不動產(chǎn)稅論文

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不動產(chǎn)稅論文范文第1篇

論文關(guān)鍵詞 不動產(chǎn)物權(quán) 登記 私法

所謂物權(quán)者，就是能夠直接對特定物進行支配，并能夠享受其利益的權(quán)利，從而滿足權(quán)利人對特定物的支配。從古自今，物權(quán)的存在和變動由其獨特的形式表現(xiàn)出來，讓世人通過其外在表現(xiàn)形式了解其內(nèi)在的基本內(nèi)容，特別是在物權(quán)變動頻繁的當(dāng)下，安全交易更是促動經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵，所以，有民法將“公式原則”視為物權(quán)變動的根本原則之一。對于物權(quán)的公示方式則選取不動產(chǎn)登記。

一、不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的基本概論

不動產(chǎn)因為其自身所具備的較高價值被視為稀缺性資源，尤其是對于個人和國家，更凸顯出其重大意義。因為，對于不動產(chǎn)物權(quán)的登記做出較為明確的規(guī)定顯得尤為重要。

（一）我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度規(guī)定及其特征

在2007年，我國制定了《中華人民共和國物權(quán)法》，關(guān)于不動產(chǎn)登記制度在其中的第2章第1節(jié)中做出了專門規(guī)定，相關(guān)規(guī)定共14條。在第9條中明確指出：不動產(chǎn)物權(quán)只有依法登記的情況下，其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓以及消滅等才可以生效，如果沒有登記的情況下一概視為無效（除了法律給出的特殊情形）。若不動產(chǎn)物為自然資源，依法歸屬于國家所有，則不需要登記其所有權(quán)。第10條主要是對登記機構(gòu)的一些規(guī)定，我國不動產(chǎn)登記工作應(yīng)該由當(dāng)?shù)氐怯洐C構(gòu)負責(zé)辦理。我國采用統(tǒng)一登記制度登記不動產(chǎn)。其次，《物權(quán)法》的其他條款中明確規(guī)定了登記機構(gòu)職責(zé)、申請人申請登記義務(wù)、預(yù)告登記、更正登記、錯誤登記賠償、異議登記、不動產(chǎn)登記薄等相關(guān)問題。不動產(chǎn)物按照我國當(dāng)前法律規(guī)定以及《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定主要分為以下幾種種類：（1）不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)。也就是指不動產(chǎn)抵押權(quán)。（2）不動產(chǎn)所有權(quán)。主要包括集體所有權(quán)、國家所有權(quán)、其他權(quán)利人所有權(quán)、私人所有權(quán)等。（3）不動產(chǎn)用益物權(quán)。主要包括宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、自然資源使用權(quán)、地役權(quán)等。

我國《物權(quán)法》規(guī)定由行政法規(guī)以及法律規(guī)定不動產(chǎn)登記范圍、不動產(chǎn)登記方法、登記機構(gòu)等。當(dāng)前我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)主要由行政機關(guān)擔(dān)任。而且在不動產(chǎn)的14條規(guī)定中，第11、12、13、18、19條應(yīng)該算是程序性規(guī)范，而第21、22條在某種程度上表現(xiàn)的是公法規(guī)范性質(zhì)，因此作為私法領(lǐng)域的法律規(guī)范，《物權(quán)法》中針對不動產(chǎn)登記的條文中大概有50%以上條文并非純粹的私法規(guī)范。很多學(xué)者認為，不動產(chǎn)登記并不是一種民事行為，而是一種公法確權(quán)行為。但是，如果立足于法律體系的角度分析，在《物權(quán)法》中確實夾雜了很多公法規(guī)范以及程序，這樣在司法實踐過程中，可能很難適用于法律，同時在理論上也會將物權(quán)法的私法品格變得模糊不清。因為《物權(quán)法》中并沒有明確規(guī)定不動產(chǎn)登記制度，因此導(dǎo)致學(xué)界學(xué)者對不動產(chǎn)登記性質(zhì)有不同的看法。

（二）關(guān)于不動產(chǎn)無權(quán)登記性質(zhì)的解說

不動產(chǎn)物權(quán)的登記主要從四個方面進行解說。

1.公法行為說。根據(jù)公法性質(zhì)以及公法類型，公法行為說又可以分為以下幾種學(xué)說：（1）行政行為說。由于不動產(chǎn)涉及到的行為主體均為國家機關(guān)部門，從本質(zhì)上講，不動產(chǎn)物權(quán)是一種行政權(quán)力，通過國家的公正力對不動產(chǎn)進行登記，也正是因為這一權(quán)力的介入才讓不動產(chǎn)登記具備了強大的效力。這種學(xué)說認為是國家干預(yù)了不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系，主要是為了明確各種不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，切實維護合法物權(quán)人的權(quán)益。（2）證明行為說。該學(xué)說主要是避免對民事行為的公法私法性質(zhì)進行避免。房屋產(chǎn)權(quán)管理機關(guān)僅僅是負責(zé)審查買賣雙方是不是具有辦證即交付的條件，進行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記并非審查、批準(zhǔn)房屋買賣合同，主要是為了確認、公示買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果。也有的學(xué)者認為，不動產(chǎn)登記實際上不是國家的批準(zhǔn)行為，而是證明行為。（3）準(zhǔn)行政法律行為說。準(zhǔn)行政法律行為主要是指按照行政廳的意思表示外的表示以及判斷，通過法律結(jié)合一定的法律效果進而形成行政行為。準(zhǔn)行政法律行為并非直接產(chǎn)生法律效果，行政主體在做出準(zhǔn)行政行為后需要對相對人權(quán)利義務(wù)造成相應(yīng)的法律效果，同時必須依靠新事實出現(xiàn)或者相關(guān)的法律規(guī)定。（4）司法程序性行為說。這種學(xué)說主要主張應(yīng)該由司法機關(guān)擔(dān)任不動產(chǎn)登記的登記機關(guān)，而不動產(chǎn)登記行為應(yīng)該是一種司法程序性行為。

公法行為說對社會和國家的物權(quán)秩序具有一定的維護作用，能夠確保交易的安全性，在此基礎(chǔ)上，國家還能變相的對不動產(chǎn)這一資源進行有效的調(diào)控和管理。

2.私法行為說。持有這種學(xué)說觀點的學(xué)者認為雖然登記過程中仍然反應(yīng)是國家對不動產(chǎn)的宏觀調(diào)控手段，但實質(zhì)上還是屬于私法性質(zhì)的行為。因為不動產(chǎn)登記制度產(chǎn)生開始主要是作為公示的作用，主要目的是為了維護公民的私有財產(chǎn)不會受到侵犯。同時，在整個不動產(chǎn)物權(quán)登記過程中，當(dāng)事人參與了登記請求以及申請兩個環(huán)節(jié)，而登記請求權(quán)無疑屬于一種民事權(quán)利。登記申請屬于意思表示內(nèi)容，體現(xiàn)了私法自治的原則，其性質(zhì)應(yīng)該屬于民事法律行為。其次，如果立足于登記產(chǎn)生效力而言，登記行為主要產(chǎn)生私法效果。

