開發(fā)區(qū)進步加強物業(yè)管理意見

前言：本站為你精心整理了開發(fā)區(qū)進步加強物業(yè)管理意見范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會，市各有關委、辦、局，市各有關直屬單位：

為切實提高我市物業(yè)管理總體水平，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合我市實際，現就進一步加強我市物業(yè)管理工作提出如下意見。

一、充分認識加強物業(yè)管理工作的重要性

近年來，隨著城市化進程的不斷加快，物業(yè)管理在城市管理中的重要作用日益突出。物業(yè)管理工作涵蓋了從居民區(qū)到工業(yè)、商業(yè)、公益事業(yè)等各類物業(yè)項目的管理內容。加強物業(yè)管理，有利于城市經濟的持續(xù)健康發(fā)展，促進城市房地產的保值增值；有利于提高城市品位，不斷改善市民的生活和工作環(huán)境；有利于增加就業(yè)崗位，維護社會秩序，營造良好的社會環(huán)境。各級各有關部門和單位要從落實科學發(fā)展觀、構建社會主義和諧社會的高度，充分認識加強物業(yè)管理工作的重要性，進一步統(tǒng)一思想，以改善環(huán)境、營造和諧社會、創(chuàng)建平安城市為目標，積極采取措施，全面加強物業(yè)管理工作，不斷擴大物業(yè)服務覆蓋面，建立健全長效管理機制，切實提高物業(yè)管理工作的整體水平。

二、構建上下聯(lián)動的物業(yè)管理工作機制

按照各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會負責，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處具體組織，社區(qū)居委會協(xié)助落實，房管部門監(jiān)督管理，相關職能部門密切配合，物業(yè)服務企業(yè)具體承擔，“條塊結合、以塊為主”的原則，建立和完善物業(yè)管理體制，明確管理職責，落實工作責任，形成上下聯(lián)動、齊抓共管的工作機制，共同推進物業(yè)管理工作。

（一）各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會負責本轄區(qū)物業(yè)管理工作。組織所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處貫徹落實各項政策措施，全面開展物業(yè)管理工作；落實辦事機構，建立縣（市、區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系；落實管理責任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署檢查、組織協(xié)調和監(jiān)督指導。

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處負責組織開展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。負責會同房產管理部門，科學劃定物業(yè)管理區(qū)域；指導同一物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會；指導轄區(qū)內能夠獨立實施物業(yè)管理的非住宅項目組建業(yè)主委員會和實施物業(yè)管理；組織或參與物業(yè)服務質量的檢查考評；建立健全信訪投訴處理機制，協(xié)調解決物業(yè)管理中的綜合性問題；對轄區(qū)物業(yè)管理工作進行監(jiān)督和檢查，協(xié)助綜治、工商、文化、教育、衛(wèi)生、環(huán)保、房管等相關部門開展小區(qū)綜合整治工作。

（三）社區(qū)居委會負責本轄區(qū)物業(yè)管理的實施工作。負責業(yè)主大會籌建、業(yè)主委員會改選的組織工作，指導業(yè)主委員會制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；指導業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)或建立自治性物業(yè)服務組織；協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務組織落實服務合同；協(xié)調處理物業(yè)服務中的矛盾糾紛；對住宅小區(qū)內損害業(yè)主利益的各類違章行為，及時上報相關行政執(zhí)法部門。

（四）房產行政主管部門負責物業(yè)管理的監(jiān)管和行業(yè)指導。負責研究制定本轄區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關配套政策和行業(yè)標準；參與本轄區(qū)內新建住宅項目的規(guī)劃建設和綜合驗收；負責轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)的資質審查；組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓工作；指導、監(jiān)督選聘物業(yè)服務企業(yè)的招投標工作；負責對住宅專項維修資金的使用進行審查；負責指導物管機構和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）加強物業(yè)服務活動的日常監(jiān)管，牽頭協(xié)調相關部門共同做好物業(yè)管理相關工作，依法查處物業(yè)管理違法行為；市房產行政主管部門牽頭組織對各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會、市各有關部門推進物業(yè)管理工作情況進行檢查考核。

