住房抵押貸款風險
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住房抵押貸款是房屋購買者以所購買的住房為抵押擔保品向銀行申請貸款，然后以所貸的款額作為房費付給建筑開發商，再以年金的形式按月向銀行支付款項以還清貸款。抵押貸款的目的是為了減輕購房者的支付壓力，讓更多的中低收入者可以購買住房，因此其借貸期限較長，一般為20－30年。但是住房抵押貸款對商業銀行的利潤較為可觀。美國商業銀行住房抵押貸款的利潤率一般為10％左右，我國銀行的實際利潤率也在相當水平。尤其隨著金融市場的不斷完善，許多原先是銀行重要利潤來源的大企業客戶紛紛離開銀行，通過證券市場直接融資；在這種情況下，住房抵押貸款成為商業銀行主要的利潤來源，各銀行都加大了拓展住房抵押貸款的業務。據不完全統計，美國的個人住房抵押貸款余額已突破1.7萬億美元，約占銀行總資產的1/3。我國的住房抵押貸款余額雖然存量不大，但增長迅速。
我國住房抵押貸款余額的增長速度十分驚人，在商業銀行總資產中的比例已接近10％。其快速增長的原因一方面是因為其能給銀行帶來豐厚的利潤；另一方面是因為其被認為是風險較低的資產。許多銀行都把個人住房貸款當作銀行的高質量資產。這主要是因為每一筆住房抵押貸款都有相應的房產作為抵押，而房產對于個人來說是具有非一般意義的資產，通常情況下購房者的違約風險很小，據統計不到1％；其次，即使購房者違約，銀行也可以將房屋拍賣，將貸款收回，因為從長遠來看房價呈上升的趨勢。但果真是這樣嗎？我們來看一下的事例。
二十世紀八十年代初期，一向穩健的美國銀行業發生了大規模的銀行倒閉事件，數年間幾百家銀行宣布破產，對美國經濟造成了嚴重打擊。倒閉的銀行中主要是存款儲蓄銀行（S&L），這種銀行的主要業務就是發放被認為風險較低的個人住房抵押貸款。據美國聯邦存款保險機構統計，銀行倒閉的概率與其住房貸款余額在總資產中的比例成正相關關系（參見圖一）。二十世紀九十年代，被認為是世界經濟發展奇跡的日本發生了嚴重的金融危機，以房地產為抵押的巨額貸款使日本金融界背上了沉重的不良債權包袱，造成日本的金融機構頻頻破產，影響了整個金融界的生存。其中尤以專門從事房地產貸款業務的日本住宅金融專門公司（簡稱“住專”）的倒閉最為突出，該公司1995年的不良債權高達81300億日元，占總資產的比率為76％。
顯然，我們無法用無效或松懈的銀行管理和銀行產品的設計問題來解釋這種整個經濟發生壞帳的現象，雖然它們也可以被認為是產生壞帳的原因。由此可見，巨額住房抵押貸款本身對整個銀行體系醞釀著無法估量的風險，而且如果我們不對此進行認真分析和妥善處理的話，這種風險對整個銀行系統來說幾乎是無法避免的。
住房抵押貸款對銀行體系的風險主要有利率風險和信用風險兩種。住房貸款期限較長的特點決定著這兩種風險都和經濟發展的周期有密切的關系。首先分析利率風險。利率風險指的是由于利率的變動而給銀行帶來的收益損失。利率的變動同經濟形式有密切的關系，一般說來經濟繁榮時期利率會上升，隨后在經濟危機時期利率到達最高點，接著在經濟蕭條期利率會下降，到最小后又會在復蘇階段開始上升，如圖二所示。在到期，經濟處于繁榮階段，此時銀行的存款利率為同時貸款利率為；在到期，經濟處于蕭條期，此時銀行的存款利率為同時貸款利率為。顯然，且。根據配比原則，銀行在到期發生的成本應由在同一時期得到的收益進行補償，這樣才能保證銀行正常的盈利水平。但是由于銀行借短貸長的經營特點，如果購房者的還款期限跨越兩個時期，那么出于套利的考慮，購房者必然會在到期借入利率較低的貸款來歸還其在到期借入的貸款，這樣銀行就會因為成本收益的不配比受到利息損失。而且由于并不能保證，因此銀行此筆業務很有可能不僅沒有利潤反而會出現虧損。如果所有購房者都這樣做的話，那么整個銀行系統面臨的利率風險是比較大的。另外還有一種利率風險狀況。這種狀況類似于上述情況的相反情形。我們以美國為例來說明這種狀況。二十世紀八十年代初期，美國金融市場上短期利率巨幅上升。由于許多儲蓄存款銀行的住房貸款利率較低，而銀行本身又是短存長貸，因此為了維持正常的經營活動，儲蓄存款銀行被迫以較高的利率借入存款，結果造成經營虧損，導致了后來大量的儲蓄存款銀行破產倒閉。
