土地經(jīng)濟(jì)制度

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土地經(jīng)濟(jì)制度范文第1篇

為什么會(huì)出現(xiàn)這種此消彼長的變化呢？事實(shí)上，這種現(xiàn)象的背后跟土地制度所表現(xiàn)出來的經(jīng)濟(jì)自由度有著密不可分的聯(lián)系。

公元5世紀(jì)，中世紀(jì)的歐洲，大片未耕土地被個(gè)別家族吞并，且在長子繼承法下，排除了將這些土地重新分割的可能。動(dòng)亂年代，大領(lǐng)主們忙于捍衛(wèi)領(lǐng)地，或盤算著擴(kuò)大自己的管轄權(quán)和勢(shì)力范圍，沒有閑暇去顧及土地的耕作和改良。大領(lǐng)主下面占有土地的人全都是可以隨意被大領(lǐng)主退佃的佃戶，他們“被束縛在土地上，既不能離開也不能任意處置土地”。

這種制度，阻止了資本和勞動(dòng)力的自由流動(dòng)。更重要的是，對(duì)于一個(gè)不能擁有財(cái)產(chǎn)的人而言，正如亞當(dāng)·斯密所說“除了吃得盡可能多，勞動(dòng)得盡可能少之外，再?zèng)]有其他利益可言”。沒有勞動(dòng)積極性，沒有競(jìng)爭(zhēng)，社會(huì)增長自然會(huì)停滯不前，這就是中世紀(jì)歐洲的典型特征。

反觀中國，在宋朝建立之前，事實(shí)上也出現(xiàn)過類似于歐洲中世紀(jì)的兩晉南北朝、隋唐、五代十國的蠻族或封建征掠。雖然宋朝的建立并沒能徹底改變這一狀況，但該時(shí)期的中國表現(xiàn)出前所未有的開明。

麥迪森解釋說：“在宋朝，隨著一個(gè)更加有效的官僚行政體系的成功建立和它對(duì)貴族殘余勢(shì)力的清除，經(jīng)濟(jì)開始向自由勞動(dòng)制度發(fā)展。隨著征收地租可行性的提高，以及土地利潤的增加，地主階層減少了對(duì)奴役或強(qiáng)制勞動(dòng)力的需求。到了明代，地主階級(jí)大都成為非直接經(jīng)營的收租人。在宋明交替之間，中國農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)向了一個(gè)以擁有生產(chǎn)和經(jīng)營自的自耕農(nóng)和佃農(nóng)為主的土地制度，自耕農(nóng)可以很自由地買賣土地，在地方市場(chǎng)出售他們的農(nóng)產(chǎn)品。當(dāng)時(shí)中國農(nóng)業(yè)的這種制度架構(gòu)，能夠有效地分配資源，也有能力進(jìn)行技術(shù)變革……”

由此可見，以土地買賣自由為核心的經(jīng)濟(jì)自由，是中國之所以能夠于960-1700年間，在經(jīng)濟(jì)上反超歐洲的重要原因。

而其后，歐洲再次在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)上逆轉(zhuǎn)中國，也跟這不無關(guān)系。當(dāng)時(shí)的普魯士可謂是歐洲落后國的代表，它之所以能迅速崛起，德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家瓦爾特·歐根的解釋是：“19世紀(jì)初普魯士徹底的政治社會(huì)改革——農(nóng)民解放，取消了土地對(duì)農(nóng)民的束縛，產(chǎn)生了遷徙自由，消除了強(qiáng)迫服勞役、交納貢賦和強(qiáng)制性仆役服務(wù)的義務(wù)，給了農(nóng)民自由的財(cái)產(chǎn)?！?歐根所指的這場(chǎng)徹底的政治社會(huì)改革，就是歷史上有名的施泰因改革。

土地經(jīng)濟(jì)制度范文第2篇

摘要：近年來，我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展引起了社會(huì)各界的關(guān)注和憂慮。本文通過論述土地制度對(duì)住宅市場(chǎng)的影響，分析地價(jià)對(duì)房價(jià)影響的三種理論：成本推動(dòng)輪、需求引致論和互為因果論，發(fā)現(xiàn)地價(jià)對(duì)房價(jià)在長期與短期有著不同的影響。最后本文根據(jù)上述分析給出了相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞：土地制度；房價(jià)；地價(jià)

一、引言

房價(jià)與地價(jià)一直都是社會(huì)熱點(diǎn)話題之一，與之聯(lián)系在一起的還是對(duì)當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)單一的增長模式報(bào)以擔(dān)憂。在房價(jià)、地價(jià)持續(xù)上漲的背景下，關(guān)于房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的爭(zhēng)論成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。目前，對(duì)于房價(jià)與地價(jià)的看法主要有以下三種宏觀的看法：成本推動(dòng)論、需求引致論、互為因果論。而二者之間的本質(zhì)問題，還是我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題。

