市土地征收補償標準
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市土地征收補償標準范文第1篇
凡在我市行政區范圍內開展國有、集體土地征收工作，均委托土地征收所轄行政區域內的鄉鎮人民政府、街道辦事處具體負責實施，但有下列情形之一的除外：
1、凡涉及所征收土地用于商服、住宅等經營性用地的，以及省國土資源廳和市委、市政府要求其它應以土地收購儲備中心為土地征收實施主體報批土地的，委托市土地收購儲備中心實施土地征收。
2、對特定區域內其它用途的土地實施土地征收的,委托專門征地機構實施土地征收。
二、征地補償標準
市政府委托的各征地機構可根據《省人民政府關于調整耕地年產值和征地補償標準的通知》、《市人民政府關于調整耕地年產值和征地補償標準的通知》、《市人民政府關于城市片區開發建設征地拆遷補償安置指導意見》、《市人民政府關于合福高速鐵路段征地補償拆遷安置意見》等文件及相關的法律法規，結合實際情況，制定征地補償標準。
1、實施區片綜合地價區域內征收土地補償標準，按被征收土地類別標準給予相應補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）征地補償標準（不含地上附著物補償費）按區片綜合地價執行，地上附著物補償費按《區片綜合地價區域外征地補償標準》的地上附著物補償標準執行。
2、城市建設用地范圍內但不在實施區片綜合地價區域內征收土地補償標準，按被征收土地類別標準給予相應補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）按2.6萬元/畝計算，其中土地補償費1.5萬元/畝，安置補助費0.5萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.6萬元/畝。
3、城市建設用地范圍外征收土地補償標準：按征收區域內所確定的征地統一年產值測算，具體征地標準詳見附表。
注：城市建設用地范圍界定按（2005-2020）城市總體規劃予以確定。
4、征用國有農、林業、牧、果、茶、漁場土地的，可參照上述征地補償標準，向土地使用權人支付征地補償費用。
5、房屋及其他建筑物、構筑物的拆遷補償安置辦法
第一類：征收國有土地上的房屋，其征收補償安置應按國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》規定執行。
第二類：征收集體土地上的房屋及其他建筑物、構筑物的，其征收補償費，按重置價格并結合成新程度予以確定。具體標準參照市建設、物價主管部門的房地產交易行情執行。
三、回撥（留用）地適用范圍及標準
在城市建設用地范圍內，征收農民集體土地用于商服、住宅等經營性開發用地的，回撥被征收農民集體土地總面積7.5%的土地，作為被征收土地農民集體經濟組織生產生活用地，該回撥地土地取得成本由被回撥的農民集體經濟組織支付。回撥地回撥面積大于等于10畝且獨立成片的土地可直接予以相應面積回撥，其他原則上應以地塊規劃指標折算成相應建筑面積方式予以回撥；征收農民集體土地用于工業、重點工程、公共管理與公共服務用地等用途的，原則上不給予回撥地。
四、嚴格土地征收工作經費范圍和標準
市政府委托的專門征地機構在征收土地中，須由所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府協助征收的，可按下述標準，由市政府委托的專門征地機構按征收土地的用途和面積向協助征地的街道辦事處、鄉鎮人民政府支付征地工作經費：
（一）征收土地用于商服用地、住宅等經營性用地和工業用地的
1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經費支付標準為3000元/畝。
2、征收土地面積100畝至500畝的，征地工作經費支付標準為2000元/畝。
3、征收土地面積500畝以上的，征地工作經費支付標準為1000元/畝。
（二）征收土地用于公共管理與公共服務用地的
1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經費支付標準為2000元/畝。
市土地征收補償標準范文第2篇
