新修正土地管理法
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新修正土地管理法范文第1篇
第一條為了妥善處理土地權屬爭議，保護土地所有者和使用者的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》(簡稱《土地管理法》，下同)和有關法律、法規(guī)、政策，結合我省實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱土地權屬爭議，是指公民之間、法人之間、其他組織之間及其相互之間，對土地所有權、使用權歸屬的爭議。
第三條本辦法適用于我省行政區(qū)域內土地權屬的確定和爭議的處理。但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第四條土地權屬爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由鄉(xiāng)(含鎮(zhèn)，下同)以上人民政府處理。
縣(含縣級市、區(qū)，下同)以上人民政府處理土地權屬爭議，由土地管理部門具體負責。
第五條鄉(xiāng)以上人民政府應當按照下列管轄范圍處理土地權屬爭議：
(一)農(nóng)民(含在農(nóng)村的非農(nóng)業(yè)戶口居民，下同)之間、農(nóng)民與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織(或者村民委員會、村民組，下同)之間的土地使用權爭議，由爭議土地所在地的鄉(xiāng)人民政府處理；
(二)除前項規(guī)定以外的土地權屬爭議，由爭議土地所在地的縣或者市人民政府處理；
(三)爭議土地涉及兩個以上行政區(qū)域的，由有關人民政府共同的上一級人民政府處理。
第六條處理土地權屬爭議，必須遵循下列原則：
(一)依照法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；
(二)尊重合法契約；
(三)兼顧歷史與現(xiàn)實；
(四)公平和公正。
第七條在土地權屬爭議解決前，任何一方不得擅自改變土地現(xiàn)狀，不得破壞地上建筑物、附著物。
第二章土地權屬確定的依據(jù)
第八條下列文件或者證明應當作為確定土地權屬的依據(jù)：
(一)《土地管理法》施行前，或者鄉(xiāng)人民政府對農(nóng)民新建、翻建房屋用地的批準文件；
(二)《土地管理法》施行前，經(jīng)鄉(xiāng)以上人民政府或者其授權機關批準征用、劃撥、占用土地的文件；
(三)《土地管理法》施行后，鄉(xiāng)以上人民政府依法批準征用、劃撥、占用土地的文件以及縣以上人民政府頒發(fā)的《國有土地使用證》、《集體土地所有詐》、《集體土地使用證》；
(四)依法簽訂且已經(jīng)生效的國有土地使用權出讓合同；
(五)已經(jīng)生效的人民法院關于土地權屬的判決書、裁定書、調解書。
第九條下列證明、協(xié)議文件，經(jīng)鄉(xiāng)人民政府或者縣以上土地管理部門認定其合法、真實后，可以作為確定土地權屬的依據(jù)：
(一)《土地管理法》旅行前的農(nóng)村宅基地證；
(二)土地權屬界線協(xié)議書或者土地調查的有關資料；
(三)租用、抵押等用地契約；
(四)私有房屋所有權證；
(五)房產(chǎn)登記證；
(六)房屋買賣契約；
(七)解放后沒收敵偽房產(chǎn)以及與土地有關的資料。
除前款規(guī)定外，經(jīng)縣以上人民政府確認的證明、協(xié)議等有關資料，也可以作為確定土地權屬的依據(jù)。
第三章集體土地權屬的確定
第十條農(nóng)民集體土地所有權按照《農(nóng)村工作條例修正草案》(簡稱《六十條》，下同)的規(guī)定確定。自《六十條》施行之日(1962年9月27日)起，至《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》施行之日(1982年2月13日)止，根據(jù)《六十條》確定的農(nóng)民集體土地所有權，由于下列原因發(fā)生變動的，按照變動后的狀況確定土地所有權：
(一)行政區(qū)劃調整時調整了土地權屬；
(二)村、隊、社、場合并或者分立；
農(nóng)民集體土地所有權按照《農(nóng)村工作條例修正草案》(簡稱《六十條》，下同)的規(guī)定確定。自《六十條》施行之日(1962年9月27日)起，至《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》施行之日(1982年2月13日)止，根據(jù)《六十條》確定的農(nóng)民集體土地所有權
(一)行政區(qū)劃調整時調整了土地權屬；
(二)村、隊、社、場合并或者分立；
(三)國家建設征用土地；
(四)因非農(nóng)業(yè)建設、農(nóng)田基本建設、自然災害等原因進行過土地調整。
行政區(qū)劃調整時，土地權屬未調整，一方農(nóng)民集體土地在另一方行政區(qū)域內的，土地所有權不變。但經(jīng)雙方同意調整土地或者一方對另一方給予補償?shù)模梢园凑照{整后的狀況確定土地所有權。
第十一條《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》施行前，農(nóng)民建房占用的宅基地(含院落占地，下同)，自其施行之日起至《土地管理法》施行之日(1987年1月1日)止，未經(jīng)拆遷、改造翻建的，按照現(xiàn)有實際使用面積確定土地使用權。
《土地管理法》施行后，農(nóng)民新建房屋占用的宅基地沒有超過當?shù)卣贫ǖ恼孛娣e標準的，按照現(xiàn)有宅基地面積確定土地使用權。
