社區管理服務論文

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社區管理服務論文范文第1篇

1內部績效管理中的實際問題及“標準工作當量”的提出

在社區健康服務中心內部，如何衡量不同崗位人員因工作量組合不同所致差異的績效問題，已成為現代管理者的關注重點。例如，2名全科醫師1月份均提供1500人次的服務，全科醫生A提供了1300人次的診療服務、200人次高血壓病人的隨訪；全科醫生B提供了200人次的診療、600人次的規劃內疫苗預防接種、600人次的兒童保健體檢、100人次的生產訪視。這2名醫生誰的績效更高，以及如何評價，這需要采用一種“統一的工作量衡量標準”進行轉換，并直觀地衡量不同崗位、不同中心之間的服務量。為此，本研究在完成社區公共衛生項目的運行成本研究后，對社區公共衛生項目、社區基本醫療和管理共84個工作量進行了成本測算研究，并建立了以“標準工作當量”為參照單位，把84種工作量轉換成以統一的工作量衡量單位進行內部績效管理。

2社區健康服務中心內部績效管理的建立

2．1崗位的設置及崗位人數的計算

2．1．1全科醫學服務理念與崗位設置的關系真正意義

上的全科醫師是“以家庭為單位，面向個人，以人的健康為中心、提供健康管理”為醫學服務理念的，即：從服務項目來看，全科醫師對于固定或已建立服務關系的居民不但要提供常見病多發病的診療，同時還要提供預防保健等健康管理服務、專科疾病的轉診負責等工作項目，是一種“綜合（多項目）、連續的管理”服務（一個人從胎兒期到老年），而不是既往那種“一個醫生只提供一個項目”的“專科化服務模式”。因此，可以采用兩種模式設置崗位：①如果基于“綜合、連續”的服務理念，在崗位設置上，可以采用“服務流程”為主來設置崗位，如前臺服務、全科服務門診、護理及輔助部分。②如果采用“專科化服務”，則在“全科服務門診”中，就應該按專科系列分出全科醫療門診、預防接種門診、兒童保健門診、婦女保健門診等多專科服務項目來設置崗位。

2．2．2崗位人數的計算

①崗位人數＝崗位負荷量÷每位工作人員每年所能完成的工作負荷量。其中“崗位負荷量”為“該崗位預計年總服務人次”。對于疾病診療，需要考慮“兩周發病率”、居民就醫習慣、政策引導、社區醫療資源等因素；而對于公共衛生項目而言，需要考慮社區人口結構特點、社區主要健康問題、公共衛生目標（特別是公共衛生的強制性要求）等因素，進行綜合計算。②每工作人員每年所能完成的工作負荷量＝1名崗位人員1年中的工作時間÷單人次服務時間。按照目前相關勞動要求及實際情況，1名工作人員1年平均上班時間為226．41d（除法定節假日、法定休息日后的工作時間），即1181．26h、108675．45min（每天法定上班7h）。以“社區常見病多發病的診治項目”的流程崗位為例，得出運行成本結果顯示，每提供1次“社區常見病多發病診治（不含門診治療部分）”的單位時間為20．05min，即1名全科醫生1年能提供8314人次的服務，同時還需要考慮全科醫師參加工作會議、培訓、學術活動的時間，根據相關強制性培訓要求，以及實際工作情況，這部分任務占用了全科醫師18．65％的比例，即在工作日內，只有81．35％的時間用于提供服務，即：每名全科醫生1年能提供7170人次的服務（見表1）。因此根據此數據，結合居民的“社區常見病多發病兩周發病率”以及“就醫習慣流向”，就可計算出崗位人數。見表2。③全科醫療門診醫生配備數＝服務人口×社區常見病兩周發病率×26．07×每次患病平均就診次數×居民到社區的就醫習慣流向比例÷7170。④公共衛生崗位人數＝為達到公共衛生設定目標所需要的服務量÷11620．25。社區公共衛生服務是與人群結構、社區人群健康水平、所需要達到的目標相關，往往是強制性要求（如婦幼保健的覆蓋率、預防接種完成率、慢性病管理率等），這些往往與人群結構及健康水平有關。

