土地流轉(zhuǎn)具體實施辦法

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土地流轉(zhuǎn)具體實施辦法范文第1篇

一、指導思想

進一步放寬城鎮(zhèn)落戶條件，降低城鎮(zhèn)落戶的準入門檻，特別是縣城和重點中心鎮(zhèn)落戶條件的政策，打破城鄉(xiāng)戶籍制度壁壘。以具有合法固定住所和連續(xù)的工作，并且已簽訂勞動合同為基本條件，建立居住地登記戶口管理制度，促進符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶，并享有與當?shù)爻擎?zhèn)居民同等的權益，促進我縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

二、指導原則

（一）農(nóng)村居民進城落戶采取自愿原則；

（二）在城鎮(zhèn)居住的農(nóng)村居民，選擇享受城市政策待遇的，實行城市居民制度，本人和隨遷人員享受城鎮(zhèn)居民待遇；

（三）在城鎮(zhèn)居住的農(nóng)村居民，選擇享受農(nóng)村政策待遇的，實行城市居住制度；

（四）以鼓勵在我縣縣城、重點中心鎮(zhèn)落戶為主；

（五）其他政策性項目的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)戶，按照相關規(guī)定執(zhí)行。

三、規(guī)定條件

（一）凡申請在我縣落戶的以下農(nóng)村居民，須在我縣首次繳納城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險即可辦理進城落戶手續(xù)。主要包括：

1．在我縣連續(xù)工作并已簽訂勞動合同或本人在工商、稅務部門注冊開辦各類經(jīng)濟實體，且具有合法固定住所（租住房應有合法租住合同）的本縣農(nóng)村居民；

2．在我縣興辦企業(yè)3年以上且依法納稅的外地農(nóng)村居民；

3．在我縣縣城或重點中心鎮(zhèn)購買商品房的本縣農(nóng)村居民；

4．在我縣縣城或重點中心鎮(zhèn)有固定住所（購商品房或租住房3年以上）及合法穩(wěn)定收入的外地農(nóng)村居民；

5．夫妻一方屬我縣非農(nóng)業(yè)戶口且有固定住房的，可申請另一方農(nóng)村居民及其子女辦理進城落戶手續(xù)；

6．我縣高中以上學歷的農(nóng)村居民；

7．擁有碩士研究生及以上學歷（學位）的畢業(yè)生或擁有中高級技術職稱的外地農(nóng)村居民；

8．因政府按照相關政策統(tǒng)一征用土地的失地農(nóng)民；

9．在城鎮(zhèn)自主創(chuàng)業(yè)、經(jīng)本人申請出讓宅基地及承包地的農(nóng)村居民；

10．入伍前為農(nóng)業(yè)戶口的復轉(zhuǎn)軍人，現(xiàn)為農(nóng)村居民的；

11．在我縣縣城或重點中心鎮(zhèn)有固定住房且符合投靠條件的外地居民。

（二）凡符合條件的農(nóng)村居民本人及舉家均可自愿遷入城市落戶。

（三）所有按照本政策落戶的人員，戶口3年內(nèi)不得在縣內(nèi)遷移。

四、鼓勵政策

（一）對舉家在城鎮(zhèn)居住生活，家庭內(nèi)未分配承包地的人員可以按規(guī)定享受城市教育、醫(yī)療、就業(yè)等城鎮(zhèn)居民政策待遇。其余仍在農(nóng)村繼續(xù)保留宅基地、承包地，享受農(nóng)村優(yōu)惠政策者，實行城市居住制度，不享受城鎮(zhèn)居民政策待遇。

（二）我縣的農(nóng)村居民舉家遷入城鎮(zhèn)并自愿退出原有宅基地和承包地的給予一次性經(jīng)濟補助。具體標準為：退出的宅基地轉(zhuǎn)為耕地，土地指標由我縣統(tǒng)一使用，由縣政府按每戶實際退出的宅基地以當?shù)赝恋卣饔玫钠骄鶅r格給予一次性的經(jīng)濟補助，主要用于農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)落戶時的住房補貼；退出的承包地，由集體流轉(zhuǎn)，按當?shù)亓鬓D(zhuǎn)費用加農(nóng)業(yè)直補的平均值以10年計算給予一次性補貼，主要用于農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)落戶后的醫(yī)療、養(yǎng)老保險等費用補貼。以上補貼資金由縣政府相關部門依照國家、省、市政府出臺的政策制訂具體操作辦法。

（三）對核準落戶的農(nóng)村居民，遷入地和遷出地不得收取任何費用。

（四）按照居民制度落戶的農(nóng)村居民，可享受城市保障性住房、教育、衛(wèi)生以及按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行城鎮(zhèn)居民的各類社會保險政策待遇。對在遷出地已參加了農(nóng)村養(yǎng)老保險和新型農(nóng)村合作醫(yī)療的農(nóng)村居民及其配偶和直系親屬，按照省、市政府出臺的相關政策規(guī)定與現(xiàn)有養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險政策銜接。

（五）按照居民制度落戶的農(nóng)村居民，享受城鎮(zhèn)相關的就業(yè)扶持和就業(yè)優(yōu)惠政策，縣人社部門要根據(jù)這部分群體的培訓意愿，積極組織具備資質(zhì)的職業(yè)技能培訓機構，采取政府“購買服務”的辦法，為其提供免費職業(yè)能力培訓、創(chuàng)業(yè)培訓等，提高其就業(yè)能力。并為其提供各項免費的就業(yè)服務和就業(yè)援助，幫助盡快實現(xiàn)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)。

五、組織機構和要求

（一）成立由縣政府縣長任組長，縣政府相關領導任副組長，縣政府辦、縣發(fā)改委、縣人社局、縣公安局、縣財政局、縣國土資源局、縣農(nóng)業(yè)局、縣住建局、縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌辦、縣教育局、縣民政局負責同志為成員的協(xié)調(diào)領導工作小組，具體負責此項工作的落實，并制訂實施辦法。

土地流轉(zhuǎn)具體實施辦法范文第2篇

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員對農(nóng)村集體所有或者國家所有的依法由農(nóng)村集體使用的土地，通過土地承包合同享有的占有、使用、收益和流轉(zhuǎn)的權利。對農(nóng)業(yè)用地等自然資源的承包經(jīng)營權具有物權性質(zhì)，屬于用益物權，具有流轉(zhuǎn)性。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)中保留(土地)承包權、轉(zhuǎn)移土地使用權(土地經(jīng)營權)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)，是擁有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的土地經(jīng)營權人在保留(土地)承包權的前提下，將土地使用權（土地經(jīng)營權）轉(zhuǎn)移給第三人的行為。在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營的基礎上，允許土地承包經(jīng)營權的合理流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然選擇。土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)關系著農(nóng)民的根本利益，必須依法、慎重進行。

