居民收入調查報告

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居民收入調查報告范文第1篇

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居民收入調查報告范文第2篇

一、我國城鄉差別狀況

目前，反映城鄉居民收入水平的最主要指標分別是城鎮居民家庭人均可支配收入和農村居民家庭人均純收入。由圖1可以看出，改革開放以來，我國城鄉居民收入的差距水平不斷變化，呈現“W”型的發展過程，即“先縮小，后擴大；再縮小，再擴大”的變化趨勢。

從動態看，我國城鄉居民收入比率在八十年代初期呈現快速下降之勢。1980年城鄉收入比率為2.497（農村為1），1985年就下降到了1.859，但從1985年起，我國城鄉收入比率由1985年的1.859擴大到1989年的2.284、1995年的2.715、1999年的2.649，最近兩年的2.899和3.111。中國社會科學院經濟研究所的一份全國性調查報告指出，城鎮居民的可支配收入沒有涵蓋城市居民所享有的各種實物補貼，比如城鎮居民很多享受公費醫療，而農村居民卻沒有這種待遇，城鎮的中小學能夠獲得國家大量財政補貼，而農村學校得到的補貼非常少，農民還要集資辦學，城鎮居民享受養老金保障、失業保險、最低生活救濟，而農民卻沒有。如果把這些因素都考慮進去，估計城鄉收入差距要達到4倍、5倍，甚至6倍。

由表中資料可知，雖然我國城鄉差別呈周期發展態勢，但總體趨勢是不斷擴大的。以2002年為例：（1）城鎮人均收入是農民人均純收入的3.1倍，城鄉居民收入比率大大超過了改革開放前的水平。我國城鄉人均收入比大大高于大多數國家不到1.5：1的水平。（2）城鎮居民收入增長速度接近農民收入增長速度的2倍。扣除物價因素，1990年到2002年城鎮居民人均可支配收入增長110％，而農民家庭人均純收入約增長了2％。（3）農民人均收入與城鎮居民收入的絕對差額不斷增大。1980年農民年人均收入與城鎮居民收入相差286.3元，到了1985年差距突破300元，到了1992年差距突破1000元，1994年超過2000元，1997年突破3000元，2000年就超過了4000元，2002年已經突破5000元。1978年至1985年城鄉收入差距每年擴大20－30元，1985年至1992年每年擴大100元，1992年以后每年擴大300－400元，最近兩年每年擴大500－700元。另外，城鎮居民收入主要用于消費和儲蓄，而農民還要用于擴大再生產。如果扣除農民擴大再生產的支出，城鄉差距就更大了。

二、城鄉收入差距過大的原因

1、從政策起點看。隨著城市社會保障體系的建立和完善，城鎮職工中不同層次收入者、特別是低收入者收入得到較為明顯改善，提高了城鎮居民整體收入水平，拉開了城鄉居民收入基礎的差距。近幾年國家對機關、事業單位職工發放的各項補貼逐步到位，尤其是一些優勢部門、優勢行業的較高福利待遇，都相應提高了城鎮居民的收入水平。但對農村居民來說，卻沒有享受到相應的待遇，城鄉居民收入的起點客觀上造成一定的差距。

2、從城鄉居民收入來源看。我國城鄉居民收入來源大致分為以下幾類：工資性收入、個體經營收入、轉移性收入、財產性收入。對于城鎮居民，尤其是對于職工來講，他們除了由于承擔不同的社會勞動而應得工資性收入外，還有較為可觀的工資外收入。而從農村居民的純收入來源分析，主要由工資性收入、家庭經營性收入、財產性收入、轉移性收入幾部分組成，農業生產經營性收入是其收入的主要方式。隨著這幾年農產品價格持續走低，農民收入的主渠道增長較為緩慢。最近幾年，我國鄉鎮企業嚴重萎縮，打工收入的增幅也未見提高，城鄉兩個來源此長彼消，收入差距擴大在所難免。

3、從勞動力素質看。農村勞動力整體素質不高，投入的成本大，產出的效益低，影響收入增加，擴大了城鄉收入差距。就目前全國勞動力市場來說，較低素質勞動力總體供大于求的局面在短期內不會改變，使得低素質勞動力市場價位提升較慢。因此，在競爭激烈的勞動力市場顯然處于不利地位，很難找到更多合適的就業機會，勞動力就業不充分，即使“離土離鄉”，也鮮有真正意義上的企業家，大多沉積在勞動強度大的行業上，靠“拼體力”得到收入。