（五）相關職能部門依據各自職責，共同抓好涉及物業(yè)管理的相關工作。規(guī)劃、建設、工商、文化、教育、消防、衛(wèi)生、環(huán)保、城管、物價、質監(jiān)等相關職能部門負責依法查處居住小區(qū)內違章停車、違法搭建、占用綠地、無照經營、污染環(huán)境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結構等違法行為，維護物管區(qū)域正常的公共管理秩序。

三、合理確定物業(yè)管理方式和組織形式

物業(yè)管理實行等級性或基礎性管理服務。根據各區(qū)域房屋建設、環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務約定等情況，確定物業(yè)管理方式和組織形式。力爭三年內，物業(yè)管理或基礎性物業(yè)服務覆蓋到所有住宅小區(qū)，基本形成體系健全、政策完善、責任到位的物業(yè)管理工作機制。

（一）新建商品房住宅小區(qū)要嚴格遵循規(guī)劃設計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘符合資質的物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。規(guī)劃、建設、房管等部門要各司其職，加大對新建住宅小區(qū)規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)服務的監(jiān)管力度。新建住宅小區(qū)要嚴格落實公建配套驗收制度，驗收時，街道、社區(qū)、前期物業(yè)服務企業(yè)必須參加。開發(fā)建設單位要按前期物業(yè)管理的相關規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。開發(fā)建設單位要強化售后服務，在保修期內承擔物業(yè)的保修責任。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的移交工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的物業(yè)服務。

（二）老舊住宅小區(qū)要根據居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結合起來，以社區(qū)管轄范圍為依據，界定各物業(yè)管理服務區(qū)域；以社區(qū)居委會為主體，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)服務企業(yè)或群眾性物業(yè)服務組織為載體，開展物業(yè)服務活動。要加大對老舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務；對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“樓幢管理”的模式，確保小區(qū)基礎性服務落實到位。規(guī)模較小的零散住宅小區(qū)或樓幢，可并入相鄰小區(qū)實施統(tǒng)一管理、差異化服務，開展物業(yè)管理的經費由小區(qū)全體業(yè)主承擔，經費的籌集、管理、使用需經業(yè)主大會或業(yè)主代表會議討論通過。經費的使用情況定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

（三）合理確定物業(yè)服務內容與收費標準。物業(yè)服務內容要區(qū)別不同的物業(yè)性質和特點，確定服務的項目和等級。物業(yè)服務收費要遵循公正合理、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

新建商品房住宅小區(qū)和具備市場化物業(yè)管理條件已實施市場化物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，根據區(qū)域內規(guī)劃建設、配套情況和設定的服務項目，依據物價、房管部門制定的物業(yè)管理等級評定標準，通過前期物業(yè)服務招投標，或者由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，確定服務等級和收費標準，并經房管部門會同物價部門核定后實施。

不具備市場化物業(yè)管理條件的老舊住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會負責落實基礎性物業(yè)服務項目。由社區(qū)組建物業(yè)服務隊伍實施基礎性管理服務的，其收費標準由社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表會議討論通過，在小區(qū)內公示，由房管部門會同物價部門核定后實施。

四、規(guī)范物業(yè)管理的相關工作

（一）規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立前，必須實行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供《前期物業(yè)管理委托合同》、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定程序招聘符合資質的物業(yè)服務企業(yè)，進行前期物業(yè)管理。

（二）規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作程序。進一步完善社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)“三位一體”的工作機制。每個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主委員會。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從有關產權單位及物業(yè)管理區(qū)域內熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織協(xié)調能力的業(yè)主中推薦人選。業(yè)主委員會主要負責召集業(yè)主大會、監(jiān)督履行物業(yè)服務合同、監(jiān)督實施管理規(guī)約等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要支持業(yè)主委員會的工作，業(yè)主委員會集體換屆期間，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責，確保工作正常運轉。