第十二條農(nóng)村實行后，村農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于村內兩個以上集體經(jīng)濟組織所有的，可以確定給各該集體經(jīng)濟組織所有。
第十三條鄉(xiāng)、村興辦企業(yè)、事業(yè)和農(nóng)民個人建房占用集體土地的，土地所有權屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，土地使用權屬于使用者。
第十四條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)生房屋買賣的，土地所有權不變，土地使用權屬于房屋所有者。
第十五條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用其他農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地，連續(xù)使用已滿20年，并且在此期間一方未要求返還的，土地所有權屬于使用者。但雙方另有協(xié)議的除外。
第十六條經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意，將集體土地作為投資與法人、其他經(jīng)濟組織聯(lián)營的，土地所有權不變，土地使用權屬于聯(lián)營單位。
第十七條城市市區(qū)內原屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的土地，現(xiàn)仍為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者農(nóng)民個人使用的，土地所有權不變，土地使用權屬于使用者。
第四章國有土地權屬的確定
第十八條《六十條》施行前，全民所有制、城鎮(zhèn)集體所有制單位使用的農(nóng)民集體土地(含農(nóng)村實行合作化前屬于個人所有的土地)，《六十條》施行后未確定給農(nóng)民集體使用的，其土地所有權屬于國家。
第十九條自《六十條》施行之日起，至《國家建設征用土地條例》施行之日(1982年5月14日)止，全民所有制、城鎮(zhèn)集體所有制單位使用農(nóng)民集體土地，符合下列條件之一的，其土地所有權屬于國家，土地使用權屬于使用單位：
(一)簽訂過土地權屬轉讓等有關協(xié)議的；
(二)接受農(nóng)民集體饋贈的；
(三)經(jīng)縣以上人民政府批準使用的；
(四)安置了該農(nóng)民集體勞動力或者給予一定補償?shù)模?/p>
(五)用地單位原為農(nóng)村集體所有制單位，以后轉為全民所有制的。
第二十條農(nóng)村集體土地在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員全部轉為非農(nóng)業(yè)人口后，其土地所有權屬于國家。
第二十一條城市市區(qū)內，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在屬于其所有的土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)，將建成的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人的，該房屋使用范圍內的土地的有權屬于國家，土地使用權屬于房屋所有者。
第二十二條通過解放初期接收或者《六十條》施行前以買賣、贈與、繼承等方式獲得地上建筑物、附著物而使用國有土地的，土地使用權屬于建筑物產(chǎn)權所有者或者附著物管理者。
第二十三條單位或者個人使用的國有土地，無償轉讓給其他單位或者個人使用已滿20年，并且在此期間未要求返還的，其土地使用權屬于現(xiàn)使用者。但雙方另有協(xié)議的除外。
第二十四條依法開發(fā)利用國有土地(含征用后未進行非農(nóng)業(yè)建設并暫由農(nóng)民耕種的土地)，其土地所有權不變，土地使用權屬于開發(fā)利用者。
第二十五條單位或者個人依法在國有土地上建造房屋的，土地使用權屬于房屋所有者。
第二十六條兩個以上單位聯(lián)合開發(fā)國有土地，能夠劃清界線的，分別確定土地使用權；無法劃清界線的，土地使用權共有，按照各自的建筑面積所占有的比例確定土地使用權。
第二十七條國有土地上的建筑物出租、出借給任何單位或者個人，土地使用權仍屬于建筑物產(chǎn)權所有者。
第二十八條依法抵押國有土地使用權，抵押人未能履行到期債務或者在抵押合同有效期間宣告解散、破產(chǎn)的，土地使用權屬于抵押權人。
第二十九條城市市區(qū)的土地，包括耕地、林地、水面、荒山、荒地、灘涂等，其土地所有權屬于國家。但法律另有規(guī)定和本辦法第十七條規(guī)定情形的除外。
第五章土地權屬爭議的處理
第三十條當事人向有管轄權的人民政府(簡稱政府，下同)申請?zhí)幚硗恋貦鄬贍幾h，應當以書面形式提出。
第三十一條土地權屬爭議處理申請書應當載明下列事項：
(一)申請人的名稱、地址、法定代表人或者負責人的姓名、職務，或者申請人的姓名、性別、年齡、工作單位、住址；
(二)被申請人的名稱(姓名)、地址(工作單位)；
(三)爭議土地的地址；
(四)土地權屬爭議的具體事實和請求；
(五)有關證據(jù)材料及其來源。
第三十二條政府收到申請書后，對符合本辦法第二條、第三條、第三十條、第三十一條規(guī)定的，應當予以受理。自決定受理之日起5日內，將申請書副本發(fā)送被申請人。
第三十三條被申請人自收到申請書副本之日起15日內提交答辯書(附證據(jù)材料)。
第三十四條對申請人持有合法的土地權屬證明，而被申請人確屬侵權的，按照《土地管理法》第五十三條規(guī)定處理。