4、從人口因素看。人口對城鄉收入分配的影響不言而喻，它直接增大了收入分配的基數。據統計,2002年我國城鎮人口占全國總人口的39.09％,而農村人口占了60.91％。

三、減少城鄉收入差距的措施

1、解除勞動力自由流動的制度。過去幾年中農村勞動力流動的經驗表明，農村勞動力流動對于抑制城鄉之間收入差距的擴大起到了積極作用。一方面，外出勞動力提高了家庭的人均收入水平；另一方面，農村勞動力的外出消解了農村的部分過剩勞動力，也就意味著提高了非外出勞動力的邊際勞動生產率和勞動報酬，這將進一步提高其家庭的人均收入水平。而且，人口在城鄉間和地區間的流動和轉移，將大大減輕政府對農業的救濟和保護性支出，也將減輕中央政府對貧困地區的轉移支付負擔。

居民收入調查報告范文第3篇

市場調研報告創作指南

一、市場調查報告的撰寫

專門性報告包括以下內容：

⑴ 調查結果摘要;

⑵ 調查目的;

⑶ 調查方法;

⑷ 統計分析(包括各種軟件、報表、圖形);

⑸ 結論和建議;

⑹ 附錄。

一般性報 報告包括以下內容：

⑴ 調查結果;

⑵ 建議;

⑶ 調查目的;

⑷ 調查方法(簡單介紹)。

要撰寫好市場調查報告，必須了解市場調查報告的特點，撰寫調查報告的原則、格式及步驟。

二、市場調查報告撰寫的原則

1、要客觀真實

調查報告的內容力求客觀真實地反映實際情況，為政府和企業的決策提供可靠的調查資料。

2、 語言表達要簡潔明了

在語言表達上要求文字簡練，數字準確，能夠盡量用圖表說明問題，使人容易理解。

3、 結構上要完整嚴密

調查報告要求中心明確、突出，結構完整、嚴密，材料與觀點統一。調查報告能夠回答調查任務中規定的問題。

三、市場調查報告的格式

市場調查報告沒有統一的格式，一般是由題目、目錄、概要、正文、結論和建議、附件等幾部分組成。

1、題目

題目應該醒目，一般應打印在封面上，包括：

1該項調查的標題。有的調查報告還采用正、副標題的形式，一般正標題表達調查的單位和問題。

2委托方和調查單位的名稱、地址。

3調查報告的日期。

2、目錄

如果調查報告的內容較多，為了方便讀者閱讀，應使目錄列出調查報告的主要章節和附錄部分。

3、概要

概要部分是本項調查的簡明介紹，在這部分內應指明：

1誰委托該項調查或要求進行該項調查。

2說明該項調查的目的和范圍。

3簡要介紹調查對象和調查內容，包括調查時間、地點、對象及所要解答的問題。

4調查的方法，例如市場調查中，資料收集的方法，是用詢問法還是觀察法或實驗法。另外在資料分析中使用的方法，如指數平滑分析、回歸分析等方法作簡要說明，并對選用方法的原因作說明。

5表示調查人員對這項調查的態度，以及對提供幫助的個人或機構的感謝。

4、正文

正文是市場調查分析報告的主要部分。

包括：

1調查目的的詳細陳述

在調查報告正文的開頭，調查人員應當指出該項調查的目的和范圍，以便閱讀者一目了然，準確地理解調查報告所敘述的內容。

2資料收集的具體過程

1)資料收集的方法。

調查人員應當詳細地介紹他們在搜集資料時，所采用的方法，還應當說明為什么要用這種方法在技術上無法克服的問題。同時，附錄內應有一份空白調查問卷。

2)資料收集的技術。

例如是采用抽樣調查還是采用典型調查，如果采用抽樣調查，應當詳細地指出如何選擇樣本、樣本數目及其代表性。

3調查結果

調查人員必須花費大量的時間和精力來分析、解釋調查資料，以使用結構嚴謹和有效的方法得出調查結果。為了更有效形象地說明問題，調查人員通常采用表格和圖形的形式，再加上一定的分析說明。例如，影響某種商品消費的因素調查得出：有消費者購買力因素，市場競爭情況，該商品的價格、質量及售后服務情況，銷售網點的分布等等。用圖表的形式就能清晰地反映出該項調查的結果。每一種影響因素各占總數的百分比。