本文從分析現(xiàn)行土地制度對(duì)住宅市場(chǎng)的影響入手，進(jìn)而探討房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的三種理論，從而發(fā)現(xiàn)從短期上看，地價(jià)和房價(jià)互相作用產(chǎn)生影響；從長期上看，房價(jià)水平?jīng)Q定地價(jià)水平，地價(jià)對(duì)房價(jià)的影響不顯著。本文還對(duì)上述分析作出了總結(jié)與政策建議。

二、現(xiàn)行土地制度對(duì)住宅市場(chǎng)的影響

我國人多地少，土地資源有限，制約了住房的供給。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化的推進(jìn)，城市對(duì)勞動(dòng)力的需求不斷增加，農(nóng)村大量富余勞動(dòng)力涌入城市，導(dǎo)致對(duì)購房的需求上升。在現(xiàn)行土地制度下，一方面，土地及其相關(guān)收入是地方政府財(cái)政收入的重要來源，另一方面，農(nóng)地的取得成本低，而轉(zhuǎn)為城市用地的預(yù)期收益又很高，導(dǎo)致各城市政府謀求土地收益的最大化。同時(shí)，土地也是地方政府招商引資的重要手段，地方政府一般以“成本價(jià)”向企業(yè)供地。結(jié)果使僅有占15%～20%的商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地以“招、拍、掛”方式出讓，使得地方政府采用“饑餓式”供地等方式千方百計(jì)抬高這部分土地的出讓價(jià)格，從而推動(dòng)了住宅成本的上升。并且我國法律規(guī)定，城鎮(zhèn)土地屬于全民所有，采取國有或者說政府形式，由于城鎮(zhèn)土地資源有限，地方政府為了增加財(cái)政收入，千方百計(jì)提高出讓土地使用權(quán)的價(jià)格。

另外，現(xiàn)行土地制度對(duì)城市政府?dāng)U大拆遷規(guī)模也具有激勵(lì)作用。擴(kuò)大拆遷規(guī)模，一方面可以獲得優(yōu)等區(qū)位土地的級(jí)差地租，另一方面可以制造被動(dòng)需求，提升二手房和城市周邊區(qū)域低等價(jià)位住宅的價(jià)格，使房地產(chǎn)熱進(jìn)一步升溫。

還有，為了顯化土地收益，轉(zhuǎn)移土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)，地方政府往往縱容房地產(chǎn)開發(fā)商大量囤積土地和改變土地用途。對(duì)于開發(fā)商而言，如果地價(jià)上漲快，就會(huì)愿意通過囤積土地獲取利潤，如果房價(jià)上漲快，就會(huì)愿意通過囤積房源獲取利潤，這兩種行為取向都會(huì)刺激房價(jià)的進(jìn)一步攀升。

三、房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的三種視角

（一）成本推動(dòng)論

土地是一個(gè)重要的生產(chǎn)要素，房子進(jìn)入買賣市場(chǎng)，就意味著土地成為了一種特殊的要素存在于要素市場(chǎng)之中。正如我們?cè)谏弦徊糠种刑岬?，我國現(xiàn)在的土地政策對(duì)于城鎮(zhèn)住宅采取的“招、拍、掛”的方式和其他的土地供給制度、地方政府稅收制度以及房地產(chǎn)方面的財(cái)政政策和金融政策是造就房地產(chǎn)價(jià)格不正常的根本因素。從另一方面上看，政府將土地交給了房地產(chǎn)開發(fā)商，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商在中國處于較明顯的壟斷地位，購房者失去了討價(jià)還價(jià)的能力，從而推動(dòng)房價(jià)在未來的上升趨勢(shì)，所以這也是目前“望樓興嘆”的原因之一，且地價(jià)又在住宅比例中占有最大一部分比重，因此我們往往把其認(rèn)定為的房地產(chǎn)泡沫的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

（二）需求引致論

從我們?cè)诘谝徊糠值囊锌梢钥闯龅貎r(jià)對(duì)于房價(jià)的推動(dòng)作用并不是那么的明顯。從而讓我們聯(lián)系到微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的消費(fèi)者市場(chǎng)上的引致需要。在消費(fèi)者市場(chǎng)上，通過消費(fèi)者在產(chǎn)品市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的需求來決定生產(chǎn)商在要素市場(chǎng)上對(duì)要素的需求，因此，在房價(jià)上漲的過程中，地價(jià)的上漲存在一定的時(shí)滯，這個(gè)可以解釋上部分的情況。誠如，房地產(chǎn)正在市場(chǎng)上發(fā)揮著和生產(chǎn)商一樣的作用，而地價(jià)只是起著“李嘉圖租金”的作用，還存在著諸如建筑成本、對(duì)房價(jià)的預(yù)期、居民的收入水平狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等等。如圖2為表示的需求引致論的模型：

其中HP表示的房價(jià)，Q表示的是購房數(shù)量，而R表示的就是地價(jià)，首先通過右側(cè)購房市場(chǎng)的供給和需求曲線的變化至達(dá)到市場(chǎng)均衡，市場(chǎng)均衡的房價(jià)再來決定地價(jià)R