一、工作原則
（一）政府主導原則。鎮舊城改造工程房屋征收補償工作，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定，在廣泛征求群眾意見的基礎上，經過充分論證，由政府統一組織實施。
（二）統籌兼顧原則。項目建設的土地及房屋征收補償和安置，兼顧國家、集體和個人三方面的利益。
（三）保障居民利益的原則。努力保障群眾生產生活的連續性，生活的相對穩定性及經濟發展的持續性。
二、工作要求
（一）建立重大項目土地及房屋征收安置目標責任制度、督查制度、工作有效報告制度和工作績效考評制度。
（二）高標準，嚴要求的開展土地及房屋征收補償和安置工作，妥善安排搬遷戶的生產生活。
（三）結合實際，努力營造和諧的土地及房屋征收補償和安置氛圍，在依法、公開、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收補償和安置任務。
三、征收范圍及對象
鎮原綜合廠全部區域
四、征收期限
2012年1月15日——2012年4月15日。
五、征收補償和安置原則
根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關的法律法規和政策，對征收范圍內有合法產權的成片空地，采取貨幣補償方式進行征收；對具有合法產權的房屋，按照房地合一的原則，采取貨幣補償、產權調換的方式進行征收補償和安置。被征收的土地和房屋的用途及性質以土地及房屋的所有權記載的用途及性質為準。
違法、違章建（構）筑物和超批準期限的臨時建（構）筑物不予補償。
（一）土地征收原則及補償標準
通過有償出讓取得土地使用權的，根據《省土地管理條例》第三十二條規定：“以有償方式取得土地使用權利，按合同約定的土地使用年限扣除已使用年限的有償費用后，剩余費用退還原土地使用者”。并結合土地開發及利用的實際情況，參照土地評估價給予貨幣補償。
通過行政劃撥方式取得土地使用權的，按照當時取得國有土地使用權的土地成本價與其后期土地開發整理所投入的資金（以有關部門核準或測算價為準）兩項之和給予貨幣補償。
依法辦理部分手續，但未取得國有土地使用權證的，按實際發生的費用，憑原始憑證據實補退。
（二）房屋征收原則及補償標準
1.住房征收原則及補償標準
對具有合法產權的住房，采取貨幣補償和產權調換兩種方式進行安置，被征收人可任選一種補償安置方式。
（1）貨幣補償標準
對具有合法產權的住房貨幣補償標準，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》，《省城市房屋拆遷管理規定》等有關規劃對其進行現場評估，以評估價為依據，參照相關規定給予補償。
對具有部分產權的住房及附著建（構）筑設施，地上附著物按照有關規定給予適當補償（補償標準詳見附表一）
住房征收獎勵：對積極配合政府工作，在規定時間內簽訂征收協議的，被征收人給予獎勵，其獎勵標準為（見附表三）。
（2）產權調換
根據本項目的總體規劃，居民住房在本項目范圍內回遷安置。
①被征收人選擇回遷安置住房的按房屋建筑面積1：1.2的原則進行產權調換；安置時，被征收人根據補償安置協議簽訂時間的先后順序按規定選房。
②產權置換優惠標準
超過安置面積10平方米（含10平方米）以內的，按安置房綜合成本價優惠購買；超過10平方米以上的按照市場價格下浮3%優惠購買。
③回遷安置住房的標準為符合國家建筑標準的合格工程，裝修標準為毛坯房（標準另行公布）。
2.經營性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原則及補償標準
居民個人擁有的兩證齊全的營業房(底層鋪面)實行原地回遷。辦公、商場、賓館、出租住房、工廠、倉庫等進行評估，以評估為依據，給予一次性貨幣補償，不進行產權調換。
果木及青苗的補償標準：對具有合法產權土地上種植相關果木、青苗等的，按國家有關規定給予補償（補償標準詳見附表二）
七、其他
（一）辦理征收補償協議時，被征收人需要提交房產證，土地使用證，戶口冊及身份證等相關證件；此次征地前單位或個人擅自與村集體購買土地且未辦理規劃和用地手續的土地屬違法占地，原則上不予補償；合法劃撥或交易的國有土地按取得成本價給予補償。土地補償款直接支付給土地使用權人。
