經濟的微觀調控
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經濟的微觀調控范文第1篇
這個定律現在已經被打破，中國經濟連續幾年增長超過了10%，但是通貨膨脹率卻連續維持在3%左右的水平，于是經濟似乎進入了令很多經濟學家沾沾自喜的“高增長、低通脹”的黃金時代。以至于刺破這種平衡的任何擅越都會讓人驚慌失措――4月19日頒布的3月份3.3%的CPI數據就使高歌猛進的股市再度經歷了一次巨幅的回調，甚至推遲一天數據的做法都使人浮想聯翩。
然而，在宏觀調控的手段上，決策層的騰挪空間已經越來越少，短期的調控政策遭遇到了空前的體制性困境。加息注定是不得以而為之的手段，且不說抑制由地方政府主導的投資反彈的效果有限，負面效果卻是直接的――國內的流動性過剩的問題將進一步惡化；而行政調控的效果也常常被地方投資沖動所抵消，一有機會，經濟過熱又是不請自來。
因此，與其對資源壟斷央企增收資源稅，不如放寬行業準入，引入地方的民營競爭者，通過增加地方稅收來解決中央、地方財權事權不均的問題，這也符合市場化改革的方向；與其繼續容忍效率低下的國有銀行，不如加快民營銀行的建立，這似乎更有利于整體銀行業經營管理水平的提升；與其為環保問題焦頭爛額，不如一步到位地強行推行綠色GDP的核算，以免若干年后面臨無法治愈的環保問題無計可施；與其激辯股市泡沫，不如著手制定中國的《薩班斯法案》，加強對上市公司內部控制以及信息披露的監管，以確保中國資本市場的健康發展。
經濟的微觀調控范文第2篇
關鍵詞：宏觀經濟；微觀經濟；關聯性；互償性
中圖分類號：F015 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-00-01
一、概念層次
1.宏觀經濟
就以我們經濟學的角度來看，宏觀經濟一般來說指的是我們全部的國民經濟，也可以稱為關于我們國民經濟的總體活動。也就是指我們社會主義市場經濟條件下的我國國民經濟的發展，當然也包括哦過經濟發展的現狀，以及各種經濟現狀的總和。就我們醫院內而言，宏觀經濟便是指醫院整體的經濟發展狀況，以及整體的經濟規劃。宏觀經濟與我們的民生也是分不開的，比如我們日常生活中的物價總體升降，以及我們的總體勞動就業率的變化等情況。在對外方面，宏觀經濟可包括我國的貨幣發行規模大小，以及根據世界匯率的變化來控制我國對外匯率的變化，還有便是要嚴格的控制進出庫的規模，嚴防各種金融滲透等陰謀，來維護我國的總體經濟穩定。
2.微觀經濟
對于微觀經濟而言，其是相對于宏觀經濟而言的，微觀經濟一般指的是單位的經濟體，在某種意義上也能說成是宏觀經濟的構成單位，一般可包括我們常見的一些經營中的公司，個別的單個企業的總體經濟活動。在這些單個的生產單位中，微觀經濟具體可細化到這些公司中的生產，銷售，經營，以及其價格的制定等經濟活動。對于我們醫院來說，微觀經濟便是在宏觀經濟統一的指導之下，各部門之間為了完成整體的經濟發展，而完成自己分內的事，各科室，各部門之間具體操作，以保證宏觀經濟整體的健康發展。這也需要我們醫院的宏觀調控上保持正確的方向指引，已保證整個醫院經濟的健康發展。
二、宏觀經濟與微觀經濟的關聯
1.經濟活動是一個整體