5、結論和建議

調查結果的介紹是調查人員所得資料的簡明描述，結論才是調查人員在仔細研究和分析所有資料后得出的判斷。結論和建議是撰寫調查報告的主要目的。在準備建議時，調查人員應有明確的態度，選擇實事求是的觀點，應以調查結果為基礎，不能受感情或預感所支配，應盡可能簡潔、準確地說明建議，易于決策者理解，避免使用第一人稱我。

6、附件

附件是指調查報告正文包含不了或沒有提及、但與正文有關必須附加說明的部分。附件通常包括數據匯總表、原始資料、背景材料、空白的調查問卷、第二手資料來源的目錄等等。

2016年市場調研報告范文一

一.大學生消費調查

近些年，國家經濟持續增長，大學生作為社會的新生力量，也以其特殊性贏得了社會各界的關注。作為其中的一員，我們希望用真心給自己也給盡可能多的同齡人提供一個健康合理的消費結構。于是我們設計并組織了這次名為關注自己，關

注未來的團日活動。

首先，為了解同學們現有的消費結構，我們精心制出調查表，分別對洛陽師院、河南科技大學、洛陽工業高專3所高校的學生作了調查，通過調查我們發現：僅城鄉女生，其消費結構就千差萬別。下面我們針對幾個典型問題列表說明：

家庭月收入

美發護理等消費額

買學習資料或課外書情況

對兼職工作的態度

對消費的態度

對消費的顧慮

城(女)

70為1000~3000元

27較多

55愿多花錢買課外書

48感興趣，42認為無所謂

88會貨比三家

31心疼父母的血汗錢

鄉(女)

66為1000元以下

7較多，21從沒想過

60愿多花錢買學習資料

74對此感興趣

69會貨比三家

62心疼父母的血汗錢

由上表，很容易得出一個結論：城比鄉的大學生消費高，但這主要決定于城鄉傳統的家庭收入落差，由此可以看出制約其消費的是家庭經濟狀況。另外，城市大學生更注重形象外表，且較學習資料更青睞課外書，而農村大學生則更愿意買學習資料。這是個值得深思的問題，對不同書種的選擇反映了其不同的心理。而在做兼職工作方面，城鄉的觀點互融，但細察一下不難發現，農村較城市對兼職工作感興趣的更多，他們認為這是絕好的鍛煉能力的機會，同時又有一比收益，何樂而不為?而城市的則對兼職工作不那么感興趣，42的人甚至持一種無所謂的態度。況且我們進一步了解到，很多同學會將這個時間選在大二，但比較一下也會看出來，來自農村的同學出于種種原因(多半是經濟)的考慮，把時間貫徹整個大學生涯的也不少，約占20~30。在對消費的態度和顧慮方面，農村大學生的行為也體現了中國的老話窮人的孩子早當家，他們消費原則多是能省則聲，62的人的消費顧慮是心疼父母的血汗錢，而城市的消費態度則更傾向合理性，69的人會做好計劃在消費，但見到熱衷的東西，半數以上的人卻表現出較弱的自我控制性。

上表僅是城鄉的突出對比方面。當然畢竟是同齡人，消費中自然也表現出了不少相同點。比如：現實消費來源80以上多由家庭給予，而同學們理想的消費來源確是包括了獎學金、和勤工助學，看來，多數大學生已有自力更生的意識，況且，60~70的大學生對現在花父母的錢心有愧疚，希望以后償還，畢竟，在西方，18以后父母都已放手讓孩子獨立了。另外絕大多數學生能控制消費，少有透支現象。再者，情感消費也是大學生投資的一個不可或缺的方面戀愛、娛樂、旅游``````雖然僅占全部花銷的10左右，但卻永遠不會退出被消費的舞臺，只是在手頭緊時會減少，畢竟經濟基礎決定上層建筑。再次，我們也了解了大學生對購買正版書和環保產品的態度，看來對正版書大家的態度也是分成兩派，且勢均力敵，正/盜版各有一半左右的支持者(支持正版的略多)且70也只是偶爾買正版，看來，正盜版也是一個倍受關注的話題，大學生理應維護正版，可不扉的價位卻讓許多人望而卻步。現如今，大家對獎學金的態度也有所改觀，以往的請客送禮之風得到了遏制，60的人選擇存起來備用，而農村大學生甚至有20決定寄給父母。再一點，兩處大學生買商品都更重質量、價格、和服務態度，且大多數會貨幣三家，對品牌的追求似乎不像大家想的那么狂熱。但調查中我們發現，大學生的法律意識普遍還不夠高，買到三無，30左右會找商家換，32自認倒霉，僅5會選擇投訴，維護自己的合法權益。看來，大學生法律意識還有待提高。