（三）規(guī)范物業(yè)相關合同管理工作。開發(fā)建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業(yè)服務的相關條款，約定房屋交付使用后物業(yè)服務的主要內容、服務等級及對應的收費標準。

業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設單位要按規(guī)定程序與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務委托合同。

業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)要依據商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)服務合同和業(yè)主臨時管理規(guī)約，并認真履行。

業(yè)主委員會成立后，應當代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂正式的物業(yè)服務合同，約定各自的權利、義務和責任。業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定，按期交納物業(yè)服務費用。對逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)進行督促催交；經督促仍不交納的，由房管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)依法催交。建立業(yè)主交納物業(yè)管理服務費誠信檔案，凡無正當理由超過一年不交納物業(yè)服務費的，在未交全物業(yè)服務費前，相關部門可限制房屋的轉讓交易。對物業(yè)服務企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調解處理；調解處理不成的依法解決。

（四）規(guī)范物業(yè)服務行為。物業(yè)服務企業(yè)要依據服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出服務合同的事宜，要與業(yè)主委員會協(xié)商確定后實施。房產行政主管部門要會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管。加強對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的檢查，對物業(yè)服務企業(yè)的服務行為進行抽查，建立誠信檔案，規(guī)范其服務行為，認真評定物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)績和誠信程度，并依據有關規(guī)定作為資質評定和物業(yè)招投標的重要依據。在強化對物業(yè)服務企業(yè)考核的基礎上，建立優(yōu)勝劣汰新機制。對服務質量差、業(yè)主滿意率低的物業(yè)服務企業(yè)，要依法吊銷其資質證書。要嚴格招投標管理，對物業(yè)服務企業(yè)在招投標過程弄虛作假，串通投標等違法違規(guī)行為，嚴肅處理，一年內不得參加投標活動。要建立健全物業(yè)服務項目經理制度，切實提高物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員素質。要建立透明消費制度，研究出臺新的物業(yè)服務收費標準，提高業(yè)主滿意率。要建立健全物業(yè)投訴處理責任機制，建立數字化物業(yè)管理信息系統(tǒng)，設立物業(yè)服務“110”，及時查處物業(yè)服務中的不規(guī)范行為，督促物業(yè)服務企業(yè)整改，切實保障業(yè)主的合法權益。

五、確保物業(yè)服務行業(yè)健康有序發(fā)展

（一）加強組織領導。物業(yè)管理事關城市長遠發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大。市政府將把物業(yè)管理作為民生和社會穩(wěn)定工作納入各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會社會經濟發(fā)展考核指標。各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會，市各有關部門要切實加強領導，加大措施，全力推進。要把強化物業(yè)管理工作作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市、維護社會穩(wěn)定工作的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實實施機構，明確工作任務，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業(yè)管理工作提供有力保障。

（二）加強輿論宣傳。要采取多種形式，大力宣傳國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和《物業(yè)管理實施細則》等相關的政策法規(guī)和規(guī)定，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業(yè)服務的商品消費觀念，引導廣大市民主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護社區(qū)環(huán)境，及時繳納物業(yè)服務費用，努力形成人人關心支持物業(yè)管理的良好氛圍。

（三）加大政策扶持。各級各有關部門要按照《財政部國家稅務總局關于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關稅收政策問題的通知》的要求，進一步降低對物業(yè)服務企業(yè)的收費。對物業(yè)服務企業(yè)招用下崗失業(yè)人員達到職工總數30%以上的，3年內免征營業(yè)稅。對市區(qū)低保、雙下崗、殘疾、特困家庭，經批準后減半收取物業(yè)服務費。各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會也要研究出臺扶持物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展的相關政策，鼓勵和引導物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展，提高城市物業(yè)服務水平。

（四）強化監(jiān)督檢查。各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會要結合本地實際情況，加強對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調和監(jiān)督檢查，確保社區(qū)物業(yè)管理組織領導到位，機構人員到位，推進措施到位。要逐級簽訂責任狀，建立物業(yè)管理工作目標逐級考核制度，促進物業(yè)管理工作健康有序發(fā)展。