房地產存在的問題及建議

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房地產存在的問題及建議范文第1篇

關鍵詞：房地產；融資；問題；措施

在當前我國社會經濟發(fā)展的過程中，房地產行業(yè)的發(fā)展在其中有著十分重要的意義，它不僅關系到我國整個社會經濟發(fā)展，還給人們的生活和工作創(chuàng)造了一個良好的環(huán)境。而房地產企業(yè)融資作為當前我國房地產行業(yè)發(fā)展的主要內容之一，在對融資模式進行研究分析，可以有利于我國房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。不過，從當前我國房地產企業(yè)融資發(fā)展的實際情況來看，我們在房地產融資的過程中，還存在著許多的問題，這些問題就給房地產行業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的影響，因此我們就要根據我國當前國情，來對房地產融資中存在的問題進行分析，從而找到相關的解決措施，來對其進行處理，以保證我國社會經濟的長足發(fā)展。下面我們就對房地產融資中存在的問題和相關的措施進行介紹。

一、我國房地產企業(yè)融資主要模式

在當前我國的房地產行業(yè)發(fā)展的過程中，人們就采用融資模式來促進社會經濟的發(fā)展，其中常用的融資模式主要有以下幾種

1、金融機構借款

所謂的金融機構借款也就是指，房地產企業(yè)在經濟發(fā)展的過程中，向銀行或者其他的金融企業(yè)借款。近年來，在我國社會經濟發(fā)展的過程中，由于房價突飛猛漲，房地產行業(yè)也得到了迅速的發(fā)展，許多開發(fā)商為了進一步的促進自身經濟的增長，就向金融機構融資，以確保自身經濟的周轉。

2、債券融資

在當前我國債券市場發(fā)展的過程中，由于社會民眾沒有對其進行相應的支撐，這就對我國企業(yè)債券行業(yè)的發(fā)展有著極大的形象，而在我國房地產行業(yè)發(fā)展的過程中，因為自身需要巨大的資金，而且自身的金融風險也比較巨大，這就使得房地產企業(yè)在經濟發(fā)展的過程中，缺少流動性，所以我們就可以將債券市場和房地產市場向結合，這樣不僅有效的解決了我國房地產行業(yè)發(fā)展中存在的資金問題，還對當前我國企業(yè)債券市場的運作機制起到了一個良好的推動作用。

3、上市融資

從1997年起，我國的房地產業(yè)逐漸轉入理性的發(fā)展階段。從我國房地產業(yè)從開始發(fā)展到現在的十幾年間，融資之路異常曲折。從1993年以前的開放階段到1993—1999年上半年的明令禁止階段以及1999年下半年開始的解禁試點階段。

4、利用外資

房地產企業(yè)利用外資是相對于在國內融資而言的，就是指利用境外流入的資金對公司進行經營和對業(yè)務進行開發(fā)。

5、房地產投資信托

從我國信托投資公司進入新的發(fā)展階段以來，房地產投資信托在其中發(fā)展中一直發(fā)揮著很重要的作用，特別是在2010年年末印花對房地產市場實行緊縮政策之后，迫使大量的地產企業(yè)轉向信托機構某集資金。

6、自籌資金

盡管上市募集資金和利用外資都可以為企業(yè)資金提供很好支撐，但是自籌資金在房地產企業(yè)中仍然占有很重要的地位，僅僅按照國家規(guī)定的最低標準，自籌資金比例也占項目總資金的35%。

二、我國房地產企業(yè)融資模式中存在的問題

目前，我國房地產企業(yè)在融資發(fā)展的過程中，由于受到各方面因素的影響，因此導致其自身經濟在實際運作的過程中，存在著許多的問題，其中常見的幾種問題主要體現在以下幾個方面。

1、融資過于依賴銀行貸款且貸款方式單一

在房地產這個行業(yè)中，其最傳統(tǒng)的融資方式就是向銀行貸款。并且，這個也經常看作房地產行業(yè)的主要融資方式。因此也不免會產生資金依靠銀行貸款過度，來源形式過于單一，經營性欠款和銀行貸款的數量過大等狀況。

