物權法中業主撤銷權的簡介和相關知識研究論文

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在據以討論的案例中,業主委員會根據多數業主已經簽訂委托經營管理合同的事實,作出了與第三人簽訂《委托經營管理合同》的決定。對于不同意將自己的鋪位交給第三人經營而堅持自主經營的少數業主而言,此項決定是否屬于《物權法》第78條第2款規定的可撤銷的決定,既關系到本案裁判結果;也牽涉到對業主撤銷權這一新設權利的理解,本文將聚焦于此項議題展開研討。

一、業主撤銷權的涵義

《物權法》第78條第2款創設了一種新型的撤銷權,鑒于此項權利系法律賦予建筑物區分所有權的業主所享有,學理及實務上均稱其為“業主撤銷權”。本來,撤銷權乃民法上之類型化權利,以債法領域出現居多,如針對意思表示瑕疵行為的撤銷權、債權人撤銷權等等。出現在物權法當中,尚屬罕見;故學理及實務上對其認識未臻充分,其權利性質(形成權抑或請求權)、適用對象、行使期限、行使方式、法律效果等諸多細節都未有定論。

業主撤銷權的創設之所以必要,主要原因在于,建筑物區分所有中的重大事項決定過程,乃典型的民主決策機制。盡管《物權法》以及相關法律法規對業主大會的運作設計了細致規定,現實中卻仍難免會出現所謂民主悖論,即利用少數服從多數的民主程序來剝奪、踐踏少數人權益的現象,形成“多數人暴政”[1]。為此,法律必須面對“如果業主大會、業主委員會作出的決定損害業主的合法權益該怎么辦”的詰問。立法論上,一方面,業主大會或者業主委員會履行職責、代表業主意愿、維護業主利益的決定,對于該小區的每一位業主來說,都具有約束力,自不待言。但同時另一方面,如果業主大會或者業主委員會作出的決定違背了業主的利益,侵害了某個或若干個業主利益的決定,因決定而遭受侵害的業主,得有權向人民法院申請撤銷業主大會或者業主委員會作出的該項決定。

二、我國物權法上的業主撤銷權

從立法理由看,《物權法》第78條第2款確實是對上述規范設計理念的回應[2]。《物權法》第78條第2款明確規定:“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第12條將其進一步細化為:“業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由,依據物權法第78條第2款的規定請求人民法院撤銷該決定的,應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。”由此可見,在我國物權法上,業主撤銷權的行使有如下要件:(1)業主大會或者業主委員會作出了決定;(2)業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益或者違背法定程序;(3)撤銷權的行使,必須在法定期間內以訴訟方式向人民法院提起,并經人民法院裁判。

業主撤銷權所撤銷的,是業主大會或業主委員會決定。因此,業主撤銷權行使的范圍應該取決于業主大會或業主委員會有權對哪些事項作出決定。根據《物權法》第76條的規定,必須經由業主大會作出決定的事項包括:(1)制定和修改業主大會議事規劃;(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;(3)選舉業主委員會或更換業主委員會成員;(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修基金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。而關于業主委員會的職責,根據《物業管理條例》的規定,主要有(1)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;(2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;(4)監督管理規約的實施;(5)業主大會賦予的其他職責。從這一系列規定來看,除了業主大會所授權的職責之外,業主委員會無權作出對業主權益具有現實影響的決定。另外,如上所述,根據《物權法》第76條的立法精神,最高人民法院建筑物區分所有權司法解釋第12條將《物權法》第78條第2款的規定擴張解釋為不僅包括侵害業主的實體權利,也包括作出決定的程序違反法律規定。

三、本案反映的問題

在本案中,全體業主通過《章程》和《公約》設定了兩種法律關系:一個是以業主的物權為基礎的業主間建筑物區分所有權關系,另一個是以業主的經營權為基礎的業主間共同經營關系。后一關系,是本案糾紛的基礎關系,即業主委員會在業主間共同經營關系的授權(《公約》第3條)下,與第三人某經營服務有限公司簽訂了《委托經營管理合同》。該《委托經營管理合同》對被告李某等43人有無法律約束力,是本案的爭議焦點之一。雖然從案情介紹上看被告并未主張“類推”行使《物權法》第78條第2款規定之業主撤銷權,但亦存在探討的余地。就分析的邏輯而言,若要預設業主撤銷權已經成立,取決于以下三個問題的判斷:

