房產開發企業規章制度
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房產開發企業規章制度范文第1篇
(一)我國住房貸款占比偏高。住房貸款風險顯現
我國個人住房貸款余額2003年突破1萬億元，2006年突破2萬億元，2008年一季度超過2.7萬億元。以住房貸款為主的房地產貸款占商業銀行各項貸款的比例約為30％，加上房產抵押的其他貸款，據估計房地產價格的波動已影響到銀行近一半的信貸資產安全。房價在經歷前幾年的過快增長之后，目前處于回落階段，住房貸款的風險顯現。如果房價出現下跌，房地產市場風險就會很快蔓延到銀行業領域，直接危及金融系統的穩定，危及經濟的穩定發展。
(二)商品房銷售量下降，房屋的需求有所降溫
從2007年11月份開始，全國樓市開始出現調整。2008年上半年，全國商品房銷售面積同比下降7.2％，2008年6月國房地產景氣指數回落為103.08，比去年同期少了0.55個百點，2008年6月末商品房空置面積1.27億平方米，比年初增長22％。房屋需求降溫主要原因有以下幾方面：一是由于房價出現徘徊，有實際居住需求的人處于觀望狀態，持幣待購；二是投資性需求的人擔心房價下跌造成資產貶值以及將來可能征收的物業稅等持有成本的增加，也處于觀望狀態；三是我國1962至1980年處于人口增長高峰期，這個群體在90年代后陸續進入婚育期，購置新房和改善性換房需求旺盛，這在一定程度上刺激了近幾年來的住宅市場的走強，但今后此類住房的實際需求趨緩。
(三)人民幣升值，外資大量流入，“熱錢”給住房市場增添了安全隱患
由于對人民幣持續升值的預期、對股市樓市的投機動機等因素，很大一部分國際短期游資大量流入我國房地產業，具有流動量大、流動線路復雜、危害大、高投機性和高風險性等特點。“熱錢”在房價漲高之后賣出房產，資金可能大規模出逃，對我國的房地產市場造成一定沖擊。
(四)銀行個人住房貸款產品設計、業務流程控制和風險計量監控方面聚集了一定的風險
銀行在貸款產品設計方面，在房價處于上升階段，往往過度開展住房金融業務，存在高估抵押物價值，低估了個人住房貸款產品本身存在的風險和個人住房貸款衍生產品引起的風險。如按最新市場價格重新估價進行的加按業務、轉按業務。房貸發放與風險暴露存在3-6年的時滯，而目前住房貸款正步入違約高風險期。
部分商業銀行在業務流程控制和風險計量監控計量方面存在內部制度不夠完善，具體表現在：貸款前對借款人的資質審查流于形式，沒有充分調查了解個人的信息、資產等情況，沒有深入了解開發商的經營情況，對客戶篩選不嚴格，對物業價值的評估不合理，忽略市場風險，計量不盡科學；貸款中審查不嚴格，內部越權審批或沒有嚴格執行規章制度：貸款后沒有進行必要的跟蹤，對開發商、個人的信息掌握滯后，從而沒有及時發現信貸資產的不安全因素。
(五)來自房產開發商及個人住房貸款借款人的風險進一步加大
在銀根緊縮、整治房地產市場的宏觀經濟環境下，房產商的資金鏈更加緊張，來自開發商的信用風險加大。少數開發商通過假按揭、假首付、假房價等手段將風險轉嫁于商業銀行，具體表現在虛構一些購房者、簽訂虛假商品房買賣合同、偽造虛假購房發票、偽造購房者收入證明、偽造首付款證明、住房出現爛尾樓、住房質量存在嚴重缺陷等多種形式，使銀行資金受到損失。
在房價波動的情況下，來自個人住房貸款借款人信用風險加大，主要包括個人的道德風險和財務狀況惡化帶來的風險，如出現理性違約、個人財務收支惡化如失業、工作變化、崗位變化、婚姻情況變化而出現的被迫違約。一旦房價下跌到商業銀行處置房產的收益難以抵補信貸資產的損失時，個人住房貸款的風險就會大規模爆發出來，這在美國次貸危機中得到了充分的演繹。目前我國一些城市由于出現房價下跌，部分商業銀行住房貸款逾期率有所上升，值得引起有關各方的警惕，并采取措施，履行責任，維護金融安全。
二、控制住房貸款風險，積極構筑社會和諧
住房與廣大居民生活息息相關，不僅關系到上下游產業的發展，還關系到社會和諧、金融和經濟的穩定。目前住房貸款風險進一步顯現，為防止出現“多米諾”效應，政府、銀行監管部門、商業銀行應加以重視和防范，為構筑和諧社會作出積極的努力。
(一)政府需要重視中低收入住房問題，并重視金融知識的普及
1、加強我國住房政策金融體系建設
為加強政府在居民住房建設上的干預與扶持，許多國家設立了政策性金融機構，大部分國家的住房福利目標對象為低收入群體。我國沒有住房政策性住房金融機構。作為關系民生的特殊商品，住房在一國的金融經濟中占舉足輕重的地位，我國應當籌劃建立適合我國國情的、高配置效率的政策性住房金融機構。
由于公積金存在一系列問題，如：大量資金閑置，住房公積金使用對象偏離，支持中低收入者效果不明顯，公積金監管缺位，擠占、挪用、貪污住房公積金等違規違紀事件時有發生，貸款品種有限，公積金資金運行的收益歸屬方面有爭議。為此，我國應盡早成立中國的住房政策金融機構，并出臺相應的立法，完善配套的監管機制，健全經營機制，以更好地提高資金配置效率，規范業務運作。
2、重視廉租房和經濟適用房的建設與管理，實行住房補貼制度
由于地價、原材料及人工費用的上升推動建房成本上漲，中低收入群體支付能力依然不足，在實際操作中解決中低收入群體的住房困難的難度較大。目前解決的辦法一是擴大廉租房和經濟適用房建設規模，以達到一定的覆蓋面，同時在銷售管理嚴格控制限售對象，積極引導居民租住房屋，經濟適用房應只租不賣，引導居民樹立“有房住”不等于“有房產”的意識，使國家有限的扶持資金用在刀刃上；二是引入住房補貼制度，通過補貼引導居民到市場上租住房屋，通過市場化發展有效解決住房問題，提高資金資源的配置效率、增進公平，同時有助于減少政府腐敗和尋租行為。
3、重視金融知識的普及
金融與人民生活密切相關，我國國民金融素質不高，特別是廣大中低收入群體、農村居民。政府應重視普及國民金融知識，進行系統規劃，積極倡導、督促和鼓勵金融企業履行社會責任，促使金融企業與大學、中學、小學、工廠、農村聯手，宣傳金融知識，充分利用金融機構已有的人才優勢、網點優勢開展形式多樣的普及活動，加強針對普通百姓的普及性金融素質教育，以提高全民金融素質，深入了解金融產品，關注信用記錄，提高生活質量，為金融的穩定打好基礎。
(二)銀行監管部門應積極履行央行職責
首先，在制定利率政策方面需要更加審慎，避免利率的大起大落，以穩定經濟發展。對購房者而言，除了首付款外，銀行貸款是主要的資金來源，利率下降能夠過度刺激購房需求，利率的大幅上揚能夠使借款人特別是低收入借款人履約的負擔
遠超預期可承受范圍，導致履約困難，從而使風險爆發。
其次，加強對金融衍生產品的監管，審慎對待住房抵押貸款證券化業務。作為前車之鑒，美國次貸危機促使我們審慎住房抵押貸款證券化業務，重視住房抵押貸款證券化產品的風險杠桿效應，對衍生品的風險進行正確評估。此外監管部門還需要加強對信用評級機構的監管，對信用評級機構的權力與義務進行界定，避免因評級機構的微觀利益、因監管的缺位引起信用評級的嚴重扭曲導致的衍生品風險不斷擴大。
