地產公司運營管理制度
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地產公司運營管理制度范文第1篇
關鍵詞：房地產運營管理；高級會計應用
近年來，規模以上房地產企業集團大多建立了運營管理部門或類似內部機構來控制和應對風險，但是房地產行業發展時間短、知識積累與管理經驗普遍不足，在行業高速發展同時，出現了企業較弱管理能力不能滿足日益增長管理需求的矛盾。無論企業將風控著眼點放在項目開發進度與工程質量上，還是放在土地資源獲取和市場拓展上，都不能形成全面、規范、有效的管理體系，難免顧此失彼。筆者認為，要快速提高房地產開發企業運營管理的能力，急需在企業運營部門中引入并應用高級會計實務知識，完善企業運營體系，分析如下：
一、運營部門要制定并完善企業整體戰略及其配套的經營戰略、職能戰略與財務戰略，并重點開展以下工作
（一）戰略管理：擬定公司的發展戰略和經營策略，制定企業長遠發展規劃，經決策層批準后組織實施；
（二）組織管理：根據企業戰略和經營目標建立健全集團組織架構體系并持續優化；
（三）制度管理：組織企業制度匯編，根據實際經營管理需要及時調整優化，跟蹤檢查各項管理制度執行情況，提出修改和補充意見；
（四）授權管理：制定組織授權手冊，明確內部各部門、機構的權責事項，隨時根據政策變動進行調整優化；
（五）流程管理：根據組織授權手冊，制定各項經濟業務的發起、審核、審批流程，配套建立智能辦公體系；
（六）信息管理：根據實際業務需求，引進、開發、應用適合集團的信息應用軟件系統并組織內部操作上線，確保軟件信息化系統運行正常，內部信息流暢通；
（七）決策管理：分類建立會議決策機制，完善會議目錄，優化會議過程，按項目總控計劃組織召開項目全生命周期中關鍵決策會議，記錄并跟蹤推進各類會議決策事項；
（八）崗位任管理：根據組織授權主導建立崗位責任制，編制崗位說明書并定崗定編；
（九）目標管理：根據集團戰略規劃和年度經營指標，分解落實各項目公司、子公司、集團職能部門年度、季度、月度經營指標中的核心目標，并負責簽訂目標責任書；
（十）對標管理：不斷分析行業發展、競爭對手以及自身的情況，進行研究、預警，對企業決策層提出相應的建議；
（十一）知識管理：建立知識庫框架，引導并督促各分公司、各項目、各職能部門進行知識、經驗沉淀，保持線上知識庫的實時更新；
（十二）協同管理：對常規工作中部門間推諉扯皮、邊界不清事宜進行協調，對全生命周期過程中的關鍵節點、重大事項進行提前協調，確保能按期完成；
二、組織開展企業投融資決策與集團資金管理
（一）項目啟動管理：項目啟動前期確定項目分期方案、項目關鍵節點，組織各職能部門按分工權限測算項目各期收入、成本費用支出、項目投資收益、項目投資峰值、現金流回正點等，匯總出具項目啟動策劃書；
（二）年度資金預算：組織制定年度資金計劃，預算收支平衡，定期對資金預算計劃執行進行跟蹤收集、統計整理、考核；
（三）資金管理：根據年度預算資金需求，審核資金部門制定的融資計劃，對重點融資項目進行跟蹤，根據新增融資時間節點及存量貸款到期轉貸納入每月工作計劃并考核完成情況，對融資渠道拓展進行跟蹤及預警；
（四）資金成本控制管理：對融資利率進行跟蹤，對綜合利率超出目標年化平均利率進行分析預警；
三、引導企業全面預算管理
（一）預算目標：建立以資金預算為核心，以銷售預算與成本預算為支撐的全面預算目標體系；
（二）預算組織：建立預算責任中心，以投資中心、利潤中心、成本中心為基礎構建三級預算責任主體；
（三）預算控制：在預算執行過程中，建立業務層面和財務層面的預算控制，組織預算分析會議，反饋執行偏差，根據實際提報管理層進行預算調整和預算考核審批；
四、績效管理與考核
（一）計劃管理：對總控計劃模板、標準工期進行優化，編制年度項目開工計劃、銷售推盤計劃，審核各項目編制的總控計劃和非項目專項計劃并進行年度調整；
