商業地產項目策劃

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商業地產項目策劃范文第1篇

在中地行鼎盛時期，為尋求個人突破，他又毅然創辦了旭輝國際地產運營機構，與他的新伙伴們開始超越自我的二次創業。創造奇跡的馮暉，運用其獨創的房地產系統運營策劃服務模式（RSMO），在中國的房地產市場創造了一個個令業內贊嘆的經典案例，演繹了一幕幕地產傳奇故事。

與馮暉對坐在咖啡廳里，感受一位年輕企業家的內心獨白以及其對中國房地產的信心、希望、憂慮與設想......

充滿誘惑力的大蛋糕

記者：你把自己定位于商業地產運營策略供應商，為什么對商業地產情有獨鐘？

馮暉：我在十年前就預計商業地產在新世紀必然有一個蓬勃發展的機遇，就想通過一個個的案例，把商業地產的理論體系和專業化服務做起來。因為對于我們地產策劃機構來說，住宅地產的發展空間越來越窄了，一是住宅地產市場越來越趨于平穩和理性，最后達到市場平衡，房地產行業需要新的經濟增長點；二是住宅產品沒有再生性，屬于消費性地產，使用年限是70年，人們住在里面，變動性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋買賣，對我來說，感到缺乏挑戰性。而商業地產就不同了，它的使用年限是40年，具有更新換代性，尤其是商業地產和住宅地產比較起來，具有五大特點：一是價值高；二是可以永續經營；三是充分享受物業的增值；四是它延伸出來的邊際效益和回報是住宅所沒有的；五是商業地產項目開發抗風險能力比較強，所以它屬于動力地產的范疇。

我國目前正處于城市化高速發展期，商業地產使傳統的商業形態發生裂變，這是一個充滿挑戰的事業。城市能將商業的價值無限擴大，并為商業的現代化、多元化提供最現實最厚重的載體。因此，商業與地產的聯動，實質上就是將城市經濟的兩個重量級板塊粘合在一起，形成城市化的“拳頭產品”――商業地產開發。進入21世紀，我國的商業地產市場正在從長達10年的沉寂中走出，并快速升溫。去年，商業地產市場更顯蓬勃發展，各地商業地產項目如雨后春筍，成為房地產開發中極具潛力的投資型項目。商業地產的發展與成熟，意味著消費型地產正向動力型地產裂變。

發展商不能往火坑里跳

記者：有人說，商業地產賣的越好死得越快，這話有道理嗎？

馮暉：商業地產項目就要遵循商業規律。一個成功的商業地產項目，有四個重要因素，其一是選址和定位；其二是商店和商品的規劃；其三是商戶組合；其四是經營管理。商業地產，“商業”是靈魂，地產是載體， 正因為許多開發商是初次涉足商業地產開發，所以犯了原則性錯誤：用住宅開發的思路開發商業地產，以住宅開發一次性收益代替商業地產靠物業升值贏得長線投資回報和現金流的獲益方式。

這么多年，全國的商業地產開發成功的個案極少，失敗的則比比皆是。沒有足夠的資金實力、沒有等待漫長的回報期的耐心、沒有商業經營的經驗就不要涉足商業地產！這是有道理的。投資商業地產如果沒有一定的投資分析和中長線投資技巧、預測和抗風險能力，就最好謹慎為之。因為商業地產的競爭比住宅地產還要厲害，沒實力、沒耐心、沒經驗無異于玩火。

記者：你對目前我國商業地產的形勢有何看法與見解？

馮暉：商業地產更容易導致金融風險，因為它的投資量越大，回收期更長，投資下去，如果后續經營不好，很難取得理想的回報效益。商業地產對整個城市的影響更大，而且影響是多方面的。如果一個商業地產項目失敗，投資者的資金收不回來，開發商是沒有第二次生命的，經營者的資金沉淀在鋪位上，對專業管理者意味著管理的失敗，對終端消費者來說是享受服務方面的損失，從政府的角度看是城市規劃建設的一個敗筆，因為大的商業項目都是城市規劃的重要課題。

當前我國的商業地產現狀有六個方面：一是有的發展商因為對商業不了解，導致對商業地產項目開發十分盲目，并急于追求短期的回報和資金回籠，這種情況下，成功的可能性很?。晃磥韮赡?，隨著眾多商業地產項目投入運營，很多分割產權出讓的項目可能會有大批投資商業面積卻收不到預期回報的投資人會找開發商清算。

二是商業與地產的不匹配，相互脫節是很嚴重的問題。商業與地產對應不起來，場和市對應不起來，商業建筑和零售商的需求對應不起來，結果導致招數困難，或者需要重新整改，造成重大資源浪費。

