國內房產金融機制問題與策略

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本文作者：張仁楓作者單位：四川大學經濟學院

房地產金融體制是指在房地產開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通、信用渠道和其它金融市場所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動所構成的組織體系、機構組成和運行機制。［1］從20世紀80年代初期的艱難摸索和金融試點開始，我國房地產金融體制的形成是隨著房地產市場發(fā)展的需要而不斷產生和發(fā)展的，但又嚴重落后于房地產市場的發(fā)展。到目前，我國基本建成了一個以商業(yè)銀行為主線，以其他金融機構為補充的房地產金融體制，其發(fā)展程度遠未成熟，需要不斷完善和改進。

一、我國房地產金融體制的現狀與矛盾

（一）融資結構極不平衡和不合理，銀行系統(tǒng)風險高度集中

直接融資和間接融資比例的不協調、商業(yè)銀行貸款的壟斷不均以及信貸結構風險的增大等導致融資結構極不平衡和不合理。目前，我國房地產資金絕大部分來源于商業(yè)銀行的信貸和按揭貸款，而國有控股的大型商業(yè)銀行又占據主要地位，造成銀行系統(tǒng)風險的高度集中，具體表現在以下幾方面：

1．房地產貸款余額占商業(yè)銀行貸款余額比例較高，并有小幅上升趨勢

從國家統(tǒng)計局的資料可以看出，2001年，我國房地產貸款余額僅占金融機構貸款余額的9．98％，而到了2010年，這一數字達到了18．25％。這說明，銀行貸款是房地產的主要融資渠道。我國房地產業(yè)的融資結構中直接和間接來自銀行貸款的比重大約占55％，超過30％～40％的國際水平。［2］如果加上開發(fā)企業(yè)流動資金貸款、施工企業(yè)墊資中的銀行貸款部分、預收款中的個人住房貸款部分，銀行資金占房地產開發(fā)資金的比例更高。目前，我國房地產融資渠道還很單一，融資困難的尷尬局面一直影響著房地產金融的穩(wěn)定。在房地產開發(fā)過程中，房地產開發(fā)資金巨大和房地產企業(yè)自我資金積累有限的矛盾從未間斷，而投資需求旺盛與融資渠道有限的矛盾也難以解決。這種極度依賴銀行貸款的狀況，嚴重影響房地產行業(yè)的長期發(fā)展，也加重了銀行系統(tǒng)的金融風險。因此，只有通過金融創(chuàng)新，拓寬房地產融資渠道，調整房地產融資結構，才能從根本上解決這道難題。

2．房地產信貸受國家政策和宏觀經濟形勢影響較大，年增長率波動較大

商業(yè)銀行信貸一直是房地產企業(yè)的主要資金來源，也是個人住房貸款的主要金融保障。縱觀近10年來的信貸狀況，不管是房地產開發(fā)企業(yè)貸款，還是個人住房貸款，受政府宏觀政策的影響都非常明顯。據國家統(tǒng)計局數字顯示，2004年、2008年和2010年，房地產企業(yè)開發(fā)資金中銀行貸款的增速都出現較大的下滑。2004年房地產企業(yè)貸款新增31584126萬元，占資金來源的比例為18．40％，同比增加0．64％，比2003年41．34％的增幅下降40％以上；2008年貸款新增76056925萬元，占資金來源的比例為19．20％，同比增加8．40％，比2007年30．96％的增幅下降22．56％；2010年，貸款新增125400000萬元，占資金來源的比例為18．40％，同比增加10．30％，比2009年49．40％的增幅下降30％以上。之所以會出現這種波動的原因就在于房地產政策的影響所致。

3．個人住房貸款余額占房地產貸款余額比重較大，且增幅遠遠高于房地產開發(fā)企業(yè)貸款增幅

據國家統(tǒng)計局數字顯示，2001年，我國房地產貸款余額11214億元，其中個人住房信貸余額為5598億元，比2000年增加2282億元，占房地產貸款余額的比例為49．92％；2002年，房地產貸款余額為16352億元，其中個人住房貸款余額8258億元，增加2671億元，占房地產貸款余額的比例為50．50％；2003年房地產貸款余額21422億元，其中個人住房貸款余額11780億元，占房地產開發(fā)企業(yè)貸款余額的54．99％；2004年房地產貸款余額26306億元，其中個人住房貸款余額15922億元，占房地產開發(fā)企業(yè)貸款余額的60．53％；截至2010年末，房地產貸款余額為90959億元，其中個人住房貸款余額57300億元，占房地產開發(fā)企業(yè)貸款余額的62．99％。個人住房信貸余額占金融機構貸款總余額的比例也小幅上升，2001年僅為4．98％，而2010年，這一數字達到了11．24％。此外，個人住房貸款余額的增速均高于房地產企業(yè)貸款增速，均在10％以上，最高時為2001年，達到68．82％的增幅。這兩項數據說明了我國個人住房貸款發(fā)展的潛在空間非常巨大。

