土地拆遷法

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇土地拆遷法范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

土地拆遷法范文第1篇

第二條　凡在廣州市行政區域內，國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業、市政設施，需要征用土地和拆遷房屋，必須按照《國家條例》、《省實施辦法》和本實施辦法的規定辦理。

第三條　各項建設必須按照城鎮建設總體規劃的要求，遵循經濟合理的原則，統籌安排，節約用地。凡有荒地可以利用的，不得占用耕地；有劣地可以利用的，不得占用良田；不得用少征多或征而不用。

第四條　征用土地的程序：

一、在廣州市市區、郊區、黃埔區征用集體所有土地或使用國有土地，用地單位必須持經國家規定程序批準的建設項目計劃任務書或上級主管機關的有關證明文件，向市城市規劃主管部門提出申請，由市城市規劃主管部門擬定用地位置、面積和范圍，并按征地審批權限批準后，劃定用地范圍線，發給建設征用土地許可證。由廣州市人民政府管理征地工作機構組織用地單位、被征地拆遷單位（個人）和有關單位商訂征地拆遷補償和安置協議書，并發給土地使用證。

二、征用廣州市屬各縣的土地，用地單位需持經國家規定程序批準的建設項目計劃任務書或上級主管機關的有關證明文件，向縣人民政府申請，由縣人民政府管理征地工作機構組織用地單位、被征地拆遷單位（個人）和有關單位商訂征地拆遷補償和安置協議書，按征地審批權限批準后，發給土地使用證。征用各縣在廣州城市總體規劃控制范圍內的土地，應先征得市城市規劃主管部門的同意。

三、城鎮成片開發用地，由負責統一開發的單位按本條第一項、第二項的規定辦理征地拆遷手續。

第五條　征用土地，用地單位應付給被征地單位土地補償費，土地補償費的標準和計算方法如下：

一、征用廣州市郊區、黃埔區的水田、旱地、菜地、果園、魚塘、藕塘，按其年產值的六倍補償。

二、征用廣州市屬各縣的水田、旱地、菜地、果園、魚塘、藕塘，按其年產值的四至六倍補償。

三、征用有負擔公購糧任務或計稅的林地，參照當地耕地年產值的四倍補償。

四、征用沒有負擔公購糧任務或未計稅的林地、開荒地，按其所耗工本費補償，工本費數額由被征地單位提出，經所在地區公所審核后報縣（區）人民政府批準。

五、年產值的計算方法是，根據統計年報算出開始協商征地方案前三年該被征地的平均年產量，乘以國家規定的價格（包括征購價和超購價）；國家沒有規定價格的農產品按當時當地主管部門規定的議購價格計算。

在開始協商征地方案前連續三年無收益的土地，不予補償。

第六條　被征用的土地上有農作物的，用地單位應付給被征地單位青苗補償費。短期作物，按其一造產值補償；多年生長、多年收成的花木、果樹等，按其種植期和生產期長短，補償一至四造產值。每造產值，按當地該品種正常年景下平均每造產量乘以國家規定的價格計算，屬征購、派購的產品按國家征派購定價計算。其它產品按當時當地主管部門規定的議購價格計算。

在開始協商征地方案后搶種的作物，不予補償。

第七條　被征用土地上的農田排灌等設施，因國家建設施工被拆除或者受到破壞的，用地單位應不誤農時予以修復或重建；非生產所必需、且被征地單位也不要求修復或重建的，用地單位應給予合理補償。

在開始協商征地方案后搶建的設施，不予補償。

第八條　征用廣州市郊區石井、新（）、沙河、三元里、東圃、鶴洞和黃埔區大沙、南崗的菜地、魚塘、藕塘，除按規定補償外，還須向市蔬菜生產主管部門繳納新菜地、魚塘、藕塘開發建設基金，每畝金額為被征地前三年平均年產值的九倍，專款專用。

國家新建、擴建公用道路、橋梁，需要征用菜地、魚塘、藕塘的，減半繳納新菜地、魚塘、藕塘開發建設基金。

第九條　征用耕地需要安置的農業人口，用地單位應付給安置補助費。需要安置的農業人口數，按被征地單位征地前農業人口（不包括開始協商征地方案后遷入的人口）和耕地面積的比例及征地數量計算。

需要安置的每一個農業人口的安置補助費，為該被征耕地每畝年產值的二至三倍。但每畝耕地的安置補助費，最高不得超過其年產值的十倍。個別特殊情況，每畝耕地需要安置的農業人口超過五人以上的，經廣州市人民政府審查批準，可以適當增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費的總和，不得超過被征土地年產值的二十倍。

第十條　被征地單位領到的各種補償費和安置補助費，除被征用土地上的附著物中產權確屬個人的，其補償費應當付給本人，青苗補償費可作當年生產收入處理外，其余都應用于發展農業生產或興辦工副業和服務業。以安置土地被征用后的多余勞動力，或作為對不能就業人員的生活補助，不得移作他用，有關領導機關和其他單位不得以任何借口占用。

被征地單位按上述途徑仍安置不完的勞動力，在上級下達的征地農民招工計劃內如用地單位有招工指標，經廣州市勞動部門審核后報廣州市人民政府批準（中央和省駐廣州市單位，仍須經省勞動部門審核后報省人民政府批準），可在核定需要安置的農業人口中，按照招工制度和招工條件的規定，選招一部分農業勞動力，并相應核減被征地單位的安置補助費。

第十一條　被征地單位在計算其需要安置的農業人口時，應減除過去被征地已領取了安置補助費的農業人口，不得重復計算。

第十二條　農村集體經濟組織興辦企業、事業等建設項目需要使用集體所有的土地，必須按照國家有關村鎮建設用地管理的規定辦理審批手續，并參照本實施辦法第五條、第六條、第七條、第八條、第九條的規定，付給各項補償費和安置補助費。