第三十五條政府處理土地權屬爭議，應當先予調解。經(jīng)調解達成協(xié)議的，制作調解書。當事人應當在調解書上簽字或者蓋章，并加蓋政府處理土地權屬爭議專用章。調解書自簽字、蓋章之日起生效。
第三十六條政府對土地權屬爭議調解不成的，應當作出決定，并制作決定書。
第三十七條土地權屬爭議處理決定書應當載明下列事項：
(一)申請人的名稱、地址、法定代表人或者負責人的姓名、職務，或者申請人的姓名、性別、年齡、工作單位、住址；
(二)被申請人的名稱、地址、法定代表人或者負責人的姓名、職務，或者被申請人的姓名、性別、年齡、工作單位、住址；
(三)申請人和被申請人陳述的土地權屬爭議的事實、證據(jù)；
(四)作出決定的依據(jù)和決定內容；
(五)不服決定的復議、期限。
新修正土地管理法范文第2篇
在我看來，如今2.3億人口不在戶籍所在地，是改革開放30年最重要的成果。這一流動帶來許多問題。比如，我最近在上海訪問了一些進入上海的農(nóng)民，他們中間有三年沒回家，五年不回家，七年不回家，一家老小全呆在上海。那么，老家房屋的宅基地能不能盤活它？
從常識看，這個問題很好解決。你在外地不踏實就留著；如果站住腳，就可以盤掉。但在我們國家，這么簡單的事情需要算兩個關鍵賬。第一，1998年《土地管理法》修訂要求農(nóng)村集體土地不得轉讓、出讓、出租用于非農(nóng)建設，這個條件讓好多轉讓不能成功。第二，1999年，國務院辦公廳文件指出，農(nóng)村村民的宅基地和上邊的房屋不得轉給本村以外；到2008年住建部發(fā)了城鄉(xiāng)房屋登記條例，里頭規(guī)定，如果農(nóng)民的房屋轉給他人，非組織成員不予以辦理，不可以登記，不可以過戶。
這兩條就把很多資源再組織再利用的機會卡住了。但中國實際的農(nóng)村生活一直有房屋流轉的習俗，而過去的法律也沒有禁止。再往前追，又涉及社會主義改造的問題。因為宅基地是生活資料，它不是生產(chǎn)資料，不需要公有化，所以初級社會主義的示范章程和高級社會主義示范章程，都沒有說宅基地是集體財產(chǎn)的組成部分。按照習俗上，是可以買賣的。但是，后來一紙文件規(guī)定了生產(chǎn)隊所有的土地包括耕地、森林、自留地、宅基地都是集體財產(chǎn)，不得買賣、租賃、轉讓。在階段，農(nóng)民的房屋又是可以買賣的。當時一條規(guī)定顯示，農(nóng)民的房屋是農(nóng)民的私有財產(chǎn)，可以買賣、租賃、轉讓、贈送和繼承。還有一句寫：如果買賣，要請中間人議價，簽合同，成交。
這樣，我們就形成了房和地分開的政策：房子可以買賣，地是集體的不能買賣。所以，到各地去看房屋買賣，只能簽房屋使用權，而沒有土地證。實際上，今天所謂的小產(chǎn)權房，也是這回事。而這么一套習俗到了改革當中才有明確性、否定性、禁止性的法令出臺。這件事情提醒我們，改革可要進行斟酌，到底什么叫改革，不能把任何變動都叫改革。
我們國家很有意思。一般來說，改前必須進行謹慎的實驗，但當年否定性條例加進去的時候，卻沒有經(jīng)驗支持。這些問題促使我們要好好思考改革本身當中的一些學問。
比如，國務院制定了一個條例，允許土地依照法律轉讓。但是，只有城鎮(zhèn)的土地轉讓條例出臺，農(nóng)村的沒有出臺。隔了十年后，出臺《土地管理法》修訂版，指出農(nóng)民集體土地不得轉讓、出租、買賣用于非農(nóng)建設。這個事情現(xiàn)在倒過來看，我就不斷反省，98年我們干嘛了，修訂的時候為什么不發(fā)表意見。這條法一寫，農(nóng)村土地沒法轉讓。有人說，允許農(nóng)民土地買賣將導致流離失所，但至今從沒有發(fā)生這種情況。
我們都知道，市場在資源配置當中起決定性作用。但是，如果你要市場起作用，權利就要劃分清楚，這也是下一個30年關鍵部位的改革。
有一次，我碰到一個農(nóng)民，他到新疆落地，但老家還有169平方米的宅基地一直閑著。后來，重慶搞地票制度，拿到地票就可以在市場上交易，其中50%歸農(nóng)民，15%歸集體生產(chǎn)隊，讓生產(chǎn)隊幫助做服務工作。可是，這個體制在討論的時候就碰到《土地管理法》，要求農(nóng)民宅基地不能用于非農(nóng)建設。在這種情況下，到底違不違法？到底是在先行先試去做，還是它有普遍意義？所有大城市周圍的農(nóng)民，都可以享受這個政策，都可以盤活老家物業(yè)，當然是以自愿為前提。
新修正土地管理法范文第3篇
關鍵詞：農(nóng)村宅基地；農(nóng)轉非；使用權
中圖分類號：B03 文獻標識碼：A DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2012.02.017
文章編號：1672-0407(2012）02-056-03 收稿日期：2012-01-21
快速的城市化在將大量農(nóng)村人口吸引進城市的同時也產(chǎn)生了另外兩個后果，一是，農(nóng)業(yè)戶口的非農(nóng)化，即進入城市的這部分農(nóng)民在城市生活工作時間久了，慢慢地就城鎮(zhèn)化了，戶籍也由農(nóng)業(yè)戶轉為城鎮(zhèn)戶；二是，城鎮(zhèn)化的這些“農(nóng)民”對農(nóng)村的宅基地是否享有權益？特別是隨著目前舊村改造補償項目的實施，現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地使用權制度與現(xiàn)實情況脫節(jié)的現(xiàn)象就日益顯現(xiàn)出來，相關的問題、矛盾和弊端也伴隨而生。
一、我國農(nóng)村宅基地使用權制度簡介
（一）農(nóng)村宅基地相關法律規(guī)范
