住房需求影響因素研究

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編者按：本論文主要從影響武漢住房需求的因素；實(shí)證分析等進(jìn)行講述，包括了自住房需求的影響因素、住房投資需求的影響因素、變量選擇、ADF檢驗(yàn)、模型解釋、住房銷售的預(yù)測(cè)、房?jī)r(jià)因素的系數(shù)很小，這說(shuō)明其對(duì)自住者和投機(jī)者的影響都很小、投資者自有資金等，具體資料請(qǐng)見(jiàn)：

摘要：近二十年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展受到全社會(huì)的廣泛關(guān)注，它直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和人們的社會(huì)生活。根據(jù)武漢數(shù)據(jù)分析各種因素對(duì)住房銷售的影響程度，并預(yù)測(cè)武漢住房銷售的趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：住房需求；影響因素；貨幣政策

1影響武漢住房需求的因素

1.1自住房需求的影響因素

（1）房?jī)r(jià)因素。根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，商品的價(jià)格彈性越小，需求的相對(duì)變化越少。根據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家李?yuàn)W(F.deleeuw)的研究，住宅需求的收入彈性為0.6一0.9，小于l，說(shuō)明住宅是一種必需品，缺乏彈性，一旦人們需要住房，價(jià)格的影響作用較小，且人們購(gòu)房后在短期內(nèi)一般不會(huì)有購(gòu)房需求。

（2）消費(fèi)者的收入水平。一般來(lái)說(shuō)消費(fèi)者的收入水平與自住房時(shí)一種正相關(guān)關(guān)系。根據(jù)2002年的數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房占購(gòu)房總數(shù)的84%，可以說(shuō)城鎮(zhèn)居民是住房的主要消費(fèi)群體，而收入又是制約人們購(gòu)買能力的主要因素。武漢市的城鎮(zhèn)居民的年人均可支配收入從1991年的2130元上升到2006年的12360元的，這與住房的銷售的主趨勢(shì)一致的。

（3）主要消費(fèi)者的數(shù)量。也就是具有購(gòu)買意愿和購(gòu)買能力城鎮(zhèn)人口的群體。從人口的年齡結(jié)構(gòu)上分析住宅的需求，對(duì)住房有需求主要是青年人口(25一39歲)，這類人群的特點(diǎn)是年富力強(qiáng)，收人較高，負(fù)擔(dān)較輕，正是成家立業(yè)和后代誕生的時(shí)候。當(dāng)這類人群數(shù)量增加時(shí)，對(duì)住房需求是一種拉動(dòng)作用。從1991年到2006年的25歲到39歲的人口數(shù)據(jù)中，我們可以發(fā)現(xiàn)從1994年到1996年有個(gè)較大的增長(zhǎng)，其他時(shí)期都是保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。

（4）央行的各項(xiàng)政策。

五年以上貸款利率從1991年到1995年是上升5個(gè)百分點(diǎn)，而從1995到2002年下降了8個(gè)百分點(diǎn)，2002年到2007年利率增長(zhǎng)幅度不大，變化范圍大概在一個(gè)百分點(diǎn)左右。由此可見(jiàn)貸款利率和住房需求呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的趨勢(shì)。

2008年1月25日我國(guó)的法定存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了15%。法定準(zhǔn)備金的提高意味著銀行的可貸資金的減少，貨幣的乘數(shù)效益減弱。

央行的這些政策從兩個(gè)方面影響住房銷售，一方面影響居民的購(gòu)房或投資需求；另一方面增加了房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金的難度，增加開(kāi)發(fā)成本，從而影響住房的價(jià)格和銷售量。

1.2住房投資需求的影響因素

投資需求的影響因素取決于以下三個(gè)方面：

一是投資者自有資金。當(dāng)投資者的自有資金越多，購(gòu)買的數(shù)量越多。

二是房貸政策。房貸政策越寬松，少量的支出就可產(chǎn)生較大的杠桿效益，所導(dǎo)致的投資需求越多。

三是房?jī)r(jià)預(yù)期。當(dāng)房?jī)r(jià)預(yù)期上揚(yáng)，投機(jī)者越活躍。

2實(shí)證分析

2.1變量選擇

本文選擇了來(lái)自《武漢統(tǒng)計(jì)年鑒》1990-2007的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以驗(yàn)證住房需求是否如上文理論所分析那樣。依據(jù)上文的分析，以及根據(jù)數(shù)據(jù)的可得性，本文選擇如下變量：