（二）征收沒有抵押權的房屋，依照國家有關擔保法律執行。
（三）房屋有租賃關系的，出租人應與房屋租賃人解除租賃關系，方可簽訂征地補償安置協議；
（四）被征收人搬遷時，不得擅自拆除房屋內的門窗，水電，煤氣表等設施；
（五）被征收人必須自行交納房屋搬遷前使用的水電，煤氣，有線電視，電話費等費用，如未交清以上費用的，在補償費總款中扣除。
（六）回遷房屋產權證辦理的契稅，辦證費、工本費在產權調換等平方面積內由征收人支付，超過部分，按規定支付。
九、工作保障措施
（一）堅決貫徹執行《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條的規定，對違反土地管理法律法規，阻撓國家建設征用土地、房屋及超過征收期限拒絕征收的，依照相關法律法規予以征收。
（二）征收公告后，被征收房屋存在租賃關系的，由租賃雙方自行解除關系，沒有抵押權的由房屋產權人自行解除抵押；存在產權糾紛的由雙方當事人自行解決，房屋征收部門不承擔房屋租賃、抵押及糾紛所產生的任何經濟和法律責任。
（三）征收公告后，對仍在項目規劃區域內新建（改擴建）房屋的，依法實施拆除，對其所造成的經濟損失不予補償。
市土地征收補償標準范文第3篇
關鍵詞：土地征收；補償制度；可持續發展；和諧社會
一、我國土地征收補償制度的發展現狀
（一）《憲法》中有關土地征收補償原則的缺失
盡管《憲法》于2004年給予“土地征收”以合理地位，即“國家為了公共利益的需要可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”，對于未來理論的完善及實踐的操作具有指導意義，但仍顯不足。如未明確補償原則、土地征收標準不統一、補償結果差異性很大，失地農民的權益未受到平等保護。
（二）《土地管理法》中有關土地征收補償規定的遺憾
1.土地征收目的不明確
（1）《土地管理法》第2條將土地征收的前提界定在以“公共利益為目的”，但何謂公共利益，并沒有做出直接而明確的規定，反而由于“公共利益”自身是一個復雜、多變且具有高度抽象性的法律概念，導致實踐操作中缺乏可行性，某些政府部門借故進行權力尋租，置失地農民利益于不顧。
（2）《土地管理法》允許單位和個人為建設需要，依法申請使用包括“國家征用的原屬于農民集體土地”在內的國有土地。這意味著即使是為滿足非公共利益需要，征收農民土地也是合情合理合法之事。
2.補償范圍小、補償標準低
補償范圍和補償標準是補償雙方最為關心的核心問題。其處理的得當與否將直接影響公、私利益能否平衡兼顧、國家建設能否順利展開。
（1）補償范圍。我國將土地征收補償范圍嚴格限定在土地補償、安置補償、地上附著物和青苗的補償，即與被征收土地有直接聯系的經濟損失上，而與被征收土地有間接聯系以及因此而延伸的一切附帶損失均未列入補償范圍。這與國際的通行做法甚為不符，作為農民生存基本、生命依托的土地的“延伸價值”不能被忽視。
（2）補償標準。如斟酌《土地管理法》對于補償范圍內各項費用的補償標準的相關規定，可發現以下不足：
第一，補償標準被束之高閣，缺乏靈活性與適應行。依據價值規律可知：當商品供小于求時，其價格高于價值。在我國嚴格限制農用地供給量、城鎮建設用地量激增的今天，土地使用權的市場價格必然一路走高。而法定的、缺乏彈性的補償標準使補償額度固定化，脫離于市場價格之外。
第二，補償標準忽視了土地的“新興”價值。依現有法律，我們是以傳統糧經作物測定前三年的農業產值作為基礎來衡量補償費的具體數額，較少顧及到現代農業的特點。隨著現代農業的不斷發展，農用地可以種植一些高價值的經濟作物，可以發展生態農業、旅游農業等新型農業，其產出已不是普通的糧食或蔬菜價值可比的。顯然，傳統土地補償額的計算方法當然不能客觀地反映出被占耕地的實際價值，往往偏低。
3.補償方式單一
現有的補償方式主要是一次性現金補償，對被征地農民離開土地后生活、工作的安排，思想意識的轉變較少或未曾顧及，有限的金錢補償并不能解決失地農民的實際問題。
4.補償程序不完善