此外，應提高風險監測的科學性，切合實際貸款風險制定貸款風險系數。按照我國監管部門對金融機構資產風險監測認定：住房抵押貸款的風險系數僅為0.5，一般貸款為1，這就從理論上把住房抵押貸款歸為優質貸款。但是由于房價的波動性，這種劃分不盡合理，需要對高房價的房貸進行科學合理的風險系數劃分。
(三)商業銀行應增強風險意識，嚴格控制風險
1、正確評估個人住房貸款的風險，對高價房實行高比例首付款
由于競爭激烈，一些商業銀行曾推出高風險性的個人住房貸款產品如加按業務、轉按業務，一旦出現房價下跌或借款人財務狀況惡化，相當一部分借款人出現被迫違約或理性違約。許多城市不同地段的房價差異較大，而同一社區甚至同一樓房不同位置的房價差異也不斷攀升。高價房在變現時一般面臨更多的不確定性，可能難以抵補銀行貸款本息，使銀行信貸資產受到損失。為此，商業銀行應針對高房價設置較高的首付款比例，對抵押房產合理評估，提高對風險識別、度量、定價、監測、控制和緩釋的能力，那么在房價下跌的情況下才能夠減少損失，增強商業銀行信貸資金的安全性。
2、審核借款人的綜合負債水平
還款能力與個人的其他負債相關聯，如信用卡透支、汽車貸款、個人住房裝修貸款等，個人的其他負債直接影響到住房貸款的償還能力，特別是在收入情況惡化時，矛盾更為激烈，為此在實際放貸審核各項比例指標中，應考慮借款人的綜合負債情況，有效控制風險。
3、嚴格控制業務流程中的操作風險
商業銀行在風險識別、評估、分析、控制、監督和報告等業務流程中，應進一步增強操作風險意識，健全內控制度體系、提高信貸人員的職業操守，有效識別假合同、虛假收入證明。在實際業務操作中，各個業務環節的員工應明確經辦業務存在的風險點，嚴格業務流程控制，從細微處做起，人人負責，共同控制操作風險。
4、嚴格控制房產開發商與購房人的信用風險，并加強貸后的管理
銀行個人貸款業務的資產安全性與房產開發企業密切相關，商業銀行需要認真審核房產開發商的財務報表，關注開發商對外擔保等或有負債、關聯公司情況，審慎選擇開發商，控制開發商的信用風險，同時加強貸后管理，適當參與房產開發公司主要財務和經營事務，增強銀企之間的聯系，防止開發商挪用個人住房貸款資金。此外應嚴格審核借款人的資信情況，如檢驗購房合同的真偽，收入證明中的收入是否與職業、年齡、職稱相矛盾，工作是否穩定，以防范借款人的信用風險。
房產開發企業規章制度范文第2篇
關鍵詞：房地產企業；項目；成本管理；對策
Abstract: the real estate enterprise cost management, the enterprise in the land, houses, facilities, construction project have happened in the development process of the cost management. Strengthen the cost of real estate enterprise management is to improve the economic efficiency of real estate enterprise key factors. According to the real estate development enterprise cost management problems and puts forward the corresponding management theory and method for discussion.
Keywords: real estate enterprise; Project; Cost management; countermeasures
中圖分類號：C29文獻標識碼：A 文章編號：
隨著我國加入WTO，如何在控制質量、保證工期的前提下，獲得預期的有效收益，是每一個工程管理的中心內容。工程項目是房地產企業與市場的結合點，是企業管理的落腳點，是發包單位評價企業素質的直接對象。工程項目的成本控制，是工程項目管理狀況及實際所達到水平的綜合體現標志，是評價工程項目管理的客觀、公正尺度，是對項目施工發生的成本費用進行預測、計劃、核算、控制、分析和考核等一系列科學管理工作的總稱[1]。加強成本控制，可以合理的補償施工耗費，保證再生產順利進行，促進項目組織降低成本、增加盈利、擴大積累，提高企業的競爭能力，增強企業素質，進而提高企業整體管理水平。正確認識和掌握工程項目成本控制的本質內容，對指導工作具有重要意義。
一、房地產企業項目與成本管理現狀
房地產開發市場的競爭日益激烈，而激烈的的外部環境對房地產企業提出了新的挑戰，市場經濟的基本罪責是優勝劣汰，要想不被淘汰，必須根據市場規則對自身進行調整。例如要想在國有土地出讓項目招投標中獲勝，除必須具備企業資質和整體實力外，還需要在建筑施工的技術、質量、施工管理等方面具有優勢，使企業達到生產要素的合理配置，運用現代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質量，降低消耗，挖掘內部潛力，依靠科技進步以達到最大的經濟效益[2]。
在現有的房產開發和建設過程中，許多時候都在企業內部推行項目承包制，即集房產開發、建設、施工于一體，開發企業同時也是施工實體，自行組織材料采購、進貨安排，有的房地產公司還細分出園林施工分部和精裝修分部。這樣的設置，使房地產開發企業能從項目設計前期一直控制到施工活動中的日常組織，能全面掌控項目發展進程。缺點在于人力資源缺口大，項目的正常開展往往依賴于少數個別能力強的領導/項目經理，當多個項目同時展開后，往往難以應付。以重慶房地產行業人才為例，每年對于房地產行業人才的需求量大，業內人才的流動性強。因此留住人才、盡可能的開挖公司內部人才的潛力，引入外部人才使之盡快融入企業文化，成為每個公司項目管理團隊均需面對和解決的問題。
二、房地產企業項目與成本管理存在的問題及原因
（一）視成本管理為“點”，而不是“面”的概念
企業的價值增值過程是由研究、開發、設計、生產、銷售及售后服務等一系列“環”節連綴而成的價值鏈，企業的成本管理應對各個環節進行管理。在企業的整個價值鏈中，各個環節之間是相互依存的。
（二）組織管理上存在的問題
首先是缺少擁有權力、承擔責任的成本管理部門。目前，我國房地產企業通行的管理做法是把成本核算與成本控制的主要任務委托給財務部門。但財務部門在實際工作中，更多做的是成本核算，有關成本控制主要是通過制度來被動的“卡”，這樣在成本發生失控的時候，財務部門往往不能承擔失控的責任。事實上，成本是一項綜合指標，它以貨幣形式表現，但又不是純財務問題，它涉及到項目施工的每一個階段，涉及技術、施工組織、核算、管理等各個方面，僅僅依靠財務部門并不能有效地解決成本控制。其次在成本控制上，缺少系統管理和對項目施工各個階段成本支出的系統控制。如有的注意材料費用的節約，但不注意時間利用，有的想方設法使用新材料、新工藝以降低成本，但不注意材料庫損耗、材料采購成本的降低等等。