3.雙重屬性說。持有這種學(xué)說觀點的學(xué)者認為不動產(chǎn)物權(quán)登記不能簡單的界定為單純的公法行為或者私法行為，應(yīng)該具備公法和私法雙重屬性，也就是說不動產(chǎn)物權(quán)登記同時具有私法性質(zhì)以及公法性質(zhì)。不動產(chǎn)物權(quán)登記的公法行為性質(zhì)主要體現(xiàn)在其是國家證明行為以及準(zhǔn)行政行為；私法行為性質(zhì)主要表現(xiàn)為其具有私法效果。申請不動產(chǎn)物權(quán)登記應(yīng)該由當(dāng)事人意思自治，但是只有依賴國家的公法要素才可以提高私法要素的產(chǎn)生效果。

經(jīng)過不斷的實踐證明，公法行為說在實際過程中存在著一定的邏輯上的缺陷和理論漏洞，現(xiàn)已被大多學(xué)者否定。證明行為說雖然從邏輯推理方法和理論設(shè)計方面均具備較強的說服力，但其實施性過于超前，無法與當(dāng)前的實際相結(jié)合，故無法得到較好的發(fā)展。所以本文主要從私法行為說和雙重屬性說著手進行討論。

二、關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記性質(zhì)學(xué)說的爭辯及其理論依據(jù)

（一）雙重屬性學(xué)說

持有這種觀點的學(xué)者認為不動產(chǎn)物權(quán)登記行為具有雙重屬性主要有以下幾方面原因：

1.從登記行為上分析。雖然剛開始是當(dāng)事人申請這種登記行為，應(yīng)該屬于一種私法行為，然而登記機關(guān)只是根據(jù)職權(quán)從形式上或者實質(zhì)上審查登記申請，同時根據(jù)審查結(jié)果判斷有沒有滿足相關(guān)的法律規(guī)定，最終決定是不是可以登記，這種登記行為的公法性非常突出，屬于一種典型的行政行為。

2.立足于登記效力的角度分析，登記不僅會產(chǎn)生私法效力，也會產(chǎn)生公法效力。不動產(chǎn)物權(quán)登記如果從公法角度上分析應(yīng)該是國家權(quán)力團體對于不動產(chǎn)稅權(quán)的權(quán)力控制基礎(chǔ)，登記機關(guān)行使公共權(quán)力，在登記的過程中貫徹國家的意志，同時以登記不動產(chǎn)交易事實視為不動產(chǎn)稅權(quán)征收的重要標(biāo)準(zhǔn)，這實際上反映的是公法性質(zhì)。

3.從救濟程序分析，登記雙重屬性可以更好的保護權(quán)利人。登記機關(guān)采取內(nèi)斂性行政行為可以更好的維護權(quán)利人，如果因為登記機關(guān)出錯而損害權(quán)利人的權(quán)利，這樣權(quán)利人可以發(fā)起行政訴訟，向國家申請賠償。

4.公法私法劃分標(biāo)準(zhǔn)分析，近年來社會上私人利益和公共利益有逐漸融合的趨勢，公法和私法之間的界限越來越模糊，私法公法化以及公法私法化已經(jīng)成為一種必然趨勢，由此可見，登記的雙重屬性是現(xiàn)代社會發(fā)展的一種必然結(jié)果。

（二）私法行為學(xué)說

性質(zhì)代表一個事物的本質(zhì)，是區(qū)別其他事物的根本屬性。自然學(xué)科由于本身具有明確、客觀的特點，因此往往可以通過性質(zhì)區(qū)別事物。但是社會科學(xué)因為主觀研究立場對不同的事物在認識方面本身就帶有模糊性、交叉性的特點，想要通過明確性質(zhì)的方式從根本上區(qū)分事物實際上比較難，因此社會科學(xué)領(lǐng)域?qū)κ挛镄再|(zhì)的界定一般采用不同的標(biāo)準(zhǔn)。但是基本的標(biāo)準(zhǔn)要求是應(yīng)該能夠反映事物或者行為自身的內(nèi)容，并不是外部影響產(chǎn)生。而且應(yīng)該能夠反映出行為或事物本身的主要內(nèi)容。筆者主要根據(jù)這兩點標(biāo)準(zhǔn)分析不動產(chǎn)物權(quán)登記的私法性質(zhì)：

1.登記行為過程。登記申請是由當(dāng)事人自己發(fā)出的，這是一種私法行為。登記機關(guān)審查登記申請是否符合相關(guān)的法律規(guī)定，這只是一種證明行為，并不是批準(zhǔn)行為。同時登記機關(guān)的行為沒有自主決定權(quán)，如果登記申請符合相應(yīng)條件的話，則必須登記，不能拒絕。因此，登記機關(guān)并不能影響登記內(nèi)容。一些形式上的強制性規(guī)定并不能認為是公法影響登記內(nèi)容，即使沒有這一項規(guī)定的話，當(dāng)事人為了保護自己的權(quán)益也會盡可能清晰、明確的表達自己的意思。由此可見，登記機關(guān)作出的登記行為只是一種事實證明行為，不能并列于登記自身的私法性質(zhì)。

2.登記行為效力。登記行為其實是一種公示方式，主要是為了將不動產(chǎn)物權(quán)變動以及變動后物權(quán)的狀態(tài)以及內(nèi)容對外顯示出來，進而保證權(quán)利人可以直接排他性支配物權(quán)，也可以使善意第三人可以全面、詳細了解物權(quán)現(xiàn)狀，進而保證進行安全交易，這是一種典型的私法效力。有的學(xué)者認為不動產(chǎn)登記主要是國家從宏觀上調(diào)節(jié)不動產(chǎn)交易，同時將其作為稅收依據(jù)，這樣就會具有公法效力。但是這種“公法效力”并非權(quán)利人登記的主要目的，僅僅是國家公權(quán)力干預(yù)的結(jié)果，可以看成是公權(quán)力良性運用了私法行為效力。

