土地流轉

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土地流轉范文第1篇

隨著農村土地制度改革的不斷深入，越來越多的投資者看到了農村土地流轉中的商機。

帶著錢，有了土地就能賺錢嗎？其實不然。土地流轉并非僅是一紙合約，投資者還需要考慮政策、經營模式、土地流轉風險等一系列問題。 政策既是利好，也是紅線

2014年11月下旬，中央審議通過了《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》，第一次提出，在堅持農村土地所有制前提下，促使承包權、經營權分離，形成所有權、承包權、經營權三權分置的新格局。雖然這項政策為農地流轉提供了政策支持和權利保障，但也同樣畫出了不可逾越的三條紅線，以引導農村土地健康流轉。

首先，不能強制流轉農民的土地。也就是說，土地的承包權始終歸農民所有，土地是否流轉、價格如何確定、形式如何選擇，都由承包農戶自主決定。在現實中，類似以少數服從多數的名義將整村、整組農戶承包地對外集中招商經營，都屬于違背政策的行為。投資者在與地方政府或村委會合作進行大范圍土地流轉時，需要審慎甄別，不能做違背政策和有損農民利益的事。

其次，對資本下鄉劃定了經營范圍，即要發展良種種苗繁育、高標準設施農業、規模化養殖和開發農村“四荒”資源等。工商資本在選擇經營項目時要注重發掘小農戶做不了的、附加值高的，在政策規定的框架內從事生產經營活動。

最后，要以用途管制為抓手，嚴禁借土地流轉之名搞非農建設。比如，在流轉農地上建設或變相建設旅游度假村、高爾夫球場、別墅、私人會所等;占用基本農田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為;破壞、污染、圈占閑置耕地和損毀農田基礎設施。一些商業資本為了尋求高回報，打各種球，以農業之名占用農用土地，卻用于各種名義的生態大棚、休閑旅游等非農開發。這些項目或許能獲得短期收益，但從長遠來看，政策一旦嚴查，便難以持續發展。

雖然政策的利好讓規模化的土地流轉成為了可能，但為了能夠長期可持續發展，在進行農地流轉時，投資者一定要在法律范圍內尋找土地流轉經營的商機。 左手抓產品，右手抓模式

當前，農村的土地流轉主要包括“三塊地”，即農民的承包地、農村集體經營性建設用地和農村宅基地。由于農村集體經營性建設用地入市交易和農村宅基地抵押、擔保等政策仍在試點中，所以我們重點關注農民承包地的流轉和經營。 通過土地流轉進行規模經營的投資者，應設計相應的市場風險分擔機制

根據調研發現，通過流轉土地從事農業規模經營，并實現盈利的有效模式主要有兩種：一是“特色農產品種植+訂單”模式;二是大宗糧食作物種植“產加消”一體化模式。

模式一：“特色農產品種植+訂單”模式

經營者在流轉的土地上從事綠色、有機作物種植，并將產品細化為不同的品質，以應對消費者多元化的需求。在銷售方面，他們采取訂單農業的模式，依照訂單組織生產。近年來，隨著電子商務的興起，這也為特色農產品的銷售提供了一個新興渠道，如黑龍江長富俊龍谷物種植專業合作社。

長富俊龍利用黑龍江地區得天獨厚的黑土地等自然資源，開發有機農作物種植。他們主要采取農戶自愿，帶地入社，參與分紅的方式，將農戶的土地集中起來，實現規模經營。所有生產出來的谷物由合作社進行制粒、研磨、分級和色選，這也是特色農產品加工增值的重要環節。完成之后，產品按照訂單銷售至全國三十多個大、中型城市及各大超市。從2001年至今，長富俊龍的谷物已達到年銷售量5 000噸，產值6 000萬元。

這種模式的好處在于：首先，它有效解決了農戶和合作社之間的利益分配問題;其次，合作社以有機食品為目標市場，通過種植有機谷物，打開了銷售市場;第三，合作社配套的谷物加工設備，有效實現了產品附加值的提升。

模式二：大宗糧食作物種植“產加消”一體化

眾所周知，小規模的糧食種植難以獲得超額利潤。在東北，平均一畝地生產玉米（脫水干糧）1000斤，按照2015年的玉米臨儲價格1元/斤計算，一畝地的銷售收入為1000元。如果不計入土地成本（租金），農戶的玉米生產成本（包括勞動力成本）每斤為0.75～0.8元。也就是說，以0.75元/斤的玉米生產成本計算，種植一畝玉米的利潤只有250元。

這還是按照土地為農戶自有，不需要付地租的情況下計算。如果農戶將土地流轉出去，每畝地還會增加500元左右的地租。所以，小規模流轉土地進行大宗糧食生產非常難獲益。

如果希望實現大宗糧食作物的盈利經營，則需要進行大規模的土地流轉，在集中連片的土地上實現統一播種、配方施肥、定量撒藥和機械化的種植與收獲。這樣才能降低畝均種植的投入成本，提高勞動生產率。

吉林省公主嶺萬欣農機專業合作社，就是大宗糧食作物種植“產+消”一體化模式的典型代表。所謂“產+消”，是指該主體集糧食的生產、加工和消費為一體。

萬欣農機將農業的生產、深加工、畜禽養殖的飼料消費結合在一起，在產業鏈上構成了一個閉合的回環。在產業鏈運轉過程中，他們還會產生用以增值的副產品，如作物秸稈。合作社可以按230元/噸的價格，將玉米秸稈賣給生物電廠，作為發電原料。而合作社飼養的240頭母牛的動物糞，便可作為有機肥，投入到作物種植中。

在與農戶的對接上，合作社還會為農戶提供土地托管服務，即在生產期統一組織采購生產資料，為農戶提供農機化服務，在收獲期以每斤高于市場價1分錢的價格收購農戶的糧食。這種模式主要依靠降低農資投入成本來獲取利潤。

