房產企業績效審計的難點和思路

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（一）有的放矢,恰當選擇審計項目

審計項目的選擇是審計工作循環的開端，也是審計計劃編制工作的第一步。審計項目選擇得好，可以達到績效審計目標；反之，則不能。選擇審計項目時，應對被審計事項或單位的信息進行充分了解和分析，從宏觀上把握和識別企業面臨的風險并排序，預測可取得的審計成果是否能夠達到審計目標，最后由決策層、業務部門、審計組共同論證擇優。目前，國有企業開展績效審計的實踐經驗有限，大規模開展績效審計的基礎和條件尚不具備，本著“突出重點”的原則，可以選擇領導重視、群眾關心的熱點、難點，重大資金，重點項目，高風險集中的重點環節，進行試點審計，再由點及面逐步推開。如對資金分配使用的合理性和項目的效益性進行審計，審查項目的可投資性、技術可行性和經濟合理性，審查工程質量情況，審查物資采購和招投標程序的合法合規性，審查項目建設計劃與執行情況，審查項目投入使用后的運行效率和效果等。另外，選擇審計項目的規模大小、復雜程度應與審計人員的數量、素質等審計資源承受能力相匹配。

（二）建立多層次的績效審計評價標準體系

確定績效審計的評價標準是績效審計的關鍵問題，沒有審計標準，就無從進行審計評價。國有企業的經濟管理活動是多樣的，績效審計應當根據審計事項的特點建立相應的、多層次的評價標準體系。一般分為三個層次：第一層次是財務績效標準，根據國家政策、行業參數、上級下達的任務目標、預算等制定的經濟效益類指標，以定量和財務分析為主，利用這一類指標可以進行投入、產出等總量分析，進行預算投入與實際投入、本項目與其他項目的比較分析，進行未來發展走向的趨勢分析，形成企業績效的初步評價。第二層次是管理績效標準，主要是內部控制類指標，以定性分析為主、定量分析為輔，從企業經營決策、內部管理與控制、戰略管理、發展創新等方面進行評價，反映管理成效，形成企業績效更全面的修正性評價。第三層次是社會效益標準，根據不同行業、不同性質而制定，主要包括公共設施增長率、社會滿意度、群眾上訪率等指標，評價項目對生態環境、行業和地區經濟發展、公共政策和社會穩定等方面所產生的作用和影響。運用三個層次的評價指標，可以形成企業績效的綜合評價。在確定評價標準時，應當根據國家經濟形勢、宏觀政策、當地的客觀環境、歷史條件和實際情況進行動態的調整。

（三）綜合評價企業績效的3E性，即經濟性、效率性、效果性

一般情況下，評價績效最關注的是效果性，只有達到預定的效果，評價審計事項是否經濟和高效才有意義。3E性之間的關系是：經濟性是前提，效率性是過程，效果性是目的。房地產企業具有行業特殊性，其績效審計項目往往會涉及許多重大的建設項目，這些項目可能要延續若干年，有的項目要分幾個階段完成。這就需要對項目過程進行績效審計和評價，提出管理建議。這類項目當期可能沒有效益或收益很小，但不能簡單地評價說項目績效不好，項目可能會在今后取得較大的效益空間。因此，在評價效果性時，不能局限于現實的、短期的、局部的績效，應當將短期效益與長期效益相結合，用發展的眼光進行評價。必要時還要追溯到以前年度的工作成果對現實工作的影響，密切關注前后年度之間存在的必然聯系。在項目初期效果性不明顯的情況下，要更多地關注投資的經濟性，控制投資規模，注重項目的合理性，盡量控制不必要的變更支出。在企業承擔政府建設任務、經濟效果不明顯的情況下，要更多地關注其社會效益性，經濟性和效率性則處于次要位置?？傊?，在評價企業績效時，要權衡3E性，給企業一個客觀、公正、準確的評判。

（四）多方面提升審計人員的綜合能力

提升審計人員的綜合業務能力，可以從四個方面入手：一是審計組應組織審計人員掌握項目從立項、建設、驗收每個環節涉及的內容、工作重點，全面學習相關法律法規和企業內控制度，熟悉整個經營管理過程。二是適當聘請法律、合同、工程造價、工程設計、施工管理等相關領域的專家參與到審計項目中來，通過審計人員與專家的現場互動，提高審計人員的綜合素質。三是項目結束后，審計組應開展審計項目事后評估，總結審計過程中的成功經驗和失敗教訓，為下一個審計項目的開展奠定良好的基礎。四是企業應每年定期對審計人員進行系統培訓，既要培訓績效審計的方法和技術，又要有具體的績效審計項目的技能培訓，不斷提高審計人員的能力。

（五）加強監督落實，促進審計成果轉化

1．建立跟蹤檢查制度，避免屢查屢犯。一是抓住績效審計中發現的數額大、范圍大、影響大的問題進行跟蹤整改。二是對領導批示的問題迅速組織力量督促整改，確保認真落實。三是在對績效審計中發現的普遍性、全局性問題進行督促糾正的基礎上，把重點放在督促健全內控制度和流程上，確保問題得到全面整改，擴大績效審計的工作成果。2．建立審計成果共享制度，暢通信息渠道。在領導層、業務部門負責人及一般干部等特定范圍和層面，分別以專題會、公司內部網絡、審計簡報等形式，及時公布績效審計成果。同時，與人事、紀委、辦公室等綜合職能部門建立信息共享機制，使審計成果轉化效能最大化。也可拓寬渠道、創新形式，積極靈活向其他監督部門通報審計成果，最大限度地發揮審計成果的外部效力。3．建立審計案例備查制度，供以后審計借鑒?？梢栽诳偨Y以往成功案例的基礎上，編寫有較強實踐指導作用的業務指南，指導審計人員更好地開展績效審計工作。同時，可以建立審計事項備忘錄制度，將本次績效審計中發現的較有價值但由于審計時間、人員配備等問題而無法查實的審計線索，以備忘錄形式記錄下來，為今后更好地開展該項目的跟蹤審計工作提供依據和借鑒。

作者：程海波