（二）績效目標：定期優化績效考核指標及考核標準，制定高管、各分子公司年度獎懲方案、部門年度核心指標獎懲方案并根據達成情況進行兌現；
（三）績效輔導：對計劃管理執行情況進行季度、月度分析，通過績效手段進行引導和提升，針對各部門、項目在工作目標達成過程中遇到突形及困難、出現延期風險時，參與制定糾偏措施及方案，促進工作項達成；
（四）績效考核：對生產經營各項計劃執行情況進行監督和考核，根據考核結果，跟蹤相關部門提出整改措施并落實執行情況；
五、目標成本管理
（一）分析影響利潤、成本的變動原因，在目標成本執行過程中及時分析評估出關鍵點對利潤的影響并進行預警；
（二）定期驗證各分子公司、項目目標利潤實際執行情況，匯總集團整體目標利潤實現程度；
六、內部控制與激勵
（一）督導和檢查公司各部門的基礎管理工作，促進提升企業管理水平和經濟效益；
（二）審核內控內審部門的工作計劃，推動相關部門對集團各業務環節全方位實現有效管控，防止差錯和違紀現象發生；
（三）通過項目跟投、眾籌、獎金池等方式完善獎懲手段，以建立健全績效激勵機制，促進集團整體績效目標的達成。
地產公司運營管理制度范文第2篇
關鍵詞：房地產企業；內部控制；評價
1引言
由于市場經濟環境的變化，使各房地產企業間的競爭越發加劇，為了能夠在經濟市場中站穩腳跟，房地產企業積極應對市場變化的同時更需狠練內功，強化內部控制建設，提高房地產企業內控工作效率，為提高房地產企業經濟效益提供保障。房地產企業的內控體系包含內部控制的設計以及對運行的有效性進行自我評價并對外披露。需經過目標體系建設，內部環境梳理、流程分析，風險評估，控制點選擇，制度設計、現場測試、報告反饋等步驟。
2當前我國房地產企業內部控制體系的現狀
2.1重視程度不夠
房地產企業多數以項目公司的形式滾動式開發，項目公司以項目拿地、設計、施工、銷售、移交物業為周期，存續期一般為1~2年。多數公司將風險聚焦于前期開發階段，自然對預防與發現風險的內控體系未予以合理的重視，這便導致我國諸多房地產企業內控體系的構建與維護一直處于邊緣化的狀態。眾所周知，房地產市場經過近二十年的迅猛發展，競爭已經十分激烈，各房地產企業間的競爭由單一產品升級為品牌綜合實力的競爭。此種狀況下，房地產企業所面對因管理與經營這兩方面因素構成的內部風險系數不斷增加。內控體系構建與企業發展的矛盾日益凸顯。
2.2內控機制不健全
因目前房地產企業內控體系存在一些問題，導致房地產企業內部管理方面的缺陷不能及時發現，這些問題隨著時間的推進會成為房地產企業運營的“地雷”因素。比如房地產企業的資金管理工作，雖然在我國各個房地產企業中存在著各具特色的管理方法，但因缺乏有效的內控機制，不少頗具規模的房產公司對融資風險管控不夠導致資金鏈條斷裂，造成公司倒閉、項目爛尾。
2.3人才隊伍不專業
內控體系需建立對應的組織機構。房地產企業普遍或是沒有專門的內控機構或是雖構建了相關內控機構，但負責內控的工作人員由人力資源部門、財務部門抽調過來的臨時人員。這些人員對內控方面缺乏較強的專業技能以及工作經驗。在實際工作中不能進一步分析或評價房地產企業內部門控制運行的具體情況。這便導致了內控工作開展的質量與效率低下。
3構建房地產企業內部控制體系的途徑思考
3.1轉變認識，確定內控框架
房地產企業決策層應從戰略的視點出發，充分認識內控工作的重要性，在企業內部展開對“內控矛盾對立論”：即認為內控不符合實際情況、與實際業務有抵觸，甚至兩者對立的論調進行深入的剖析，對“內控形式作秀論”：即認為內控體系建設無非是做做門面功夫，應付了事的心態做明確的批判。同時結合公司架構及業務實情，從公司治理層面、運營管理層面和審計監督層面，三個維度構建公司內部控制體系的框架。實現框架與公司目標間的契合性，從而保證內部控制體系在房地產企業發展中所存在的價值。
3.2構建健全的房地產企業內控機制