就我們的經濟學來說，整個的社會經濟活動本身就構成了一個完整的整體。因為在我們的經濟領域中的生產、流通、交換、消費的這些維持市場運轉必須的環節中，他們之間的關系是密切聯系的，即包含了微觀經濟的成分，又會是在宏觀經濟的調控之下。在我們的社會主義市場經濟發展還不是特別完善的今天，看得見的看不見的兩只手相輔相成，在促進我國經濟發展這一方面發揮了重要作用。對于宏觀調控與市場調節，市場處于較為基礎的位置，發揮著最基本的作用，宏觀調控來彌補市場調節所帶來的不足。從經濟學的角度來講，不管是國民經濟還是我們醫院的整提經濟發展，都是同樣的道理，醫院整體經濟的發展來講，整個的宏觀發展與個科室之間共同構成我們整個醫院的經濟狀況。
2.宏觀經濟與微觀經濟相互交融
由市場經濟的整體性我們可以看到，宏觀經濟與微觀經濟之間并沒有較為明顯的分界線，宏觀經濟與微觀經濟之間可謂是互為交融，你中有我，我中有你的。就以我們經濟學中最為常見的生產、流通、交換、消費的經濟活動過程中，就可看到宏觀經濟與微觀經濟相交融之處。我們醫院也是同樣的問題，必須在我們整體的宏觀經濟大方向的指引下，微觀上個部門之間沿著大方向走，共同促進我們醫院整體經濟的發展。當然只是宏觀經濟上來調控如何指定方向，而沒有微觀經濟的各部門實施，也是不能促進整體的發展。說在此過程中，宏觀經濟和微觀經濟是相互交融切不可分割的。
三、宏觀經濟與微觀經濟的互償性
1.微觀經濟是構成宏觀經濟的基礎
從經濟學的角度來講，宏觀經濟是由微觀經濟所構成的。因為就是有了微觀經濟中各個具體的生產單位的具體工作進程，才共同形成了我們所看到的宏觀經濟中的整體國民經濟。然宏觀經濟雖說在一定意義上指的是國民經濟的具體發展狀況，不過國民經濟的發展也是體現在各個具體的經濟領域中的，而在這些經濟領域中，也是由各具體的生產單位具體的完成和構成，所以說微觀經濟是宏觀經濟構成的基礎，沒有微觀經濟，也就沒有宏觀經濟的存在性可言了。當然同樣的角度適用于我們醫院內部，沒有各科室，各部門之間具體的實施工作，來保證我們醫院的整體運轉，也就不會有所謂的宏觀經濟整體的發展，所以說在我們醫院中也是由各部門之間的微觀經濟為基礎，共同構成了我們的大環境宏觀經濟。
2.宏觀經濟是微觀經濟發展的必要條件
盡管是由微觀經濟中的各個具體生產單位為基礎來構成的，然而并不是說微觀經濟單方面的決定了宏觀經濟的發展，因為宏觀經濟與微觀經濟具有互償性特點，二者是缺一不可的，微觀經濟作為基礎構成了宏觀經濟，同時宏觀經濟也是微觀經濟發展的必要條件，宏觀經濟為微觀經濟的發展提供了大的外部環境。并且微觀經濟的發展也是為了具體的宏觀經濟的健康發展，宏觀環境的發展需求來指引和要求微觀經濟的具體發展方向。就我們醫院的整體經濟發展而言，只有宏觀經濟上確定了我們的發展道路在哪，我們應該怎樣去發展，以及為微觀經濟體提供大的環境，微觀經濟上的各部門之間才能具體的實施工作，保證整個醫院經濟體的健康發展。
總結語
宏觀經濟與客觀經濟既包含著不同的研究對象，探索范圍，他們之間又存在著不可或缺的關聯性。一般來說微觀經濟是以單個客體，或是某一單一的單位結構作為研究的對象和目標，而宏觀經濟一般研究的是整個國民經濟的發展狀況，以及在整個國民經濟中生產、分配、交換、消費的整個過程。所以，經過本文分析我們能過看到，不管是國名經濟還是我們醫院的內部經濟發展，宏觀經濟也為客觀經濟的發展提供了必不可少的條件。正確認識宏觀經濟與微觀經濟之間的關聯及其存在的互償性，恰當處理其之間的關系，才能有力的促進我國國民經濟的良好發展。
參考文獻：
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經濟的微觀調控范文第3篇
