商業(yè)發(fā)展體系模式措施研究

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編者按：本論文主要從上海郊區(qū)商業(yè)的基本分析；上海郊區(qū)新市鎮(zhèn)的規(guī)劃框架；上海郊區(qū)新市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的模式；推進市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的主要措施等進行講述，包括了上海郊區(qū)行政區(qū)劃和人口經(jīng)濟分布、上海郊區(qū)各區(qū)縣的購買力指數(shù)分析、上海郊區(qū)各區(qū)縣的人均零售面積分析、新市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的目標、市鎮(zhèn)商業(yè)中心的建設等，具體資料請見：

摘要:上海郊區(qū)新一輪市鎮(zhèn)規(guī)劃和建設系統(tǒng)地規(guī)劃出了市鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展模式,包括發(fā)展目標、指導原則,以及市鎮(zhèn)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)體系、園區(qū)商業(yè)和大型商業(yè)設施建設等。在此基礎上制定了推進市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的主要措施,如制定和完善市鎮(zhèn)商業(yè)規(guī)劃,加強政府對基礎性商業(yè)設施的投入,規(guī)劃建設大型現(xiàn)代體驗型消費團地等。

關鍵詞:上海郊區(qū);新市鎮(zhèn)體系;市鎮(zhèn)商業(yè)中心;社區(qū)商業(yè)體系

市鎮(zhèn)商業(yè)是城鎮(zhèn)體系建設的重要組成部分,含市鎮(zhèn)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)體系、園區(qū)商業(yè)和農(nóng)家店網(wǎng)絡,以及為整個城市服務的大型商業(yè)設施等。2005年上海提出了“1966”新城鎮(zhèn)體系,即1個中心城區(qū),9個新城,約60個新市鎮(zhèn),約600個農(nóng)村新村。其中,將上海郊區(qū)現(xiàn)有的103個鎮(zhèn)和3個鄉(xiāng),歸并和調(diào)整為61個新市鎮(zhèn),市鎮(zhèn)商業(yè)面對新一輪調(diào)整和建設。

城市郊區(qū)化是城市發(fā)展中的一種現(xiàn)象,國外大城市在發(fā)展過程中,曾經(jīng)出現(xiàn)“臥城”、外圍城市、半獨立衛(wèi)星城、衛(wèi)星城、技術郊區(qū)、邊緣城市等多種形式[1][2][3]。國際大都市的郊區(qū)化存在特定規(guī)律和模式,如法國巴黎[4]。商業(yè)郊區(qū)化是城市郊區(qū)化的一個組成部分。在郊區(qū)化的過程中,商業(yè)設施布局和商業(yè)經(jīng)營存在一定的時差,即商業(yè)設施需要布局在先,當人口集聚達到一定規(guī)模后,商業(yè)經(jīng)營才能有效展開。因此,要求人們重視前期商業(yè)布局,否則將導致盲目發(fā)展、布局缺陷和社會資源浪費等[5][6][7][8]。本文采用規(guī)范研究法,依據(jù)上海城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃,遵循商業(yè)發(fā)展規(guī)律,試提出上海郊區(qū)新

市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的思路和措施。

一、上海郊區(qū)商業(yè)的基本分析

(一)上海郊區(qū)行政區(qū)劃和人口經(jīng)濟分布

根據(jù)上海現(xiàn)有行政區(qū)劃,上海市郊區(qū)含中心城區(qū)結合部、近郊和遠郊三個部分。2005年上海市共有19個區(qū)縣,郊區(qū)部分有11個區(qū)縣103個鎮(zhèn)3個鄉(xiāng)。其中,中心城區(qū)結合部的浦東新區(qū)、普陀區(qū)、寶山區(qū)和閔行區(qū)等,共有33個鎮(zhèn);近郊地區(qū)嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、南匯區(qū)和奉賢區(qū),共48個鎮(zhèn);遠郊地區(qū)有金山區(qū)和崇明縣,共22個鎮(zhèn)和3個鄉(xiāng)。2005年年末,上海郊區(qū)近郊地區(qū)和遠郊地區(qū)的常住人口、流動人口和社會消費品零售總額,分別占全市的31.4%、37.2%和26.8%。上海的流動人口主要分布在城區(qū)結合部,達267萬人,占全市的46.9%。