緊緊圍繞公司治理結構、運營管理的實際情況，梳理業務流程，建立滿足房地產企業具體要求的控制與評價機制。結合房產項目開發中的資金、建設、管理三條主線，設立關鍵控制點，分事前、事中和事后三個階段管控，即：事前階段，首先在內控框架內強化制度、流程建設，同時做好“關鍵控制指標”的橫向對比管理，具體是通過與行業優秀企業進行橫向對比，制定科學合理的目標和指標體系，并與公司的經營管理層確定年度經營目標。事中階段，做好公司經營數據和財務數據的統計和報送工作，建立這方面工作的基礎管理制度，包含對相關人員的工作要求和激勵機制、相應的報表制作規范、報送流程以及數據質量水平的考核。特別是加強IT系統的建設和使用。一方面可以使報送數據規范化，另一方面又減輕數據的統計和報送工作壓力，減少無效數據采集。事后階段，主要包括運營控制分析及績效管理控制。定期進行運營報表分析，并向決策層提交分析和持續改進措施報告。同時切實加強對經營管理層的績效管理，目的是形成目標傳導高壓，從而推動公司全面績效管理工作的開展。進而讓績效管理控制與事前階段的目標管理工作形成了內部控制閉環。保證房地產企業在內控機制正常運營情況下及時發現房地產企業運行的問題。爭取用最短的時間優化、解決問題，為提升房地產企業競爭力奠定基礎。
3.3落實崗位職責，增強對內控監督力度
落實人員職責是內部控制體系發展的一個關鍵點。很多企業往往因為內部控制崗位職責不清導致工作效率一直停滯不前。基于此，房地產企業需要明確崗位職責，責任到人，細化操作標準，再輔以審計監督，讓內部審計人員擔負起審計監督的職責。同時內部審計工作與內部控制標準和內部控制體系的持續更新工作相結合。對出現的問題進行深度分析。通過對這些問題進行定期評估，之后再提交分析評估報告，為決策層制定遵循性決策奠定基礎。
4結語
綜上所述，對于房地產企業長期發展來講，內控體系建設工作至關重要，可以說內部控制體系是確保房地產企業經濟效益的基礎，也是增強房地產企業核心價值的關鍵點，只有加大對房地產企業內控重視力度，才能使房地產企業核心競爭力得以增強，才能保證房地產企業在日益發展的經濟市場中占據一席之地。
參考文獻
[1]牟朋.房地產企業財務風險評價體系研究[J].房地產企業研究,2012（24）.
[2]胡嘉瑩.開發企業內部控制的認識——以W、B、J房地產企業為例[J].商,2016（27）.
地產公司運營管理制度范文第3篇
關鍵詞：物流園區；運營管理
中圖分類號：F127 文獻標識碼：A
收錄日期：2013年3月12日
物流園區是為了實現物流設施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設施空間布局合理化的目的而在城市周邊等各區域，集中建設的物流設施群與眾多物流業者在地域上的物理集結地。物流園區的運營管理模式是指對物流園區開發、建設及運營過程進行管理的方式和方法，為達到物流園區開發建設的預期目標而采取的組織、管理、決策形式。由于物流園區的開發建設中涉及物流園區的開發主體、運營管理方（一般為開發主體或其聘用的第三方）、入駐企業、園區外的物流服務需求者以及政府等多方的利益，因此物流園區運營管理的本質就是協調物流園區各主體之間的利益關系，實現各方的利益訴求。
一、國外物流園區運營管理的實踐
由于發達國家的物流園區建設起步較早，經過多年的探索，已經形成了穩定有效的運營管理模式。目前，政府和地方企業共同參與運營的方式在國外比較常見，政府負責物流園區項目的規劃協調、政策支持等，企業則負責物流園區的經營。這其中，以日本和德國的物流園區運營管理活動最為典型。
1、日本物流園區運營管理實踐。在日本，物流園區被稱作物流團地，于上世紀六十年代開始發展起來。由于日本國土面積有限，人口密集，為了緩解土地資源匱乏、交通擁堵、緩解污染等狀況，也為了減少物流成本，日本政府便開始規劃建設物流園區。目前，日本在全國范圍內已建設了20多個大型物流園區，將物流企業的各項功能有機地結合起來，大大提高了物流設施設備的利用率，保證了物流運作的低成本、高效率，改善了交通狀況，優化了城市布局，取得了良好的經濟和社會效益。