被解釋變量Y——武漢的對(duì)個(gè)人住房的實(shí)際銷售面積（平方米）

解釋變量X1——武漢城鎮(zhèn)居民的年人均可支配收入（元/人）（根據(jù)武漢城鎮(zhèn)居民的月可支配收入得到）；

X2——武漢市的年均房?jī)r(jià)（元/平方米）（根據(jù)武漢住房的銷售額和銷售面積得到）；

X3——武漢市25歲到39歲的人口數(shù)；

X4——利率水平（五年以上貸款款利率的加權(quán)平均數(shù)）；

2.2ADF檢驗(yàn)

通過(guò)檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)五個(gè)變量是不平穩(wěn)的，因此要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。先對(duì)武漢城鎮(zhèn)居民的年人均可支配收入和武漢市的年均房?jī)r(jià)以1997年的價(jià)格指數(shù)為基準(zhǔn)，剔除了通貨膨脹的影響；然后對(duì)變量取對(duì)數(shù)，得到含有包含截距項(xiàng)的滯后兩期的ADF檢驗(yàn)結(jié)果。

從回歸結(jié)果可以看出，模型的解釋能力較強(qiáng)，擬合程度達(dá)到了94.71%，而且模型的顯著性水平較高。D•W•檢驗(yàn)值為2.7755，可以確定誤差項(xiàng)之間基本不存在序列相關(guān)。各變量系數(shù)符號(hào)均符合假設(shè)前提，經(jīng)濟(jì)意義正確，四個(gè)解釋變量足以解釋住房需求量的變動(dòng)。

3結(jié)語(yǔ)

3.1模型解釋

武漢城鎮(zhèn)居民的年人均可支配收入的系數(shù)為3.2764，是模型中最大的系數(shù)，這說(shuō)明城鎮(zhèn)居民的年收入水平對(duì)住房需求的影響是很大的。這種現(xiàn)象可以用收入預(yù)期理論來(lái)說(shuō)明：人們會(huì)用現(xiàn)在的收入去衡量未來(lái)時(shí)期的收入，從而確定自己是否具有購(gòu)買能力。即當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)定，人們的收入提高時(shí)，就會(huì)把未來(lái)的預(yù)期收入挪到即期來(lái)用，增加即期購(gòu)買。

房?jī)r(jià)因素的系數(shù)很小，這說(shuō)明其對(duì)自住者和投機(jī)者的影響都很小。因?yàn)椋瑢?duì)自住者來(lái)說(shuō)住房是一種必需品；對(duì)投機(jī)者而言，房?jī)r(jià)的預(yù)期與即期的價(jià)格差才是決定購(gòu)買與否出售的關(guān)鍵。根據(jù)理性預(yù)期理論，若大部分居民偏愛(ài)房?jī)r(jià)上漲的消息，那么不管是自住者還是投機(jī)者都會(huì)選擇即期購(gòu)買，就比較容易形成房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期，從而也推動(dòng)房?jī)r(jià)和銷售的上升。

青壯年人口數(shù)量（25-39歲的人數(shù)）對(duì)住房需求的影響系數(shù)是2.2723，說(shuō)明具有購(gòu)買能力和購(gòu)買愿望的人群對(duì)住房需求的影響還是很大的。這也說(shuō)明住房是一種必需品的性質(zhì)。

貸款利率的系數(shù)是-0.0135，表明貸款利率對(duì)住房需求的影響不大，這也充分說(shuō)明了住房是生活必需品的性質(zhì)，系數(shù)為負(fù)，既說(shuō)明貸款利率的上升，會(huì)導(dǎo)致銷售面積的減少，這與事實(shí)也是一致的；又意味著利率上升對(duì)投機(jī)者來(lái)說(shuō)投機(jī)成本上升，風(fēng)險(xiǎn)增大，可以使部分不成熟的投機(jī)者退出。

3.2住房銷售的預(yù)測(cè)

2008年金融業(yè)不斷的降息，武漢城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入和25歲到39歲人口的不斷的增加，這些對(duì)住房銷售都具有正面的積極的作用。

但是，我國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)面臨一個(gè)低谷期，人們現(xiàn)在偏好較低的房?jī)r(jià)，這又會(huì)減少人們即期購(gòu)買的積極性。

到底武漢的住房銷售的趨勢(shì)如何，還要取決于正面和負(fù)面因素的彈性系數(shù)。這也意味著在人們收入和人口數(shù)量變化不會(huì)很大的情況下，積極地的貨幣政策會(huì)促進(jìn)住房的銷售。