（二）房地產金融市場結構單一，完整的市場體系尚未形成

首先，我國房地產金融市場體系很不健全。一方面，缺乏多層次的房地產金融市場機構體系。我國房地產金融市場目前以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。目前，一級市場體系仍以商業(yè)銀行為主，其它專業(yè)化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構發(fā)展并不充分或僅處于起步階段。另一方面，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產金融產品體系。

其次，不完善的法律法規(guī)體系制約了房地產金融市場有序發(fā)展。目前我國與房地產金融有關的法律法規(guī)仍存在不完善和部分缺失現象，難以適應房地產金融快速發(fā)展的需要。現有的《公司法》、《證券法》、《擔保法》、《保險法》、《城市房地產管理法》等法律法規(guī)不適應房地產金融發(fā)展和創(chuàng)新的需要，需進一步加以修改、補充和完善。［3］雖然目前我國的金融機構數量有了較大的突破，但總體服務水平還有待提高，服務類型還比較單一，管理機制還不順暢。由于缺乏整體規(guī)劃，金融機構間的協調機制還沒有凸顯出來。

（三）房地產金融體系不健全，宏觀調控難度較大

長期以來，我國形成了“銀行為主、信貸為主、一級市場為主”的房地產金融市場體系。在這樣的房地產金融體系下，房地產融資單一，對商業(yè)銀行信貸依賴程度過高；政策性住房金融發(fā)展滯后，對中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市場結構不合理，市場機構體系不完善，既無多樣化的房地產金融機構，也無多層次的房地產金融市場來承擔房地產金融的風險，讓房地產金融風險完全聚集在商業(yè)銀行。［4］目前，我國政府缺乏有力的措施支持房地產金融業(yè)務的創(chuàng)新，缺乏由其直接經營、能貫徹政策意圖的金融機構，缺乏專門的保險機構為居民的儲蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機構無法進入房地產金融市場，使資本市場與房地產市場脫節(jié)。［5］這種不健全的金融體系勢必加大宏觀調控的難度。如在當前高房價的背景下，國家為了控制房價高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，一旦金融機制受到阻隔，市場就會失靈，政府的宏觀政策就可能無法發(fā)揮效應。

二、我國房地產金融體制改革的發(fā)展方向與政策建議

（一）我國房地產金融體制改革的發(fā)展方向

我國房地產金融體制還遠未成熟，以商業(yè)銀行為主要依托的市場體系還不能滿足當前房地產市場的發(fā)展需求。雖然我們無法預測我國未來的房地產金融體制如何形成，應包括哪些融資渠道和工具，但可以肯定的是，我國的房地產金融市場一定會朝著更加開放、更加多樣化的發(fā)展趨勢發(fā)展，房地產金融體制將包括更多的具有活力的和實際應用價值的金融機構和運行機制。在房地產進行產業(yè)轉型的歷史時期，我國房地產金融體制也將面臨巨大的轉型機遇。我國的房地產金融體制應該形成“政府與市場協調發(fā)展”的基本格局。加強政府的宏觀調控和政策指導是完善我國金融體制的必要手段和關鍵，而完善金融市場是繁榮房地產業(yè)的關鍵和根本。

（二）我國房地產金融體制改革的政策建議

1．積極引進先進的融資工具和模式

從我國目前的實際情況來看，資本市場尚不發(fā)達，市場容量狹小，融資工具缺乏。個人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足，且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標準化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場融資的條件。［6］短期來看，我們應該大力發(fā)展金融市場，借鑒國外先進的融資模式，包括房地產信托、房地產投資信托基金（RE-ITs）、政策性住宅銀行、房地產抵押貸款證券化等工具。嘗試建立類似德國的互助合作專業(yè)房地產金融機構、新加坡的政府公營的專業(yè)政策性房地產金融機構、日本的混合型房地產融資機構等金融機構。長期來看，我國房地產金融體制應該建立在以政府為主導，以市場為補充的機制上，借鑒國外先進的融資模式，引進有利于我國房地產市場發(fā)展的融資工具。美國的房地產金融業(yè)比較發(fā)達，融資工具比較齊全，居民購房和房地產商建房都有較穩(wěn)定的資金來源；新加坡的住房公積金制度是世界上最完善的，其政府在住房方面的引導作用值得我們借鑒；西歐國家的房地產融資模式也有自己的特色，尤其是德國的融資模式值得我們學習。