2、利用外資增長過快且利用率不高

眾所周知，房地產的開發(fā)需要豐富的資金作為后盾。這些資金來源也多種多樣。其中，利用外資、銀行貸款、自籌資金占據了一大部分，還有通過其他渠道獲得資金。房地產業(yè)自2002年以來取得了飛速的發(fā)展，并且，其投資額也在不斷的上升。

3、企業(yè)負債率高，自有資金嚴重不足

目前，我國的房地產行業(yè)的負債率普遍都不低，自2002—2012年年間，我國的房地產面臨一個嚴峻的形勢，背著一個沉重的債務包袱。房地產開發(fā)公司的資金數目也比較少，遠遠低于國家的規(guī)定標準。因為面臨沉重的負債問題，所以直接就像影響了這個產業(yè)的穩(wěn)定，為以后的發(fā)展買下了一個定時炸彈，降低了公司的信譽，使得公司在集資時面臨嚴峻的問題。

4、制度不健全，制約創(chuàng)新融資模式的發(fā)展

如果缺少了相關配套的法律法規(guī)，就會使得經濟的發(fā)展出現滯后效應，影響經濟的發(fā)展。由于我國的相關法律不夠完善，很多房地產企業(yè)無法找到一個合適的渠道進行合理的融資，這就使得我國的房地產出現了上述資金不足的現象。這嚴重阻礙了房地產企業(yè)的發(fā)展，急需才有有效的措施進行改進。

三、房地產融資存在問題的對策研究

在我國房地產業(yè)融資模式的優(yōu)化上，應立足于我國特定的經濟背景下，構建起證券市場融資與銀行信貸融資兩者相協調，充分利用財政性融資的綜合房地產融資模式體系。

1、提高直接融資比重

從對我國房地產企業(yè)融資模式的問題分析中可以得出結論，直接融資在整個房地產融資中所占比重不高，有必要完善和深化房地產資本市場。長時間以來，我國的房地產融資就會過多的依賴于非市場化的銀行信貸融資，并且這個局面是很難改變的，導致銀行企業(yè)信用關系的扭曲，信貸的風險集中化，資金的使用率低下等不良現象的發(fā)生。

2、構建多層次的銀行體系

按照目前的狀況來說，我國的銀行體系過于單一，市場化程度不高，融資機制創(chuàng)新力度不足，因此亟待建立健全。也只有通過建立完善的銀行體系才可能為房地產融資提供保障。

3、深化發(fā)展財政性融資

財政性融資是財政政策主導的一類融資，表現為福利性資金，比如住房公積金。我國目前住房公積金政策的運用只限于個別企業(yè)的員工福利措施，未能得以普及，給房地產行業(yè)的資金支持作用有限，完善和發(fā)展的空間很大。

可見。我國的房地產業(yè)融資發(fā)展滯后，已是我國房地產業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。房地產業(yè)本就屬于資金密集型的行業(yè)，而其經濟活動就是巨額資金的投入運行過程。房地產企業(yè)的背后是一個為其提供資金的集合市場，而且這個市場是個活躍的市場。在市場中，企業(yè)可以選擇不同的融資方式，組成合理的融資結構，從而實現企業(yè)的融資目標。

四、結束語

由此可見，在當前我國房地產行業(yè)發(fā)展的過程中，房地產融資中還存在著許多問題，這些問題不僅影響了我國社會經濟的發(fā)展，還存在著極大的發(fā)展風險，因此我們就要根據當前我國房地產發(fā)展的實際情況，來對其中存在的問題進行處理，以確保我國社會經濟的發(fā)展。

參考文獻

房地產存在的問題及建議范文第2篇

關鍵詞：房地產；抵押評估；問題；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A 文章編號：1001-828X（2015）010-000-02