(二)上海郊區(qū)各區(qū)縣的購買力指數(shù)分析

購買力指數(shù)=該地區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額的比重/該地區(qū)人口的比重。若某地區(qū)購買力指數(shù)大于1,說明該地區(qū)的商業(yè)吸引力較大,其他地區(qū)零售額流向該地區(qū);若該指數(shù)小于1,說明零售額的流出。根據(jù)2005年數(shù)據(jù),以常住人口為單位,計算得到郊區(qū)各區(qū)縣的購買力指數(shù)。在城區(qū)結合部,浦東新區(qū)的購買力指數(shù)為0.99,接近1,自身平衡。普陀區(qū)、寶山區(qū)和閔行區(qū)的購買力指數(shù)在0.63-0.80之間,顯然由于這些區(qū)靠近中心城區(qū),部分消費直接流向中心城區(qū)繁華都市商業(yè)中心。近郊地區(qū)5個區(qū)的購買力指數(shù)0.83-0.95之間,其中南匯區(qū)最高為0.95,松江區(qū)為0.83。遠郊地區(qū),金山區(qū)的購買力指數(shù)為0.80,而崇明縣的購買力指數(shù)僅為0.20。值得指出的是,在上述計算中,還涉及另外兩個影響因素:一是農(nóng)村常住人口的收入消費水平實際上要低于全市水平;二是近郊地區(qū)還有大量流動人口,每日也產(chǎn)生大量的消費。實際上,上述兩個因素的實際作用在一定程度上是相互抵充的。

(三)上海郊區(qū)各區(qū)縣的人均零售面積分析

就人均零售面積角度看,上海郊區(qū)各區(qū)縣發(fā)展不平衡。2005年部分近郊區(qū)的居民人均零售面積已經(jīng)超過全市平均數(shù),如嘉定區(qū)和松江區(qū),而2005年該兩個區(qū)的購買力指數(shù)遠小于1,這表明商業(yè)零售設施的利用率不高,商業(yè)經(jīng)營的集約化程度不高。另外,近期未來郊區(qū)居民人均零售面積有一個急劇增加的趨勢,如松江區(qū)、寶山區(qū)、南匯區(qū)和金山區(qū)等。據(jù)不完全統(tǒng)計,按現(xiàn)有商業(yè)項目的建設速度,2007年上海郊區(qū)許多區(qū)的人均商業(yè)設施將超過全市平均水平。因而,近期未來上海郊區(qū)商業(yè)的發(fā)展重點,不是推進商業(yè)設施的總量建設,而在于結構調(diào)整和功能提升,以及加強商業(yè)設施相對薄弱的地區(qū),如崇明縣。

二、上海郊區(qū)新市鎮(zhèn)的規(guī)劃框架

根據(jù)上海新一輪城鎮(zhèn)體系規(guī)劃,郊區(qū)鎮(zhèn)和鄉(xiāng)的數(shù)量有較大縮編,從103個鎮(zhèn)和3個鄉(xiāng),縮編到約61個新市鎮(zhèn)。這一輪調(diào)整中被撤銷的市鎮(zhèn)大體有三種情況:一是歸并到郊區(qū)新城建設中,如原嘉定區(qū)的安亭鎮(zhèn)和南翔鎮(zhèn)并入嘉定新城范圍;二是溶入上海中心城區(qū),由鎮(zhèn)轉變?yōu)榻值?如原普陀區(qū)下屬的各鎮(zhèn),以及浦東新區(qū)下屬的部分鎮(zhèn);三是鎮(zhèn)與鎮(zhèn)合并,如金山的廊下鎮(zhèn)。