第一,本案中所涉及的是業主對專有部分的經營權,其能否歸屬于《物權法》第76條所規定的可由業主大會決定的事項,進而由業主大會或業主委員會以法定方式通過表決而作出,頗有疑問。商廈各專有部分的經營權,是專有所有權中占有、使用、收益權能的綜合體現。對所有權進行限制,或者是基于公共利益的原因,或者是存在法律明確規定的限制理由,除此之外都構成對所有權的侵害。在本案中,業主大會和業委會要想對專有部分的所有權作出統一的約定,在涉及公共利益以及法律明確規定的對所有權限制的情形之外,必須經過專有部分所有權人的同意,否則,無論是以簡單多數表決或絕對多數的原則通過《章程》及《公約》對專有部分經營權作出規定,都應當認定為無效。

第二,本案中引起業主爭執并最終通過《章程》及《公約》委托業委會決定的“委托經營”或“自主經營”事項,是否屬于《物權法》第76條第(6)項中的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。根據《物權法》的規定,業主大會或業主委員會,作為業主自治的組織,可以通過業主的表決,對《物權法》第76條所列的各事項作出決定。然而,《物權法》第76條所列各項均屬于與整個建筑物的管理相關或者與共有部分以及物業管理相關的事項。唯有其第(6)項彈性條款尚存解釋余地。

第三,設立業主的撤銷權,是為了防止業主大會或業主委員會濫用權利作出決定而侵害業主的合法權益。在本案中,表決系按照《章程》中所定“多數決”的原則進行,如果判斷上認定其并不違反法定程序,則所決定的事項是否“侵害合法權益”,是裁判中不能回避的實體性判斷。

如此看來,本案糾紛的實質,實在是法律適用問題,更具體地說,是法律解釋以及權利沖突下利益取舍的難題。就前兩個問題而言,首先,被告作為商鋪的業主,自然對自己的商鋪享有占有、使用、經營等支配性權利,這屬于專有所有權。但是,所有權中的部分權能并非不可轉讓,其方式既可以是債權形式的(如出租);也可以是物權形式的(如設定抵押等)。如果被告在《章程》和《公約》上簽字或以其他方式表明加入共同體,也就同意了《章程》和《公約》中“多數決”的表決條款以及選聘經營管理公司統一經營管理的條款,從而也就不存在侵權問題。因為權利人事先已經同意,或者說對自己的權利事先做出了處分。其次,《物權法》第70條是關于建筑物區分所有權的定義,其中有對“經營性用房”的涵蓋。建筑物區分所有雖起源于城市高層建筑蓬勃興起之下居住問題的解決,但現代社會商業發達、商鋪林立,將建筑物區分所有制度擴張適用于非居住目的的“經營性用房”,亦是大勢所趨。由此作目的解釋,不妨將《物權法》第76條第(6)項中的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”擴張為包括有關經營的事項。在本案所涉及的商廈中,業主擁有商鋪的主要用途是經營而不是居住,由于商廈的業主都是商鋪所有人,他們在業主公約中加入除了物業之外的經營管理等事項,只要經法定程序達成決議,即為有效。換言之,一個均由商鋪商人組成的業主的決策或執行機構在對物業管理作出規定外,還對作為置業目的及共同事業的經營事項作出統一規定,并沒有違反強行性、禁止性規定,也難謂違背社會公序良俗。