1法定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)方式

土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)在我國相關法律上得到充分的肯定。《土地管理法》第2條規(guī)定，“土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓。”《物權法》第128條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經(jīng)營權采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設。”《物權法》沒有區(qū)分不同類型的土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)方式。《農(nóng)村土地承包法》第二章“家庭承包”第五節(jié)“土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)”第32條規(guī)定，“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”。這里的流轉(zhuǎn)方式主要針對以農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的每一個農(nóng)戶家庭全體成員為一個生產(chǎn)經(jīng)營單位，作為承包人承包農(nóng)民集體的耕地、林地、草地等農(nóng)業(yè)用地。《擔保法》第34條規(guī)定，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押。但對耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權則嚴格限制，不允許抵押。

2實踐中的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)方式的分析

2.1轉(zhuǎn)包承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，受讓方依照轉(zhuǎn)包合同規(guī)定的條件對轉(zhuǎn)包方負責。轉(zhuǎn)包方是享有土地承包經(jīng)營權的農(nóng)戶，受讓方是承受土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)包的農(nóng)戶。受讓方享有土地承包經(jīng)營權使用的權利，獲取承包土地的收益，并向轉(zhuǎn)包方支付轉(zhuǎn)包費。轉(zhuǎn)包無需經(jīng)發(fā)包方許可，但轉(zhuǎn)包合同需向發(fā)包方備案。根據(jù)《物權法》和《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，雙方根據(jù)當時的經(jīng)濟、技術和社會條件簽訂轉(zhuǎn)包合同，以確定雙方的權利和義務。目前轉(zhuǎn)包這一種流轉(zhuǎn)方式采取口頭方式進行的平均達到60%以上，即使有書面協(xié)議，協(xié)議的條款不規(guī)范、不齊全、不具體的情況也很普遍。加上流轉(zhuǎn)期限比較短且不穩(wěn)定，大多數(shù)轉(zhuǎn)包合同關系可能隨時終止。這種狀況極易引發(fā)糾紛，而且一旦發(fā)生糾紛往往又難以解決，受讓方在土地上的投入和造成的損失無法收回、得不到補償，受讓方利益的保護不能充分保護，從而給農(nóng)村社會穩(wěn)定埋下隱患

2.2出租承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權以一定期限租賃給他人(包括個人、集體、企業(yè)或其他組織)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后原土地承包關系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。農(nóng)民出租土地承包經(jīng)營權無需經(jīng)發(fā)包方許可，但出租合同需向發(fā)包方備案。通常情況下，承租方要向出租方支付租金。如北京市有農(nóng)民向筆者進行法律咨詢：在耕地性質(zhì)的建設設施農(nóng)業(yè)大棚，建設完之后在租賃期內(nèi)，出租方停止租賃或遇到拆遷占地，出租期限到期是否可以續(xù)租？續(xù)租的權利和義務？耕地性質(zhì)的建設設施農(nóng)業(yè)大棚是可以流轉(zhuǎn)的。遇到拆遷，合同解除，應當補償承租方。根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》(農(nóng)業(yè)部2005年第47號令)規(guī)定，縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管(或農(nóng)村經(jīng)營管理部門)依照同級人民政府規(guī)定的職責負責本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)及合同管理的指導。采取出租方式流轉(zhuǎn)的，租賃合同期限要遵照《合同法》的規(guī)定，不得超過20年。租賃期間屆滿，當事人可續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。北京市2010年5月出臺《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作意見》，規(guī)定流轉(zhuǎn)期限超過5年的，應建價格調(diào)整機制，明確調(diào)整時限和幅度，分時段確定流轉(zhuǎn)價格。轉(zhuǎn)租期限到期后再續(xù)簽《土地流轉(zhuǎn)合同》，續(xù)租的權利和義務依照合同規(guī)定。

2.3互換承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經(jīng)營權。土地互換根據(jù)組織者的不同，主要有2種形式：1）由村組集體出面促成的互換。某些鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村進行土地整理，統(tǒng)籌規(guī)劃產(chǎn)業(yè)帶，農(nóng)戶通過換地，從事自己愿意的種植方式。2）農(nóng)戶自發(fā)組織的互換。承包方之間為各自需要或者方便耕種管理，通過自愿平等協(xié)商，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換。互換的流轉(zhuǎn)方式可以占到流轉(zhuǎn)總面積65%以上。土地承包經(jīng)營權互換只是土地承包經(jīng)營權人的改變，不是土地用途和承包義務的改變。土地承包經(jīng)營權互換后，受讓方依然按照承包方承包時確定的土地的用途使用土地，履行承包義務。互換土地承包經(jīng)營權的當事人雙方同屬于同一集體經(jīng)濟組織，必須具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。互換方式流轉(zhuǎn)承包土地的，應當報發(fā)包方備案。采取互換方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權，當事人申請辦理土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)登記的，縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營管理）主管部門應當予以受理，并依照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證管理辦法》的規(guī)定辦理。未經(jīng)登記的，不可對抗善意第三人。互換方式靈活，互換雙方可以根據(jù)實際情況進行溝通，可以對不等值部分進行適當實物和現(xiàn)金補償。

2.4轉(zhuǎn)讓承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營權讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶履行土地承包合同的權利和義務。這種現(xiàn)象主要集中在經(jīng)濟較為發(fā)達的農(nóng)村、近城郊區(qū)和廠礦工業(yè)區(qū)附近，原承包方在有了穩(wěn)定的來自二、三產(chǎn)業(yè)的非農(nóng)收入后，不必再依賴土地來維持生存，按程序?qū)⑼恋爻邪?jīng)營權讓渡給其他農(nóng)戶，原承包方的土地經(jīng)營權隨之終止。這一流轉(zhuǎn)方式占到實際流轉(zhuǎn)總面積的不到10%。在農(nóng)村稅費改革及免除農(nóng)業(yè)稅之前，個別農(nóng)戶因耕地收益少，或是有其他收入來源，不愿耕作土地。為避免土地撂荒和上繳稅費，經(jīng)村委會協(xié)調(diào)，將其土地承包經(jīng)營權讓渡給了其他農(nóng)戶。近年來，隨著惠農(nóng)政策實施和土地收益增加，以此種方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權趨勢是不斷減少。