目前，房地產行業(yè)屬于固定產業(yè)，具有保值性和增值性的特征。隨著金融機構對貸款風險管理要求越來越嚴格，在經濟發(fā)展的同時，以房地產抵押作為貸款的擔保，根據抵押的特征分析，它具有價值大、不宜轉移的優(yōu)勢，因此在金融及機構以房地產抵押作為擔保方式，備受歡迎。房地產抵押貸款提高了相關金融領域的安全性和可靠性。然而目前房地產抵押評估過程中，由于評估業(yè)務在逐年增長，評估中出現的問題逐漸增多。結合實際工作分析，房地產抵押評估中，出現了抵押手續(xù)不完善以及不規(guī)范、抵押評估工作缺乏合理性、抵押環(huán)節(jié)不科學、不暢通等現象，嚴重影響房地產抵押評估工作不能健康發(fā)展，影響經濟發(fā)展，并且制約整個房地產業(yè)以及金融領域的發(fā)展。本文針對房地產抵押評估過程中存在的問題進行分析，并提出了相關的對策，改善當前房地產抵押評估現狀。

一、房地產抵押評估中存在的問題分析

針對當前，房地產抵押評估工作中的具體現狀進行探究，由于抵押評估工作中首先要對房地產價值進行評估，根據評估結果確定抵押價值，從中按照價值發(fā)放一定比率來發(fā)放貸款。目前，根據銀監(jiān)會、人民銀行以及建設部等針對進一步規(guī)范與銀行貸款業(yè)務相關的房地產抵押估價管理提出了文件規(guī)范，對商業(yè)銀行（抵押權人）與借款人（抵押人）通過協商議定的形式來衡量抵押物價值，這種抵押物價值模式，貸款人在考慮時間和經費因素等，通過采用協議定價的方式來實現抵押評估。然而協議定價方式，在抵押評估工作中，提高了辦事效率、促使貸款雙方有議價自，并且在一定程度上節(jié)省了評估的相關費用，促使房地產抵押評估工作順利進行，但是在實際應用過程中，由于受到諸多因素的影響，可能會存在諸多不同方面的問題，基于當前房地產抵押評估現狀分析，工作中存在的問題影響了整個行業(yè)的發(fā)展和進步，因此，筆者通過分析和探究，最終總結并歸納出一些解決抵押評估工作的具體對策，表現在以下幾個方面：

（一）抵押評估知識的缺乏

由于金融機構或者是銀行信貸人，缺乏專業(yè)的抵押評估知識，因此在具體評估過程中無法準確估算房地產的價值。抵押評估人具備較廣的知識面和比較精通的業(yè)務能力了，但是由于缺乏對房地產評估的專業(yè)性，在理論和實踐上有所欠缺，在信息、知識以及資料等方面受到評估限制，這就很難對房地產做出客觀合理地價格評估。

（二）缺乏相關的法律知識

信貸人缺乏相關的抵押評估法律，導致在具體評估過程中無法正確判斷房地產的合法性、有效性以及科學性。主要依據《擔保法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》等相關的法律，如果房地產性質不同時其抵押評估效果也就會不同，另外房地產的價值也會存在差異性；因此當信貸人不熟悉相關的法律時，就造成抵押評估與實際價值出現很大的偏差，影響抵押評估的結果，甚至會出現無效現象。

（三）協議定價方面存在負面影響

房地產抵押評估過程中，由于協議定價具有主觀隨意性，在受到利益驅動時，導致部分信貸主管人員為了發(fā)放人情貸款，利用自身的權利對抵押物做出了高估，另外還會出現：銀行為降低風險過低抵押評估物，造成借款人的合法資產受到一定的限制，最終影響銀行部門、金融機構以及房地產抵押評估方的利益。

房地產抵押評估工作中仍然存在諸多問題，最終影響抵押物評估失真甚至出現貶值現象，造成抵押物處置困難，嚴重影響銀行信貸的資金使用效率。

二、房地產抵押評估工作的改進建議

針對當前房地產抵押評估工作中的問題進行探究，并提出了相應的對策，進而達到改善抵押評估工作的目的，促進房地產行業(yè)的不斷進步，具體對策有以下幾點：

（一）強化信貸人員的道德教育

目前，在銀行以及金融機構中，信貸人員從事房地產抵押評估，自身的理論知識以及業(yè)務能力要比較精通之外，還需要良好的專業(yè)道德素質。良好的職業(yè)道德素質，有助于增強抵押評估工作的客觀性，做到公平、公正。避免出現抵押評估價格不公現象，對當事人的利益造成影響，并會造成銀行信貸部門資金損失。因此，強化信貸人員道德教育對于房地產抵押評估來說具有十分重要的意義。職業(yè)道德教育具體從這幾個方面完善：保證抵押評估信息和資料的真實性，評估過程中盡可能地做到公平、公正、客觀；加強估價的獨立性和嚴肅性，遇到親友或者是其他關系人估價時，必須要回避；發(fā)現自身專業(yè)能夠有限時，必須要委托專業(yè)的評估機構對房地產進行科學、合理估價；加強對抵押評估資料的保管，不得隨意向他人泄漏評估資料及相關內容。