（1）征地前失地農民參與、知情權缺失。《土地管理法》第48條規定，征地補償安置方案確定后，進行公告，并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。這種事后聽證，忽略了農民的知情權和參與權，使公告環節及聽取工作十分不規范，往往流于形式。即使農民對征地的認定、補償費的確定和勞動力的安置等有不同的意見，農民的發言權也是微乎其微的。因為依據《土地管理法實施條例》第25條的規定，征地部門可手持“公共利益”這一尚方寶劍“先斬后奏”，即使農民對于補償安置方案有意見、生活出路未解決，都可以先行征地。
（2）征地后農民的司法救濟途徑不暢。《土地管理法實施條例》第25條規定：“對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調，協調不成的，由批準征地的人民政府裁決。”如此規定很難讓農民信服：在出現征地爭議、糾紛時，身兼征地決策者與土地爭議裁決者雙重身份的政府部門能秉公處理，給百姓以滿意的答復。
二、可持續發展下土地征收補償制度的完善
（一）合理界定公共利益范圍
根據可持續發展原則的精神，追求資源的代際公平和合理利用，在土地征收中盡量減少對耕地資源的破壞，必然是應有之意；而合理界定公共利益范圍，對政府的土地征收權進行有效的制衡便成為落實可持續發展原則的重中之重。一方面，在實體規則的制定上，為明確授權可將“公共利益的需要”直接指向國家安全和國防軍事用地，科學及文化教育事業、體育、氣象、公共衛生等社會公共事業用地，公共道路交通、文物古跡保護、公共水源及引水排水環境保護等城市基礎設施用地，具有公益性的國家重大經濟建設項目用地之需；為避免立法的不足，還可以用一兜底性條款予以補充，如“其他以公共利益為目的用地”。為使得概念更加周延、嚴謹，可考慮設立一個排除性條款，明確排除不屬于公共利益范圍的用地，避免以“公共利益”為名，無視私權存在。
另一方面，可從程序規則入手，明確認定“公共利益”的審定程序。首先，為保證界定過程中的民主性、科學性、公開性，可預先告知被征地人土地征收的相關信息，保證公眾的知情權；對涉及公共利益的土地征收，應當務必保證聽證程序的順利進行，廣泛征求相關當事人的意見；為督促征地決策者積極履行職責，必須以完善的責任機制為后盾，嚴格落實權責統一制度。其次，引入事后審查模式，借助司法機關，這一權威、獨立、公正的第三方對被征地人的利益進行維護，對征地行政機構進行監督。
（二）注重社會公平，保障失地農民的利益
市土地征收補償標準范文第4篇
關鍵詞：征地補償公路建設
中圖分類號： U412.1+4 文獻標識碼： A 文章編號：
近十多年來,為適應經濟快速發展的需要,我國高速公路建設突飛猛進,取得了顯著的經濟和社會效益。但是,如此大規模建設高速公路,必然要使用大量的土地，征收土地的補償以及對被征地農民的安置，是我們遇到的主要問題，現在社會矛盾激化，政府由于資金及地方建設發展的需要，一直沒有出臺多層次的補償文件，補償費用滿足不了農民日益增長的物質需求，致使有些地方公路建設寸步難行，影響了高速公路建設。我們在高速公路建設中力爭以最少的資源占用滿足經濟社會發展的要求。要合理利用土地資源，建設生態公路和景觀公路,走可持續發展之路。寧夏的高速公路建設仍將處于增長的階段。公路建設要提高土地利用效率，在路線設計時，要特別注意對土地尤其是耕地資源的影響。少占耕地、果園，多利用荒坡、荒地、灘涂等荒蕪土地。嚴格落實征地補償安置，保障被征地農民的合法權益，已成為我區交通、土地等有關部門著力解決的一個重要問題。
一、征地補償工作具有一定的地域性
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，因建設需要使用農民集體所有的土地，必須辦理土地征收手續。并按照規定給予一定補償。因此，國家進行非農建設占用農民集體土地時，必須將集體所有的土地征收為國有。在征地過程中，不僅要給予集體土地所有者補償，還要安置在被征收土地上耕作的農業人口。也就是說，征收土地的補償費用是被征收土地權利的轉移價格。我區從90年代初起對土地實行有償使用以來，土地的增值效益非常明顯，土地資產已實現資本化，為經濟社會發展帶來許多深層次的矛盾，需要我們在工作中逐步調整解決。
1、征地補償存在差異性
目前全區各市縣在高速公路征收集體土地時，都采用政府統一征地的方式。由政府制定統一的征地補償標準，上報有批準權的一級政府批準轉用征收為國有建設用地后，由各市、縣政府再按項目分別以劃撥或有償出讓方式供地。