第十三條　征用的土地，要相應核減被征地單位原負擔的糧食和農副業產品統購、派購任務，由所在地縣（區）人民政府負責辦理，報廣州市人民政府審查批準。農業稅減免辦法，按省有關征收農業稅的規定執行。

第十四條　國家建設需要使用屬于國有的土地，按本實施辦法第四條規定的審批程序和權限批準后使用。對于收回農民長期耕種的國有土地，可給予適當補助，補助費由用地單位按本實施辦法第五條規定的土地補償費標準的百分之八十五付給；其它各項補償費和補助費按照本實施辦法第六條、第七條、第八條、第九條的規定辦理。對于收回建設單位征而未用借給農民耕種的土地，只付給青苗補償費。

第十五條　經批準征用的土地，從發出建設征用土地許可證之日起，閑置兩年又未經原批準機關同意延期使用的，即自行失效，分別由原批準征用土地的市、縣（區）人民政府收回，另行安排使用。原用地單位不得擅自處理，任何單位和個人不得侵占。對原用地單位按國家規定已支付的補償費和安置補助費，由新用地單位補回給原用地單位按國家有關規定處理。

第十六條　拆遷市區、城鎮居民住房時，應由用地單位新建或調撥房屋，妥善安置搬遷戶。凡拆遷用于建住宅的，對搬遷戶的住房原則上就地或就近安置。

安置搬遷戶的住房，參照搬遷戶的原住房面積和質量安排，但原每人居住面積在五平方米以下的，按每人五平方米居住面積安置，并適當照顧人口構成的情況。對從廣州市市區遷到郊區、縣城鎮的，安置的住房面積可增加百分之三十五至五十。

安置搬遷戶住房的人口，按常住戶口的實際居住人口計算，但有下列情況者，可以列入需要安置住房人口的計算范圍：

一、夫婦一方在外地工作的；

二、原屬該搬遷戶常住戶口，又是本戶的直系親屬，因服役、入學、入托已遷出的；

三、獨生子女已領取獨生子女證的按二個子女計算。

搬遷戶的搬家費用，由用地單位按當地房地產管理部門的規定發給。

第十七條　拆遷城鎮單位的公有房屋和有合法產權的私人房屋，其產權處理和產價補償，按下列規定辦理：

一、拆除有合法產權的私人房屋，必須按市、縣人民政府核定的統一產價標準，合理評定，計算產價，由用地單位補償給業主。如業主要回房屋產權的，用地單位應補回建筑面積和質量大體相等的房屋，補回房屋的產價，按市、縣人民政府核定的統一產價標準計算，由業主按百分之七十付給用地單位，雙方結算差價，多除少補。

要回房屋產權的業主，原有房屋屬出租的應繼續保留原租戶的租賃關系。并按照國務院的《城市私有房屋管理條例》重新簽定租賃合同，明確雙方的權利和義務。

二、拆除房地產管理部門和民政部門經營的房屋，用地單位應補回建筑面積和質量大體相等的房屋，或補償原房屋的產價。

三、拆遷機關、部隊、學校、企業、事業、人民團體等單位自用的房屋，應由用地單位按建回原建筑面積和質量大體相等的房屋所需投資、材料，撥給被拆遷單位自行重建；被拆遷單位自行重建確有困難的，由用地單位申請另征撥土地并負責遷建；被拆遷單位需要擴大建筑面積，提高房屋質量，應自行上報審批機關批準，并自負增加的費用和材料。補回的房屋產權，歸被拆遷單位所有。

第十八條　搬遷戶臨時搬遷，按下列規定辦理：

一、由搬遷戶所在單位解決臨時用房或搬遷戶自行投親靠友解決臨時用房的，由用地單位按當地房地產管理部門的規定發給補助費。屬搬遷戶所在單位解決臨時用房的，補助費的百分之八十交給所在單位，百分之二十發給搬遷戶。

二、搬遷戶由用地單位安置臨時居住的房屋，房租按民用公房租金標準七折計算；但居住臨時簡易搭建的房屋，可免交房租。

搬遷戶是自有自住私房業主的，不論臨時安置居住何種房屋，均免交房租。

三、搬遷戶在臨時居住期間的水電費用，一律自行負責交納。

第十九條　搬遷戶遷入新安置租賃的房屋，應從遷入之日起，按規定交納房租。

對私房業主自有自住房被征用拆除后新安置租賃的房屋，其租金由征用單位補貼百分之三十，期限七年。

第二十條　對拆遷華僑、港澳同胞、臺灣同胞和外籍華人有合法產權的私人房屋，應從嚴掌握，適當照顧。除國家建設項目、市政公共設施需要用地和城鎮規劃拆遷外，一般不要拆遷。凡拆遷其房屋，安置業主住房的地址、居住面積，應予以適當照顧。

第二十一條　拆遷宗教團體的教堂、寺廟、道觀及其所屬房屋，應征得宗教主管部門同意，按國家的有關規定辦理。

第二十二條　拆遷農村集體經濟組織自用的房屋，其補償安置辦法，可參照本實施辦法第十七條第三項的規定辦理。

第二十三條　拆遷農村半工半農戶和農民自有自住的房屋，應按先建后拆的原則，由用地單位建回面積和質量大體相等的房屋，或付給資金、材料由業主自行遷建；拆除的房屋如有豬舍、圍墻、棚子等附屬建筑物，用地單位應同時重建或付給重建的資金和材料。

第二十四條　拆遷原農業戶因土地被征用后轉為非農業戶的房屋，其補償安置辦法，按本實施辦法第十六條和第十七條第一項的規定辦理。

第二十五條　拆遷私人房屋，由房地產管理部門發出通知。業主應在通知送達之日起一個月內（港澳同胞在三個月內，臺灣同胞、海外華僑在六個月內）攜帶房屋所有權證（或其它有效證件）到當地管理征地工作機構協商辦理房屋拆遷手續；過期不辦的，由房地產管理部門根據不同情況作業主不在、無人受理或無主房處理，其被拆遷的房屋的補償款由房地產管理部門無息代管。