（三）施工方案上存在的問題
必須結合施工現場的實際情況，制定技術上先進可行、經濟上合理的施工方案。如考慮項目參加人員的素質、數量，機械設備的技術狀況和特點，項目所在地的經濟、自然地理條件，項目的設計要求和結構特征等，選定幾種施工方法和施工程序，以進行技術經濟比較，最后確定最適宜的施工方案。目前，在我國的房地產工程項目施工中，不少工程項目都不進行施工方案的技術經濟比較，即使比較也只是在技術上進行比較或者是根據經驗在局部方案上進行比較，這種情況是因為我國房地產企業的人員知識結構和考慮問題的習慣有關系，因此，要有效的、系統的控制項目成本首先要從項目施工準備階段做起，制定出最佳的施工方案。
（四）成本控制方法與手段上存在的問題
目前，房地產項目成本控制工作主要由財務部門負責，制定出的度是嚴格的，但實施的效果并不理想。其原因之一是缺少一套系統的成本控制方法和先進的手段。沒有先進的成本控制手段，項目施工過程中大量的數據信息就難以及時地進行收集、傳遞、處理和儲存，就不能及時掌握項目成本的變化情況，成本控制也就失去了依據，更不能采取有效的措施去降低成本，保證企業利潤的最大化。
三、加強房地產企業項目與成本管理的對策
（一）項目成本控制原則
①節約性原則
節約就是項目施工用人力、物力和財力的節省，它表示用較少的人力、物力和財力的投入可以得到較多的產出。節約是提高項目經濟效益的核心，是成本控制的一項基本原則。節約絕對不是消極的限制與監督，而是積極創造條件，從提高項目的科學管理水平入手，來達到節約。在實際工作中，不少企業（和項目組織）只注重于嚴格成本開支范圍和有關規章制度，強調事后的分析和檢查，進行“亡羊補牢”的防護性控制。這種思想對具有一次性特點的項目組織來說，在成本控制方面造成的危害尤其重大。因此，為了更好地貫徹節約原則，不但要加強成本的反饋控制和事后檢查分析，還要著眼于成本的事前控制，優化施工方案，深入研究項目的設計文件和具體施工條件，擬定有關預防成本失控的技術、組織和經濟措施，消滅成本控制工作的先天性不足，做到“防患于未然”，有效地發揮前饋控制的作用。
②全面性原則
項目成本控制中的全面性原則：1.項目全員成本控制。成本是一項綜合性很強的指標，它涉及到項目組織中所有部門、單位和每一個職工的工作業績，要降低成本，實現成本計劃，就必須充分調動每個部門、單位和人員的積極性。2.項目全過程成本控制。工程項目確定之后，成本控制工作要從施工準備開始，經施工過程至竣工移交后的保修期結束。首先，成本控制工作要伴隨項目施工的每一個階段，而不能等到“花錢”的時侯才進行成本控制；其次，成本控制工作要考慮項目整個壽命周期的總成本，如在施工準備階段制訂最佳的施工方案，按照計劃要求和技術規范施工，不但能充分利用項目組織現有的資源，減少施工過程中的成本支出，而且，由于工程質量的提高，減少了工程竣工移交后的保修費用，進而可能減少了用戶在使用階段的維修保養支出。
（二）轉變經營思想，加強組織管理
①樹立現代成本控制觀念
現代成本控制提出了一種嶄新的經營觀念和成本經營模式，它要求對傳統的企業管理觀念和管理方法進行改革。1.在經營思想上破除單純依靠提高工程造價來提高企業經濟效益的思想，樹立“低成本，高效益”的觀念，著眼于企業內部挖潛改造，降低成本。2.在經營上變成本的事后核算為事前的成本控制；變成本開支的實報實銷為先算后用，限制使用；變財務部門的單兵作戰為全員參加的成本控制；實現“哪里有費用，哪里就有成本控制點”的全過程、全方位控制；3.在分配上，建立和完善誰節余誰受益，誰超支誰受罰的管理制度。②改進和完善施工項目成本管理的基礎工作建立起以成本責任制為中心的企業規章制度，從基礎工作入手，加強項目成本管理。1.實施標準化管理，優化項目成本控制過程。項目部通過規范的標準化管理，使成本控制目標明確，責任分明，避免職責不清，互相扯皮等現象的發生，建立起成本管理良好規范的工作程序。2.加強施工預算和定額管理，促進成本控制過程管理的科學化。施工預算是按照原材料定額、工時定額和費用定額進行計算編制的，是對項目成本的總體規劃，是對企業加強全面、全過程的控制，有利于成本的分析[3]。
定額管理是施工企業基礎管理工作，是有效控制消耗的重要手段，為施工企業進行成本控制、評價提供了基本依據。
（三）優化施工方案，加強成本控制
①設計工作中的成本控制
設計工作是房地產企業施工的向導，對工程的價值、質量、成本起著決定性的影響，因此確保設計的經濟合理。②結合設計方案確立合理的施工計劃整體施工計劃的合理性直接關系到成本控制的最終效果，應從以下幾個方面進行考慮與制訂：列出整個施工工程項目內容，并一一進行材料運輸、人工等成本的核算，以及工時的數量進行確立，對以后檢查與監控做好基礎工作。對總體工程進行垂直或橫向分解，確立出分項工程以及相對應的人工費、材料費、機械費和其它費用等，這樣可以分段來控制費用成本的發生。依據分項工程的內容確立出相對應的人員、材料、機械的配備，避免人員窩工、機械閑置等的浪費。
四、結束語
房地產企業的成本管理是一個綜合的系統工程，涉及到企業的行政人事、工程、營銷、財務等，面廣量大，錯綜復雜；如果管理上出現一點紕漏或松懈，就可能給項目帶來重大經濟損失。所以，推行全員全崗位控制，提倡成本精細化管理，對內挖潛力，對外開源節流，才能做到從源頭上控制成本，實現成本最優化，效益最大化。
參考文獻：
[1] 王麗萍,張淑敏.論工程項目施工成本控制與管理[J].黑龍江科技信息,2008,(14)
[2] 鄒雪芹,景子剛.淺談房地產企業項目的工程成本管理[J].科技資訊,2006,(05)
房產開發企業規章制度范文第3篇
關鍵詞：房地產交易； 開發商； 欺詐
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：
Abstract: with the rapid development of real estate industry in our country, some real estate development enterprises and intermediary organizations to house property for objects for investment, in real estate transaction process damage the interests of the consumer, and the society a bad influence. This article is to the current real estate developers and intermediary agencies fraud is analyzed, and the countermeasures of containment fraud.