3崗位人員工作目標的設置與計算

崗位人員的工作目標設置必須以醫療安全和符合醫療服務規范為前提，以完成社區基本醫療和公共衛生任務、促進工作人員提高效率、鼓勵多勞多得、建立公平績效管理機制為目標。

3．1工作目標的設置

按“基本管理目標”、“工作數量目標”、“工作質量目標”、“科研帶教工作目標”等4大類進行設置。3．1．1一般基本管理目標的設置即遵從法律及相關規范、醫德醫風、考勤、機構整體管理目標的分擔，往往采用“一票否決”和“分級設定”（如違反1次、2次、3次等）按等級設置，也往往采用“每月考核”和“年度綜合”考核目標的達標情況。3．1．2工作數量目標的設定與計算由于“工作數量目標”與“工作質量目標”在一定程度上往往存在矛盾，即當工作數量超過一定額度后，工作質量就會隨著工作數量的上升而下降，就會導致醫療安全問題的發生概率上升和服務質量下降，因此，在工作數量的設定上，必須要有科學的依據。公式為：1名醫生的年度工作數量目標（平均）＝該崗位的年度目標÷從事該崗位項目的醫生數。3．1．3“封頂線”與“基本線”的設定工作數量目標采用“標準工作當量”為單位，當“1名醫生的年度工作數量目標（平均）”＞13944個標準工作當量時，說明人員的配備設置不足，需要增加人員，否則將出現服務質量下降；反之，當“1名醫生的年度工作數量目標”＜9296個標準工作當量時，說明人員配備過剩，效率下降。因此，我們以“13944個標準工作當量”作為“封頂線”，超過此線部分按此額計算績效（即超出部分不再獎勵）；以“9296個標準工作當量”作為“崗位最低業務要求量”（即“基本線”），實際業務量低于此線的則按“實際完成比例”發放基本工資，而績效工資則是參照“基本線”與“封頂線”之間部分進行計算，同時根據工作質量等級計算“有效服務量”，以此作為績效工資的參照，具體計算公式及方法見本文第4部分。3．1．4年目標與每月目標的設定由于機構內部的績效考核往往是“以月為單位”和“年終綜合”的方式，1年的工作數量目標需要在每月中進行分攤，而醫療衛生服務受人文習俗、季節性影響較明顯（如春節、季節轉換等），所以在設置“年度總目標”后，需要根據實際情況對目標進行分攤，我們根據近3年來深圳市社區健康服務中心服務量在每月的變化情況，制定了“每月分攤目標額度表”。見表3。另外，由于需要考慮職稱及崗位特點，對不同職稱人員給予一定的目標調整。

3．2工作質量目標的設定

每月的“工作質量目標”與年度的質量目標一致，或為了保證工作目標的完成，往往把總體目標略為調高（1％～5％之間）。

3．3科研帶教工作的目標設置

科研帶教目標根據實際需要以及職稱要求進行設置，往往把這部分目標設為“附加獎勵項目”或者獨立的考核項目，但列入常規目標有利于強化科研和教學任務的工作。

4崗位的績效考核

4．1采用“標準工作當量”設置目標工作及目標等級

包括基本工作量目標線、獎勵目標線、限制線。①基本工作量目標是指在正常情況下必須完成的工作目標，數量指標一般按：11620標準工作當量×崗位調控系數，當月目標＝年目標×當月分攤比例（見表3）；②獎勵目標線是指在完成基本目標后，提倡多勞多得和主動奉獻，一般獎勵目標線設置在：11621～13944個標準工作當量之間（即基本目標值的1．0以上、1．2以下）；③限制線是指為了避免工作人員為了單方面追求效率和數量，或為了達到單方面經濟利益而出現的以犧牲醫療質量和醫療安全，或因過度追求利益而犧牲個人休息時間，而導致服務質量下降的情況，一般限制線設置在13944個標準工作當量，超過此線者，不作獎勵并以13944個標準當量計算，同時設置“加重處罰條件”，如：因片面追求效率而出現醫療差錯或責任事故的，高于同條件下的正常處罰額度。

4．2根據情況設置“管理調控系數”

對于存在操作難度大，或比較薄弱，或本年度需要強化的項目，可以在“標準工作當量”計算的基本上，乘以“管理調控系數”（＞1．0），如在夏天進行“產后訪視”，原來為2．7183個“標準工作當量”，為了平衡此項工作，可以通過“管理調控系數”設置到2．0，即：調整后，每人次產后訪視為5．4366個“標準工作當量”。同理，對于需要弱化的項目，可以設以＜1．0的系數進行調控。

4．3設置績效分配標準

根據項目成本、補助經費的分配以及績效工資分配額度，設置合理的績效分配標準。每個“標準工作當量”值＝項目經費÷項目工作目標數量×可分配系數。可分配系數一般保留10％～15％的比例作為管理或機動分配預留，即在0．85～0．90之間，或根據實際情況設置，這部分預留，一是可以作為法定休假人員休假期間的平均獎勵，二是可作為年終獎勵。