第二十六條　在征用的土地內，一切單位和個人違章建筑的房屋及其他建筑物，應按處理違章建筑的有關規定辦理，不屬安置補償范圍。

第二十七條　因建設用地需要遷移的墳墓，由房地產管理部門發出通告，并登報三天，通知墳主在一個月內（港澳同胞在三個月內，臺灣同胞、海外華僑在六個月內）辦理遷墳手續，由用地單位付給遷墳費，過期無人辦理遷移的，由用地單位在城市規劃部門劃定的地點代為遷移深葬或火化。深葬的具置和火化的骨灰，由民政部門編號登記入冊和保存，骨灰保存期限按有關規定辦理。

對烈士墓、外國僑民墓、少數民族墓的遷移，按民政部門的規定辦理。

第二十八條　在征用的土地內發現文物古跡或無主財物，用地單位和施工單位應負責保護，并報市、縣（區）人民政府有關部門處理。

第二十九條　自發出建設征用土地許可證之日起，在征用的土地和拆遷房屋范圍內，任何單位和個人未經批準不得新建、拆建、改建和翻建地上地下的建筑物；不準變更房屋租賃關系或改變房屋用途；不再辦理房屋調換和交易手續。公安機關要按規定嚴格控制入戶或分戶。

對拆遷范圍內的危房，在未拆除前，用地單位應采取安全措施。

被征地拆遷的單位和個人，應服從國家建設需要，主動配合，不得妨礙和阻撓征地拆遷工作。

第三十條　用地單位與被征地拆遷的單位、個人在征地拆遷工作中發生糾紛時，任何一方均可提請管理征地工作機構進行仲裁，管理征地工作機構應在一個月內作出裁決，當事人如有不服，可于收到裁決通知書后十五天內向人民法院起訴。期滿不起訴又不履行的，由管理征地工作機構或當事人提請人民法院依法強制執行。

第三十一條　對違反本實施辦法的，應視其情節，按下列規定處理：

一、凡未按本實施辦法的規定辦理報批手續的，或采取非法手段騙取批準征用土地的，以及越權批準征用土地的，征地協議一律無效。情節嚴重的，應對主管人員和直接責任人員給予行政處分，可以并處罰款。

二、挪用或占用補償費和安置補助費，或在補償和安置上弄虛作假的，責令退賠；情節嚴重的，對主管人員和直接責任人員給予行政處分，可以并處罰款。

三、用地單位擅自提高各項補償費、安置補助費和搬家費標準的，應予糾正，并視情節輕重對主管人員和直接責任人員給予行政處分。

四、凡侵占土地的，買賣、租賃或變相買賣、租賃土地的，違法轉讓土地的，一律追回土地，沒收其非法所得，并對主管人員和直接責任人員處以罰款。如已在土地上建有建筑物的，應予沒收或限期拆除。

五、在征地拆遷過程中，煽動群眾鬧事，毆打征地拆遷工作人員，阻撓國家建設，貪污、盜竊國家和集體財物，行賄、受賄，敲詐勒索，以及其它違法犯罪行為，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任；情節輕微、不構成犯罪的，由有關部門按《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規定處理。

六、對個人罰款數額，最低為人民幣五十元，最高不超過本人六個月收入的總和，罰款由個人負責。

七、上列各項，行政處分由管理征地工作機構提出意見，報縣（區）以上人民政府批準，責令所在單位或其上級主管機關決定和執行；經濟制裁由管理征地工作機構決定，并限期執行。當事人不服的，可在期滿前向人民法院起訴，期滿不起訴又不履行的，由管理征地工作機構提請人民法院依法強制執行。

土地拆遷法范文第2篇

關鍵詞:集體土地;征用;拆遷

中圖分類號:D922.1文獻標識碼:A文章編號:1005-5312(2010)17-0194-01

據有關部門反映,因集體土地房屋拆遷而引發的、上訪事件時有發生。以較為典型的北京郊區為例:北京市通州區梨園鎮在2001年3月至2002年8月期間,在26個行政村中,就有7個村因拆遷問題先后出現集體上訪或越級集體上訪現象,且上訪批次、上訪級別前所未有,這種不和諧因素無疑在一定程度上影響了農村的城市化的發展。因此,對集體土地征用引發的地上房屋拆遷問題的研究、探討不僅十分必要,而且是非常迫切的。

一、對集體土地房屋被拆遷人的財產權保護欠缺

我國《土地管理法》第47條第2、3款對耕地征用的補償費,安置補助費進行了規定并有具體的計算標準,但對于地上附著物,無論是《土地管理法》還是《物權法》都并未明確具體的補償標準,只是規定“由省、自治區、直轄市規定”。因此在現實中,一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理條例》及相關《細則》進行補償,由于城市國有土地上的房屋和農村集體土地上的房屋在土地所有權性質、所有權主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異,因此《城市房屋拆遷管理條例》其實并不具有直接的參照性,導致在執行過程中,各級政府制定的補償標準隨意性大,拆遷程序和補償標準十分混亂。這種隨意性不但造成了補償標準不統一,也造成了補償標準的不合理性,因此也就不可避免地會導致糾紛,既損害了被拆遷人的利益,也直接影響了拆遷的進程和效率。

我國法律上從未實行過建筑物所有權歸屬于土地所有權的附合原則。實踐中國家行使土地征收權時,往往將位于被征收土地范圍內的房屋作為地上附著物對待,沒有堅持和沿用我國關于房屋與土地關系問題上的二元主義立法模式,間接否認了房屋與土地是兩項獨立的財產權利,沒有從法律角度給房屋所有人以平等保護。由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了“地上附著物”之中,房屋所有權主體作為被拆遷人不直接參與協商,對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆遷人到場,而是由拆遷人單方指定的評估機構進行評估,這就導致評估結果隨意性大,不能真正反映出農民失地所承受的損失。