日本的物流園區是建立在政府對物流體制規劃布局的基礎上的。政府對于物流園區的規劃有著清晰的定位，根據人口、經濟總量、運輸總量、區域交通條件確定物流園區的位置、數量和規模，以避免盲目建設；同時，政府充分發揮宏觀調控的作用，在土地政策、融資政策、稅收政策和配套基礎設施建設等方面對物流園區的發展予以足夠的政策保障支持。物流園區的土地由國家以較低的價格直接出售或出租給團體和私營企業，如物流行業協會，然后由協會以股份制的形式向其會員企業融資，用來購買土地和興建物流設施，不足的部分由政府提供低息貸款，通過這種方式將企業、協會和政府結成利益共同體。政府同時為大部分基礎設施建設（如周邊交通設施的修建等）提供資金。
在物流園區的運營管理方面，主要采用“官民協力”的方式，包括協同組合方式、半官半民方式、共同出資方式、個別方式等。政府并不干預物流園區具體的經營管理，物流園區一般都是由私人集團和株式會社經營，如東京的4家物流園區的經營管理主體是東京團地倉庫株式會社，該公司成立于1966年，主要從事土地的購置和租賃、倉儲業、裝卸業務、設施設備的租賃以及相關附屬業務。但是，對于涉及國民生活的物流園區，政府會委派專人或地方政府長官擔任管理人員，如東京都的筑地物流配送中心由政府委派官員擔任市場董事長，指導、監督經營。
經過多年的發展，日本已經建成了覆蓋全國的發達的交通網絡和信息網絡，形成了以各城市的物流團地為核心，以各種配送中心、物流中心為節點，循環配送線路所組成的物流體系。
2、德國物流園區運營管理實踐。德國是世界上較早建設物流園區的國家之一，其物流園區的收效最為顯著，自成體系的物流園區運營管理模式，是近年來很多國家比較推崇的物流園區的發展模式，為全世界物流園區的建設提供了寶貴的經驗。德國政府在20世紀八十年代開始在全國規劃了40個物流園區，目前已有30多個物流園區建成并投入運營。物流園區是德國大力倡導、扶持發展的集約化運輸組織的基本依托。它背靠經濟區域，以可供選擇的多種運輸方式、快捷的運輸網絡、周到的運輸服務，把傳統上多為分散的運輸企業及運輸服務企業吸引到一起，達到集約化的運輸目的。
在德國，物流園區初期的土地購買是通過政府來完成的，其他的基礎設施投資與收益及其日后的運營收入都是由企業來執行。在規劃物流園區時，德國一般采取聯邦政府統籌規劃，州政府、市政府扶持建設，公司化經營管理，入駐企業自主經營的發展模式。聯邦政府在統籌考慮交通干線、運輸樞紐規劃的基礎上，在全國范圍內對物流園區的布局、用地規模與未來發展進行合理科學的規劃，對符合規劃的物流基地給予資助或提供貸款擔保。各州、市政府按照統一規劃扶持建設物流園區，并承擔主要的投資項目。政府作為投資人，委托負責管理物流園區的企業開展土地購買、基礎設施及配套設施建設以及建成后的地產出售、租賃、物業管理和信息服務等活動。政府雖然采取注入資金等直接投資方式，但并不介入干預物流園區的經營，而是成立公益管理公司，進行特許經營，負責物流園區的建設、經營、組織管理以及其他基礎設施的開發與維護，進行市場化運作。物流園區的運營管理方不以盈利為主要目標，而主要側重于平衡資金，實現管理和服務職能。
二、國外物流園區運營管理經驗
1、物流園區規劃建設需要政府的支持和引導。在日本和德國的物流園區規劃建設中，都有政府的積極參與和規劃引導。一方面政府對物流園區的布局有著整體的規劃和設計，根據地區特點、交通狀況和經濟發展的需求開展物流園區選址，從而避免盲目建設、重復建設的情況；另一方面政府對于物流園區建設給予政策、資金、土地、稅收、金融等多方面的支持，通過出臺優惠政策，完善相關的法律法規，來保持物流園區的市場化運作和公平競爭。此外，政府承擔主要的基礎性、公益性的物流設施建設，以幫助物流園區獲得良好的外部資源支持。