Keywords: real estate trade; Developers; fraud
近幾年我國對社會經濟制度和結構產業進行了調整，房地產業得到了迅速發展，而約束房產開發的相關法律制度還沒有得到完善，在這種社會轉型的特殊時期，一些房地產企業與中介機構相勾結，欺詐消費者謀取利益，而這種欺詐行為危害面非常廣，動輒幾十戶甚至上百戶，不僅使購房者的心血毀于一旦，而且對社會穩定產生一定影響，因此，在房地產交易過程中，國家有關部門應該加強監管，購房人應該加強購房法律意識，一方面力爭防范于未然，另一方面，對于已經形成的欺詐事實，應該冷靜處理，將個人損失降到最低。下面筆者根據多年來的實踐經驗，對商品房交易中的欺詐類型進行總結，并提出防范欺詐的一些建議。
一、商品房交易中欺詐行為的類型
我國法律規定，商品房交易是指商品房所有人對房屋的所有權進行處理的行為。處理的具體形式有商品房買賣、租賃、贈予、互換、典當等。而在這些交易中往往會出現欺詐行為，如一方當事人故意告知對方虛假情況，誘使對方當事人做出錯誤的決定，完成商品房的交易行為。商品房交易中發生的欺詐行為根據不同的標準可以分為不同的類型。
（1）根據欺詐的主體不同，可以分為開發企業的欺詐行為、購房人的欺詐行為、抵押人的欺詐行為、承租人的欺詐行為。而這些欺詐行為都有一個共同的特點：當事人利用各類手段隱瞞商品房的某些信息，誘導對方當事人完成商品房的交易。
（2）根據商品房交易的客體不同，欺詐行為可以分為“一手”商品房交易欺詐行為；“二手”商品房交易的欺詐行為。而“一手”商品房交易欺詐是指開發企業通過隱瞞無預售許可證、無土地使用權屬證書、無合法規劃手續銷售的情況下，對購房人進行欺詐；而“二手”商品房交易欺詐是指通過“一手”商品房交易獲得商品房產權的購房人或其他權利人，在隱瞞商品房的基本情況下，誘使對方購房人與其交易的行為。
（3）根據商品房交易時欺詐行為的具體實施方式不同，可以分為一房多賣的欺詐；虛假廣告欺詐；隱瞞小區規劃的欺詐；隱瞞面積的欺詐；虛假抵押的欺詐；擅自轉租的欺詐等。
二、房地產交易過程中的欺詐行為
1、開發商的欺詐行為
（1）開發商為了獲得利益最大化，對房屋建設的文件進行隨意更改，導致房屋建造的質量差，或者房屋建造導致整個城市建設的整體規劃遭到不同程度的破壞。為了服從整個城市的規劃，一些小項目的建設被忽略，如公共設施建設、規劃綠地被改為他用；施工中存在偷工減料、使用不合格環保要求的材料；水電配套施工存在較大質量問題等。開發商通過這類欺詐行為獲得了高額利潤，損害了購房人的合法權益。
（2）開發商售房過程中，隱瞞某些重要的信息，設置重重陷阱，誤導消費者。這里的陷阱主要指房地產廣告和房地產合同相差甚遠。通過有關調查顯示，90%的購房者對樓盤的了解是通過地產廣告，開發商利用這種情況，在廣告上大做文章，在廣告語中動用大量的優美詞句，利用豐富動情的文字及圖片引誘消費者購買，而房地產合同中描述的卻是另外一回事，并且消費者缺乏相應的專業知識，在購房過程中未能檢查房地產商的售房資格，不能辨別房屋附加值是否虛構等問題，最終落入房地產商的圈套中，導致自身利益受損。在合同方面，開發商往往隱瞞一些重要的信息，如房屋已抵押或售予第三人，無房屋預售許可證明或提供虛假證明等，導致購房人的居住權益受到損害。另外，購房人所購房屋的面積與地產商提供的面積有一定的差距，對于消費者來說使用面積、均攤面積、公攤面積、套內面積幾個概念不能區分，給開發商可趁之機。
2、中介組織的欺詐行為
隨著房地產的快速開發，各個城市也涌現出了大量的中介服務機構。一方面這類房產服務機構方便了購房人的選擇，為房地產商和購房人搭建了一個溝通橋梁，大多數的中介還是遵守法律法規誠信經營，促進了房產交易又快又好的發展；但是由于房地產中介機構起步很晚，相關法律法規不健全，有些中介機構就是利用這類漏洞進行欺詐交易，損害了消費者的合法權益。房地產中介交易存在欺詐行為主要表現在以下幾個方面：
（1）無牌照、假牌照經營；超出經營范圍或進行非法異地經營；有些中介利用他人的從業資格申請注冊公司等；
（2）中介機構刊登的廣告缺乏真實性、合法性和準確性，利用各類噱頭吸引消費者的眼球，而未對對房產特點等進行注明；
（3）中介機構打著報銷的幌子，隱瞞委托人與第三方進行交易，獲得不正當的利益；
（4）中介機構利用自身優勢，利用消費者不懂得交易細節和相關法律的情況，在合同上玩起文字游戲，制定不合理不公平的規定，或者任意篡改自身的義務，導致消費者的利益受到損害。
三、如何遏制與防范房地產欺詐行為
房地產市場由于眾多的欺詐行為存在，為了避免購房人的利益受損害，如何有效的防范各類房地產交易的欺詐行為，保證房地產市場健康快速發展，現提出以下幾點意見：
1、遏制交易中的欺詐行為
（1）重視誠信，政府有關部門應不斷建立完善購房相關法律，規范房地產企業和中介機構的交易行為，以助重建房地產行業的誠信。
（2）發揮政府職能和行業協會功能，通過對房地產企業管理人員進行相關誠信文化教育，對其進行理論實踐相結合的系統化學習，讓他們認識到誠信是無形資產以及喪失誠信所帶來的后果。
（3）加快建立健全房地產的相關規章制度，如懲罰性賠償制度、產權保險制度和不動產登記公證前置制度，以共同規范房地產交易行為，充分保障消費者的切身利益。
（4）加強社會輿論監督，將新聞輿論與社會公眾的監督結合起來，一方面鼓勵監督者充分發表意見，一方面鼓勵新聞媒體積極參與，報道宣傳誠信建設的正面例子，推廣良好經驗。而對于房地產行業交易中的有違道德和法律的行為加以曝光。
（5）嚴格規范房地產中介組織，提高中介機構市場準入門檻，如提高從業企業資質與從業人員資質的認證；完善有關中介服務相關的法律法規，以經濟與法律手段加以制止不正當競爭，嚴肅處理違法行為，為房地產中介服務提供優質的服務平臺，創造良好的發展環境。
2、防范交易中欺詐行為方面
（1）針對房產交易中容易出現的各類問題，有關部門應該提醒消費者進行注意，必要時可以制定相關宣傳手冊，免費發放給購房者；有條件的地方可以建立房產交易知識宣傳網，方便消費者瀏覽，加深房產交易注意事項的認識。