所謂農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用的本集體所有的土地。立法對農(nóng)村宅基地使用權進行的調整大體可以分為兩個階段。第一階段,1982年2月23日國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》，明確了農(nóng)村宅基地使用權的權利主體、申請與審批程序、用地標準與基本使用規(guī)則。1986年6月25日頒布的《中華人民共和國土地管理法》(以下稱《土地管理法》)雖然以專章對鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地進行了規(guī)定，但在農(nóng)村宅基地使用權方面，其具體內容與《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》并無多大差別。雖然1988年對《土地管理法》進行了修改，但內容并不涉及農(nóng)村宅基地使用權。1993 年國務院頒布實施了《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》，用來調整農(nóng)村房屋建設，但僅僅規(guī)定了申請宅基地的程序及審批條件，沒有對農(nóng)村宅基地使用權的流轉及糾紛的解決做出規(guī)定。第二階段，1998年修正的《土地管理法》確立了農(nóng)村宅基地使用權的以戶為單位的申請原則，并明確規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地使用權。國土資源部于2004年11月2日制定《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，雖提出了許多合理化建議，但也并未涉及農(nóng)轉非人員的宅基地使用權問題。2007年頒布實施的《物權法》也未對農(nóng)村宅基地使用權作出明確的突破性的規(guī)定。
總之，現(xiàn)階段我國對農(nóng)村宅基地使用權的管理存在法律空白，法律規(guī)范數(shù)量極少，而且大部分是一些規(guī)范性文件，效力層次比較低。
（二）我國農(nóng)村宅基地使用權的特征
農(nóng)村宅基地使用權是我國農(nóng)村特有的土地權利形式，是農(nóng)民安身立命的根本所在。從法律角度來說，其具有以下特性： 一是集體所有。我國《土地管理法》規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有；二是權利主體身份的特定性。與國有土地使用權主體的任意性不同，農(nóng)村宅基地使用權主體具有很強的身份性，農(nóng)村宅基地使用權的主體主要是集體經(jīng)濟組織的成員；三是無償性。農(nóng)村宅基地使用權主要是國家為了保障農(nóng)民的住宅權益，維護農(nóng)村社會的穩(wěn)定而為農(nóng)民提供的一種社會保障；四是永久性。只要是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員在符合相關條件下，其對宅基地的使用權就是永久性的，沒有期限限制。正是由于農(nóng)村宅基地使用權具有以上特性，特別是其嚴格的身份性，才使得“農(nóng)轉非”人員對農(nóng)村宅基地使用權產(chǎn)生了爭議。
二、“農(nóng)轉非”人員對原有的農(nóng)村宅基地是否還享有權益
眾所周知，我國現(xiàn)行的宅基地使用權制度是建立在計劃經(jīng)濟體制和城鄉(xiāng)分割的戶籍制度基礎之上，以保障農(nóng)村村民居住權為單一的價值取向。有學者指出：當前我國農(nóng)村的土地最根本的功能還是為每一個農(nóng)民提供生活保障和基本福利。宅基地使用權制度設立的最初目的是保障農(nóng)民的基本居住權，其生活保障的功能被最大價值化，而其作為財產(chǎn)權的權能卻受到了嚴格的限制，如宅基地使用權的取得具有嚴格的身份性限制，只有符合宅基地申請條件的本集體經(jīng)濟組織成員才具有取得宅基地使用權的資格，且嚴格禁止宅基地使用權的買賣、租賃、抵押和贈與。但在市場經(jīng)濟飛速發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化進程不斷深入的新形勢下，我國宅基地使用權制度的先天缺陷很大程度上背離了《物權法》的基本屬性，已經(jīng)無法適應社會的發(fā)展。因此，筆者認為，新形勢下探討宅基地使用權問題應不僅僅局限在《土地管理法》的框架下，還應該結合《憲法》以及《物權法》的相關規(guī)定。
根據(jù)《土地管理法》的相關規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟組織的成員才有資格享有該項權益。換言之，非本集體經(jīng)濟組織的成員是沒有權利享有農(nóng)村宅基地使用權的。因此，根據(jù)這條規(guī)定對于“農(nóng)轉非”人員而言，由于其戶口已經(jīng)由農(nóng)業(yè)戶轉為非農(nóng)業(yè)戶，已經(jīng)脫離了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，就不再具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的身份，其也無權享有農(nóng)村宅基地使用權。而根據(jù)《憲法》第十三條的規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。”這條規(guī)定以國家根本大法的形式確立了保護公民合法財產(chǎn)權不受侵犯的原則。據(jù)此，建造在宅基地之上的農(nóng)村房屋就屬于公民自己的合法財產(chǎn)，無論該公民是集體經(jīng)濟組織的成員還是農(nóng)轉非人員對農(nóng)村宅基地之上的房屋均享有完全的所有權。如果根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定剝奪農(nóng)轉非人員的宅基地使用權，根據(jù)“房地一體”原則，建立在宅基地之上的房屋就成了空中樓閣，實質上就變相的侵犯了這部分人員的房屋所有權進而產(chǎn)生違憲行為。