3.公法、私法劃分標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前社會公法、私法日益融合，但是不能由于私法中存在一些公法內(nèi)容，從而使私法行為自身屬性改變。日本學(xué)筱冢昭次曾說過，不動產(chǎn)登記制度雖然是具有國家保障的權(quán)力機關(guān)行使，但是不動產(chǎn)登記制度和私權(quán)保護具有密切聯(lián)系。公法決策具有強制性的約束，私法決策具有很大的自由空間，由此可見，登記意思表示形式具有強制性體現(xiàn)了公法因素。然而，在不動產(chǎn)登記行為中，約束政策應(yīng)該是指約束行政機關(guān)的法，并不是約束民事行為，因此不動產(chǎn)登記的強制性規(guī)定主要是限制公權(quán)力，并不是約束私權(quán)利。因此，如果根據(jù)公法、私法劃分標(biāo)準(zhǔn)分析，不動產(chǎn)登記并沒有雙重屬性。

4.立法理念。一直以來，我國認為登記是一種純公法行為，但是登記機關(guān)并沒有登記義務(wù)，僅僅具有行政特權(quán)，這樣很難使登記機關(guān)人員樹立為當(dāng)事人服務(wù)、為法律服務(wù)的意識，有的人員甚至?xí)寐殭?quán)索取當(dāng)事人的財物。因此，登記行為如果被視為私法性質(zhì)，應(yīng)該嚴格區(qū)分登記和審批，不能由于是否登記而對合同自身的權(quán)利轉(zhuǎn)移效力造成影響，不然無法實質(zhì)性保護物權(quán)。

不動產(chǎn)稅論文范文第2篇

    論文摘要:稅制設(shè)計問題是關(guān)系到稅制改革、稅收任務(wù)完成進而關(guān)系到社會和諧穩(wěn)定的重要問題。在保證稅收總體規(guī)模滿足公共支出需要的同時,具體稅制設(shè)計是社會和諧的重要環(huán)節(jié)。為此,必須在進一步完善稅制的過程中,結(jié)合具體稅制的特點,將社會和諧貫徹落實到稅制設(shè)計的每一個環(huán)節(jié)。

    一、有利于社會和諧的稅制設(shè)計

    在保證稅收總體規(guī)模滿足公共支出需要的同時,具體稅制設(shè)計是社會和諧的重要環(huán)節(jié)。為此,必須在進一步完善稅制的過程中,結(jié)合具體稅制的特點,將社會和諧貫徹落實到稅制設(shè)計的每一個環(huán)節(jié)。

    1.建立以人為本的稅制

    教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老等大筆支出常常會給民眾帶來沉重的負擔(dān)?，F(xiàn)行個人所得稅制以個人為單位,沒有考慮到家庭支出的需要,扣除項目偏少,且沒有考慮到以上大筆支出負擔(dān)。雖然這在一定程度上有助于個人所得稅制征管工作的開展,但就現(xiàn)實而言,這樣的個人所得稅制沒有做到以人為本,不利于社會和諧和民生改善。結(jié)合自行申報納稅方式的推廣,應(yīng)該進一步完善個人所得稅制,適當(dāng)擴大扣除范圍,提高扣除標(biāo)準(zhǔn),將按月計稅改為按年計稅,同時允許以家庭為單位申報個人所得稅。

    2.促進就業(yè)的稅制

    增值稅從生產(chǎn)型向消費型的轉(zhuǎn)型,能夠讓增值稅的“中性”作用得到更好的發(fā)揮。與此同時,我們也要注意到,增值稅轉(zhuǎn)型對擴大就業(yè)有著積極意義。生產(chǎn)型增值稅不鼓勵投資,對投資甚至有抑制效應(yīng),自然不利于就業(yè)的擴大,而消費型增值稅,由于固定資產(chǎn)投資所對應(yīng)的增值稅能夠得到扣除,有助于投資規(guī)模的擴大,相應(yīng)地,能夠促進就業(yè)的增長。

    更多的具體稅制改革,需要在稅制設(shè)計中融人促進就業(yè)的理念。企業(yè)所得稅就是這樣的一個稅種。在設(shè)計企業(yè)所得稅制時,應(yīng)該考慮給帶來更多人就業(yè)和再就業(yè)機會的企業(yè),例如從事服務(wù)行業(yè)的企業(yè)予以稅收優(yōu)惠。

    3.促進城鄉(xiāng)同步發(fā)展的稅制

    中國已經(jīng)取消農(nóng)業(yè)稅和農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅,農(nóng)民負擔(dān)大為減輕。但在當(dāng)前,城鄉(xiāng)公共服務(wù)水平的差距,城鄉(xiāng)“二元經(jīng)濟”結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實尚未得到根本性的改變,城鄉(xiāng)居民收入差距還較大,城鄉(xiāng)稅制統(tǒng)一的條件尚不具備,需要給農(nóng)民較長一段時間的休養(yǎng)生息政策。具體說來,應(yīng)該實行更為優(yōu)惠的稅收政策,以工促農(nóng),以城帶鄉(xiāng),做好農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移工作。這樣,需要進一步探索適合特定時期農(nóng)村特點的稅制,創(chuàng)造城鄉(xiāng)稅制統(tǒng)一的條件。例如,可以通過完善農(nóng)產(chǎn)品加工的增值稅制度,落實支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策,都有助于農(nóng)業(yè)的發(fā)展,有助于農(nóng)民得到更多的實惠。

    4.促進環(huán)境保護和資源充分合理利用的稅制

    人與自然的和諧是人類社會可持續(xù)發(fā)展的要求,民生的改善離不開這種和諧。進一步完善稅制,應(yīng)該按照有助于環(huán)境保護的要求,有助于經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變的要求,按照資源充分合理利用的需要,完善相關(guān)稅制,開征新稅種。例如,按照建立健全資源開發(fā)有償使用制度和補償機制的要求,建立資源稅稅率(稅額)有效調(diào)整機制,進一步完善資源稅制,將有利于資源的合理利用,有助于環(huán)境保護工作的開展。再如,進一步完善消費稅制,提高某些對環(huán)境保護不利商品消費的稅率。又如,開征環(huán)境保護稅(碳稅等綠色稅收)和物業(yè)稅等一些新稅種。這些新稅種會促進環(huán)境保護和資源的充分合理利用,產(chǎn)生更為直接明顯的效果。環(huán)境保護稅會直接限制污染物的排放量,有利于環(huán)境保護工作的開展。物業(yè)稅的開征,有助于土地這種自然資源的合理利用,會抑制房地產(chǎn)市場的投機行為,有助于房價的穩(wěn)定。

    二、現(xiàn)行稅制設(shè)計的主要不足

    比照上述有利于構(gòu)建和諧社會的稅制設(shè)計要求,現(xiàn)行稅制凸顯出以下不足。

    1.稅種設(shè)計不夠完善

    稅制的設(shè)計不科學(xué),稅收職能的發(fā)揮與社會管理的需要不盡和諧。一是征稅依據(jù)沒有體現(xiàn)市場價值。比如,不動產(chǎn)計稅沒有考慮市場價值實行動態(tài)征收,現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制仍然是依據(jù)歷史成本為征稅對象。二是征收范圍仍然偏窄。我國現(xiàn)行的資源稅并不是專門的環(huán)境保護稅種,只是針對使用煤、石油、天然氣、礦產(chǎn)品和鹽等自然資源所獲得的收益征收。對一些重要的非礦產(chǎn)資源,如淡水資源、森林資源等沒有納入征稅范圍,使得這些資源的使用成本偏低,變相刺激了這些非礦產(chǎn)資源的掠奪性開采和使用,加劇了生態(tài)環(huán)境的惡化。