二、對拆遷涉及到第三人權益的保護欠缺

集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣,涉及多種法律關系,其中既涉及房屋所有權人的權益,又涉及房屋所有人以外第三人的權益。我國目前尚無明確的法律、法規對集體土地房屋拆遷進行系統規范,對第三人的法律保護更是嚴重欠缺。在實際拆遷時,房屋所有人作為被拆遷人得到相應補償是理所當然的,但房屋所有人以外的第三人往往被排除在被拆遷人之外,得不到應有的補償,其合法權益受到嚴重侵犯。

從法理上講,承租人承租的房屋如果因拆遷而影響到承租人利益,只要承租人與房屋產權人存在真實的房屋租賃合同關系,承租人就可以與被拆遷人一起參與分配拆遷安置費。但在現實中,集體土地房屋拆遷涉及到的第三人利益卻往往被忽視,對第三人權益的保護嚴重欠缺。試想:當房屋拆遷遇到租賃房屋的情形時,若承租方利用所租房屋從事生產經營并持有工商營業執照,那么作為房屋拆遷第三人,他的權益必定遭受侵害,但對其權益保障卻無法可依。

土地拆遷法范文第3篇

第一條致使公共財富、國家和人民利益遭受重大損失，房管局違反本計劃規定批準拆遷的或者批準拆遷后不履行監督管理職能的或者對違法行為不予查處的對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；

第二條在本市鄉村規劃區內征用（收）集體所有土地拆遷房屋及其附著物。

第三條本計劃所稱拆遷人是指經依法批準征用（收）集體所有土地的單位或有關責任單位。

本計劃所稱被拆遷人是指對被撤除房屋擁有所有權的單位或者個人。

第四條市房產管理局（以下簡稱市房管局）主管本市鄉村規劃區內集體所有土地房屋拆遷管理工作。

第五條被拆遷房屋所在地的鄉鎮人民政府（辦事處）村（居）民委員會和國土資源、建設、城管、規劃、財政、物價、工商、稅務、公安、勞動保證等部門以及供電、郵政、電信等單位應當根據各自的職責。應當依照土地利用總體規劃、鄉村建設規劃和村鎮規劃的要求統籌安排拆遷安排用地。

第六條對拆遷范圍內的具有歷史、文化、科學價值的建筑、構筑物和具有特殊風格的人文景觀。并設置專門標志；如確需拆遷的應當按有關法律、法規規定的順序報批。

第七條拆遷人應當依照本辦法的規定對被拆遷人進行彌補安頓。

第二章拆遷管理

第八條拆遷人取得房屋拆遷批準文件后。

拆遷人申請房屋拆遷的應當向市房管局提交下列資料：

㈠用地批準文件；

㈡規劃批準文件；

㈢拆遷彌補安排方案；

㈣安排房屋或者拆遷彌補資金的證明文件。

對符合條件的予以批準，市房管局應當自收到申請之日起10日內審查完畢。并將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等情況向被拆遷人公告。

第九條拆遷人取得征用（收）土地批準文件后。

㈠審批宅基地和其他建設用地；

㈡審批新建、改建、擴建房屋；

㈢料理入戶和分戶。

㈣核發工商營業執照；

㈤房屋、土地租賃；

㈥改變房屋、土地用途。

應當就前款所列事項書面通知有關部門暫停料理相關手續，市房管局核準拆遷人的申請后。并在征用（收）土地范圍內予以公告。通知和公告應當載明拆遷范圍、暫停料理事項和暫停期限。暫停期限自公告之日起算，最長不超過1年。征用（收）土地單位確需延長暫停期限的應當報經市房管局批準，延長的期限不超過半年。

擅自料理本條第一款所列事項的房屋拆遷時不予認定。暫停期限內。

第十條拆遷宅基地上房屋的拆遷彌補安排方案由拆遷人根據本計劃第三章的規定和經國土資源部門批準的征用（收）土地方案擬訂。

公布的期限不少于10日。拆遷人應當在拆遷范圍內公布拆遷彌補安排方案。

第十一條拆遷人與被拆遷人應當就房屋拆遷彌補安排事宜簽訂書面協議。協議應當規定彌補安排方式和標準、搬遷期限、違約責任等內容。

第十二條在市房管局公告的搬遷期限內。由批準征用（收）土地的人民政府判決。彌補安排爭議不影響征用（收）土地方案的實施。

阻撓國家建設征用（收）土地的由國土資源部門責令交出土地；拒不交出土地的依法申請人民法院強制執行。違反土地管理法律、法規規定。

第三章拆遷彌補和安置

第十三條宅基地上的房屋拆遷。有條件的也可以另行審批宅基地。

第十四條拆遷宅基地上房屋實行貨幣彌補的拆遷人應當向被拆遷人依照撤除房屋的重置成新價支付彌補款。一戶一宅”房屋拆遷。

依照前款規定對被拆遷人給予貨幣彌補的不再另行審批宅基地。

第十五條撤除宅基地上房屋以國有土地上房屋實行產權調換的拆遷人與被拆遷人應當依照本計劃第十四條第一款的規定確定拆遷彌補款。

按重置價結算；調換面積超出10平方米以上的按重置價的1.5倍結算；調換面積少于舊房面積的按重置成新價結算。宅基地上所建的附房按該類房屋的重置成新價給予貨幣彌補。撤除宅基地上房屋以集體所有土地上房屋實行產權調換的調換面積相等局部按重置價結算差價；調換面積超出10平方米（含）以內。