2.5代耕舉家外出或主要勞力外出務工的農(nóng)戶，又不愿意放棄土地，委托給他人代為耕種，原有的承包關系不改變，收益分配由當事人雙方協(xié)商解決。這種方式實踐中操作簡便，手續(xù)簡單，一些精明的農(nóng)民，通過股份制、聯(lián)辦或獨辦等方式購買農(nóng)機具組建農(nóng)機代耕隊，走村串戶攬業(yè)務，把聯(lián)系方式印成名片發(fā)送給缺少勞力的農(nóng)戶，農(nóng)戶預先和農(nóng)機代耕隊簽訂委托耕種合同，代耕隊承擔保質(zhì)保量完成耕作的義務，并根據(jù)收割、犁地、播種等農(nóng)活的輕重收取費用。這種新的土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)方式的推出，受到眾多外出務工或勞力不足的農(nóng)戶的歡迎。北京市《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作意見》規(guī)定，除代耕期不足1年不需簽訂書面流轉(zhuǎn)合同外，所有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)都須依法簽訂書面合同。以前沒簽訂合同的需補簽。集體經(jīng)濟組織流轉(zhuǎn)確權土地的，須經(jīng)民主討論決定并進行公示。

3農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)方式的發(fā)展

土地流轉(zhuǎn)涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益，事關農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民增收以及農(nóng)村社會的穩(wěn)定。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)方式又有了新的變化。

3.1土地流轉(zhuǎn)方式更加多樣化各地不斷提高的土地流轉(zhuǎn)發(fā)生率，表明了經(jīng)濟環(huán)境條件變化對新制度安排的強烈需求，也是農(nóng)村生產(chǎn)關系適應生產(chǎn)力發(fā)展的客觀要求，反映了以土地為代表的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素要求合理流動和優(yōu)化配置的緊迫性。但是法定的家庭承包的土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)方式只有轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式，不能入股、抵押。這樣的規(guī)定跟不上農(nóng)村改革的實際發(fā)展，也限制了土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)。法律應當進行適時的修改，增加流轉(zhuǎn)方式。

3.1.1入股實行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，將土地承包經(jīng)營權作為股權，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營。入股應在承包方間進行，主體只限于農(nóng)戶，是農(nóng)戶之間自愿聯(lián)合。1）登記注冊。有條件的村民組到工商管理部門注冊農(nóng)村土地專業(yè)合作社，成立董事會、監(jiān)事會，制訂有關章程和制度等。2）作價入股。承包農(nóng)戶將自己的土地承包經(jīng)營權作價入股，加入農(nóng)村土地專業(yè)合作社。入股后原承包方與發(fā)包方的承包關系不變，股份合作終止時，入股土地應退回原承包農(nóng)戶。3）簽訂協(xié)議。合作社與入股農(nóng)戶戶主簽訂入股協(xié)議，確定保底分紅。協(xié)議一式四份，合作社、入股農(nóng)戶、發(fā)包方及鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包管理部門各執(zhí)一份。4）統(tǒng)一發(fā)包。由合作社將入股土地調(diào)整集中連片后，對外統(tǒng)一發(fā)包，發(fā)展高效農(nóng)業(yè)。同時，合作社每年年底進行年終結算，實行二次分紅。

3.1.2抵押家庭土地承包經(jīng)營權作為一種可以轉(zhuǎn)讓的用益物權，作為農(nóng)戶的主要財產(chǎn)，應當允許其依抵押方式流轉(zhuǎn)。當前資金不足已經(jīng)成為我國農(nóng)村土地規(guī)模化經(jīng)營的瓶頸。擴大融資渠道，獲得足夠的資金是發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟的一大要務。應以十七屆三中全會《決定》為指導，堅持市場化運作和政策引導相結合，在保障農(nóng)村居民基本生產(chǎn)生活條件情況下，進行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款。農(nóng)戶、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟合作組織或涉農(nóng)企業(yè)在不改變土地占有和農(nóng)業(yè)用途的條件下，以土地承包經(jīng)營權作為抵押向金融機構申請貸款，進行融資。抵押當事人按照土地承包經(jīng)營權的市場評估價值或雙方認可的價值簽訂抵押合同和貸款合同，辦理抵押登記手續(xù)，金融機構據(jù)此發(fā)放貸款。

土地流轉(zhuǎn)具體實施辦法范文第3篇

關鍵詞：失地農(nóng)民；養(yǎng)老保險；制度安排

一、建立失地農(nóng)民養(yǎng)老保險的緊迫性

失去土地對農(nóng)民生活具有重大影響。一方面，農(nóng)民失去了一項最重要的家庭財富。在我國城市化進程中，土地的增值空間巨大。我國《土地承包法》賦予農(nóng)民對土地的使用權、流轉(zhuǎn)權、收益權以及繼承權。失去土地對農(nóng)民來講等于失去了一項最重要的家庭財富。另一方面，農(nóng)民失去了一項最穩(wěn)定的就業(yè)崗位。在我國的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結構下，農(nóng)業(yè)仍是農(nóng)民最基本的就業(yè)崗位。失去土地后，農(nóng)民由于缺乏相應的文化素質(zhì)和勞動技能，很難在城鎮(zhèn)就業(yè)。最重要的一方面是，失地農(nóng)民失去了最可靠的養(yǎng)老保障。農(nóng)民擁有土地時，可以家庭耕種或轉(zhuǎn)讓出租獲得收益，保障老年生活。失去土地后，農(nóng)民基本失去了生活來源，養(yǎng)老保險費用無處籌集，老后生活十分困難。

據(jù)國土資源部2002 年底測算，在征地過程中，每征用一畝地將造成1.4個農(nóng)民失去土地。近7年來全國有近億畝耕地被征用。因失地而成為“務農(nóng)無地，上班無崗，低保無分”的“三無農(nóng)民”達4000多萬。這一社會群體的問題如果處理不好，必將成為我國社會穩(wěn)定的巨大隱患和經(jīng)濟發(fā)展的重大難題。在我國農(nóng)村養(yǎng)老保險制度尚未健全完善的情況下，失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險工作基本上處于剛剛起步的階段。4000多萬的失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險的覆蓋范圍非常有限，同時各地的具體制度安排也有很大差異，統(tǒng)籌層次不高。做好失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險工作已經(jīng)是我國農(nóng)村養(yǎng)老保險工作的重中之重。