三是政府正充分看到商業地產的金融風險并加強監督。目前，商業地產開發主體多是住宅開發商轉型，與國際成熟開發套路不同，由于沒有產業基金支持，國內的商業地產項目開發資金主要來源于銀行貸款，且分割產權出讓的操盤模式居于主流。金融方面的調控對商業地產的打擊更大，更直接。

四是沒有實力的商業地產項目，通過資產重組合作和轉讓有實力的開發商是較好的辦法。有的開發商為了收回資金更多的拼命銷售，采用降價銷售辦法，導致商業項目爛尾，后續無法經營，其危害性更大。

五是隨著零售業在今年年底徹底對外開放，我國商業地產整個行業的開發水平在提升，并逐漸與國際化接軌，但國外的一些Shopping Mall和CBD的模式并不完全適宜中國的國情，盲目引進和照搬也不利于商業地產的發展。

六是如何找到一套國內商業地產行之有效的本土化運營的形式，這是迫在眉睫的問題。舶來品在國內行不通。只租不售，錢從何來？物業既要賣的好，又要經營得好，這才是打開商業地產運營的金鑰匙。

需要系統運營策劃模式

記者：商業地產項目投資巨大，嚴格說起來，只許成功，不許失敗，能夠做到這一點嗎？

馮暉：商業地產項目只要能夠立項，大多因為這些項目存在一定的商業價值，也就是說都具有一定的地段優勢。各自有各自的優劣勢，只要我們把土地的價值發揮到最大，把劣勢轉化為優勢，商業地產項目是會成功的。

地產，顧名思義，就是要研究如何讓土地產出的更多，當然不是研究土地的化學成分，那是農業所需要的。我們要研究的是土地的經濟地理屬性，研究它的空間位置，我們常?？吹轿惶幫粭l路上的幾個商業項目卻有不同的表現，"冷熱不均"，其中一個十分重要的原因是對地段的理解不夠深入。地段是地域文化、消費能力、人口素質、消費特點、消費覆蓋面等多種因素的客觀反映，這個地方所處的位置適合干什么，有多少商業用地，多少人口，周圍環境怎么樣，只有深入地段背后的研究才會給項目找到清晰的定位。

記者：關于商業地產的策劃，能談談具體做法嗎？

馮暉：商業地產項目是需要精心策劃的，沒有策劃的商業地產項目是注定走不長遠。目前在地產策劃營銷界有三大類型，一種是以戰略策劃為主，屬于理論性研究機構，善于宏觀分析和概念提煉，以思維超前著稱于世，但那些戰略方案客戶往往難以執行；一種是以房地產銷售為主的實操性公司，善于具體的銷售業務和執行層面的戰術設計，以某一項目的銷售業績受到業界的贊譽，但因為缺乏應有的高度，不能給與客戶一種長遠的、系統的戰略指導。近年來又有一種所謂全程參與的策劃營銷觀點，主張策劃機構從項目一開始就參與進去，自始至終跟蹤服務。但全程策劃雖然是每個環節都參與，由于參與不夠深入，同樣不能保證各個環節的統一，很難保證項目的成功。商業地產開發的成功必須要有一個創新的服務模式來保障。

記者： 你有沒有更好的模式來解決？RSMO模式是一種什么模式，與其他模式有什么不同？

馮暉：RSMO模式是“房地產系統運營策劃”模式的英文簡寫（英文：Real-estate Systematic Masteyplanning Operation），它是一種以逆向思維觀察問題、分析問題、解決問題策劃模式，對一個項目來說，RSMO模式不是注重的某一點、某個局部、某個時期，而是從全局高度考量，從后期是否能永續經營與持續發展入手，先考慮項目的后續經營與持續發展的遠期戰略，再根據總體戰略要求與部署，提出系統的確實可行的解決方案，最后在項目開發與實施過程中進行整體統籌運作。

運營策劃與全程策劃等其他模式的區別在于：在實操中，由于很多策劃公司沒足夠的資源與專業支撐，其所謂全程策劃僅限于表面化的參與，僅停留在膚淺層次上，根本無法給開發商以建設性的指導。所以由于自身專業的限制，全程策劃根本無法保障策劃的真正成功。

商業地產項目策劃范文第2篇

一些商業地產在操作時，因為經驗不足的原因，會導致形成招商容易倒閉早的惡劣境地，在此片面總結一下造成商業地產招商開業后經營不善的原因，希望對受眾有淺許幫助。

一忌：請無商業運營經驗的策劃公司全程運營

商業地產操作完全不等同于產品與社區房產的操作模式，它需要的是系統的商業運作模式支撐，各個不同的環節都需要精于商場操作的人力運作，很多商業地產項目不經考慮就聘請一些毫無商場運作經驗的策劃公司來做全程運營，實在是犯了商業地產的操作大忌，試問，連基本的動線設計都不會的策劃公司你敢相信嗎？