（2）消費者在購房前，應該查看中介機構的營業執照、職業資格證書等相關證件，保證中介機構合法有效。
（3）凡是在房地產中介廣告和宣傳手冊上出現的內容應該作為合同的附件進行保存，以約束對方的行為，對于房屋的“可轉產權”需要向房地產管理單位進行核實，并于合同中約定若有誤，不需要承擔賠償責任，如果中介不同意這條條款，消費者就應該特別注意防止上當。
四、結束語
由上述的剖析來看。房地產開發商與中介機構在營銷過程中所采取的欺詐行為越來越多，形式也呈現多樣化。國家管理部門在不斷建立與完善法律法規的同時，應采取動態跟蹤的方式進行監控，嚴格審批中介服務機構的準入并不定時地進行資格審核，且加大懲治力度，規范交易行為：而消費者本身應加強防范意識，多了解房產交易的知識與有關部門的政策，在交易過程中謹慎從事，疑問之處應及時咨詢權威機構，以免受騙。
【參考文獻】
1、關永宏 商品房交易中的欺詐行為與防治對策 經濟問題 2009
房產開發企業規章制度范文第4篇
作為公司的帶頭人，始終嚴格按照集團領導的授權與經營管理范圍，帶領員工隊伍圍繞集團下達的年度工作計劃指標，堅持以人為根本，以市場為導向，下面是小編收集推薦的物業公司總經理述職報告，僅供參考，歡迎閱讀。
物業公司總經理述職報告
回顧在__物業公司擔任經理的6年來，所取得的成績離不開中心黨委和中心以及機關各科室的大力支持。在這6年中，我時刻不忘作為一名黨員干部的神圣職責，雖然班子成員幾經變動，但我始終與班子成員團結協作，帶領公司全體干部職工以“創一流物業管理公司”為目標，艱苦創業，努力工作，不斷強化管理，規范運作，拓寬市場，提高服務質量，較好的完成了公司的各項工作任務。現述職報告如下：
一、加強學習，努力提高自身素質
這些年來，我堅持學習十_大精神和三個代表的重要思想，并同落實上級要求和創造性的開展工作結合起來，以增強干好工作的責任感和使命感，并緊緊圍繞“觀念怎樣轉變，思路怎么創新，物業如何發展”這些深層次的問題去實踐。
自從__物業公司成立之日起，我便以一個物業的姿態去努力學習物業管理知識，去研究物業企業的發展方向和物業市場的發展趨勢，我始終認為物業公司要生存，就必須走規模化道路。
對此，我在思想上始終與社區保持一致，超前工作，做到了“認識到位、思想到位、工作到位”，在較短的時間內使公司的各項工作實現了有序運轉。
在工作中，我同班子成員一起研究確定了公司的管理運作模式、工作目標和“規范化管理、標準化服務、規模化經營、品牌化建設”的總體工作思路，并圍繞這一思路開展了一系列扎實有效地工作，使公司的整體管理水平得到了進一步提高。
我深知，作為一名管理者，要想帶領大家創市嘗求生存就必須不斷的學習。為了提高自身領導能力和管理水平，我幾年如一日的堅持經常性學習，學習物業管理相關知識，學習市場經濟理論，并擠時間參加MBA基礎理論知識的學習，以不斷充實自己，提高自己適應改革發展的需要。
二、履行職責，努力做好本職工作
作為公司經理，把精力用在管理上，用在抓服務上，用在抓隊伍和品牌建設上，這是本職要求。
6年來，我堅持按照“精、細、美”的工作標準和“嚴、恒、細、實”的工作要求去安排、布置、檢查各項工作，制定并完善了公司各項工作制度、工作標準和考核辦法，按照精干、高效的原則，組建了符合公司特點的運行機構，并對基層工作運行情況進行不間斷的檢查。
我堅持定期到各隊站聽取意見，指導工作，幫助解決困難，在基層干部中樹立起了“不干則罷，干就干好”的爭一流精神。在抓好管理和服務的同時，我與班子成員一起積極協調各方關系，努力開拓外部市場，增加公司收入，并積極籌措資金，改善基層的辦公條件。
為了強化素質教育，在抓好員工崗位培訓的同時還積極創造條件組織管理人員外出學習，開擴視野，增長知識，以提高基層干部的工作能力。
工作中，我注重發揮班子成員的作用，堅持“重大問題集體決策，具體工作分工負責”的原則，及時溝通交流，工作上能夠盡職盡責，盡心盡力形成合力地做好各項工作，是一個團結穩艦充滿活力的班子。
三、嚴格自律，樹立良好形象
日常工作生活中，我嚴格要求自己，以身作則，注意聽取班子成員的意見，尊重、團結每一個班子成員，不搞一言堂，不搞特權，不謀私利，自覺遵守廉潔自律的各項規定，對涉及到采購，隊伍錄用，合同簽訂等敏感問題，自己始終堅持“工作人員具體運作，分管領導嚴格把關，主要領導最后負總責”的工作原則，能夠做到不插手，不介紹，嚴格要求自己“堂堂正正做人，踏踏實實做事”，要在職工中樹立一個良好的干部形象。
四、6年來的工作目標完成情況
6年來，在公司全體干部職工的共同努力下，各項工作目標均圓滿完成。
一是完成了小區創建目標。
20__年__小區創建為局級優秀住宅小區，雅苑創建為省級優秀住宅小區，20__年__創建為國家示范住宅小區，20__年__兩個小區順利通過了省級物業管理優秀住宅小區的驗收。
二是基層建設目標的全部實現。
截至20__年12月，共創建了一個“十佳示范隊”，一個“基層隊”和兩個“行業一強”，另有3個基層單位被評為“社區優秀基層隊”。
三是實現了歷年成本指標不超的目標。
20__年公司成本控制在了652.26萬元以內，并且水費實現了大幅節余;其他幾年公司成本均控制在計劃指標之內，并有一定節余。
四是外拓市場有了進一步發展。
20__年，公司籌集50萬元成立了以家政服務中心為依托的“__綜合服務公司”，20__年公司實現外拓物業管理收入近百萬元。
五是居民綜合滿意率歷年來均保持在98%以上。
六是日常物業管理工作在社區考核與評比中實現了爭第一的目標。
七是在探索物業管理“社會化、專業化、市場化”方面邁出了新的步伐。
五、存在不足及改進方向
一是成本控制力度還略顯不夠，雖然成本控制指標不超，但成本控制的機制還沒有完善起來。
二是在摸準下情上做的還不夠，聽取職工對公司發展的建設性意見較少。
三是公司某些方面、某些環節按照“精細美”的工作標準去衡量還有一定差距，還沒有把“精細美”的工作標準貫穿到各項工作的全過程，需要在精細管理上下功夫。
崗位的改變并沒有改變我工作的熱情，在今后的工作中，我將繼續發揚成績，克服不足，帶領廣大干部職工奮勇爭先，努力做好上級安排的各項工作。
物業公司總經理述職報告
公司董事長、各位同仁：
大家好!