上海61個新市鎮(zhèn),按主要產(chǎn)業(yè)依托,大體可劃分為六種類型:(1)制造業(yè)服務型。圍繞上海重點產(chǎn)業(yè)基地和工業(yè)園區(qū)建設的市鎮(zhèn)。如浦東新區(qū)唐鎮(zhèn),寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)和月浦鎮(zhèn)。(2)農(nóng)業(yè)服務型。以農(nóng)業(yè)園區(qū)等為依托,發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、體驗農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易等延伸服務。如崇明向化鎮(zhèn),南匯老港鎮(zhèn)等。(3)交通樞紐型。如華漕鎮(zhèn)(上海綜合交通樞紐),青浦趙巷鎮(zhèn)和徐涇鎮(zhèn)(西郊門戶),浦東新區(qū)機場-施灣鎮(zhèn)等。(4)旅游休閑型。如青浦朱家角鎮(zhèn)、金山楓涇鎮(zhèn)等。(5)科教服務型。依托大學園區(qū)、科研院所等資源,發(fā)展高等教育、職業(yè)培訓和科技研發(fā)等,如南匯惠南鎮(zhèn),奉賢海灣鎮(zhèn)等。(6)中心城服務延伸型。承擔中心城區(qū)人口疏導、外來人口承載等中心城向外延伸的居住服務功能。如嘉定江橋鎮(zhèn),青浦趙巷鎮(zhèn)等。上海61個新市鎮(zhèn),按人口規(guī)模劃分,大體有三種類型:(1)規(guī)劃人口規(guī)模大于20萬,約有4個鎮(zhèn);(2)規(guī)劃人口規(guī)模10-20萬,約有10個鎮(zhèn)。(3)人口規(guī)模在3-6萬人。余下的大多數(shù)新市鎮(zhèn),總數(shù)約40多個。

上海郊區(qū)新市鎮(zhèn)行政體系的調(diào)整,對于商業(yè)發(fā)展具有長期的影響。首先,縮編后市鎮(zhèn)的單體規(guī)模更大,若規(guī)劃恰當,有利于商業(yè)集聚和更好發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟效應。其次,這將引起商業(yè)的重新選址定位和調(diào)整發(fā)展;還有,將促進商業(yè)與依托產(chǎn)業(yè)和交通配套設施的互動發(fā)展。

三、上海郊區(qū)新市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的模式

(一)新市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的目標

根據(jù)上海商業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃①,上海郊區(qū)商業(yè)建設的指導思想為:以“城市化”引領郊區(qū)商業(yè)發(fā)展,合理布局,形成特色,有序建設,使郊區(qū)商業(yè)成為上海商業(yè)的重要支撐和增長亮點。

“十一五”期間,上海郊區(qū)新市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展主要有四個目標:(1)規(guī)劃建設和完善新市鎮(zhèn)商業(yè)中心。協(xié)調(diào)人口、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)設施、資源和環(huán)境等經(jīng)濟要素,開展市鎮(zhèn)商業(yè)中心建設的分類指導,高起點地規(guī)劃重點區(qū)域和實施精品項目。(2)規(guī)范建設和完善社區(qū)商業(yè)體系。以構建和諧社會為導向,建設形成“便利、便捷、安全”的社區(qū)生活中心和商業(yè)服務體系。(3)建設完善園區(qū)商業(yè)和若干大型商業(yè)設施。(4)建設完善“萬村千鄉(xiāng)”農(nóng)家店網(wǎng)絡,構筑以城區(qū)店為龍頭、鄉(xiāng)鎮(zhèn)店為骨干、村級店為基礎的農(nóng)村消費網(wǎng)絡。

在“十一五”期間,上海將努力完成20%市鎮(zhèn)商業(yè)中心的建設,完成20%市鎮(zhèn)社區(qū)商業(yè)改造和建設,即完成約12個市鎮(zhèn)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)體系的建設,平均每個區(qū)縣1-2個。其中,力爭有50%成為市鎮(zhèn)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)體系的示范區(qū)。