二、失地農(nóng)民養(yǎng)老保險制度的具體安排

失地農(nóng)民養(yǎng)老保險制度應該本著：“政府保障為主，個人保障為輔，制度和資金來源可持續(xù)”的原則來設計。要堅持一次性補償與長期性代繳養(yǎng)老保險費相結合的方式，把失地農(nóng)民逐步納入城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險體系。長期性代繳養(yǎng)老保險費是失地農(nóng)民養(yǎng)老保險的核心工作。具體實施辦法可以按照不同的年齡段采取不同的繳費比例，按各地的經(jīng)濟發(fā)展水平確定繳費數(shù)額，并且需要逐步提高失地農(nóng)民養(yǎng)老保險的統(tǒng)籌層次。

對于男性年齡在60周歲以上，女性年齡在55周歲以上的失地農(nóng)民，地方社會保障部門根據(jù)每年養(yǎng)老保險金水平，按15年期限，從政府土地征用收益中扣除一部分資金用于養(yǎng)老保險費用的支付，個人不負擔繳費。從失地的當月起，開始領取養(yǎng)老保險。

對于男性年齡在45—60周歲之間，女性年齡在40—55周歲之間的失地農(nóng)民應加入到城鎮(zhèn)靈活就業(yè)人員養(yǎng)老保險項目中。靈活就業(yè)人員養(yǎng)老保險繳費年限與失地農(nóng)民實際年齡之間的差額即為實際繳費年限。每年所需繳納的費用由政府，集體，個人三方共同承擔。政府負擔的部分從政府土地征用收益中扣除再加專項的財政撥款，集體承擔部分從土地補償費和集體經(jīng)濟積累中提取，失地農(nóng)民個人繳納的部分每年定期自我支付。具體比例要合理，政府出資應在50％以上，集體出資應在30％左右，個人出資在20％左右，堅持政府保障為主，個人保障為輔的原則。失地農(nóng)民達到繳費年限后，可以領取養(yǎng)老保險金。

對于男性45周歲以下，女性40周歲以下的失地農(nóng)民，當?shù)厣鐣Ｕ喜块T的主要任務是促進勞動力再就業(yè)，應從集體獲得的土地補償費中，提出一部分就業(yè)培訓專用資金，使失地農(nóng)民掌握新的勞動技能，增加就業(yè)機會，加快就業(yè)進程。當這部分失地農(nóng)民自謀職業(yè)后，應參加城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險項目，憑借失地農(nóng)民身份證明，享受一定的養(yǎng)老保險繳費的優(yōu)惠待遇。同時也應特別注意農(nóng)村低保人員失地后的養(yǎng)老保險安排，對于失地低保人員，社會保障部門應不分年齡差別，對其實施城鎮(zhèn)最低生活保障。

三、實施失地農(nóng)民養(yǎng)老保險所需要注意的問題

1.堅持“先就業(yè)，再保障”的原則，從被動的“輸血”方式向主動的“造血”方式轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)的失地農(nóng)民土地補償方式都是一次性的貨幣補償，包括搬遷費用、住房安置費用、就業(yè)培訓費用、養(yǎng)老補助費用等。一次性貨幣補償方式存在許多不合理的地方，安置費用在失地農(nóng)民手中得不到有效利用，往往會出現(xiàn)投資失誤現(xiàn)象。同時一次性安置費用的補償水平也較低，根本無法對失地農(nóng)民的老后生活進行保障。所以必須堅持“一次性補償與長期性代繳養(yǎng)老保險費”相結合的制度。保障失地農(nóng)民生活的關鍵是促進失地農(nóng)民的就業(yè)工作，使失地農(nóng)民盡快向城鎮(zhèn)自謀職業(yè)者轉(zhuǎn)變，而不是僅僅依靠土地補償費用和政府補貼生活，充分發(fā)揮失地農(nóng)民的自保作用，從被動的“輸血”方式向主動的“造血”方式轉(zhuǎn)變。

2.制度建立時，要特別注意“公平問題”。失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險替代率要達到較高水平，與城鎮(zhèn)居民的養(yǎng)老保險水平相一致，防止失地農(nóng)民生活水平下降現(xiàn)象的產(chǎn)生。農(nóng)業(yè)部提供的數(shù)據(jù)顯示，自2001年以來，因征地引發(fā)的農(nóng)民群體上訪事件呈激增之勢，占農(nóng)民上訪案件總數(shù)的70％左右，而最集中的問題表現(xiàn)在征用土地的補償水平過低，沒有穩(wěn)定合理的養(yǎng)老保險。由此可見建立失地農(nóng)民養(yǎng)老保險制度必須考慮到“公平問題”。如果失地農(nóng)民養(yǎng)老保險替代率過低，勢必會影響失地農(nóng)民的情緒，造成嚴重的社會問題和不穩(wěn)定因素。

3.需要做好失地農(nóng)民養(yǎng)老保險向城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險過渡的銜接工作。失地農(nóng)民在城市化過程中，會逐漸轉(zhuǎn)變成城鎮(zhèn)居民。失地農(nóng)民養(yǎng)老保險制度也應做好向城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險過渡的銜接工作。各地應參考已經(jīng)建立的城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險制度，來建立失地農(nóng)民養(yǎng)老保險制度。在繳費費率，繳費年限，待遇水平上做到協(xié)調(diào)一致，為銜接工作打好基礎。對于在一定時期內(nèi)，主動加入城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險的失地農(nóng)民應當適當降低養(yǎng)老保險中個人的繳費比例，提高失地農(nóng)民參加城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險的積極性。

四、建立失地農(nóng)民養(yǎng)老保險制度的意義

1.制度的建立有利于保障失地農(nóng)民的老后生活，切實解決“三農(nóng)問題”，加快城市化進程。據(jù)筆者了解浙江省失地農(nóng)民養(yǎng)老保險工作在全國做得較好，但是保障水平也較低，低于每月215元的農(nóng)村最低生活保障水平。建立了失地農(nóng)民養(yǎng)老保險制度后，政府、集體、個人三方共同籌資負擔，必然提高養(yǎng)老保險的給付水平。從一定意義上來說，解決失地農(nóng)民的養(yǎng)老問題，對于促進農(nóng)村勞動力的流動，充分利用我國土地資源，縮小城鄉(xiāng)差距都有重要作用，最終促進“三農(nóng)問題”的解決，并且逐步加快我國城市化進程。