2012年下半年以來，中國經濟的下滑態勢有所加劇。多項經濟指標表現不盡如人意，各大國際機構紛紛下調對中國經濟增長的預期，全年GDP增長率“破8”的概率大幅上升。面對日益嚴峻的經濟形勢，許多市場人士認為宏觀調控急需加碼，以求在穩增長方面取得更大成效。但筆者以為，宏觀調控再出重拳并非當務之急。
一方面，宏觀調控進一步加碼的政策空間并不大。就財政政策而言，當前歐債危機愈演愈烈，并在全球范圍內迅速傳染的背景下，財政鞏固已成為全球主流趨勢，若此時大幅增加財政支出將面臨較大的市場風險、道德風險和聲譽風險。此外，雖然中國中央財政實力雄厚，但地方政府債務可持續性仍受到普遍質疑，以政府支出進一步刺激經濟增長的可行性較為有限。就貨幣政策而言，2012年8月，CPI同比增幅較上個月增長了0.2個百分點，短期通脹抬頭的壓力已初步顯現。而長期看，人口紅利的消失和劉易斯拐點的到來將導致中國勞動力成本上升，食品價格上漲的可能性增大，全球流動性過剩格局不會輕易改變，中國長期通脹壓力也在不斷上升。在短期和長期通脹壓力兼具的背景下，中國貨幣政策在寬松方向上大幅加力的可能性也不大。
另一方面，值得強調的是，宏觀調控政策本身并非不給力，而是急需加強效果傳導。次貸危機和歐債危機爆發后，中國宏觀調控發力不小，但實體經濟尚未扭轉頹勢。這既與復雜嚴峻的經濟環境息息相關，也與宏觀調控的微觀傳導頗有關聯。作為宏觀調控的理論源泉，傳統凱恩斯主義在學術上的最大缺憾在于就宏觀論宏觀，近幾十年來經濟學領域的諸多努力集中于為傳統宏觀經濟理論構建微觀基礎。但在筆者看來，宏觀調控理論上的微觀基礎雖在不斷夯實，但在現實中卻并不牢固。宏觀調控未能快速改變當前中國經濟的失速態勢，易被忽略的一個原因是，五種宏微觀之間的博弈讓宏觀政策缺乏有效的微觀基礎。
其一，宏微觀之間存在“囚徒博弈”。博弈論中著名的“囚徒困境”，其核心是個體理性導致集體非理性，這種情況也體現在宏觀調控的微觀傳導過程中。一些宏觀政策出臺的目標是符合集體理性的，但微觀個體卻會出于自身利益最大化的考慮來調整個體行為，致使調整后的行為未必符合宏觀政策本意。例如，2012年以來，監管部門大力整頓銀行業不規范經營，其目的是規范行業行為，還利于民，減小融資成本，助推實體經濟，特別是中小企業發展。雖然政策已取得成效，但從微觀層面看，整頓不規范經營、不對稱降息和利率市場化的推進在加大銀行業競爭的同時，也大幅提升了大型企業的議價能力和話語權。銀行等金融機構的資源是有限的，在自身利益最大化的驅動下，部分金融機構被迫將更多資源投入到對大型企業的業務維護上，中小企業得到的金融服務反而受到了相對擠占。
其二，宏微觀之間存在“吃飯博弈”。換句話說，無論宏觀調控政策如何陽春白雪，微觀個體包括企業和地方政府，都是需要吃飯的。從宏觀上看，中國經濟長期吃飯靠轉型，唯有轉型才能實現長期可持續發展；但從微觀上看，地方經濟短期吃飯難轉型，為了轉型而轉型很容易滋生形象工程或風險隱患。微觀中國，很多城市、縣域存在產業集聚、經濟結構單一的特征。如果恰巧這個單一的行業屬于粗放增長的行業，屬于轉型壓降的對象，那么地方政府將很難真正做實轉型。特別是在當前地方政府的業績評價體系下，以短期“自發降速”換取長期產業結構調整空間的現實激勵并不大。無論是地方政府還是微觀企業，一旦為轉型而轉型，往往會盲目追求多元化，將眼光投入到房地產、民間金融等面子足、見效快的時髦領域，而這種超出其自身風險控制能力的多元化可能會成為隱患醞釀的溫床，甚至會對企業主業或地方支柱產業帶來意想不到的負面影響。