這種模式的好處在于：它以高于市場價的價格收購農戶的糧食，一方面很好地保障農民參與合作社的積極性，另一方面又能實現糧食銷售價格波動時的風險共擔。這種利益鏈接機制可以將經營者和農戶利益統一起來，促進土地流轉和集中連片經營。

此外，為了進一步增強市場競爭力，應對種植環節可能存在的自然災害等風險，合作社還通過延長產業鏈，將農業生產、加工、飼養、銷售結合在一起，各環節相互銜接，使成本最小化，將風險內部化，大大提高了農業產業的抗風險能力。

在生產要素，特別是土地要素配置不斷活躍的今天，通過土地流轉實現規模經營，無論是“特色農產品+訂單”，還是經營者的縱向一體化，都可以實現成功創業。但我們也要注意到，這兩種模式之所以成功的前提條件，是在投資者和農戶利益協調一致的基礎上實現土地的規模經營。 將風險防范進行到底

如今，隨著中國農村土地制度改革的不斷深入，通過土地流轉實現規模經營，成為許多農業淘金者的目標，但也要懂得防范其中的風險。

風險有哪些？

1.政策風險

目前，土地制度改革為土地流轉提供了必要的政策條件，但不顧經濟規律，盲目流轉土地往往造成經營者土地規模過大，反而導致畝均生產成本上升，最終使得經營難以為繼。比如，2008年，在當地政府的動員下，亳州市韭菜產銷協會會長儀大彪分兩次流轉600畝土地進行韭菜生產。頭兩年經營還良好，后來受天災和市場供求的影響，生產遭遇了困境。儀大彪第一時間向政府求助，但政府承諾的扶助資金、種地直補和良種補貼都沒有到位。在耗盡積蓄財產后，最終只能以失敗告終。

在主糧生產中，政府有相應的最低收購價和臨儲政策，但政策的變動往往會造成土地流轉主體的解體。從2015年到2016年初，東北地區的玉米臨儲價格突然下跌，以及后來政府取消玉米臨儲政策的巨大變動，使得流轉土地進行玉米生產的種糧大戶、家庭農場和合作社等新型經營主體，都遭受到了巨大損失。特別是以高于政策調整后的土地租金與農戶簽訂長期土地流轉合同的新型經營主體，他們往往不堪土地租金下降的壓力，紛紛毀約，導致原有的規模經營解體，土地流轉失敗。

2.信息風險

這主要指土地流轉者與農戶之間的信息不對稱，也包括雇傭農民務工時存在的監督困難和道德風險等問題。

一方面，隨著互聯網的普及與發展，一些企業開始利用互聯網建立土地流轉的服務平臺，如土流網、聚土網、來買地網等。

作為中介機構，土地流轉平臺的建立可以更好地為土地出租人和承租人提供信息溝通的渠道，極大地提高信息傳遞和交流的效率，改變交易中的信息不對稱。但當前此類土地流轉服務平臺上，多為山林地、集體經營性用地、建設用地的轉讓，卻少有農戶自有土地的直接流轉信息，不少農地流轉都是二次轉包。而服務平臺的交易中往往采用固定租金模式，相比分成租金，這種種模式不利于分擔農業生產中的風險。而且服務平臺中土地信息的虛假和重復現象也時有發生。

另一方面，由于缺少相應的激勵相融機制，以固定工資雇傭農戶進行農業生產，可能會造成出工不出力等問題。而作為雇傭者的經營主體卻難以監督分散的勞動力個體，這就造成了投資者的生產成本提高，經營難以持續。2009年，重慶永川區的萬畝“糧王”破產正是由于土地流轉規模過大，雇傭當地勞動力不僅工資高且難以監管，最終導致其水稻生產農資投入成本過高，經營失敗。

3.市場風險

在農地流轉中，土地租金的變動是影響規模經營者生產成本的重要因素。租金往往與土地產值息息相關。由于農產品的市場價格波動大，如果完全通過固定租金給付，容易使經營者和農戶利益難以協調。如農產品價格高時，經營者受益，但農戶獲得的租金就相對較低，農戶有違約的激勵;當農產品價格低時，生產虧損，經營者無法償付較高的租金，也同樣存在違約的動機。

因此，面對不斷變化的市場價格，如何通過設計風險分擔機制，合理控制土地租金水平，形成經營者和農戶的利益協調機制，是規模經營者需要創新探討的問題。

4.自然風險

由于農業生產受自然災害的影響很大，嚴重的旱澇災害可能會使一季的生產功虧一簣。投資者在土地流轉中，還應該注重流轉地區的自然條件和原有的土地經營方式，做好應對水旱災害的相應準備。而且嚴重的動植物疫病也可能對農業生產造成減產、減收，甚至絕產的影響。因此在土地流轉前，經營者不能只關心土地流轉的價格，還需要對當地的土地質量、生態環境做出全面的考察，以及對流轉區的經濟、社會、環境條件做詳細評估。 該如何防范

土地流轉是農村資產市場化的一個重要標志，在機會與風險共存的環境里，投資者該如何在機制設計上更好地規避風險？經營者可能需要在適度規模經營、農民利益鏈接、市場風險分擔和土地環境評估等方面下功夫。

首先，土地流轉不是越多越好，要考慮農業生產的適度規模經營。

有研究機構利用國家統計局2004-2012年的農村住戶數據計算得出，家庭農場的最優土地規模區間為131～135畝，種糧大戶的最優糧食播種面積區間為234～236畝。這意味著，當前動輒成千上萬畝進行土地流轉的項目，帶有相當大的盲目性。