2.制度的建立是完善我國農(nóng)村養(yǎng)老保險的重要一步。據(jù)專家估計，到2030年我國失地農(nóng)民群體將達到1.1億人，失地農(nóng)民占我國農(nóng)村人口的比例將逐步提高。從人數(shù)上來講，失地農(nóng)民養(yǎng)老保險制度的建立對我國農(nóng)村養(yǎng)老保險制度的完善具有重要意義。同時還要看到，目前我國的農(nóng)村養(yǎng)老保險工作不容樂觀，國家尚未出臺具體的實施辦法，各地自主建立的農(nóng)村養(yǎng)老保險制度有存在很大的差異性，總體來講對農(nóng)民的養(yǎng)老保障水平也較低。所以，在這種情況下，建立失地農(nóng)民養(yǎng)老保險制度就顯得尤為重要。

3.制度的建立是改變我國城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結構的有效措施。改變我國城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結構的重點是發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，而發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟必然會涉及到農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)問題。如果解決不好失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險問題，必然會影響到農(nóng)村土地使用權的流轉(zhuǎn)和征用土地問題，阻礙農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，不利于城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結構的改善。同時，失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險工作與失地農(nóng)民的就業(yè)工作兩者相互促進，可以很大程度上提高農(nóng)村的人力資本水平，從勞動主體上促進農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，使城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，調(diào)整我國城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結構。

參考文獻：

[1]曾波：《構建城市化進程中失地農(nóng)民養(yǎng)老保障制度》，法制與社會，2007.10.

[2]潘光輝 羅明忠：《失地農(nóng)民的生活保障和就業(yè)出路思考》農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，2007.01.

[3]陸遷 葉小雯：《關于我國失地農(nóng)民的安置和補償問題的思考》，華南農(nóng)業(yè)大學學報，2005年第2期.

[4]李亞華：《解決失地農(nóng)民保障問題的幾點思考》，武漢大學學報，2004.05.

土地流轉(zhuǎn)具體實施辦法范文第4篇

關鍵詞：城鄉(xiāng)土地增減掛鉤；兩規(guī)耦合；土地級差收益

嚴格保護耕地是我國的基本國策，也是現(xiàn)實發(fā)展的客觀要求。在當前快速發(fā)展時期，發(fā)展對土地需求巨大，耕地快速流失；保障農(nóng)業(yè)、糧食安全又要求切實保護耕地。深入分析這一矛盾的根源，協(xié)調(diào)土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃，實現(xiàn)兩規(guī)耦合，具有重要的理論和現(xiàn)實意義。

1 已有文獻的研究

關于兩規(guī)耦合問題，由于在現(xiàn)實中的普遍性引起廣泛的關注，也有大量這方面的研究，主要內(nèi)容可歸類為如下幾個方面：

1.1兩規(guī)沖突的主要原因

兩規(guī)沖突的原因，主要體現(xiàn)在技術標準、規(guī)劃體系、規(guī)劃內(nèi)容、規(guī)劃管理等方面。

首先，兩規(guī)的規(guī)劃內(nèi)容和用地分類的不同（蕭昌東，1998；朱才斌，1999），這是兩規(guī)沖突的基本前提；兩規(guī)工作路線不一樣、兩規(guī)預測的方法不一樣、現(xiàn)階段的兩規(guī)均為靜態(tài)規(guī)劃，難以在動態(tài)發(fā)展中進行協(xié)調(diào)（朱才斌，1999）。其次，由于編制方法和目的的差異，城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃在城市建設用地規(guī)模的確定上有差異，在規(guī)劃城市建設用地范圍的確定上兩者不盡一致，建設項目可行性研究階段可能出現(xiàn)分歧（呂維娟、楊陸銘、李延新，2004）。第三，由于從屬于兩個不同的管理部門，部門職能、管理目標不一樣，從而加大了兩規(guī)耦合的難度，如兩規(guī)在法律層面、規(guī)劃體系層面存在不協(xié)調(diào)（謝杰琦，2008），面對沖突時缺乏有效的協(xié)調(diào)程序（呂維娟、楊陸銘、李延新，2004）。

1.2兩規(guī)耦合的對策

針對兩規(guī)耦合存在的問題，關于如何促進兩規(guī)耦合，從技術標準、規(guī)劃體系、規(guī)劃內(nèi)容、規(guī)劃管理等多個方面進行了探討（蕭昌東，1998；朱才斌，1999；曹榮林，2001；呂維娟、楊陸銘、李延新，2004；謝杰琦，2008）），尤其是2008年5月17日中國土地學會、中國城市規(guī)劃學會在北京共同舉辦的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與‘兩規(guī)’協(xié)調(diào)”小型高層論壇，可以說是多年來研究與實踐的經(jīng)驗總結，形成了如下主要對策：形成“兩規(guī)”互認制度；統(tǒng)一用地分類標準，建立年度基礎數(shù)據(jù)統(tǒng)計制度；明確“兩規(guī)”保護的底線；市縣級土地利用總體規(guī)劃要進行分區(qū)，設定分區(qū)管制規(guī)則，與同級的城市（鄉(xiāng)）規(guī)劃分區(qū)以及主體功能區(qū)規(guī)劃相協(xié)調(diào)；完善規(guī)劃編制和管理體制；將“兩規(guī)”協(xié)調(diào)報告列為兩個規(guī)劃必備的前期專題研究報告，作為國土資源部門和建設部門督察的依據(jù)；建立部門聯(lián)合工作機制；建立每5年進行一次規(guī)劃實施評價的制度等對策，可以說這是多年來研究與實踐的經(jīng)驗總結（中國土地學會、中國城市規(guī)劃學會，2008）。

1.3小結

從以上的研究可以看出，關于兩規(guī)耦合存在的問題主要是集中在法律主體、管理方法以及規(guī)劃方法、技術標準等方面展開的，相應的應對措施也主要是從這些方面展開的。

但應該看出，從一個實施性的規(guī)劃角度入手，利益平衡是其得以順利實施的重要前提。當前這些對問題的剖析和提出的對策都是自上而下來分析的，多著眼于政府的視角。而在市場經(jīng)濟體制下，作為“被調(diào)整”的微觀主體，公平的利益待遇是其必然要求，因此需要從平衡利益的視角來對落實兩規(guī)耦合的對策進行全新的分析。

2 城鄉(xiāng)土地增減掛鉤——落實兩規(guī)耦合重要手段

由前面的分析看出，從技術手段來看，落實兩規(guī)耦合已經(jīng)有了一套比較成熟的方法。但難以落實的主要原因在于土地在空間上的流動受到很大的阻力。根本原因在于土地空間流通缺乏一個有效的利益平衡機制，使得土地難以從低收益用途轉(zhuǎn)向高收益用途。在當前城鎮(zhèn)化的大背景下，落實“城鄉(xiāng)土地增減掛鉤”是重要的對策，即城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤，從以宅基地為主的村莊占地中騰出土地復墾，指標可以拿到城里來用。