4．4進行每個崗位的績效評價

4．4．1數量績效把每個崗位的現有工作量按“標準工作當量”進行轉換，可以直觀進行對比。4．4．2質量評價在項目的評價指標上設“重點指標”、“一票否決指標”、“等級評價指標”，對于指標的評價分別以“優秀”、“優良”、“達標”、“基本達標”、“不達標”（同時對于不達標者分ABCDE5級）、“一票否決”共10個級別并設置具體的等級評估細則，分別設以不同的質量系數：優秀1．2、優良1．1、達標1．0、基本達標0．8、不達標A級0．7、不達標B級0．6、不達標C級0．5、不達標D級0．4、不達標E級0．1～0．3、一票否決0。4．4．3綜合績效評價①已經達到基本工作量目標者：工作數量（標準當量數）×工作項目質量評價系數（0～1．2）；②未到基本工作量目標：工作數量（標準當量數）×工作完成度×工作項目質量評價系數（0～1．2）；③法定休假期間，根據每月的預留額度給予績效工資，一般給予平均值。4．5一人多崗位的績效管理對于一人兼職多個崗位，多數是采用“調整總體目標”或“崗位補助”的辦法，例如“香港大學深圳醫院”采用不同崗位設置不同目標，并分別給予相應的基本工資，若能夠完成所兼任的多個崗位的目標，那么基本工資采用疊加，績效工資與其他崗位一樣則采用工作量計算，如醫學部部長（純管理崗位）2．5萬元／月、全科醫師（純技術服務崗位）3．8萬元／月，若一名全科醫師既能夠完成純管理崗位的目標，又能完成全科醫師的目標，則其基本工資是6．3萬元／月。5人員績效與績效待遇計算人員績效待遇通過以下方式進行計算：“基本線”、“激勵線”和“封頂線”，其作用見圖1。①某人員的年待遇＝∑（每月待遇）＋年終獎勵；②某人員每月待遇＝崗位月基本工資＋月績效工資＋W（W為其他法定待遇的固定項目）；③某人員的年終獎勵＝（績效工資預留余額＋撥款獎勵額＋其他獎勵項）÷機構人數×該人員全年完成目標等級系數。圖1“基本線”、“激勵線”和“封頂線”與人員績效待遇的關系6討論本文中所采用的“標準工作當量”是以“1人次的規劃內疫苗預防接種”為參照計算單位，在實際運用中，也可以采用以“社區常見病多發病診治”作為1個標準當量，并根據表1的轉換比進行轉換。采用“標準工作當量”為參照，可以直觀地進行工作效率的分析，特別是在社區健康服務有2大類、16個工作項目、84個不同的工作量來講，同時以此為統一的工作量計算，進行績效管理，可以達到“采用簡單的量化指標”代替復雜的項目計算。更重要的是，對于不同構成比的醫護人員，在進行績效工資分配時，更加簡化和具可比性。采用“標準工作當量”不但可以進行機構內部的績效管理，還可以進行機構之間的直觀量化比較。當然，采用標準工作當量進行機構內部的績效管理也存在一定的不足，如每個工作人員需要分別統計工作量、每個項目的工作質量并進行計算，這部分工作如果采用純手工操作費時費力，在實際運作中，可以采用優化業務系統或者采用EXCEL工具進行改進和提高效率。服務質量與服務效率在一定程度上屬于“矛盾狀態”，即當服務數量超過一定額度時，服務質量就會相應下降，這種狀況也就是現階段大型綜合醫院所存在的問題。

社區管理服務論文范文第2篇

［論文內容摘要］ 業主委員會是

業主委員會是

2.我國物業 管理 在排他性方面的特征。我們知道，純 公共 產品是完全不排他的，但物業管理由于具有擁擠性特征，因此便具有局部排他性。（1）物業管理不能完全排他，否則它的消費主體數量就不會大于1，或者說就不具有共同消費性而變成私人產品。比如，住宅小區內物業管理的內容就是對業主的公用部分、公共設施和公共設備、綠化、安全、衛生等進行管理，在小區內的所有人包括業主、使用人、甚至外來人（如鄰近小區的人到這里來娛樂、休閑）就都可以享用物業管理的服務。（2）物業管理又不能完全不排他，面對現階段物業管理的相對短缺，那樣就會造成擁擠和消費上的競爭性。例如，物業小區內的衛生、綠化、安全等主要是由小區內的業主付費使用的，因為物業管理主要針對業主服務的。因此，物業管理具有局部排他性特征。物業管理的局部排他性也有多種表現形式，它可能表現為不接納某些 社會 成員作為“俱樂部成員”（如通過付費只對該小區提供服務和生產），也可能表現為采用高價格使某些人退出消費行列或不能進入消費行列（如純商品房住宅小區物業管理產品更加高級、先進，采用 電子 監控系統等高科技手段進行管理，它的物業管理非就相應的高）等形式。

3.對我國物業管理的屬性的認識，除了傳統的研究方法之外，在事實維度之外還應加上空間維度，即必須對我國物業管理在各個地方的數量分配情況加以研究。因為對任何產品的消費都是相對于一個特殊的 地理 位置而言的，只有消費者在確定了某一位置之后，才能對所提供的產品的數量和類型進行選擇。正如有的學者指出的那樣：“某些公益物品可能并不帶有空間的限制（例如從研究和開發獲得的受益）；但對于其他公益物品來說，盡管新來的居民無形耗費更多的 成本 便可以獲得其收益，然而這種收益卻局限在一個社區中（可能會溢出某些利益到鄰近的社區）”②而物業管理正如前述,它僅僅只是針對某一住宅區域內提供服務。