在我接觸商業地產過程中，發現很多策劃公司依然在運用為企業產品策劃時的思路在實施，更多的甚至是在用頭腦風暴進行“概念”炒做，以為只要有一個好的概念，就可以一切無憂，殊不知，商業地產運作的各個系統是互為聯系的，業態規劃、運營模式、管理體系構構建的支持才是最終商場是否能夠有效存活的重要條件，招商所面對的商戶更關心的是內在的運營環節，否則概念再好，招商后的存活率也是相當渺茫。

二忌：混淆的市場調研

很多商業地產的操作公司依然從項目周邊各經營場所分布、消費者調研、人流、社區居民分布等基本要素的來操作，這是傳統社區類住宅調研的方法，此類調研只能做為商業地產調研中的一個小要素。

商業地產的操作在做市場調研時，更注重當地商業形態的結構，會從當地競爭力的業態組合做為出發點，對各個商圈主業態、模式進行分析，并結合項目的本身情況進行綜合評析，以此為后續的定位及業態規劃提供科學支持。

我5月份操作的一家商業地產項目，當時與我們同時收取調研費進行競爭的是國內一家著名的策劃公司，對方派了6個人的項目組到達，但是我們發現，6個人中沒有一個人操作過商業地產，只有他們的項目總監曾經策劃過住宅房產，而且有四個是年齡只有二十二三歲的年青人，最后市調報告中，他們為商場定位的基本依據就是調研了數以千計的消費者后，根據消費者的需求，為該商場做出了純高雅一族的定位，可笑的是根本沒有去考慮此類的業態組合能否讓商場持續存活，如此的做法是典型不知深淺的不負責任的思想，

三忌：自以為是的另類定位

沒有商業運作經驗的策劃公司及部分商業地產在操作時，差異化策略會做為規劃定位首選，操作的方式就是如何制定吸引眼球的概念定位，這類公司操作習慣了產品的概念模式，以為商業地產的操作也會一樣火爆，而只以概念為突破口，想當然的將商業地產打造成定位獨特的形式，卻不去考慮定位是否合適？商場業態如何搭配？市場是否是如此大的容量等核心問題。

商業地產想操作成另類獨特的定位形式有三個要素：1）、核心商圈。2）、交通發達。3）、營業面積低于3000平。

如果背棄了以上三點要素，既使招商情況再好，開業兩個月內就會顯出疲態，業戶糾紛100%會發生，倒閉是理所當然的事。

四忌：經營業態規劃混亂，急功近利簽約

業態規劃是商業地產成功運營的重要環節，商業地產最忌諱的就是業態規劃不清，隨意招商簽約，為了簽約而隨意安排商戶想要位置，甚至為了客戶簽約，招商代表會個人口頭答應商戶的一些附加條件，這都為開業后商場的運營埋下不好的伏筆；因為不做品類要求，開業后商場的重貨現象非常嚴重，惡性競爭難免，甚至有的商戶大動干戈；如果開業后經營順利，業戶的矛盾不會激發，一旦開業后經營不順，所有的問題原因將會直接全部推給商場方，對商場運營極為不利。

有一家商場，為了快速回款，競然把人氣最旺的女性類商品全部放在一樓經營，而將二三樓做成男裝與家紡類，結果就是一樓人氣很旺，二樓三樓根本上不去客流，這個低級的規劃使二百多家商戶天天賠錢，商戶與商場的糾紛天天發生，再加上簽約時不同的簽約政策外漏，很多商戶紛紛要求商場退租，商場根本不可能進行大調整，而苦不堪言。

五忌：動線處處死角

動線設計是商場開業后全面盈利的關鍵因素，只有將動線設計到位了，才能保證客流量能夠自然的到達商場的每個位置，不會使商場形成某個部位的死角。

DS商場（22000平），在籌劃時請了FYDE房產公司為其規劃，該策劃公司是住宅型房產專業機構，對商業地產運作卻是一知半解，根本不知如何避免死角形成，而盲目的為其制定了動線，結果建成后商場四個角全部是死角，只是在扶梯附近的業戶經營良好，四個死角人流稀少，退鋪事件天天發生。

六忌：運營模式滯固

商業地產項目策劃范文第3篇

Abstract: First of all， this article analyzes main risk in commercial real estate investment， including systematic risk and individual risk， and puts forward the measurement and management methods of individual risk and the acting program of the commercial real estate.