2.1政策基礎

關于促進農(nóng)村土地節(jié)約集約利用方面，國家有一些規(guī)定，如一戶一宅制度。但關鍵是如何來落實這些目標。從根本上講，這是一個利益協(xié)調(diào)問題，即如何實現(xiàn)對農(nóng)村補償，以退出農(nóng)村不集約的用地。2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》提出“鼓勵農(nóng)村建設用地整理，城鎮(zhèn)建設用地增加要與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤”，國土資源部在2008年《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》進一步給出了實施辦法。這為我國城鄉(xiāng)土地增減掛鉤提供了制度基礎。

2.2土地級差收益

在我國當前的二元土地制度、經(jīng)濟水平狀況下，城鄉(xiāng)土地價格呈現(xiàn)巨大的價格落差。而根據(jù)國家的有關政策，若能從以宅基地為主的村莊占地中騰出土地復墾，這個指標可以拿到城里來用，置換出的土地用于非農(nóng)業(yè)建設，則土地出讓、房地產(chǎn)、工業(yè)開發(fā)等方面可帶來巨大的升值空間。而置換出的土地所用的費用相對很小。較大的土地級差收益是保證城鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)掛鉤得以實現(xiàn)的經(jīng)濟機制。

3 城鄉(xiāng)土地增減掛鉤與兩規(guī)耦合

兩規(guī)耦合在政策上、在利益機制上都具有可行性，因此配套合理的規(guī)劃方法，對于推進兩規(guī)耦合具有重大意義。

3.1合理分配置換出來的土地指標

土地指標分配重點要考慮給村莊本身和所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的分配問題。1980年代，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起，1990年代以后很多地區(qū)衰落，即使在21世紀入世后的大發(fā)展時期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)也并未重現(xiàn)當年的輝煌；后來發(fā)展起來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)更多的表現(xiàn)為城市功能向鄉(xiāng)村的延伸，而非鄉(xiāng)鎮(zhèn)自身的成功。造成這種原因，除了在規(guī)模經(jīng)濟、技術水平等方面的客觀因素限制外，歧視性的政策是重要原因，如用地指標的分配優(yōu)先供給高等級的城市。其實當前許多村鎮(zhèn)仍有很多非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，如民間工藝品、農(nóng)副產(chǎn)品加工等，這類企業(yè)往往污染低、集聚要求低、地方性強；若能給予村鎮(zhèn)一定比例的生產(chǎn)性用地指標，自用、出租或轉(zhuǎn)讓，可為村鎮(zhèn)提供重要的經(jīng)濟保障，對于村鎮(zhèn)發(fā)展具有重要的意義。

3.2合理分配用途轉(zhuǎn)換帶來的土地增值

在當前各地的操作中，一些地方往往僅按成本價給予宅基地和房屋以補充，由此衍生的土地增值農(nóng)民往往分享較少。在這種情況下，被流轉(zhuǎn)的農(nóng)民獲得補償往往少于即使按低價出售的新居，不利于未來的社會穩(wěn)定。其實，由于區(qū)位的變遷、用途的轉(zhuǎn)換，流轉(zhuǎn)的土地指標將帶來土地價值的大幅度增加。立足于社會和諧和可持續(xù)發(fā)展，至少應按宅基地面積×當?shù)匾话闵唐贩績r格的額度給予合理補償。

3.3從技術層面推動兩規(guī)耦合

首先，要建立“一圖劃”管理信息平臺，作為“兩規(guī)”協(xié)調(diào)的空間信息基礎平臺。“一圖劃”管理信息平臺可配合規(guī)劃建設部門與國土部門審批機制的改善，成為政務平臺的構成部分。

其次，重點落實鄉(xiāng)鎮(zhèn)層面規(guī)劃的兩規(guī)耦合。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)域總體規(guī)劃的形式，統(tǒng)一編制兩個規(guī)劃。縣級規(guī)劃中的經(jīng)濟社會、人口與城鎮(zhèn)化、基礎設施建設、土地規(guī)劃目標分解到鄉(xiāng)鎮(zhèn)；在鄉(xiāng)鎮(zhèn)域總體規(guī)劃中統(tǒng)籌安排各項建設，規(guī)劃撤村并點后的村鎮(zhèn)體系，按照城鄉(xiāng)土地增減掛鉤的原則，確定土地復墾、整理、開發(fā)的目標和措施，既保證用地要求，又實現(xiàn)耕地占補平衡。

再次，加強城市總體規(guī)劃編制過程中的協(xié)調(diào)。城市總體規(guī)劃要在城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的指導下編制，土地利用總體規(guī)劃要與城鎮(zhèn)體系規(guī)劃協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。城市規(guī)劃區(qū)范圍劃定要協(xié)調(diào)，充分考慮城市房地產(chǎn)管理法、城市綠化條例、建設項目選址規(guī)劃管理辦法等法律法規(guī)的實施范圍，與土地管理部門充分銜接，兼顧發(fā)展和管理能力。

參考文獻：

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[7]中國土地學會、中國城市規(guī)劃學會.“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與‘兩規(guī)’協(xié)調(diào)”——中國土地學會、中國城市規(guī)劃學會高層論壇綜述[j].中國土地科學.2008（7）：78-81.

作者簡介：

土地流轉(zhuǎn)具體實施辦法范文第5篇

[摘要]燈塔市在新農(nóng)村建設中，由政府部門和村級組織積極引導、農(nóng)民廣泛參與，建立起多種模式的農(nóng)民專業(yè)合作社，對促進農(nóng)民增收，推動農(nóng)村發(fā)展起到顯著作用。專業(yè)合作社的健康發(fā)展，除了廣大農(nóng)民的積極參加之外，各級政府特別是涉農(nóng)部門、金融機構的大力支持是必不可少的條件。

[關鍵詞]農(nóng)民專業(yè)合作社；新農(nóng)村建設；遼寧農(nóng)業(yè)