其三，宏微觀之間存在“彈簧博弈”，這種博弈就像壓彈簧，此消彼長，不進則退。只有宏觀調控不斷施力，政策效果才會持續顯現，若宏觀調控不再施力，政策效果就不會繼續疊加，而一旦宏觀調控有所減力，往往會出現有違政策初衷的負向反彈。最典型的例子就是房地產市場，房地產市場的繁榮對于地方政府而言始終具有做大GDP、增加財政收入、提升地方品牌等多重誘惑，只要宏觀層面對房市調控稍有放松，甚至只要有些許“不強調”的跡象，微觀層面就有捂熱房市的本能沖動。2012年5月以來中國房地產市場的回暖很大程度上正是彈簧博弈發揮效力的體現。
其四，宏微觀之間存在“邊緣博弈”。宏觀調控畫了一個圈，而部分微觀實體，包括地方政府和微觀企業往往行走在宏觀政策的邊緣，或是在不斷試探宏觀調控的邊緣區域，這種行為往往會帶來諸多風險。例如，2011年中國民間融資市場經歷了一波非理性繁榮的快速發展，一方面是流動性緊張狀態下的需求所致，另一方面也與民間融資市場政策監管的邊界不清晰有關。宏觀層面鼓勵民間金融力量的穩健培育，但由于規范性的民間金融尚處于起步階段，對民間金融機構的審慎監管政策還在不斷完善的過程之中，這種初始階段的監控薄弱為民間融資市場創造了行走于邊緣的條件，表現為機構超速擴張和業務高杠桿運作，這種邊緣博弈帶來的非理性繁榮的風險在當前逐步顯現，并還將不斷釋放。
其五，宏微觀之間存在“專業博弈”。宏觀層面凝聚著專業思維，充斥著專業人士；微觀層面則缺乏足夠的專業資源。這種“專業屏障”往往成為信息不對稱下博弈均衡走向集體利益受損的重要壁壘。表現得過于專業的某些宏觀政策，會帶來三種非理性的微觀反應：一是不加理解、教條主義地執行；二是不加思考、加重砝碼地執行；三是不加重視、輕描淡寫地執行。這三種做法最終都會導致宏觀調控與預期目標相去甚遠。這種專業博弈發展到極致，甚至會引發金融危機。次貸危機和歐債危機本質上也是專業博弈的結果，前者是金融機構利用專業優勢過度開發房產業務、金融衍生品誘發的危機，后者則是政府部門利用專業優勢過度透支社會財力誘發的危機。
宏微觀之間的五種博弈令宏觀調控的效果顯現有所不足。筆者建議，針對囚徒博弈，宏觀層需要在政策制定過程中充分考慮微觀效用最大化的可能選擇，并輔之以相應的配套政策引導微觀個體做出理性選擇；針對吃飯博弈，宏觀層需要將轉型深層次細化，讓每一個微觀實體都有落實轉型的具體指引；針對彈簧博弈，宏觀層需要在重點調控方向上加強政策意圖宣示和傳導，防止不必要的負向反彈；針對邊緣博弈，宏觀層需要加強對球行為的專向管控，并明確新興領域的政策邊界；針對專業博弈，宏觀層需要加強對宏觀政策的通俗解釋，并引導專業人士更多地向社會傳導基本經濟常識，減小專業性的信息不對稱。
經濟的微觀調控范文第4篇
關鍵詞:理性預期;貨幣政策;宏觀調控
中圖分類號:F031.2文獻標識碼:A文章編號:1672-3198(2009)18-0005-01
1 理性預期理論的產生與發展
20世紀70年代,西方各國陷入了嚴重的通貨膨脹、大量失業和經濟停滯的困境,流行多年的凱恩斯主義的經濟理論和政策發生了危機,“現代貨幣主義”學派的經濟理論在改變停滯膨脹局面時也沒有出現人們所期望的效果。這種形勢下,理性預期學派產生發展起來。該學派以理性預期的概念改造宏觀經濟學,以預期問題為突破口,全盤否定了凱恩斯主義經濟學,被稱為宏觀經濟學中的理性預期革命。加之該學派理論上邏輯嚴謹,運用現代計量經濟學的方法分析經濟問題,因而理論影響迅速擴大,為西方經濟學界普遍接受。加之該學派理論上邏輯嚴謹,運用現代計量經濟學的方法分析經濟問題,因而理論影響迅速擴大,為西方經濟學界普遍接受。
