城建局新社區(qū)建設(shè)制度

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第一章總則

第一條為進(jìn)一步推進(jìn)城鄉(xiāng)新社區(qū)建設(shè)，改善城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)和生活環(huán)境,集約節(jié)約用地，提升城鄉(xiāng)建設(shè)品質(zhì),根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合《*市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點(diǎn)實(shí)施意見(jiàn)》，特制定本辦法。

第二條本辦法使用范圍為城中村、鎮(zhèn)中村（園中村）、近郊村和遠(yuǎn)郊村。城市老社區(qū)改造另行制訂辦法。

城中村是指位于城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的村；鎮(zhèn)中村（園中村）是指位于鎮(zhèn)街規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的村(城中村除外)。

遠(yuǎn)郊村是指地處偏遠(yuǎn)、人口稀少、自然承載力弱的邊緣山區(qū)的村(即實(shí)施“宅基地?fù)Q住房、異地奔小康”工程的村)；近郊村是指位于城市（鎮(zhèn)街）規(guī)劃建設(shè)用地范圍外,并且不實(shí)施“宅基地?fù)Q住房、異地奔小康”工程的農(nóng)村。

第三條城鄉(xiāng)新社區(qū)建設(shè)過(guò)程中，必須遵循“因地制宜、集約用地、集聚發(fā)展、群眾自愿、有序推進(jìn)”原則。

第四條城鄉(xiāng)新社區(qū)建設(shè)在市委、市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由市農(nóng)辦指導(dǎo)，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鎮(zhèn)街）負(fù)責(zé)，村級(jí)組織實(shí)施；國(guó)土資源局、建設(shè)(規(guī)劃)局、綜合行政執(zhí)法局等行政主管部門(mén)根據(jù)各自職責(zé)依法履行所涉及的行政職能。

第五條城鄉(xiāng)新社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地納入全市年度土地供應(yīng)計(jì)劃,市政府綜合考慮城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模,分批有序組織實(shí)施。

除新社區(qū)建設(shè)規(guī)劃留用地外，其余土地基本被征收的行政村，優(yōu)先組織實(shí)施。

第二章建設(shè)模式分類(lèi)

第六條城中村改造實(shí)行高層公寓（12層以上建筑，下同）為主的模式安置(建筑控高不允許建設(shè)高層的區(qū)域除外)。其建設(shè)總用地的60%以上用于規(guī)劃建設(shè)高層公寓。

第七條鎮(zhèn)中村（園中村）改造實(shí)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、生活居住功能分區(qū)。其生活居住區(qū)建設(shè)總用地的50%以上用于規(guī)劃建設(shè)高層公寓或多層及中高層公寓（6-11層建筑，下同）。有條件的村，也可參照城中村的模式改造。

第八條近郊村一般采用零增地或少增地的“空心村”改造。“空心村”改造重點(diǎn)包括：拆除危房和違法建筑、修繕舊房、解決住房困難、暢通道路、外立面粉刷、古建筑保護(hù)、村莊綠化等，改善居住環(huán)境，避免全村大拆大建。

除村莊建設(shè)規(guī)劃留用地外，其余土地基本被征收的行政村，經(jīng)村民代表會(huì)議通過(guò)，也可參照城中村、鎮(zhèn)中村（園中村）的方式改造。

第九條遠(yuǎn)郊村實(shí)施“宅基地?fù)Q住房、異地奔小康”工程，具體按義政發(fā)〔2009〕75號(hào)《*市“宅基地?fù)Q住房、異地奔小康”工程實(shí)施辦法》執(zhí)行。

第十條提倡整村異地安置，推行多村聯(lián)片按規(guī)劃適度集中建設(shè)，城市新社區(qū)規(guī)劃安置人口一般不少于1500人，鎮(zhèn)街新社區(qū)規(guī)劃安置人口一般不少于1000人。