作為個體投資者，你需要理性考慮農場的經營規模，避免在地方政府或其他主體的鼓動下盲目流轉土地。

其次，在土地流轉中，投資者要做到自身利益與農戶利益協調一致。

投資者要設計一種機制，無論外部環境如何變化，都要使投資者的利益和農戶的利益相協調，只有這樣，才能做到激勵相容，保障兩個利益主體長期持久的合作。長富俊龍和萬欣合作社之所以能夠成功，與他們較好地處理農民、土地和經營者之間的利益，不無關系。二者的共同特點都是沒有直接與農戶結算土地租金，沒有使經營者的生產與農戶截然分開，而是依舊將土地視為農民的財產，為農民提供分紅收益。這就使得經營者和農民成為利益一致的共同體，也實現了經營者與農民的風險共擔，收益共享。

第三，通過土地流轉進行規模經營的投資者，還應設計相應的市場風險分擔機制。

針對雇傭農戶進行農業生產，容易產生出工不出力的道德風險問題，投資者可以設計一定的激勵機制。如萬欣合作社，采取以高于市場價1分錢的價格收購農戶的玉米，就極大地提高了農戶的積極性。雖然在收購價上讓利于農民，但合作社為農戶提供代種、代收的服務，能有效降低生產成本，所以在種植環節依然有利可圖。

為了能更好地應對市場風險，投資者還可以采取延長產業鏈的方式，將某一環節的風險通過整個鏈條的運轉予以緩沖;運用互聯網等新興技術開拓銷售市場，采取電商、訂單生產等來降低市場風險。

土地流轉范文第2篇

一、土地流轉的動因

土地流轉，是發展現代農業的客觀要求，是提高農業規模效益，促進農業增效、農民增收的現實途徑，也是適應加快農村勞動力轉移，引導各類市場主體投資高效農業，推進社會主義新農村建設和構建社會主義和諧社會的必然選擇。

土地流轉是勞動力轉移后的必然趨勢。近年來，我市二、三產業迅速發展，小城鎮建設和城市化進程加快，帶動了農村勞動力的轉移，讓不少農民從土地上“抽身”出來，離農從工、離農經商、離農進城，出現了“有田無人種、能人無田種”的新情況。據統計，目前，我市55.45萬農村勞動力，從事非農業的勞動力為46.57萬人，占總勞動力的80.2％。土地流轉，解決了外出務工農民的后顧之憂，使其在獲得勞務收入的同時，又獲得土地租金收入。

土地流轉是提高土地利用率的必然要求。隨著農業現代化步伐的加快，一家一戶小規模經營成本高、效益低、抗風險能力差、市場競爭力弱等問題逐漸顯現出來，而且土地分割太碎、規模小、不規則，造成了不少耕地的浪費。同時，由于多數農村勞動力轉移到二、三產業，在家務農的以老弱、婦女為主，出現了土地閑置、粗耕的現象，從而嚴重降低了土地的利用率，阻礙了農業結構調整，束縛了農村經濟發展。實行土地適度流轉，將分散的土地承包經營權向能人大戶、龍頭企業集聚，走農業產業化發展的道路，有利于節約耕種成本、實行集約耕作、提高土地產出效益，還有利于增加土地面積、提高土地的利用率。據統計，我市通過土地適度流轉規模經營后，復墾邊、渠，減少田埂，增加的土地面積占流轉面積的3％到10％。

土地流轉是推進適度規模經營的必要條件。土地適度規模經營，既是農村經濟發展的客觀要求，也是促進農民持續增收的重要路徑。規模經營，前提之一是土地要相對集聚。近年來，我市高效規模農業迅速發展，高效種植面積達34.6萬畝，占耕地面積的27％，其中，連片150畝以上項目50個，面積1.99萬畝，促進了農業結構調整。

二、土地流轉的特點

近年來，我市積極探索，科學引導土地有序流轉。土地流轉從農民相互間的自發流轉向政府和市場引導并重的自主流轉轉變，流轉的目的由減負向增收為主轉變，流轉的面積由零星、分散向規模、連片轉變，流轉的對象由農戶之間向農業企業、工商企業、科技人員、專業大戶、合作社等為主轉變，呈現出“形式多樣化、流轉規模化、運作規范化、效益最大化”的特點。

入股為主，土地流轉形式多樣。我市根據產業特點、地理條件、二三產業發展程度及農村勞動力轉移等情況，探索出五種流轉模式，累計流轉土地4.44萬畝。其中出租2.7萬畝，入股1.2萬畝，轉包3481.83畝，轉讓1329.1畝，互換532.07畝。近年來，由于糧食價格呈恢復性上漲，加之農業稅取消和實行種糧補貼，土地的固定收益有所增加，早期鄰里、親友之間通過轉包、代耕的形式，無償或只象征性收取一定收益的轉包和轉讓等形式逐漸減少，新增流轉面積主要以出租、八股為主。2006年7月，我市在姚王鎮紅星村試點，成立了第一家土地股份合作社，71戶農戶以60畝承包地入股，連片發展花卉苗木。隨后，土地股份合作社這一流轉模式在全市推廣。2008年4月，姚王鎮桑木村以村為單位，將1 8個村民小組的898戶、2463畝十地全部入社，委托合作社統一經營，農民在按股權享受每畝1000元保底收入基礎上，參與二次分紅。實行土地股份合作社，讓農民和經營者結成利益共享的聯結機制，既有效滿足了經營者的用地需求，又切實保障了農民對土地的長期收益權利，所以已成為我市土地流轉的主要趨勢。目前，全市共組建土地股份合作社35個，八股農戶5894戶，吸納農村勞動力1780人，農民在合作社打工收入達42.67萬元。

