房價波動與銀行信貸的關系

前言：本站為你精心整理了房價波動與銀行信貸的關系范文，希望能為你的創作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

摘要：本文對我國房地產的現狀進行介紹，分析了房價波動與銀行信貸間的相互關系，并指出了穩定房地產市場與銀行信貸的宏觀調控措施，希望能對未來我國房地產業與銀行業的健康發展提供幫助。

關鍵詞：房價波動　銀行信貸　關系

一、我國房地產市場的現狀

1.我國房地產市場取得的成果。

1.1房地產在社會經濟中的地位不斷加強。

隨著社會經濟的不斷發展，我國房地產業對相關產業有著顯著的帶動作用，具體表現在：第一房地產業能夠有效提高上下游產業的投資額。據相關資料調查表明，目前我國有超過5萬家規模不一的房地產企業，房地產投資額每增加1億，就能拉動1.5億相關產業的投資額。第二隨著住房消費量的增加，家電、建材、裝修、物業等消費量也顯著上升。不難看出，房地產業在國民經濟中正在發揮著先導性作用。

1.2房地產業的制度環境不斷改善。

從制度角度來看，我國在改革開放以后，政府頒布了一系列法律法規推動房地產行業的發展，內容涉及房地產金融交易、土地使用、房地產調控等多個方面。這些制度的頒布，是房地產業健康發展的有力保證。同時由于政策方面的優惠，我國房地產業在短短幾十年里有著突飛猛進的發展，主要特征有：第一房地產投資總量上升速度迅猛，投資結構不斷優化。近年來我國房地產投資增長率始終維持在30%左右的水平，其中住宅占房地產投資總額的70%，且呈現逐年穩步上升的趨勢。第二我國房地產施工面積、竣工面積、房地產銷售額保持高位增長。

2.我國房地產存在的問題。

2.1我國房價漲幅與人均收入水平的增長量脫節。

隨著市場化住房的發展，我國房地產業迎來了前所未有的發展機遇，也出現嚴重的投資過熱。宏觀調控力度不足、土地財政等造成了房價持續上升，且漲幅遠遠超過國民經濟增長率和居民人均收入水平。過高的房價對居民的生活水平帶來巨大負擔，例如房奴、蝸居等諷刺房地產市場的新詞頻頻出現、住房拆遷問題造成的群體事件不斷發生。這些現象不僅對社會穩定造成了影響，也在一定程度上抹黑了政府和國家形象。

2.2住房保障制度不完善，住房結構失調。

住房保障制度是維持城鎮低收入居民正常生活的重要制度，是政府社會保障職能的具體體現。我國住房保障制度主要包括住房公積金、經濟適用房和廉租房。然而與其他國家相比，我國房地產市場化發展時間過短，配套的住房保障制度存在嚴重漏洞，例如住房公積金存繳比例不合理、覆蓋面不高，經濟適用房保障對象不準確、審計成本和監管成本過高，廉租房投資額不足、退出機制不完善等。同時我國房地產業住房供應結構存在嚴重不合理，具體表現在商品房比重持續上升，經濟適用房比重下降且空置率增加。

2.3我國房地產業對銀行貸款的依賴度過高。

銀行貸款、開放商自有資金、信托基金、房屋預售款等是房地產資金的主要來源。但我國房地產融資制度存特殊性，絕大多數房地產開放商的資金來源于間接融資，尤其是銀行貸款。換言之，銀行貸款直接或間接地參與了房地產開發的所有過程，于此同時，房地產市場的風險也在一定程度上轉嫁給銀行，因此房地產市場的發展情況對我國金融業有著至關重要的影響。

3我國房價波動的主要原因。

3.1住房供給。

住房供給主要表現在土地成本和融資成本兩個方面。從土地成本的角度來看，由于我國實行分稅制，絕大部分地方稅務收入必須收歸國有，造成地方政府在提供社會支出與公共服務方面存在巨大的經濟壓力。向房地產開發商出售土地，不僅能使地方財政緊張的現象大幅緩解，還能在短時間內提高政績。地方政府大量出售土地造成了商品房的土地供給量增加，使房價發生波動。從融資成本的角度來看，由于地方政府常年實行土地財政，造成城鎮可用土地資源量下降。在這樣的背景下，地方政府為了穩定財政收入不斷提高土地價格，造成房地產企業的開發成本增加。同時近年來我國建筑材料成本與建筑工人的工資持續上漲，進一步提高了房地產的建筑總成本。