第三章城鎮(zhèn)新社區(qū)用地對(duì)象和規(guī)模核定

第十一條新社區(qū)建設(shè)總用地規(guī)模由建設(shè)用地審批對(duì)象（村級(jí)組織成員）的用地面積（含可增加安排的面積）、非村級(jí)組織成員合法房屋補(bǔ)償所需的用地面積和需規(guī)劃控制保護(hù)的面積（具體以審批為準(zhǔn)）等組成。

第十二條建設(shè)用地審批對(duì)象人均規(guī)劃用地不超過(guò)90平方米。

第十三條建設(shè)用地審批對(duì)象包括：

（一）村級(jí)組織實(shí)有在冊(cè)并且享受村民待遇的成員；

（二）服兵役前屬本村級(jí)組織成員的義務(wù)兵、士官；

（三）入學(xué)前屬本村級(jí)組織成員的全日制大中專(zhuān)院校在校學(xué)生；

（四）在服刑、勞教前屬本村級(jí)組織成員的正在改造人員。

第十四條夫妻雙方均為本村級(jí)組織實(shí)有在冊(cè)成員，且已領(lǐng)取獨(dú)生子女光榮證等法律、法規(guī)、政策規(guī)定可增加安排建房用地的家庭，增加一人標(biāo)準(zhǔn)安排。

屬建設(shè)用地審批對(duì)象，并經(jīng)村民代表大會(huì)同意，有下列情形的，可增加一人標(biāo)準(zhǔn)安排：

（一）年滿(mǎn)20周歲以上的未婚人員（不含離異的人員和五保人員）；

（二）已婚未育的家庭；

（三）服兵役、入學(xué)前屬本村級(jí)組織成員的義務(wù)兵、士官和全日制大中專(zhuān)院校在校學(xué)生已婚未育的，且其配偶系本村級(jí)組織成員的家庭；

（四）在服刑、勞教前屬本村級(jí)組織成員已婚未育的，且配偶系本村級(jí)組織成員的家庭。

除上述情形外，規(guī)劃用地按實(shí)有在冊(cè)人員安排。已享受新社區(qū)建設(shè)政策的對(duì)象，今后因婚嫁等原因遷移戶(hù)籍的，在遷入地不再安排建設(shè)用地。

第十五條非村級(jí)組織成員合法房屋補(bǔ)償：

合法舊房建筑占地面積在108平方米以下的，按實(shí)安排規(guī)劃；合法舊房建筑占地面積在108平方米以上的，超過(guò)108平方米部分按1：0.5的比例按實(shí)安排規(guī)劃，但最高不超過(guò)126平方米。

非村級(jí)組織成員擁有的合法房屋，已出賣(mài)、贈(zèng)與他人或已被司法部門(mén)依法查封拍賣(mài)的，在審批補(bǔ)償方案時(shí)，其剩余的合法房屋必須與已出賣(mài)、贈(zèng)與他人或已被司法部門(mén)依法查封拍賣(mài)的面積合并審查。

鼓勵(lì)推行貨幣化補(bǔ)償安置，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由村級(jí)組織與非村級(jí)組織成員自行協(xié)商。

第四章城鎮(zhèn)新社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)

第十六條新社區(qū)規(guī)劃必須符合土地利用總體規(guī)劃、市域總體規(guī)劃，并符合產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、區(qū)塊詳細(xì)規(guī)劃。具體操作按有關(guān)政策規(guī)定審批。

第十七條新社區(qū)的規(guī)劃控制標(biāo)準(zhǔn)為：

（一）高層公寓建筑密度18%-25%，容積率不低于2.5，住宅標(biāo)準(zhǔn)層層高不超過(guò)3.2米;

（二）多層及中高層公寓建筑密度20%-30%，容積率1.4-3.0，住宅標(biāo)準(zhǔn)層層高不超過(guò)3.2米;

（三）聯(lián)立式住宅建筑密度32%-40%，容積率1.0-1.5，房屋檐口高度不超過(guò)10.2米;