嚴格管理，土地流轉規范有序。搞好土地流轉，離不開政府的正確引導、規范管理。我市在實際運作過程中，堅持“不得改變土地集體所有性質、不得改變土地用途、不得損害農民土地承包權益”三項原則，做到不下達流轉任務，不強迫農民意愿，不限定流轉時間，不限定流轉模式，把土地流轉真正納入市場化、規范化的軌道。強化服務指導，組建了由市委農工辦、各鄉鎮農經部門、村委會構成的三級土地流轉服務網絡，進行面對面的指導服務；嚴格把好流轉審批、協議簽訂、手續完善、租金到位等“四關”；成立了由農工辦、法院等有關部門負責人參加的仲裁委員會，聘請8名熟悉農村土地承包政策的農經人員擔任仲裁員，及時調處土地流轉糾紛。規范流轉手續，做到“三個統一”，統一合同文本格式和編號、統一鑒證確認、統一建立臺賬。

調節利益，土地流轉長期穩定。注重合理調節流轉雙方利益，實現經營者和農民的長久雙贏，保障土地流轉的長期穩定。一是合理制定流轉價格。土地流轉價格由流轉雙方協商確定，綜合考慮土地畝均產出效益、土地供求關系以及地力恢復成本等多種因素。如果價格太低，農民的需求得不到滿足，就不愿流轉，價格太高，成本加大，經營者利益受損。只有確定合理價位，使雙方從流轉中受益，才能建立長期穩定的流轉關系。我市根據市場行情，努力尋找流轉雙方的心理承受價位，制定了年租金東部450元／畝、中部600元／畝、西部800元／畝的片區指導價。二是合理確定流轉期限。由于農業生產周期長、投資回收慢，經營者需要流轉時間長一點，可以長遠規劃、持續投資，提高規模效益。而農戶對土地升值有較大的預期，不希望流轉時間過長。我市在堅持流轉期限不超過法定承包期的同時，一般以3年為一個流轉周期，超過3年的，綜合考慮土地收益的變化因素和經營者的土地改造投入因素，3年后適當提高租金標準，形成流轉收益的遞增機制。三是合理分配補貼收益。為調動農民積極性，促進成片流轉，各鄉鎮一般將國家、省、市一系列惠農補貼及省、市流轉獎勵資金補貼給農戶，并將土地流轉中溢出土地面積的收益歸農民所有。

三、加快土地流轉的幾點思考

尊重農民意愿，保障農民和益。農民是流出主體，土地流轉必須以農民自愿為前提，尊重農民主體地位，保障農民利益。要幫助農民防范流轉風險，對經營者資質、信用、經營實力、市場前景等方面進行評估，流轉收入直接繳至“雙代管中心”，到期打卡發放i要求業主交納保證金或抵押物品，避免農民遭遇風險。統籌城鄉發展，加快城鄉一體化進程，建立多層次的農村社會保障體系，包括農村社會保險、社會救濟、社會福利、優撫安置、社會互助以及完善農村合作醫療制度等，探索土地承包權置換城鎮社保，逐步弱化土地的福利和社會保險功能，為土地轉出者解決后顧之憂。

土地流轉范文第3篇

關鍵詞：城鎮化；土地流轉；土地租金；機械生產；農民收入

一、土地流轉背景

（一）政策背景

2015年實質性起步，此次改革的兩大重點將是土地節約集約利用和農地入市。堅持農村土地集體所有，實現所有權、承包權、經營權三權分置，引導土地經營權有序流轉，堅持家庭經營的基礎性地位，積極培育新型經營主體，發展多種形式的適度規模經營，鞏固和完善農村基本經營制度，讓農民成為土地流轉和規模經營的積極參與者和真正受益者，避免走彎路。

（二）現實背景

現今，城鎮化背景下湖北省農村耕地利用存在一些問題，大部分農村年輕勞動力進入城鎮工作，大量的耕地被閑置下來，甚至被廢棄，造成的土地資源浪費十分嚴重。這一現狀表明提高土地利用率迫在眉睫。在城鎮化發展較快的農村地區，土地資源浪費問題更為突出。

二、土地流轉狀況

1、大戶土地流轉、使用情況。

2、小戶土地流轉、使用情況。許多農戶外出務工，大部分土地被征收為建設用地或者被其他人承包。其中，農戶土地被政府征收，用于修建基礎設施（如公路等）或者修建新的小區，每畝補貼16000～18000元不等，同時，也有少數農民在道路旁邊的荒地種蔬菜自給。

3、土地流轉方式分析。流轉類型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經營權流轉行為分為各種不同的類型。

（1）以流轉主體為標準，以農戶與農戶之間的流轉為主，流轉面積約占總流轉面積的90%。

（2）以流轉方式為標準，可分為轉包、出租、互換、轉讓、投股或參與股份合作等其他方式流轉。其中以轉包、出租為主，約占總流轉面積的70%以上。轉包中又以外出打工或經商農戶，將土地轉包給親友或本村其他農戶居多。出租中又以租給個體工商戶開辦采石場為主。

（3）以流轉是否簽訂協議為標準，可分為協議流轉和無協議流轉。其中協議流轉農戶略占總流轉農戶數的60%左右。協議流轉又分為書面協議流轉和口頭協議流轉，其中口頭協議流轉占協議流轉的絕大多數，簽訂書面協議流轉的農戶不足總流轉戶的10%。

（4）以流轉是否有償為標準，可分為有償流轉和無償流轉。其中以無償流轉為主，約占總流轉戶的60%以上，有償流轉的比例正呈上升趨勢。

三、土地流轉市場

黃岡市路口鎮地區的土地流轉方式是農戶與村委會進行協商，以每畝16000～18000不等的價格把土地承包出去，再由政府把所有承包的土地集中起來轉租給企業。或是農戶之間以口頭協議的方式進行轉讓，涉及范圍小，有償性低，土地流轉效率不高，導致部分土地閑置。根據國家今年頒布的最新土地流轉政策，路口鎮這種由政府將農民的土地集中回購再承包給其他大戶的做法存在不合理性，需要查證。