（二）完善對房地產法律知識的學習，嚴格審查抵押物的合法性和抵押性

銀行及金融機構，必須注重對信貸人加強對房地產相關法律知識的學習，了解相關的制度和政策，確保在抵押評估過程中正確判斷，提升抵押的合理性和有效性，避免銀行或金融機構資金受到損失。抵押評估工作中主要涉及的法律知識包含《城市房地產管理法》、《擔保法》、《土地管理法》其中，房地產在抵押評估中具體對《擔保法》的范圍作出了明確規(guī)定：法律上認可的財產抵押有：并且房地產抵押人有房屋以及抵押地上定著物；抵押人有權處分的國有土地使用權以及房屋等地上定著物；同時，法律上不認可的財產抵押物有：土地所有權；耕地及相關的土地使用權；學校、醫(yī)院等公益性部門；不明確所有權或者是出現爭議的財產。在抵押評估前，首先要對房地產的權屬、性質進行確定，以免影響評估結果。

（三）準確評估抵押物的價值

在遵循估價的原則，按照估價的程序以及選擇合適的估價方法的前提下，結合房地產價格有關的其他因素，最終確定估價標準。在評估過程中要做到誠信、客觀、公平、公正。科學判斷價值，提升估價及估算活動的水平和質量，這就要求在房地產抵押評估之前，信貸人以及評估部門必須要明確估價的目的、原則、程序以及方法出現問題。目前房地產估價常用的方法包含：比較法、成本法、收益法。其中比較法是針對估價對象與估價時點的近期交易狀況與相關房地產，為成交價格提供重要依據和判定標準，客觀、公正物價。該方法適用于交易型房地產，用于普通住宅、寫字樓、商場以及工業(yè)生產等使用屬性。成本法：針對近期開發(fā)或者是計劃建造的項目進行大致估價。該方法對其進行扣除折舊之后，為估價對象提供更合理的估價方法。收益法。選用適當的資本化率將其折扣到估價時點后進行累計處理，屬于一種超前估價行為，最終為估價或者是估算提供合理的評定標準，收益法在評估中，主要適用于商店、公寓、餐館等一些公益性用途的房屋。

（四）建立健全相關評估制度及其抵押手續(xù)

房地產抵押評估過程中，針對抵押貸款在發(fā)放中，必須要經過抵押部門進行嚴格審查、評估以及登記等相關事項，嚴格規(guī)定評估流程。銀行可以自行成立評估機構，自行評估抵押物的價值，這種抵押物評估方式，有助于提高評估效率，縮短評估時間，同時為貸款人提供了更大的方便，提升了自身企業(yè)的市場競爭力。在評估抵押物過程中，遇到一些復雜的房地產，自身銀行無法正確進行估價時，必須要委托專業(yè)評估機構來做出合理的判斷，針對評估資料以及信息做出有效的抵押估價，提升評估效率和實效性，最終做出準確的評估報告。

有關房地產相關部門拿到評估報告時，工作人員必須要認真閱讀，查看抵押估價時點、估價定義以及最終結果等事項，以便為最終核定抵押物價值提供準確依據。估價定義：其中包含了土地開發(fā)程度、用途以及剩余使用年限等，當使用用途發(fā)生改變時，必須要重新定價；估價時點：估價時點是委托評估機構或者貸款發(fā)放的時點，它在評估報告中明確提出。評估中必須要根據房地產發(fā)展狀況，充分考慮貸款的風險等，以便做出更合理的預期價值。使用權性質：以土地出讓的方式取得土地使用權時，房地產的價值可以看作是評估時的價值。當出現土地使用權屬于劃分取得時，其房地產價值要嚴格按照評估價值扣除預計處分所得應繳納土地使用權出讓金的款項。除此之外，房地產抵押評估中，要不斷完善抵押手續(xù)，為評估報告提供更準確的依據。