（三）互為因果論

當(dāng)房價(jià)與地價(jià)這二者中某一方存在上漲趨勢(shì)時(shí)，勢(shì)必會(huì)拉動(dòng)另外一個(gè)因素上升，這是互為因果論的主要核心，其實(shí)這種理論的看法就是處在一個(gè)中立的態(tài)度上，它認(rèn)為地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系并沒有誰起著主導(dǎo)地位，也是房價(jià)和地價(jià)在各自的市場(chǎng)中擁有較大的彈性，能夠?qū)崿F(xiàn)直接影響，的確從有關(guān)資料上顯示出短期內(nèi)會(huì)房價(jià)和地價(jià)之間存在互相之間影響的波動(dòng)，但這種理論需要一種房價(jià)和地價(jià)都共同擁有的內(nèi)生變量，能起到傳導(dǎo)機(jī)制。但事實(shí)上目前這個(gè)能夠發(fā)揮傳導(dǎo)作用的內(nèi)生變量并未被發(fā)現(xiàn)，并且相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，房價(jià)和地價(jià)并不存在強(qiáng)相關(guān)，因此這種理論并不被大部分人所接受。

從相關(guān)資料和統(tǒng)計(jì)年鑒上看，房價(jià)與地價(jià)在短期內(nèi)相互影響，其實(shí)這種影響是歸咎于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房價(jià)的預(yù)期導(dǎo)致地價(jià)升高，地價(jià)作為房屋主要成本構(gòu)成之一，是房價(jià)上漲的一個(gè)重要而非決定性因素，土地需求作為引致需求受即期房價(jià)影響較大。同時(shí)，當(dāng)期地價(jià)的變動(dòng)又會(huì)對(duì)該地塊建成后的房價(jià)及其周邊地域即期房價(jià)產(chǎn)生影響。因此，這就會(huì)形成房價(jià)與地價(jià)的相互影響的結(jié)果。但從長期上看，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于短期的地價(jià)上升會(huì)馬上做出回應(yīng)，利用壟斷競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，通過對(duì)土地的囤積和提高土地利用率并進(jìn)行捂盤惜售，這樣一來保證了的房價(jià)的穩(wěn)步上升和購房者的數(shù)量并減少地價(jià)預(yù)期上升對(duì)房價(jià)的沖擊。因此從長期結(jié)果上來看，地價(jià)只是房價(jià)上升的一個(gè)重要的但并非決定性的要素，相反，土地的需求作為引致需求受到了房價(jià)的影響較大。

四、結(jié)論與政策建議

結(jié)合以上論述與理論分析，我們可以得出以下結(jié)論：（1）現(xiàn)行土地制度刺激地方政府經(jīng)營土地，推動(dòng)房地產(chǎn)熱。（2）無論在短期還是長期，地價(jià)和房價(jià)二者之間存在互相影響，但房價(jià)對(duì)地價(jià)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地價(jià)，地價(jià)需求是一種引致需求，而房價(jià)的上漲還受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們對(duì)房價(jià)預(yù)期的影響。（3）土地市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)具有顯著影響，土地要素對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)增長具有顯著貢獻(xiàn)（4）中國經(jīng)濟(jì)目前以房地產(chǎn)較為首的單一發(fā)展模式，為長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。

通過分析和得出的結(jié)論制定以下政策：（1）宏觀調(diào)控政策的兩條主線：一是嚴(yán)把土地關(guān)，二是嚴(yán)把信貸關(guān)。其根本的宗旨和政策目標(biāo)是：抑制投資過快增長，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。（2）建立一個(gè)保障土地市場(chǎng)有效運(yùn)行的長效機(jī)制，對(duì)于保持宏觀經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增長至關(guān)重要。因此中央政府必須進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)文件，將土地以拍賣形式出讓的數(shù)量嚴(yán)格控制在一定比例以下，而且還要打破房地產(chǎn)行業(yè)高度壟斷的市場(chǎng)格局，通過增加供給來直接打壓房價(jià)；另一方面，大力整頓土地市場(chǎng)，嚴(yán)禁大規(guī)模的囤積土地，使土地出讓市場(chǎng)更為透明化、規(guī)范化。同時(shí)，運(yùn)用土地儲(chǔ)備制度，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，通過抑制地價(jià)來達(dá)到控制房價(jià)的目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)和健康的發(fā)展。（作者單位：廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

[1]李偉《關(guān)于高房價(jià)的現(xiàn)狀、成因及其治理對(duì)策的觀點(diǎn)綜述》《經(jīng)濟(jì)學(xué)文摘》2011年第30期

[2]謝伏瞻.土地制度與住房政策.北京：中國大地出版社.2008年

[3]崔云，程曉云，國曉麗：《土地資源與城市房地產(chǎn)研究》.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2009

