店主自主經營權問題研究論文
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區分所有權是隨著現代住宅商品化,一幢大樓內部的所有權結構向多元化方向發展而形成的。隨著工商業的發展和經濟的繁榮,城市人口急劇增加,繼衣食之后的居住問題日趨突出。建筑面積的增長需求和土地面積的有限性之間的矛盾,都促使建筑物不斷向多層高空發展。而一棟住宅高樓常常不可能為一人所有或數人共有,只能分割為不同部分而為眾多的住戶所有,正是因為多個所有人共同擁有一棟高層建筑物,從而產生了區分所有。[1]我國《物權法》之所以設立專章規定建筑物區分所有權,而并不是在所有權的一般規則或者共有部分規定建筑物區分所有權問題,這就表明了建筑物區分所有權是一種特殊類型的物權。建筑物區分所有權就是由專有部分的所有權、共有權和共同管理權所構成的一種不動產物權。[2]建筑物區分所有權人之間的糾紛也成為近年來審判實踐的疑難問題。建筑物區分所有中的商鋪業主權屬之間的糾紛,是其中一個重要的類型,有必要對此予以討論。
本案從表面上看是商鋪業主之間經營權的糾紛,但其本質上仍然是商鋪業主之間的區分所有權問題,尤其是關于區分所有的專有權的界定。因此,我們首先要判斷的是,商鋪業主為什么享有專有權?通常來說,判斷某人是否享有專有權,應當依據如下標準:
1.從物權公示上看,其是否符合法定的物權設立和變動程序,即是否辦理了過戶登記手續。在已經辦理了登記手續的情況下,其享有專有權自不待言。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區分所有權司法解釋》)第1條第2款規定:“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為物權法第六章所稱的業主。”據此,雖然房屋購買人沒有辦理過戶登記手續,但是,已經支付了房款并占有房屋,也應當享有物權并認定為業主。在本案中,業主不僅支付了購買其商鋪的房款,而且已經辦理了過戶登記手續,其無疑享有商鋪這一不動產的建筑物區分所有權,包括專有權等具體權利。
2.從客體的物理狀態上看,其是否符合構造上的獨立性,利用上的獨立性,并且能夠滿足法律上公示的要求,能夠登記成為特定業主所有權的客體。具體來說,在區分所有情況下,專有部分要成為區分所有權的客體,必須要具備如下幾個條件:(1)必須具有構造上的獨立性。這就是說,各個部分在建筑物的構造上能夠明確區分開,可與建筑物其他部分完全隔離,也只有這樣才能客觀地劃分為不同部分并為各個所有人獨立支配。[3]如一排房屋以墻壁間隔成戶,即能夠被各個住戶獨立地支配。(2)必須具有利用上的獨立性。這就是說,建筑物被區分為各個部分以后,每一部分都可以排他使用,能夠被獨立地使用或具有獨立的經濟效用。此種獨立性在學說上又被稱為“機能上之獨立性”或“利用上之獨立性”。[4](3)通過登記予以公示并表現出法律上的獨立性。此種獨立性在學說上也被稱為法律上的公示性。構造上和使用上的獨立性,乃是經濟上的獨立性。只有通過登記才能表現為法律上的獨立性,并能夠成為法律上的物權的客體。例如,路邊的擺放的某個攤位,雖然其具有獨立的利用價值,但其無法登記,難以成為物權的客體。本案中,各個業主在一棟樓房中購買了商鋪,該商鋪雖然與住宅用房等不同,其封閉性和獨立性并沒有住宅等房屋那樣明確,且沒有相對獨立的出入通道。而且各個商鋪甚至可能連接在一起,據此,似乎表明其不具有像房屋那樣具有專有權客體的顯著特征。但是,由于各個商鋪仍然具有構造上的獨立性、利用上的獨立性和公示性,其在法律上可以與其他業主的商鋪區分開,所以,其可以稱為專有權的客體。在認定業主是否享有專有權時,不能認為其沒有如同建筑物中的房間,就不屬于專有部分,關鍵要看其是否符合認定專有部分的各項特征。如果符合這一特征,都可以受到建筑物區分所有權法律制度的調整。