3.2住房需求。

住房需求表現在剛性需求和投資需求兩個方面。首先隨著房地產市場化改革，房地產全面實行市場化交易，居民住房購的買力在短時間內極大釋放。同時我國居民儲蓄水平相對較高，2015年我國城鄉居民的儲蓄存款余額將近300億，居民具有較強的購房首付能力。在銀行不斷降低住房貸款門檻的條件下，居民對商品房剛性需求量不斷上升。其次，房地產是相對特殊的商品，它具體消費與投資雙重屬性。由于我國的金融投資市場尚不完善，且房地產投資具有回報率高、回報周期短、抗風險能力強等優勢，吸引了大量社會閑散資金。

二、房地產波動與銀行信貸的關系

1.房地產行業與銀行業的關系。

1.1銀行業是房地產業發展的必要支柱。

對銀行業來說，房地產信貸業務具有風險低、回報高等特點，因此商業銀行樂于為房地產企業提供信貸支持。最初銀行為房地產業提供貸款是迫于政府推行住房市場商品化改革的行政壓力。而隨著經濟的發展，房地產業在成為我國經濟支柱產業的同時還與大量上下游產業保持密切聯系。銀行相信政府會為了穩定社會經濟必然會采取一系列措施保證房地產行業的健康發展。對房地產企業來說，銀行貸款是最主要的融資渠道。由于我國融資渠道尚不健全，政府為了促進國民經濟增長，滿足居民日益上升的住房需求，頒布了一系列信貸優惠政策解決企業和個人的融資問題。房地產業具有資金墊付量大、建設周期長、資金周轉速度慢等特點，絕大多數房地產公司無法通過有限的自有資金獨立完成建筑項目，因此銀行貸款不可或缺。

1.2房地產業能促進銀行業發展。

房地產業拉動銀行業主要表現在三個方面。首先房地產業能夠為銀行提供高額回報，并為銀行提供大量潛在客戶，增加銀行信貸的需求量。其次房地產業能夠促進商業銀行提升服務質量。房地產貸款是我國各大商業銀行極為重視的業務之一。雖然我國房地產企業數量龐大，然而優質企業較少，市場競爭激烈程度日益加劇。為了吸引客戶，銀行必然會盡可能提高服務效率與服務態度。再次房地產業還拓展了銀行業的服務范圍。隨著房地產業的發展，信貸不再是商業銀行最主要的盈利項目。越來越多的銀行開拓創新增加業務，如與保險公司合作推出住房保險、為房地產企業提供金融咨詢服務等。

2房地產波動對銀行信貸的影響。

2.1房價上升產生的影響。

對銀行而言，房價上升意味著房地產貸款抵押物價值增加，銀行資產規模上升，刺激銀行向房地產行業的貸款投放。然而在貸款抵押物價值增加的情況下，銀行極易忽視貸款的風險性。同時由于我國金融監管制度方面存在缺陷，銀行信貸對房地產行業更加青睞，使銀行信貸在房地產領域的投放規模進一步擴大。對房地產企業而言，房價上漲將直接帶來巨額利潤。為了追求一例最大化，房地產企業會加大房地產開發與投資力度，資金需求量增加意味著對銀行貸款的依賴度更高。

2.2房價下降產生的印象。

對銀行而言，在房價下跌時，購房者的貸款違約率大幅上升，且房產價值出現嚴重縮水，銀行容易產生大量壞賬、呆賬。房地產滯銷還會造成開發商資金鏈斷裂，部分開發商在面對巨大的還款壓力時惡意違約，增加銀行的不良資產。在這兩個因素的雙重作用下，銀行必然壓縮房地產領域的貸款投放量，最終導致全面信貸緊縮。對房地產企業而言，在房價處于下降過程中，大量購買者處于謹慎觀望的狀態。房地產銷售量萎縮及銀行銀根收緊都使房地產企業無法維持正常的資金運轉，企業內部的資金回流與外部金融等方面存在的問題集中爆發。隨著房地產企業的違約、破產，所有的損失和風險最終將由銀行埋單，不僅使銀行的不良資產率和壞賬率上升，甚至造成銀行破產，引發金融危機。

2.3銀行信貸對房價波動的影響

（1）銀行信貸擴張產生的影響。

從銀行的角度來看，當信貸量充足時，銀行更愿意將信貸資金投放在房地產等回報率高的行業。信貸資金加大了房地產企業的開發力度，居民的購房意愿得到激發，房價逐漸上升。房價的上漲在為銀行帶來高額貸款利息的同時，還實現了住房抵押物的增值。為追求利益最大化，銀行必然會再次擴大對房地產業的信貸資金投放量，形成了推動房價上升的循環機制。從房地產企業的角度來看，房地產業對資金的需求量極大。房地產企業在獲得銀行信貸資金支持后，會加大房地產的開發力度，推動房地產業的發展。