關鍵詞： 商業地產；投資風險；個別風險

Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk

中圖分類號：[TU-9]文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）18-0101-01

0引言

自1984年實行房地產開發以來，當時僅有幾家房地產開發企業，到2005年底發展為1500家，累計建成各類商品房屋5141.25萬平方米，到2005年底，全區累計完成房地產開發投資718.56億元，從2006年到2010年房地產開發的開發規模與市場需求基本平衡。商業地產是一個四高的行業，高貢獻、高投入、高風險、高回報。一個好的商業物業不但利潤空間巨大，而且會對城市經濟產生多邊性帶動效應；而另一方面，開發商業地產項目資金需求很大，投資風險高，如果項目沒有做好，將會引起一系列社會問題，成為一個高破壞的工程。因此，建立一個對商業地產項目進行全方位評判選優的模型，提高商業地產項目的投資成功率，對于社會或者企業、個人來說，都具有深遠的意義。

1商業地產項目投資的主要風險

大家知道，影響商業地產項目投資風險的因素很多，一般來講,可以劃分為系統風險和個別風險兩大類。

1.1 系統風險我們比較粗劣的分析，商業地產項目的系統風險主要包括政治風險、或然損失風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、利率風險、變現風險、周期風險和政策風險等。

1.2 個別風險商業地產項目的個別風險主要包括收益現金流風險、未來運營費用風險、財務風險、比較風險、時間風險和持有期風險等。我們主要來分析未來運營費用風險和財務風險。

①未來運營費用風險。大家知道，房地產項目是暴利，但是錢不是都讓開發商掙走了。例如說，綠化的綠地，項目就要繳納幾百萬元的綠化費。項目要接通電力，就必須給電力部門繳納配套費。所交的不合理的房地產開發相關稅費，實際情況是在不斷的增加。從2011年開始，省會級城市房地產開發項目又開始征收電力配套費，每平方米約200元，也是一筆不小的支出。所以未來運營費用風險是在不斷地增加.這類風險主要歸因于投資者在主觀上對未來運營費用風險認識不足，以及管理之中的失誤，所以，商業地產項目的風險帶有相當多和比較明顯的主觀因素。②財務風險。當商業地產投資企業在投資的過程中，在全部的投資資金中包含借入資金時，對投資企業來講，除了經營風險之外，還有財務風險。而且房地產投資者總是使用借來的資金來擴大投資范圍，從而實現投資利潤的最大化的目標。然而，商業地產項目貸款利率的不斷增加，降低了可能的收益，所以投資的風險增大了。對于商業地產項目來說，商業地產主要利用所獲取的租金作為投資的回報，在商業地產項目建設竣工的時候，一般不可能很快的回收全部的投資，因此要求商業地產項目的投資開發商要有比較多的自有資金，對于一些中小開發商來講，可能會面臨比開發住宅項目更大的財務風險。

2個別風險的衡量及管理

由于系統風險是投資者所不能控制的，因此這里，我們只提出一些個別風險的衡量和管理方法。

2.1 未來運營費用風險在商業地產經營風險度量中，我們通常要計算不同經營方式的最大利潤，同時也要計算可以承受的最大經濟損失，并將可能造成的不同損失詳細列出，例如自營損失、商家選擇不當的租金損失等。我們衡量商業地產項目投資經營風險通常采用定性分析和定量分析相結合的分析方法。對于經營風險的管理，主要是通過提高投資商業地產項目企業自身的經營管理水平來達到。

2.2 財務風險商業地產項目的財務風險，即在有風險的狀況下，投資企業因為籌措資金，而帶來的風險。衡量財務風險方法很多，可以通過計算自有資金利潤率及其方差來進行。根據商業地產項目的財務風險，可以設計出商業地產項目開發盈利模式。例如，在投資企業自身知名度比較低的時候，可以與知名度較高的企業作為戰略投資伙伴，通過無形資產運營來有效地降低財務風險。

3商業地產項目的風險管理程序和運作程序

3．1 商業地產項目的風險管理程序商業地產項目投資風險較大，在進行投資時一定要做好風險控制及管理，如下是風險管理的一般程序：

3．2 商業地產項目的運作程序商業地產項目的運作程序具體如下：項目選址――產品定位――運作策劃――資金平衡――經營管理。商業地產項目的運作程序具體分析：①項目選址。首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。商業地產項目對地段和區位的要求非常嚴格，遠遠超過其他類型的房地產。我們進行商業地產項目的區位選址時，先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費者的消費能力、人口素質、消費特點、商圈大小等因素。商業地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。②產品定位。以市場調查為基礎，建立相關分析模型，測算出該項目地址可能發生的客戶流量，依據對所在地區人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額。細致分析商業地產項目的目標客戶，市場定位，產品形式，特點等相關問題。③運作策劃。商業地產項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。商業地產成功運作的關鍵是招商先于設計與建設。在前期確定主力店是非常重要的，那樣不僅可以降低項目風險，還可以根據主力店的經營要求來進行項目的設計，使商業建筑可以很好地滿足零售商的需求。④資金平衡。商業地產項目運作中，必須處理好開發融資和租售資金回流問題。在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，要判斷項目規模和投資回報的關系是否合理；還要判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律；同時要判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。⑤經營管理。商業地產項目經營管理，可是說是商業地產的命脈；商業地產中的商業是靈魂，地產僅是載體。經營是項目運作的真正開始，開發商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。商業地產項目的高貢獻、高投入、高風險、高回報決定了其項目投資比住宅項目投資需要更多的前期投入，而決定其成敗的關鍵就是做好投資決策。