在確定本案中商鋪的業主享有專有權之后,需要確定其對商鋪享有的專有部分所有權具有何種效力?我國《物權法》第71條規定,業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。這就表明,專有權人對其專有部分的所有權享有如同一般所有權一樣的權能,包括占有、使用、收益和處分的權利,從這個意義上說,專有部分的所有權本質上仍然屬于所有權,包含所有權的全部權能。具體來說,業主對商鋪享有的專有權具有如下效力:一是占有權。即業主有權對其商鋪進行直接占有,也可以通過出租等方式由他人占有;二是利用權。這就是說,商鋪所有人有權對自己的鋪位進行利用,使用就是指對其專有部分自己使用,或者通過出租、借用關系授權他人使用,當然這種使用只能在法律、法規和管理規約規定的范圍內按照特定用途來使用;三是處分權。是指商鋪所有人有權將其商鋪進行改造、出租出借,也有權將商鋪轉讓、入股及設定抵押等。可見,商鋪的業主對其專有部分享有所有權的效力。在此需要討論的是,商鋪業主的利用權是否包括自主經營權?所謂自主經營權,是指商鋪業主享有的根據自己的經營計劃安排商鋪存在的利用方式,并排斥他人干涉的權利。此種自主經營權是否可以包括在專有部分的所有權之中?筆者認為,一方面,既然商鋪業主的專有權本質上是一種所有權,具有完全的所有權的效力,而業主對其財產可以依法自主經營和利用,那么,商鋪的所有人對商鋪也享有自主經營的權利。另一方面,商鋪的功能就在于從事經營性活動,實現業主的經濟利益,業主當然可以自己安排商鋪的利用方式。所以,筆者認為,商鋪業主對其商鋪應當享有獨立經營的權利。
二、關于商鋪業主專有部分權利的限制問題
建筑物區分所有人與他人之間已經形成共同生活和生產經營關系,這種關系要求區分所有權的權利的行使不能損害他人的合法權益。專有權人在享有和使用專有部分的時候應受到共同生活規則的限制。具體來說,這種限制表現在:(1)業主行使權利不得危及建筑物的安全。在區分所有的情況下,業主所有的專有部分緊密聯系,構成建筑物的整體。業主的專有部分會影響到其他業主的專有部分的安全,對于整個建筑物的安全存續也存在較大影響,所以,業主行使其專有部分的權利不得危及建筑物的安全。例如,房屋裝修不得擅自拆除承重墻,或者改變房屋結構,損害建筑物的安全。(2)相鄰關系的限制。建筑物區分所有權人共同生活在同一建筑物之內,各位業主處于物理上的近鄰關系狀態,應當受到相鄰關系的拘束。在侵害防免、通風、采光、日照等方面,相鄰的業主應當相互提供便利、可能受到一定的限制。(3)專有部分所有權的行使必須受管理規約的限制。專有部分所有權的行使,也可以構成共同生活的一部分,因此,應當受共同生活規則的限制,這就是說,要受到業主所共同制訂的管理規約的限制[5]。(4)受權利不得濫用原則的限制。任何專有部分所有權人行使權利時,都要考慮到全體區分所有權人的共同利益,不得濫用其專有部分所有權,損害其他所有人的利益。例如,業主隨意變更建筑物專有部分的使用用途,從事帶有噪音、震動或其他影響他人生活、休息的行為,給其他業主造成生活上的不便。就商鋪的業主而言,既然他們享有的是建筑物區分所有權,那么,按照“所有權應受合理限制,以保障權利正常行使并增進業主共同體的共同利益”的基本理論,商鋪業主的專有權應當受到限制。
在本案中,對商鋪業主自主經營權的限制,是否包括應當按照大多數業主的意見將商鋪經營改為委托經營,即在大多數業主同意的情況下,各個業主應當將自己的商鋪委托給第三人經營?事實上,本案中有超過投票權數的2/3的業主已經投票決定要將整棟樓的商鋪委托給第三人來統一經營,而單個業主不能再進行獨立的經營活動。原告作為少數業主,對此提出異議,主張其享有對商鋪的獨立經營權利,且認為大多數其他業主所作出的關于“統一委托經營”的決定對其無效。這首先就涉及到在區分所有的情況下,業主對其商鋪進行自主利用的權利是否可以受到限制,是否應當完全改變用途,甚至改為委托經營的方式?自主經營和委托經營的區別就在于:在自主經營的情況下,業主可以獨立地占有并利用其商鋪,從事各種經營活動;而在委托經營的情況下,業主就將其占有權和使用權而轉委托給他人,自己僅享有收取孳息的收益權。筆者認為,在本案中,自主經營和委托經營的模式,應當由業主自主選擇,主要理由在于:
第一,對商鋪業主區分所有權的限制,不得損害其所有權。建筑物區分所有權之中,各所有權人的權利客體在物理距離很小,相互之間受影響的可能性較大。因此,應當對專有部分所有權加以適當限制。但是,該限制以不影響到業主共同利益和其他業主的專有權為限。[6]因為,商鋪業主在購買商鋪時,通常對未來有一個相對明確的經營方案和預期。尤其是在購買商鋪時,訴爭業主,包括大多數同意改變經營方式的業主和不同意的業主,都有這樣一個預期,即業主在購買后可以自主獨立的利用商鋪從事經營活動,包括獨立決策和使用。如果不允許業主自主經營,實際就剝奪了業主對商鋪的利用的權利。這實際上就已經損害了少數業主的所有權。