（四）生產(chǎn)用房區(qū)塊，建筑密度35%-40%，容積率1.6-2.4。

第十八條新社區(qū)建設(shè)規(guī)劃要做好有紀(jì)念意義的建筑物、軍事設(shè)施、測(cè)繪標(biāo)志、宗教場(chǎng)所、文物古跡、名貴古樹(shù)等遺存保護(hù)；并合理配套文化中心、幼兒園、警務(wù)室、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等公共設(shè)施。

第五章城鎮(zhèn)新社區(qū)的分戶(hù)安置和實(shí)施程序

第十九條建設(shè)用地審批對(duì)象，以戶(hù)為單位按下列標(biāo)準(zhǔn)確定安置基數(shù)：

（一）1-3人的小戶(hù)安排安置基數(shù)108平方米以?xún)?nèi)，其中，子女單獨(dú)立戶(hù)的父母一人安排36平方米以?xún)?nèi)，二人安排54平方米以?xún)?nèi)；符合立戶(hù)條件且未婚的子女安排90平方米以?xún)?nèi)，已婚未育的子女安排108平方米以?xún)?nèi)。

（二）4-5人的中戶(hù)安排126平方米以?xún)?nèi)；

（三）6人以上的大戶(hù)不超過(guò)140平方米。

夫妻雙方均為本村級(jí)組織實(shí)有在冊(cè)成員，且已領(lǐng)取獨(dú)生子女光榮證的家庭，獨(dú)生子女可享受增加1人計(jì)入在戶(hù)人口。

舊房合法占地面積超過(guò)戶(hù)型安置基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)部分按1:0.7的比例按實(shí)增加安置基數(shù)，但每戶(hù)安置基數(shù)最高不超過(guò)140平方米。

第二十條年滿(mǎn)二十周歲以上的未婚人員分家立戶(hù)的具體條件,由鎮(zhèn)街指導(dǎo)村級(jí)組織商討確定，并經(jīng)村民代表大會(huì)通過(guò)。

第二十一條屬建設(shè)用地審批對(duì)象,但位于本村級(jí)組織范圍內(nèi)合法房屋已被部分或全部出賣(mài)、贈(zèng)與他人或已被司法部門(mén)依法查封拍賣(mài)的，安置基數(shù)計(jì)算方法為：按第十九條規(guī)定的安置基數(shù)扣減已出賣(mài)或贈(zèng)與或被司法部門(mén)依法查封拍賣(mài)的舊房建筑占地面積，

（一）扣減后面積大于18平方米的，該面積即為該家庭的安置基數(shù)；

（二）扣減后面積小于18平方米的，予以照顧安置。家庭實(shí)有在冊(cè)成員人數(shù)在3人及以下的，安排建筑面積108平方米以?xún)?nèi)公寓房一套；4人及以上的，安排建筑面積126平方米以?xún)?nèi)公寓房一套。

第二十二條非村級(jí)組織成員，按下列標(biāo)準(zhǔn)確定安置基數(shù)：

合法舊房建筑占地面積在108平方米以下的，按1：1的比例確定安置基數(shù)；合法舊房建筑占地面積在108平方米以上的，超過(guò)108平方米部分按1：0.5的比例按實(shí)確定安置基數(shù)，但最高不超過(guò)126平方米。

第二十三條因分家立戶(hù)時(shí)舊房分配不均造成建設(shè)用地審批對(duì)象擁有舊房占地面積不足安置基數(shù)的，不再按限額補(bǔ)足，超過(guò)限額的按本辦法執(zhí)行。

第二十四條高層公寓、標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房的安置系數(shù)為1：6。多層及中高層公寓的安置系數(shù)為1：4.5。聯(lián)立式住宅的安置系數(shù)為1:3。

高層公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在實(shí)現(xiàn)1:6安置的基礎(chǔ)上，允許再規(guī)劃一定比例的配套用房（一般指裙房），其安置系數(shù)最高不超過(guò)1：1.5。由村級(jí)組織籌建，其權(quán)屬屬于村級(jí)組織，收益優(yōu)先用于公共配套、物業(yè)管理等支出。