三、總結

總之，為了提高抵押評估報告的準確性和合理性，在銀行部門評估物價時，要遵循誠信、客觀、公平、公正的原則，在抵押工作中盡可能做到規(guī)避風險，保全抵押人的合法權益不受侵害，降低資金損失現象。為抵押評估行業(yè)提供更規(guī)范、更標準的環(huán)境，促進我國房地產抵押評估工作及其抵押貸款業(yè)務朝著更標準的方向發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉桓.完善房地產抵押評估的幾點探討[J].中國房地產，2004（04）.

房地產存在的問題及建議范文第3篇

[關鍵詞] 房地產經紀 經紀人員 職業(yè)資格 制度

2001年12月18日國家人事部、建設部聯合發(fā)出關于印發(fā)《房地產經紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（以下稱《暫行規(guī)定》）和《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》的通知（人發(fā)［2001］128號），標志著我國房地產經紀人員職業(yè)資格制度正式確立并起動。這項制度實施以來，強化了對房地產經紀人員的監(jiān)管、提高了房地產經紀從業(yè)人員的職業(yè)水平，對規(guī)范房地產經紀活動秩序起到良好的作用。但也存在一些問題，有待進一步進行制度的修訂和完善、解決制度實施中反映出的各種問題。

一、我國房地產經紀人員職業(yè)資格制度存在的問題

從目前來看，我國房地產經紀人員職業(yè)資格制度存在的問題可分為以下兩大類：

1.房地產經紀人員職業(yè)資格制度執(zhí)行不到位

（1）房地產經紀人員職業(yè)資格考試制度執(zhí)行不到位。《暫行規(guī)定》規(guī)定房地產經紀人員職業(yè)資格包括房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產經紀人協理從業(yè)資格。前者實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設部共同組織實施，自2002年12月首次組織考試以來，每年舉行一次，已正常化。而后者實行全國統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。自2003年以來，只有為數不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陸續(xù)開始舉行當地的房地產經紀人協理從業(yè)資格考試。相當多的省份至今仍未啟動當地的協理級資格考試，其中部分省或市有自行組織的相當于協理級的資格考試，但沒有采用由建設部擬定、由人事部審定的全國統(tǒng)一的協理資格考試大綱，且各地所發(fā)資格證書的名稱也不盡相同，如《房地產經紀人崗位證書》、《房地產中介服務人員資格證書》、《房地產經紀資格證》等。不少地方長期沒有組織房地產經紀人員資格考試，未經過專門培訓和考試的人員素質低，所提供的服務質量不高。

（2）房地產經紀人員職業(yè)資格注冊制度執(zhí)行不到位。按《暫行規(guī)定》，取得房地產經紀人或協理職業(yè)資格證的人員受聘時，應當申請辦理注冊手續(xù)；在注冊有效期內，變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機構者，應當及時辦理變更手續(xù)；再次注冊者，須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務培訓的證明。現時情況是：許多取得資格證的人員受聘時未及時辦理注冊手續(xù)，未取得《注冊證》而從事經紀業(yè)務；變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機構者未及時辦理變更手續(xù)；繼續(xù)教育和業(yè)務培訓工作不規(guī)范，參加人數少，尤其是協理級的繼續(xù)教育工作在多數地方還未開展起來。

（3）房地產經紀人員職業(yè)資格證書使用制度執(zhí)行不到位。按《城市房地產中介服務管理規(guī)定》（1996年1月18日建設部令第50號），設立房地產中介服務機構須有規(guī)定數量的房地產經紀人。嚴禁轉讓《房地產經紀人資格證》。但由于近年來房地產經紀服務市場十分繁榮，房地產經紀機構迅速擴張，并爭相開設分行、連鎖店，產生了對經紀人員職業(yè)資格證書的大量需求，從而出現了出租、轉借房地產經紀人員職業(yè)資格證書的交易市場。