（2）銀行信貸緊縮產生的影響。

從銀行角度來看，信貸緊縮時期，銀行可投放的信貸資金量大幅減少，對資金的利用會更加謹慎。銀行在對宏觀經濟情況進行分析和判斷后，對貸款人的審核更加嚴格，造成信貸資金集中在實力強、信用等級高的房地產企業，造成大量實力較弱的房地產企業資金鏈斷裂，房地產市場出現蕭條。房地產業的不景氣會直接造成房價下降，銀行的房地產抵押物價值大幅縮水，進而導致銀行高層管理者進一步壓縮房地產信貸投放量，于是形成了房地產業與銀行信貸之間的惡性循環。從房地產企業的角度而言，由于房地產市場萎縮，房地產商品的滯銷量大幅增加，企業資金回流發生嚴重問題，急需依靠銀行信貸維持正常經營，否則不僅會造成銀行貸款違約甚至破產。在銀行信貸緊縮的環境下，房地產市場只能依靠降價銷售的方式加速資金回籠速度。

三、穩定房地產與銀行信貸關系的宏觀調控措施

1.采取謹慎的貨幣政策。

對歷史上房地產價格泡沫事件的分析中不難看出，政府的宏觀調控政策在其中發揮著舉足輕重的作用。政府寬松的貨幣政策是銀行信貸規模擴張的重要推手，而緊縮的貨幣政策則是導致房地產泡沫破裂的直接原因。因此在制定貨幣政策和信貸政策時，政府應采取謹慎態度。

2.建立健全金融監管體系。

2.1加強對大型金融機構的事前監管力度。

雖然我國金融業發展成果喜人，但由于發展速度過快，我國的金融體系混業經營的現象較為普遍，因此必須加強對金融主體的事前監督措施。金融機構的綜合性增強和行業規模擴大是不可避免的趨勢，然而政府仍應當采取嚴格的預警機制，防范未來可能出現的金融業混亂。

2.2鼓勵金融創新。

歐美等國金融危機發生原因在于監管機構對金融創新的監管力度薄弱，我國對金融創新的權利進行嚴格限制，造成金融市場發達程度不高。雖然對維持金融市場穩定有不可替代的作用，但也對金融業的進一步發展帶來嚴重阻礙。因此政府應適當放寬限制，鼓勵金融機構在產品、服務等方面的創新，滿足社會經濟發展和消費者的需要。

2.3完善保障性住房政策。

政府應進一步加強對保障性住房的土地供給、信貸等方面的政策傾斜，在土地規劃中優先考慮保障性住房的土地供給，為保障性住房的開發商和購買者提供信貸方面的優惠。同時地方政府還應加強對保證性住房的監督，確保國家各項政策的落實。隨著房地產價格逐漸趨于合理，政府還應鼓勵更多的房地產企業加入保障性住房的建設，從而增加供給量，滿足居民基本住房需求。房地產業的發展成果喜人，但其中存在的缺陷不應被忽視，銀行信貸對我國房地產業發展至關重要，而它在推動房地產發展過程中帶來的問題也應得到大力關注，因此只有正確把握和處理房價波動與銀行信貸之間的關系，才能確保經濟處于健康、穩定的發展狀態。

參考文獻：

[1]蔣浩.房價波動與銀行信貸的關系初探[J].財經界(學術版),2014,05:17.

[2]王拉娣,安勇,王佳.房價波動與銀行信貸風險的動態相關關系研究[J].經濟問題,2014,12:42-47.

[3]陳志英,韓振國,鄧欣.信貸、房價波動與銀行穩定關系的實證研究[J].金融理論與實踐,2013,02:7-11.

[4]李劍.房價波動與商業銀行信貸風險的聯動機制研究[J].南方金融,2013,09:21-26+84.

[5]黃梓蔚,潘海英.銀行信貸規模與房地產價格波動關系研究[J].價格理論與實踐,2014,11:80-82.

[6]吳可可.我國房價波動與銀行信貸的關系的實證研究[J].商,2015,04:172.

[7]李運蒙,錢鑫.銀行信貸與房價波動的關系及風險控制[J].武漢理工大學學報(信息與管理工程版),2011,02:292-296.

[8]費磊.銀行信貸、利率調整對房地產價格的影響分析[J].西部金融,2012,03:44-47

作者：王穎娟 單位：中國郵政儲蓄銀行西安市分行