2、物流園區實施市場化運營管理。物流園區的核心功能在于物流業務的整合發展，因此，物流園區作為市場化運作的產業形式，其核心競爭力在于吸引和集聚各種物流資源，將其進行整合配置，在市場作用的調節下，提供高水平的物流服務。同時，物流園區產業鏈的各個組成要素，包括物流園區開發企業、運營管理方、入駐企業、物流客戶等，都有相應的利益要求，所追求的都是經濟利益的最大化，而政府在追求物流園區的社會效益的同時，也要考慮物流園區所能帶來的稅收及土地增值等方面的經濟效益。這不僅是物流園區公益性的要求，也是市場化的要求。這就要求在物流園區的運營管理中引入市場化機制，采取市場化的經營方式和企業管理制度，保障物流園區產業鏈各參與方經濟利益的實現，增強其對物流園區價值創造活動的認可和依賴，進而更有意愿在物流園區進行投資、開展業務，使物流園區步入良性發展的市場化軌道。
3、物流園區的盈利模式應當向著提供增值服務方向發展。倉儲和運輸服務是大部分物流園區傳統的服務項目，但是在提高物流園區的吸引力和服務水平方面，僅局限于傳統服務顯然無法滿足物流客戶對于物流運作一體化的要求。因此，近年來，開發整合各類物流增值服務成為國外物流園區業務發展的一個重要方向。德國的物流園區內除了有現代化的高架倉庫、數字化管理的專業化倉庫、可以進行加工包裝的倉庫外，還有冷藏集裝箱堆場、危險品箱堆場、特種箱堆場以及修箱等物流設施和大型的貨運、聯運公司、計算機應用系統開發公司，甚至海關、金融、保險等部門機構的工作點，能夠為客戶提供包括加工、交易、轉運、海關報關以及金融物流、代采代售、信息等全方位的物流增值，其功能更加專業化、多樣化，不僅擴展了物流園區的服務對象，提高了服務水平，更加強了物流園區的輻射力和競爭力，保證了物流園區的經濟效益和社會效益的實現，從而推動物流園區的長期穩定經營。
三、我國物流園區運營管理中的問題
相比國外物流園區的發展狀況，我國的物流園區的運營管理一直存在著管理機制不明晰、政策支持不到位、服務領域有限等問題。
1、物流園區管理運營缺乏明確的市場化機制。在我國，目前很多物流園區是政府主導進行開發建設的。由于政府在物流園區開發中發揮了主導作用，為其制定了物流園區的發展規劃，審批物流園區的開發項目，并提供土地資源，因此政府往往選擇有政府背景的企業作為開發主體。在運營管理中，政府型的管理模式或公益事業型的管理體制極為常見，企業化、市場化的運營機制難以落到實處，導致組織機構設置上的混亂，管理效率低下。
2、物流園區建設政策支持不統一。在各地區物流園區的建設過程中，當地政府都會為其提供各類優惠政策。但是，由于國家沒有出臺全國性的物流園區發展政策，因此不同地區的政府在土地、融資、稅費優惠等方面的政策不統一，造成了物流園區之間以及物流園區與其他企業之間的公平競爭難以實現，影響了物流園區的長期穩定發展。同時，物流園區周邊的基礎設施，包括道路交通、水電、生活服務等需要政府預先為其提供，但是往往難以落實，這不僅加大了物流園區運營管理的難度，對未來物流園區土地增值也產生了負面影響。
3、物流園區服務缺乏創新。目前，我國的物流園區的盈利方式主要集中在設施、設備的租用和倉儲、運輸等物流基本功能的服務方面，勞動密集型特征顯著，價格競爭激烈。而具有較高盈利能力的增值服務項目，如物流策劃、組織及深入到企業生產領域進行供應鏈全程的物流服務等則較少涉及，這不僅影響了物流園區服務的專業化、縱深化和一體化發展，而且限制了物流園區的利潤空間。同時，物流園區內的企業在缺乏統一信息平臺的支持下，資源共享程度低，整合能力有限，無法實現物流的協同運作，這也極大地限制了物流園區整體功能的發揮，使物流園區價值鏈的整合優勢停留在規劃中，無法真正落到實處。
四、我國物流園區運營管理的對策