[4]豐雷 《土地與宏觀經(jīng)濟(jì)》.北京：中國建筑工業(yè)出版社.2010.5

土地經(jīng)濟(jì)制度范文第3篇

一、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度存在的幾個(gè)問題

1.產(chǎn)權(quán)主體模糊

我國對(duì)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體的規(guī)定不盡相同，存在主體界定不清、相互交叉現(xiàn)象。《憲法》《民法通則》和《土地管理法》分別對(duì)農(nóng)村土地所有權(quán)主體有所界定，但又表述不一，存在交叉問題，導(dǎo)致在實(shí)際操作中存在土地產(chǎn)權(quán)主體多元化現(xiàn)象。

2.產(chǎn)權(quán)界定不清

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)界定不清表現(xiàn)為：一是農(nóng)村土地所有權(quán)界定不清，由于歷史原因，現(xiàn)行土地所有權(quán)歸“三級(jí)所有”，對(duì)農(nóng)村土地所有權(quán)缺乏統(tǒng)一規(guī)定；二是農(nóng)村土地使用權(quán)界定不清，經(jīng)過多次土地調(diào)整，土地使用期限與農(nóng)民期望值不相符；三是農(nóng)村土地處置權(quán)界定不清，因土地所有權(quán)界定不清，導(dǎo)致土地處置權(quán)存在混亂。

3.產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明

一是農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織間產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明。作為農(nóng)村土地所有者的集體組織把土地使用權(quán)通過租賃或承包方式賦予農(nóng)民，使土地使用權(quán)和所有權(quán)分開。集體組織作為土地所有者應(yīng)得到農(nóng)民的租金，但現(xiàn)實(shí)中并非如此，例如有些土地，農(nóng)民并不上交租金；二是農(nóng)民和國家間產(chǎn)權(quán)關(guān)系存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)。從理論層面上講，國家和農(nóng)民間不存在直接產(chǎn)權(quán)關(guān)系，但大多數(shù)人往往認(rèn)為兩者之間存在直接產(chǎn)權(quán)關(guān)系；三是集體經(jīng)濟(jì)組織和國家間產(chǎn)權(quán)關(guān)系不合理。國家在征地過程中，將集體所有的土地轉(zhuǎn)為國家所有，使集體失去土地使用權(quán)的同時(shí)，農(nóng)民也失去了土地使用權(quán)。國家在征地過程中容易出現(xiàn)土地定價(jià)不合理，對(duì)農(nóng)民補(bǔ)償不充分的現(xiàn)象。

4.產(chǎn)權(quán)權(quán)責(zé)混亂

一是對(duì)農(nóng)村土地具有所有權(quán)的“村集體”，在土地使用的監(jiān)督和管理方面沒有確定明確的形式和程序；二是對(duì)于土地承包者應(yīng)承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)沒有具體規(guī)定。目前，對(duì)土地承包權(quán)的界限、內(nèi)容和法律形式都缺乏明確規(guī)定，無法對(duì)土地所有者和經(jīng)營者的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行有效約束。

二、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的改革與完善措施

1.明確所有權(quán)主體

在目前，農(nóng)村土地所有權(quán)存在歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村民小組和村民委員會(huì)“三級(jí)所有”的現(xiàn)狀，應(yīng)根據(jù)我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)實(shí)際情況，對(duì)土地所有權(quán)的主體進(jìn)行明確，從而有效解決土地多頭管理或所有權(quán)缺位等問題。目前，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織范圍較廣，管理費(fèi)用過高，已被列入農(nóng)村土地所有權(quán)之外；村民小組不是一級(jí)行政單位，且不是經(jīng)濟(jì)組織，因此也不應(yīng)列入農(nóng)村土地所有權(quán)之內(nèi)；村民委員會(huì)是最基層的一級(jí)農(nóng)村組織，是群眾選舉產(chǎn)生的，可以代表群眾心聲集中行使權(quán)力，因此可以把農(nóng)村土地所有權(quán)主體明確為村民委員會(huì)。

2.健全使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度

在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，首先，建立土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)和流轉(zhuǎn)市場(chǎng)；其次，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要準(zhǔn)確定位，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中發(fā)揮好服務(wù)職能，不得采取行政干預(yù)行為。農(nóng)民是農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體，流轉(zhuǎn)行為應(yīng)基于農(nóng)民的自愿。