綜上所述，物業管理是一種具有地方性質的準公共產品。相比之下，我國住房制度改革前物業管理看成是純公共產品的觀點在很大程度上是基于公共產品應該由政府來提供這一主觀看法，屬于一種制度安排，而不是由于物業管理現實屬性決定的。鑒于此，我們對我國的物業管理屬性的認識一直存于悖論之中——從地方性的準公共產品到制度化的純公共產品。這種理論與現實的反差，現實與理想的錯位導致我國住房制度中物業管理供給的失靈，同時也是業主委員會在集體行動中產生困境的根源。

三、多元協作治理：業主委員會善治的路徑選擇

美國著名 經濟 學 家曼瑟·奧爾森認為，集體行動是由理性人組成的集團通過集體選擇的方式供給公共物品的過程。集體行動失敗被認為是 市場 失靈的表現，人們無法通過價格機制分配公共物品的供給成本和分享公共物品帶來的受益。但是通過建立配套的激勵制度，能夠在集團內部形成有序的社會交換關系，促進社會協作，走出集體行動的困境。參與公共物品供給的主體除了政府之外，還包括利益集團等社會組織，“私人集團和組織也能提供公共物品”③業主委員會就是基于住宅小區內存在集體行動的必要性而產生的 邏輯 結果。

解決業主委員會的集體行動困境，首先需要物業管理的生產和提供區分開來。因為，生產者與提供者相區分是解決公共產品由政府以外組織和個人供給的理論關鍵④。

所謂的“生產是指 物理 過程，據此公益物品或服務得以存在物，而提供則是消費者得到產品的過程”⑤。由于以往對物業管理非分割性理解上的偏頗，政府和理論界通常把物業管理作為物業服務生產、分配和利用的一個整體過程，即物業管理的生產與提供是不可分的。現在隨著物業產權的明晰，業主委員會權能的加強，可以并可能把物業管理的供給分成對物業管理的生產和提供兩個過程：第一個過程是生產過程，即政府、開發商和物業管理公司的生產，由他們生產適當水平的物業管理服務。這種物業管理服務可以有三個生產者：政府向業主提供的服務（如電信部門、 電力 公司、郵政部門、自來水公司、房管局等）、物業公司和業主委員會為自己提供的服務（有的小區業主委員會自己管理物業）。第二過程是提供過程，即業主委員會把業主對物業的需求提供給業主。

社區管理服務論文范文第3篇

論文摘要：目前，我國物業管理市場蓬勃發展。社會對物業服務的需求不斷擴大，然而，如何在降低物業服務企業運營成本的同時又能將服務質量提高，是物業管理行業一直探討的問題。本論文立足于物業服務企業的角度，提出物業公司盈利多元化的一些具體實施方法。

論文關鍵詞：物業服務；多元化經營：盈利模式優化

目前，中國的民營物業服務企業普遍存在著企業規模小。難以發揮群體優勢，物業管理服務費用標準和收繳率偏低等問題，尤其是以管理住宅為主的企業，導致物業公司長期低水平運營，服務質量無法有本質的提高，形成了阻礙物業管理發展的“惡性循環”。而且許多企業存在著經濟效益差，虧損嚴重等問題，使物業管理企業長期處于收不抵支、難以吸引高素質人才、競爭能力差、無發展后勁的狀態。

為了使物業服務企業能擺脫經營上的困境，就必須在經營管理模式上有所完善、創新、突破。本文就物業服務企業多元化的經營模式，改善目前物業服務企業的經營現狀，使其能得到長足的發展問題展開討論。

一、物業公司業務擴展的必要性

目前，我國物業管理市場蓬勃發展，社會對物業公司的需求不斷擴大。據2008年年底不完全統計，我國物業管理企業已達20000家，從業人員達到幾百萬人。同時，經濟的快速發展催生房地產市場的格局發生了重大的變化，從以往的中小型物業，發展成為大型、商住兩用型、高檔社區型等多形態的地產模塊，這就使小區業主對物業管理的要求隨之升高。而物業公司提供的服務能否滿足業主的需求進而創造公司利潤，成為擺在物業公司面前的一道難題，因此就需要物業公司從最初簡單的常規服務擴展到全方位、多層次、多領域的服務，以應對不斷增長的市場需求，提升自身服務的品質，以實現滿足業主需求多元化與經營利潤不斷增長的雙贏局面。

二、物業管理多元化經營的具體實施

傳統意義上的物業管理，至今仍影響著物業公司的經營模式，“物業管理”這一概念，既是一個新生事物，卻又拘泥于固定經營模式的一種產物。物業管理的核心就是“服務”，物業公司要滿足業主不同的需求，并且把常規服務拓展到全方位、多層次、多領域的服務，就需要物業公司在物業管理中實現兩種規模化經營方式，一種是外延擴大再生產方式，表現為外接整體樓盤進行全委托管理，即管理面積的擴張；另一種是內涵擴大再生產方式，就是通過拓展服務范圍、延伸服務領域來增加業務，例如開展代收代繳的收入、特約服務的收入、受托經營的收入和咨詢服務的收入等。拓展途徑為：①專業技術的對外擴張(如成立清潔、機電、消殺、專業公司等)，向社會提供專業技術保障；②提供物業管理顧問、咨詢、培訓等；③各種形式的有償服務和經營，如家政、中介租賃等等。