至于少數業主的“合法權益”如何保護的主張,恐怕不能單純以是否受到侵害來加以判斷。《物權法》及相關司法解釋運用擴張解釋的方法將業主合法權益細分為實體權益以及程序權益,所謂實體權益受到侵害,是指作為物業管理區域內區分所有人的業主基于建筑物區分所有而享有的合法權利受到業主大會或業委會決定的侵害[3]。在建筑物區分所有的情形下,業主的合法權益的內容非常廣泛,涉及多個方面。按《物權法》第70條,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利;業主享有的專有權、共有權和成員權受法律同等保護,不受任何單位和個人侵犯。業主大會或者業主委員會的決定限制或者剝奪業主合法權益的,自該決定作出后,業主即有權請求人民法院予以撤銷。本案中,依據《委托經營管理合同》的約定,全體業主都要將自己的鋪位統一交給第三方經營管理。對于同意將鋪位交他方管理的大多數業主來說,合同是有效的;多數業主要求委托統一經營也是一種經濟利益,與少數業主的權利應同等保護。而對于少數不同意將自己的鋪位交給第三人經營的業主來說,這是對其專有經營權的侵犯,顯然侵害到了其合法權益,可以主張合同對其不生效力。這實際上是多數業主與少數業主的兩種合法權益的沖突,法院必須進行利益衡量,以找尋權益的平衡點或傾斜保護的理據。筆者以為,鑒于某商廈商鋪的整體關聯性,為了商場的統一營運(如裝修、防火通道、鋪位布局等)和經營目的的實現,應該服從商場的統一整體管理。為此,從大多數人的利益出發,不妨對少數人權利作出必要限制。至于限制的方式及法律效果,容后詳述。超級秘書網

四、“題外”的話:另一種思路

本案中的商廈,從案情看,屬于零售業態中的購物中心,即所謂商鋪。購物中心是諸多零售業態中的一種。這種零售業態誕生于美國,其理想的操作方式是產權、經營權、管理權三權分離,開發商開發并持有全部產權,并委托專業的商業管理公司負責招商,將產權內的店面向商戶出租,分散經營;商業管理公司并對全部商戶的經營實行統一管理。當然,開發商也可以自己擔當管理者角色。但無論何種方式,“統一管理”,則是此類業態存在和發展的必要條件之一,也是其區別于其他零售業態的主要標志。然而,購物中心的開發耗資巨大,開發商還貸的主要來源卻是商戶分散經營的租金收益,由此決定其成本回收期限較長,而目前國內金融制度對開發商的貸款期限無法滿足這一要求,遂導致開發商往往將商鋪的出租變為出售,以提前還貸。一旦商鋪出售,產權分散,則為統一管理埋下了障礙。本案所暴露的社會經濟制度上原因,庶幾在此。回到法律層面,對案件的分析也必須考慮商鋪特點。不同于住宅,商鋪的主要用途就是經營,經營權當屬商鋪業主所有權的核心內容,從而體現出有別于專有權、共有權、管理權三元一體的建筑物區分所有權的特點。其實,對于商鋪,學說上早就有將其視為建筑物區分所有的例外情形的觀點存在。具體而言,一棟商用的建筑物,并無明確的隔間,開放性地由多數小商人如百貨店式地共同經營之場合,區分所有者會為共同的目的成立主體間“合手的共同關系(合有團體)”,此時之共有部分的共有,按照有的學者的見解,“并非建筑物區分之共有(Miteigentum),而是合有(EigentumzurGesametenHand)”。此時之專有部分也并非所有權(區分所有權);“而是歸屬于合有團體之一部分的使用權”[4]。在本案中,業主的經營權屬于其專有權范疇之內,如果拘泥于建筑物區分所有權當中的區分所有權觀念,確實很難納入現行法律制度的框架內加以分析。但因其已經部分地讓渡出來,形成了業主間的共同經營,因而可以類推適用物權法上的建筑物區分所有權關系。在業主委員會依照《章程》開展有關工作時,業主必須依照前約而服從業主委員會的決定。當然,根據《物權法》第78條第2款及《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第12條,業主委員會作出決定必須嚴格依照《章程》的有關程序及權限規定,否則可以認定為侵害業主合法權益。在本案中,按照法律解釋以及利益衡量,可認為業主委員會作出決定顯然是符合有關程序及權限規定的,其決定對業主應當具有約束力,業主撤銷權應不成立。少數業主不服從業主委員會的決定,可以選擇退出業主間的共同經營關系,解釋上,似乎可以類推適用合伙關系中退伙的規定和規則。

注釋:

[1]杜萬華,辛正郁,楊永清.最高人民法院建筑物區分所有權司法解釋、物業服務司法解釋要義[J].判解研究,2009,(2).

[2]全國人大常委會法制工作委員會民法室.中華人民共和國物權法條文說明、立法理由及相關規定[M].北京:北京大學出版社,2007:79.

[3]奚曉明.最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用[M].北京:人民法院出版社,2009:174-175.

[4]劉得寬.民法諸問題與新展望[M].臺北自版,1979:25.