1、政府要在物流園區開發和運營管理中發揮應有的作用。在開發物流園區之前，政府應當在對地區經濟發展進行整體把握的基礎上進行規劃，充分考量本地區建設物流園區的必要性和可行性，評估物流園區建設所應具備的基本條件是否成熟，如是否具備較發達的外向型區域經濟，是否具有相應規模的物流需求，是否具有較強大的物流載體和信息載體，區域內外的交通條件是否能夠支持物流園區的長期發展等，因地制宜地規劃開發物流園區。在物流園區選址開發過程中，政府應當積極為物流園區的開發企業創造必要的初期基礎條件，如周邊的交通設施建設、環保等，同時要出臺必要的政策，如土地、稅收、融資、招商等，對物流園區的建設給予足夠的支持。在物流園區的運營過程中，政府應當幫助園區維護良好的市場運作機制，如協助成立行業協會、制定行業管理準則，使物流園區內的企業能夠在公平有序的環境下開展業務，維護物流園區的運營環境。
2、在物流園區運營管理中引入市場化機制。無論物流園區采取何種開發模式，是政府主導還是企業自發建設或是政企聯合，在物流園區運營過程中，都應當采取市場化運作機制。物流園區的運營管理方擁有自主決策權，根據市場需求狀況制定相應的發展規劃，負責物流園區的日常經營管理的各項工作，并為物流園區內的企業提供服務，通過提供物流設施租賃、配套的物流服務以及商業地產開發來實現盈利；物流園區內的入駐企業根據物流需求信息來獲得客戶，借助物流園區提供的設施服務客戶、獲得收益。通過這種市場化的運營管理機制，物流企業、物流園區和政府之間的利益關系能夠按照市場化運作的規則得到有效的協調、管理，從而保證物流園區的長期穩定運營。
3、基于物流園區價值鏈拓展服務領域。物流園區對物流企業的吸引力，不僅體現在地理位置上，更應當體現在資源整合上。通過整合信息資源，能夠為物流企業提供信息、物流交易、物流載配、物流跟蹤、遠程車輛監控等服務；通過整合基礎設施資源，能夠形成更大的運輸配置、倉庫管理、流通加工、包裝儲運等一體化物流網絡服務體系；通過整合供應鏈，能夠形成一個綜合的生產、物流、銷售的供應鏈解決方案。因此，其資源整合的功能越強，吸引企業集聚的效應就越大，帶動的物流需求也就越大，經濟效益就會越顯著。對于物流園區的開發企業和運營管理企業來說，必須將物流增值服務的開發能力放在首位，通過發展新興業態帶動物流園區功能升級和服務提升，為物流園區的各利益相關者帶來更大的價值和回報。
主要參考文獻：
[1]張道臣.物流園區運營模式研究[D].北京交通大學碩士論文，2009.
地產公司運營管理制度范文第4篇
近年來，隨著土地供應、銀行信貸、房屋預售、個人住房按揭貸款以及土地增值稅的強制清算等一系列涉及房地產業宏觀調控政策的出臺，中國房地產業的經營環境在進行著最為深刻的變化，房地產市場由起始階段的暴利向發展階段的社會平均利潤過渡，在走向規范和成熟的同時，行業競爭越來越激烈，這必然對房地產開發企業的資金實力提出了更高要求，資金管理、運作為房地產開發企業核心競爭力的重要組成部分，被擺在企業戰略發展的高度上。經濟學家郎咸平指出：“當中國的房地產市場逐漸走向規范化，保持穩定的現金流應該成為房地產商的座右銘”，對企業來說，現金流極為重要，安全、穩定的現金流是企業生存的基礎，如同一個人的血液，給各個器官供給養分。因此，如何集成現金流轉的各環節、流程，建立一套適應公司發展戰略、系統、完善的現金流管理控制體系，在房地產項目的開發建設過程中合理、高效、安全地管理現金流，實現房地產價值最大化，則成為每一個開發商急待解決的問題。
從統計數據看，2015年全國住宅、辦公樓和商業用地這三類物業的待售面積分別為45248萬平方米、3276萬平方米、14664萬平方米，根據過去5年的銷售測算，這三類物業的去化周期分e為21個月、46.5個月、54.3個月。也就是說，辦公、商業用地去化周期分別是住宅的2.2倍和 2.6倍，兩者的去化壓力遠大于住宅。引起的原因可能是：首先是地價過高，房價持續上漲。2010年7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 10.3%。7月份，新建住宅銷售價格同比上漲12.9%。