1、為業主搭建消費平臺。作為全新的經營模式，網絡推廣不失為一個好方法，物業公司可以搭建一個整合各種資源的平臺在餐飲、購物商場、專賣店、日常用品店等行業，找到口碑較好的企業，與其建立合作伙伴關系，通過物業公司搭建的平臺，業主在所加盟店中購物可以享受相應的折扣，這樣既可以為企業提供相對穩定的消費群體，也完全可以通過這些企業對外擴大物業公司的自身影響力，并且在這期間物業公司可以得到相關的提成費用，或依托雙方的現有資源做到優勢互補，信息傳遞和廣告在保證物業公司的經營收入的前提下，通過這個平臺使得物業公司、居民、加盟企業都得到了相應的好處。與此同時，在社區網上增加一個新的板塊，提供其加盟店的最新信息，供居民瀏覽參考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。

2、開辦代購飛機、車船票等業務。對于部分商住兩用型住宅或中高檔社區的業主，由于其工作或生活的需要，可能需要經常性的往返于國內或國外，因此對機、車船票的購買要頻繁一些。而社會上的專業票務公司良莠不齊，花費大量的時間買票、訂票會占用一些經商業主的精力和時間。因此物業公司可以在獲得有關方面批準后，在這方面開展有償服務和經營，成立社區購票代辦點或引進購票代辦點，滿足業主購票方面的需求，而且物業公司集體購票在時間和效率上會形成較大優勢。

但是，物業公司并非專業的車票代購中心，同時，網上票務訂購業務的興起對該服務的形成產生相當大的影響。因此物業公司代售飛機、車船票等業務的開辦比較適合大中型社區，小型小區居民數量相對較少，導致代購票務的業務相應減少。代購量的減少。一方面加大了物業公司與各個客運部門談判的難度；另一方面，代購量不多將導致物業公司很難從中賺取一定利益，物業公司會考慮其中的機會成本而做相應的取舍，而大型的社區不存在此類問題。代購收益按照所在地的代購票務的市場價，制定略低于市場價的代購價。

由于國家嚴格控制，代購業務如果得不到批準，小區物業公司可以與鐵路部門協商，在小區引進具有火車票出售資格的火車票票務中心或者由物業服務人員收集小區業主購買票務信息然后由物業公司去火車票售票點購買。

3、雨傘的免費發放。雨傘是人們日常生活必不可少的用具。贈送雨傘將在無形中幫助物業公司拉近與業主的距離。物業公司可向業主分批派發印有不同商品或服務的廣告的雨傘。新穎獨特的雨傘可以不僅提高的雨傘的使用率，達到良好的宣傳效果，還能增加業主對物業公司的信任。

這種途徑的贊助資金是物業公司通過與其他商家的談判而取得的非物業服務性質的收入，所以這筆資金的所有權可以歸物業公司所有并歸其自主支配。

4、小區戶外電子廣告牌。電子廣告牌可以圖文并茂地傳達信息，并具有滾動播放功能。物業公司可購買戶外電子廣告牌并安裝在小區合理位置，用以預報天氣變化、報告城市交通狀況等信息，提醒業主出行時注意天氣變化，選擇好的行車路線等。同時，戶外電子廣告牌也是一種良好的廣告媒介。物業公司可以在電子廣告牌中引入滾動廣告，以維持電子廣告牌的正常運營，同時實現盈利。戶外電子廣告牌的使用很大程度上給予業主生活工作方便，拉近物業公司與業主的距離。

以上例子可知，物業公司擴展多元化業務并不是輕而易舉的事情，每一項業務的推出都需要把有關規定的限制、盈利點、困難和問題考慮充分。當然，物業公司還可以使用小區內的豐富資源進行業務上的擴展從而達到盈利上的多元化。

三、多元化經營帶來更深層的思考

我國物業行業具有物業服務企業數量眾多，經營和管理的方式相對落后的特點。尤其是針對住宅物業服務，由于科技含量少和服務手段的落后，許多方面的服務質量達不到業主的要求，繼而產生業主拒繳物業服務費的普遍想象，物業服務企業為維持經營，往往選擇采用提高收費標準或者降低服務質量以維持生存，導致許多物業服務企業與業主糾紛多、矛盾不斷升級，形成惡性循環，直至退出項目。本文提出一種經營管理模式可以緩解物業公司與業主之問的矛盾，并開拓物業公司在盈利多元化上的思路。具體的實施就是：