四、土地流轉對農戶的影響

（一）對生產大戶的影響

1、土地流轉使生產大戶能夠更為便利的獲得土地。在我們的社會實踐中這一方面表現的比較明顯的便是千葉湖生態農莊。該生態農莊的10000畝土地便是千葉湖生態農業有限公司從黃岡市黃州區路口鎮政府那里購買的來。也正是土地流轉的這項政策，使的該公司能夠獲得整整10000畝集中成片的土地。

2、土地流轉為生產大戶實行集約化生產提供了可能性。無論是湖北黃岡千葉湖生態農莊，還是湖北青藤有限公司，或者是陽一生態園都是通過土地流轉獲得一大片完整的土地，也正是這一大片完整的土地，才為這些生產大戶的集約化經營提供了基礎。

3、土地流轉也使生產大戶周圍的居民獲得額外的工作機會和收入。我們從路口鎮的幾家生產大戶了解到，他們雖然實行的是集約化管理，同時他們也使用機械，但是在農忙時節，他們還是需要更多的人力資源來進行管理勞作。比如千葉湖生態園，平時只需要十幾名固定工人，但是到了農忙時節，他們則需要雇傭30―40名工人來做工，里面有一些農戶也恰好是這些土地原來的主人。這一模式，也使得生態園周圍的農戶獲得了額外的工作機會。

（二）對小農戶的影響

農民收入的主要組成部分是工資性收入以及家庭經營收入，就目前來看，這兩種收入的增長都有所放緩，并且進一步趨向飽和。農民想要進一步增加自己的收入，必須在其他的生產要素中尋找機會。所以一部分農民選擇轉包或租出土地，轉入非農產業，因為非農產業的收入較高且穩定，當然這只是農民流轉出土地的一個因素。從土地流出方來說，土地的流轉在解放農民的時間和精力從事其他生產活動的同時，也能給農民帶來使用權流轉所獲得的經濟價值。通俗點兒說，農民也能通過流轉土地獲得收入或者是獲得政府的補貼。當然這只是土地流轉政策施行后的理想狀態。在我們社會實踐調查的大多數的小戶中，很多在轉入非農產業后，都不能找到收入令人滿意的工作，同時他們從國家哪里獲得補貼也是微乎其微。更嚴重的是許多農戶的政府補貼都被當地政府私自挪作他用，令那些將土地流轉出去的農民的收入更加不足。

所以，土地流轉從不同的方面多大戶和小戶造成了不同的影響。大戶通常作為土地的流入方，從土地流轉的過程中，獲得很大的好處，實現了很多土地流轉之前所無法實現的生產模式。而小戶多作為土地流出方，則多在土地的流轉過程中無法得到更多好處。國家的政策在大的方面是好的。主要的原因是國家在制定土地流轉的補償措施和國家政策的執行當面做的不夠到位。在這一方面，國家還要大大加強。

（作者單位：湖北經濟學院）

參考文獻：

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土地流轉范文第4篇

土地流轉經營合同范文一甲方：____________________村民委員會;

乙方：____________________________________________________。 為了發展高效農業，打造綠色產業基地，繁榮農村經濟，增加農民收入，依照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》等相關法律、法規，經雙方協商一致，簽訂本合同。

一、土地的位置、分類、面積

1、甲方經村民代表和戶主代表會議同意并報鄉人民政府批準，將四至分別為東至_____________，西至_____________，北至_____________，南至_____________的______畝土地流轉給乙方;

2、該地由農戶自愿委托村委會流轉，分為田、地、茶園、荒坡四類，其中田_____畝，地_____畝，茶園_____畝，荒坡_____畝，共涉及_____家農戶。農戶名單、地塊性質、位置、面積等以附圖和統計清單的形式作為附件。

二、土地的流轉經營期限：為叁拾年。即自_______年____月____日起至_______年____月___日止。

三、 價格基數、計算方法及支付方式

1、價格基數：田_____元/畝，地_____元/畝，茶園_____元/畝，荒坡_____元/畝;

2、計算方法：由甲方按各農戶所有的土地對應地塊的價格和實際畝數進行統計和累計。第十一年起至第二十年止每畝增幅_____%， 壹

第二十一年起至第三十年每畝增幅_____%。

3、租金支付：乙方分四次支付給甲方。前兩次五年一付，后兩次十年一付。第一次付款日為合同簽訂后十個工作日內支付，以后付款以合同簽訂日相對應的年份和日期支付。

四、地上附著物的處置

1、地上現有水池、水井和管線等生產設施，乙方可無償使用;

2、原種植樹木等如影響光照或總體布局，乙方可酌情修剪和砍伐，不作賠償，砍伐的樹木由戶主收回。如仍留種，由乙方負責管理，收成也歸乙方所有;

3、區域內墳墓如需要搬遷，雙方另行協調解決。

五、甲乙雙方的權利和義務

(一)甲方的權利和義務

1、按照合同約定向乙方收取土地流轉出讓金;

2、按本村村民用水、用電價格，向乙方收取實際使用的水電費，免收乙方搭水搭電費用。不向乙方收取任何其他各種費用和攤派;

3、做好村民工作，與土地所有戶簽訂好土地流轉委托書，消除乙方承接和使用土地的一切矛盾、糾紛，向乙方交付全部土地;

4、為乙方正當合法的經營提供可靠保障。合同期內如甲方行政區域發生調整，本合同由接管組織全面履行至合同到期;

5、為乙方在經營活動中加蓋必須由村委會出面或確認的公章。積極協助乙方辦理項目相關的報批手續。

(二)乙方的權利和義務

貳

1、按照合同約定向甲方支付土地流轉出讓金;

2、按本村村民用水、用電價格，向甲方支付水電費;