其中，經濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲14.4%，其中普通住宅銷售價格上漲13.9%，高檔住宅銷售價格上漲16.4%。由此可以發現房屋的售價和新建商品房的售價逐漸上漲。房價過高會影響國家的經濟持續穩定的增長，同時也使購房者承受過多的按揭貸款。其次是房地產市場供求性結構的失衡。房地產供求的結構性矛盾突出，樓市出現“短缺與過剩”并存的怪現象，對一般中低消費者相適應的住房供不應求，而對于高端消費者的高端性住宅卻供過于求。高端商品房空置率居高不下，但低端商品房需求潛力巨大但是有效供應不足，市場秩序處在混亂的狀態。再者是房地產交易過程中的信息不對稱現象。房地產交易過程中信息不對稱的現象是常常出現的，主要表現為房地產開發商和銷售商掌握著房產品的大量實質性信息，而他們只向消費者公布一定量的信息，消費者在這方面處于信息劣勢的地位。
2016年以來的樓市，越來越難以讓人看清。熱點城市庫存快速去化，商業地產卻依然蕭條，庫存激升。大部分公司現金流運營意識淡薄，缺乏運用現金流管理平臺來進行管理和決策。同時也沒有建立相應的風險管理體系。公司的現金流管理沒有引起足夠的重視，因此在組織體系上也存在問題。公司的其他部門認為現金流管理只是財務部的一項工作，只應由財務部負責，沒有主動進行現金管理的意識。財務部在現金管理上和其他部門的地位差不多等同，沒有集中管理的權限。現金流管理評價指標單一，僅停留于簡單對比分析層面。僅以總量增減、現金余額對比等絕對指標為主，輔以同期各類現金流收支情況對比等相對指標對現金流預算執行情況作簡單分析，沒有設置更細化的現金流贏利指標、運營績效指標、債務償還能力指標等。從分析手段上來看，現金的動態預測，平衡管理，運營績效考評都必須植入整個現金流管理分析的過程中。從分析目的來看，針對單個項目的現金流分析和整個公司的現金流分析也應基于不同模型，依據不同指標，針對不同的重點，得出相關的微觀或整體現金流策略的不同結論。
從目前大多數房地產公司對現金流的管理來看，主要體現在公司內部管理控制方面，每月通過對銀行帳戶的監管、口常資金的收支監控以及財務部門編制月度資金預算表來進行現金的管理和調控。從現金流管理的實際效果來看，發現公司每月的現金流動及其不均衡、資金盈余和缺口相當明顯、經常存在月度間資金暫時性短缺或資金大量閑置銀行、現金預算與實際情況相距甚遠……，總的來說，就是資金嚴重缺乏統一的調度和運作管理，資金預算停留在表面，流于形式，完全不能為公司戰略規劃和經營管理提供決策性依據和指導性建議。經過進一步剖析現金流管理存在的問題和原因，筆者認為是由于沒有建立有效的現金流管理控制體系造成的。在借鑒其他房地產公司管理經驗的基礎上，我從現金流組織管理、現金流預算管理、現金流運營管理、現金流績效評價以及現金流制度管理方面，提出建立房地產公司現金流管理控制體系。
針對此問題有許多解決方法：
（1）企業高度重視現金流管理
房地產行業的管理者應高度重視現金流管理的重要性，建立健全內部控制。特別是應收賬款的管理制度，積極加快應收賬款的收回，避免壞賬損失，價錢企業的現金流入量。制定合理的資本結構渠道，多渠道融資，降低籌資資本。
（2）編制現金流預算
地產公司運營管理制度范文第5篇
目前，從世界范圍看，養老保險基金的投資運營的管理大體可劃分為三種類型：政府集中型管理模式、適度集中型管理模式和分散型管理模式。
1．政府集中型投資管理模式。這種模式是指中央政府通過強制手段，將參保人的部分收入以費或稅的方式集中到一家公共管理的中央基金，政府社會保障部門直接負責這部分資金的投資運營，從而實現對社保基金的投資管理。政府采取將社保基金投入資本市場（多投入銀行、政府債券）方式，實現其保值增值，參保人無權自由選擇投資方式。同時，政府單方面制訂社會保障基金的收益率，以此支付參保人。采用這種模式的國家和地區有新加坡、馬來西亞等。我國目前采取的也是這種養老保險基金投資運營模式。