第二,改變自主經營方式并不一定符合每個業主的利益,甚至會損害某些業主的利益。應當看到,委托經營確實存在其優勢,即可以在商業物業之中實現統一的布局、統一的管理、合理分工等,從而促成整體效益最大化。但是,委托經營并不一定符合每一個業主的利益。雖然委托經營可能有利于增進部分業主的利用效率,但其也可能減損另外一些業主的利益。例如,對一些既有經營策略和利益非常好的一些業主來說,統一經營可能破壞他們的特色經營活動,或者導致其品牌資源和客戶資源流失,反而降低了其可獲得的經營利益。本案中,部分業主堅持自主經營模式,也是維護自己既有利益的舉動。
第三,某些業主堅持自主經營的模式,并不構成對權利的濫用。是否選擇委托經營,應屬于業主的權利。如果業主愿意選擇委托經營,自然應允許。如果其不愿意選擇,也應當予以尊重,尤其是業主選擇了自主經營也不會對其他業主和物業整體的利益造成損害的情況。我國《物權法》第71條規定,業主行使專有部分的權利,不得損害其他業主的合法權益。該條規定旨在禁止業主濫用專有部分所有權,從而損害其他業主的利益。在業主正當行使權利的過程中,只要不構成權利濫用,不損害他人利益,就應當允許可以自由行使。除此之外,不能以其他理由來限制專有權的行使,尤其是不能因其他業主追求自身的商業經營利益來限制甚至剝奪他人的專有權。
此外,有必要將本案與商鋪集體招租的情形加以區分。在集體招租的情況下,通常不涉及區分所有權問題,例如,某投資公司將其所有的整棟商場分鋪面出租給上百戶承租人,商鋪租戶不享有建筑物區分所有權。如果租賃合同中約定:出租人可以根據經營實際狀況改變經營模式,采取統一經營等方式,則商鋪的租戶應當遵循這一約定。但是,在本案中,商鋪業主是區分所有權人,并非承租人,其所有權應當受到物權的嚴格保護,不能因為商場大多數業主的集體決定而遭受利益損害。
三、關于業主大會能否決定商鋪業主的經營方式問題
商鋪的業主在經營各自的商鋪的過程中,也形成了一定的共同關系,因此也要受到共同體的一些限制,且應遵守業主大會、業主委員會管理建筑物管理的決定。在建筑物區分所有的情況下,無論是否成立業主委員會,一般都應當設立業主大會,并通過業主大會來管理業主的各項共同事務。[7]根據《物權法》第78條第1款的規定:“業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力”,因此,各商鋪業主無疑應受到業主大會決定的約束。本案中,有商鋪業主組成的業主大會根據部分業主的提議,經過2/3以上的業主同意,對《章程》和《管理公約》進行了部分修改,在《章程》第11條后增加:“業主委員會可根據多數業主意見,授權經營企業對整體布局進行調整、招商”。后來,業主委員會根據修改后的《章程》和《管理公約》,與第三人(某經營服務有限公司)簽訂了《委托經營管理合同》。本案的關鍵在于,業主大會可否對專有部分的自主經營或委托經營事項授權業主委員會“根據多數業主意見”作出決定?應當看到,本案中業主大會修改議事規則的行為,是符合《物權法》第76條規定的程序的。但是,即便業主大會或者業主委員會經過合法程序作出的決定,其對業主的約束力并不是絕對的。尤其是在這些決定侵害了部分業主的合法權益時,其效力處于可撤銷的狀態,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。筆者認為,關于商鋪是采取自主經營還是委托經營事項不屬于《物權法》第76條規定的“由業主共同決定的事項”,業主大會作出此種決定,屬于《物業管理條例》第19條第1款規定的“與物業管理無關的決定”。理由在于:
第一,業主大會能夠決定的事項主要是指與建筑物區分所有中的共有和共同管理有關的重大事項。這就是說,如果法律、法規直接規定了業主大會的職權,應當依據法律法規的規定。例如《物權法》第76條明確規定需要由業主共同決定的事項,必需通過召集業主大會的形式才能做出決定;業主大會作為全體業主的最高權力機構,作為代表業主行使對共有財產權利的機構,其職權主要是代表業主管理共同財產和共同事務,并就業主共同生活事項制訂共同規則。《物權法》第76條第1款規定:“下列事項由業主共同決定:(1)制定和修改業主大會議事規則;(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”這些依法必須由業主共同決定的事項,必須通過召開業主大會的形式才能作出最終決定。但在法律法規沒有規定的情況下,如何確定業主大會的權限,是一個值得探討的問題。