而城鄉男大學生的消費狀況與女大學生大致相同，但在兼職工作方面，男生卻呈現出與女生相反的現象：城市男大學生支持整個大學搞兼職的遠多于農村，約占47。

為了更準確的反映大學生的消費現狀，我們還對其消費的主流場所：飾品店、超市、網吧等處進行了調查走訪。從中了解到：女大學生是飾品購買的主流群體，約占總數的90，而小商品吸引他們的主要因素就是款式和質量，要求品牌的不是很多。看來這與我們從學生問卷調查中得出的結論相吻合。而超是消費這一塊，女生最歡迎的是零食，男生則偏愛體育用品、酒、飲料等。網吧消費也是不容忽視的一個方面。不論校內的或校外的，走進里面，我們發現80以上的人都在打游戲、聊天。通過對方方面面的調查，我們得出一個結論：大學生消費結構整體上是合理的，

2016年市場調研報告范文二房地產市場調研報告

關注民生，讓百姓實現住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照2009年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關

部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

2006年榆林市區商品房均價1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。2006年--2008年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在買漲不買跌消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。2008年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區2009年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了2009年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。

2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部

6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從2001年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升(見表4)：

2005年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20062008每畝均價為207.4萬元，2009年畝均價94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，2009年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。2008年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從2006到2008年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，2008年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和招(標)、拍(賣)、掛(牌)制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將生地變為熟地資金的投入，進行土地平整等七通一平的過程。從2006年2008年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到2008年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。2009年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩定、保民生、保發展目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2008年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到2008年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的貢獻。2006年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：

4、房地產業對財政收入的貢獻。2006年2007年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。2008年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年110月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。2009年110月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，2006年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，2007年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入2008年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。2009年110月份，房地產行業稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。

四、對規范我市房地產的幾點建議

促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對于推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。

為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：

1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對于促進房地產業具有重要意義。

一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們住有所居，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。

二是定時房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場進行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。

三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力;另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另辟生存發展空間。

四是要進一步規范房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處小產權房違法用地、違法建筑行為。小產權房實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出臺小產權房處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。

2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規范土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發;如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規模化發展之路。其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨著房地產業的蓬勃發展，最終整個產業必然朝著品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、戶型以及今后的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到以產品為中心向以消費者為中心轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。

4、公開稅費項目，規范稅費征管行為。據有關統計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產企業征收的稅費共50余項:

其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發商負擔，增大房地產企業的投資動力。

5、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產企業的發展具有重要作用，隨著人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。榆林開發區作為區域中心城市建設的重點之一，近年來發展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發展的成果，不斷提高和改善居住的環境和居住條件。

居民收入調查報告范文第4篇

關鍵詞:農村居民;信息素養;素養教育

導言

信息素養包括信息意識、信息能力和信息道德。信息意識是對信息的覺醒與渴求程度，信息能力是識別、查找、獲取和使用信息的能力，信息道德是如何合法合規地使用信息設施和信息。農村信息化建設中不僅要加強信息基礎設施的建設，更要加強對農村居民信息素養的培訓。就研究者們已做過的對部分地區的調查結果來看，農村的信息需求非常旺盛［1，2］，表明農村居民信息意識很強。但由于受自身知識水平、信息條件等的影響，農村居民的信息能力卻整體比較低，從而使得他們大量的信息需求無法滿足。針對農村居民的信息素養教育迫在眉睫。在開展“農村書屋”和建設農村通訊網絡的同時，開展對農村居民的信息素養教育工作，構成了農村信息化的全部含義。農村居民信息素養教育包括閱讀能力、閱讀興趣、閱讀習慣、使用網絡的意識、能力和習慣的培養等。

