房地產評稅工作方案

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為深入推進房地產稅收一體化管理，規范房地產交易環節計稅價格核定辦法，根據人民政府辦公廳《關于印發房地產評稅試點工作方案的通知》（瓊府辦106號）和財政廳、地方稅務局《關于印發應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作推廣方案的通知》（瓊財稅1838號）等要求，為做好我市開展應用房地產估價技術評估存量房交易價格申報工作，結合我市實際，制定本方案。

一、指導思想

深入貫徹落實科學發展觀，以推進房地產稅收一體化管理為契機，以計算機網絡為依托，應用估價技術進一步加強房地產交易環節計稅價格的管理，規范二手房交易納稅申報行為，堵塞房地產稅收征管工作中存在的漏洞。通過開發房地產交易價格評稅軟件，建立房地產交易價格核定應用功能，將其應用于實際征管工作中核定計稅價格，用核定結果與納稅人申報價格相比較，按照就高原則確定計稅價格，征收交易環節各項稅收。在核定功能的應用過程中，通過定期評測核定效果，及時調整基準價格和價格影響因素修正系數，調整完善評稅軟件。同時切實做好房地產評稅的技術革新準備、基礎數據積累和人才培養工作。

二、組織領導及工作職責

（一）成立領導小組。

成立市應用房地產估價技術評估存量房交易價格申報工作領導小組，負責外部聯絡、組織推動工作，制定評稅方案，實施項目管理，落實評稅小組職責分工及督查督辦工作，并會同相關部門指導評稅業務等。

（二）成立實施小組。

實施小組由市地稅局、市財政局、市國土環境資源局、市住房和城鄉建設局、市統計局、市住房保障與房產管理局、市民政局等部門組成。實施小組辦公室設在市地方稅務局直屬分局，主要職責為提出具體評稅操作方案，應用實施方案，組織相關人員培訓，并負責具體實施等工作。

三、工作原則

（一）合法原則。房地產評稅應按國家法律、法規的規定進行，評稅所依據的數據和資料必須合法有效，評稅的方法必須符合國家的有關規定。

（二）公平原則。房地產評稅的標準、評稅的時點要一致，評稅的結果要客觀公正。

（三）務實原則。房地產評稅工作要始終立足萬寧實際，既注重科學系統又注重嚴謹規范；既體現萬寧特色又注重廣泛的實用性；既能滿足房地產稅改革要求，又能滿足當前加強房地產稅征管工作的需要。

四、具體工作方法

（一）構建完整的信息平臺。

1.數據采集。市住房保障與房產管理局負責定期收集市房屋建安工程造價的標準值和房屋的坐落地址、小區名稱、房屋類別、建筑結構、房屋總層數、房屋所在層數、建筑面積、房型、建成時間、交易時間、交易類型、交易價格等指標；市住房和城鄉建設局負責收集房屋朝向、面臨景觀、是否靠海、有無電梯、建筑密度、綠化率和容積率等指標；市國土環境資源局負責定期收集土地基準地價和地價指數信息。各部門所采集數據應完整及時地提供給地稅部門，市地稅局從納稅人申報資料獲取稅源信息，并采取外包方式組織稅源普查等方法獲取房地產的其他基礎數據。

2.資料審核。根據土地基準地價和房屋建安造價標準，以及房地產交易市場的平均收入、成本和費用等指標，從客觀、準確、完整的原則出發，在評稅專家顧問組的指導下，對采集的數據資料進行認真審核，保證數據資料的完整性、合理性與邏輯性。

3.信息錄入。集中組織人員采取一邊錄入、一邊再次審核的辦法，以確保數據的準確和全面。構建完整有效的數據平臺，將錄入信息與各部門共享，形成對房地產稅稅源信息的動態監控管理。對信息錄入工作量大的可采取外包方式，聘請專人在相關職能部門的指導下完成。

（二）建立公平的評估體系。

1.確定評稅方法。以住建、房管、土地管理等部門現有工作成果及政府頒布的分類房產建安造價標準、城鎮基準地價資料為基礎，結合市場調查結果和專家意見，確定一套科學的評稅方法。

2.制定評稅技術標準。市地稅局在住建、房產、國土等部門的配合下，對本地區房地產交易市場及影響房地產價格的因素進行深入調查，根據調查結果，在評稅專家顧問組的指導下制定評稅技術標準。