依照落兩款規定實行產權調換的應當符合國家、省、市有關“一戶一宅”規定。

第十六條拆遷人委托其他組織安排被拆遷人的有條件的可以依照土地管理法律、法規和規章的規定。并對被撤除房屋依照重置成新價給予補償。

第十七條拆遷農村集體經濟組織或者村民委員會在集體所有土地上建成的房屋。

第十八條拆遷彌補中認定集體所有土地上房屋建筑面積。

未取得規劃行政主管部門批準建房文件的拆遷房屋時不予認定。本計劃施行后集體所有土地上新建、改建、擴建的房屋。

第十九條農村村民符合審批宅基地條件但未實際取得宅基地的拆遷人應當依照市人民政府的規定給予適當補助。

第二十條拆遷人應當向被拆遷人支付搬遷補助費。搬遷補助費規范由市房管局制定并公布。

第二十一條撤除違法建筑和逾越由市政府有關職能部門批準期限的臨時建筑不予彌補；撤除未逾越批準期限的臨時建筑。

土地拆遷法范文第4篇

關鍵詞：房地產；拆遷；評估；地價

一、浙江省拆遷評估實施條例概述

浙江省于2002年6月28日正式出臺了《浙江省城市房地產拆遷價格評估暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），該辦法規定，就一個拆遷項目，房屋拆遷管理部門應當提出不少于兩家房地產評估機構名單，并說明其資質、信譽等情況，供被拆遷人選擇；拆遷評估應當由拆遷人委托，對于被拆遷的住宅或安置用房的貨幣補償金額，由房地產評估機構以政府公布的貨幣補償基準價為基本依據，結合該房屋具體區位、建筑結構、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修及其它因素評估確定，其公式為：

被拆遷房屋貨幣補償金額=[房屋貨幣補償基準價×區位差價系數×（1+層次差價率）×（1+朝向差價率）×（1+其他因素差價率）-同類房屋的重置價格+被拆遷房屋的重置價格×成新率]×建筑面積

安置用房評估金額=[房屋貨幣補償基準價×區位差價系數×（1+層次差價率）×（1+朝向差價率）×（1+其他因素差價率）-同類房屋的重置價格+安置房屋的重置價格×成新率]×建筑面積

房屋貨幣補償基準價由市、縣房屋拆遷管理部門會同價格、國土資源、規劃等行政管理部門按照當地上一年度同類地段、同類用途新建房屋的市場平均價格確定，報同級人民政府批準，并在每年3月底前公布。

上一年度的各類房屋的重置價格以及房屋具體區位、建筑結構、成新、層次、朝向等因素的確定方法或其變動幅度，房屋裝修和附屬物補償標準也由市、縣房屋拆遷管理部門會同有關部門制訂，報同級人民政府批準后實施。

對于不能用上述方法進行拆遷評估的商業、辦公、工業及其他房屋，適用市場比較法。因缺乏足夠的市場成交案例不能采用市場比較法時，適用成本法。

二、杭州市拆遷評估現狀概述

杭州市于2002年開始實施新的《杭州市城市房屋拆遷管理條例》，并于2002年3月份公布了杭州市區2002年度城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補償基準價，但是由于浙江省的《辦法》至2002年6月底才出臺。因此，杭州市針對《辦法》的有關配套標準于2002年8月9日才正式公布并開始執行。在該配套標準中規定了房屋具體區位差價系數和其他因素差價率由房地產估價師在±10%幅度內根據實際勘察測定，并同時公布了《杭州市房屋重置價格標準》、《房屋成新率標準》、《層次差價率標準》、《朝向差價率標準》和《附屬物補償價格標準》。由于拆遷評估的滯后，使得2002年拆遷工作相應減緩，杭州市（不包括蕭山、余杭兩區）2001年全年共審批城市房屋拆遷許可證142件，拆除房屋建筑面積154.28萬m2，2002年頒發城市房屋拆遷許可證88個，拆除房屋建筑面積110萬m2，其中包括單位擴建、技改拆遷50萬m2.

杭州市拆遷辦公室根據杭州市的實際情況，要求在杭州市從事拆遷評估的評估機構有具備三級（包括三級）以上評估資質。自從2002年8月杭州解放路延伸拓寬改造拆遷項目首次實行新的拆遷評估辦法至2003年4月份，杭州市已經累計拆遷80萬m2.

三、拆遷評估中涉及的地價問題

由于拆遷工作的復雜性，通過一段時間的拆遷評估實踐，深切感到無論是《辦法》還是相關配套標準，有很多方面有待繼續完善和細化，同時，各估價機構和估價師對《辦法》和配套標準的理解和執行上也亟需統一和規范，本文只對拆遷評估中涉及的地價問題進行分析思考。

（一）住宅拆遷評估中的地價問題

在城市住宅（國有土地）拆遷評估中，存在兩種土地性質的房屋，一種是土地性質為行政劃撥的住宅，另一種是土地性質為出讓的住宅（出讓地塊上建造的住宅和劃撥土地上住宅經過轉讓后土地性質改變為出讓）。由于《辦法》中貨幣補償基準價的的定義是：當地上一年度同類地段、同類用途新建房屋的市場平均價格，而杭州市從1995年以后，房地產開發用地都采取出讓方式供地，因此，貨幣補償基準價應該是一個土地性質為出讓的房價，然而《辦法》和配套標準中都沒有明確對土地性質為劃撥的住宅的價格修正，因此，在估價師之間存在是否要對土地性質為劃撥的住宅在評估時扣減土地出讓金的爭論。如果要扣減，如何扣減？如果不扣減，就存在兩方面的疑問：其一在二手房市場上，劃撥土地住宅買方需要補繳土地出讓金，因此，土地性質為劃撥的住宅和土地性質為出讓的住宅在二手房市場上其價格有明顯差異，那么，在拆遷評估時，兩者同等對待，顯然不合理；其二為如果統一按照出讓土地價格評估補償，那么開發商就存在這樣的疑問，既然我按照土地出讓性質對拆遷的房屋進行了補償，那么根據國家土地使用權出讓和轉讓的法律規定，該地塊剩余使用年限內的權利與義務一并轉移，國家不應該再次收取土地出讓金，最多補足改變用途、增加容積率和延長土地使用年限之間的差額。