3、可以在流轉的土地范圍內進行土地整理，對地塊進行符合現代設施農業要求的改造，投入和收益均歸乙方所有;

4、可在流轉土地上建設部分生產經營、生活及辦公用房;

5、保護自然資源，搞好水土保持并合理利用土地。

六、其他約定事項

1、合同有效期內，流轉經營土地如有國家糧食補貼等屬于農村普遍享受的各種補貼，仍歸甲方所有，相應需要交納的水利工程費、管理費也由甲方承擔;

2、政府征用流轉土地，乙方應服從。所得的土地征用費、農業人口安置費及國家下撥的糧食直補費歸甲方所有。按國家相關規定處置附著物賠付的所有款項歸乙方所有;

3、國家或地方政府對于乙方經營活動的各項政策性補償、補貼、獎勵歸乙方所有，如需甲方配合取得，甲方無償提供幫助;

4、合同到期后，乙方享有繼續流轉經營的優先權。乙方無意繼續經營，或乙方經營不善要求提前終止合同，由乙方處置附著物或復耕后，將土地交還甲方。

七、合同的變更、解除和終止

1、本合同一經簽訂，即具有法律效力，雙方均不得以人員變更等作為理由變更或解除本合同。雙方協商一致簽訂書面協議，方可變更或解除;

叁

2、如甲方擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經營時，視為甲方違約，乙方有權解除本合同，其違約責任由甲方承擔。

八、違約責任

1.在合同履行期間，任何一方違反本合同的約定，視為違約。違約方應按乙方注冊資金同等金額向對方支付違約金，并賠償對方由此而造成的實際損失;

2.乙方應當按照本合同約定的期限足額支付租金。如乙方逾期30日未支付租金，則甲方有權解除本合同。

九、合同糾紛的解決辦法

本合同履行中如發生糾紛，由爭議雙方協商解決。協商不成，雙方均可向當地仲裁委員會申請仲裁或向當地人民法院提起上訴;

十、本合同經甲乙雙方簽字或蓋章后生效;

十一、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補充，補充合同與本合同具有同等法律效力;

十二、本合同一式___份，雙方各執___份，鑒證方留存___份。 附件：1、土地平面;2、統計清單;3、土地流轉委托書。

甲 方：(蓋章) 乙方：(簽字)_____________

鑒證方：(蓋章)

簽約日期：_______年___月___日 肆

土地流轉經營合同范文二甲方： 鎮 村 乙方： 丙方：

根據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》、《合同法》、《物權法》等法律法規的有關規定、在平等自愿的基礎上，經甲乙雙方充分協商一致，達成如下協議，簽訂本合同

一、土地承包流轉方式和用途：

甲方采取租賃方式將其承包經營的土地流轉給乙方用于建造中藥材種植示范園。

二、土地出租的種類、位臵及面積：

三、土地租賃期限、支付辦法及時間：為 年。從 年 月 日起至 年 月 日止，土地租金以現金每年支付一次，每年租金為 元。

四、雙方的權利與義務：

1、甲方將土地出租給乙方后，由甲方負責劃清地畔，若有權屬等糾紛概由甲方負責處理。

2、自本協議簽訂之日起，甲方不得在被出租地塊內種植農作物以及進行相關的生產活動和工程建設，并自行清除附著物。 3、甲方將土地出租給乙方后，由乙方享受國家有關農業開發的各項優惠政策;享有自主經營權;甲方不得以任何理由干涉乙方正常經營。在同等條件下，乙方普通用工優先考慮甲方。

4、乙方在租用期間其用電、取水、排水等，享受當地村民同等待遇。

五、違約責任：

1、雙方任何一方違約應承擔對方一切經濟損失。

2、甲方非法干預乙方生產經營，擅自變更或解除合同，給乙方造成損失的，由甲方全額賠償乙方損失。

3、乙方違背合同規定，給甲方造成損失的，由乙方承擔賠償責任。

六、合同糾紛的解決方式

先由雙方協商解決，協商不成，由所在地鎮政府調解解決，調解不成依法向當地人民法院提起訴訟。

七、合同自雙方簽字蓋章之日起生效，本合同一式三份，甲、乙、丙方各執一份，具有同等效力。

甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)： 丙方(蓋章)： 代表人: 代表人: 代表人: 電話： 電話： 電話： 簽訂日期： 年 月 日 簽訂日期： 年 月 日 簽訂地點：

土地流轉經營合同范文三甲方(轉出方):

乙方(轉入方):

丙方(監管方):

根據《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國農民專業合作社法》等有關政策、法規的相關規定，堅持自愿、有償、依法的原則，經甲乙雙方共同協商，自愿訂立本合同：

一、經營形式及結算方式

甲方自愿將本村土地東至_______ 西至_______南至_______北至_______土地_______畝交給乙方用于農業規模化經營，每畝每年價格為______元，共計_______元。自簽訂合同起的每年的___月___日前乙方付給甲方。