近年來，全區隨著經濟社會的快速發展，工業化、城市化進程的加快，對土地資源供需矛盾日益突出。城市人口增長較快等因素，一些基礎設施、城市公共設施等新上項目的建設，以及工業園區和小城鎮建設的快速發展，對土地增量的供應提出了更多的要求。各地為了招商引資，加快發展，在征收土地方面出臺了一系列相關政策。目前全區各地執行的征地補償標準不盡相同，征地補償標準差距較大，全區基本上是川區的征地補償標準高于南部山區，地級市市轄區的征地補償標準高于市、縣。這也與各市、縣經濟社會發展水平、農民生活水平以及土地類型、質量、人均耕地等密切相關。
2、征地補償費用的確定情況
根據《中華人民共和國土地管理法》規定，征收土地的補償費用的計算，是按土地的原用途及農作物產值的倍數進行補償，征收耕地的土地補償費標準是按照該耕地前三年平均年產值的6—10倍計算，安置補助費標準按照需要安置的農業人口數計算，而每個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的4—6倍計算。目前全區基本上按照自治區人民政府2005年第56次常務會議規定的“川區水澆地要達到地塊年標準產值的15倍以上；山區要達到10倍以上；同地同價，不得隨意降低。”的補償倍數計算土地補償標準。
二、征地補償工作中的障礙
近年來，各市、縣在落實征地補償安置，保障被征地農民的合法權益上做了大量的工作，保證了國家建設用地需要，但是一些地方在征地工作中不同程度地存在著補償標準低、經費不到位、安置不落實等問題，損害了被征地農民的利益。
1、土地補償費標準調整難
隨著經濟建設的快速開展，大量的農村集體土地被征收為國有建設用地，可耕種的土地資源少了，被征收土地的農民的生產、生活受到了較大的影響，部分農民的生活水平急劇下降，而征收土地的補償標準，尤其是安置費用標準則受到有關法律及地方政府規定的限制。目前我國征地補償標準是按照原用途給予補償的，采用的是“適當補償”原則，僅僅站在國家建設的角度，卻較少考慮被征地農民的利益。更重要的是，這一規定沒有考慮土地增值的部分。土地征收后用途的改變，通常會導致地價的飆升，對增值部分的分配因素，難以保證被征地農民失地后生活水平不降低。還有些地方政府片面追求經濟利益，將土地作為“第二財政”，低價征地，高價出讓以賺取高額利潤。面對巨大的土地增值收益的差距，被征地農民與各級政府的矛盾沖突有激化的趨勢。
2、征地安置方式單一，被征地農民缺乏社會保障
全區各市、縣對被征地農民的安置補償，基本上都是采用一次性貨幣安置的方式，這種補償方式將補償費用付給農村集體經濟組織、農民個人之后，就不再考慮失地農民的日后生活，讓失地農民自謀職業。再加上我區被征地農民社會保障辦法還沒有出臺，目前全區只有銀川市、永寧縣、賀蘭縣、靈武市開展了被征地農民社會保障工作，其它市縣特別是一些山區市、縣，征地補償費解決不了社會保障問題。同時由于經濟發展相對落后，政府財力有限，以及政策措施不到位等原因，至今還沒有開展被征地農民社會保障工作。
3、集約、節約用地意識薄弱，土地使用效率不高
各地交通部門由于發展的需要，超前快速的擴大公路建設規模，不同程度的存在土地粗放、土地利用率低的現象。特別是有些項目綠地面積過大，投資強度低。急需對公路建設集約利用土地資源的引導。
三、對策與建議
為了妥善有效的解決以上提出的問題，根據國家和自治區有關規定，結合實際，提出以下對策和建議：
1、完善和改革征地制度
現行的征地制度已經不能適應時代進步的變革要求，無法切實保障被征地農民的合法權益，應當按照國務院關于嚴格土地管理的指導方針，不斷進行修正和完善。
一是建議抓住國家深化改革、嚴格土地管理的契機，盡快制訂、修改法律、法規。二是完善征地程序。要求各地在征地依法報批前，要將擬征地的用途、位置、補償標準和安置途徑告知被征地農民；要建立完善征地聽證制度，保障被征地農民的知情權、參與權和監督權；同時，要制訂土地補償費在村集體內部的分配辦法。
2、及時提高土地補償標準