2.房地產經紀人員職業(yè)資格制度不完善

我國房地產經紀人員職業(yè)資格制度不完善表現在如下方面：

（1）考試次數少。我國房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試每年舉行一次，舉辦房地產經紀人協理從業(yè)資格考試的省份一般也是每年舉行一次。由于考試次數少，有志于從事房地產經紀行業(yè)的人士不便于靈活地安排時間參加考前培訓和考試，也不能滿足房地產經紀服務市場對受過專業(yè)培訓并持證的、具有較高房地產經紀專業(yè)水平人員的大量需求。同時這也是造成現實中不少人員無證上崗的一個原因。

據香港地產監(jiān)管局網站（省略.hk），2008年香港地產資格（相當于房地產經紀人資格）考試（簡稱E牌考試）安排4次（2月、4月、8月、12月）；營業(yè)員資格（相當于協理資格）考試（簡稱S牌考試）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。這兩種考試香港在2007年3月、6月、9月及12月都舉行了4次。

（2）沒有對特殊人員豁免資格考試的規(guī)定。香港對資深從業(yè)人員、新加坡對高校相關專業(yè)畢業(yè)生，都是豁免其資格考試而由管理機構直接認定其執(zhí)業(yè)資格。我國每年都有一大批房地產類專業(yè)的大專、本科畢業(yè)生涌向就業(yè)市場，他們若要直接從事房地產經紀業(yè)務，也首先必須與非房地產類專業(yè)的畢業(yè)生，甚至與高中畢業(yè)生一樣參加培訓、考試以取得資格證。而培訓和考試的內容基本上又是他們在高校中學過并考過的，只是炒一次冷飯，造成他們的時間、精力、金錢等的浪費，加大了他們的就業(yè)成本。同時也顯現出我國房地產經紀專業(yè)人才培養(yǎng)的低效率。

（3）沒有房地產經紀人員職業(yè)資格終止的規(guī)定。在國外及我國港臺地區(qū)，暫停或吊銷職業(yè)資格，作為對職業(yè)資格持有者違法違規(guī)的處罰。如美國商業(yè)職業(yè)法典10176項和10177項中列舉了各種有關房地產經紀人和銷售員（相當于我國的協理級）執(zhí)照暫停或吊銷的規(guī)定，主要情形包括：不實的陳述、虛假的承諾、不實的廣告、混淆公私款項、多方、以欺詐手段騙取執(zhí)照、違反道德規(guī)范、隱瞞真實利潤、瀆職、未負起監(jiān)督責任等。其中“未負起監(jiān)督責任”是指經紀人對其屬下的銷售員負有監(jiān)督的責任，如果因為監(jiān)督不嚴而導致客戶受到嚴重損失時，則經紀人負有連帶責任，經紀人可能會因此而被暫停甚至吊銷執(zhí)照（作為房地產經紀人員執(zhí)業(yè)資格的證明）。而我國的《暫行規(guī)定》第二十五條規(guī)定：“房地產經紀人有權指導房地產經紀人協理進行各種經紀業(yè)務”，但沒有相應的罰則條款。

二、對健全和完善我國房地產經紀人員職業(yè)資格制度的建議

筆者對上述我國房地產經紀人員職業(yè)資格制度中存在的問題提出如下建議，供有關部門參考。

1.加強對房地產經紀人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設

房地產經紀人員職業(yè)資格監(jiān)管制度，與考試制度、注冊制度、證書使用制度等構成完整的職業(yè)資格制度。而監(jiān)管制度又是其他各項子制度得以貫徹執(zhí)行的保證。美國有專門規(guī)范房地產經紀人資格的法律，即各州的執(zhí)照法，且是規(guī)范經紀業(yè)最嚴密的法令。該法的目的是通過規(guī)定發(fā)給經紀人執(zhí)照所需符合的標準與所需具備的資格，來維護房地產經紀業(yè)的一定的專業(yè)服務水準，從而使消費者免受不良經紀人之害，同時也保護持照經紀人免受不正當的競爭。又如香港的《地產條例》于1999年1月1日生效，臺灣也于1999年2月頒布了《不動產經紀業(yè)管理條例》，都對本地區(qū)房地產經紀人員職業(yè)資格管理和房地產經紀服務市場的監(jiān)管起到很好的作用。