3.明確承包經(jīng)營權(quán)內(nèi)涵

承包經(jīng)營權(quán)有著雙重屬性，經(jīng)營權(quán)具有土地使用權(quán)性質(zhì)，承包權(quán)具有土地所有權(quán)性質(zhì)。目前土地所有權(quán)存在的主要缺陷是所有權(quán)經(jīng)常侵害使用權(quán)，導(dǎo)致土地使用權(quán)運(yùn)行不充分。可以通過以下措施解決，一是土地承包期永續(xù)化。目前很多國家通過延長土地承包期來完善土地制度，因土地所有權(quán)歸集體所有，集體始終具有對(duì)土地的處置權(quán)，因此土地承包權(quán)永續(xù)化并不是土地私有化。二是明確農(nóng)戶經(jīng)營決策權(quán)。在承包范圍和法律規(guī)定之內(nèi)，農(nóng)戶按時(shí)履行責(zé)任和義務(wù)，任何個(gè)人和組織都不能干涉農(nóng)戶的經(jīng)營活動(dòng)。三是對(duì)農(nóng)戶收益權(quán)進(jìn)行界定。在承包期限內(nèi)，農(nóng)戶依據(jù)合同交足發(fā)包方租金和根據(jù)法律上繳國家稅收之后，剩余部分由農(nóng)戶自由支配。四是對(duì)農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓權(quán)進(jìn)行明確。在承包期內(nèi)農(nóng)戶有權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，任何部門不能進(jìn)行限制和阻撓。

4.其他補(bǔ)充保障措施

為有效保障農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的有效性，首先，要加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)的制定和完善；其次，要強(qiáng)化法律法規(guī)的落實(shí)，加大執(zhí)法力度，尤其是要落實(shí)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證》等制度，該制度在對(duì)土地承包情況進(jìn)行摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，以第二次全國土地調(diào)查成果為基礎(chǔ)，以依法簽訂的土地承包合同、發(fā)放的土地承包經(jīng)營權(quán)證書和集體土地所有權(quán)確權(quán)登記成果為依據(jù)，是確認(rèn)、變更、解除土地承包合同，以及確認(rèn)、變更、注銷土地承包經(jīng)營權(quán)證的重要依據(jù)。

土地經(jīng)濟(jì)制度范文第4篇

關(guān)鍵詞：嘉興；兩分兩換；土地流轉(zhuǎn)制度

中圖分類號(hào)：F327 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2013）19-0107-02

引言

近年來，隨著城市化和工業(yè)化的發(fā)展，中國有限的土地資源被加快消耗，建設(shè)用地缺口日益成為阻礙我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源約束。人多地少、耕地后備資源匱乏是浙江省嘉興市的基本市情，土地問題是嘉興在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中的一大難題。因此，為破解用地緊張與社會(huì)發(fā)展需求旺盛之間的矛盾，嘉興市必須要節(jié)約集約利用土地。2008年，嘉興市被確立為浙江省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的試點(diǎn)城市后，結(jié)合多年來的土地流轉(zhuǎn)情況提出了“兩分兩換”土地流轉(zhuǎn)制度，以此來改革完善農(nóng)村土地管理制度、實(shí)現(xiàn)走節(jié)約集約用地之路，最終破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。

一、嘉興“兩分兩換”土地流轉(zhuǎn)制度

人多地少是中國面臨的首要矛盾，因此迫切需要通過土地流轉(zhuǎn)，提高土地和勞動(dòng)的使用效率和生產(chǎn)能力。在現(xiàn)有的土地制度下，我國集體建設(shè)用地和宅基地難以流轉(zhuǎn)。這導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，制約了人口的有效遷移，最終引發(fā)各類生產(chǎn)要素的資源配置效率低下等一系列問題。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度而言，土地對(duì)于農(nóng)民來說既是一種生產(chǎn)要素又是一種財(cái)產(chǎn)要素。一定程度上的土地流轉(zhuǎn)，一方面可以優(yōu)化土地資源的配置效率，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?、集約化經(jīng)營；另一方面則可激活農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力的合理配置。

2008年4月，浙江省委、省政府將嘉興市作為全省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點(diǎn)地區(qū)。為了破解多年來制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地瓶頸問題，改革和完善農(nóng)村土地管理制度，破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，嘉興市進(jìn)行“兩分兩換”土地流轉(zhuǎn)制度的探索。

（一）嘉興“兩分兩換”土地流轉(zhuǎn)制度提出的背景

按嘉興市政府方面的預(yù)測(cè)，到2020年，嘉興市年均新增建設(shè)用地指標(biāo)為1.68萬畝，但建設(shè)用地需求每年達(dá)到3萬畝以上，每年建設(shè)用地缺口達(dá)1.32萬畝。然而，嘉興市地處平原地帶，沒有圍墾的灘涂和山坡，土地后備資源嚴(yán)重不足。18億畝耕地又是中國任何地區(qū)、任何改革都不能突破的“底線”。

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，嘉興已有相當(dāng)一大批的農(nóng)村勞動(dòng)力實(shí)現(xiàn)由第一產(chǎn)業(yè)向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就業(yè)。他們一方面有強(qiáng)烈的非農(nóng)化思想，另一方面又不愿意徹底放棄農(nóng)村的土地。因此一部分農(nóng)民已在城鎮(zhèn)置房定居，但同時(shí)又在農(nóng)村宅基地建房，形成“兩頭占地”的局面，造成農(nóng)村集體建設(shè)用地的閑置浪費(fèi)。據(jù)2008年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，嘉興市共62萬農(nóng)戶，農(nóng)村宅基地共近60萬畝，戶均占地0.96畝，遠(yuǎn)高于全省平均水平0.38畝，宅基地利用率極低。