在理性預期理論的代表人物中,羅伯特•小盧卡斯、薩金特和華萊士等人是第一代代表人物,典型理論是貨幣周期論;巴羅和普雷斯科特等人是第二代代表人物,他們發展了小盧卡斯等人的理論,建立了實際貨幣周期論、財政政策分析和政府決策行為分析等新的理論。
2 理性預期理論的微觀基礎與基本假設
小盧卡斯與凱恩斯主義的分歧始于他為凱恩斯主義尋找經濟基礎。他認為,宏觀經濟現象不過是許多個人經濟活動的總和,宏觀經濟學中一切涉及人的行為的假定應該有微觀基礎。他在為凱恩斯主義宏觀計量經濟學模型中的工資,價格部分提供微觀基礎的過程中發現,凱恩斯主義的宏觀經濟學與新古典經濟學確定的微觀經濟行為者是理性人的假定相矛盾。在凱恩斯主義與新古典經濟學發生沖突時,小盧卡斯轉向了新古典主義。他試圖尋求宏觀經濟學的微觀基礎,并從局部均衡轉向一般均衡。所以,理性預期理論的宗旨是建立與微觀經濟學一致的宏觀經濟學。為此,理性預期理論的主要代表人提出了三個分析的基本假設:理性預期假設;徹底的貨幣中性假設;自然率假設。
(1)理性預期假設。
理性預期是在長期動態分析下,經濟活動的當事人以完全的、相同的信息為基礎,他們能對未來作出準確的預期,做出合乎理性的經濟決策,即他們能對未來做出理性預期。
(2)徹底的貨幣中性假設。
貨幣中性假說是指經濟總產量和就業的實際水平和自然水平同包括相應地對商業周期發展作出反映的貨幣和財政活動無關。
(3)自然率假設。
自然率假說的要點是資本主義市場經濟的運行有其內在的動態平衡,外界力量能暫時打破這種平衡,但不能根本改變它;政府應該順應這種動態平衡。
3 理性預期理論的政策主張
一是政府應制定長期不變的政策規定,消除政策規則的任意變動性。理性預期學派堅持古典經濟學的信條,認為過多的政府干預只能引起經濟的混亂,為保持經濟繁榮,唯一有效的辦法就是盡量減少政府對經濟生活的干預,充分發揮市場調節的作用,因為“市場比任何模型都聰明”,它始終是使各種生產資源得以合理配置和充分就業的有效機制。理性預期學派堅持認為,政府的作用只是為私人經濟活動提供一個穩定的可以使人們充分了解的良好環境。因此如盧卡斯所說,“我們需要的是穩定的政策,而不是積極行動主義政策。”政府干預越少,經濟效率也就越高。
二是政府政策目標必須注意長期性和穩定性,并且著力解決通貨膨脹問題,政府的決策不能對一國經濟的產量、就業和其他實際變量產生影響,但可以對一般物價水平等名義變量產生具有規則性的效果。因此,政府應該把最理想的一般物價水平作為唯一的政策目標。
4 理性預期理論及對我國貨幣政策的啟示
(1)應充分考慮并正確引導微觀主體的理性預期。
不得不承認,我國微觀經濟活動主體的理性預期能力隨著市場經濟體制的逐步確立正日益增強。我國宏觀經濟政策的實施應充分考慮公眾的理性預期,考慮微觀經濟主體的理性選擇。
從這個意義上來說,公眾的理性預期又是不斷提高我國宏觀經濟政策效應的一個前提條件。中央銀行要提高貨幣政策調控的有效性,就要準確地公布通貨膨脹指標和失業率,利用信息優勢,通過輿論導向,準確披露決策相關信息,加大宣傳力度,及時引導經濟主體的預期,正確引導公眾預期,讓公眾及時了解這種政策目標的變化,增強其信心。
(2)應充分認識到貨幣政策對宏觀經濟調控的局限性。
在理性預期條件下,貨幣政策對宏觀經濟的調控作用是有限的。
