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為進一步加強對我縣房地產市場的宏觀調控,合理引導房地產開發投資和商品住房消費,促進我縣房地產市場穩定健康發展,根據《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(國辦發〔號)和《中共省委辦公廳、省人民政府辦公廳關于促進房地產市場穩定健康發展的若干意見》(辦發號)、《州市人民政府辦公室關于促進房地產市場穩定健康發展的實施意見》(政辦發號)、《州市人民政府辦公室關于簡化房地產開發項目審批流程和降低收費標準的通知》(政辦發號)等文件精神,結合我縣實際,經縣政府同意,現提出如下實施意見:
一、促進房地產開發項目建設方面
(一)優化項目審批流程,合并部分審批環節。對房地產開發項目涉及的行政許可、非行政許可審批項目實行流程再造,切實優化房地產開發項目審批流程,確保將房地產開發項目審批時限控制在30個工作日內(具體審批工作流程見附件1)。進一步精簡行政許可、非行政許可審批項目,將縣發改局的重大和限制類企業投資項目核準中的房產開發部分由事前核準調整為事后備案;取消10萬平方米以下房地產開發項目的環境影響評價許可;縣氣象局的防雷裝置設計審核和縣科技局的建設工程抗震設防實行單獨審批;合并建設工程初步設計文件評審等各類技術性評審,嚴格控制評審專家人數和專家評審費用,評審專家人數控制在7人以內,評審費用每人每次不超過100元,專家評審費用由被評審單位負擔。
(二)規范收費項目,降低收費標準。對白蟻預防費等6項行政事業性收費和政府性基(資)金在現收費標準基礎上按50%進行收取;對用地規劃測圖費等14項由政府實行指導定價的服務性收費在現收費標準基礎上按50%進行收取;對防空地下室異地建設費、新墻體材料專項資金,按新標準收取;對空氣監測費、項目可研費用不再收取。對城市綠化補償費等5項行政事業性收費和服務性收費暫停征收,由縣財政按照成本補償的原則撥付給相關部門和單位(具體收費項目及標準見附件2)。
各有關部門(單位)要認真執行縣政府本次調整公布的行政事業性收費、政府性基(資)金、服務性收費項目和標準。凡未經物價部門批準的行政事業性收費、政府性基(資)金、服務性收費項目,一律不得再行收取。
(三)健全制度,加強監管。落實限時辦結制。各相關職能部門(單位)必須在法定審批時限基礎上減少50%以上的辦理期限,并按承諾時限辦結本部門(單位)的審批事項,在符合法律法規、資料齊全的情況下,部門(單位)審批不超過7個工作日。建立責任追究制。各有關部門(單位)要改進工作方法,轉變管理方式,制定具體措施,切實做好簡化房地產開發項目審批流程和降低收費標準工作。縣監察局要公開投訴電話,建立投訴快速反應機制,開展明查暗訪、定期通報,加強行政效能監察,嚴厲查處有令不行、政令不暢和行政不作為、慢作為、亂作為等行為。
二、促進房地產市場健康發展方面
(四)加強金融對住房消費的支持服務力度。鼓勵引導金融機構對普通商品住房消費的支持與服務,積極拓展住房消費信貸業務。鼓勵金融機構進一步加大房地產開發信貸的有效投放力度。
(五)調整公積金貸款政策。按照中國人民銀行有關要求,下調個人住房公積金貸款利率。大力支持住房公積金繳存人的商業貸款轉公積金貸款,積極開展按月對沖還貸業務。對住房公積金繳存人購買首套普通自住房,其首付房款比例最低由30%調整為20%,貸款最高金額提高到20萬元,貸款最長期限為25年(不得超過住房公積金繳存人的法定退休年齡)。鼓勵住房公積金繳存人提取本人、配偶及直系親屬住房公積金購買自住房。
(六)落實個人住房消費貸款政策。金融機構對居民首次購買普通自住房和改善性普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。
(七)嚴格規范規費收取的項目和標準。物價部門要會同財政部門對各項行政事業性收費、政府性資金和服務性收費進行清理,確保收費公開透明。房地產開發企業的營業稅、企業所得稅等稅種不得在商品房《買賣合同》正式簽訂前收取,稅務部門要規范稅務稽查行為。從本意見公布之日起,對實行土地招標、拍賣、掛牌全額交繳土地出讓價款的房地產開發項目,不再收取基礎設施配套費。合理控制土地出讓規模,對較大規模的房地產開發項目,可以分宗出讓、分期辦理相關手續。對房地產開發項目規劃報建、施工報建需交納的各種費用,延至商品房預(銷)售環節統一收取。對經人防主管部門審批設有人防工程的開發項目,不再收取人防工程保證金。