參考文獻：

商業地產項目策劃范文第4篇

Abstract： With urban development transforming from the original extensive to intensive course gradually， intensive cultivation of urban operation mode of operation has begun into the agenda of some cities， more and more investors in the large and medium-sized cities begin to develop commercial complex for better survival. The fierce competition in the commercial property determines the real estate enterprises must follow the market， strengthen the cost management， in order to reserve a larger price reduction space， and commercial real estate stakeholders involved in every way， the cost management must be process dynamic control. The purpose of the paper is to make corresponding to the dynamic control in the commercial real estate cost management discussion， and some suggestions are put forward.

關鍵詞： 商業地產；成本管理；動態控制

Key words： commercial real estate；cost management；dynamic control

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）03-0015-02

0 引言

隨著住宅房地產調控持續，政府限購、限貸、加稅，土地出讓金攀升，住宅產業競爭加劇。但地方政府一時又難以割舍土地財政，商業地產既能滿足地方政府對GDP的追求又能為開發商平衡一定的風險，商業地產中的城市綜合體，被各地方政府認為即可提升城市形象，增加稅收和就業，亦可化解“土地財政難題”，于是商業地塊出讓比例大幅增長，大中城市中的城市綜合體大量規劃、建設，不限購的商業地產成了當前投資者的首選，使得更多的開發商開始轉戰商業地產。

而商業地產的高風險高收益特性使得開發商對商業地產的項目管理更為謹慎，商業地產涉及投資者、開發商、設計單位、監理單位、施工單位、商戶、最終消費者等利益相關方，任何一方的需求發生改變，工程成本必然發生變化；大型商業地產建設周期長，人工、材料、機械等成本影響因素波動大，因此要在激烈的價格競爭中勝出必須加強成本控制。

1 商業地產的成本構成

1.1 商業地產的概念

廣義而言，商業地產是房地產中一類，指各種非生產性、非居住性物業，包括寫字樓、公寓、酒店會議中心以及商業服務業經營場所；狹義而言，商業地產專指用于商業服務業經營用途的物業形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等，其開發模式、融資模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產形式[1]。大型商業地產往往是指商業綜合體，是以上兩種概念的融合業態組合包含飯店、辦公、公園、購物中心、會所、公寓等。

1.2 商業地產成本構成及其影響因素

1.2.1 商業地產開發成本是指房地產開發企業在經營房地產項目的全過程中所支付的全部費用的總和，包含：①土地出讓費；②前期工程費；③建筑安裝工程費：包括企業以發包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費；④基礎設施費；⑤公共配套設施費；⑥開發間接費用；⑦銷售、推廣費用：指房地產開發企業銷售部門以及機構在銷售開發產品或提供勞務等過程中發生的各項費用；⑧財務費用：指在開發經營過程中通過借貸抽脂而應支付給金融機構的利息及其他費用等；⑨稅費。

1.2.2 成本影響因素。①決策階段。項目決策階段通過項目建議書及可研分析項目的經濟可行性、技術可行性，這一階段的合同策劃、經濟策劃及風險策劃均影響著房地產的開發成本，若前期的合約策劃對合同結構、合同內容及建設期的合同結構總體方案沒有準確的把握，那么中期、施工后期運營維保等很容易出現因合同不合理而產生的費用糾紛或成本增加；同樣，若經濟策劃對開發或建設效益的分析沒有做好，對項目融資方案和資金需求量計劃沒有做好，也會導致成本費用的增加。②設計階段。設計階段對項目的設計深度直接影響施工合同里是否包含深化設計，若前期設計粗糙，很難對后期成本進行把控，很容易造成設計變更；對于商業地產更要注意小業主的需求，應在設計階段就與小業主溝通以避免后期的設計變更。③招投標階段。對工程施工及設備材料采購的招投標方式、合約規劃等亦影響房地產的開發成本。④施工階段。這一階段現場簽證、各分包工程界面劃分、技術方案、材料或設備是否甲供等是影響房地產開發成本的主要因素，應在控制好簽證的量價審核，在合同簽署時確定各分包的界面范圍，采用新技術、新工藝，避免因技術措施產生變更，對大宗材料或設備，盡量甲供。⑤竣工階段。此階段根據對合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規認真復核工程款直接影響最終決算成本。