盡管估價師之間存在上述分歧，但是由于群體效應和在評估機構選擇是由被拆遷人投票選舉這種機制之下，杭州市對土地性質為劃撥的住宅在拆遷評估時都沒有扣減土地出讓金。

（二）非住宅拆遷評估中的地價問題

在非住宅的拆遷評估中，地價主要牽涉到以下問題：

1、不同土地使用權類型房屋拆遷的地價問題

在杭州市拆遷評估中，國有土地主要體現為三種類型：出讓、劃撥和租賃。對于出讓土地上的拆遷房屋，由于其收益權、處分權等比較明確，因此，估價師、拆遷人和被拆遷人之間理解較統一，按照市場比較法或其他評估方法評估其剩余使用年限內的市場價格即可；對于劃撥土地上的拆遷房屋，盡管其實際收益權（特別是出租收益）、處分權與法律規定相去甚遠，但在性質認定上比較明確；分歧最大的是租賃土地上的拆遷房屋，根據土地租賃合同，租期一般在八年以內，且租賃條款規定，租賃期屆滿，甲方（杭州市國土資源局）有權收回該宗地的使用權，地上建筑物及附屬物所有權也由甲方依法取得，土地使用者應依照規定辦理土地使用權注銷登記手續，交還土地使用證。乙方（承租方）如需繼續使用該宗地，需在期滿之日前360日向甲方提出續期申請書，并在獲準續期后確定新的租賃年限和年租金及其他條件，重新簽訂租賃合同，辦理土地使用權變更手續。由于這種情況大部分原來是行政劃撥土地，后來因為改制、重組等產權變動或其他原因，土地性質由劃撥轉變為租賃，其中也有部分是通過拍賣流通方式取得規劃舊城改造范圍內的房產時核發的土地證。因此，被拆遷方認為應該按照劃撥土地上的房地產進行評估，而拆遷人認為既然是租賃土地，就應該按照剩余土地租賃年限和建筑物及其他附屬物現值進行評估。經過向杭州市國土資源局咨詢，答復如果不拆遷，承租人可以不斷續租，所以應該等同于行政劃撥土地，這種解釋與租賃合同規定的租賃期屆滿，甲方（杭州市國土資源局）有權收回該宗地的使用權，地上建筑物及附屬物所有權也由甲方依法取得相矛盾，不能說服拆遷人。

2、劃撥土地使用權類型房屋拆遷的地價問題

對于劃撥土地上的拆遷房屋，其拆遷價格評估時，需要扣除土地出讓金，但是在具體扣除項目上存在以下問題：

（1） 扣除項目

杭州市宗地價格分成三大塊：土地開發成本、大市政配套費和級差地租，分別占評估地價的45%、35%和20%，杭州市規定，行政劃撥土地轉變為出讓土地，需要補繳大市政配套費和級差地租，因此，劃撥土地房地產在拆遷評估時應扣除大市政配套費和級差地租基本沒有異議，但被拆遷人（也有估價師）指出如果企業改制，只要補繳級差地租就可以把行政劃撥土地轉變為出讓土地，隨著國家經濟改革的不斷深入，只要假以時日，總可以享受上述政策，既然如此，拆遷人就應該補償由于強制拆遷對被拆遷人造成的享受政策優惠方面的損失，也就是劃撥土地房地產在拆遷評估時應只扣除級差地租。

（2） 如何扣除

從理論上講，劃撥土地房地產在拆遷評估時可以采用土地開發成本加上建筑物現值和先算出出讓地塊上房地一體的市場價格，再扣除大市政配套費和級差地租的方法，但問題是拆遷評估對象的所在區域很難用市場比較法等直接得到現狀使用條件下地塊在出讓性質條件下的毛地地價，因此估價技術路線大多采用先用市場比較法、收益法評估出土地為出讓性質下的市場價格，然后根據剩余法算出出讓性質下的地價，求出土地開發成本，再加上建筑物現值得到拆遷評估價格。在實際操作中，有以下幾種處理方式：

①直接扣減方式

先用市場比較法、收益法評估出土地為出讓性質下的市場價格，然后直接乘以80%或70%等系數后得到的結果作為拆遷評估價格。其依據為杭州市地價成本為房價（出讓土地）的36%-45%，因此，劃撥性質房地產應扣減的大市政配套費和級差地租為：房價×36%×55%=房價×20%，拆遷評估價格=房價×80%.這種方式優點是簡單方便，但缺點是房價中的地價成本難以把握，結果粗糙，精確度差。

②套用重置價格標準扣減

根據公式：

房地產總價=地價+建筑物現值=地價+建筑物重置價格×成新率

地價=房地產總價-建筑物重置價格×成新率

拆遷評估價格=（房地產總價-建筑物重置價格×成新率）×45%+建筑物重置價格×成新率

建筑物重置價格和成新率套用杭州市房屋重置價格標準和房屋成新率標準，該方式房地產總價中地價與建筑物現值之間的劃分明顯不合理。

③用成本法倒算測算地價

根據成本法公式：

新建房地產價格=地價+建筑物建造成本+管理費用+利息+利潤+銷售稅費

建筑物建造成本可細化為前期費用、建安成本、小區配套費、政府規費等。

由于管理費用、利息、利潤、銷售稅費由地價和建筑物建造成本兩者共同產生，因此，上述項目可細分為管理費用1、利息1、利潤1、銷售稅費1和管理費用2、利息2、利潤2、銷售稅費2，分別代表由地價和建筑物建造成本產生的項目，把它們之和計為A1和A2，則上述公式可寫為：

新建房地產價格=地價+A1+建筑物建造成本+A2

舊有房地產價格=地價+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率

地價=舊有房地產總價-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率

拆遷評估價格=[房地產總價-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率]×45%+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率