    另外,生態(tài)稅收基本處于缺位狀態(tài),制約了循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展和生態(tài)環(huán)境的保護。三是主體稅種功能弱化。1994年分稅制改革,名義上形成了流轉(zhuǎn)稅和所得稅雙主體的框架,但事實上,由于我國經(jīng)濟水平較低,所得稅沒有成為主體稅種,而僅發(fā)揮輔助稅種的作用,從而使我國稅制體系從中央到地方都是以流轉(zhuǎn)稅即間接稅為主體的單一主體稅制結(jié)構(gòu)。個人所得稅采用分項計征模式,稅率和費用扣除方法不盡合理,加之征收管理薄弱,難以充分發(fā)揮對個人收入的調(diào)節(jié)作用,遠未成為我國主體稅種,因而在調(diào)節(jié)城鄉(xiāng)居民收入差距方面的作用有限。四是企業(yè)所得稅按隸屬關(guān)系劃分中央與地方的收入制度,嚴重制約了企業(yè)跨地區(qū)的重組、聯(lián)營、兼并,不利于企業(yè)之間打破地域競爭。五是增值稅與營業(yè)稅并存,影響了增值稅抵扣鏈條的完整性,也加大了這兩個稅種的征管難度;生產(chǎn)型增值稅不僅無法徹底消除重復(fù)征稅的弊端,而且抑制科技進步;消費稅的征收范圍偏小,調(diào)節(jié)力度不足。

    2.間接稅與直接稅的比例不合理

    “十五”以來,隨著經(jīng)濟的發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化,直接稅的比重有所上升,間接稅的比重有所下降。比如,內(nèi)外資企業(yè)所得稅和個人所得稅占稅收收入的比重,從2001年的19.2%提高到2005年的24.6%,國內(nèi)增值稅、消費稅和營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅占稅收收人的比重,從2001年的58.6%下降到2005年的53.7%,但間接稅比例高、直接稅比重低的格局并未發(fā)生本質(zhì)變化。由于現(xiàn)行稅制中流轉(zhuǎn)稅占稅收收入比重過大,造成原先確定的流轉(zhuǎn)稅與所得稅“雙主體”的稅制模式名不符實,不利于充分發(fā)揮直接稅的宏觀調(diào)控作用。同時,在具體稅種的設(shè)置方面也有不少問題:有些稅種重復(fù)設(shè)置,有些稅種性質(zhì)相近、征收有交叉;有些稅種已經(jīng)或者將要逐步失去存在的意義,該廢止的沒有廢止,該合并的沒有合并;有些國際上通行、中國也應(yīng)當(dāng)開征的稅種沒有開征。

    3.稅收負擔(dān)的公平性亟待加強

    從稅收負擔(dān)的公平性看,由于我國長期對內(nèi)、外資企業(yè)分別實行兩套不同的所得稅、財產(chǎn)稅和行為稅制度,區(qū)域性稅收優(yōu)惠政策過多過濫,對不同地區(qū)的企業(yè)實行不同的稅收優(yōu)惠;對城鄉(xiāng)實行兩套稅制,個別稅種存在著對外國產(chǎn)品的非國民待遇,稅率、稅收優(yōu)惠和費用扣除標(biāo)準(zhǔn)不同,結(jié)果使不同地區(qū)不同所有制企業(yè)的稅收負擔(dān)存在較大差異,不利于企業(yè)之間開展公平競爭。現(xiàn)行稅制未能充分體現(xiàn)公平競爭和國民待遇原則,即一方面存在著嚴重的稅收歧視,另一方面存在著“超國民待遇”,主要表現(xiàn)在:一是稅收負擔(dān)不平等。我國現(xiàn)行的增值稅分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人,實際稅收水平不同,小規(guī)模納稅人往往要負擔(dān)更多的稅收;二是不同經(jīng)濟成分稅負差異過大。國有經(jīng)濟、集體經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟及其他經(jīng)濟成分分別實行不同的稅收政策;三是不同區(qū)域的企業(yè)稅負水平不一。我國是將優(yōu)惠政策置于沿海發(fā)達地區(qū),而中西部地區(qū)稅收高于東部經(jīng)濟特區(qū);四是內(nèi)外資企業(yè)稅負不一。外資企業(yè)所得稅負擔(dān)稅率差不多8%,而內(nèi)資企業(yè)的綜合負擔(dān)稅率在33%以上。另外,由于直接稅特別是累進的個人所得稅、社會保障稅以及遺產(chǎn)稅和贈與稅具有較強的收入再分配功能,直接稅收入比重過低,尤其是來自所得稅類的比重過低,必然會影響稅制公平收入分配功能的正常發(fā)揮,影響我國社會經(jīng)濟全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的進程。

    4.稅收調(diào)控力度欠缺

    稅收調(diào)節(jié)收入分配的力度不夠,稅收職能的發(fā)揮與社會公平正義的訴求不盡和諧。現(xiàn)行稅收體制在公平稅負,引導(dǎo)投資向落后地區(qū)轉(zhuǎn)移,刺激貧困落后地區(qū)的消費和出口,將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢和財力優(yōu)勢等方面還顯得比較乏力。中國現(xiàn)行稅制是以間接稅為主體,間接稅最大的缺點是逆向調(diào)節(jié)作用,收入越低,承擔(dān)的稅收負擔(dān)相對越重。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,市場競爭的加劇,城鄉(xiāng)居民收入不斷增長,差距不斷擴大,就更需要發(fā)揮稅收的宏觀調(diào)控職能,我國目前調(diào)節(jié)個人收入的稅種只有個人所得稅,而個人所得稅收收入規(guī)模小,征管水平低,其占國家稅收收人的比重很低,還沒有成為我國地方稅的主體稅種,因而在調(diào)節(jié)居民收入差距方面作用有限。