2．分散型管理模式。這種模式是指社會保障計劃的參保人根據國家的法令建立個人賬戶，每個參保人可以從國家核準的基金管理公司中，自由選擇基金公司，委托其管理自己的個人賬戶。政府核準的基金公司可以自由進入該市場，吸收社會保障資金加入。以智利為代表的拉美國家大多采取這種模式。
3．適度集中型投資管理模式。這種模式仍然采取政府公共機構統一征收投保人的社會保障款項，政府公共機構公開選擇若干家經營良好的基金公司等金融機構，由其管理運作社會保障基金；或者，基金集中起來后再按照投保人個人的選擇，在幾家基金公司之間進行分配。
二、現行模式下我國養老保險基金投資運營現狀
我國自實行政府集中管理的投資運營管理模式以來，國務院從保證養老基金安全性和經濟完整性的角度出發，明確規定：基本養老保險基金實行收支兩條線管理，保證專款專用，并全部用于職工的養老保險，嚴禁任何形式的擠占挪用和揮霍浪費。基金結余額，除預留相當于2個月的支付費用外，應全部購買國家債券和存入銀行專戶，嚴格禁止投入其它金融和經營性事業。因此，我國養老保險投資運營途徑主要是購買國庫券及國家銀行發行的債券，或委托國家銀行、國家信托投資公司放款。
三、現行模式下我國養老保險基金投資運營存在問題
我國基本養老保險基金投資運營通過將積累的養老保險基金以一定形式投入運營，使其在一定程度上抵御了通貨膨脹的侵蝕，積累了一些投資經驗，取得了一定成績。但是，應該清楚地認識到，我國基本養老保險基金的投資運營仍存在諸多問題，值得認真分析和思考。
1．養老保險基金投資渠道單一，效率低下
為保證基本養老保險基金的安全性和流動性，有關部門對基金的投資一直采取審慎的態度，嚴格限定了基金的投資使用方向。由于可用于運營的養老保險基金規模較小、加之缺乏對基金運營的規范監管，因此，養老保險基金運營過程中被人為操作現象較為嚴重，運營效率低下也就是情理之中的事了。目前我國的養老保險基金的投資，是在以犧牲市場效率為代價的安全性原則指導下進行的。所以，我國養老保險基金的投資渠道比較單一，投資工具主要是國債和銀行存款兩種，不像國外養老保險基金可以進行房地產、股票、企業債券等多種投資，并且投資收益率處于一個相對較低的水平。這種投資運營模式雖然在保證基金的安全性，規避市場風險方面具有一定的現實意義，但是忽略了經濟回報問題，其負面影響也是不言而喻的。養老保險基金具有規模大、周期長、增值要求高的特點，它作為一項長期的貨幣收支計劃，其投資收益率只有超出通貨膨脹率和工資增長率，實現真的增長，才能抵御貨幣貶值的風險，保證未來的支付能力。而“存銀行，買國債”這兩條單一的投資途徑顯然是無法實現上述目標的。
2．投資管理模式選擇不當，違規投資嚴重
我國基本養老保險基金的投資運營活動由社會保險機構直接進行。這種投資管理模式存在一些自身難以克服的缺陷，無法滿足基金投資運營保值增值的需要。首先，社會保險管理機構及其工作人員與基金的投資效益之間沒有經濟利益的內在聯系，必然缺乏對基金進行有效投資的內在動力。基金的投資收益難免受到影響；其次，基本養老保險基金對基金收益率及投資安全性要求極高，必須通過多種投資工具的科學組合和合理搭配才有可能化解風險，獲得較高的投資收益。這一投資技能的要求，遠非社會保險經辦機構能夠達到；第三，社會保險經辦機構集基金管理、運營、監管于一身，這樣為經辦機構提供了在制度規定之外任意使用基金的便利，直接威脅基金的安全，效益更加無從保證。
3．養老保險基金被擠占、挪用，造成基金流失
雖然財政部明確規定，養老保險基金必須專款專用，任何部門、單位和個人都無權挪作他用，國務院也多次明文規定不得挪用社會保險基金。但不少地方政府和部門對此熟視無睹，擅自擠占挪用現象時有發生。如有些地方在沒有進行詳細市場調查和投資可行性研究的情況下，動用養老保險基金進行風險性投資和基建投資。
4．養老保險基金財務管理制度不健全