可見，在18億畝耕地紅線的制約下，為了緩解土地要素制約，擴(kuò)展發(fā)展的空間，只能從利用率極低的農(nóng)村宅基地入手。以此來優(yōu)化城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)，拓展用地空間，緩解保護(hù)耕地與保障用地之間的矛盾，最終解決土地資源供不應(yīng)求的矛盾。

（二）嘉興“兩分兩換”土地流轉(zhuǎn)制度的內(nèi)容

“兩分兩換”，即將宅基地與承包地分開、搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開，以土地承包經(jīng)營權(quán)換股、換租、增保障，推進(jìn)集約經(jīng)營，轉(zhuǎn)換農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式；以宅基地?fù)Q錢、換房、換地方，推進(jìn)集中居住，轉(zhuǎn)換農(nóng)民生活方式?！皟煞謨蓳Q”試點(diǎn)區(qū)域總面積1 059.26平方公里，占嘉興市陸域面積的27.1%；試點(diǎn)區(qū)域的農(nóng)戶16.63萬戶，人口58.6萬人，約占全市農(nóng)村常住戶數(shù)與常住人口的25.8%和28.4%。涉及宅基地面積16.66萬畝，承包地面積74.05萬畝，分別占全市農(nóng)村宅基地、承包面積的27.1%和26.2%。

嘉興“兩分兩換”土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新之一：以土地承包經(jīng)營權(quán)換股、換租、增保障。這可以打破農(nóng)村土地游離在市場(chǎng)之外的局限，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以上市流轉(zhuǎn)，同時(shí)它還與農(nóng)民最關(guān)注的社保聯(lián)系起來。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年底，在“兩分兩換”試點(diǎn)區(qū)域58.6萬人中，應(yīng)納入養(yǎng)老保險(xiǎn)的人口的16.04萬人，通過試點(diǎn)工作已納入各種養(yǎng)老保險(xiǎn)的人口為13.01萬人，養(yǎng)老保險(xiǎn)的覆蓋率81.1%，遠(yuǎn)高于同期農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)69.1%的覆蓋率。在全部參保人口中，因“兩分兩換”的推進(jìn)而新增的養(yǎng)老保險(xiǎn)人口有6.69萬人，占全部參保人口的51.4%。

嘉興“兩分兩換”土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新之二：以宅基地?fù)Q錢、換房、換地方。宅基地可以進(jìn)入土地市場(chǎng)，并逐步實(shí)現(xiàn)與國有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”。在盤活農(nóng)民手中的土地之余，還可以促進(jìn)農(nóng)村人口向城市集聚。據(jù)統(tǒng)計(jì)，嘉興862個(gè)行政村，1.85萬個(gè)村民小組，1.7萬多個(gè)自然村規(guī)劃集聚到了47個(gè)新市鎮(zhèn)和385個(gè)新社區(qū)，2011年全市城鎮(zhèn)化率提高到54.4%。

總之，“兩分兩換”是建立在城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤制度以及城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換模式基礎(chǔ)上，將農(nóng)村人口城市化與土地城市化相結(jié)合，通過社會(huì)保障、城市住房保障等多種方式為“農(nóng)民變市民”提供積極的基礎(chǔ)性保障的土地流轉(zhuǎn)方式。

二、嘉興“兩分兩換”土地流轉(zhuǎn)制度的經(jīng)濟(jì)效益分析

從經(jīng)濟(jì)學(xué)分析來看，嘉興“兩分兩換”土地流轉(zhuǎn)制度實(shí)質(zhì)上屬于帕累托改進(jìn)，即在土地流轉(zhuǎn)過程中，參與其中的農(nóng)民、集體經(jīng)營組織和政府都獲得了福利增益而沒有損失。另一方面，這個(gè)帕累托改進(jìn)過程不是在一個(gè)封閉系統(tǒng)中進(jìn)行的，而是直接受到外部因素的影響。諸如國家政策、周邊地區(qū)的地價(jià)等這些因素都會(huì)影響參與帕累托改進(jìn)各方的預(yù)期，從而對(duì)整個(gè)改進(jìn)過程的發(fā)展帶來可預(yù)期的和不可預(yù)期的后果。

（一）宅基地的流轉(zhuǎn)給農(nóng)民帶來可觀的收益

前面提到，嘉興經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)瓶頸就是發(fā)展用地嚴(yán)重不足。然而在現(xiàn)有的法律框架和土地制度下，農(nóng)村宅基地難于流轉(zhuǎn)，往往使農(nóng)民宅基地固化，嚴(yán)重制約人口的有效遷移，導(dǎo)致了資源配置效率低下和土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重?！皟煞謨蓳Q”土地流轉(zhuǎn)制度從宅基地的流轉(zhuǎn)入手，通過給予農(nóng)民一定的利益補(bǔ)償，把閑置的宅基地市場(chǎng)化，既提高了土地資源的配置效率，又為農(nóng)民帶來種種收益，最終有助于破解城鄉(xiāng)一體化過程中的“瓶頸”制約。