當前我國經濟運行所面臨的是諸如結構調整、制度轉軌等深層次矛盾和問題,單純的貨幣政策在短期很難起到明顯的改善作用,因為具有理性預期的公眾對此是很清楚的,所以宏觀經濟政策的調控難以得到公眾的響應。可以說,貨幣政策不是調控經濟的萬能手段。不僅僅因為貨幣政策傳導過程本身需要宏觀經濟運行環境的支持;更因為貨幣政策本身在經濟活動中具有局限性。
(3)政府的政策應具有長期的穩定性,以期提供一個穩定的經濟環境。
政策的制定與實施,原則是為了使微觀經濟個體順利地從事經濟活動,充分實現自身利益的最大化,從而穩定經濟,促進經濟增長。所以,政府的政策要想得到各種經濟成員的積極配合,使各項經濟政策取得預期的效果,還必須取信于民,避免“朝令夕改”。因此政府的政策應具有長期的穩定性和符合經濟活動當事者的預期規律,可以使經濟活動的當事人從根本上擺脫由于政策的頻繁變動對其造成不良后果的擔憂,從而無需尋求應變之策,而盡力去尋求自己利益的最大化和經濟行為的最優化。
總而言之,微觀經濟行為主體的理性預期對宏觀經濟政策的效果有著重大影響,政府在采取宏觀經濟調整政策時必須充分考慮微觀經濟行為主體的理性預期并引導這種預期朝著政策目標的方向發展。我國發展市場經濟離不開經濟政策調控,這是有中國特色社會主義市場經濟的特點之一。今后,隨著市場經濟體制的逐步確立,我國微觀經濟活動主體的理性預期能力日益增強,我們必須轉換思路,注意把握宏觀經濟調控與微觀層面理性預期的結合點,謀求經濟政策、經濟主體的預期與行為及經濟運行三者的和諧與穩定。
參考文獻
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經濟的微觀調控范文第5篇
關鍵詞：房地產；房地產業；房地產經濟
一、引言
知識在工業經濟時代只是生產系統中的要素之一，而在知識經濟時代，知識作為生產要素提升到生產支柱地位，而且本身也成為了知識產業提供的重要產品。以高科技、信息為主導的新型產業的崛起，推動了經濟領域的一場史無前例的革命。知識經濟的興起，必將使人們的生產方式、思維方式、生活方式發生根本的改變。對于正在步入市場經濟并且參與國際競爭的廣大房地產企業來說，認識到知識經濟的影響，從而轉變觀念、調整思維、把握機遇、迎接挑戰、求得發展是極為重要的。面對知識經濟的嚴峻挑戰，房地產業應采取相應舉措進行積極響應。
二、房地產業與國民經濟
房地產業作為第三產業，在國民經濟和社會發展中占相當重要的地位。它是國民經濟發展的一個基本生產要素，為國民經濟發展提供重要的物質條件，改善人們的居住和生活條件，改善投資環境。房地產業對國民經濟增長的貢獻度較其他行業更大，更具有推動經濟增長的能量。在發達國家和地區，房地產業的發展所提供的社會財富，在國民生產總值中所占的比重，都已經超過10％，甚至高達20％以上，它已經成為國民經濟的支柱產業之一。房地產業所具有的價值大、需要剛性、附加值高，并能隨城市化、現代化的發展升值的趨勢特點。使房地產業有極強的投資吸引力。從統計資料來看，我國改革開放以來所吸引的外國投資額中，房地產業所占的比重達到25％左右，通過房地產業帶動吸收投資的項目占到40％，而房地產業作為高附加值產業，利用土地開發，房屋建設，既能為國家提供大量的積累，又能加快城市建設的步伐，推動城市經濟的發展。
由于房地產業在現在市場經濟的條件下，起著其他產業不可替代的作用，所以，當今世界上許多經濟發達的國家和地區，房地產業已經成為經濟繁榮的基本支撐點，是國民經濟發展的基本要素。因此，研究房地產業的變化和發展，尋求房地產業可持續發展的規律性，這對加快我國的工業化、城市化、信息化和現代化，改善消費結構、提高人們生活質量，優化房地產資源配置，促進房地產業和國民經濟的可持續發展都具有現實和長遠的意義。