遼寧省燈塔市在貫徹落實《農(nóng)民專業(yè)合作社法》過程中，積極幫助各種農(nóng)民專業(yè)協(xié)會轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)民專業(yè)合作社。到2009年5月末，全市登記注冊的農(nóng)民專業(yè)合作社91家，其中新成立75家，帶動農(nóng)戶12000多戶。在91家專業(yè)合作社中，種植業(yè)27家、畜禽業(yè)40家、漁業(yè)5家、農(nóng)機服務業(yè)9家、加工及其他10家。農(nóng)民專業(yè)合作社為促進農(nóng)民增收、帶動農(nóng)村發(fā)展起到了積極作用。

一、燈塔市農(nóng)民專業(yè)合作社的幾種模式

1土地流轉(zhuǎn)入社型。合作社本著“民辦、民管、民受益”的原則，在自愿、有償、公平、公開的前提下，積極引導成員把土地流轉(zhuǎn)入社。燈塔市利民農(nóng)民專業(yè)合作社成員自愿以承包田作價入股合作社，除得到固定的土地承包費，還可以在年終參與合作社利潤分紅。土地作價人社期限為12年，三年一定價，一年一付錢。2009年定價為每畝水田750元，年終利潤按股分紅。實行土地有償流轉(zhuǎn)后，合作社可進行集約規(guī)模經(jīng)營，改變了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的傳統(tǒng)模式，將農(nóng)民從繁重的體力勞動中解脫出來，使農(nóng)民有更多時間從事其他活動。現(xiàn)已流轉(zhuǎn)入合作社的1800多畝土地實現(xiàn)了全程機械化，增產(chǎn)效果明顯，每畝水稻可提高產(chǎn)量50至75公斤，增加收入250元左右。

2大學生自主創(chuàng)業(yè)型。燈塔市博旺良種奶牛飼養(yǎng)專業(yè)合作社是大學生自主創(chuàng)業(yè)的典范合作社。合作社理事長盧為民1997年9月畢業(yè)于沈陽大學財務會計電算化專業(yè)。在國家鼓勵支持大學畢業(yè)生到農(nóng)村創(chuàng)業(yè)政策鼓舞下，盧為民和一些農(nóng)民于2008年9月成立了燈塔市博旺良種奶牛飼養(yǎng)專業(yè)合作社。合作社總占地面積10萬平方米，投資總額達1000萬元。養(yǎng)奶牛2000頭。合作社現(xiàn)有成員30戶，員工40人，其中：各類專業(yè)技術人員6人、高級技術人員4人、高級會計師4人、中級技術人員4人。他們采用先進的管理方式和生產(chǎn)手段，將合作社建成一個集奶牛飼養(yǎng)、農(nóng)機服務于一體的專業(yè)化飼養(yǎng)合作社。通過一年來的發(fā)展，先后帶動了遼陽市郊區(qū)500多戶農(nóng)民飼養(yǎng)奶牛，使人均增收5000元以上，做到了共同發(fā)展，共同致富。

3龍頭企業(yè)拉動型。燈塔市奕農(nóng)禽業(yè)飼養(yǎng)專業(yè)合作社依托本地農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)奕農(nóng)畜牧集團而成立。目前入社農(nóng)戶200多戶，帶動了1500多戶農(nóng)民發(fā)展肉雞生產(chǎn)。合作社為社員提供五個統(tǒng)一服務，即“統(tǒng)一供雛、統(tǒng)一供料、統(tǒng)一防疫、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一銷售”。合作社舉辦科技培訓班12期，為社員提供科技咨詢3000多次。社員所養(yǎng)的肉雞全部由奕農(nóng)食品公司收購，僅2009年頭6個月就收購肉雞達1000萬只，社員人均純收入達到1，6萬元。合作社與遼陽市益農(nóng)保險公司協(xié)商，在全社范圍內(nèi)開辦了肉禽政策性保險業(yè)務，為1500萬只雞進行了政策性保險，替社員承擔保費90萬元，社員享受保險補貼總共達285萬元，解除了社員在發(fā)展肉禽產(chǎn)業(yè)中的最大憂慮。

4農(nóng)技部門支持型。柳條寨鎮(zhèn)新巨豐葡萄合作社在農(nóng)科站的支持幫助下開展科技示范活動，普及與推廣農(nóng)業(yè)先進技術，完善了農(nóng)業(yè)社會化服務體系。合作社依靠農(nóng)科站，為葡萄注冊了“綠鮮王”牌商標，并獲得了省有關部門頒發(fā)的無公害產(chǎn)品認證，大大提高了果品的市場競爭力和知名度。在合作社的帶動下，全鎮(zhèn)建冷貯庫70個，冷貯能力達350萬公斤，使葡萄從秋季上市可持續(xù)銷售到下一年的“五一”前后，每畝收益2000元以上，大大增加了農(nóng)民收入。目前，這個鎮(zhèn)的萬畝無公害葡萄標準化生產(chǎn)基地已被列入遼陽市農(nóng)業(yè)示范工程之中，對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大起到了很好的推動作用。

5產(chǎn)業(yè)基地帶動型。燈塔市德金農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)合作社在王家鎮(zhèn)河紅村建立了托牛所飼養(yǎng)基地。德金合作社成立于2007年11月，注冊資金1000萬元，下轄養(yǎng)牛基地120畝，投資3900萬元，現(xiàn)已建成磚混彩鋼瓦標準牛舍10棟，每棟880多平方米，每棟能飼養(yǎng)200頭肉牛，目前存欄1400多頭肉牛，養(yǎng)牛基地建成到現(xiàn)在已出欄1000多頭肉牛。今年準備再建10棟標準牛舍，預計出欄6000-8000頭肉牛，產(chǎn)值達6500多萬元，利潤700多萬元。合作社從建社初的25戶成員發(fā)展到目前400多戶成員，而且還不斷有新的成員加入，成員輻射到周邊10多個村，帶動農(nóng)戶600多戶。目前在托牛所飼養(yǎng)肉牛的成員，按每戶5頭牛計算，每戶年增收可達7500元。

6基層組織幫扶型。燈塔市北果山莊寒富蘋果專業(yè)合作社、燈塔市富源食用菌專業(yè)合作社等，都是在村黨支部、村委會幫助和服務下發(fā)展起來的。2002年，羅大臺鎮(zhèn)孫莊子村兩委班子經(jīng)過多方考察研究決定，根據(jù)本村多丘的地理特點，引導鼓勵村民栽植蘋果樹。經(jīng)過11年的發(fā)展，栽培果樹獲得了可觀的經(jīng)濟效益，每畝可產(chǎn)蘋果4000公斤，經(jīng)濟效益可達5000元，比種玉米多增收4500元。為了解決土地零散，無法大規(guī)模栽植果樹的難題，村兩委班子召開村民大會，由村主任把栽植蘋果樹的好處向村民詳細介紹。會后村兩委班子又召開全體黨員和村民代表會研究具體實施辦法，他們到各戶走訪，挨家挨戶做工作，村民的各種疑問，最終實現(xiàn)了土地流轉(zhuǎn)，解決了規(guī)模種植的一大難題。目前合作社已發(fā)展成員100多戶，帶動了周邊12個村600余戶2500余畝土地栽植蘋果樹，使農(nóng)民走上致富路