    5.地方稅收體系不完善

    由于地方稅體系不完善,地方稅收的聚財增收功能未能充分發(fā)揮,分稅制將75%的增值稅和全部的消費稅劃歸中央,把以第三產(chǎn)業(yè)為主要稅源的營業(yè)稅劃歸地方,而經(jīng)濟落后地區(qū)往往第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達,營業(yè)稅稅源極為有限,這就造成了地方稅收收人不足,財政困難。而且我國現(xiàn)行稅收政策存在城鄉(xiāng)分割問題,如在城市征收個人所得稅、企業(yè)所得稅,房產(chǎn)稅只在市、縣、鎮(zhèn)、工礦區(qū)征收,這種稅收政策格局對調(diào)節(jié)城鄉(xiāng)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不利。加之我國財政管理體制不健全,沒有一個明確、合理的稅權(quán)劃分與稅權(quán)分配模式,從而造成了中央與地方事權(quán)與財權(quán)、財權(quán)與稅權(quán)不相匹配的混亂局面。

    三、和諧社會背景下稅制設(shè)計的途徑

不動產(chǎn)稅論文范文第3篇

〔關(guān)鍵詞〕房產(chǎn)稅；地產(chǎn)稅；房地產(chǎn)稅

中圖分類號：F810.42文獻標(biāo)識碼：A文

章編號：10084096（2013）02007505

一、引言

在國外許多國家和地區(qū)，房地產(chǎn)稅收制度已經(jīng)比較成熟，有關(guān)房地產(chǎn)稅收理論的研究也較深入，其發(fā)展歷史最早可以追溯至威廉·配第年代。18世紀，法國重農(nóng)學(xué)派的創(chuàng)始人皮埃爾·布阿吉爾貝爾最早提出實行單一土地稅主張[1]。亞當(dāng)·斯密提出了地租稅制度，認為土地稅系由土地稅、土地收益稅和什一稅等構(gòu)成[2]。20世紀初期，公共財政學(xué)家理查德·A.馬斯格雷夫和皮吉·B.馬斯格雷夫提出把財產(chǎn)稅作為三大稅種之一[3]。從最初關(guān)于房地產(chǎn)稅定義的爭論——房地產(chǎn)稅是“受益稅”還是“資本稅”，到房地產(chǎn)稅收歸宿的研究，房地產(chǎn)稅收理論一直備受關(guān)注。房地產(chǎn)稅是政府干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟活動、調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要政策工具，在引導(dǎo)房地產(chǎn)資源的合理配置、土地資源的有效利用以及社會財富的公平分配等方面具有獨特的功能。

20世紀80年代，我國住房制度和城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革以來，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，房地產(chǎn)價格不斷上漲。然而，我國房地產(chǎn)稅制建設(shè)并不完善，稅制結(jié)構(gòu)也不盡合理。同時，房地產(chǎn)稅收收入增長緩慢，尚未成為國家財政收入的主要來源。國內(nèi)外學(xué)者因此更加重視對我國房地產(chǎn)稅制建設(shè)與房地產(chǎn)稅影響效應(yīng)的研究，特別是1994年我國分稅制改革以來，專門針對房地產(chǎn)稅的研究逐漸增多。但由于起步較晚，這方面的理論還不夠完善，各家分歧較大。所以，本文以房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵為起點，通過對房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅的理論分析，進而對房產(chǎn)地產(chǎn)合并征稅進行探討。

二、對房產(chǎn)征稅的依據(jù)

房產(chǎn)從它的屬性上來看屬于財產(chǎn)的一種，而且，無論是財政經(jīng)濟學(xué)者，還是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)者，都有人把房地產(chǎn)稅收中的一些稅種歸屬于財產(chǎn)稅類，所以，考察對房產(chǎn)征稅的基本依據(jù)可以與對財產(chǎn)征稅的依據(jù)一起來分析。

1.財政收入說

征收任何種類的稅收，其最終目的一定是增加財政收入，當(dāng)然財產(chǎn)稅也不例外。因此，公共經(jīng)濟學(xué)認為，土地和房屋是兩種主要類型的私有財產(chǎn)，有足夠的收入來源，便于征管且稅基廣泛，適合成為財政收入的主要來源。因此，實現(xiàn)政府財政收入和滿足財政支出是課征房產(chǎn)稅的重要理論依據(jù)之一。

2.利益支付說

利益支付說主要包括兩個核心觀點。

第一，政府部門為房產(chǎn)所有者提供了如國防安全、國內(nèi)治安、維持市場秩序和制定法律等公共服務(wù)，這些服務(wù)使得房產(chǎn)所有者擁有房產(chǎn)的權(quán)利得到了切實保障，既可以滿足他們在物質(zhì)利益層面的需求，也可以滿足他們在精神層面的需求。房產(chǎn)所有者獲益于這些與房產(chǎn)相關(guān)的公共服務(wù)，就應(yīng)該為這些服務(wù)買單，而繳納房產(chǎn)稅正好是房產(chǎn)所有者對從政府那里獲得的公共服務(wù)利益的支付。

第二，政府部門特別是地方政府在提供公共產(chǎn)品以及公共服務(wù)的同時，還會對房地產(chǎn)附近區(qū)域進行適當(dāng)?shù)馗纳?。例如，改善周圍環(huán)境、提供公共設(shè)施和帶動局部經(jīng)濟發(fā)展等，這些都會對提高相關(guān)土地和房屋的價值有所影響，會增加當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的有效需求，擴大房產(chǎn)所有者及房產(chǎn)使用者的額外收益。對于房產(chǎn)所有者和使用者來說，他們既然從政府行為中獲益，就應(yīng)當(dāng)支付使其財產(chǎn)價值增值的相應(yīng)費用，因而最好的方法是負擔(dān)一定比例賦稅使其滿足地方財政的支出。這樣，以利益補償為目標(biāo)開征房產(chǎn)稅就具有很強的理論支撐。因此，利益支付說是課征房產(chǎn)稅的又一個重要的理論依據(jù)。

3.負稅能力說

負稅能力說的出發(fā)點是從衡量課稅是否公平的角度，將納稅人擁有的土地及土地改良物組成的房產(chǎn)數(shù)量和質(zhì)量作為衡量負稅能力的重要指標(biāo)。納稅人擁有的土地以及房產(chǎn)數(shù)量越多、質(zhì)量越好，說明其負稅能力越大；擁有的數(shù)量越少、質(zhì)量越低，說明其負稅能力越小。例如，兩個人的基本收入相同，不過其中一人擁有一筆財產(chǎn)，那么擁有財產(chǎn)的人就存在納稅優(yōu)勢，其負稅能力較強，繳納稅款也應(yīng)較多。因此，不管從橫向公平還是縱向公平的角度考慮，對財產(chǎn)所有者課稅都是十分合理的。由此可見，對房產(chǎn)課稅不僅僅是政府參與房產(chǎn)利益重新分配的過程，也是政府均衡土地財富的過程。此外，政府對房產(chǎn)征稅的目的還在于降低土地財富的集中度、公平財富分配以及打擊不勞而獲。因此，按照納稅人的負擔(dān)能力課稅是課征房產(chǎn)稅的另一個重要的理論依據(jù)。