主要遵循的原則有:集聚的原則。通過商店集聚、人流客流集聚和各種經(jīng)濟活動的集聚,產(chǎn)生集聚經(jīng)濟效益。和諧的原則。體現(xiàn)歷史文化、產(chǎn)業(yè)特色、建筑風格、旅游景點、消費總量、商業(yè)功能和商業(yè)設施等方面的和諧。便民、利民和保障安全的原則。能夠體現(xiàn)較高的信息化、連鎖經(jīng)營、標準化和服務規(guī)范。

(二)市鎮(zhèn)商業(yè)中心的建設

市鎮(zhèn)商業(yè)中心是指商業(yè)一定程度集聚,主要配置居民和村民日常生活消費所需的商業(yè)服務行業(yè),提供各類農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料供應服務,服務對象為本鎮(zhèn)居民,以及附近產(chǎn)業(yè)園區(qū)(工業(yè)園區(qū)、服務產(chǎn)業(yè)和科教園區(qū))的商業(yè)中心。市鎮(zhèn)商業(yè)中心應與公共服務中心、衛(wèi)生醫(yī)療中心和體育活動中心等協(xié)調(diào)發(fā)展。

市鎮(zhèn)商業(yè)中心適宜選擇在地域中心、人流集中和交通便利的位置。若有軌道交通,應該與軌道交通站點相結合,不宜設置在大流量主要交通干道的兩側。市鎮(zhèn)商業(yè)中心的形態(tài)布局,可采用塊狀形態(tài),以小型購物中心、大賣場或百貨店為中心,配置各類商業(yè)服務設施,也可采用商業(yè)街形式。若采用商業(yè)街的形式,應該處理好商業(yè)街和交通的關系,有條件的情況下,應盡可能采用商業(yè)步行街的形式。另外,根據(jù)交通位置、旅游資源、外來消費偏好,配置有針對性的具有特色的商業(yè)設施。若鎮(zhèn)區(qū)人口大于20萬,市鎮(zhèn)商業(yè)中心與社區(qū)商業(yè)中心可以歸并設置,或者分開設置。若鎮(zhèn)區(qū)人口小于20萬,市鎮(zhèn)商業(yè)中心與社區(qū)商業(yè)中心一般歸并設置。不同規(guī)模市鎮(zhèn)商業(yè)中心的功能定位和設置。

(三)市鎮(zhèn)社區(qū)商業(yè)體系的建設

市鎮(zhèn)社區(qū)商業(yè)體系包括社區(qū)商業(yè)中心,居住小區(qū)商業(yè)中心和街坊商業(yè)等。不同人口規(guī)模市鎮(zhèn)商業(yè)的等級結構、功能和業(yè)態(tài)組合。在社區(qū)商業(yè)體系中,應加強標準化菜市場的建設,即逐步實現(xiàn)菜市場的“六個化”:購物環(huán)境商場化、商品價格大眾化、主要商品品牌化、計量器具統(tǒng)一化、菜場設施人性化、管理規(guī)范統(tǒng)一化。構建社區(qū)商業(yè)體系,應該重視綜合配套設施和推行服務規(guī)范。應相應配建機動車和非機動車場(庫)。店招、店牌、燈光等形象設計宜統(tǒng)一規(guī)范設置,與社區(qū)的建筑風格相協(xié)調(diào)。菜市場、浴場、餐飲店等對居住有影響的商業(yè)網(wǎng)點應與住宅分開設置。菜市場應設置在運輸車輛易進出、相對獨立地段,并配有停車、卸貨場地。社區(qū)商業(yè)的網(wǎng)點應證照齊全,合法經(jīng)營,有固定的營業(yè)場所(地),具有電子支付設施,以及良好的服務規(guī)范。