（*）其中房地產總價是用市場比較法、收益法等評估得到的土地性質為出讓的價格。

四、完善拆遷項目中地價評估的思考

出現上述分歧和疑問的主要原因是房地產拆遷評估和土地出讓價格評估之間的脫節，假設開發法是房地產開發用地出讓中最重要的評估方法之一，用其評估得到的在新規劃條件指標下的毛地價，實際就是政府收取的大市政配套費和級差地租，公式為：

新規劃條件指標下的毛地價=房地產銷售總價-拆遷成本-建筑物建造成本-管理費用-利息-利潤-銷售稅費

拆遷成本包括拆遷補償費和舊有建筑物拆除及場地清理費用。因此，無論是出讓土地、劃撥土地還是租賃土地，只要拆遷價格評估時所考慮的項目與土地出讓價格評估中拆遷補償費所包含的項目相一致，則得到的拆遷評估價格是合理和公平的。因此，為了完善拆遷評估，應采取以下措施：

1、國土資源局組織土地管理、法律等相關方面的領導、專家對租賃土地的性質進行商討，明確租賃土地與行政劃撥土地之間的異同，并發文公示。

2、杭州市國土資源局、房管局會同土地估價師協會、房地產估價師協會對土地出讓價格評估中拆遷補償費所包含的項目和拆遷價格評估時所考慮的項目進行規范明確，使兩者內涵和外延相一致。

土地拆遷法范文第5篇

第一條為了規范本市城市規劃區范圍內征收集體所有土地房屋拆遷補償安置工作，保護拆遷當事人的合法權益，保障城市建設順利進行，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》和其他有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條凡在**市城市規劃區范圍內因征收集體所有土地而拆遷房屋及其附屬設施，并對被拆遷人進行補償、安置的，適用本辦法。

第三條集體所有土地房屋拆遷，應當遵循“依法拆遷、合理補償安置”的原則，并符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，有利于土地集約和節約利用。

第四條本辦法所稱的拆遷人是指實施集體所有土地房屋拆遷工作的機構。

本辦法所稱的被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設施的所有權人。

第五條**市國土資源和房產管理局(以下簡稱市國土局)是本市集體所有土地房屋拆遷補償安置工作的行政主管部門，對本市集體所有土地房屋的拆遷補償安置工作實施監督和管理。

市規劃、建設、發展與改革、農業、公安、工商、勞動保障、民政、行政執法等部門應當按照各自職責，共同做好集體所有土地房屋拆遷補償安置的管理工作。

第六條南譙區、瑯琊區人民政府和**經濟技術開發區管理委員會依照本辦法的規定，具體負責本區域內集體所有土地房屋的拆遷和補償、安置的組織實施工作。

第二章拆遷管理

第七條集體所有土地征收方案經公告后，市、區各有關部門在拆遷范圍內不得辦理下列事項：

（一）新批宅基地和其他建設用地；

（二）辦理房屋和土地用途變更手續。

（三）辦理房屋所有權過戶和宅基地使用權轉移手續；

（四）審批新建、改建、擴建房屋；

（五）辦理入戶或分戶；

（六）核發工商營業執照。

征地公告后，擅自辦理本條所列事項的，拆遷時不予認定。

第八條拆遷人應當依據集體所有土地征收方案、拆遷規劃紅線圖和本辦法有關規定，制定集體所有土地房屋拆遷和補償安置實施方案。

第九條土地行政管理部門在審核集體所有土地房屋拆遷和補償安置實施方案時，應當公開告知被拆遷人和其他利害關系人有要求聽證的權利。被拆遷人和其他利害關系人申請聽證的，土地行政管理部門應當及時組織聽證。

第十條土地行政管理部門應當在集體所有土地房屋拆遷和補償安置實施方案批準之日起五日內拆遷公告，公布建設項目名稱、拆遷人、拆遷范圍、補償安置的方式和標準、搬遷期限、救濟途徑等事項。

拆遷人應當向被拆遷人公布拆遷補償安置的具體方案，并做好宣傳、解釋工作。

第十一條拆遷人拆遷集體所有土地房屋，可以自行實施拆遷，也可以委托具有相應拆遷資質的其他組織實施拆遷。

第十二條拆遷人與被拆遷人應當根據本辦法規定簽訂拆遷補償安置協議。協議應當載明補償標準和金額及其支付期限、安置方式、安置用房地點和面積、安置用房交付期限、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。