三、對地產(chǎn)征稅的依據(jù)

在封建社會，對土地征稅成為當(dāng)政者首選的稅收制度，它的優(yōu)勢是顯而易見的。土地是有形的固定資產(chǎn)，是當(dāng)時財富的主要表現(xiàn)形式，在很大程度上反映了人們的收入和支付能力，由于以上特征，這種稅收容易征收和管理。而且對其征稅，稅源穩(wěn)定，可以隨時根據(jù)支出而提高稅負。所以，考察對地產(chǎn)征稅的基本依據(jù)可以與對財產(chǎn)征稅的依據(jù)一起來分析。主要依據(jù)于財政收入說、利益支付說和負稅能力說。

另外，還有一種觀點是，不把地產(chǎn)稅看做是對受益的付費，也不從納稅能力方面考察，而是把它看做一種社會控制形式。財富分配不均所引起的社會后果是很容易看到的，他們不同于消費分配不均引起的后果，因而社會希望把它們分別加以處理?；谶@一目的，對地產(chǎn)課稅，而不對所得課稅，是一種適當(dāng)?shù)拇胧?/p>

不過，有一些學(xué)者認為，土地不應(yīng)該是房地產(chǎn)稅的征稅對象。岳樹民（2004）認為，土地所有權(quán)屬于國家和集體所有，向使用者征收房地產(chǎn)稅是不合適的；如若對土地征稅也只能是使用稅，而不能是房地產(chǎn)稅。劉桓（2004）認為，土地不是完全意義上的產(chǎn)權(quán)，不能整體將其定為房地產(chǎn)稅的征收對象。葉寧和鐘曉敏（2005）也認為，房地產(chǎn)稅的課稅對象應(yīng)該只有房產(chǎn)，因為我國城市土地屬于國家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有，使用者都不能成為房地產(chǎn)稅的納稅人?？偠灾麄兊墓餐碛墒恰拔覈^的土地價格并非真正意義上的土地價格，實際上只是‘地租’而已?！盵4]

另外，對地產(chǎn)征稅，目前社會上不少人把它與土地出讓金聯(lián)系起來，認為購買住房時，房價中已經(jīng)包括了70年土地出讓金，因此，再征房地產(chǎn)稅就是雙重課稅。其實，這完全是一種誤解。土地出讓金和房地產(chǎn)稅完全是兩碼事。

1.為什么對國有土地和集體土地征稅

我國實行的是土地公有制，對于土地公有制度下征收地產(chǎn)稅的合理性，簡要敘述如下：

第一，在我國的《民法通則》中，對財產(chǎn)所有權(quán)規(guī)定了四項基本權(quán)能，即占有、使用、收益和處分。《民法通則》中規(guī)定在行使權(quán)能時，這四項權(quán)能既可以相互結(jié)合，也可以相互獨立。所有者既可以自行行使其擁有的土地所有權(quán)的各項權(quán)能，也可以將其中的一部分權(quán)能轉(zhuǎn)讓與他人[5]。在實踐中，權(quán)能的分離已是一種普遍現(xiàn)象。同時，在相關(guān)法律法規(guī)中也有關(guān)于出讓或劃撥土地使用權(quán)的規(guī)定，即國家可以依法處分其所享有的所有權(quán)能中的土地使用權(quán)，并且將分離出來的國有土地使用權(quán)依法出讓給開發(fā)商，實行所有權(quán)和使用權(quán)的分離，取得使用權(quán)的開發(fā)商可以進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。法律法規(guī)中還規(guī)定，我國的土地使用權(quán)也可以用來轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。因此，我們可以看到，擁有土地使用權(quán)的主體已然獲得相關(guān)土地的大部分權(quán)益，擁有其產(chǎn)生的經(jīng)濟利益也包括其中，事實上也就部分地占有了土地收益權(quán)。所以可以將其視為租約規(guī)定時間內(nèi)承租人的私有財產(chǎn)。綜上所述，由于土地使用權(quán)可以歸私人主體占有，并且我國的土地使用權(quán)發(fā)揮著類似其他國家土地所有權(quán)的功能，這樣對非私有土地征收地產(chǎn)稅的潛在矛盾就得以解決了。

第二，在世界各國征收房地產(chǎn)稅（有的國家稱之為不動產(chǎn)稅）的實踐中，由于各國有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的界定存在差異，其體現(xiàn)在對房地產(chǎn)征稅對象的確定上有所不同。有些國家實行的是土地私有制，房地產(chǎn)是指房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)；相對應(yīng)，有些國家實行的是土地公有制，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)就被認定為房地產(chǎn)。鑒于我國實行的土地制度是土地公有制，也就是土地為國家所有或集體所有，因此，我國的房地產(chǎn)的課稅對象也就相應(yīng)地體現(xiàn)為土地的使用權(quán)和房屋所有權(quán)[6]。

因此，土地所有權(quán)的國家所有或集體所有，不能成為對地產(chǎn)征稅的障礙。

2.土地地租、土地出讓金和地產(chǎn)稅

土地地租是土地所有者讓渡其土地使用權(quán)而得到的一種報酬，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式，它得以形成的前提是土地所有者對土地所有權(quán)的壟斷。

地租是通過超額利潤轉(zhuǎn)化而來的，地租是對社會剩余產(chǎn)品價值的分配。

馬克思指出：“不論地租有什么獨特的形式，它的一切類型有一個共同特點：地租的占有是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的形式。”《馬克思恩格斯全集》（第25卷），人民出版社1975年版，第714頁。“現(xiàn)代意義上的地租……是超過平均利潤即超過每個資本在社會總資本所生產(chǎn)的剩余價值中所占的比例部分而形成的余額?！薄恶R克思恩格斯全集》（第25卷），人民出版社1975年版，第88頁?？梢?，因此，我們通常所講的土地使用權(quán)出讓金的實質(zhì)是地租的資本化形式， 是土地所有者讓渡其擁有的一定年度土地使用權(quán)而得到的一種報酬，也是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。

地產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅的一種，是國家取得財政收入的一種手段，是國家為了執(zhí)行其職能，憑借其政治權(quán)力，按照法律法規(guī)的規(guī)定，通過稅收工具強制地、固定地、無償?shù)孬@取一部分國民收入，它體現(xiàn)的是一種國家的政治權(quán)力。它與土地地租是有著本質(zhì)區(qū)別的。

第一，土地地租和地產(chǎn)稅參與國民收入分配的形式有所不同。地租是所有者依靠土地所有權(quán)而取得的收入，是社會總剩余價值的轉(zhuǎn)化形式，是國民收入分配中的第一層次，屬于初次分配。地產(chǎn)稅屬于稅收，是國家財政收入的一部分，是國民收入分配中的第二層次，屬于再次分配。