二、經營期限

土地承包經營權期限為五年。自 年 月 日起至 年 月 日止。

三、權利和義務

1、甲方享有國家及有關部門發放的糧食綜合補貼和直補等惠農政策。

2、甲方必須尊重乙方的生產經營自主權，不得干涉乙方依法進行正常的生產經營活動。

3、甲方必須向乙方告知前茬作物品種、施用農藥的種類，避免給乙方造成經濟損失。

4、乙方須對入社土地依法有效保護、不得掠奪式經營、荒蕪。

5、丙方對甲乙方的合同履行情況進行監督，督促乙方按時兌現土地流轉費。對雙方的違約行為及時進行糾正。丙方有權利代表甲方對乙方的經營情況進行監督。

四、合同的變更、解除和其他

1、有下列條件之一的，本合同可以變更或解除

(1)訂立合同所依據的國家政策發生重大調整和變化的。

(2)乙方不按時繳納土地流轉價款的。

(3)因不可抗拒的自然災害和無法防止的外部因素，使合同部分或全部無法履行的。

2、其它

(1)本合同自簽訂之日起生效，如有未盡事宜，由甲乙雙方共同協商作出補充協議，補充協議與本合同具有同等的法律效力。

(2)在履行合同期間，甲乙雙方如發生爭議時，首先提請丙方進行協調解決，協調不了的，須報請合同仲裁委員會作出最終裁決。

(3)本合同一式三份，甲乙丙三方各執一份，違約方按照對方實際經濟損失賠付，望雙方認真信守。

甲方：

乙方：

土地流轉范文第5篇

在專家看來，中央拆掉了攔在土地承包權和經營權中間的一堵墻，使農民握緊土地承包權的同時，放活了土地經營權，這一放，奠定了活的基礎。

隨著農村土地承包經營權流轉和規模化經營的擴大，農村和農民出現了新的變化。在新農村建設路徑上，資本和技術找到了一個更為合適的突破口，長久以來的傳統農耕模式被改變。這是一種怎樣的變化？如何看待這種變化？

誰在流轉？

孫聚峰是濰坊市寒亭區朱里街道博峰種植專業合作社理事長，該合作社有土地2600畝，其中600畝種植的是綠色無公害大姜。朱里街道是山東大姜的主產區之一，此前，孫聚峰做的是農資銷售業務，頗有積蓄，土地流轉制度推行后，孫聚峰牽頭成立了博峰種植專業合作社。

“成立合作社，主要是為了將農民分散的土地集中起來，通過現代的技術、管理手段，實現品牌化生產，從而提高農產品的品質、附加值以及抗風險的能力。”孫聚峰說。

據記者了解，目前土地流轉主體大多數是類似孫聚峰一樣做過生意，有積累、有眼光，近幾年或者直接租地，或者以“能人回鄉”模式帶領村民，成為土地流轉中的新型“地主”。

資料顯示，目前土地流轉主體基本以種田大戶、家庭農場和專業合作社為主。這些經營主體根據當地實際，探索出了一條現代化農業的發展路徑。

以泰安新泰市為例，新泰市汶南鎮益民核桃專業合作社流轉土地1000多畝，由合作社組織社員統一種植核桃，實現了特色產業強村富民的新路子，全村人均增收5000元，村集體收入55萬元。

谷里鎮于家棗林村村民以土地經營權入股，成立了新泰市棗林峪土地流轉社，每2.1畝為1股，除本村137戶村民入股外，還吸收了周邊老牛溝、牛棗林、柘子溝三個村民的80戶村民入股536畝，合作社共吸納入股土地1536畝。

此外還有兩類流轉主體，一類是企業，一類是外地農民或者其他成員組成的經營體。不同的流轉主體，租地規模和用途不盡相同。

企業下鄉規模更大，出手更大方。新泰市投資3.6億元的長興現代農業創新園，建成26跨28000平連棟溫室、36個26400平冬暖式蔬菜大棚和7000平智能溫室，實現了當年投資，當年見效。在租地用途上，企業大多以高效農作物、觀光農業、苗木花卉或養殖業為主，較少種糧。

“工商資本參與土地流轉，讓企業、農民在這塊土地上，結成了一個命運共同體，為促進農民增收提供了一個可復制的發展模式。”山東省發展和改革委員會農村經濟處負責人告訴記者。

據了解，近年來，山東土地流轉及規模經營一直走在全國前列。記者從有關部門獲悉，截至2015年底，山東省基本完成農村土地確權登記頒證工作，全省農村土地流轉面積已達2569.5萬畝，占家庭土地承包經營面積的27.3%，加上各類社會化服務組織通過建立緊密型生產基地、開展土地托管服務所覆蓋的面積，全省土地經營規模化率達到40%以上。

目前全省有20個縣（市、區）被國家確定為土地經營權抵押貸款試點單位，有76個縣（市、區）探索發放了土地經營權證，有43個縣（市、區）開展了土地經營權抵押貸款業務，為破解農業規模經營主體融資難問題闖出了新路。

土地股份合作也隨之加快。全省土地股份合作社發展到4790個，經營面積達79.3萬畝。這些土地制度改革，催生了山東農村綜合產權流轉交易市場和農村金融市場發育，已建立起省級農村產權交易中心（齊魯農村產權交易中心）1個，市級3個，縣級109個，累計實現交易額206億元。據了解，目前，全省有1.01萬個村完成了集體產權制度改革。

如何流轉？

在農村土地流轉過程中，口頭協議曾是土地流轉的一種方式，這種方式由于缺乏相關的制度保障，不可避免地會引發各種爭議。

提起土地承包經營權流轉這件事，昌邑市北孟鎮前劉家營子村村民老劉滿腹辛酸。前幾年種大姜很賺錢，他忍不住想試一把，可自家的土地不太適合大姜種植。后來老劉便向離自己村不遠的某村村民老李“求援”，承包了老李家3畝地種大姜，租期是5年，每畝地每年租金800元。老劉還租用了其他村民的“姜井”來儲存大姜。

第一年大姜種得好，又趕上銷售價格高，老劉一畝地純收入30000多元。看著老劉一年賺了不少錢，老李眼紅了，就想借各種理由終止跟老劉的合同，把土地收回來自己種大姜。

“老李跟我說他自己也想種大姜，就把地給收回去了。”老劉告訴記者，自己本想給正在上大學的兒子在城里買房，誰知土地被收回去，種姜掙錢的夢想泡了湯。“當時覺得鄉里鄉親的，就口頭上說了一下怎么承包，也沒立個字據啥的。”老劉說。

