管理控制房地產(chǎn)園林景觀論文

前言：本站為你精心整理了管理控制房地產(chǎn)園林景觀論文范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價(jià)值，我們的客服老師可以幫助你提供個(gè)性化的參考范文，歡迎咨詢。

1房地產(chǎn)園林景觀施工管理難點(diǎn)

將景觀精品設(shè)計(jì)變成景觀精品建筑物是一個(gè)遷移的變化過程，其間存在著諸多的理解差異，從而造成景觀施工管理中的控制難點(diǎn)。

1．1施工產(chǎn)品與設(shè)計(jì)作品風(fēng)格不吻合一直以來，景觀設(shè)計(jì)師往往追求作品的獨(dú)特風(fēng)格和美感，忽視了施工的可行性;而景觀工程師著重從施工角度出發(fā)，針對設(shè)計(jì)圖紙中施工難以實(shí)現(xiàn)的部分加以修改，其結(jié)果是景觀工程師解讀景觀設(shè)計(jì)效果出現(xiàn)偏差，造成景觀實(shí)物與原設(shè)計(jì)效果不吻合的矛盾。

1．2施工標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)要求不統(tǒng)一從施工的成本角度出發(fā)，景觀施工單位確定的苗木品質(zhì)、硬景施工工藝規(guī)范與甲方技術(shù)目標(biāo)存在較大差異，造成了施工質(zhì)量無法完全展示出景觀設(shè)計(jì)主題。

1．3施工過程與其他專業(yè)施工配合不協(xié)調(diào)由于景觀施工是房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多施工項(xiàng)目中的一個(gè)，容易造成景觀施工與建筑主體、外裝、綜合管網(wǎng)、裝飾等施工項(xiàng)目交叉的矛盾沖突，導(dǎo)致施工工期拖滯。

2房地產(chǎn)園林景觀施工管理流程和控制要素化解

景觀施工管理控制難點(diǎn)首先需要制定合理的景觀施工管理流程。在景觀施工管理實(shí)踐中，我們根據(jù)景觀施工個(gè)性特征，在建筑工程管理控制流程六個(gè)階段基礎(chǔ)上，歸納出景觀施工14個(gè)控制要點(diǎn)，按照既定計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)和方法對照施工過程檢查，發(fā)現(xiàn)偏差，分析原因，進(jìn)行糾正，從而形成一個(gè)有效的施工管理控制系統(tǒng)，保證施工項(xiàng)目朝著既定目標(biāo)方向前進(jìn)。

3房地產(chǎn)園林景觀施工管理難點(diǎn)的解決措施

在園林景觀施工管理中，只有按照管理流程，針對控制難點(diǎn)，采取一系列切實(shí)可行的措施，及時(shí)糾正偏差，確保景觀目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。在確立施工時(shí)間和施工標(biāo)準(zhǔn)階段中，應(yīng)重點(diǎn)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目定位、景觀風(fēng)格、目標(biāo)成本、設(shè)計(jì)要求等關(guān)鍵點(diǎn)，糾正設(shè)計(jì)與施工部門理解偏差，找準(zhǔn)項(xiàng)目定位，確定施工標(biāo)準(zhǔn)。

1)明確定位，確立施工標(biāo)準(zhǔn)。

a．確定項(xiàng)目定位，劃分景觀類別區(qū)域。景觀工程師在施工前應(yīng)介入設(shè)計(jì)，深入理解作品設(shè)計(jì)的意圖和效果，充分解讀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的項(xiàng)目定位報(bào)告，考察、分析、研究項(xiàng)目所在地域景觀建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，明確景觀項(xiàng)目定位，從而歸納出一、二、三類景觀的區(qū)域范圍，為制定標(biāo)準(zhǔn)奠定基礎(chǔ)。

b．確定景觀風(fēng)格，尋找景觀主題。風(fēng)格是景觀的指導(dǎo)思想，主題是景觀的靈魂，而風(fēng)格往往會直接影響設(shè)計(jì)主題。當(dāng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目往往將歐式、中式、東南亞景觀風(fēng)格中西合璧，混為一體。如一處歐式景觀，卻出現(xiàn)回紋、萬字格等典型的中式景觀元素，這樣的案例卻屢見不鮮。為此，在景觀項(xiàng)目定位后，深刻地解讀建筑項(xiàng)目中景觀風(fēng)格的描述，找到相互穿插的景觀主題，才能在施工管理中有的放矢。