這種管理模式一方面是物業公司通過對小區內的業主共有資源的運營，如商業廣告的；商機企業引進：如咖啡店營運等，通過不同的方式確定收益模式和收益途徑。由此得到收益的渠道；另一方面，在進行此項運營活動之前必須與業主或業主委員會簽訂合約，得到對住宅物業共有部位運營的許可和盈利分配方案。從這兩方面提前化解物業公司與業主之間存在的矛盾點。采用此種管理模式，必須從以下三方面進行事先詳細約定：

1、約定共有資源的使用范圍。所謂社區共有資源的使用約定，就是對物業公司使用的共有資源的范圍進行界定，并由業主對物業公司使用共有資源的途徑和方法提出建議并進行監督，明確哪些共有資源允許經營，哪些種類的經營可以進入小區，以保障小區業主的共有權益，防止物業公司過度使用公共資源，降低小區的居住舒適度，確保業主良好的居住環境。

2、建立合理的財務運作方式。建立合理的財務運作方式，主要控制點有三個方面：一是物業公司必須提前和業主約定對共有資源的經營收入中，用于小區物業管理費用占整個收入的最低比例，防止物業公司為牟取私利，過度利用社區資源或降低管理費用，從而激發矛盾。二是物業公司應該定期向業主公開收入來源信息，達到財務信息的共享，保障業主的知情權。三是對這部分收入的監督管理必須形成有針對性的財務監督制度，物業公司與業主委員會要保持及時有效地財務信息方面的溝通。

3、協商機制的預先制定。由于小區業主居住位置的不同以及各業主對生活環境的期望差異，共有資源在使用過程中可能會導致部分業主的不滿，為了處理不同業主的意見及可能會出現的糾紛，所有的經營行為必須與業主委員會或業主代表達成高度一致，同時。物業公司與業主之間必須建立一個有效的協商機制，使雙方在處理矛盾時有據可依。協商機制該如何制定，就需要針對小區特點進行磋商，這也是對物業服務企業管理運作能力的考量。

四、新型管理模式的優化

物業管理是服務行業，因此，服務水平的高低、服務技術的好壞、服務內容的規范，就成為業主評價物業管理水準的重要標準。但是，業主往往忽視了另一個方面，那就是“管理”也能夠給業主帶來巨大收益。物業管理的基本內容，就是對社區房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序。照這個概念看來，“物業”并不包括人，也就是說，物業管理主要的內容是管理物業，而非管理人。明白這個概念，我們就不難看出，物業管理的本質，就是針對物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物業管理更離不開對人的服務。物業管理在中國發展了二十余年，最初是作為房地產售后服務的特征而一直保留了下來，在借鑒了國外發達國家的“物權產業管理”等概念后發展而成。現今我國物業管理要想打破傳統模式，發展創新，就需要引進多元化的經營和管理模式，而多元化經營和人性化的管理是一對雙生子，彼此共通共融，缺一不可。

在物業多元化經營當中，由于很大一部分利益涉及到對物業小區共有資源的利用，例如需要使用電梯兩側張貼廣告，利用墻體進行墻體廣告等等。這部分的廣告收益涉及到共有資源的使用，在某種程度上會降低社區內業主的居住質量。

如何提高業主的居住舒適度，同時又能提高物業公司盈利水平呢?下面的利益平衡機制很能說明問題：

一方面，業委會可以很精確的限定物業公司對共有資源的使用范圍和使用方式。這樣就使其保持在一個合理的水平之內，對業主的生活舒適度不會產生本質性影響。另一方面，物業公司在對共有資源進行多元化經營的結果是增加收入，這樣，業主交納的物業管理費將會有所減少，因而對經營的心理抵觸就會減少，雙方的利益在這一點上達到一致，就會減少因為物業管理費難以收取而使物業企業退出小區管理的現象。第三，共有資源的合理利用，也可以為本小區內的業主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住質量。

物業管理作為一種無形服務具有自身的一些特點，而這些特點要求物業服務企業最好能夠提供長期穩定的持續服務：①綜合性，物業管理服務不僅包括物業共用部位和共用設施設備的維修養護，而且包括對物業管理區域內綠化、清潔、交通和公共秩序維護等內容，服務內容復雜；②持續性，與一次不同，物業管理服務的提供是一個持續的不間斷的過程，物業服務企業必須保證物業共同部位的長時間完好和共用設施設備的全天候運行；③穩定性，嚴格的不動產登記制度和物業產權變更的高昂成本，使得物業服務業與其他服務業相比，業主具有相對穩定的特點，需要雙方就物業的保值增值更好的溝通和協商。