筆者認為,業主大會能夠決定的事項主要是指與建筑物區分所有中的共有和共同管理有關的重大事項。我國《物權法》第76條第1款第(7)項規定:“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”是一個兜底條款,強調業主大會作出決定的事項,應當是與建筑物“有關共有和共同管理權利”的重大事項。該條所列舉的各項都是與共有權和共同管理權相關的事項,不涉及專有部分的權屬問題。這些事項主要是關于物業經營管理的問題,因為物業管理本身既可能涉及到對共有財產的權屬問題,又可能涉及到對共同部分的管理問題。除此之外,對于非共有和共同管理的事項,就不應當由業主大會來作出決定。
第二,業主大會能夠決定的事項,只能是業主的共同利益事項,而不應當干涉到業主的依法行使其專有權的行為。在區分所有的商鋪建筑物中,雖然各業主之間具有緊密的物理聯系,業主行使建筑物區分所有權時應當受到一定的限制。但是,商鋪業主對商鋪的專有權在本質上屬于所有權的范疇,在占有、使用、收益和處分等四個方面享有絕對的權利,非經法定事由,他人不得干涉。業主自主經營活動本身就是業主行使所有權中的“使用”權能的一種行為。因此,其自主經營商鋪也是行使所有權的表現形式,他人不得干涉。本案中,業主大會、業主委員會通過決定限制部分商鋪業主的自主經營權,實際上就是限制了其所有權,而這種干預是缺乏法律依據的。
第三,業主大會或者業主委員會的決定權是有限的,其不能超出法定權限。法律之所以要求小區、商場建立健全業主大會、業主委員會等自治組織,其根本目的在于維護廣大業主的合法權益,保障業主能夠正常利用其不動產。業主大會、業主委員會可以通過決定增進廣大業主的利益,但是,此種利益的增進以不損害業主的既有利益為限。本案中,業主所作出的關于委托經營的決定,可能會、業主委員會的決定超出了決定事項的范圍,但如果少部分業主能夠接受這種安排,也屬于其意思自治的范疇,不能再此情況下仍然認定決定為無效。因此,給予受侵害業主決定是否撤銷決定,尤其是在本案中,大多數業主都贊成,可以視為這些業主簽訂了集體協議,同意了委托經營的條件。權利受侵害的業主有權決定是否撤銷該集體決定。
筆者認為,業主大會通過2/3多數作出決定,在管理規約有明確授權的情況下,也未嘗不能作出決定。關鍵在于,這些決定不能侵害業主的利益。按照《物權法》第78條第2款規定,如果其侵害了其他業主的利益,受侵害的業主可以請求撤銷。筆者認為,不愿意接受該條件約束的業主,可以提起撤銷之訴。其理由在于:超級秘書網
第一,該決議超出業主委員會的權限范圍。因為業主大會的決定之所以具有合法性,并能夠對全體業主產生拘束力,完全取決于業主大會所作出的決定符合法定的權限和程序。而本案中,如前所述,業主委員會無權簽訂超出物業管理事項的委托合同,且關于簽訂合同的《章程》修改行為也不符合《物權法》關于共同決定事項的規定。
第二,該決議侵害了商鋪業主的利益。為了防止業主大會或者業主委員會違反法律或規約的規定做出決定,避免少數業主委員會成員受利益驅使做出侵害大多數業主的行為,《物權法》第78條第2款賦予受侵害業主以撤銷權。本案中,為什么說侵害了業主的利益,問題關鍵在于對侵害的理解。筆者認為,所謂的侵害,除了共同管理權等程序性權利外,其既包括現實經濟利益的直接侵害,例如經營收益的減少;又包括侵害的可能,例如本案中,業主委員會的決議排除了商鋪業主的自主經營和決定的權利,因此,侵害了其自主安排經營計劃的可能性,侵害了其潛在的利益。
受侵害業主必須通過訴請人民法院行使撤銷權。一旦人民法院認定符合撤銷的情形,對決定予以撤銷,則業主大會和業主委員會的決定無效。綜上,本案中,業主大會的決定侵害了少數商鋪業主的利益,少數業主可以申請人民法院予以撤銷。
注釋:
[1]段啟武.建筑物區分所有權之研究[C]∥.梁慧星.民商法論叢(第1卷):289.
[2]鄭云瑞.民法物權論[M].北京:北京大學出版社,2006:155.
[3]謝在全.民法物權論(上冊)[M].臺北:自版,1997:236.
[4]溫豐文.建筑物區分所有權之研究[M].臺北:三民書局,1992:19.
[5]申衛星.自治與受制之法律基石[C]∥.蔡耀忠.物權法報告.北京:中信出版社,2005:38.
[6]熊丙萬.論住宅商用法律制度[J].政治與法律,2009,(8).
[7]孟強.論業主大會的訴訟主體資格[J].政治與法律,2009,(8).