7農(nóng)村能人帶領型。燈塔市北農(nóng)大聚源健康飼養(yǎng)農(nóng)民專業(yè)合作社和燈塔市興農(nóng)蛋鴨養(yǎng)殖專業(yè)合作社的理事長付振歧、谷榮芳都是農(nóng)村養(yǎng)殖、銷售的能人、付振岐有20多年的飼養(yǎng)蛋雞經(jīng)驗，在他帶領下，43戶飼養(yǎng)戶出資68萬元成立了燈塔市北農(nóng)大聚源健康飼養(yǎng)農(nóng)民專業(yè)合作社，帶動周邊345戶從事生產(chǎn)、加工、精選無公害蛋產(chǎn)品。他們的產(chǎn)品統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一加工、統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一銷售，產(chǎn)品銷售到沈陽、廈門、廣州、東莞等城市。2008年末銷售雞蛋8500噸，實現(xiàn)產(chǎn)值5100萬元，利潤425萬元。

二、燈塔市農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展中存在的幾個問題

農(nóng)民專業(yè)合作社在推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營進程中擔當著重要的角色，有效滿足了農(nóng)民致富需要，增強了產(chǎn)品市場競爭力，但發(fā)展還處于起步階段，仍存在一些困難和問題。

1規(guī)模小，融資難。從合作社帶動區(qū)域上看，大多數(shù)農(nóng)民專業(yè)合作社的活動區(qū)域集中在幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)或一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有的在一個村，區(qū)域范圍狹窄，帶動的農(nóng)戶也局限在本村或是鄰近的村鎮(zhèn)。合作社從事的行業(yè)也多有雷同，全市飼養(yǎng)合作社有40家，養(yǎng)豬的就有17家，而且總體規(guī)模都不大。從合作社成員數(shù)量上看，成員在30戶以下的合作社占目前合作社總數(shù)的50％左右。這不利于規(guī)模化經(jīng)營，不利于利用有限的資源，往往造成合作社市場競爭力弱。資金投入方面，合作社資金來源主要是社員的出資，國家對合作社的財政專項投入有限，受惠的合作社不多，其他的融資渠道較窄，農(nóng)民專業(yè)合作社在實際運轉(zhuǎn)過程中存在資金困難，影響了農(nóng)民專業(yè)合作社的發(fā)展壯大。

2財務松，組織弱。農(nóng)民專業(yè)合作社作為一個新的獨立的市場經(jīng)濟主體，通俗講也就是一個以農(nóng)民為主，為社員服務的“農(nóng)民公司”。在財務管理等方面，同樣要結合自身特點按照市場規(guī)律運作。然而多數(shù)合作社的財務管理松懈，內(nèi)部交易制度不完善，盈余分配等制度亟待建立健全。在成員出資上，《農(nóng)民專業(yè)合作社法》根據(jù)我國農(nóng)民缺乏資金的情況，對成員出資的形式和期限都沒有具體規(guī)定，而是由成員“按照章程規(guī)定向本社出資”，成員的出資也不須驗資機構出具驗資證明，只要有成員本人的出資簽字即可。這固然節(jié)省了辦合作社的費用，方便了農(nóng)民，但也容易出現(xiàn)成員出資不實的情況，為合作社運作和發(fā)展留下了隱患。在組織機構上，農(nóng)民專業(yè)合作社成員(代表)大會、理事會和監(jiān)事會“三會”制度基本都已建立，但組織制度不規(guī)范，決策中人為因素多，還沒有形成制度化運作。

3人才缺，營銷差。多數(shù)農(nóng)民專業(yè)合作社的理事長基本都兼任農(nóng)民專業(yè)合作社經(jīng)理，很少外聘專業(yè)管理人員。由于多數(shù)農(nóng)民專業(yè)合作社的帶頭人綜合素質(zhì)不高，在管理中難免會出現(xiàn)一些問題。在產(chǎn)品銷售上，多數(shù)農(nóng)民專業(yè)合作社對自己的產(chǎn)品都未做過專門的營銷。另外，農(nóng)民專業(yè)合作社還缺乏自己的技術人才，多數(shù)成員靠自己多年的經(jīng)驗和自學的知識來指導生產(chǎn)，制約了農(nóng)民專業(yè)合作社的自我創(chuàng)新和發(fā)展。

三、對農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展的幾點建議

1進一步做好宣傳工作。縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部要及時把中央及地方政府扶持發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社的政策宣傳好、貫徹好。要讓廣大農(nóng)民群眾深刻認識農(nóng)民專業(yè)合作社是農(nóng)民自己辦的“公司”，自己當“老板”，為自己“服務”，旨在提高農(nóng)民在市場競爭中的能力和地位。把宣傳工作做好，才能使合作社深入農(nóng)心，才能充分調(diào)動農(nóng)民建社、入社的積極性，才能切實發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟。

2努力為農(nóng)民專業(yè)合作社創(chuàng)造寬松的發(fā)展環(huán)境。一是完善農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)制度。要鼓勵農(nóng)戶間進行合理的土地流轉(zhuǎn)，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模化、集約化，引導農(nóng)戶用土地承包經(jīng)營權作價入股成立農(nóng)民專業(yè)合作社。二是積極引進人才。政府要鼓勵廣大專業(yè)人士投身于農(nóng)民專業(yè)合作社的建設中。專業(yè)人士不僅要有農(nóng)業(yè)科技人員，還應有高級管理人員、營銷策劃人員，建立起一支為農(nóng)民專業(yè)合作社服務的隊伍。三是加大資金支持。各級政府要充分利用國家扶貧資金、項目資金、貼息貸款等惠農(nóng)政策，優(yōu)先安排資金給農(nóng)民專業(yè)合作社的農(nóng)戶使用。各金融部門也要積極支持農(nóng)民專業(yè)合作社的發(fā)展，涉農(nóng)的金融機構應制定針對農(nóng)民專業(yè)合作社優(yōu)惠簡行的政策。四是要減免合作社經(jīng)營銷售過程中的稅收及合作社成員的所得稅。