年初，公司李董再次提出了“二次創業”的戰略方針，同時提出了以“五心”撰寫20__年物業優質服務的新篇章的工作宗旨。緊緊圍繞執行李董下達的目標管理責任開展工作。現對一年來的工作作如下述職總結：
一、簡述指標完成情況
年初，按李董下達的目標管理責任進行分解，并按部門和項目簽訂了部門和項目的目標責任書，明確了自己的各項任務指標。科學安排，強化“三全管理”，為創朝陽特色的企業品牌，樹良好企業形象，實現多元化管理，力創社會效益、經濟效益雙豐收，緊緊抓住物業服務工作主線，展開工作，較好地完成了公司下達的經濟各項任務。一年來，雖有項目經理、主管的更換，隨著物業遺留問題、安全問題以及服務的缺陷問題的增加發生，影響了物業管理費的收繳，但想方設法還是完成了收費任務，如：新西藍項目各項收費率：96%;中天花園項目各項收費率：98%;陽光嘉庭項目各項收費率：98%;中聯頤華苑項目各項收費率：96%;豐泰項目各項收費率：100%;華茂玉龍園項目各項收費率：98%。
李董在年初公布公司經營狀況時說：整個公司盈利約8萬元。企業已經具備一定的規模，如此的利潤怎么行，憋屈了一年，而今終于可以挽回些顏面。
二、回顧反思落實整改提高
從年初設想管理工作規劃的實施到規劃的半途扼殺開始認真回顧，就好像寫毛筆字在起筆、運筆階段還算條理清晰順暢，而點睛之筆卻不知為何終止或者說成了涂鴉，細細品味一年來的工作，好像事事都有美中不足的地方;總之，從個人角度總結___年：只求無愧、但求無過。
自身也有許多不盡人意的地方，主要表現在以下幾個方面：
1、培訓抓得不實不細，培訓做了，培訓的效果如何，總結不夠。
2、工作上缺少持之以恒，缺少一抓到底。
3、思想觀念上跟不上形勢，在開拓創新上未發動大家，聽大家意見不夠。
4、制度上過于講情面。未有進一步量化制度，把制度落到實處。
5、企業文化未實質性強化。公司和員工應是伙伴關系，在提升員工歸屬感、責任感方面不夠。
6、打造企業品牌。企業是生命，品牌出效益。物業公司打服務品牌，要知名度、美譽度。員工都是形象代表，加強品牌教育。
7、制定目標管理粗枝大葉、不詳備。責任目標計劃在前瞻性、科學性、全面性、系統性、可能性等方面需完善。同時需加強計劃管理，流程控制，培訓員工的計劃意識，努力完成計劃。
三、20__年工作計劃與思路
20__年，我將緊扣公司的發展規劃，一方面認真完成公司李董交給我的各項工作任務，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業務范圍，提高服務質量，創建有信譽、有實力的物業管理品牌。
(一)進一步創新工作機制，內強管理，外拓業務，使公司的發展再上一個新臺階
經過這幾年的努力和發展，我公司各項工作不斷規范，業務范圍進一步擴大，2011年我們將進一步創新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及管理包干制度，明確實行小區經營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益;依托現有項目，把進一步開拓物業管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發展狀況和經濟狀況有明顯好轉。
(二)加強企業和社區文化建設，打造朝陽物業品牌
公司在完成中心工作任務的基礎上，2011年應將重點放在企業文化與社區文化的建設上，繼續完善公司的網頁，努力搞好小區的社區文化活動，把深入拓展企業文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，不斷加強小區的物業管理工作，提升市場競爭力。
(三)加強人力資源的培養與人才隊伍建設
要加強培訓和學習力度，以提高其業務素質和整體管理水平;加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。通過與陜西財經學院校企共建的物業管理專業實習基地，選拔優秀畢業生，加強人才隊伍建設。
最后，今天借此機會，表達一下我的心愿：感謝李董對我工作的支持，感謝與我同舟共濟、朝夕相處的物業公司全體同事對我的幫助和信任。愿20__年公司好、你好、我好、大家好。
物業公司總經理述職報告
20__年，對房地產行業來講是極不尋常的一年，從20__年持續進行的“抑制房價過快上漲”為主要目標的宏觀調控政策的打壓下，消費者的心理預測期受到抑制，而緊隨著20__年的國際金融危機的蔓延影響，市場觀望情緒進一步加重，全國房產成交量出現急劇下滑，使得市場營銷難度加大，今年，在成績的背后，從企業本身及全體員工到我個人都經歷了諸多的困難考驗，我遵照公司的經營策略，在保證企業收益的同時把工作重點放在尋找土地資源的重大問題上。
一、了解落實土地信息
根據公司當前的總體思想和工作重點放在尋找土地資源的重大問題上。20__年我與公司其他部門的密切配合：
一是參與了十多個市內及周邊地區的項目談判，其中包括等，從談價格包括合作模式，每一步都界入的非常仔細小心。其中對宗地意向性較大的土地進行了實地踏勘，對個地塊參加了拍賣，落實了市政管網及城市市政配套設施到位情況，通過對市場調查收集和對項目周邊的市場價格及銷售情況了解，對其做了投資估算及經濟分析，并對重點項目做了項目初步可行性分析并上報了集團領導。
二是辦理項目的確界手續、土地證、立項批文、設計方案審查、消防審查意見、規劃許可證、防雷、開發項目備案、人防、防震、效果圖審查等手續的辦理，項目已具備了開工條件。
三是整理匯總并分析各區市房地產市場情況，重點對開發區市場做了調查，認真清理各項治理方面的管理制度，檢查校核公司內部管理制度，關注外部監管法規和部門規章的變化，對照相關要求，修改與現行法規不相適應的內容，刪除與現行法規沖突或已失去市場管理價值的內容，增加現行法規修改增添的新內容，逐步建立健全公司治理方面管理制度，強化對公司治理制度執行的內部監督檢查與考核，健全內部責任追究機制。并根據市場情況做了項目的營銷宣傳推廣方案及銷售的各項管控制度。
二、集思廣益，制定各項管控制度
由于綜合因素的影響，的房地產投資和開發得到了快速的發展，從而引發價格的上漲，20__年我按照上級的部署安排，成立領導小組，調研市場的發展情況，整理、匯總并分析了市各區市房地產的市場情況，重點對開發區市場做了調查，并根據市場情況做了項目的營銷宣傳推廣方案及銷售的各項管控制度，以確保項目在實施過程中能夠流暢。
三、提倡加強團結，營造和諧氛圍
團結出凝聚力，出戰斗力，出生產力，出經濟效益，只有全體干部員工心往一處想，勁往一處使，才能優勢互補，減少內耗，形成合力，共謀發展。
