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1前言
在住宅工程建設的規模不斷擴大下,一些住宅糾紛投訴問題也隨著增多。一般造成住宅糾紛問題的原因主要是因為在住宅工程建設中存在的一些質量通病,影響業主住房的質量和安全。為了減少由于住宅安全、質量問題引起的糾紛和投訴,在住宅工程建設中,就必須加強對住宅工程質量分戶驗收工作的重視,從而提高住宅工程建設的整體質量。但是,現階段由于在實施住宅工程質量分戶驗收工作時存在一些問題,嚴重阻礙了分戶驗收工作的順利開展,因此,如何有效地解決這類問題成為值得人們去探究的一個話題。
2住宅工程質量分戶驗收的解析
住宅工程質量分戶驗收主要是指依照國家現行的相關驗收標準規范在住宅工程竣工后,對工程建設中每戶實施專門的質量驗收工作,并將所得到的驗收結果整理成書面記錄,上報給有關部門進行備案。實施住宅工程質量分戶驗收可以使各施工單位的驗收工作更加細致化和全面化,以加強對工程施工過程質量的控制,消除各類住宅質量通病,最終達到提高住宅工程質量的目的。住宅工程質量分戶驗收內容主要是以檢驗、驗收為主,在保證工程地基穩定和結構安全的基礎上,對工程的感觀質量、使用性能和安全等內容進行重點檢查。其中具體表現在:樓層的地面、頂壁和墻面質量;門窗的安裝質量;欄桿的間距和安裝質量;房屋的防水裝置質量;室內空間的尺寸是否合格;給排水系統的安裝質量;室內的電氣系統安裝質量;排煙設施的質量等。
3住宅工程質量分戶驗收實施的必要性
隨著我國經濟的快速發展,住宅建設工程朝著商品化的方向發展,住戶對居住環境的質量要求也不斷上漲。長久以來,住宅工程質量驗收形式都是以整個住宅樓為單位,按照一定比例來抽查,最后依照抽查結果,來判斷整個住宅樓的質量能否滿足規范標準。這種驗收形式具有一定的弊端,其驗收的結果帶有偶然性,不能保證住宅區的每套或者每戶的整體質量。而采用分會驗收形式,可以將住戶比較重視的套或戶作為單位,對每一戶的質量進行驗收,在發現問題時,及實地進行整改,從而確保住宅工程的整體質量,減少因為住宅的質量、安全問題引起的糾紛和投訴,為住宅工程建設發展奠定良好的基礎。
4實施住宅工程質量分戶驗收存在的問題
4.1住宅工程施工中存在一些質量通病
在住宅工程施工過程中,難免會遇到房屋的地面、墻面出現裂縫、門窗結構不嚴、滲漏水以及煙道串味等一系列的質量通病。這些工程質量通病加大實施住宅工程質量分戶驗收工作的難度。現階段的分戶驗收只是側重在房屋外觀的尺寸和基礎使用功能方面,而沒有涉及到對房屋內部的質量結構的驗收。隨著人們生活水平的不斷提升,對住宅的內部建筑節能、空氣質量和噪音控制等方面的要求不斷地提高,但是在住宅工程質量分戶驗收過程中并沒有涉及到這些方面,因此很難從根本上解決各類質量通病,從而減少了住戶的滿意程度。
4.2分戶驗收流程拘于表面形式
由于住宅工程的規模不斷的擴大,其質量分戶驗收的工作任務量也隨之加大,通常對一套房屋中大概要進行100多項檢查。一棟商品房的分戶驗收需要2到3個驗收組,通過1到2天完成分戶驗收工作。而對于一個住宅小區的分戶驗收可能需要大概1個月的時間才能完成分戶驗收工作。因此,在住宅工程質量分戶驗收中,其組成的驗收小組因為工作繁重,的自身利益的驅使,就會只拘于表面驗收形式,嚴重影響了住宅分戶驗收工作的質量,導致住宅工程的質量下降。
4.3工程質量分戶驗收管理薄弱