c．確定目標(biāo)成本，測算景觀利潤率。目標(biāo)成本是開發(fā)商確定房屋售價(jià)、預(yù)測項(xiàng)目利潤率的重要環(huán)節(jié)。因此，在景觀板塊建設(shè)前期，針對景觀定位和風(fēng)格，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)成本，測算確定景觀目標(biāo)成本值，確保資金投入。

d．確定設(shè)計(jì)要求，制定景觀施工標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)各職能各專業(yè)的綜合性管理工作，在綜合考慮“營銷需求、工程要求、研發(fā)意見、成本控制”等因素后，形成《項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書》。它包括內(nèi)容有:景觀施工計(jì)劃可行性及風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)項(xiàng)目重要時(shí)間節(jié)點(diǎn):外架拆除時(shí)間、防水施工完成時(shí)間、土方回填開工與完工時(shí)間、總平管網(wǎng)(含水、電、氣、網(wǎng)通)施工開放完工時(shí)間、外墻清洗完成時(shí)間，確定景觀進(jìn)場的時(shí)間段及進(jìn)場后的施工計(jì)劃。

e．選擇合作單位，確保施工單位資質(zhì)。項(xiàng)目定位準(zhǔn)確之后，結(jié)合其實(shí)施項(xiàng)目的屬性、規(guī)模及實(shí)施效果等，從資金實(shí)力、技術(shù)實(shí)力、配合意識等方面綜合評定合作單位是否符合項(xiàng)目建設(shè)要求資質(zhì)，保證施工質(zhì)量。

2)制定施工流程，繪制施工圖，使施工效果與景觀風(fēng)格統(tǒng)一。圖紙會審及施工交底階段包含了概念、方案、擴(kuò)初及交底等四個(gè)部分，通過這四個(gè)部分使設(shè)計(jì)理念融合于施工計(jì)劃中。

a．汲取精華，優(yōu)化景觀方案。概念部分主要是確定設(shè)計(jì)方向、設(shè)計(jì)思路以及一些參考目標(biāo)，根據(jù)房地產(chǎn)景觀的特質(zhì)，著手大量的考察工作，把握設(shè)計(jì)方向，從其他優(yōu)秀項(xiàng)目中汲取精華的部分加以再創(chuàng)造，從施工角度優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，升華景觀主題。

b．處理空間布局，確定苗木標(biāo)準(zhǔn)。方案部分重點(diǎn)是推敲并確定景觀空間布局，規(guī)范處理空間布局的尺度，完善平面構(gòu)圖以及各個(gè)節(jié)點(diǎn)的具體施工方法，選擇材料和樹種，確定苗木標(biāo)準(zhǔn)，制定苗木品質(zhì)的分級控制標(biāo)準(zhǔn)、明確灌木地被的施工標(biāo)準(zhǔn)，滿足項(xiàng)目整體風(fēng)格協(xié)調(diào)性和目標(biāo)成本要求，達(dá)到景觀設(shè)計(jì)效果。

c．細(xì)化處理手法，繪制施工圖。擴(kuò)初部分需要施工單位推敲施工細(xì)部處理手法，對特殊工藝的施工辦法需采用照片、DV拍攝過程、或草圖的形式展現(xiàn);畫出施工圖紙，確定景觀重點(diǎn)區(qū)域效果標(biāo)準(zhǔn)，讓設(shè)計(jì)部門針對施工圖紙反饋意見、達(dá)成施工效果及標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)識的統(tǒng)一性。

d．編制施工合同，形成交底文檔。交底部分是指成本管理及重要合約條款的交底，是固化成果的最重要階段。合同包含了工程范圍，付款條件，約定的施工措施費(fèi)用等，是對景觀設(shè)計(jì)施工成本測算做一個(gè)文字說明。