《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》的有關規定，為保護被征地農民的合法權益提供了新的政策保障，確立公平補償原則。征地補償應當足以使被征地農民保持原生活水平，即按照被征土地所承載的農民的實際社會安置成本來確定補償標準，被征地農民的生活費用、社會保障等費用都應作為征地補償考慮的因素。針對現在各級政府制定的征地補償標準偏低，而且在制定標準時隨意性較大，應由自治區人民政府出臺最低保護價補償制度，并且同時要求按征地面積數量支付被征地農民的社會保障資金，征地補償時充分聽取農民的意見。
3、建立被征地農民社會保障制度
失地農民問題事關改革發展穩定的大局，為了更好的妥善安置失地農民，切實保障他們的合法權益，從根本上解決被征地農民生產生活問題，提出幾點建議：
（1）、建立長效的保障機制。對城市規劃區內的失地農民實行農轉非政策，全部納入城市戶籍管理，實行撤村建居，享受城市居民待遇，并逐步納入社會保險體系的保障安置辦法。這需要有關部門認真研究有關政策，使失地農民逐步實現土地征用與勞動力安置、建立社會失業和養老保險制度同步進行，將失地農民基本生活保障納入規范化、法制化管理軌道。
（2）、在促進被征地農民就業方面，對不具備生產生活條件地區的被征地農民，要異地移民安置或有組織地開展勞務輸出，實現穩定就業，并按規定享受推進勞務產業、促進就業的相關扶持政策。凡從事經營活動的用地單位，要建立創業基地或留出一定的經營場所，用于安置被征地農民就業。勞動保障部門要會同有關部門對轉移就業的被征地農民免費提供一次性職業技能培訓和職業技能鑒定服務。對被征地的特困城鄉家庭的青年勞動力，要納入就業培訓援助對象，組織進行中長期職業技能培訓，實行定向就業。
（3）、在建立被征地農民養老保障制度方面，針對被征地農民的特點，堅持"以土地換保障的原則"，建立獨立于其它社會保障形式之外的養老保障制度，明確了政府、集體、個人、社會等多方籌資機制，根據地區經濟差異和參保人員不同年齡段，實行不同的資金籌集標準，在個人繼續繳費標準上給被征地農民以自由選擇的權利，提出了建立以"個人賬戶為主，社會統籌為輔"的養老保障制度，明確了個人賬戶資金所有權歸個人所有，并按照城鄉統籌的原則，建立相應的養老關系轉移接續等配套措施。
市土地征收補償標準范文第5篇
【關鍵詞】深圳市；征收評估；存在問題；對策
一、我市征收評估工作背景
（一）土地資源緊約束，征收工作成為城市建設用地供應的關鍵
歷經30余年的經濟社會超常規快速發展，深圳市土地后備資源已嚴重不足，存量土地的二次開發利用已成為深圳市經濟社會可持續發展的主要保障。隨著全市軌道交通、路網建設、大型公共基礎設施等重大項目加速推進以及舊改工作的深入，城市征收量和征收項目規模與日俱增， 征收工作進入一個新的階段，日益成為社會各界關注的焦點。
（二）征收管理機制改革逐步深化，相適應的制度建設滯后
隨著政府部門職能改革的推進，市征收主管部門正逐漸淡出具體征收事務，進行運動員向裁判員的角色轉換，更多征收事務向基層組織轉移。但由于我市各行政區之間尤其是原特區內外存在經濟實力、組織架構和歷史遺留問題等差異性客觀因素，加之征收項目時間緊、任務重，導致各區、各項目在征收工作中因地制宜，其實施主體、實施方式、實施程序，或者實施標準等各不相同。另一方面，隨著事務性工作和權力的下放，各個承接征收重任的部門呈現出八仙過海各顯神通的態勢，征收顧問公司、評估公司、測繪公司等良莠不齊的社會力量的參與使得征地征收工作的組織機構日趨復雜，管理難度越來越大。
（三）征收補償政策不完善，直接導致征收成本過高和社會矛盾
組織管理機制不統一、造成很多項目的征收補償工作進度緩慢，補償安置方案有相關政策的趨勢，有的中介服務機構管理不到位、個別從業人員專業素質和職業操守問題，導致違法違規情況時有發生。
二、存在問題
（一）被征收人的權益得不到充分保障
1、關于房地產確權問題
產權權屬資料對于評估物業的價格有很大的影響，但是在現行的有關政策法規中，針對征收涉及的物業確權主體、確權審批、確權程序、確權格式沒有統一的規范性文件或工作指引，各區、各項目的確權方法不盡一致，造成性質相同的物業補償價格差距甚大，導致被征收人權益得不到充分保障，不利于社會公平，存在不少隱患。
2、關于保障承租人權益的問題