1影響農村居民信息素養的因素

1．1自身原因

農村居民自身的文化素質與經濟收入是影響其信息素養的重要因素。關于這兩點，本世紀最初十年的情況可以通過一些研究者的調研得到印證。自身文化素質方面，《福建村民知識能力與圖書館需求調查報告》［3］(下稱文1)顯示，51.1%的被訪農村居民文化程度為小學及以下;《內蒙古村民知識能力與圖書館需求調查報告》［4］(下稱文2)顯示，38.7%的被訪農村居民文化程度為小學及以下。文化素質較低都可能是沒有閱讀興趣和閱讀能力，從而無閱讀習慣的主要原因。關于經濟原因，他們的調查結果顯示，農村居民不會用電腦或上網的原因中分別有近65%和67%的是因為“買不起”。同期，筆者參與的針對山西省農村居民信息需求的調查也顯示，有13%被訪農村居民文化程度為小學及以下，被訪的有效人群60%為純農業家庭，家庭年收入2萬元以下的家庭占比較大，約為65%。在最想用的獲取信息的方式中有43%的被訪者選擇了電腦網絡，但最常用的方式中他們選擇了電視。當年城鄉居民收入比為3.33∶1，絕對差距達到9646元。與城市居民相比，農村居民的收入還是很低，可用于信息消費的比例相應也低。經濟原因是他們最想用和最常用的獲取信息方式之間差異的根本原因。新生代農民的文化程度普通提高，初中以上文化程度的人占到60%以上。但這部分人大部分在城鎮務工，并未留在農村從事農業生產活動。因此，真正的農村居民的文化程度還是處在偏低的水平。2015年，我國農民人均年收入突破萬元大關。但農民的消費重點放在住房改善上，用于信息消費的很少。智能手機消費也是集中在年輕一代外出務工人員身上，傳統的純農業家庭在信息消費上的開支比例依然很低。

1．2外在原因

農村居民的信息消費重心依信息條件而定。文1調查結果顯示，35%的農村居民每天看電視的時間在2小時以上;文2調查結果更是顯示，有近67%的人每天看電視時間在2小時以上。同期對山西省農民的調查結果顯示，456名被訪者中371人有手機，占到了80%強，電視和座機的擁有率幾乎為100%，95.2%和50.88%的人分別選擇電視和手機短信作為獲取信息的主要渠道，說明在農村信息基礎設施中通訊網絡和有線電視網絡最為發達的情況下，農村居民的信息消費重心主要是電話和電視。而由于目前電腦在農村的普及率還不高，使用網絡的農村居民更少，被訪的456戶農村居民電腦擁有量不足被訪總量的1/5。其中上網用戶數只占到被訪總量的1/4，只有不到1/3的通過網絡獲取所需信息。近年來，智能手機的普及對于廣大的農村居民通過網絡獲取信息起了很大的促進作用，信息意識增強，但這并不意味著他們的信息能力全面提高了，反而暴露出了更多的信息識別能力與信息道德方面的問題。農村居民由于內在的文化與經濟條件所限，迫切需要農村圖書館作為外力來促進與提升他們的信息素養，從而提高信息消費水平。但由于農村圖書館建設尚未納入國家公共圖書館網體系中，所以，雖然農村書屋的建設填補了這一空白，但成果并不樂觀。對山西省300余個行政村的調查結果顯示，只有不足1/10的村子設有圖書館。其圖書來源主要依靠各種不定期無規律的捐贈，表現為沒有針對農村居民需求捐贈，而是由捐贈者意愿決定的。所捐贈圖書大部分是捐贈者將他們不需要的圖書捐贈至農村圖書館。另一個表現是捐贈的無計劃性，甚至完全依捐贈者的興之所致。農村書屋建設規劃性差、隨意性大以及樣子工程特點的缺陷，使信息能力薄弱的農村居民雖有信息需求，卻一直處于無助的狀態。

2農村居民信息素教育內容

2．1培養信息能力、興趣和習慣

信息素養基本的含義是信息能力、興趣與習慣。能力是興趣和習慣養成的基礎。對于小學及以下文化水平的農村居民，首先需要提高他們的閱讀能力。具備一般的閱讀能力基本之后，重點轉移到培養他們的信息興趣和習慣。培養興趣首先要了解他們的需求，從他們最需要的內容入手，逐步帶動，慢慢培養他們的信息習慣。對于農村居民的信息需求，不能想當然地界定。山西省農民信息需求調查中，在“你認為最重要的信息”中，“健康保健”和“疾病預防與治療”信息高居第一、二位，而“農村社會保障政策”、“糧食市場”和“國家和地方農村經濟政策”卻位居倒數第一、第二和第三;在對“想通過圖書館讀到哪方面的書”的調查結果中，有農業經濟方面的，但最多的還是文學類的，尤其是小說、軍事類的。閱讀習慣的培養需要具備一定的外部條件。在具備一定上的閱讀能力、養成較為良好的閱讀習慣的基礎上，良好的閱讀環境是幫助農村居民養成良好的閱讀習慣的必備條件。智能手機的普及對于信息興趣與習慣的形成有很大的推動作用。但對于信息能力的提高作用不大，尤其是信息識別能力差，良好的信息道德的養成更談不上。因此，信息能力的培養以及信息道德教育還需要經過專門的培訓完成。