社區管理服務論文范文第4篇

【關鍵詞】城中村；物業管理；模式

【中圖分類號】F299.27【文獻標志碼】A【文章編號】1673-1069（2019）05-0062-02

1引言

隨著呼和浩特市高速發展，城市面積不斷擴大，根據《呼和浩特市土地利用總體規劃2006—2020年》，呼和浩特中心城市建設用地規模為285平方公里，比原來的114平方公里增加了171平方公里。呼和浩特周邊的農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成若干個城中村。城中村缺乏整體規劃，導致這些區域房屋密度高、采光通風條件差，各種管線雜亂無章，成為城市的邊死角，村民和社會對于解決城中村問題的呼聲越來越高。為解決城中村環境和治安問題，政府協同環保、消防、街道等各部門實施了大量改造和政治措施。筆者認為，除了現有的行政手段外，可以通過引入現代化物業管理服務，來解決城中村社區存在環境、治安、房屋和設備設施的維修養護等的問題，這有利于城中村社區自身的經濟和社會發展，提高城中村居民生活水平[1]。

2呼和浩特城中村物業管理的模式

2.1委托專業物業服務企業進行管理的模式

1981年，深圳誕生了第一家物業管理企業，物業管理在我國開始形成一種社會產業。目前，我國大部分城市住宅小區特別是新建住宅小區，都已委托專業的物業服務企業進行管理，業主通過選聘物業服務企業并與之簽訂物業服務合同，委托物業服務企業對業主共有的建筑物、設施、房屋及設備設施的維修養護，綠化管理等專業服務。但是，隨著村民居住范圍更靠近城市，城中村村民開始更多地接觸城市生活，有對物業服務的內在需求，期待能夠接受規范化的物業服務。因此，在城中村地區，可以嘗試引導物業服務企業承接城中村物業服務，簽訂規范的物業服務合同，業主按期繳納物業服務費，由物業服務企業提供包括環境管理、秩序維護、房屋維修養護等在內的物業服務。

2.2政府購買物業服務模式

為解決城中村環境臟亂差的問題，政府部門主要從保潔工作入手，將市政環衛保潔工作由城市向城中村延伸，整治環境，向村里派駐環衛工人，負責農村環境的清掃保潔。呼和浩特市農村環衛工作的人員都納入各個環衛公司及物業統一管理、統一培訓，配發服裝、清潔工具。各個鄉鎮建立起行政村保潔制度，各鄉鎮成立環衛管理所，負責指導、監督、管理各鄉村環衛工作，各鄉村設立環衛清掃保潔隊伍，就地聘用保潔人員，負責做好村街巷道清掃保潔工作，確保農村垃圾每天都有人清、有人掃、有人運。

2.3村民自我管理模式

對于經濟欠發達的城中村，或村民對物業服務需求不高，只需要基本的物業服務，如秩序維護、公共區域保潔等，可由村集體組織建立村民自我管理模式，由村委會選聘本村村民，到正規物業服務企業或大中專院校培訓后，負責本村的基本物業服務工作[2]。這種模式，可以以較低的成本享受物業服務，減輕村民的經濟負擔。但是這種村民自我管理模式，受到物業人員專業素質、村委會管理水平的影響，容易出現服務不規范、不專業的問題。

3呼和浩特城中村物業管理的內容

3.1城中村秩序維護

由于大部分城中村位于城區的邊緣，大部分村民已脫離農業生產，有條件的進入城市主體區域買房，逐漸融入城市生活，剩余房屋用于出租，大量外地務工人員租住在其中，城中村由村民、市民和流動人口混合構成，導致城中村地區治安問題突出。因此，城中村物業管理首先要做好管轄區域的秩序維護工作。首先，做好公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理，如發生刑事案件，要進行現場保護，維護秩序，并如實提供情況。其次，物業管理區域內的日常安全巡查服務。秩序維護人員要做好“三防”（防火、防盜、防水）工作，發現不安全隱患應及時匯報。最后，做好車輛管理工作。由于城中村街道狹窄，秩序維護人員要做好交通引導和車輛停放管理。

3.2房屋及設備設施的維修養護

社區管理服務論文范文第5篇

【關鍵詞】城市社區 信息化建設 建議

社區信息化是城市信息化的重要組成部分， 是城市管理及社區發展的基礎， 是政府加強城市管理和為民服務的有效手段。孝感市城鎮社區共223個，城鎮社區建設工作通過10年的努力，社區組織體系日趨完善。社區組織制度逐步規范。社區隊伍建設不斷加強。社區組織作用發揮更加明顯。社區服務網絡初步形成，社區的就業、衛生、環境、文化、治安等各項服務功能得到進一步規范和完善。

一、存在的問題

我市的社區信息化建設普遍意識淡薄， 絕大多數社區對信息化建設仍認識不足，社區信息化建設更無從談起，目前， 全市現有街道（鎮）223個， 建設信息網站的街道（鎮）只有23 個， 占街道（鎮）總數不到1/10。算得上是社區信息化平臺的只有10個， 只占街道（鎮）總數的1/22 。我市的社區信息化建設由此可見一斑，突出表現在以下幾個方面：一是體制障礙明顯。全市社區信息化建設缺乏統一規劃和統一標準， 各區縣、街道（鎮）的建設缺乏協調性和積極性， 形成了虎頭蛇尾的尷尬局面；二是功能定位缺失。多數社區網站建設后缺乏管理更新， 服務功能性不強，內容的實用性不高，時效性不強， 互動性目的基本未能達到；三是資金人才制約。由于人才、技術、資金支撐力度不夠， 而造成網站形同虛設，此外，信息技術人才的短缺也制約了社區信息化建設的較好開展。