2．積極發(fā)展穩(wěn)定的金融市場

長期以來，我國的金融市場停留在初級市場的發(fā)展上，次級市場遠沒有得到開發(fā)和深化。由于二級市場可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風險等作用，因此我們要大力發(fā)展二、三級金融市場。此外，還要發(fā)展直接融資渠道。只有發(fā)展金融市場，我國的房地產業(yè)才能擁有更多的融資渠道，獲取更多的資金。聯華國際信托投資有限公司總裁李曉東表示：長期以來，銀行一直是我國房地產投資的主要資金來源，而大量社會資金缺乏投資渠道，我國應該盡快建立多元化的房地產金融體系，大力發(fā)展直接融資，分流大量堆積在股市、房市等虛擬經濟中的游資，將其引導到促進創(chuàng)業(yè)和企業(yè)發(fā)展的實業(yè)投資領域，是解決當前流動性過剩帶來的股市、樓市泡沫，有效實施房地產宏觀調控的必由之路。［7］通過發(fā)展直接融資渠道以及次級金融市場，建立穩(wěn)定的金融體制，進一步穩(wěn)定房地產市場，促進經濟的平穩(wěn)發(fā)展。

3．積極穩(wěn)定房地產市場和房價

長期的銀行信貸，不僅給商業(yè)銀行帶來巨大的系統(tǒng)風險，而且不利于整個市場的健康發(fā)展。從1992年出現的海南房地產泡沫，到2004年的房地產過熱發(fā)展，再到當前房地產價格居高不下的尷尬局面，我國房地產市場呈現出大起大落的不穩(wěn)定現象，這不利于金融市場和金融體制的建設。相反，成熟穩(wěn)定的房地產市場促進金融體制的形成，房地產金融體制的完善也會極大促進房地產市場的穩(wěn)定和繁榮。政府應該在建設金融體制的過程中，有意識地管制房地產市場的波動，為市場開拓一條順暢的渠道，營造一種良好的環(huán)境。

4．積極鼓勵民間資金的投入

一個完善的房地產金融體制中的金融體系不能完全是以間接融資為主要融資模式，也不可能全是直接融資。在房地產過度發(fā)展時期，政府的調控作用不可或缺。在房地產高度發(fā)展時期，政府的作用也不能缺失，市場依然需要得到適當的調控。尤其在社會主義市場經濟還不太完善，房地產金融體制還不成熟的背景下，整個市場都需要政府的調控和完善。市場是金融生態(tài)的最基礎的環(huán)境，我們必須堅持以市場化為目標的金融改革，允許非正規(guī)的金融成分（如民間借資、企業(yè)借貸、錢莊、標會等互助性的合作金融組織）的合法存在，［8］使房地產金融體制早日健全。

5．加強房地產金融立法

金融立法是房地產金融體制能否建立的基本前提和關鍵要素。在積極發(fā)展房地產金融體制的同時，如果沒有國家的立法作為支撐和保障，其最終也不可能形成。我國目前的金融法律還很欠缺，規(guī)定并不明確。總的看來，我國房地產金融法制建設在立足中國國情、并借鑒國外立法經驗的基礎上取得了長足進步，也基本上構建起房地產金融法所應規(guī)范的經濟領域，對房地產金融業(yè)務和房地產金融活動進行了比較有效的調整、約束和監(jiān)督，促進了房地產業(yè)和金融業(yè)的快速發(fā)展。但是，應當清醒地認識到，迄今建立起來的房地產金融法尚未形成完整、科學的體系，房地產金融法律只是初具規(guī)模，無論是法律規(guī)范的內容、調整的效果，還是法律規(guī)范的立法層次、立法技巧，都尚未達到較高的程度。［9］由于房地產金融政策與法規(guī)一方面在資源配置中起著基礎性作用，同時它們又構成房地產業(yè)宏觀調控的重要手段。［10］因此，我們應該高度重視立法在金融體制建設方面發(fā)揮的獨特作用，盡早形成我國的房地產金融法制和法規(guī)。