2．2學習網絡使用基本技能

數字時代的信息素養必然包括使用網絡。培訓內容包括電腦的基本操作，使用瀏覽器，遠程通信(電子郵件，QQ及微信等即時會話方式的使用，語音視頻會議)，應用多媒體(媒體簡單制作與播放)，查找網上信息，使用農業網站，手機銀行與網上銀行等等，而且依照一定的前后順序來學習。

2．3養成良好的信息道德

良好的信息道德是數字環境下信息素養的重要組成部分，其中，養成良好的網絡道德規范是其核心內容。網絡是一個開放、多元、自由的環境，決定了網絡道德具有開放性、多元性、自主性和自律性特點［5］。因此，培養農村網絡信息用戶良好的網絡道德是信息素養教育的必要組成部分。教會他們如何正確看待網絡道德失范的現狀，如何合法合理地使用網絡，可幫助他們認識并避開網絡中出現的信息欺騙、信息污染，并從一開始使用網絡就成為維護網絡道德的衛士。

3農村居民信息素養教育實現

3．1全面建設并發揮農村書屋作用

進行信息素養教育培訓工作，圖書室、網絡是基本的外部條件。圖書室是培養和提高農村居民閱讀能力的最好場所。集中的學習環境有助于讀者之間的討論交流，能較快地提高他們的閱讀理解能力。農村書屋建設發展多年，但一直處于不溫不火甚至萎縮狀態。農村書至的建設要實現突破，需要在資源建設多樣性上有所改變。首先，在圖書來源上要不局限于自上而下的發放，自外而內的捐贈這些被動方式。由村集體支出，自主購入適用圖書，滿足村民文化生活與農業經濟需要。同時，要將網絡引入書屋建設，提供網絡資源服務。網絡使用基本技能不僅是信息素養教育主要的組成內容，也是信息素養教育主要的工具。電話光纜的鋪設和有線電視村村通工程的實施，農村居民已經具備了上網條件，但正如文1、文2調查結果顯示，農村居民不會用電腦或上網的原因中分別有近65%和67%的是因為“買不起”。因此，一方面，政府要像支持有線電視村村通工程一樣在電器下鄉中對電腦下鄉和網絡費用方面給予農村居民政策傾斜，另一方面，村集體可以將網絡引入書屋，在數字資源建設上，有經濟條件的可購置農業經濟與娛樂類數字資源供村民使用;經濟條件達不到的，可充分發揮村中大中專學生的作用，在網上選擇合適的免費資源，并在假期對村民進行指導，教會他們使用免費資源。在智能手機普及的今天，有能力的村集體可以發揮智能手機作用，利用微信平臺等免費推送服務到村民手機，作為農村書屋資源建設與服務的延伸。

3．2借鑒圖書館總分館制思想保障農村書屋長期發展

囿于資金與人員的不穩定，依靠分散的單一村集體經濟，農村書屋資源建設與服務的長期性可能會出現波動。如果能夠至少以鄉鎮為牽頭單位，做到一定范圍內統一管理與規劃，將有利于農村書屋的長期健康發展。在圖書資源建設上實行統一采選加工，既能降低購置成本，又能統一加工標準，有利于圖書在各書屋間的流動，讓最少的錢發揮最大的功效。在數字資源建設上實現共建共享，更能體現出總分館制的優越性。在管理與服務人才培養上，總分館制模式在農村書屋健康發展中起著更明顯的作用。對于各農村書屋來說，圖書規范加工人員與網絡資源服務指導人員尤其缺乏。借鑒總分館制管理模式，鄉鎮一級配備圖書資源專業人員，各書屋在業務上接受鄉鎮總館指導。