將農(nóng)村原有零星、分散住房和基礎(chǔ)設(shè)施拆除，將其重新整理復(fù)墾，鼓勵(lì)農(nóng)民到農(nóng)村新社區(qū)居住。一方面，將農(nóng)民原有的住宅轉(zhuǎn)化成城鎮(zhèn)中相應(yīng)面積的可供處置的住宅，由原來的一幢農(nóng)房轉(zhuǎn)換成幾套住房，使其價(jià)值得到提升。另一方面，農(nóng)村土地與農(nóng)民身份的分離，農(nóng)民向新市鎮(zhèn)集聚，緩解了農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移與宅基地固化之間的矛盾，有效地推動(dòng)了城市化，使農(nóng)民的生產(chǎn)和生活方式發(fā)生重大變化。這一置換不僅能提升宅基地置換效果、保護(hù)耕地，還在優(yōu)化農(nóng)村空間布局方面具有很強(qiáng)的資源整合能力。

（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)為土地規(guī)?；?jīng)營奠定基礎(chǔ)

城鄉(xiāng)二元土地制度導(dǎo)致城市土地可上市流轉(zhuǎn)，而農(nóng)村土地一直游離在市場(chǎng)之外，與城市土地相比，農(nóng)村土地沒有體現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值。農(nóng)民空有勞動(dòng)力、土地使用權(quán)，卻無法根據(jù)其他生產(chǎn)要素的實(shí)際情況自主提高生產(chǎn)效率、實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)營，導(dǎo)致農(nóng)村土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。

然而以社會(huì)保障來置換土地的保障功能，解決了農(nóng)地規(guī)模化經(jīng)營與離地務(wù)工農(nóng)民社會(huì)保障之間的矛盾。將農(nóng)村原本荒置、利用效率不高的土地的經(jīng)營權(quán)經(jīng)過市場(chǎng)化的重新流轉(zhuǎn)，使土地這一生產(chǎn)要素在不同利益主體之間得到合理的配置?！皟煞謨蓳Q”土地流轉(zhuǎn)制度中土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)改變以往以家庭為單位的“分散耕作”方式下的“井田”分割模式，將農(nóng)村分散的土地置換成集中的土地，擴(kuò)大了原有的耕作半徑，有助于推進(jìn)農(nóng)村的農(nóng)耕機(jī)械化和生產(chǎn)集中化，實(shí)現(xiàn)土地的專業(yè)化、集約化管理，最終實(shí)現(xiàn)土地規(guī)?；?jīng)營。

（三）土地流轉(zhuǎn)降低政府的社會(huì)福利負(fù)擔(dān)

土地流轉(zhuǎn)是土地資源在不同使用者之間的流動(dòng)，本質(zhì)上是政府、農(nóng)民、土地使用者之間權(quán)益的重新分配，最終影響各主體的福利待遇。嘉興“兩分兩換”土地流轉(zhuǎn)制度使流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民增加了社會(huì)福利，從而降低了政府的社會(huì)福利負(fù)擔(dān)。

“兩分兩換”給農(nóng)民提供了一筆可觀的補(bǔ)償收入，這使可以以市場(chǎng)價(jià)值衡量的社會(huì)福利得到了提升。與此同時(shí)，不能以市場(chǎng)價(jià)值體現(xiàn)的但與農(nóng)民主體感受有關(guān)的社會(huì)福利也得到了提升。如“兩分兩換”為農(nóng)民增加了非農(nóng)就業(yè)的機(jī)會(huì)，使農(nóng)民的居住環(huán)境及周圍基礎(chǔ)設(shè)施得到很大的改善，更為重要的是將農(nóng)民納入城市居民社會(huì)保障體系，使其可以享受相關(guān)的養(yǎng)老醫(yī)療等保障。總之，土地流轉(zhuǎn)給農(nóng)民帶來的這些福利，降低了政府的社會(huì)福利負(fù)擔(dān)。

（四）對(duì)土地價(jià)值預(yù)期的差異導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)效率不高

現(xiàn)階段的“兩分兩換”制度是建立在土地經(jīng)營權(quán)的補(bǔ)償基礎(chǔ)上的，即政府通過一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償來激勵(lì)農(nóng)民把閑置的土地資源轉(zhuǎn)移到政府手中。需要指出的是，這個(gè)補(bǔ)償價(jià)格并非完全根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定的，更重要的是，農(nóng)民和政府由于角色不同對(duì)土地增值幅度的預(yù)期難以一致。