二、幾點建議

目前，我國的社區信息化建設有四個梯次。武漢市為第二梯次。孝感定位為武漢城市圈副中心城市，社區信息化建設為我市實現跨越發展、和諧發展提供了支持， 孝感社區信息化面臨難得的發展機遇。

（一）統一規劃和搭建技術平臺

要結合我市實際發展水平，加大統籌協調力度，統一規劃，統一標準， 統籌發展。一是資源共享，信息共享， 利益共贏，風險共擔。積極鼓勵和引導多方參與、多渠道融資、多形式運營， 廣泛吸收民間資本參與市場化運作， 探索政府引導、市場運作、服務外包的信息化建設和運營模式， 逐步形成社區信息化共建共享的利益分配機制， 打造孝感特色的社區信息化建設路子。二是統一網絡平臺建設。一方面要政府的強勢推動， 另一方面必須形成市、區、街道上下聯動，加強引導，加快發展。三是統一網絡集群建設。社區信息化系統為市、區、街和社區四級提供服務。社區綜合電子政務平臺集成計生、組織、民政、檔案、統計、房產等各個部門的120多類信息。

（二）統一網絡建設和開發軟件

一是要建成政務內網、專網、外網三套寬帶高速網絡。以現有市級網絡為核心，將電子政務外網延伸到所有縣市鎮社區。把市直各部門延伸到社區的網絡線整合為一條線。二是由大品牌軟件公司承擔社區信息化軟件開發工作。由孝感市委市政府計算機中心提供接口，滿足各部門社區信息化需求。

（三）統一建設社區管理服務系統和社區基礎資源數據庫

一是執行國家《社區信息化行業標準》。制定了人口、房屋、法人等基礎數據庫標準，在此基礎上開發社區建設、社區文化、社區檔案、社區計生、社區黨建等100余項基礎數據管理模塊，并作為全市統一的數據標準為各部門業務系統服務。二是以社區基礎數據庫為基準。依托市電子政務平臺，實現四級公文信息的相互傳遞、社區內部事務的網絡化管理和社區基礎信息的數字化應用。

（四）統一開發服務網站群和社區信息服務

一是建立市、區、街、社區四級網站。通過嵌入政府網站門戶成為政府網站的一部分。二是開通各類便民熱線平臺。建立“114、96580等”社區便民熱線。形成一個相互聯動的綜合性便民服務平臺。三是開通社區服務欄目。協助居民購物、訂票、進行水、電、煤氣、手機、固話、小靈通等項目繳費，并提供社保、醫保、氣象、物價等信息查詢；四是建立區域電子商務平臺。提供各類信息推動區域商貿服務業的深入發展。五是建成全市居民文化資源共享系統。開通影視文化網上觀看、網上數字圖書館、網上數字檔案資源等功能，豐富社區居民的網上業余文化生活。

（五）統一人才培養和經費保障

一是推進社區干部年輕化和知識化。二是發揮志愿者服務。積極組織、引導社區居民和駐區單位參加志愿者服務活動，把從事志愿服務活動作為公民應盡的義務和良好的道德風尚來提倡。三是積極培育中介組織。使其承接從政府部門和企事業單位中剝離出來的部分社會職能，滿足社區成員多層次的需求。四是抓經費落實。通過采取政府投入、單位幫扶、社會贊助、社區創業等多種途徑，解決社區工作服務用房和居民公共活動場所等必要的基礎設施建設問題。

社區信息化建設是一項復雜的社會系統工程，任重而道遠，沒有臻于完善的固定模式。孝感市的社區信息化建設目前處在探索和實踐中，這不僅需要當地政府的大力推廣而且需要企業的支持更需要全體市民的積極參與，只有多方配合合力發展才能互利共贏實現各類信息資源的互聯互通、最大限度地發揮社區信息化的優越性。可以預見：隨著社區建設的逐步完善，今后的孝感市社區信息化將承載更多的服務功能、更加貼近居民生活，在內容上更加豐富、在功能上更加便捷。

參考文獻：

[1]基層社會管理創新語境下的社區信息化實踐研究 宋煜 《學習與實踐》 CSSCI 2013年第6期

[2]社區信息化服務平臺構建策略研究——“蕪湖96365生活服務平臺”的啟示 李起斌 《軟件導刊》 2013年第8期

[3]社區信息化建設面臨的問題與對策初探 趙克武《企業導報2013年第6期

[4]基于區街居三級體系的社區信息化建設研究 周東《科技致富向導2013年第8期