在日常工作中，講究大局意識。自覺把企業的利益擺在第一位，做到局部利益服從整體利益，眼前利益服從長遠利益，個人利益服從集體利益，顧全大局，“不謀萬世者，不足謀一時;不謀全局者，不足謀一域”。用全局的視角對企業生存發展的問題進行認真思考，積極付諸實踐，使企業走上健康的發展軌道。講究和諧環境。各負其責，各司其職，抓好分管工作，使全體干部員工在思想上“合心”、在行動上“合拍”、在工作上“合力”，增強“一榮俱榮，一損俱損”的整體觀念。
同時，維護團結和諧的基礎，堅信友誼、諒解和支持比什么都重要。增強團結協作意識，相互信任，相互尊重，相互關心，大事講原則，小事講風格，顧大局、識大體，胸懷開闊，善于容人、容事、容委屈，努力塑造團結和諧的工作環境。講究表率作用。領導干部是企業凝聚力和戰斗力的核心，是維護企業團結和諧的表率。工作中自覺主動地要身先士卒當好先鋒、當好榜樣、當好表率。以黨性、制度、原則、紀律為根本，以講感情、友誼、緣分為劑。
把與企業員工相互溝通作為最基本的工作方法，與員工多交流、多談心、多換位思考，增進了團結，取得了支持。團結和諧的工作氛圍使企業上下形成了思想上相互學習、政治上相互幫助、組織上相互監督、作風上相互促進、利益上相互謙讓、感情上相互尊重，創造了一個既有民主又有集中，既有統一意志又有個人心情舒暢的戰斗集體。
四、堅持學習，端正工作作風，提高執行能力
20__年在集團公司安排下，還參加了房地產法律、法規知識的學習，重點學習了前期取得土地階段的相關法律知識，通過學習提高了本人防范法律風險的能力，并能規范行為，能自覺依法維護公司權益。尤其在辦理手續的過程中，常和行政主管部門協調溝通，只有熟知各種法律、法規，才能和政府部門很好的對接，少走彎路。
隨著國家土地、規劃、建設、工程等部門法律、法規完善配套后，就需要我們更快抓緊學習，提高熟知法律、法規的能力，才能適應“科學執政、民主執政、依法執政”新形勢的要求，以利于提高辦事效率。因此，當進一步增強加強作風建設的緊迫感和責任感，只有工作作風過得硬，才能保證公司的路線、方針、政策和上級重大工作部署順利貫徹落實。
于是年內，我緊跟上級要求，增強轉變機關作風的針對性，端正自身工作作風的同時，努力建設了一支學習上勤奮刻苦、政治上立場堅定、思想上與時俱進、工作上銳意創新的班子隊伍，使發展意識不斷強化、發展思路不斷創新、服務職能不斷完善、群眾觀念不斷增強、協調配合不斷密切、廉潔自律不斷嚴格，群眾滿意度不斷提高，保證了公司各項工作的順利進行。
五、嚴格信息披露，加強監督管理
按照國家有關規定規范信息披露行為，促進公司依法規范運作，維護廣大股東的合法權益;本年度，公司根據相關的法律法規修訂完善了《管理制度》，并嚴格執行，保證披露信息的真實、準確、完整、及時、公平。作為公司的總經理，對公司信息披露情況等進行監督和核查，積極有效地履行了總經理的職責，維護了公司和中小股東的合法權益。同時通過學習相關法律法規和規章制度，加深對相關法規尤其是涉及到規范公司法人治理結構和保護社會公眾股股東權益保護等相關法規的認識和理解，以切實加強對公司和投資者利益的保護能力，形成自覺保護社會公眾股東權益的思想意識。
年內勤勉盡責，忠實履行獨立董事職務，凡經董事會審議的重大事項，都事先對公司提供的資料進行認真審核，若有疑問會即向相關負責人員詢問以了解具體情況，并在自己的專業領域方面提供相關的建議和意見。公司能夠及時向我們匯報董事會決議執行情況、公司的生產經營、財務管理、關聯交易、對外投資、募集資金使用、業務發展和相關重大項目的進度以及信息披露等情況。
平時工作中詳實地聽取公司管理層人員的匯報，主動進行了現場調查、獲取做出決策所需要的情況和資料;及時了解公司的日常經營狀態和可能產生的經營風險，在董事會上發表意見、行使職權，對公司的規范運作持續開展全面、深入、細致的自查自糾活動，誠懇接受公眾評議和監管部門的檢查，認真落實整改計劃與措施，對董事會決策的科學性和客觀性以及公司的規范運作起到了較好的作用。
回顧過去的一年，自己各項工作的完成是靠班子成員的通力合作和廣大干部員工的支持、是靠集體的智慧和全體員工的汗水，我個人只是做了一些方向把握、組織協調和督促落實的工作。對照上級領導的要求和企業面臨的市場形勢，還有許多不足需要在今后的工作中加以克服，主要是對部分政策的把握度不夠，做事缺乏前瞻性，不注意細節，在工作落實過程中不夠細致，還需要進一步拓展思路，加強學習。
六、20__年工作計劃
20__年已經過去，公司給我們提出了更高、更新的要求，公司遠景規劃，明年是發展最重要的一年。根據公司的長遠規劃，制定了自己明年的工作重點：
(一)提高個人綜合素質，勝任總經理工作。
嚴格按照自己的工作職責，把職責范圍內的工作做好。
房地產業是一個業務分類極其廣泛的行業，充滿矛盾和爭斗，每個參與者都應具有相當的綜合素質才能適應新形勢下的要求，這就更加要求我們20__年要加強學習，嚴格要求自己，嚴守職業操守，先做人后做事，樹立正確的人生觀、價值觀，在頭腦中樹立服務意識。只有提高我們個人的綜合素質，努力使自己成為一個“一專多能”的復合性人才，才能更符合工作的要求。
(二)按照公司計劃做好項目工作。
一是土地信息取得方式
從報紙上獲得招、拍、掛的公告信息;從土地局交易中心及土地儲備中心取得信息;通過投資公司、拍賣公司等其他中介機構獲得信息;通過各施工單位和周圍朋友的介紹取得信息。
二是工作重點
明年的工作中一定要與大家在土地信息上廣開言路，集思廣益。在順應發展思路的前提下和城市總體規劃的基礎上，看準市場、把握機遇、創新思想，切實做好短期發展目標和投資方向的同時，也在尋找著新的經濟增長點和可持續發展之路。在努力工作的同時，也在尋找土地的工作上尋求著新的發展思路：
1、有針對性的尋找土地，不盲目，尋找適合我們的。
2、尋找土地的面要寬，放眼二三級市場，因為這些地區存在著信息不暢，很多政策性、文件性的東西不很完善，土地和規劃方面的規范標準還未形成一定的態勢，再加上個別地方性的政策、法規等，使得很多房地產企業開發運作行為都可以打擦邊球，從一定程度上可以減少建設中的成本投資。
3、房產與地產兼顧的發展思路。房地產公司的開發，不僅局限于房產的開發上，應該使房產開發與土地投資儲備二者兼顧，共同發展。在房產開發不景氣的時候，公司可把重點放在土地投資儲備上;當房產開發有所好轉后，再有側重點地進行房產開發，二者能相互兼顧，共同發展，使企業很好地平穩過度、持續地發展下去。
(三)在物業管理方面我們要嚴格以市場為導向，根據市場、項目及公司的情況做出合理化建議，尋找適合項目自身的物業公司。
房產開發企業規章制度范文第5篇
關鍵詞：房地產開發；工程技術管理；重要性；實施策略