3．3培訓方式

由于農村居民文化程度總體較低，信息意識較差，識別信息和閱讀理解信息的能力，尤其是對于網絡信息的識別與網絡的利用能力都較低，要求針對他們的信息素養教育要采取有組織的形式。農村居民日常居住與勞動生活的特點為分散分布，勞動作息時間有相對明顯的季節性，因此，農村居民信息素養教育培訓時間要根據這些特點制定，即錯開農時，集中培訓［6］。在具體培訓中，要考慮到農村居民文化水平總體較低及參差的現實，采取相應的教學方式。具體可采用孩子帶動家長的方式。一來是因為孩子有較好的學習能力與接受新事物的能力，二來是在家庭成員間開展學習對家長與孩子來說都是寬松的環境，避免家長怕被外人嘲笑的窘境，也有利于督促孩子學習。繼之以后，可以采用帶頭人帶動普通人的方式。帶頭人指在當地從事種養殖業、運輸業等各業的佼佼者。他們一來比普通農村居民經濟條件好，另外有信息需求，所以他們愿意也有能力投資電腦及網絡，進行信息消費。而普通農村居民由于有了前期與孩子共同學習的基礎，也不忌憚與別人的交流學習，最終達到以點帶面的學習效果。在具體的培訓方選擇上，任務驅動法是值得推薦使用的好方法。具體來說就是從需要出發做一個案例，以完成一個任務為例，讓學員學習電腦及網絡使用技能。其中，制作適合的教案是這個方法的關鍵。在前期孩子與家長共同學習的過程中，可使用現有市面教材進行。在后期的普通農村居民與帶頭人共同培訓學習中，選擇與當地農村經濟相結合的案例，選取與他們生產中的實際問題作為案例，通過對此案例進行示范性解決，非常直接而又感性地激發他們對網絡的興趣和信任，讓他們體會到網絡對自己實際的用處。有研究者提出了農村居民信息素養教育的SPOC模式［7］，也是針對農村居民的生活與勞動特點而設計的。這種小規模限制性在線學習模式，通過準入的限制，來保證接近水平的學員在一起學習，效果更佳。但是在線學習作為一項農村居民信息素養提升的內容，只有在基礎培訓完成后，學員具備一定的電腦操作能力，才有實施的可能。因此它在后期使用會有較好的效果。

3．4培訓承擔者

在目前我國的基層一級文化組織力量薄弱的情況下，志愿者組織服務是一種很好的方式。目前，國際上有一些志愿者組織從事信息援助工作。他們從國內招募志愿者，這些志愿者來自不同專業，研究和工作的重點不同，有的從事理論研究，有的從事技術工作，有的具有教學經驗，組成為一支人才結構多元的團隊。在援助活動中，他們多與被援助地的學校(或其他文化團體)合作，實現針對一地或一個領域的信息素養志愿服務。這種志愿者組織的工作系統性較強，從前期的調研到信息素養培訓，再到項目結束的跟蹤，從資金到技術、服務形成了一個較為完整的鏈條。

4結束語

在農村信息環境尚不成熟的情況下，開展農村居民的信息素教育不是一項簡單的工作。要在針對農村居民信息需求和消費特點的基礎上，通過全社會的共同努力，對這一信息社會的弱勢群體給予最大幫助。

參考文獻:

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［6］原小玲．農村公民信息素養教育培訓效果評估體系構建［J］．農業圖書情報學刊，2012(6):135－37．

居民收入調查報告范文第5篇

什么是以房養老？

以房養老是個概念，更多是指工作30年養2套房，退休后出售一套房產以改善老年生活的理財規劃，如同歐洲老年農戶出售土地、日本老人出售黃金用以改善養老生活一樣，不屬于社會保障范疇，屬于商業行為。

老有所養的概念由養老金、老年醫療服務、老年居住與護理三個基本要素構成。養老金是保障養老日常開支的，具有保值性、生存性的現金流，不能解決養老的一切問題。老年人的醫療服務需要大于青年人，亟待國家開發老年醫學、老年門診和保健型老年公寓，給老年人一個合理的醫療服務。70歲以前的健康老人，擁有一套房產可以解決住有所居的問題；對于70歲以后陸續失去健康和生活自理能力的老人來說，住有所居還應當包括家政服務和健康護理。

