法院拍賣問題的司法分析

前言：本站為你精心整理了法院拍賣問題的司法分析范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

司法拍賣的困惑與形成原因

（一）宏觀經(jīng)濟狀況整體影響，市場購買力整體下降

宏觀經(jīng)濟狀況的任何變動，其影響最終都會體現(xiàn)在每個具體的市場主體上。2008年的經(jīng)濟刺激計劃，信貸規(guī)模擴大，很大程度上刺激了不少企業(yè)買田囤地的欲望。不乏盲目擴張的企業(yè)主“吹大氣球”，具體項目都沒有規(guī)劃好的情況下，先拿地再說，導(dǎo)致戰(zhàn)線拉長，資金鏈普遍吃緊。去年以來，受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策和國際市場的持續(xù)低迷影響，銀行信貸收緊，企業(yè)融資困難，各地紛紛出現(xiàn)企業(yè)“倒閉潮”。即使尚能維持正常生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，其資金狀況也普遍吃緊，大多企業(yè)也只是固守老本，而無力再擴展。法院對不動產(chǎn)的處置集中在土地使用權(quán)和房產(chǎn)上，前者購買的主體往往是企業(yè)，后者很大部分是企業(yè)老板。這一群體的購買力明顯下降，不可避免地會對法院司法拍賣尤其是不動產(chǎn)的處置造成影響。反映在上述歷年數(shù)據(jù)中，不動產(chǎn)的司法拍賣成交率逐年下降，能夠一定程度上說明此問題。在法院處置土地使用權(quán)和廠房的案例中，以前很多企業(yè)聞風(fēng)而動，主動到法院打聽評估、拍賣事宜，而現(xiàn)在真正能夠拿出千萬以上資金來購置不動產(chǎn)的企業(yè)是少之又少。

（二）政策層面影響顯著，抑制部分購買力

1．國家對房地產(chǎn)的調(diào)控措施，各地房地產(chǎn)交易平淡，房價有所松動，一定程度上影響了法院司法拍賣的實施。中國老百姓普遍的消費心理是“買漲不買跌”，在房產(chǎn)價值呈上漲時，不管是出于投資也好還是“剛需”也好，紛紛出手；一旦有所下跌，大多數(shù)就持幣觀望了。2．對政策的解讀不夠，也影響了部分潛在買受人。作為宏觀調(diào)控的措施之一，很多地方對房產(chǎn)實施了“限購令”，條件不符就不能過戶，這是典型的通過行政手段調(diào)節(jié)市場需求。老百姓普遍解讀為“一戶只能買一套房”了。事實上，司法強制拍賣房屋是一種典型的強制執(zhí)行措施，其目的在于將被查封、扣押的房產(chǎn)通過拍賣變現(xiàn)，用于清償債務(wù)，并不應(yīng)受限購令這樣的行政政策的影響。然而在現(xiàn)實中，普通百姓不了解這個原則，并接相關(guān)的宣傳中也未對該問題予以明確，確實影響了部分購買力。3．司法拍賣房產(chǎn)無法使用公積金貸款，限制了部分潛在的買受人。目前情況來看，法院司法拍賣成交的房產(chǎn)，無法使用公積金貸款支付房款，而必須是一次性付清房款，這在一定程度上制約了部分潛在的購房者。特別是一些“剛需”人群，考慮買房的首要條件就是能否使用公積金。前文所述的案例中，拍賣前來詢問的人也有好幾個，但有幾個就是因為不能使用公積金貸款、無法一次性購房而放棄了。

（三）拍賣信息宣傳方式的匱乏，也成為制約因素之一

以本院委托拍賣為例，拍賣公司都為杭州、蕭山本地企業(yè)，其拍賣信息的公告都采用在《杭州日報》、《蕭山日報》兩家報刊。而《杭州日報》、《蕭山日報》系地區(qū)黨報，訂閱的單位或讀者群大多為黨團、機關(guān)、學(xué)校、企業(yè)等。據(jù)了解，2012年《蕭山日報》發(fā)行量6萬份左右，其中90%被各級黨團、機關(guān)、學(xué)校、各大中企業(yè)訂閱，只有10%由個人讀者訂閱。特別是農(nóng)村地區(qū)，讀者更是稀少。因此對拍賣物有需求者，沒有一個大眾的渠道獲取拍賣信息，是典型的信息不對稱現(xiàn)象。在司法實踐中，因事先不知道拍賣信息而錯過司法拍賣的情況時有發(fā)生。（四）較高的拍賣傭金，客觀上對拍賣的實施產(chǎn)生一定影響拍賣成交后，買受人需向組織實施拍賣的拍賣機構(gòu)支付一定的費用，稱作拍賣傭金。作為市場主體的拍賣公司，以盈利為目的，因此應(yīng)收取相應(yīng)費用。在組織拍賣過程中，需產(chǎn)生相關(guān)費用，如廣告宣傳、場地租賃等。根據(jù)《杭州市中級人民法院關(guān)于司法拍賣、變賣工作的規(guī)定》，拍賣成交價50萬元以下的，收取傭金的比例不得超過5%；超過50萬元至200萬元部分，不得超過3%；超過200萬元至500萬元部分，不得超過2%；超過500萬元至1000萬元部分，不得超過1.5%；超過1000萬元至2000萬元部分，不得超過1%；超過2000萬元至5000萬元部分，不得超過0.8%；超過5000萬元至1億元部分，不得超過0.5%；超過1億元部分，不得超過0.2%；對價值較大標(biāo)的物，收取傭金總額不得超過100萬元。從規(guī)定的指導(dǎo)意義可以看出，規(guī)定最高擁金收取比例，是為了防止產(chǎn)生過高的交易費用，從而阻礙交易的實現(xiàn)。在市場經(jīng)濟條件下，經(jīng)濟繁榮時期，貨幣充足，交易者往往不大考慮這塊成本支出；但在經(jīng)濟周期不景氣時，過高的交易成本必然會影響交易的實現(xiàn)，司法拍賣也是如此。以本案為例，以三次拍賣保留價為參考，拍賣公司收取的傭金分別為66100元、58900元和58300元。也就是說，買受人在一次性支付購房款的同時，需額外再支付一筆數(shù)萬元的交易傭金，這也可能成為制約拍賣成功的因素。