目前，我國涉及房地產經紀人員職業(yè)資格監(jiān)管方面的立法，有建設部制定頒布的《城市房地產中介服務管理規(guī)定》、國家工商行政管理局制定頒布的《經紀人管理辦法》。地方性的法規(guī)、規(guī)章雖然部分省、市都有，但各地不統(tǒng)一。這樣，一方面全國性的法律法規(guī)不健全，另一方面各地的法規(guī)、規(guī)章又缺乏權威性，全國房地產經紀服務市場的混亂無序狀況無法從根本上得到改變。因此，必須加快房地產經紀人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設。筆者建議我國制定房地產經紀專門法律法規(guī)：《中華人民共和國房地產經紀管理法》或《房地產經紀管理條例》（由國務院頒發(fā)）。立法中要把對房地產經紀人員職業(yè)資格的監(jiān)管作為重點和核心內容，改變過去側重對房地產經紀機構的監(jiān)管的做法。

2.全面落實房地產經紀人協理考試、注冊制度

協理級層次的人員數量比經紀人層次的多得多，能解決大量人口的就業(yè)問題，但也不能因為職業(yè)素質差而損害消費者的利益，因此必須切實提高這部分從業(yè)人員的職業(yè)素質。建議國務院規(guī)定各省、自治區(qū)、直轄市舉行房地產經紀人協理級資格考試的最遲開始時間。建議除統(tǒng)一大綱外，材，因為部分省份并不具備教材編寫力量，同時便于保持全國各地的水平基本一致。

嚴格執(zhí)行注冊制度，未按規(guī)定辦理注冊手續(xù)的人員不得以房地產經紀人協理的名義開展經紀業(yè)務。再次注冊者，必須提交接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務培訓的證明。政府主管部門或行業(yè)組織應向他們提供繼續(xù)教育的機會，如舉辦培訓班、研討會、學術講座、網絡在線課程等。要量化繼續(xù)教育條件，建議借鑒發(fā)達國家的做法，用學時數或參加學術活動的小時數來衡量。協理級資格注冊的有效期，有的地方規(guī)定為3年，有的為1年，建議2年為宜，因為協理級人員的職業(yè)變動性較大，有效期太長不利于強化管理，太短又會增加注冊換證的工作量。

3.增加房地產經紀人員職業(yè)資格考試的次數

為解決持證人數少和加快房地產經紀專業(yè)人才的培養(yǎng)，建議房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試改為每年兩次（即增加一次），分春季考試和秋季考試，具體考試時間由建設部、人事部在每年初提前預公告。建議房地產經紀人協理從業(yè)資格考試定為每年2～4次，各省份根據當地房地產經紀服務市場對人才的需求情況靈活調整考試次數，具體考試時間由各省份建設部門、人事部門在每年初提前預公告。

4.增加對高校房地產類專業(yè)畢業(yè)生豁免資格考試的規(guī)定

為培養(yǎng)專家型的房地產經紀人才，提高人才培養(yǎng)的效率，建議規(guī)定：對房地產類專業(yè)的畢業(yè)生，如《房地產經營與估價》專業(yè)（專科）、《房地產經營管理》專業(yè)（本科）、《工程管理》專業(yè)房地產方向（本科）、《工商管理》專業(yè)房地產方向（本科）等畢業(yè)生可以不參加房地產經紀人協理從業(yè)資格考試，在房地產經紀機構見習滿一年后即可向管理部門申領協理級資格證書；從事房地產經紀業(yè)務工作滿3年（專科）或2年（本科），并能提供接受繼續(xù)教育的證明，可直接向管理部門申請，經審核后領取《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》。

而對各專業(yè)的房地產研究方向的碩士、博士，規(guī)定其在房地產經紀機構見習滿半年后即可向管理部門申領協理級資格證書；從事房地產經紀業(yè)務工作滿1年，即可直接向管理部門申請，領取《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》。

5.明確規(guī)定房地產經紀人員職業(yè)資格終止的情形

法律法規(guī)要明確規(guī)定暫停使用資格證書（即職業(yè)資格的暫時終止）或吊銷資格證書（即職業(yè)資格的永久終止）的具體情形，以便各監(jiān)管部門依法對違法違規(guī)人員實施處罰。建議暫停使用資格證書的暫停時間視情節(jié)輕重可分為三個月、半年、一年三種情形。