據記者了解，前些年的農村土地承包，多數情況都像老劉一樣，只是個人之間的口頭約定。“農民一般是地多了種不了的時候才往外承包，都是雙方協商著來，一旦協商不好就會發生糾紛。”

為了避免土地流轉過程中出現不必要的糾紛，更多的農民愿意通過有政府背景的產權交易中心來完成土地流轉。

設在濰坊市的齊魯農村產權交易中心，是全省唯一的省級綜合性農村產權交易機構，自成立以來，齊魯農村產權交易中心依托總部所在地市濰坊市各縣市區經管局及其鄉鎮街道經管站，在全市所有涉農縣（市）區設立了15個縣（市）區分中心和134個鎮街辦事處，完成了全濰坊市的“市、縣、鎮（街）”三級交易服務體系建設。

同時，為加快全省各區域市場的拓展步伐，齊魯農交中心以參股和發展綜合會員的形式，在濟寧市、青島市、煙臺市及德州平原縣、德州禹城市設立了5個省內分中心。

打開交易中心網站，供求信息歷歷在目：濟寧市鄒城市張莊鎮出租土地120畝、濰坊市諸城市桃林鎮出租林地651畝……“以前農民想流轉土地找不到買家，工商資本下鄉扶持農業發展找不到理想地塊，這種供需不對接的局面一去不復返了。”齊魯農村產權交易中心總裁李英華說。

融資功能也是該交易中心著力強化的工作重點。“整個農業、農村甚至農民，發展地方經濟，發展農業行業的話，不可能延續傳統方式去做。但種高效作物也好，還是搞一些產業拉動也好，都得需要資金投入，資金投入就需要相關證書之類的東西，有了證書之后，相關的金融服務就可以開展起來。”齊魯農村產權交易中心總顧問張廣元告訴記者。

據了解，將規范流轉交易的農村產權賦予抵押融資功能是該中心在土地流轉領域的創新之舉。目前，在該中心，農村產權抵押范圍擴大到土地承包經營權、農村住房、大棚、林權、大中型農機具、農村經營性集體建設用地、地面種植物及附屬設施、農村集體股權、海域使用權、農村知識產權、農村土地流轉收益權、水域灘涂養殖權等12項，解決了農村金融無抵押物的問題。

有了這種產權抵押，涉農企業的資金問題就找到了一個很好的解決路徑。據李英華介紹，濰坊市愛嘉水產養殖有限公司2014年1月從濱海區央子街道流轉農村土地220多畝，該公司自成立以來不斷加大基礎設施投入，2015年4月由于計劃新增標準化養殖蝦棚8個，購買蝦苗及飼料等出現資金緊張，急需銀行貸款支持。

“該公司了解到農村土地經營權可以實現抵押貸款后，聯系到齊魯農交中心，我中心積極給予企業提供配套服務：首先通過中心的農村產權交易平臺辦理了農村土地流轉交易鑒證，為客戶出具農村土地經營權交易鑒證書；其次推薦給濰坊農商行，濰坊農商行按照產權貸貸款產品要求受理并審批通過此筆業務；再次雙方通過中心的抵押登記平臺，辦理了農村土地經營權及地上附屬設施抵押登記，農交中心出具他項權證后，濰坊農商行發放貸款，解決了企業資金需求問題。”

流轉的收益與風險

對普通農戶而言，土地流轉有兩個好處：一是穩定的土地租金，根據各地實際，租金大多以1000斤小麥為基準價格，從500元至1000元及以上不等；二是勞動力釋放，可以放心打工或干別的。以一家6口人10畝地計算，如果種植小麥，一年收入總共也就1萬元多一些，而將這些土地流轉出去之后，獲取的租金收入也與之相近。更重要的是，可以釋放勞動力，全身心的通過打工獲得額外收入。

在傳統農區，愿意流轉土地的農戶不少。一位種植大戶告訴記者，農戶是否愿意流轉土地，一取決于租金，合適就租；二取決于租地人，對租地人不放心，租地就麻煩。張廣元介紹說，現在年輕人愿意把地租出去，不愿意的主要是一些老年人：子女出去了，生活不困難，身體還行，種地除了生存，還是一種習慣性的生活方式。

土地流轉的規模并不是越大越好。據李英華介紹，在齊魯農村產權交易中心流轉的土地規模，大多在50-200畝之間，在李英華看來，這個流轉面積比較符合種植實際。

山東肥城市東華家庭農場場長劉東華對此深有體會：農場1500畝地，有各種大型機具，春種夏收都不難，就怕收割時下雨。因為曬場不夠，麥子收上來只能在場地稍稍滾曬一下馬上打包賣掉；玉米更麻煩，沒地方曬，提前賣青貯，連秸稈帶玉米一起賣，每畝地少收200元；買烘干設備吧，除了資金，倉儲等也缺乏，“這些問題不解決，規模越大越難。”

李英華告訴記者，從目前的基礎設施、市場風險綜合來看，土地規模還是要適度。張廣元告訴記者，一些大戶租地時往往粗放計算，甚至只想到政府有補貼，對規模經營困難估計不足。品種、天氣及市場風險，是大戶面臨的更大威脅。“以一個四口之家為例，其原本種植面積在10畝左右，那么其比較合適的流轉土地規模就是這個基數的10倍。”

因為流轉面積過大，超出了自己的經營能力，棗莊種植“大戶”邵長寶在流轉1000多畝土地后，因資金鏈崩潰而選擇了跑路。

據了解，棗莊市于2012年初被農業部選為24個農村改革試驗區之一，主要擔負農村土地使用產權制度改革試點任務，探索農村土地承包經營權抵押貸款。未過多久，棗莊市政府成立了金土地融資擔保有限公司，并于2013年2月發放了首批承包經營權抵押貸款，十多筆貸款里，邵長寶流轉土地面積最大、貸款額最高。