再者，根據(jù)《物權法》的規(guī)定，所有權人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。根據(jù)這條規(guī)定，農(nóng)轉非人員對其在農(nóng)村原有的房屋也應享有所有權，國家也不能僅僅根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，剝奪其合法的私人財產(chǎn)所有權。故，筆者認為依據(jù) “地隨房走”原則，農(nóng)轉非人員對農(nóng)村宅基地使用權應享有權益。
三、“農(nóng)轉非”人員對農(nóng)村宅基地使用權是否享有繼承權
目前我國立法對宅基地使用權的流轉是嚴格禁止的，然而，建造在宅基地之上的房屋作為公民個人的合法財產(chǎn)卻依法可由繼承人繼承。這一立法缺陷就導致了在繼承發(fā)生時房屋所有權的允許繼承與宅基地使用權不得流轉之間的矛盾。由此導致宅基地使用權繼承案件的裁判標準不一。有的法院判決，無論繼承人是否是本集體經(jīng)濟組織的成員均可以依據(jù)繼承法的規(guī)定來繼承，但有的法院判決非集體經(jīng)濟組織的成員不能繼承宅基地使用權。宅基地使用權繼承案件裁判標準不一的現(xiàn)實，不僅暴露出了我國部門法律之間的沖突，而且也凸顯了法律、法規(guī)和國家政策在宅基地使用權價值導向上的模糊不清，導致了在城鄉(xiāng)一體化的新形勢下宅基地使用權制度與實踐的脫節(jié)，不利于保護宅基地使用權權利主體的合法權益。
由此可見，在市場經(jīng)濟飛速發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化進程不斷深入的新形勢下，我國宅基地使用權制度的先天缺陷，已經(jīng)嚴重背離了《物權法》的基本屬性，無法適應社會的發(fā)展。因此，筆者建議，在新形勢下構建與我國國情相適應的宅基地使用權繼承制度是非常必要的。
（一）農(nóng)村宅基地使用權繼承是發(fā)揮其用益物權屬性的首要途徑
我國宅基地使用權制度是建立在城鄉(xiāng)二元制基礎上的，其設立之初的目的純粹是為了保障農(nóng)民的居住權，因此具有嚴格的身份性限制，非本集體組織成員不得取得宅基地。但隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，城鄉(xiāng)二元壁壘被打破，逐漸暴露出農(nóng)村宅基地使用權制度理論準備上的不足。3我們知道用益物權是由所有權派生的權利，但是用益物權的這種派生性并不影響它作為一項獨立的財產(chǎn)權的存在。用益物權一旦產(chǎn)生，其權利人就在設立的范圍內獨立的支配其標的物，并進行使用和收益。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，“用益物權是對他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權利” 按照用益物權的基本原理，宅基地使用權一經(jīng)設立，使用權人便可享有獨立于宅基地所有權的使用和收益的權利，包括對宅基地的買賣、租賃、抵押與繼承。由此可見，現(xiàn)行立法對宅基地使用權繼承的限制是與用益物權的基本屬性相違背的。因此，筆者認為，應當將宅基地使用權身份性的限制局限于宅基地初始取得的范圍內，而基于繼承所發(fā)生的權屬變動不應在受到身份性的限制。當農(nóng)村村民取得宅基地使用權之后，其繼承人不論是否具有本集體組織的身份都可通過繼承的方式取得宅基地使用權。
（二）現(xiàn)代物權法更強調對物的經(jīng)濟效益的價值追求。
農(nóng)村房屋與宅基地密不可分，離開了宅基地，房屋的價值就會喪失，它就是空中樓閣。如果人為地將房屋與宅基地活生生地割裂,它們各自的價值要么一文不值,要么大打折扣。這樣的規(guī)定既不利于社會生產(chǎn)力的發(fā)展,也有悖于物權法的內在屬性。顯然,允許宅基地的繼承是實現(xiàn)其價值的有效途徑。
（三）農(nóng)村宅基地使用權繼承是保護公民私有財產(chǎn)權的內在要求
新修正土地管理法范文第4篇
關鍵詞：人的城鎮(zhèn)化；立法現(xiàn)狀；補償制度不足；完善補償制度
征地補償制度是社會主義制度下的重要制度，對于加快城鎮(zhèn)化的發(fā)展、完善基礎設施等都有重大影響，征地補償制度作為我國征地制度的最主要問題，是我國現(xiàn)行征地制度備受的焦點，同時也是我國現(xiàn)行征地制度改革的難點。“人的城鎮(zhèn)化”是一項系統(tǒng)工程，須統(tǒng)籌推進，須循序漸進，在此背景下，土地征收更需要彌補不足、完善制度。
一、集體土地征收補償制度的立法現(xiàn)狀
2004年憲法修正案頒布以前，我國土地征收補償?shù)母拍畋容^模糊。直到第四次對1982年憲法進行修正以后，才對土地征收和土地征用作了區(qū)分。
在憲法層面，在2004年以前的憲法中，并沒有區(qū)分土地的“征用”和土地的“征收”，而且在現(xiàn)實實踐中，“征用”與“征收”的程序與補償方面也不同，所以這就意味著土地征收補償問題存在很大的不確定性。直到2004年《憲法修正案四》對憲法第10條第3款進行了突破性的修改，而該憲法修正案使土地征用與土地征收的區(qū)分第一次在我國的憲法層面上得到了明確，從而為我國在處理征收補償問題時提供了憲法基礎。
