當(dāng)前我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫狀態(tài)研究論文

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論文關(guān)鍵詞:泡沫經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；銀行信貸

論文摘要:本文闡述了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的起因,提出了具體的擠壓措施,供大家參考。

0引言

“泡沫”一詞因17世紀(jì)30年代荷蘭的“郁金香球莖風(fēng)潮”及同時(shí)期在英國爆發(fā)的“南海泡沫事件”而被正式引用。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講,“泡沫”是指地價(jià)或股價(jià)等資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)基礎(chǔ)條件無法解釋的持續(xù)上漲或下跌,最后在短時(shí)間內(nèi)價(jià)格急劇波動(dòng)的現(xiàn)象。查爾斯·P·金德爾伯格將“泡沫”定義為:一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲,初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期,從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者,而對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣,隨著價(jià)格的上漲,繼而出現(xiàn)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌,由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)指的是由房地產(chǎn)價(jià)格在投機(jī)行為作用下出現(xiàn)的嚴(yán)重脫離市場基礎(chǔ)條件、脫離實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上揚(yáng)所形成的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。本文對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的起因進(jìn)行了深入分析,并提出了擠壓泡沫的措施。

1房地產(chǎn)泡沫的起因

造成房地產(chǎn)泡沫的主要原因是,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中,隨著社會(huì)總需求的增長,供給彈性越小的要素價(jià)格將增長得越快。在所有生產(chǎn)要素中,土地的供給彈性最小,在大城市中,人口密度高,土地稀缺。作為稀缺資源,房地產(chǎn)的價(jià)格必然會(huì)比較高。人們估計(jì)到房地產(chǎn)價(jià)格要上升,為了賺取土地價(jià)格上漲的資本所得,紛紛將大量資金投入房地產(chǎn),加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。當(dāng)大家看到房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌,就大膽地以購買到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn),容易查封、保管和變賣,而價(jià)格只漲不跌,銀行以為房地產(chǎn)抵押貸款萬無一失,所以很容易發(fā)放過量的房地產(chǎn)貸款。但不幸的是,當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度因各種原因放慢的時(shí)候。價(jià)格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)投資者看到房地產(chǎn)價(jià)格下降,為了保護(hù)投資利益,競相拋售,使房地產(chǎn)價(jià)格直線下降,泡沫隨之破裂。原來被認(rèn)為萬無一失的房地產(chǎn)抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。

房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫,存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性,但絕不能說房地產(chǎn)業(yè)就等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系可以從以下幾個(gè)方面來分析:

1.1房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門,其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。首先從房地產(chǎn)的屬性來看,房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn),房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性,是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)體產(chǎn)品,同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次,房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門,它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次,房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位,起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn),使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。

1.2房地產(chǎn)過熱不等同于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)過熱主要指房地產(chǎn)投資量過大,開發(fā)量過多,超過了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)有效需求。房地產(chǎn)過熱可能會(huì)帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀,但并不一定會(huì)帶來價(jià)格飆升從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的大起大落。房地產(chǎn)泡沫既是一種價(jià)格現(xiàn)象,又是一種貨幣現(xiàn)象。在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生階段,房地產(chǎn)資金貨幣供應(yīng)量不斷增加,各種資金包括個(gè)人投資、企業(yè)資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入,在短期內(nèi)迅速使房地產(chǎn)價(jià)格升高。只有那些有大量投機(jī)資金介入,過度炒高的房地產(chǎn)市場,其房地產(chǎn)過熱才會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

1.3同時(shí)也應(yīng)該看到,房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分,如果任其膨脹,也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)陛,主要表現(xiàn)在:一是土地價(jià)格泡沫。土地價(jià)格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動(dòng)作用,及其土地市場投機(jī)炒作,會(huì)出現(xiàn)虛漲。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲,就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。二是房地產(chǎn)商品價(jià)格泡沫。一方面,房價(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的,房價(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān);另一方面,開發(fā)商對(duì)利潤的期望值過高,人為抬高房價(jià),也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。

1.4房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中,商品房供給超過市場需求,形成大量空置,構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。如前所述,商品房空置率在10%-15%之間時(shí),這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線,引起嚴(yán)重的供給過剩,形成泡沫經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致房價(jià)猛跌,經(jīng)濟(jì)混亂,社會(huì)動(dòng)蕩。四是房地產(chǎn)投資泡沫。一般而言,房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng),力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段,房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率,形成供略大于求的市場局面,對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹,商品房嚴(yán)重滯銷,造成還貸困難,連帶引起金融危機(jī)時(shí),才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。

2如何擠壓房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊,關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi),避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫,例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房價(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等,對(duì)活躍經(jīng)濟(jì),促進(jìn)競爭,推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)一樣,沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多,過于膨脹,造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹,不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì),帶來嚴(yán)重危害。具體對(duì)策如下:

2.1從土地源頭入手,規(guī)范土地市場土地資源短缺不僅是困擾我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,也是困擾城市化乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大問題,如何利用相對(duì)貧乏的土地資源為全體國民提供一個(gè)公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境,在一定意義上講,都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性,為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.2建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制各級(jí)政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場區(qū)域性強(qiáng)和發(fā)展不平衡的特點(diǎn),加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究,科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)問,有計(jì)劃地建立符合自己城市特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系,防范房地產(chǎn)泡沫。通過建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)制度,以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,加強(qiáng)對(duì)市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格的調(diào)控;通過市場信息、引導(dǎo)和規(guī)范,增加房地產(chǎn)市場的信息透明度,控制人為惜售和炒作行為,引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性消費(fèi);通過對(duì)樓市的動(dòng)態(tài)監(jiān)測,評(píng)價(jià)市場的運(yùn)行情況,預(yù)測分析未來的市場走勢(shì),向政府部門提供準(zhǔn)確的信息,以便做出適時(shí)、適度調(diào)控市場的措施,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。

2.3要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管,包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能力等。房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)盡快與國際接軌,盡早發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,大力推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化,盡快成立購房擔(dān)保機(jī)構(gòu),推進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)尤其是壽險(xiǎn)業(yè)與住房產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。同時(shí)借鑒海外經(jīng)驗(yàn),加強(qiáng)研究與國外不斷創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融手段和新型的房地產(chǎn)金融資本市場結(jié)合的方式、方法和步驟,促進(jìn)開發(fā)信貸與消費(fèi)信貸的同時(shí)發(fā)展,建立起健康繁榮的房地產(chǎn)金融市場(包括一級(jí)市場和二級(jí)市場),有效化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.4利用貨幣金融政策調(diào)控市場,規(guī)范房地產(chǎn)融資行為政府可以通過提高利率、緊縮房地產(chǎn)信貸額、限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策,調(diào)整房地產(chǎn)投資額與投資結(jié)構(gòu)。應(yīng)根據(jù)保守、確實(shí)、安全等原則來發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款,在評(píng)估抵押物的抵押價(jià)值、確定融資比例或貸款比例等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查,以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時(shí)應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手,提高我國的銀行業(yè)自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)能力;金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)人手,完善個(gè)人信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)制度和抵押二級(jí)市場的發(fā)展,這樣才能防范房地產(chǎn)業(yè)信貸泡沫,有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

3結(jié)束語

房產(chǎn)是關(guān)系到國計(jì)民生的一件大事,國家職能部門必須加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo),防止房地產(chǎn)泡沫的過度膨脹,對(duì)于以后泡沫的破裂,需要及早建立預(yù)案。這樣,才能真正建立一個(gè)和諧社會(huì)。