納入社會保障范疇考慮的以房養老，是指僅有一套住房的養老安排，屬于準公共品，需要在房產權限、房產價格、長壽風險等方面得到法律和政策的支持，才能實現房產保值和增值的目標，并非完全的商業行為。在不同國家的不同發展階段上，其發起的主要原因均有所不同。以美國為例，在其人均壽命73歲以前，因老年人生活自理能力較好，以房養老主要出自低收入雇員、軍人、移民等養老金不足的家庭；在人均壽命超過78歲以后，以房養老的安排更多的用于置換老年服務。在美國大城市處處可見高大的老年公寓，是由政府、商家和老年人共同建設的。在中國的今天，需要準確界定以房養老的定義和定位，區分純商業行為和準商業行為，否則將可能陷入“商家做不起，老百姓不敢做”的尷尬境地。目前中國最需要以房養老的是“有房產、缺資金”的高齡失能老年人群，他們的子女年齡偏大，如果依賴養老金生活，則無力扶住失能老人渡過難關。這個人群無須政府全面贍養，僅需要給予政策和一定的資金支持。

養老金撐不住護理費

青島某高齡退休女教師已80多歲，有三個子女均在本市，老人患腦溢血后處于臥床狀態，需要全日護理。老人退休金3000元左右，每月醫保之外用藥需要1500多元。幾年前，老伴離世前將他們的三室一廳房產過戶給了兒子，兒子和兒媳向父親和兩個姐姐承諾，一定會很好的照顧老母親。屆時老人的幾個子女均已60多歲，月養老金不足2000元，照顧全癱老人力不從心，請人護理需要吃住在家中，并付最低3500元工資，一家人為此犯了難。在法官調解時，三姐弟為老人住在誰家沒有爭議，但為如何支付日趨漸長的護理費未達成協議，只能靠法官來判決。

案例分析：（1）該老人和其子女均有養老金，衣食住行有保障。但是，養老金僅是養老日常開支的現金流，不能解決老年護理費用。基于生活成本計算，家庭雇用1個護理者的費用約等于1.5人的基本工資（對于2人工作養1個孩子的家庭而言）。（2）該家庭顯然是付不起這筆護理費的，已經過戶給兒子的房產本是該老人可以置換老年服務的資產，在傳統觀念和現實困境之間，這個家庭必須做出新的選擇。例如，將三室房產置換為城郊的兩室，剩余房款作為老人購買服務的專款。

本案例很具有代表性，近年來各地民事法庭積累了很多類似案件。它反映出一個社會問題：第一，伴隨高齡老人日益增多，護理需求日益加大；第二，老年護理服務供給嚴重不足，缺乏體系建設和產業支持，仍然依賴家庭生產，家庭從能力、財力和人力等方面均顯不足；第三，伴隨勞動人口的減少和老年服務現代化的趨勢，服務老年的人工成本將越來越高，大多數老年人用貨幣購買老年服務的能力明顯不足；反之，老人擁有自住房的比例很高，有調查顯示人均達到70.3平方米。

以房養老的切入點

解決日常開支的養老金是國家義務，需要界定政府責任、個人責任，并依法培育養老金公共服務體系和養老基金市場投資保值機制。中國亟待發展公平的、統一的、方便的、可持續的二元結構的養老金計劃，制定“全覆蓋、保基本”的國民基礎養老金計劃，無論國家老齡化程度如何，均需要確保老年人吃飯穿衣和看病無憂慮；同時，以減免和延期征稅建立雇主和個人的養老儲蓄計劃，強化受托人制度建設和培育養老基金投資保值機制，用以改善老年生活。但是，養老金不可能覆蓋失能老人的護理費用。

目前，城市居民日常開支占到基本養老金的76.02%，農村居民占到96.44%（見表1）。基于4：2：1三代家庭，甚至1：4：2：1四代家庭的發展，伴隨獨生子女一代人進入中年以后（2030年前后），由家庭護理失能老人的功能逐漸弱化，失能老人家庭用什么置換青年一代的服務，是個嚴峻的社會問題。

中國老年服務需求大于發達國家。如果以60歲作為老人，2013年底中國老年人口總量將達到2.02億，超過總人口的14%，說明中國已經進入深度老齡社會。其中，80歲以上高齡老年人口將達到2300萬，失能半失能老年人口將達到3750萬，高齡老年人口、失能老年人口迅速增加。2010年中國人均壽命達到74.83歲，世界衛生組織統計結果顯示，中國人均健康壽命為66歲，60歲以上老人身體健康的約占43%（發達國家為70歲，健康老人比例在60%以上），目前有1.15億老人在不同程度上需要護理。老年人口健康水平不高是未富先老的表現之一，客觀上增加了老年護理的需求。