從行政法規(guī)、部門規(guī)章及他規(guī)范性法律文件層面來看，第一、《決定》第3節(jié)的第12條至第15條的規(guī)定體現(xiàn)了國家對土地征收補償制度中的重點和核心內容的重視。第二、國土資源部2004年的《意見》中，關于征地補償標準的描述對統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的制定、統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)確定、征地片區(qū)綜合地價的制定以及土地補償費的分配也做出了意見；同時對被征地農(nóng)民的安置途徑、征地工作程序、征地實施監(jiān)管方面也做出了明確的指導意見。
二、集體土地征收補償制度中的不足
1.征地的補償方式不科學
第一，補償?shù)臉藴什豢茖W。目前來說，我國土地征收的補償標準，土地的補償費用都是按照前三年的平均年產(chǎn)值倍數(shù)計算出來的。但是每畝地前三年的平均年產(chǎn)值統(tǒng)計起來很困難，第二，土地的使用性質不相同，比如在土地上種蔬菜和種糧食產(chǎn)值肯定不同。因此在算補償數(shù)額的時候按照全鄉(xiāng)平均年產(chǎn)值計算是非常不科學的。第三，省、自治區(qū)、直轄市政府規(guī)定的對地上附著物和青苗補償費補償標準，也使得補償費用低、補償標準不統(tǒng)一。
土地是農(nóng)民的根，那些失去土地的農(nóng)民，因為市場配置勞動力，文化程度低的農(nóng)民想要找到一份工作十分困難，對于他們來說，補償費用就是他們的唯一生活來源，而那些微薄的補償只會使他們的生活更加貧困。
2.征收補償過程中的監(jiān)督缺位
如今我國的征地補償監(jiān)督流于形式。基本全靠行政權力的自我約束，而沒有司法程序的監(jiān)督保障。相關的法律法規(guī)中，雖然做了一些規(guī)定，例如如果征地的單位不按征地的批準用途使用土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)批準可以行使他們對土地的回收權，但是這一規(guī)定僅說明了未按批準用途使用的后果，對于怎么監(jiān)督和如何確定責任卻沒有做出明確的規(guī)定。即使農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員行使了監(jiān)督權，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不聞不問，而法律有沒有給他們相應的權利。更何況，在實際生活中，農(nóng)民參與監(jiān)督少之又少，對征地補償?shù)谋O(jiān)督就只能是表面工作罷了。
3.補償標準的標準低、范圍小
根據(jù)《土地管理法》第47條的相關規(guī)定內容，如今國家對農(nóng)民用地進行嚴格的控制，但市場對土地的需求量卻很大。供求關系的失衡必定造成土地抬價，而以年產(chǎn)值作為計算征地補償標準的方法卻沒有考慮過土地的市場價格，補償標準低是其必然結果。
三、集體土地征收補償制度的完善
1.明確合理的征收補償制度
我國可以采用目前各國通行的做法，不但考慮土地原有用途，也要對土地的附著物進行補償。對被征收的土地進行市場評估，然后再提出補償辦法。此外，對于土地征收補償數(shù)額的標準，也應該修改先前所規(guī)定的依照產(chǎn)值倍數(shù)的計算標準。過去國家的征地補償國家意志體現(xiàn)的太強，如今土地的，土地的價格市場價值的標準已經(jīng)確立，隨之市場的變化改變征地標準也會使得其更加的合理，公平。
2.建立多元化的土地征收補償方式
如今我國主要靠貨幣來補償，除了貨幣補償，其他的補償方式也許可以更好的保障農(nóng)民的利益，如替代補償、債券補償、留地補償或股權補償?shù)取Ｌ娲镅a償主要針對被征收人重要生活資料的安排。而留地補償就是給被征地農(nóng)民集體留下一定土地，讓他們自己進行第二三產(chǎn)業(yè)的開發(fā)利用，這種方式可以很好的解決被征地農(nóng)民的后顧之憂。稱股權補償或債券補償是指對于一些有穩(wěn)定收益的公共事業(yè)項目，可以取將被征收土地折價入股的方式進行補償，對于解決農(nóng)民的生活問題不失為一種很好的辦法。
3.加強對征地補償費用收支情況的監(jiān)督
《土地管理法》第49條比較原則規(guī)定被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應當將征收土地的補償費用的收支狀況向本集體經(jīng)濟組織的成員公布，接受成員監(jiān)督。但是對于如何實行監(jiān)督等細節(jié)方面都未進行規(guī)定，《土地管理法實施條例》、《征用土地公告辦法》等也沒有做出細節(jié)的規(guī)定，如果在立法中做出對入如何實施監(jiān)督以及監(jiān)督的時間地點等的規(guī)定，就能很好的避免監(jiān)督流于形式。同時規(guī)定如果農(nóng)民的補償款受到截留，可以通過法律救濟來保障自己的權利。除了以上兩點，由于土地行政主管部門是征收集體土地的主管部門，法律法規(guī)應當賦予農(nóng)民更多的對征收土地補償費用收支情況監(jiān)督的權利。
（作者單位：河南省新鄉(xiāng)市河南師范大學）
參考文獻：
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[4] 周其仁著：《產(chǎn)權與制度變遷――中國改革的經(jīng)驗研究》，北京大學出版社2004年版。
新修正土地管理法范文第5篇
論文關鍵詞 土地征收 補償 法律制度
一、我國土地征收補償制度存在的問題