3)施工單位組織考察，實(shí)施材料采招。在景觀施工準(zhǔn)備階段，重點(diǎn)控制兩個(gè)環(huán)節(jié)，一是施工單位組織考察;二是施工材料招標(biāo)采購。

a．落實(shí)人員職責(zé)，檢查安全措施。在景觀工程施工單位進(jìn)場之后，除了日常的準(zhǔn)備工作外，還要協(xié)調(diào)和審查施工組織情況。它包括:施工平面布置，施工線合理性，景觀施工單位機(jī)構(gòu)的合理性和人員專業(yè)能力，施工單位對重點(diǎn)區(qū)域、關(guān)鍵部位和工藝措施的合理性和可行性，安全文明施工措施，監(jiān)理工程師的職責(zé)和權(quán)限，通過管理流程來提高工作效率，讓景觀建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和要求深入人心，落實(shí)到施工細(xì)節(jié)。

b．制定供貨計(jì)劃，確保材料供貨及時(shí)性。房地產(chǎn)景觀項(xiàng)目具有周期短的特征，尤其是大型景觀項(xiàng)目，導(dǎo)致景觀施工單位資金壓力較大。為了保證材料品質(zhì)，在施工準(zhǔn)備階段應(yīng)擬定材料供應(yīng)計(jì)劃，確定材料供貨和收貨標(biāo)準(zhǔn)，選擇具有一定資金實(shí)力的材料供貨商，及時(shí)確保采招各階段流程順利進(jìn)行。

4)監(jiān)控施工過程，達(dá)到施工標(biāo)準(zhǔn)。施工階段主要是監(jiān)控施工進(jìn)度、施工質(zhì)量及效果標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施情況。

a．執(zhí)行材料標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)控施工質(zhì)量。所謂施工質(zhì)量控制包括兩方面內(nèi)容:即工程材料質(zhì)量和施工工藝水平。在房地產(chǎn)景觀項(xiàng)目中，石材是必不可少的景觀基底材料，材料質(zhì)量不合格將嚴(yán)重影響景觀工程整體品質(zhì)，當(dāng)同樣的材料采用不同的施工工藝，呈現(xiàn)出的觀感和質(zhì)感截然不同。因此，管理人員嚴(yán)格監(jiān)控每道工藝規(guī)范執(zhí)行情況，督促施工人員的質(zhì)量意識，重點(diǎn)從材料品質(zhì)、規(guī)格、觀感等要素，關(guān)注景觀石材的色差及加工工藝細(xì)節(jié)處理，把控工程材料質(zhì)量。

b．有序交叉施工，監(jiān)控施工進(jìn)度。質(zhì)量和進(jìn)度往往是施工質(zhì)量監(jiān)控矛盾的對立面。景觀是建筑的附屬物，施工中景觀工程與建筑工程交叉并存，造成部分基礎(chǔ)工作與建筑土建工作同時(shí)進(jìn)行，景觀施工進(jìn)度還受到天氣、場地、人、料、機(jī)等諸多因素限制，因此，施工進(jìn)度管控重點(diǎn)，一是主動尋找“可乘之機(jī)”進(jìn)行景觀施工。二是保持項(xiàng)目甲、乙雙方以及與其他協(xié)作部門之間及時(shí)溝通，提高施工的有效性。

c．執(zhí)行安全規(guī)范，監(jiān)控安全生產(chǎn)。施工現(xiàn)場中物體不安全狀態(tài)和人的不安全行為均是安全管理控制重點(diǎn)，而行政管理控制風(fēng)險(xiǎn)是指改變工作流程，降低工作人員暴露在已有危險(xiǎn)環(huán)境中的現(xiàn)象。為此，要求現(xiàn)場作業(yè)人員遵守安全生產(chǎn)職責(zé)，執(zhí)行安全規(guī)范，保持施工現(xiàn)場物體的安全狀態(tài)，如現(xiàn)場材料堆碼整齊度、施工通道的清潔程度、施工圍擋規(guī)范性、檢查安全措施執(zhí)行效果，建立一個(gè)安全的職場環(huán)境。

4結(jié)語

長期以來，我們往往把工作重點(diǎn)放在施工階段，而忽視景觀工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作，造成事倍功半的效果。要有效地控制工程質(zhì)量，應(yīng)從項(xiàng)目前期定位，景觀風(fēng)格入手，將設(shè)計(jì)、采招到工程各階段實(shí)行一體化管理，改變“設(shè)計(jì)與施工”不相容狀況，科學(xué)分析、全面思考、專業(yè)管控，形成統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、有序的景觀施工管理控制體系，使景觀施工管理控制更具有專業(yè)性、人文性和創(chuàng)造性。

作者：何婉亭黃海單位：重慶工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院重慶新鷗鵬集團(tuán)