給鄉鎮（街道）或村組織實施建設。拆遷安置點勘測、設計、規劃等和新建安置房屋報批費用由項目公司承擔。對被拆遷人自行組織拆、建房屋過程實行人身意外傷害保險，其費用由項目公司承擔。

（四）鑒于鐵路建設拆遷工作時間緊、任務重、要求高的實際，對被拆遷人按時完成拆遷并及時交付使用的，實行一定數額拆遷獎勵。凡超過限期者不予獎勵，獎勵以戶為單位。具體包括：

1、被拆遷人按時完成其住宅房屋拆遷并及時交付使用的，按其住宅房屋建筑面積每平方米獎勵元；提前-天的，按其住宅房屋建筑面積每平方米加獎元；提前-天的，按其住宅房屋建筑面積每平方米加獎元；提前天及以上的，按其住宅房屋建筑面積每平方米加獎元。

2、被拆遷人按時完成其除住宅房屋外泥木結構（含）以上等級建筑物拆遷并及時交付使用的，按其拆遷建筑面積每平方米獎勵元。

3、被拆遷人按時完成其簡易建筑、氈棚等級建筑物拆遷并及時交付使用的，按其拆遷建筑面積每平方米獎勵5元。

六、桿（管）線遷移及其它

（一）鐵路建設涉及需要遷移的高壓鐵塔、高低壓電力桿、通訊桿（含光纜線）、廣播電視桿、自來水、燃氣管道等設施由各產權單位負責遷移，其遷移費由項目公司（或委托施工單位）與各產權單位協商確定，縣相關部門給予配合。桿（管）線遷移“三桿”遷移涉及到的用地和青苗補償標準按政辦發〔〕號文件精神執行。

（二）“三改”項目原則上應由項目公司予以修復或還建，確保完善設施的系統功能，對不能恢復或相關權屬單位認可不再恢復的“三改”項目設施，經評估機構評估給予經濟補償。因工程影響涉及新增設的排灌涵洞、渠道和道路等“小三改”項目，由項目公司或施工單位和所在的鄉鎮（街道）、行政村共同商定，并簽訂協議，項目公司或施工單位按協議改建。

（三）因工程施工損壞民房、毀壞山林、環境污染等，由項目公司督促施工單位負責按有關規定或經評估機構評估補償。

（四）施工車輛使用國、省、縣、鄉、村等道路（含橋梁），由項目施工單位直接與相關權屬單位或權益人協商確定并簽定協議繳納一定數額的道路損壞恢復保證金，其中：對于施工車輛使用縣道以上道路的，由施工單位與縣交通部門簽訂協議，縣指揮部、項目公司、鄉鎮（街道）鑒證；對于施工車輛使用鄉道及以下道路的，由施工單位與各鄉鎮（街道）簽訂協議，縣指揮部、項目公司鑒證。損壞道路由施工單位負責恢復，經驗收合格后退還保證金。

（五）鐵路建設工程涉及的文物保護、考察等費用由項目公司直接支付給相關單位。

（六）為確保項目建設順利推進，建立項目工作勞動競賽考核獎勵機制。其獎勵費用按照項目征地（包括臨時用地）、拆遷面積的一定額度標準計提控制，納入征遷成本。具體考核獎勵辦法由縣指揮部負責制定實施。

七、工作要求

（一）鑒于征遷工作政策性強、情況復雜、工作量大，工程建設涉及到的鄉鎮（街道）、部門要高度重視，加強領導，通力協作，確保按期保質完成征遷任務。縣指揮部與相關鄉鎮（街道）、部門簽訂征遷工作目標責任書，明確征遷任務、完成時間和補償標準。對按時完成征遷任務的予以表彰獎勵，對不能按時完成征遷任務的鄉鎮（街道）、部門進行通報批評。

（二）各有關鄉鎮（街道）、部門在征遷工作中要嚴肅紀律，規范操作。對征遷工作中出現惡性事件的、或嚴重拖延項目進度的、或有違法亂紀行為的，查明原因后嚴肅追究有關單位和責任人的責任。

（三）各項政策處理補償費用統一由縣指揮部按規定標準和實際征收數量核計，分期撥付，包干使用。禁止任何單位和個人以任何形式截留、挪用、私分被征遷單位和農民的征遷補償款。

八、本辦法適用于在縣行政區域范圍內開工建設的鐵路建設工程項目的政策處理。

九、本辦法自公布之日起施行。

縣 鐵路電氣化提速改造工程所有項目仍適用《縣 鐵路電氣化提速改造工程征地拆遷政策規定》（政發〔 〕號），在縣 鐵路電氣化提速改造工程所有項目終結時，政發〔〕號文件廢止。