2 目標成本及過程動態控制

房地產成本管理的方法有很多，包括作業成本管理理論、價值鏈分析理論、全壽命周期成本理論、目標成本理論等，其中應用最廣泛的是目標成本理論，本文從目標成本出發，展開對成本管理的動態控制研究。

2.1 目標成本的概念

目標成本的含義是指生產某一項產品，為了達到目標的利潤率所可以接受的最大成本[2]。即目標成本是根據公司期望的目標利潤，產品定位的預期售價靜態測算后反推出來的，目標成本=預期售價-目標利潤，目標成本確定后，再分解到各級成本控制科目，且只可調減不可調增。

2.2 商業地產成本管理的動態控制

建設項目實施過程中主客觀條件的變化是絕對的，不變是相對的；平衡是暫時的，不平衡是永恒的；有干擾是必然的，沒有干擾是偶然的[3]。所以必須對項目目標進行動態控制，其原理圖如圖1。

因此對于大型商業地產項目，在各階段確定其目標成本的同時還應做好動態控制，使動態成本不超目標成本。項目目標動態控制的核心是，在項目實施的過程中定期的進行項目目標的計劃值和實際值的比較，當發現項目目標偏離時采取糾偏措施。根據對各階段成本影響因素的分析，制定目標成本管理流程，在各階段進行動態控制（圖2所示）。

3 某大型商業地產項目成本管理的動態控制應用

3.1 某商業地產項目成本情況如表1所示。

北區于2014年5月1日開業，南區尚未全部交付?；诒眳^變更及簽證費用超支的情況，對南區的成本實施了動態控制，如預招商，與小業主溝通減少設計變更239萬元；由于南區工期限制，精裝修、園林景觀等標段均由施工單位負責深化設計，轉移了工期成本風險；招標時做好界面劃分，減少預計因界面劃分不清的扯皮137萬元；北區結算時由于土方單位早已退場，由土方單位在其他單位工作面上造成的損失已無法扣回（約56萬元），南區在準備結算時做好了扣款臺賬，盡量避免這種情況。相比北區，南區動態成本減少率提高了3.2%。

3.2 根據以上實例及1.2.2所述成本影響因素分析可知，對成本的動態控制應做好以下幾點：①決策階段，建設單位根據自身開發水平及配置做好項目定位、招商定位、市場定位，尤其招商系統應前置，至少應有一個預招商過程，國內地產商倒置的開發順序4導致的后期各種設計變更使得成本隨項目進度推進越來越難以控制。②設計階段，建設單位根據自身設計能力控制設計深度，并充分考慮小業主的意見和要求；推行限額設計，健全設計經濟責任。③招投標階段，建設單位應做好合約規劃、合同界面劃分、工程施工及設備材料的招投標方式的確定和選擇。④施工階段，做好施工管理工作，盡可能避免因現場管理產生的簽證變更；對于設計變更，應聯合設計、銷售、成本部，選擇最優方案。⑤竣工驗收階段，根據合同、簽證及竣工資料等仔細進行決算，根據責任單位做好扣款臺賬，避免由于已結算而無法扣回的情況。⑥在各階段進行動態成本控制的過程中，應注意根據目標成本隨時調整計劃成本并采取糾偏措施，如分析原因，盡量以變更形式避免超出目標成本，在其他節省的招標標段中調劑超出的金額，確保目標成本不變。

4 結語

大型商業地產在地產開發中的異軍突起讓眾多地產商有點措手不及，一方面商業地產的高收益特點、住宅地產產品去化速度的降低點燃著地產商對商業的開發欲望，另一方面高風險、投資回收期長等特點又使得地產商不敢大展拳腳?？偟膩碚f，商業綜合體仍然處于快速發展中，但是開發的數量、質量參差不齊，開發商要取得較高收益，必須嚴控成本管理并進行合理的動態控制，只有這樣，開發商們才能在產品趨于同質化的市場中逐漸取勝。

參考文獻：

[1]張家春.商業地產學[M].上海：上海交通大學出版社，2014，21.

[2]常莎莎.基于目標成本的房地產開發項目成本控制研究[J].江蘇科技大學，2012，13.

商業地產項目策劃范文第5篇

一、商業地產概述

1.商業地產簡介商業地產就是用于商業用途的地產，它區別于住宅地產和工業地產，具有其獨特的特性。它包括百貨、餐飲、娛樂、健身服務、休閑、商用公寓、寫字樓、酒店、會議等形式。商業地產是所有房地產類型里比較復雜的一種，因為它關系到地產、商業和投資三個方面，同時又設計到開發商、投資商和消費者，只有這幾種元素同時起作用，商業地產項目才有可能成功。商業地產項目的概念具有廣義和狹義之分；從廣義上來說，商業地產是指各種非生產性、非居住性物業，主要包括購物中心、沿街商鋪、寫字樓、公寓、酒店、會議中心以及各類商業服務業經一個場所。而新俠義的商業地產則專指用于流通服務業經營用途的物業形式，包括批發、零售、物流、餐飲、居民服務、健身休閑娛樂服務等商業物業設置，而本文中所研究的商業地產主要是研究狹隘概念下的商業地產項目。