(四)園區(qū)商業(yè)和大型商業(yè)設施的建設

對于上海市級和區(qū)級工業(yè)園區(qū),市鎮(zhèn)商業(yè)主管部門應與工業(yè)園區(qū)管理委員會協(xié)調(diào),建設和完善工業(yè)園區(qū)的商業(yè)配套設施。工業(yè)園區(qū)的商業(yè)設施配套,應與所在市鎮(zhèn)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)體系的建設相協(xié)調(diào),避免重復建設和資源浪費。對于具有廣域性服務功能的大型商業(yè)設施,如大型購物中心、大型商品交易市場,大型品牌直銷店、物流中心等,應該由市、區(qū)政府統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一布局,有步驟的開發(fā)建設,應該嚴格土地審批制度,應該開展規(guī)范的《商業(yè)影響評估》。應該制止各市鎮(zhèn)獨立規(guī)劃、按照各自的愿望盲目開發(fā)建設的狀態(tài)。要防止郊區(qū)大型商業(yè)設施項目的盲目建設。

四、推進市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的主要措施

(一)制定和完善市鎮(zhèn)商業(yè)規(guī)劃

2007年上海將完成61個新市鎮(zhèn)和586個居民新村的城鎮(zhèn)規(guī)劃。在此基礎上,市鎮(zhèn)政府應制定相應商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。市鎮(zhèn)商業(yè)規(guī)劃可以適度超前,但應與市鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)模相協(xié)調(diào),應防止商業(yè)房地產(chǎn)的盲目建設。在市鎮(zhèn)商業(yè)規(guī)劃中,應對建筑風格、店招、色彩、綠化、行道樹、交通、人流動線、主要商家等,有全面的構想,并分步推進。

(二)加強政府對基礎性商業(yè)設施的投入

基礎型商業(yè)是指不能完全通過市場行為進行配置與調(diào)節(jié),但是必須設置的業(yè)態(tài)業(yè)種,如菜市場、大眾餐飲、大眾理發(fā)、大眾沐浴、維修、廢品回收等。市鎮(zhèn)政府應將這些商業(yè)設施,納入公共服務體系加以建設,擁有或控制這些商業(yè)設施的產(chǎn)權,確保居民基本需求。上海市政府應面向郊區(qū)城鎮(zhèn)實施“商業(yè)實事”項目,如推進“標準化菜市場”的建設。通過標準化菜市場的建設,將菜市場的標準化管理、衛(wèi)生要求、商品品牌和連鎖經(jīng)營,向郊區(qū)城鎮(zhèn)拓展。有條件的市鎮(zhèn),可拓展建設生鮮食品超市,為市鎮(zhèn)居民提供更為便捷、規(guī)范和安全的消費服務。

(三)梳理和監(jiān)控郊區(qū)大型商業(yè)項目

應加強對上海郊區(qū)的五大類大型商業(yè)設施項目的梳理、監(jiān)控和管理,即郊區(qū)大型商業(yè)設施項目(購物中心、品牌直銷店、旅游休閑區(qū));大型商品交易市場;大型屠宰場;大型物流園區(qū);廢舊物品分揀場等。對于郊區(qū)大型商業(yè)項目的建設,上海市區(qū)(縣)兩級政府主管部門,要聯(lián)手監(jiān)督管理。要建立動態(tài)的管理系統(tǒng),及時統(tǒng)計和監(jiān)測上海郊區(qū)大型商業(yè)項目的建設和經(jīng)營情況,防治盲目發(fā)展和重復建設。

(四)策劃建設大型現(xiàn)代體驗型消費團地

上海郊區(qū)商業(yè)還應該具有為全市和長江三角洲消費者提供郊外休閑消費的功能。為了吸引外來客流和外來消費,同時為上海市民提供休閑娛樂的新場所,在上海西南或西北通向浙江和江蘇的交通干線樞紐點,或者未來與杭州大橋、崇明隧道相連的交通樞紐點,結合上海虹橋綜合交通樞紐的建設,策劃建設大型現(xiàn)代體驗型消費團地,集大型娛樂設施、品牌直銷、旅游、文化體驗、現(xiàn)代藝術、影劇院為一體的消費團地。