3.建立評稅軟件體系。根據評稅技術標準，選擇軟件系統，并根據房地產市場特點、價格影響因素及房地產稅收征管工作情況，在評稅專家顧問組的指導下，對國家稅務總局確定的房地產評稅軟件的功能設置、基準價格及指標、公式和參數等進行本地化修改及檢驗。

（三）確定可行的征管辦法。

1.奠定數據基礎。采集大量的房產、土地詳細數據，進一步摸清房地產稅源情況，全面掌握納稅人的應稅房地產信息，為開展二手房交易價格的監控提供有力的數據支持。

2.確定征管辦法。通過調查研究，將評估征稅的數據指標與現行政策下的數據指標進行比較分析，分別測算出計稅依據、稅負等，依此制定切實有效的房地產稅征管辦法。

五、實施步驟

（一）確定評稅標準。按照財政部、國家稅務總局和省財政廳、省地稅局有關文件精神，在評稅專家顧問組的指導下，采用“市場比較法”確定評稅的有關要素。即結合全市住宅類房屋的實際，對全市范圍內按照房屋在實物、權益、區位等狀況上相同或基本相同，各影響房屋價格的因素相同或基本相同，各房屋的價格未來走勢趨向相同或基本相同的原則劃分若干區片，在每一區片內選取可比實例，確定可比基準價格標準，經樓層、朝向、建筑面積等價格修正系數調整后，求取待評估房地產交易計稅評估價格。此項工作于年月至年月完成（責任單位：市財政局、市地稅局、市住房和城鄉建設局、市國土環境資源局、市住房保障與房產管理局）。

（二）評稅軟件本地化開發。以選擇的評稅軟件為基礎，結合我市實際，在評稅專家顧問組的指導下，提出房地產評稅軟件本地化業務需求;擬定評稅軟件開發技術方案，明確有關技術需求，通過招投標選中一家軟件公司，負責評稅軟件的開發、測試、完善。此項工作于年月至年月完成（責任單位：市財政局、市地稅局）。

（三）采集相關數據。委托一家房地產專業評估機構，按照房地產評稅的統一要求，運用評稅方法確定收集數據的項目，按類別編制表格，組織信息普查，獲取評稅所需基礎數據;市地稅局向住建、國土等部門提供房地產的基礎數據，逐步實現信息實時傳輸;對相關數據進行嚴格審核，審核未通過的數據及時進行補充采集。此項工作于年月至年完成（責任單位：市財政局、市地稅局、市住房和城鄉建設局、市國土環境資源局）。

（四）評稅軟件運行及評稅結果分析。利用計算機輔助評稅軟件進行評稅，在評稅的基礎上，進行數據分析;將評稅技術應用于房地產稅收一體化中的二手房營業稅、土地增值稅和契稅的征收過程，強化一體化稅收征管。此項工作于年月至年月完成（責任單位:市地稅局）。

六、保障措施

（一）建立部門協調工作機制。明確各部門職責，形成工作合力。市財政局主要負責工作經費的籌措，參與方案的制定以及工作的組織協調。住建、房產、國土等部門主要負責收集并提供房地產的建安造價、基準地價及地價指數信息、房地產交易價格、房產坐落地信息、規劃容積率、建筑密度等房屋土地基本情況的數據資料，參與評稅標準制定和評稅軟件的本地化，配合做好資料的采集、錄入工作，并配合將評稅結果應用到稅收征管工作中。市地稅局主要負責整個方案的制定和評稅工作的組織協調，組織評稅標準的制定和評稅軟件的本地化，實施數據指標的采集、審核、錄入和評稅的具體日常工作。

（二）組織人員培訓。聘請房地產評估、計算機、財稅等領域的專家和教授，組成評稅工作專家委員會，負責指導評稅指標的確定和評稅系統的研發;從財政、地稅、住建、房產、國土等職能部門抽調業務技術人員從事具體評稅工作;不定期舉辦房地產評估知識培訓班，聘請專家授課，就房地產基本制度與政策、房地產開發經營與管理、房地產估價理論與方法、房地產估價案例與分析、房地產估價相關知識等內容，對參與工作的具體人員進行培訓，明確評稅工作的業務流程及工作方法。

（三）加大宣傳力度。通過電視、廣播、宣傳車等多種途徑宣傳房地產稅征收的意義、標準、范圍等內容，為房地產評稅工作順利開展營造良好的社會氛圍。

（四）做好定期通報。實施小組要定期向領導小組匯報工作進展情況，做好工作階段性總結。