第二十五條新社區(qū)建設(shè)按下列程序?qū)嵤?/p>

（一）調(diào)查核實(shí)。村級(jí)組織對(duì)本村進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查摸底，統(tǒng)計(jì)總?cè)丝诤涂稍黾影才诺膶?duì)象、非農(nóng)人員合法產(chǎn)權(quán)房屋總量等。經(jīng)村民代表會(huì)議通過(guò)，由村級(jí)組織向鎮(zhèn)街提出舊村改造申請(qǐng)，并確定改造建設(shè)的項(xiàng)目法人。

（二）鎮(zhèn)街統(tǒng)籌。鎮(zhèn)街在有關(guān)村級(jí)組織提出申請(qǐng)的基礎(chǔ)上，以村莊為單位確定新社區(qū)建設(shè)對(duì)象。

（三）初核總用地規(guī)模。在鎮(zhèn)街國(guó)土所指導(dǎo)下，村級(jí)組織測(cè)算總用地規(guī)模，預(yù)編用地方案和實(shí)施計(jì)劃，并由鎮(zhèn)街予以初核。

（四）草擬實(shí)施細(xì)則。村級(jí)組織依據(jù)法律、法規(guī)、政策的相關(guān)規(guī)定以及經(jīng)鎮(zhèn)街初核的總用地規(guī)模，草擬實(shí)施細(xì)則，確定分戶(hù)安置基數(shù)和安置面積，并經(jīng)村民代表會(huì)議通過(guò)。

（五）聯(lián)合審批。鎮(zhèn)街、國(guó)土資源局等單位聯(lián)合辦公，嚴(yán)格按照本辦法核定總用地規(guī)模。在符合建設(shè)規(guī)劃和土地規(guī)劃的條件下，可在建設(shè)用地審批對(duì)象規(guī)劃總用地面積的基礎(chǔ)上增加10%計(jì)入總用地規(guī)模。

鎮(zhèn)街審核批復(fù)實(shí)施細(xì)則，并由市政府委托鎮(zhèn)街審批分戶(hù)安置基數(shù)、分戶(hù)安置面積。

經(jīng)鎮(zhèn)街審核批復(fù)的實(shí)施細(xì)則、分戶(hù)安置基數(shù)、分戶(hù)安置面積，由村級(jí)組織在村內(nèi)公示。

（六）統(tǒng)一編制規(guī)劃。鎮(zhèn)街先統(tǒng)籌編制跨村域的社區(qū)詳細(xì)規(guī)劃。各村級(jí)組織應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)社區(qū)詳細(xì)規(guī)劃、國(guó)土資源局批準(zhǔn)的建設(shè)總用地、總建筑面積等條件，編制本村的建設(shè)規(guī)劃。建設(shè)規(guī)劃按有關(guān)規(guī)定審核審批。

（七）拆除舊房，建設(shè)新房。村級(jí)組織應(yīng)在建設(shè)用地批準(zhǔn)后，新房建設(shè)啟動(dòng)前完成舊房拆除，并與安置戶(hù)簽定《物業(yè)管理協(xié)議書(shū)》。再按照基本建設(shè)的政策規(guī)定，辦理相關(guān)手續(xù)后建設(shè)新房。

（八）登記發(fā)證。新房建成并經(jīng)驗(yàn)收合格后，居住用房依申請(qǐng)予以登記發(fā)證。

第二十六條新社區(qū)建設(shè)用地在自愿、依法征收為國(guó)有后，經(jīng)辦理審批手續(xù)，允許進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，土地出讓金按規(guī)定交納。

完成新社區(qū)建設(shè)后，人均耕地少于0.2畝的行政村，依法實(shí)施撤村建居，其剩余集體所有土地依法征收為國(guó)有。

第二十七條安置后用地少于原村莊建設(shè)用地的，所節(jié)約的土地在符合城市規(guī)劃的條件下，由市政府一次性統(tǒng)一征收。

第六章“空心村”改造的拆建和實(shí)施程序

第二十八條市政府每年安排部分用地指標(biāo)，專(zhuān)項(xiàng)用于“空心村”改造，用地指標(biāo)的使用由鎮(zhèn)街統(tǒng)籌安排。