2.商業地產的特點商業地產的特點主要表現在投資大、收益期長、開發運營復雜、規劃設計難度大、風險高、收益性強等方面。商業地產投資大，這主要是因為商業地產一般都建設在城市的中心位置、人流量大的地方，只有這樣商業地產后期才可能盈利。但是現在隨著房地產開發行業的日益繁榮，土地的購置成本開始增加，而土地作為商業地產開發中最重要的成本，隨著土地價格的日益增長，商業地產的總投資也開始大幅提升。另外，商業地產項目的體量都比較大，尤其是購物中心，其體量至少要求在5萬方以上，因此大體量的商業地產項目也直接導致投資成本的增加。商業地產項目還具有收益期長的特點，對于商業地產而言，一般都采取出租的方式來收回成本，但是商業地產收益期長、見效慢，我們所熟知的一般商業地產項目回收期在10年左右，運營和策劃好的商業地產項目回收資金在6年-8年左右，根據這些數據我們可以知曉，商業地產項目可謂是所有地產形式中最慢收回成本的項目，因此市場上我們能夠看到的有名的商業地產項目大多都是房地產大亨所建，有著專業的行業經歷和雄厚的資金基礎。商業地產項目開發運營復雜，因為商業地產在規劃之初就有狠多工作要做，要對項目周邊的競品項目進行調研，同時要當地人們的消費能力、消費偏好等進行調查，只有這樣在商業地產項目定位的過程中才不至于過高或者過低，滿足不了消費者的需求。另外，商業地產在開發過程中還要特別注意交通流線的布置、人們步行消費的動線、周邊交通的管控、是否有公交車直達、停車是否方便等，這些都是商業地產項目在規劃時要考慮的因素；最后，商業地產還需把控的是在后期運營的過程中，商家要入駐哪些？入駐的品牌有哪些？如何配比？入駐商家的檔次是高是低等等，這些都需要商業地產運營者提前做好規劃和籌謀。商業地產規劃設計難度大，這是因為現在商業地產項目競爭越來越大，商業地產開發者為了后期爭取更多的消費者，因此在規劃設計的過程中開始標新立異；另外，現在很多商業地產通常都會成為一個地方的地標，比如萬達百貨廣場、國貿360廣場等，這些都成為一個地區的標志，萬達廣場的設計和建造，在任何一次城市都是人流量聚集的地方，這是因為它獨特的設計、完善的基礎設施、舒適的購物環境等，但是這樣的設計構建在無形中卻也增加了商業地產規劃設計的難度，同時導致開發成本的提高。商業地產項目風險高，上述我們已經說過商業地產投資回收慢，需要經過大約10年的時候才能夠收回成本，但是在這個過程中，要保證消費者的到訪率、要策劃新奇新穎的活動來吸引消費者，同時要保證入駐的商家能夠有利可賺，這些都需要開發者在規劃的時候設想好；另外在這個過程中，還要考慮到我國政策的變化、宏觀經濟的變化等帶來的變化和變故，只有將這些因素都充分考慮，才有可能運營好商業地產項目。商業地產項目收益性強，雖然上述我們已經列舉了商業地產項目的種種風險，但是還是有那么多的開發者選擇投入商業地產項目，就是因為商業地產項目收益性強，不但能夠提升品牌的形象，同時隨著商業經營的開展還會帶來一些其他的附加值，而收益性強也成為眾多開發者投身商業地產開發的最主要原因。比如上海東方明珠，現在已經作為上海的地標性建筑，也成為上海的名片和標志；雖然很多人在電視劇里能夠經常的看到東方明珠的身影，也對它一直很熟悉，但是有機會到上海的時候，還是希望能夠到現場去觀看去體驗。