目前,我國農(nóng)村土地征收制度的相關法律法規(guī)還不夠全面,我國還沒有制定單行的《土地征收法》,而現(xiàn)行的相關法律法規(guī)主要有《憲法》、《物權法》、《土地管理法》,但補償相關內容規(guī)定較為籠統(tǒng),缺乏可操作性,落后于社會發(fā)展現(xiàn)狀。
(一)征地補償?shù)姆秶^窄我國2004年憲法修正案明確規(guī)定了國家為了公共利益需要可以按照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給以補償?shù)脑瓌t性條文,我國對于農(nóng)村土地征收的補償規(guī)定在《土地管理法》中,根據(jù)《土地管理法》第47條的規(guī)定,我國征地補償費的范圍包括土地補償費、安置補助費和地上附著物和青苗補償費。從以上規(guī)定可以看出,我國的土地補償標準是按照土地產(chǎn)值的倍數(shù)進行的,這樣的補償標準顯然太窄了,只進行了適當補償,而不是完全補償,沒有考慮土地在被征收后的發(fā)展價值,農(nóng)民重新就業(yè)成本和就業(yè)風險也沒有考慮在內。從世界各國和地區(qū)立法來看,多采用征地補償標準市場化,不僅將征地所產(chǎn)生的直接損失納入補償范疇,而且對于間接侵害的損失補償也作了規(guī)定。
(二)補償方式單一如上所述,我國目前征地實踐中普遍采取的是一次性貨幣安置的方式,讓農(nóng)民在失地后自謀職業(yè),征地補償方式仍然比較單一,即使政府鼓勵農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè),卻沒有提供相關的培訓系統(tǒng)以保證再就業(yè),就業(yè)安置機制嚴重缺失。一部分失地農(nóng)民拿到錢由于自身缺乏理財知識和消費觀念,很快便揮霍得一干二凈,或用于充當賭資或盲目投資,既失地又失錢,可謂禍不單行,前途堪憂。失地農(nóng)民在流入城市后,由于文化知識水平、觀念以及就業(yè)技術能力方面的限制,他們在城市就業(yè)中處于劣勢地位,往往只能從事一些體力型勞動,毫無競爭可言。這樣的一次性貨幣補償安置忽視了被征地農(nóng)民的未來生存問題。
(三)補償標準不合理《土地管理法》第47條規(guī)定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。……”。這是我國現(xiàn)行征地補償標準確定的法律依據(jù),即以土地的原用途來確定征地補償費,實行的是“產(chǎn)值倍數(shù)法”。安置補助費一般為被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。如此低的安置補助標準,失地農(nóng)民最多只能在省吃儉用的前提下維持大約六年,其后的生活可以說是毫無保障。另外,法律規(guī)定了年產(chǎn)值倍數(shù)范圍,卻沒有具體衡量標準,這就賦予了政府極大的自由裁量權,地方政府往往會可以壓低倍數(shù)以節(jié)省征地成本,違背了“運動員不能充當裁判官”的規(guī)則,作為利益獲得者的政府同時又充當利益分配者的角色,受利益的驅動,往往難以保證其公平性。
(四)征地補償程序形式化在現(xiàn)代法治理念中,完善、正當?shù)某绦蚴潜ＷC公權力良好運作的手段,在土地征收過程中亦是如此。《土地管理法》第48條規(guī)定征地補償安置方案確定后,有關地方人民政府應當公告,并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。現(xiàn)階段有關聽證程序的規(guī)定,僅僅局限于征地補償安置方案,而就征地行為本身是否合法與合理,被征地農(nóng)民無權要求聽證,提出異議,也就是我們所說的事后聽證。所以即使對補償程序的聽證再完善,也是于事無補。
(五)補償款發(fā)放存在的問題我們都知道,土地征收補償款是否及時、足額發(fā)放到農(nóng)民手中關系著農(nóng)民基本生活、對農(nóng)村社會穩(wěn)定起著舉足輕重的作用。一般來說,土地征收補償款就應當及時地足額地發(fā)放到農(nóng)民手中。但事與愿違,這個看起來非常理所當然的事,在實踐操作中卻問題百出。就目前來看,補償款發(fā)放工作主要存在這以下這幾個問題:(1)給付農(nóng)民補償款不及時。本來,在確定了土地征收補償款后政府應及時地將款項及時地發(fā)放到農(nóng)民的手中,有的政府部門卻遲遲沒有落實,總是以各種原因克扣挪用,在補償款發(fā)放到農(nóng)民手中的時候已經(jīng)大幅度貶值了。(2)補償款發(fā)放監(jiān)管力度不夠,克扣、貪污、挪用補償款的現(xiàn)象頻發(fā)。由于在土地征收補償程序中,一般都是由用地單位將補償款先劃入農(nóng)村集體帳戶,然后由村委會將匯入集體帳戶的補償款再分發(fā)到各農(nóng)戶手中。這樣層層截留,最后到達農(nóng)戶手中己所剩無幾,由此引發(fā)的糾紛不斷。(3)某些村干部或農(nóng)民通過虛設人口來套取土地補償款。一些村干部除了將代管的土地補償款直接挪用或貪污外,采取虛列占有土地人員的手法冒領補償款。而失地農(nóng)民則多采用假結婚的方式以期獲得更多補償款。
二、完善我國土地征收補償制度的幾點思考