第二十九條開(kāi)展“空心村”改造的村，需經(jīng)村兩委會(huì)議、村民代表會(huì)議討論通過(guò)，報(bào)鎮(zhèn)街審核審批，并報(bào)市農(nóng)辦、國(guó)土資源局備案。土地被征收較多的村優(yōu)先實(shí)施。

第三十條“空心村”改造必須“零增地”或“少增地”。“空心村”改造中建新房的農(nóng)戶(hù)，必須嚴(yán)格實(shí)行一戶(hù)一宅，且宅基地面積不得超過(guò)第五章第十九條所規(guī)定的安置基數(shù)。

建新房前，必須先完成舊房處置。

第三十一條“空心村”改造要堅(jiān)持集約節(jié)約。提倡水平安置住房困難戶(hù)；盡量避免拆除建筑質(zhì)量較好的舊房，提倡以村內(nèi)戶(hù)戶(hù)置換的方式，幫助住房困難戶(hù)解決住房問(wèn)題。

第三十二條“空心村”改造新社區(qū)建設(shè)按下列程序?qū)嵤?/p>

（一）調(diào)查摸底。村級(jí)組織對(duì)本村進(jìn)行調(diào)查摸底，了解統(tǒng)計(jì)需要拆建和修繕的舊房現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)情況，并登記造冊(cè)。

（二）編制規(guī)劃。在嚴(yán)格控制新增用地的前提下，村級(jí)組織負(fù)責(zé)編制“空心村”改造規(guī)劃，按有關(guān)規(guī)定審核審批，批準(zhǔn)后由村級(jí)組織公布。

（三）拆建實(shí)施。村級(jí)組織根據(jù)規(guī)劃實(shí)施危舊房拆除；鎮(zhèn)街對(duì)拆除工作進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收后，下?lián)苄略鼋ㄔO(shè)用地指標(biāo)，并進(jìn)入新房建設(shè)程序。

對(duì)規(guī)劃予以修繕的房屋，允許進(jìn)行原地拆建。

第七章舊房拆除和資金管理

第三十三條舊房產(chǎn)權(quán)以《土地使用權(quán)證》登記的建筑占地面積為準(zhǔn)。未發(fā)放《土地使用權(quán)證》的舊房，由發(fā)證部門(mén)予以丈量審核確定。庭院、空基、天井、滴水等不計(jì)入建筑占地。

第三十四條拆除共有產(chǎn)權(quán)的房屋，應(yīng)待共有權(quán)人達(dá)成協(xié)議后再予拆除；拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律、法規(guī)執(zhí)行。

第三十五條村級(jí)組織與被拆除人應(yīng)簽訂房屋拆除書(shū)面協(xié)議，協(xié)議簽訂后，被拆除人應(yīng)當(dāng)將原土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證上交村級(jí)組織，統(tǒng)一向發(fā)證部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)，并在規(guī)定的期限內(nèi)完成搬遷。村級(jí)組織應(yīng)在新房建設(shè)前完成舊房拆除。

第三十六條新社區(qū)建設(shè)中收取的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)專(zhuān)款專(zhuān)用，納入鎮(zhèn)街聯(lián)管賬戶(hù)管理，優(yōu)先保證道路、給排水、綠化、公建等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；各項(xiàng)賬務(wù)應(yīng)單獨(dú)列支、定期張榜公布，接受群眾監(jiān)督。

第三十七條村級(jí)組織應(yīng)建立、健全檔案制度，加強(qiáng)對(duì)新社區(qū)建設(shè)檔案、資料的管理。檔案資料包括：批準(zhǔn)文件、規(guī)劃和建設(shè)方案、拆除協(xié)議等與新社區(qū)建設(shè)相關(guān)的材料。

第三十八條涉及新社區(qū)建設(shè)的行政事業(yè)性收費(fèi)，本市有權(quán)減免的給予減免，不能減免的按政策規(guī)定最低價(jià)收取。