三、充分考慮資源配置效率的要求
一是本輪調控政策中，90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發總面積的70％，只適用普通住房、廉租房和經濟適用房，高價地段房不宜采取。因此，應細分市場，實行區別對待或總量控制。對準公共物品由政府調節，對競爭性商品由市場調節，不宜以每個建筑項目衡量建筑面積結構比例。二是注意稅收政策的鎖住效應。營業稅政策由2年改為5年，市場形勢變化難以預料。限制投資交易強化了房地產市場的計劃色彩，可能降低資源配置效率，進而影響投資與消費循環。三是“兩限兩競”（限套型、限房價、競地價、競房價）政策會導致地價下跌。短期看有利于抑制房價，長期看是扭曲市場，降低資源利用效率。
四、宏觀調控政策對房地產市場的影響
從目前宏觀調控政策對房地產市場的影響來看，主要存在以下幾個特點：（1）房地產投資增幅持續減緩，已基本回落到前三年水平；（2）房地產開發用地供應過快的增長勢頭得到遏制，土地購置面積增幅明顯回落；（3）房地產信貸投放得到有效控制，開發貸款增速持續下降；（4）城鎮房屋拆遷規模明顯縮減，有效抑制了住房的剛性需求；（5）商品房供求增幅持續回落，銷售面積繼續高于竣工面積；（6）商品房控制面積進一步減少，但西部地區有所增加；（7）商品房價格同比增長較快，但環比增長趨緩。從上述情況表明，中央宏觀調控政策的實施取得了較為明顯的成效，房地產市場的發展進一步上升，但總體發展水平是平穩的。這些政策的成效對于房地產開發商來說，并不是件利好的事情。首先是對于本文論述的中心問題房地產融資上對房地產開發企業產生了重大的影響，很多開發企業由于政府宏觀調控政策陷入困境，無地無錢、有地無錢、有地受限等種種情況的存在，加速了房地產企業的洗牌，因此，對于現有的房地產開發企業而言，擴大資金的來源渠道，提高自身企業的生存能力成為一個至關重要的問題，迫使房地產開發企業想方設法擴大融資渠道。 （下轉第23頁）（上接第21頁）
五、從微觀經濟單位(家庭)視角出發評判房地產業的發展水平
從微觀經濟單位(家庭)視角出發，可以從兩個方面來評判房地產業的發展水平，一是從房地產價格與租金之間的對比關系，通過比較房地產價格與其投資收益的均衡關系來衡量房地產業是否存在過熱發展導致價格畸高的情形； 二是從房地產價格與居民家庭收入之間的對比關系，通過比較房地產價格與房地產最終消費者的現實購買力來衡量房地產價格是否虛高。據此可以構建兩個指標來反映房地產業的發展水平，即房價租金比和房價收入比，它們是反映房地產業協調發展狀態的微觀指標。房地產租金側重于反映房地產作為生產和生活資料屬性的價格，即租金是房地產使用價值的價格表現，它全面綜合地反映了經濟基本面因素(如居民可支配收入、國民經濟增長)對房地產需求的影響。房價收入比是衡量房地產發展程度的另一個微觀指標，在聯合國人類住區(生境)中心所的《城市指標指南》中，“房價收入比”被定義為“居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比”(楊文武，2003)。一般認為，房價收入比的正常范圍為4-6倍，這是由20世紀9o年代初世界銀行專家安德魯·海默(Andrew Hamer)在研究中國住房制度改革時提出的“比較理想”比例。
六、總結