第二，土地地租不僅反映一種經(jīng)濟關(guān)系，同時還反映一種社會生產(chǎn)關(guān)系。社會主義地租是社會主義土地所有權(quán)得以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式，社會主義土地公有制決定了地租的性質(zhì)。而對地產(chǎn)征稅是國家憑借其政治權(quán)力進行的收入分配，是國家強制無償征收的，它體現(xiàn)著國家的政治權(quán)力。

鑒于租稅之間在經(jīng)濟性質(zhì)、職能及作用等方面的區(qū)別，反映著不同的經(jīng)濟關(guān)系和分配關(guān)系以及社會生產(chǎn)關(guān)系，我們在建立新型的房地產(chǎn)收益分配體制時，二者不能混淆，更不能以租代稅，應(yīng)采取分別設(shè)立和分別征收的辦法[7]。

四、房產(chǎn)地產(chǎn)是否合并征稅

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制是由房地產(chǎn)稅、土地使用稅、城市建設(shè)維護稅和耕地占用稅等稅種組成，可以說是對房產(chǎn)和地產(chǎn)分開征稅。而事實上，房產(chǎn)和地產(chǎn)是不能分割的結(jié)合體，在計算價值時也是不可分割的，他們之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：

（1）實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分。

（2）從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格中不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格。

（3）從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)使用權(quán)是聯(lián)系在一起的。

，主要包括幾個方面：

1.實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；

2.從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格中不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；

3.從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)使用權(quán)是聯(lián)系在一起的。

不少學(xué)者反對房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅，認為西方國家對房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征收房地產(chǎn)稅，是因為二者的產(chǎn)權(quán)形式的一致性，而我國土地和建筑物在所有權(quán)性質(zhì)、計稅依據(jù)、征稅對象和政策目標(biāo)等方面都存在差異，不宜合并征稅。

筆者主張將房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅，以整個房地產(chǎn)的評估價值作為參考稅基。

第一，我國現(xiàn)行房產(chǎn)和地產(chǎn)不同的所有權(quán)制度不應(yīng)成為合并征稅的制度障礙，我國的土地使用權(quán)實際上發(fā)揮著所有權(quán)的功能，只要納稅人取得房地產(chǎn)的關(guān)鍵權(quán)利就可以對其征稅，這符合市場經(jīng)濟的征稅原則。此外，因為土地的國有特性，相當(dāng)于由土地使用者為國家預(yù)付的土地稅。如果土地市場是有效的，那么，由土地使用者所繳納的這部分土地稅，最終會轉(zhuǎn)嫁給國家，土地租金的下降可能將成為一種表現(xiàn)形式。

第二，我國在法律上規(guī)定了土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)是同一主體，轉(zhuǎn)讓時必須一起轉(zhuǎn)讓。事實上“房依地存，地隨房走”，房產(chǎn)不僅地理上依附地產(chǎn)，而且對其財產(chǎn)價值的評估也常常結(jié)合在一起。盡管房產(chǎn)所有者僅僅擁有土地的使用權(quán)，同時，房產(chǎn)所有者實際上也擁有著另外一種權(quán)利，那就是自由轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的權(quán)利。一旦房產(chǎn)所有者轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，他的所得中必將包括了土地使用權(quán)的價值，因此，房產(chǎn)所有者享受了土地的增值。

如果房產(chǎn)所有者一直持有房產(chǎn)，房產(chǎn)所有者也同樣可以享受土地的增值。因為在實踐中，土地實現(xiàn)增值的原因一般是由于所在社區(qū)提供的公共服務(wù)增加了，而真正享有這些增加了的公共服務(wù)的正是房產(chǎn)所有者。

五、房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

計稅依據(jù)又叫課稅依據(jù)或課稅基數(shù)，是指計算應(yīng)納稅額的基數(shù)，它表明政府按什么征稅，或納稅人按什么納稅。計稅依據(jù)是稅收要素中的重要組成部分，一般是由國家在稅收的法制體系中予以確定的。具體到房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，是指計算納稅人所擁有的房地產(chǎn)應(yīng)繳納稅額的依據(jù)。

如果依照計量單位來劃分，計稅依據(jù)可以劃分為從量計征和從價計征兩種方式。具體到房地產(chǎn)稅，大多數(shù)國家和地區(qū)采用的是從價計征，如美國和加拿大；只有少數(shù)國家采用從量計征，如俄羅斯。

從價計征，是指按照房地產(chǎn)的價值，通常使用貨幣單位來計算應(yīng)納稅額，具體可分為按評估價值計稅和按市場價值計稅兩種類型。按評估價值計稅是指將評估部門評估出的市場價值乘以一定的計稅價值比例作為征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)；按市場價值計稅，可以采用100%的計稅價值比例的評估值作為計稅依據(jù)。

從量計征的依據(jù)是以房地產(chǎn)本身所具有的一些物理特性作為計稅依據(jù)，如以房地產(chǎn)面積大小作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

從價計征，是指按照房地產(chǎn)的價值，通常使用貨幣單位來計算應(yīng)納稅額，具體可分為按評估價值計稅、按市場價值計稅兩種類型。按評估價值計稅是指將評估部門評估出的市場價值乘以一定的計稅價值比例作為征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)；按市場價值計稅，可以采用100%的計稅價值比例的評估值作為計稅依據(jù)。

從量計征則的依據(jù)是房地產(chǎn)本身所具有的一些物理特性作為計稅依據(jù)，例如以房地產(chǎn)面積大小作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

1.兩種計稅依據(jù)的比較

從價計征的優(yōu)點體現(xiàn)在以下四個方面：

（1）從價計征是以一定時點上房地產(chǎn)的評估價值為基準(zhǔn)，能夠較好地體現(xiàn)地產(chǎn)和房產(chǎn)作為經(jīng)濟資源的價值。

（2）對房地產(chǎn)市場價值課稅，可以提高稅收收入與房地產(chǎn)價值的相關(guān)性。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，房地產(chǎn)價值的日趨上升，必然帶來稅基的擴大和房地產(chǎn)稅收收入的增加，就使得房地產(chǎn)稅收的稅基更加富有彈性，使得經(jīng)濟發(fā)展所帶來的升值因素能在稅收中得到體現(xiàn)，從而有利于地方財政收入的穩(wěn)定增加。

（3）可以增強地方政府提供社區(qū)公共產(chǎn)品和服務(wù)的偏好。房地產(chǎn)價值的上升是與本社區(qū)公共環(huán)境的改善和公共設(shè)施以及服務(wù)投入的不斷增加密切相關(guān)的，而房地產(chǎn)市場價值的上升又會帶來稅收收入的增加，采用從價計征的方法，也將使得對社區(qū)的公共投入得到相應(yīng)回報，形成良性循環(huán)。