二、商業地產與中小城市投資環境的關系

1.商業地產提升中小城市投資環境商業地產發展是和中小城市投資環境息息相關的，商業地產前期的發展和投入離不開中小城市的投資環境，但是當商業地產發展到一定階段后，又會對中小城市的發展起到一定的反哺作用，提升城市的區域競爭發展力。首先，商業地產作為城市空間構成要素之一，上述我們已經說過，開發商通常會在設計上標新立異，會有獨特的造型和舒適的內部環境，而在后期的發展中，這些商業地產項目會成為城市和區域的名片，成為該城市或者該區域的獨特標志，對其他消費者產生一定的吸引力。比如上海的東方明珠、成都的萬象城城等，凡是到這些地方的人，都會抽時間去觀看游覽一番以不枉此行，因此商業地產項目對于吸引周邊城市的消費，提升城市的輻射能力具有相當重要的作用。第二，商業地產有利于吸引中高端品牌的投資，提升城市消費能力。改革開放后我國居民的收入越來越高，消費水平和審美能力也日益提高，人們開始追求美的東西，追求品牌效應。而良好環境的商業地產項目對于吸引中高端品牌入駐具有強烈的吸引力，與傳統商場不同的是，商業地產項目在開發之初便大致定位為高端品牌，旨在為高消費人群提供舒適的購物環境和購物體驗。作為中高端品牌而言，他們對購物環境、消費者能力、環境舒適度等都有較高的要求，而商業地產的消費環境，對消費和人氣較高的聚集能力，剛好可以滿足中高端品牌的入駐條件，而這點對于提升中小城市的投資環境也較有助益。第三，商業地產有利于提升城市居民生活水平，吸引高端人才。商業地產對于中高端品牌具有強烈的吸引力，而這點對于提升城市的消費能力和消費檔次具有促進作用；另外，商業地產舒適的購物環境和購物體驗，使得越來越多的人選擇去購物和體驗；加之人們消費水平的提高，商業地產項目成為高端人才消費的必選之地，兩者相互結合相互促進，提升中小城市的投資環境。

2.中小城市投資環境促進商業地產發展城市投資環境包括自然環境、經濟環境、市場環境、社會環境和基礎設施條件等，而這些環境共同構成了一個有機的“生態系統”———城市投資環境。首先，經濟環境的發展，為商業地產的形成奠定了物質基礎?！皼]有經濟基礎就沒有上層建筑”，同樣沒有經濟基礎就沒有商業地產的發展。我國的商業地產發展始于改革開放后人們生活水平的提高，國家經濟的飛速發展，在這個基礎上我國商業地產項目開始萌芽并快速發展，可見經濟對于商業地產項目的重要性。第二，市場環境的提升，加快了我國商業地產發展的速度。改革開放后，我國經濟快速發展，GDP快速增加，人們生活水平也得到顯著提高，在這個基礎上，人們消費水平和消費意識的提升使得商業地產項目有了發展的土壤并快速成長發展起來。另外，在商業地產規劃和建設的過程中，越來越多的商業地產項目開始競爭，使得其不得不更加的用心和別出心裁，只有最具誠意的商業地產項目才能最終贏得消費者的青睞。第三，社會環境的變化，提升了商業地產品質。隨著我國城鎮化進程的加快，我國的人口開始不斷的向城市轉移，促進了城市各項交易的發展。而城市居民在這個過程中，也不斷的從繁忙的日常生活中解脫出來，開始尋求更高水平的生活質量，而商業地產項目作為滿足人們這種需求的綜合體項目，則應運而生。最后，基礎設施的改善，促進了商業地產的合理布局。商業地產項目對于基礎設施的要求較一般商業項目高，它不僅要求水、電、氣的穩定供應，同時對于其他基礎設施的完善配備也有較高的要求，否則將直接影響到人們的購物消費體驗，影響人們對于商業地產項目的印象，進而影響商業地產項目在區域內的發展。但是隨著我國目前基礎設備的日益完善，商業地產項目已經具備了在中小城市發展的條件和基礎，而商業地產項目的發展又將促進中小地區城市建設更加完備的基礎設施建設。

三、中小城市商業地產投資環境評價方法

1.投資環境評價方法投資環境是一個綜合性、包含范圍很廣的概念，前人曾經從不同時間、空間、立場和角度探索出有效的評價方法，但是歸結起來，目前國內外的投資環境主要有定性評價方法和定量評價方法兩種方式。其中定性評價方法包括冷熱過比較法、等級尺度法、多因素和關鍵因素評價法、道氏評估法、抽樣評價法等；定量評價法包括層析分析法、模糊綜合評判法、因子分析法和主成分分析法、灰色關聯分析法等；而其他比較具有代表性的主觀評價方法包括數據包絡分析、回歸分析模型、綜合指標評分法、投資華景熟化度類型分析法等，這些都是中小城市商業地產投資環境中會用到的分析方法，方法各有不同操作方式各有利弊，但是卻都是為了在調研的過程中能夠做到客觀公正，以便于后期中小城市的投資環境和商業地產項目能夠形成互惠互利的關系。

2.商業地產投資環境評價方法上述我們提到的是投資環境的評價方法，而商業地產的投資環境評價方法主要是用于區域性投資環境的研究，目前國內外關于這方面的研究文獻還都比較少，主要的方法有清華大學王松濤、陳偉等使用的聚類分析法；中北大學聶振華等采用的主成分分析法；張偉采用的層析分析法等等，而如上所述，不管采用哪種分析方法，其最終的目的就是為了探討出商業地產與中小城市投資環境之間的關系。

四、結語