其次分析信用風險，信用風險是住房抵押貸款對銀行體系的主要風險。信用風險指的是違約風險，即銀行不能按時或足額的收到本息。信用風險具有綜合性，所有各種其它風險最終都會這種風險體現出來，表現為金融交易中的違約行為；其次，信用風險具有傳遞性和擴散性，金融交易中一方的風險會通過另一方傳遞給第三方，形成一個“信用風險鏈”；其三，信用風險具有積累性，由于信用風險具有傳遞性，就會引起加總的風險迅速增大，從小的方面來說會造成“三角債”，從大的方面看會引起“金融危機”；其四，信用風險具有隱蔽性和突發性；最后，信用風險是一種不可測量的風險，其不確定性更難于把握。住房抵押貸款的信用風險與經濟周期有著密切的聯系。因為購房者個人的收入是還款的保證，而居民收入又同一國的經濟發展周期狀況有密切關系。當經濟周期處于繁榮階段時，不論銀行還是個人都對未來充滿著樂觀的預期，。在這個階段，銀行的住房抵押貸款余額大量增加，但由于購房者有者較好的收入，同時房價較高使房屋的變現不成問題，因此銀行對住房抵押貸款余額增加不以為然反而認為給銀行帶來了大量可觀的利潤。當經濟周期處于衰退期時，失業現象大量增加，購房者的收入下降，還款能力得不到保證。于是借款人的風險轉為抵押風險，同時由于經濟轉入收縮房價急速下跌，房屋的變現能力下降，抵押風險進一步轉變為銀行的不良債券或損失。當這種現象大量出現時，巨額的住房抵押貸款演變成巨額的銀行不良貸款，銀行開始出現流動性風險。此時，如果僅僅是某幾家銀行除了問題，再擔保機構、再保險機構或中央銀行還是能夠化解這種風險。但是如果整個銀行體系都面臨相同的問題，任何金融機構都解救乏術。在這種情況下，如果銀行的壞帳損失超過了其自有資本金，銀行只能宣布倒閉。我們知道，現在的金融機構都處在信用風險鏈上，彼此間的關系錯綜復雜，一家銀行的倒閉往往會引起連鎖反應造成別的銀行也倒閉；更為重要的是這會使公眾對銀行的信用產生動搖，如果擠兌一旦發生的話，整個銀行體系將面臨滅頂之災，于是金融危機就不可避免了。二十世紀九十年代日本發生的金融危機就是這樣的典型案例。
利率風險和信用風險同經濟周期都有著密切的聯系，而且經常會同時發生。在經濟周期進入衰退時，有還款能力的人會借低利率還高利率，增加銀行的利率風險，而沒有還款能力的人會增加銀行的信用風險。當這兩種風險形成合力并積累到可以爆發時，單靠銀行體系自身的力量是難以應付的。因此，住房抵押貸款風險對銀行體系來說是系統風險。對于系統性風險而言，銀行是難以通過自身體系予以化解的。在必須開展住房抵押貸款業務的情況下，銀行只能進行風險轉移和風險分散。住房抵押貸款風險在本質上是由于貸款的期限過長以至于缺乏流動性和不能滿足期限的配比原則而引起的。因此解決這種風險的關鍵是解決其流動性問題。就此而言，抵押貸款的證券化是解決住房抵押貸款風險的有效方法。
抵押貸款證券化，是以一級市場上抵押貸款組合為基礎發行抵押貸款證券的融資行為。正如美國著名經濟學家莫迪格利亞尼指出的：“資產證券化真正的意義并不在于發行證券本身，而在于這種新的金融工具徹底改變了傳統的金融中介方式，在借款人與貸款人之間，架起了更有效的融資渠道。”抵押貸款證券化是以銀行住房抵押貸款為基礎發行抵押貸款證券，將不可流動的金融資產轉化為可流通的證券，從而降低了銀行自身的諸多風險，提高了資產的流動性并且完善了銀行的資產負債結構。住房抵押貸款證券化是將住房抵押貸款按其特點分解、細分，再重新組合、重新定價和重新分配風險與收益，通過對初級產品的一種深加工，以實現提高金融產品質量、信用等級和分散風險的目的。這在對銀行的資產進行分解的同時，也將由銀行獨自承擔的風險進行分散和轉移，即將過去由銀行一家承擔的發放抵押貸款、持有貸款和回收貸款本息等業務，轉化為多家金融機構和機構投資者共同參與的活動，將傳統的由“借款人－金融中介機構－儲蓄者”形成的信用鏈條，延長為由眾多金融機構、投資者參與的更長的信用鏈，從而將體系內的風險轉化為體系外，即證券市場上的風險。在證券市場上存在者大量的投資者，當證券化的資產在這些投資者之間自由轉讓時，證券化資產就可以被合理定價，并且由接受定價的投資者自己承擔投資風險，這樣就極大地減弱了風險過度集中的可能性；而由過度投機、市場操縱等導致的金融資產價格的非正常波動只是一種派生風險，可以通過完善證券市場的制度和有效監管將這種風險降低到證券市場能自行化解的程度。因此在證券市場上，住房抵押貸款證券化的金融風險是派生的、分散的，演化為體系性的風險的可能性不大。
毋庸置疑，面對我國商業銀行愈來愈大的住房抵押貸款余額，我國銀行體系面臨的巨大風險也在不斷積聚中。在這種情況下，只要我們能夠根據我國的具體國情設計出符合我國實際的住房抵押貸款證券化模式，我們是可以有效處理這種風險的。
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