(八)依法適當調整房地產開發企業稅收負擔。除批準建造銷售并且能夠單獨核算土地增值額的經濟適用房(含用于拆遷安置的住房)暫不征收外,其他各類商品房的土地增值稅核定征收率,普通標準住房由1%調整為0.5%,非普通標準住房由2%調整為1%,別墅、寫字樓、營業用房仍為3%。凡實行核定征收的房地產企業,其企業所得稅按收入核定征收率,由2.5%調整為1%。鼓勵業主出租房屋,盤活存量資產,實行房屋出租登記備案制度,對個人出租住房不區分用途,房屋租賃稅收均按綜合稅率征收,綜合稅率為6.6425%。
(九)降低交易門檻。對個人購買144㎡以下(包括144㎡)普通商品住房的,契稅稅率統一下調至1%;購買超過144㎡的商品住房,契稅按2%收取;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅;被拆遷人購置住宅,其購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征交易契稅。個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的,免征營業稅。個人將購買超過2年的非普通住房對外銷售的,按其銷售收入減去購房價款后的余額征收營業稅。對個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅。出售二手房的個人所得稅附征率按現行標準統一下調50%。住房買賣、抵押,除收取登記費、交易手續費外,不得違規收取其他任何費用。
(十)進一步規范房地產市場秩序。加強房地產企業資質管理,對無證開發、違規開發、違法占地、虛假廣告、誤導消費、嚴重拖欠工程款、所開發項目存在質量和安全問題等行為,規劃、建設、國土資源、房產、工商、城管等行政執法部門要嚴格執法,堅決制止和查處,情節嚴重的,依法吊銷其營業執照或建議頒證機關吊銷房地產開發資質。要切實加強房地產市場誠信體系建設,保障消費者的合法權益。嚴禁行政事業單位違規集資建房。對行政事業單位違規集資建房或變相集資建房行為,紀檢監察機關要加強監督,嚴肅查處。
三、優化房地產投資環境方面
(十一)完善城市配套功能。對房地產開發項目集中、開發投資量大的區域,政府要加大市政公用設施建設力度,完善配套功能。同時,對成規模開發的住宅小區,應當為項目開發和居民居住生活創造條件,協調完善供水、供電、供氣、公共交通、醫療、教育、商業網點等基礎設施和配套設施,并按照環境衛生設施的設置標準,配套建設規劃綠地和城市生活垃圾收集站,便于清運保潔,切實改善人居環境、市容市貌。
(十二)完善土地供應政策。國土資源部門負責編制好土地供應年度計劃,合理安排房地產開發用地供應年度計劃。財政部門要加大基礎設施配套建設的資金投入,原則上出讓土地要實行三通一平。對未完成拆遷或周邊配套設施不完善的地塊,原則上不予出讓。
(十三)優化項目建設施工環境。嚴格執行項目建設社會環境責任制,凡欺行霸市、強買強賣、強攬工程的,由縣政府相關職能部門查處。項目施工環境治理納入年度優化經濟發展環境、行風評議和社會治安綜合治理考核的重要內容,對違反紀律、擾亂項目建設環境造成惡劣影響的,由紀檢監察機關依法依規追究相關責任人的紀律責任,對涉嫌違法犯罪的,由司法機關依法處理。
(十四)進一步開放房地產市場。加大招商引資力度,鼓勵有實力、有信譽的房地產開發企業來我縣投資興業,各相關職能部門要依法行政,在法定范圍內簡化供地、拆遷、報建、交易等辦事程序,縮短辦事時限,提高行政審批效率,不斷改進服務質量。
(十五)開放建設項目服務領域。依附行政審批的服務項目應遵循市場化原則全面放開,凡法律法規沒有明確規定的,任何部門不得指定設計單位、施工單位、材料設備供應商,不得指定機構提供工程咨詢、土地轉讓、施工圖審查、規劃信息服務、房地產評估、地震評估、防雷檢測、消防設備采購等經營服務。法律法規要求指定購買和服務的,其價格納入政府定價管理,從嚴核定標準。監察、物價等部門要堅決查處強行推銷產品、提供服務和違規收費等行為。
(十六)降低建設項目資金監管比例。將農民工工資保證金與房地產開發項目資本金合并管理,資金監管比例由35%降至10%。住宅專項維修資金延至辦理商品房交付手續時收取。
四、改善住房供應結構方面
(十七)大力發展商品住房。堅持市場調節為主的方針,鼓勵建設具有一定規模的節能省地型普通商品住房,適當建設一定數量配套完善、品質優良的居住小區,滿足不同層次居民的住房需求。
(十八)加快建設保障性住房。經濟適用住房可逐步推行由暗補為明補,對符合經濟適用房購買條件的低收入家庭,發放貨幣補貼,允許其在市場上購買普通自住房。廉租住房實行貨幣補貼和實物配租相結合的方式,以貨幣補貼為主。年底前,對人均住房建筑面積12平方米以下的城市低保對象基本做到應保盡保。
(十九)加快改造棚戶區(危舊房)。加大對城市棚戶區(危舊房)、采煤沉陷區和農村危舊房改造的財政投入,積極爭取中央、省級財政專項經費支持,努力改善舊城區和農村居住環境。城市棚戶區(危舊房)改造享受廉租住房的優惠政策。