具體而言，影響農(nóng)民對(duì)土地價(jià)格預(yù)期的因素主要是周邊土地、房價(jià)和對(duì)經(jīng)濟(jì)增長速度的慣性認(rèn)識(shí)。由于嘉興靠近上海這個(gè)地價(jià)、房價(jià)極高的中心城市，農(nóng)民普遍認(rèn)為嘉興的土地資源價(jià)格被嚴(yán)重低估。而且，農(nóng)民從以往十多年的地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速增長為出發(fā)點(diǎn)，理所當(dāng)然地認(rèn)為經(jīng)濟(jì)將長期高速發(fā)展下去，從而地價(jià)也會(huì)一直高升。與此相反，由于政府需要為土地流轉(zhuǎn)支付補(bǔ)償金，其對(duì)土地資源價(jià)值的估算主要從當(dāng)前的財(cái)政負(fù)擔(dān)能力考慮，而不是從土地資源的市場(chǎng)價(jià)格來估算。由此可見，由政府主導(dǎo)的定價(jià)機(jī)制背離市場(chǎng)行情，農(nóng)民和政府在土地價(jià)格這個(gè)最重要的交易杠桿上就很難做到一致，這就導(dǎo)致了流轉(zhuǎn)成本過大、交易時(shí)間過長等效率不高的問題。

此外，農(nóng)民流轉(zhuǎn)出來的土地在進(jìn)行二次流轉(zhuǎn)的時(shí)候也遇到了一定困難。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年“兩分兩換”試點(diǎn)區(qū)域已簽約進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶3.72萬戶，流轉(zhuǎn)農(nóng)地13.3萬畝，但已實(shí)現(xiàn)二次流轉(zhuǎn)的僅為3.34萬畝，僅占流轉(zhuǎn)農(nóng)地的25.2%。

參考文獻(xiàn)：

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[2]莫曉輝.鼓勵(lì)農(nóng)民勇于放棄――浙江省嘉興市“兩分兩換”試點(diǎn)調(diào)查[J].中國土地，2008，（8）：50-52.

土地經(jīng)濟(jì)制度范文第5篇

自農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)頒證和農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革等農(nóng)村改革工作開展以來，草場(chǎng)鄉(xiāng)黨委、政府高度重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，高度重視，強(qiáng)化責(zé)任，全面推進(jìn)各項(xiàng)改革工作開展和落實(shí)?，F(xiàn)將有關(guān)工作匯報(bào)如下：

一、主要方法

（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，精心組織實(shí)施。草場(chǎng)鄉(xiāng)黨委政府高度重視農(nóng)村土地確權(quán)頒證和農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革工作，召開全鄉(xiāng)動(dòng)員會(huì)并成立農(nóng)村土地確權(quán)工作領(lǐng)導(dǎo)小組和農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，由政府鄉(xiāng)長任擔(dān)任組長，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)全鄉(xiāng)農(nóng)村改革各項(xiàng)工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在鄉(xiāng)農(nóng)經(jīng)站，由農(nóng)經(jīng)站站長兼任辦公室主任，負(fù)責(zé)具體工作落實(shí)。制定了《草場(chǎng)鄉(xiāng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)頒證工作實(shí)施方案》和《草場(chǎng)鄉(xiāng)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革工作實(shí)施方案》，明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)、工作任務(wù)、和操作流程。各村還相應(yīng)成立議事小組，選派工作能力強(qiáng)、群眾威信高的人員負(fù)責(zé)具體工作。

（二）大力宣傳，廣泛動(dòng)員。為切實(shí)提高工作人員的政策水平和業(yè)務(wù)能力，盡量少走彎路，提高工作實(shí)效，贏得廣大農(nóng)民群眾的認(rèn)可和支持。多次邀請(qǐng)縣農(nóng)經(jīng)局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)來對(duì)我鄉(xiāng)對(duì)相關(guān)工作人員進(jìn)行專題培訓(xùn)。向全鄉(xiāng)村民發(fā)放《致廣大農(nóng)民開展農(nóng)村土地承包權(quán)頒證工作的一封信》和《致廣大村民開展集體產(chǎn)權(quán)制度改革工作的公開信》，做到家喻戶曉讓群眾充分了解農(nóng)村改革工作的意義和目的。

二、工作完成情況

按照省、市、縣要求，我鄉(xiāng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)頒證和農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革工作現(xiàn)已基本完成，現(xiàn)主要是掃尾完善，截止目前，全鄉(xiāng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)頒證工作完成權(quán)屬調(diào)查個(gè)5個(gè)行政村，完成合同簽訂5個(gè)村，全鄉(xiāng)5個(gè)行政村的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記數(shù)據(jù)均已入庫。承包方調(diào)查表、地塊調(diào)查表、歸戶表、合同、申請(qǐng)書等歸檔資料已全部完成歸檔,頒證工作正在進(jìn)行中。農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革工作通過對(duì)6個(gè)自然村的“三資”進(jìn)行清查后，通過公示后，現(xiàn)已全部錄入全國清產(chǎn)核資數(shù)據(jù)庫。