工程質量分戶驗收管理薄弱主要表現在:在實施住宅工程質量分戶驗收過程中,分戶驗收小組缺乏責任意識,沒有樹立正確的價值觀,在驗收工作中沒有根據實際情況作出整改計劃,馬馬虎虎,導致驗收工作的質量和效率得不到保證;工程質量分戶驗收人員比較缺乏,不能滿足驗收工作的需要,其管理監督體系不夠完整,致使分戶驗收工作不能順利開展;施工單位沒有積極的投入到分戶驗收工作中,由于其本身就是工程的施工方,在分戶驗收工作是最主要的檢查對象,為了不讓施工中質量問題暴露出來,就會在驗收工作中不依照一定的相關標準規范。
5住宅工程質量分戶驗收的對策
5.1建立健全分戶驗收管理制度
在住宅工程質量分戶驗收中,要根據實際工程建設的水平,及時地建立健全分戶驗收管理制度。在分戶驗收僅僅側重于檢查房屋外觀的尺寸和基礎使用功能方面,及時地對其它有關的配套措施進行補充,從而保證住宅工程的整體質量。在建立健全分戶驗收管理制度過程中,完善補充分戶驗收的項目,增加對房屋內部的建筑節能、空氣質量和噪音控制等方面質量的驗收,從而滿足人們對住宅質量增長的要求,提高住宅施工單位的經濟效益和社會效益水平,保證其健康可持續發展。
5.2要嚴格執行分戶驗收程序
在分戶驗收過程中要嚴格地按照住宅工程的質量、技術施工標準進行驗收。施工過程中施工單位定期或者不定期的培訓提高施工操作人員的相關技能,使施工操作人員充分地掌握工程施工中一般項目和主要項目的質量標準,當一道工序完成后,要進行科學合理的檢查,再接著下一道工序的施工,提高工程質量分戶驗收的效率和質量,保證一次性的合格率,從而減少分戶驗收的任務量,激發驗收人員的工作積極性和動力。
5.3提高分戶驗收人員的綜合素質
在住宅工程質量分戶驗收中,提高分戶驗收人員的綜合素質,有助于分戶驗收工作的順利完成。一方面加強提升驗收人員的專業技能水平,對驗收人員進行相關技能的培訓,在挑選驗收人員時,要制定完善的考核制度,擇優錄取。另一方面,加強驗收人員職業素養的培養,要求其具有較強的責任意識,積極地投入到驗收工作中,嚴格地規范工作標準行為,認真履行自己的職責,從而提高住宅工程質量分戶驗收的合格效率,最大程度的滿足業主對住宅質量的要求。
5.4引入第三方驗收,提高工程質量
在現階段的住宅工程質量分戶驗收中,其分戶驗收工作主要是由工程建設的各參與方作為主體進行的,由于受各方利益的驅使,分戶驗收很難做到公正客觀,致使大部分的住宅戶對工程質量的驗收結果持有懷疑的態度,再加上政府監督管理部門的力量比較薄弱,從而使分戶驗收工作不能順利的發展。因此,就可以考慮在工程質量驗收上引入第三方驗收,例如民間的驗房師等。通過業主的委托,采用民間驗房師對住宅工程質量的進行驗收,與工程建設的各參與方沒有聯系,保證了專業性和公平性,有得到了業主的信賴。同時,也可以考慮建立房屋質量的保險制度。通過業主和房產公司之間共同委托與工程建設參與方沒有聯系的監理公司,來對住宅工程質量進行驗收,進而提高工程整體的質量。
6結語
綜上所述,隨著住宅建設的規模不斷的擴大,住宅工程質量分戶驗收工作受到越來越多的重視,實施這種模式驗收工程質量,能夠有效地提高住宅區整體的質量。面對分戶驗收中存在的工作任務量大、工程質量通病以及管理薄弱等問題,我們應該建立健全的分戶驗收管理制度、嚴格執行分戶驗收的程序、提高驗收人員的綜合素質,這樣才能保證驗收工作的有效性,滿足人們對住宅質量日益增長的要求,減少由于住宅質量、安全等問題帶來的糾紛和投訴,最終推動城市建設的健康可持續發展。
作者:彭濤