在征收工作實際操作過程中，征收人直接與被征收人（業主）簽訂補償協議。雖然在補償協議中要求業主對承租人進行補償，但往往是承租人得不到任何補償。在現行有關搬遷費、安置補償費、停產停業補償費等非建筑物本體補償費用的相關政策法規中，沒有對如何分配補償資金進行明確說明，承租人的權益常常無法保障，導致承租戶不配合清拆工作，甚至上訪鬧事。在香港、美國等征收政策完善地區，在征收時通常會分別對業主和租戶進行補償，對承租人租約權益還會做出相應適當補償。
（二）部分相關政策不合理、政策之間存在不一致
1、青苗補償標準不一致的問題。
目前我市對涉及青苗補償標準的規范性文件有《深圳市征用土地實施辦法》（深圳市人民政府令〔2002〕第121號）、《深圳市寶安龍崗兩區城市化土地管理辦法》（深府〔2004〕102號）、此外有關的補償標準還有《深圳建設工程價格信息》等，補償標準眾多且各不相同。青苗補償標準眾多且不一致給征收工作增加了難度，一方面導致評估服務機構在選擇補償標準時存在隨意性，另一方面導致相似的補償案例因采用不同的標準而得到不同的補償價格，出現價差，存在不公平性。
2、關于構筑物及其它附著物參考價格不明晰的問題
構筑物和其他附著物補償的參考價格的內涵不明晰。如圍墻的補償價格是否包括地基、水泥地坪的補償價格是否包括沙石墊層等，常常成為談判爭議的焦點。由于構筑物、附著物種類繁多，建造成本也會隨市場不斷變化，必須對此類參考價格的內涵進行明確，或由評估確定補償價格。
（三）實務層面存在缺陷
1、關于資料真實性認定問題
評估機構在評估時除了自身收集評估資料外，還需大量有關工程和財務方面的資料，不少資料存在難以辨別真偽的情況，嚴重影響評估的準確性。而在現行政策中沒有明確評估資料的提供主體、確認主體、確認程序等內容。
2、關于帶資開發工程款認定問題
由于歷史原因，我市不少土地通過帶資開發抵扣地價款或其它非現金支付方式取得。對于土地的取得成本，因為很多項目的帶資開發工程未做結算或無據可查，使得在評估時難以認定其實際投入成本，從而無法確定相應的地價款，導致土地權益不清。
3、關于土地無規劃指標問題
很多劃撥用地或協議用地在出讓時尚無土地規劃指標，評估時對規劃指標的認定存在爭議。目前征收實際操作中，通用的做法有以下三種：一是通過法定圖則確定；二是參照周邊相同性質地塊的規劃指標；三是由征收人直接對規劃指標進行認定。除第一種方法外，后兩種方法都存在一定的風險。
4、關于建筑物成新率確定問題
按照房地產估價規范，建筑物的折舊年限取土地使用年限和建筑物經濟年限兩者之間的較短值。一般來說，建筑物的經濟年限要高于土地使用年限。實際操作中，經常會出現有土地使用年限的地上建筑物和無土地使用年限的地上建筑物一起評估的情況，如果按照審計方面的要求，建筑物成新率采用直線折舊法（財務上的逐年攤消）進行評估，結果導致有證物業的成新率低于無證物業的成新率，使得有證物業的價值低于無證物業，存在不合理性。
5、關于征收邊角地的評估方法問題
我市收地條例中只籠統地規定商品土地按市場價格評估補償，而未做其他具體條件限制。如果對已建成的宗地只征收一塊不影響建筑物主體的邊角地時，補償金額為按收地面積分攤總市場地價，這就可能導致評估補償金額過高的問題。
三、對策建議
（一）理順征收評估工作機制。
有必要開展全面的調研工作，研究制訂適用于全市征收統一的工作組織、工作程序及評估標準，理順我市征收評估工作機制。
（二）完善政策，促進征收評估工作規范化。
為推進征收評估工作規范化，亟需統一全市評估標準，完善相關政策，同一補償標準。首先要統一青苗補償標準，明確不同條件下的青苗補償方案，對青苗補償的補償標準進行統一和細化。第二，要開展房地產確權機制研究，對征收涉及房地產的確權主體、確權程序、確權方法進行明確和統一。第三，探索承租人權益保障的有效方法，在搬遷費、安置補償費、停產停業補償費等非建筑物本體補償費用中保障承租人租約權益，明確補償資金分配方案。
（三）建立補償標準、價格內涵的實時跟蹤機制。
根據市場變化和征收過程中發現的問題及時調整相關補償標準，特別是對目前存在大量爭議的構筑物及其它附著物參考價格標準細化問題，要建立實時跟蹤機制。
（四）開展評估方法規范研究，規范征收評估行為。
對各種評估方法的選用進行規范和引導，避免各中介機構隨意選用評估方法致使補償標準的彈性無限擴大。
參考文獻