(一)擴大補償范圍,按市場價格設置補償標準我國現(xiàn)行的征收補償范圍和標準已經(jīng)遠遠不能適應經(jīng)濟發(fā)展的需要,應從立法和實踐的角度來擴充我國征收補償?shù)捻椖俊Ｔ谕恋匮a償范圍上,多數(shù)學者認為應當從土地所有權擴大至土地使用權的補償,包括土地本身價格、土地使用權價值、地上附著物價格、社會保障價格和拆遷補償?shù)葍热荨ＸP筆者認為補償范圍應該包括間接損失,具體應當包括以下幾項:(1)殘地損失、相鄰土地損失補償。土地征收必然會造成殘余地的損害,降低土地的利用率,如征收導致土地分割,形成不經(jīng)濟的土地規(guī)模,造成土地利用效率的損失。(2)重新安置補償。土地被征必然要涉及到遷移的問題,那么補償款范圍需包適當?shù)囊七w費補償,其中包括建筑物和動產(chǎn)的遷移費補償?shù)取?3)營業(yè)損失。被征收的土地大多不是荒廢的,除了普通的自給自足的耕種外,會用于農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動。用于經(jīng)營活動的土地在被征收后不得不放棄經(jīng)營,本文認為,此處的補償范圍需擴展到營業(yè)損失,即在被征地上從事經(jīng)營活動的投資補償與租金損失補償。
我們可以通過市場中介機構進行綜合評估,確定以公平合理的市場價格作為征地補償?shù)臉藴?按市場價格進行補償是市場經(jīng)濟發(fā)展所需。
(二)補償方式宜多樣化多渠道的補償方式能使土地權利人能得到充分的安置。筆者認為,補償方式可以加入以下幾種:(1)貨幣安置。包括一次性貨幣安置。分期和終身貨幣安置。目前主要是采取第一種安置方式,本文認為分期和終身貨幣安置比一次性安置更有利于保護農(nóng)民利益,采取后兩種方式可以避免因物價上漲帶來的弊病,定期根據(jù)物價上漲的幅度上調補償費。(2)農(nóng)業(yè)安置。在土地資源豐富的地方可以采用這種方式,即給以被征地農(nóng)民相當數(shù)量或者質量的土地,供農(nóng)民發(fā)揮自身所長,繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)活動,或者轉換為其他農(nóng)業(yè)方式,保證其生活水平不下降,這樣可大大減少其他就業(yè)的風險。(3)提供免費的職業(yè)技術培訓或提供工作崗位。土地征收補償就好比扶貧工作的開展一樣,與其給人以魚不如給人以漁,只有教授生存技能才能有效的脫貧。(4)企業(yè)補貼安置。因建造鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)被征地后,如果沒有提供給農(nóng)民進廠工作的機會,就應當定期地用企業(yè)的利潤來支付農(nóng)民一定的生活補貼作為補償安置。上述補償方式可以彌補單一金錢補償?shù)牟蛔?改變我國農(nóng)民謀生技能較低、進入城市后就業(yè)困難的局面,較好地解決了農(nóng)民生活來源和長遠的發(fā)展問題,值得肯定和推廣。
(三)完善聽證程序由上可知,目前的聽證內容局限于征地補償安置方案,即只有在征收方擬定公布后被征收方才有權要求聽證。筆者認為,失地農(nóng)民的知情權和參與權應該得到保障。建議設立事前聽證,聽取被征地農(nóng)民對是否征地的意愿,與廣大農(nóng)民在自愿平等的情形下對補償方案的制定進行協(xié)商,充分表達自己的利益需求。
(四)積極構建失地農(nóng)民保障制度建議建立專門的失地保障資金,以保障以下弱勢群體:(1)因失地且無法正常就業(yè)的農(nóng)民。對這類群體進行及時的失業(yè)救濟補償,組織就業(yè)培訓,提高失地農(nóng)民的文化水平,引導他們根據(jù)自身的特長尋找合適的工作,同時鼓勵農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè),并提供一定的小額資金貸款等政策上的優(yōu)惠,必要時可由政府出面與征地單位協(xié)商提供工作崗位。(2)年老或者喪失勞動能力者及未成年人。年老及喪失勞動能力者根據(jù)當?shù)氐纳钏浇o予最低生活保障,未成年人則根據(jù)最低生活保障給以補貼直至成年。
失地農(nóng)民由于喪失了農(nóng)村身份而使得其在醫(yī)療方面從新農(nóng)村醫(yī)療保險制度中被剝離出來,因此,政府應推進失地農(nóng)民原來的新農(nóng)村醫(yī)療保險與城鎮(zhèn)醫(yī)療保險的接軌,又或者通過有效的宣傳鼓勵失地農(nóng)民購買商業(yè)保險,彌補因失去土地而無所依附的農(nóng)民的損失。
(五)完善補償款發(fā)放制度1.嚴格執(zhí)行補償款專戶專用,賦予農(nóng)民充分的自治權。土地征收補償款應設立以戶為單位、標注戶主身份證號的征地補償專用帳戶,在法定期限內由銀行將補償款打到專用賬戶上,全部、直接發(fā)放給被征用土地的農(nóng)民,任何組織與個人不得截留、克扣。這一做法減少了發(fā)放補償款的環(huán)節(jié),可以從制度上防止村干部侵吞補償款的現(xiàn)象。土地管理部門要明確土地補償?shù)氖找嬷黧w,從而在農(nóng)村征地過程中,跨過農(nóng)村集體經(jīng)濟組織這一環(huán)節(jié),由有關部門直接對被征地農(nóng)民予以征地補償?shù)怯?直接與農(nóng)民打交道,面對面與每家農(nóng)戶進行交涉,讓農(nóng)民及時了解自己的權利,行使自己的財產(chǎn)權利。而不是由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織轉交或在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民之間分配,這樣才能避免日后糾紛的發(fā)生。在立法建議上,應賦予農(nóng)民充分的自治權,必須明確規(guī)定全額支付的期限,如果在該期限內農(nóng)民沒有得到應得的賠償則有權拒絕征地單位動用其土地。
2.地方政府應做好征地補償款發(fā)放的監(jiān)管工作。地方政府應當要求村集體組織定期匯報征地安置補助費的管理和使用情況,并對此進行公示以方便被征地農(nóng)民監(jiān)督,對轄區(qū)內群眾的補償和安置情況定期應做匯總報告上級主管機關以期更好地跟蹤監(jiān)督。