時至今日，建筑行業的快速發展，在某種程度上加速了房地產開發企業的競爭，尤其是隨著人們生活品質的提升，其發展面臨著重重障礙和挑戰。在此過程中，工程技術管理作為房地產開發企業發展的核心力量，發揮著不可替代的作用。尤其是科技快速更新的年代，工程技術管理所發揮的作用越發明顯和重要。
1工程技術管理在房地產開發中的重要性闡述
對于房地產開發企業而言，工程技術管理作為管理體系中最重要的項目之一，其水平高低直接影響了可持續發展，在降低成本、提升質量、縮短工期等諸多方面均有成效。以下主要從價值與特點兩方面闡述工程技術管理在房地產開發中的重要性。
1.1價值
近年來，隨著社會經濟的發展，人們的生活水平日漸提高，建筑行業也因此水漲船高。市場經濟條件下，房地產開發企業面臨著愈發激烈的行業競爭，其銷售由賣方市場向買方市場轉變，使房地產開發企業不得不重視品牌質量建設。而工程技術管理作為房地產開發企業生產經營中必不可少的環節，貫穿于建筑工程建設的全過程，是保障房地產品牌、質量及技術含量的重要基礎。從這個維度講，房地產開發實施工程技術管理，是市場經濟發展的基本要求，亦是滿足業主需求的客觀體現，更是推動相關企業可持續發展的核心動力。此外，根據國家建設部發文，新建住宅將實行《新建住宅質量保證書》《新建住宅使用說明書》等制度。此舉在某種程度上從法律角度闡明了工程技術管理在房地產開發中的重要性。同時，長期的實踐經驗表明，工程技術管理含量比越高，房地產開發“產品”的質量越好，所獲得的市場占有率自然提升，進而創造的社會效益、經濟效益以及環境效益越明顯。
1.2特點
嚴格意義上講，工程技術管理作為一項系統化、綜合性的工作，其落腳點不單單是追求企業經濟效益最大化，更是要認真貫徹國家的政策方針，即滿足現代城市化建設要求，全方位地考慮業主需求，努力實現經濟、社會以及環境等綜合效益增長。與此同時，房地產開發的工程技術管理還著力解決從土建、水暖、燃氣、環境、裝飾到品種繁多的建材產品及設備等多項技術問題，并從平面到立面有機地組織落實到具體工程項目上，以適應多元化的市場經濟需求，進而解決一些經營層面上的問題。此外，房地產工程項目開發建設投資周期長的特性，要求工程技術管理具有超前性，從技術角度著力解決產品的適應性與靈活性，以滿足人們對居住質量、居住環境等方面的要求，實現社會、經濟、環境三方效益相統一。因此，房地產開發本身的項目特點，決定了其必須要重視工程技術管理工作，并采取行之有效的實踐策略，以適應市場經濟快速變化的動態需求，最終落實到可持續發展戰略目標上。
2工程技術管理在房地產開發中的實施要點
基于上述分析，工程技術管理在房地產開發中的重要性不言而喻，筆者結合現實情況，有針對性地提出了以下幾個方面的實施要點，以供參考和借鑒。
2.1健全制度
對于房地產開發企業而言，工程技術管理涉及到項目可行性評估、開發進度計劃、方案設計規劃、申報審批以及交工監察驗收等諸多內容，而這些都需要完善的規章制度來保障工作的正常開展。具體而言，房地產開發企業應結合自身特點，根據工程技術管理工作的內容和要求，建立健全各項規章制度，確立目標、細分職責、獎懲并處，在規范相關工作秩序的同時，充分調動技術人員的積極性，有效避免隨意決策。此外，房地產開發企業還應實施工程技術管理責任制，細化到部門及個人，量化技術、質量標準，認真研討和防范風險，使每一位員工都參與到工程技術管理當中來，提升整體工作實效。在此過程中，房地產開發企業還需要加強內部培訓工作，及時更新技術人員的理論知識，夯實其職業素質基礎，提高他們的綜合服務能力水平。
2.2整合資源
由于工程技術管理的綜合性、復雜性以及超前性，單純地依靠內部技術人員很難全方位地解決房地產開發的既有問題。現實生活中，科技更新速度加快，新型建筑材料不斷涌現，房地產開發技術人員不可能對多工種、多學科的知識都及時熟悉，并樣樣精通。因此，當面臨專業技術性很強的問題時，房地產開發企業應該積極尋求社會力量幫助，整合資源為己所用。例如，在輕質隔墻板、保溫材料等的性能評估上，房地產開發企業可短期聘請專家到內部會談，通過他們的專業知識與能力為選材決策提供依據。信息化時代背景下，房地產開發企業還需善用互聯網平臺，盡可能全面地搜羅和整理生產廠家信息，并通過實際調研及專家咨詢等途徑，掌握相關知識資料，為后續工程建設奠定基礎。
2.3了解市場
就房地產開發企業而言，工程技術管理并非一成不變，而是緊跟時代、市場發展的步伐，不斷進行創新和轉換，如此才能保證工作效力最大化。如果不能根據國內外有關建筑工程技術發展狀況及時作出戰略調整，時刻可能會面臨被市場淘汰的風險。尤其對發展中國家而言，更是如此。自改革開放以來，隨著我國對外交流活動的日益頻繁，建筑設計、施工技術、建材產品等更新換代的速率加快。作為房地產開發企業的工程技術管理人員，必須要樹立和堅持創新思想，主動與國際接軌，保持與時展同步，如此才能更好地適應工作崗位需求。對此，房地產開發企業也應該作出相應的努力，與技術情報部門、行業協會等建立穩固的關系，定期或不定期地組織相關人員參與各種展覽、學術報告等活動。
2.4加強管理
歸根結底，工程技術管理依然歸屬于管理服務范疇，其最終目的是促進房地產開發企業的可持續發展，在此過程中要著力解決好幾項關系問題。首先要解決好技術管理與經營管理之間的關系，在市場經濟條件下，企業管理的核心目標是用最小的投入獲取最大的接上頁）（轉下頁）效益。為了考慮經營需求，保證房地產開發質量，應在城市規劃準許的情況下，多進行方案比較，提高容積率，增加出房率。其次，要協調好技術管理與工程進度之間的關系，一旦遇到房地產開發問題，應該采取積極的態度，支持設計、施工、監理等各級單位聯合處置，并由工程技術管理人員出面協調相關事宜，盡可能地在保證工程質量的前提下降低對工程進度的影響。如果涉及安全問題，則需謹慎處理，爭取風險最小化。
3結論
工程技術管理在房地產開發中的重要地位無可取代。由于個人能力有限，本文作出的研究可能存在不足之處。由于建筑行業的興起，房地產開發成為了我國經濟收入的支柱，大量的土地被開發，大量的工程在建設，所以建設工程項目的管理工作在房地產項目開發中的重要地位越發突顯，因為它是對工程質量的保證，需要引起高度的重視。筆者希望業界更多學者關注此項研究，結合現實情況，在深度剖析工程技術管理在房地產開發中重要性的基礎上，有針對性地提出更多有效的實踐建議，以推動房地產開發行業的發展，為人們營造更加舒適、健康、宜居的生活環境。而房地產開發企業本身也需加強研究，采取更多行之有效的工程技術管理策略。
作者:王翔 單位:上海建浩工程顧問有限公司
參考文獻
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