拆遷補償安置協議示范文本由市國土局統一監制。

第十三條拆遷補償安置協議簽訂后，一方當事人不履行協議的，另一方當事人可以依照約定向**仲裁委員會申請仲裁，也可依法向人民法院提訟。

第十四條土地行政管理部門應當建立和健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。

第十五條土地行政管理部門應當建立拆遷管理舉報制度，公開舉報電話、來信來訪地址和其他聯系方式。收到舉報后，應當落實專人負責處理，并將處理結果及時告知舉報人。

第三章補償安置規定

第十六條拆遷人應當根據被拆遷房屋的用途對被拆遷人給予補償安置。房屋用途分住宅用房和非住宅用房。

本辦法所稱住宅用房是指在集體所有土地上依法取得的用于生活起居的房屋。

本辦法所稱非住宅用房是指在集體所有土地上依法取得的除住宅用房以外的生產性、經營性、公益性房屋。

未經縣級以上規劃或土地行政管理部門批準擅自改變房屋用途的，拆遷補償時按原房屋用途認定。

第十七條拆遷集體土地房屋按照被拆遷人合法登記的土地、房屋權屬證書載明的面積或經批準的宅基地審批表、房屋權屬證明文件所載明的面積予以合理補償。

第十八條有下列情形之一的，不予補償：

（一）超過批準使用期限，或雖未明確使用期限但已使用2年以上的臨時建筑；

（二）被拆遷人在取得新宅基地建造住宅用房后，但未依法退還原有宅基地的，其原有的住宅用房；

（三）拆遷公告公布后，在拆遷范圍內突擊搶建、改建、增建的房屋、臨時棚點、其他設施等；

（四）拆遷公告公布后搶栽的花草、苗木、樹木等；

（五）其他按規定不予補償的情形。

第十九條住宅用房的拆遷補償安置，實行產權調換和貨幣補償的方式。被拆遷人可以自行選擇補償安置方式。

第二十條被拆遷人選擇產權調換方式安置的，其應安置面積按以下規定計算與認定：

（一）被拆遷住房的人均建筑面積超過40平方米的，按應安置人口的人均40平方米的安置標準計算其應安置面積，超出部分實行貨幣補償；

（二）被拆遷住房的人均建筑面積在40平方米以下的，可以按應安置人口人均40平方米補足計算其安置面積；

第二十一條被拆遷住房的安置人口是指本村民小組集體經濟組織成員，且在本村民小組土地承包中有承包地的。

（一）屬下列情形之一的人員，應計入安置人口：

1.原為當地戶籍的在校大中專學生、現役義務兵、士官（符合國家軍人安置政策的除外）、服刑勞教人員等；

2.一方戶口在本村民小組，配偶或未成年子女戶口在異地的（異地有宅基地或享受政府福利房政策的除外）；

3.已領取《獨生子女父母光榮證》的家庭戶，增加一個安置人口；

4.因結婚等原因符合分戶條件的，予以分戶；

（二）屬下列情形之一的，不計入安置人口：

1.寄居、寄養、寄讀以及空掛戶的人員；

2.因婚嫁離開本集體經濟組織，雖戶口未遷出但不居住或偶爾居住在原村組的人員。但婚嫁地沒有宅基地和住房的除外。

第二十二條被拆遷人選擇產權調換方式安置的，按下列規定結算：

（一）應享受安置面積部分，按市政府公布的當年重置價格結合成新相互結算差價。

（二）超過應享受安置面積的部分，按重置價格結合成新給予貨幣補償。

（三）不足應享受面積部分，被拆遷人要求補足的，其補差部分按市政府公布的重置價格購買；被拆遷人放棄補足的，由拆遷人按重置價格補齊。

（四）協議安置面積與安置房實際面積差額部分，按政府公布的當年重置價格相互結算差價。

第二十三條被拆遷人選擇貨幣補償的，被拆遷房屋按照重置價格結合成新給予貨幣補償。

被拆遷人應當與拆遷人簽訂貨幣補償安置協議，協議中應載明被拆遷人放棄產權調換安置的事項。

第二十四條被拆遷房屋的附屬設施不予安置，由拆遷人給予相應貨幣補償。

拆遷未超過使用期限的臨時建筑，按重置價格結合剩余使用期限給予適當補償。

拆遷人應當對被拆遷房屋的裝飾費用予以補償。

第二十五條對利用自有合法住宅用房從事生產經營活動并持有工商營業執照滿三年、且按證照規定的范圍連續經營至今并能出具納稅憑證的，拆遷人除按照本章的規定對住宅房屋予以補償安置外，還應當對停產、停業的經濟損失予以適當補助。

第二十六條拆遷住宅用房，被拆遷人選擇產權調換安置需要臨時過渡的，拆遷協議中應當明確過渡期限和過渡方式，并由拆遷人提供臨時安置補助費。

第二十七條拆遷人應當支付被拆遷人搬家補助費；實行產權調換安置需要臨時過渡的，拆遷人應當支付兩次搬家補助費。

第二十八條被拆遷人應當在規定的搬遷期限內完成搬遷。提前搬遷的，拆遷人可以給予適當的獎勵。

第二十九條對非住宅用房的拆遷，實行貨幣補償方式予以安置。補償面積依照本辦法第十七條規定予以確定，補償標準按重置價結合成新予以補償。

第三十條拆遷非住宅房屋造成被拆遷人停產、停業以及搬遷、過渡的，拆遷人應當根據被拆遷房屋的建筑面積，結合被拆遷房屋的用途、地段、經營狀況等因素支付一次性經濟補助費。

第三十一條拆遷出租（出借）的住宅或非住宅用房，對使用人不予安置和補償，由房屋所有人自行處理好租賃關系。

第四章監督管理

第三十二條拆遷人違反本辦法規定，有下列情形之一的，由土地行政管理部門責令停止拆遷，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由有關部門依法給予行政處分；造成被拆遷人損失的，依法承擔賠償責任：

（一）拆遷實施方案未經審核和批準而實施拆遷的；

（二）未按拆遷實施方案確定的拆遷范圍和標準實施拆遷的。

第三十三條拆遷人違反本辦法規定，有下列情形之一的，由土地行政管理部門責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由有關部門依法給予行政處分；造成被拆遷人損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未按時將拆遷補償安置資金及其他補償資金交付被拆遷人的；

（二）將拆遷補償安置資金挪作他用的；

（三）提供的安置用房和安置過渡用房不符合國家和省規定的設計規范要求和工程質量標準，或者未按有關規定驗收合格的；

（四）偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規定的拆遷補償安置協議文本的。

第三十四條被拆遷人弄虛作假，偽造、涂改被拆遷房屋有效權屬證明文件的，由土地行政管理部門給予警告，責令限期改正；違反治安管理的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

阻礙國家工作人員依法執行拆遷公務的，由公安、司法機關依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十五條違反本辦法，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；給被拆遷人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未按規定拆遷公告的；

（二）未按規定告知被拆遷人和其他利害關系人申請聽證權利的；

（三）對被拆遷人的舉報拒不受理和不依法處理的；

（四）有其他、、行為的。

第五章附則

第三十六條本辦法中拆遷補償安置標準由市國土局會同市建設、物價部門制定，報市人民政府批準后公布實施。

第三十七條本辦法適用中的具體問題由市國土局負責解釋。