（4）市場價值反映了納稅人的納稅能力。對擁有不同價值房地產(chǎn)的納稅人征收不同額度的稅收，可以較好地反映納稅人的納稅能力，符合量能負擔(dān)的原則，同時也體現(xiàn)了稅收中的縱向公平原則。

但是，從價計征也有缺點：

（1）對于配套實施的條件有較高要求。從價計征這種計稅方法對不動產(chǎn)交易的市場環(huán)境、房地產(chǎn)評估機構(gòu)的水平和稅收征管都有較高要求。這些條件在一些欠發(fā)達的國家和地區(qū)并不具備，因而提高了從價計征的難度。

（2）對房地產(chǎn)評估值的確定具有較強的主觀性。不同的評估機構(gòu)可能使用不同類型的評估方法和技術(shù)，由此對同一房地產(chǎn)的評估值也會有不同的結(jié)果，有時差異可能會很大，這可能會有礙納稅公平原則的實現(xiàn)。

與從價計征相比較，從量計征的優(yōu)點主要體現(xiàn)在：

（1）稅額確實，方法簡單易行，收入穩(wěn)定，對于配套實施條件要求比較低，征管成本較低。

（2）利用房地產(chǎn)的物理特征作為計稅依據(jù)，可以減少從價計征過程中人為評估的主觀性，相對客觀。

從量計征的缺點也很明顯，主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）稅收收入缺乏彈性。從量計征，使得稅收收入無法反映經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)價值的影響，尤其在房地產(chǎn)價值日益上升的情況下，稅基仍固定，不利于地方政府財政收入的增加，同時，社區(qū)的公共投入也無法得到相應(yīng)的回報。

（2）稅制缺乏公平。因為擁有不理想土地的居民，必須與擁有位置優(yōu)越、服務(wù)齊全和環(huán)境優(yōu)雅的優(yōu)質(zhì)土地的居民按照同等的有效稅率納稅。將會導(dǎo)致稅負無法體現(xiàn)土地的級差收益和人均稅負不均等問題。

2.我國房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)及其選擇

我國目前的房地產(chǎn)稅制是以建筑面積和房產(chǎn)的賬面原值或租金作為計稅依據(jù)的，具有明顯的“從量”特征，與市場經(jīng)濟國家按照房地產(chǎn)的市場價值作為計稅依據(jù)存在根本的不同。這種計稅依據(jù)不能正確地反映財產(chǎn)的現(xiàn)有價值和土地、房產(chǎn)的時間價值，更加不能反映土地的級差收益，缺乏彈性，既影響了稅收的動態(tài)增長，也無法對房地產(chǎn)閑置現(xiàn)象和房地產(chǎn)投機行為起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)。

在討論具體的房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)之前，我們先回顧一下馬克思的地租理論。馬克思的地租理論是建立在剩余價值理論、勞動價值論、平均利潤和生產(chǎn)價格理論的基礎(chǔ)上的。其中馬克思提到，“這種地租的產(chǎn)生是由于一定的投入一個生產(chǎn)部門的個別資本，同那些沒有可能利用這種例外的、有利于提高生產(chǎn)力的自然條件相比，相對來說具有較高的生產(chǎn)率。”[8]也就是說，自然條件的不同決定了生產(chǎn)率的差別。面積相同的土地，施以等量的投資，由于土地的自然力以及距離市場的位置的不同而產(chǎn)生不同的個別生產(chǎn)價格。與社會生產(chǎn)價格相比，肥力高并且距離市場較近的土地的個別生產(chǎn)價格將低于社會生產(chǎn)價格，將獲得超額利潤，這種超額利潤即級差地租I。

馬克思地租理論所揭示的經(jīng)濟規(guī)律不僅僅局限于資本主義的生產(chǎn)關(guān)系，對研究和分析我國房地產(chǎn)稅也具有重要的理論意義和現(xiàn)實指導(dǎo)價值。不論地租有什么獨特的形式，它的一切類型有一個共同點：地租的占有是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。現(xiàn)在我國存在著兩種不同的土地所有權(quán)形式，即城市土地全民所有和農(nóng)村土地集體所有。既存在著土地租賃關(guān)系，也存在著土地市場關(guān)系。土地所有權(quán)和使用權(quán)分離，實行土地有償使用等，這些都是形成絕對地租和級差地租的社會經(jīng)濟條件。絕對地租和壟斷地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式，而級差地租則是對土地經(jīng)營權(quán)壟斷所取得的超額利潤的轉(zhuǎn)化。馬克思地租理論己被廣泛地應(yīng)用在我國的經(jīng)濟建設(shè)中，對我國城市土地使用制度的改革、土地價格的評估、土地產(chǎn)權(quán)市場的建立、政府通過地租杠桿管理土地市場以及合理分配地租收益等均具有重要的指導(dǎo)意義。

我國幅員遼闊，地區(qū)差異非常大，經(jīng)濟發(fā)展很不平衡。房地產(chǎn)稅按照房地產(chǎn)面積計稅的話，很難實現(xiàn)稅收公平原則，因此，參考馬克思地租理論中的級差地租理論，在征收房地產(chǎn)稅時，從量計征，即按照土地或房屋的面積作為計稅依據(jù)的方法是不科學(xué)的。

從理論上講，以房地產(chǎn)的評估價值作為其計稅依據(jù)是比較科學(xué)的。按房地產(chǎn)評估值征稅，可以比較客觀地反映房地產(chǎn)價值和納稅人的承受能力，在市場經(jīng)濟環(huán)境下，任何土地、房產(chǎn)都有一個時間價值，市場機制越完善，這個價值就越容易得到。同時，按房地產(chǎn)評估值征稅，還能比較準(zhǔn)確地反映出土地的級差收益以及房地產(chǎn)的時間價值，保護土地資源，促進納稅人合理利用房地產(chǎn)資源，促進房地產(chǎn)資源的有效配置。

無論從經(jīng)濟形態(tài)還是物質(zhì)形態(tài)，土地與房屋均相互依存，因而對個人住宅征收房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)應(yīng)是對地產(chǎn)和房產(chǎn)的綜合評估價值，以真實反映房地產(chǎn)的現(xiàn)值。因此，要改變原來的以房產(chǎn)原值（賬面價值）的一定比例

定額稅率征稅的方式。制定房地產(chǎn)稅按照房地產(chǎn)的評估值作為計稅依據(jù)，以此調(diào)節(jié)土地級差收益，既可以促使納稅人合理利用房地產(chǎn)，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易，促進房地產(chǎn)資源的有效配置，也可以體現(xiàn)個人房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅類的特性，保護土地資源，發(fā)揮其“自動調(diào)節(jié)器”的功能。

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