應(yīng)對目前狀況的建議和對策

（一）拓寬拍賣渠道

在當(dāng)下信息化全面發(fā)展的環(huán)境下，傳統(tǒng)的司法拍賣模式面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，在某個特定場所舉行拍賣會的單一模式已不能完全適應(yīng)司法拍賣的需求。網(wǎng)路化、信息化的拍賣模式已成發(fā)展趨勢。我們可喜的看到，浙江省法院系統(tǒng)在全國率先“試水”，通過淘寶網(wǎng)這一巨大的銷售平臺，在淘寶網(wǎng)上專門開辟司法拍賣板塊，取得了良好的效果。從目前試點情況來看，淘寶網(wǎng)上的拍賣模式取得了初步成功，拍賣的物品價格均溢價成交。尤其是11月份，蕭山法院通過淘寶網(wǎng)成功拍賣一套商品房，首創(chuàng)了不動產(chǎn)的網(wǎng)上拍賣先例，更是引起了全國范圍的關(guān)注。不過目前的網(wǎng)上拍賣工作還處于試點狀態(tài)，還在經(jīng)受來自各方的質(zhì)疑和評論，特別是網(wǎng)上拍賣直接影響了拍賣機構(gòu)的權(quán)益，對網(wǎng)絡(luò)拍賣的資格提出了質(zhì)疑，這也是新形勢下法院司法拍賣要面對和解決的實際問題。在此設(shè)想，在下一步的完善過程中，妥善地解決好網(wǎng)絡(luò)拍賣的司法資格問題是當(dāng)務(wù)之急。同時，也可以在淘寶網(wǎng)上拍賣的有益嘗試下，進一步拓展拍賣渠道，甚至可以建立專門的司法拍賣網(wǎng)，專門運作司法拍賣。

（二）擴大拍賣信息的傳播范圍

傳統(tǒng)拍賣中，拍賣機構(gòu)大多采用在當(dāng)?shù)貓蠹埳峡枪娴姆绞剑馁u信息。由于受眾面窄，地域性強，無法保障廣大的意向買家及時獲取信息，參與競拍，客觀上限制了社會公眾更廣泛的知情權(quán)和參與權(quán)。這里可以考慮充分運用網(wǎng)絡(luò)平臺，借助該平臺權(quán)威的司法拍賣信息，如借助淘寶網(wǎng)擁有的4億注冊客戶群和成熟的交易平臺，增強了拍賣信息傳播的廣度與深度，打破時空界限，營造了良好的競拍環(huán)境。同時，法院要加強對已經(jīng)建立的司法拍賣信息網(wǎng)站的建設(shè)和宣傳力度，力求將所有司法拍賣物全部上網(wǎng)公示，同時引導(dǎo)群眾能夠廣泛關(guān)注該網(wǎng)站的信息。同時，傳統(tǒng)的宣傳方式也不能丟：譬如在執(zhí)行標(biāo)的所在地張貼公告；在法院宣傳欄開辟專門的司法拍賣信息欄；在法院門戶網(wǎng)站、內(nèi)網(wǎng)、論壇增設(shè)“執(zhí)行拍賣、變賣信息”欄目，篩選網(wǎng)絡(luò)拍賣涉訴標(biāo)的物，詳細(xì)標(biāo)明待處置不動產(chǎn)所在地理位置、面積、相關(guān)配套物業(yè)等圖文信息，并鏈接至該院官方微博，定期拍賣公告；可在法院顯著位置，采用電子公告欄的方式，滾動拍賣、變賣信息等等措施，都能在一定程度上起到擴大宣傳效果的作用。這些措施，所實施的成本較低，而宣傳面都較廣。譬如，與在報紙上刊登公告數(shù)千元的費用相比，在不動產(chǎn)所在地張貼公告的費用，幾乎可以忽略不計。

本文作者：譚忠良作者單位：浙江省杭州市蕭山區(qū)人民法院