加大對房地產經紀人員的監(jiān)管和處罰力度。建議有關法律法規(guī)增加房地產經紀人對房地產經紀人協理違法負有連帶責任的條款，建立房地產經紀人負責制度。這樣房地產經紀人協理就必須接受來自政府的監(jiān)管和來自所在經紀機構的房地產經紀人的監(jiān)管，這種分層次的監(jiān)管方式，既保證了政府對市場的有效監(jiān)管，又減少了政府的管理負擔。對參與出租、轉借職業(yè)資格證書的人員堅決給予吊銷資格證書的處罰，并記錄在案。

參考文獻:

房地產存在的問題及建議范文第4篇

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2.杭州商品房市場分析報告――透明售房市場研究院.

3.2013年杭州土地市場分析報告――透明售房市場研究院.

4.15家外來大鱷首次在杭州市區(qū)拿地.http：///info/news_newsinfo_48507604_33_4.htm

5.2013部分重點出讓地塊開發(fā)節(jié)奏一覽表.http：///info/news_newsinfo_53900845_33_1.htm#a

房地產存在的問題及建議范文第5篇

關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè) 成本核算 借款費用

近年來房地產行業(yè)備受社會各界關注，房產的銷售價格也不斷上漲，其原因是多方面的，其中最重要的是開發(fā)成本因素，而控制開發(fā)成本的關鍵問題之一是保證成本核算的準確度。目前國家房地產的相關政策法規(guī)都在進一步完善之中，對于成本核算對象的選擇、處理借款費用的方法，每一家企業(yè)做法都不盡相同，本文將對這兩方面進行探討。

一、成本核算過程中存在的問題及建議

（一）實際操作中存在的問題

在房地產開發(fā)過程中，能否正確確定成本核算對象是保證經營成果公允表達的前提，一般來說，可以根據開發(fā)項目所處地段、建設規(guī)模、開發(fā)周期、建筑規(guī)劃指標等具體情況來確定成本核算對象，逐一計算得出單個核算對象的成本，與此同時銷售成本也一起結轉。

一般情況下，以概算或施工圖預算是否獨立編制來確定單項開發(fā)項目成本核算對象。但實際操作中，對比那些建設規(guī)模大、開發(fā)周期長、多個功能區(qū)域同時存在于一個項目中，這種情況下，會出現先將項目整體作為成本對象核算，項目完成后再按照一定標準分配到各個功能區(qū)域。比如一個項目中同時存在著商務辦公樓、商業(yè)、住宅和公寓等形式，因為各用途不一，購買對象和銷售策略不同，因此在設計裝飾上的風格也將不同，這樣就會形成建筑成本差異化。如果只是簡單的將項目整體作為成本核算對象而不單獨核算各功能區(qū)的成本，將導致各功能成本平攤，不能合理區(qū)分每個功能區(qū)域的售價和租金，使得成本和收入不能配比，違背了會計上的配比原則。

實際操作中還可能出現先把各個功能區(qū)域的成本歸集起來，以此來確定整個項目的成本核算對象，之后各個功能區(qū)的成本根據估計比例來劃分。這樣使得會計核算的工作量加大，同時也可能出現人為調節(jié)各功能區(qū)單位成本，因為比例是事后確定的，這樣也違背了會計信息的可靠性原則。

（二）成本核算問題的改進建議

通過多年工作經驗的累積，筆者覺得，在選擇成本核算時采取以標段為對象的做法是合理可行的。

1、國家規(guī)定了建設項目投資超過50萬元的，對于施工單位的確定應采取相應的招投標方式，做到公開、公平。一般是以2-6幢確定為一個標段，而這一標段的施工單位只有一家。由投標單位根據其設計圖紙，確定其工程工作量，編制一個概預算。對于標段的劃分，應盡可能使每一幢成本基本相同或接近，將建筑功能、層高、設計相同且靠在一起的房屋劃成一個標段。

2、根據一塊待開發(fā)的土地項目的規(guī)模大小、功能設計、結構類型等，將其劃分為一個或多個標段。為了反映和歸集成本和費用，可以把土地開發(fā)成本、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、建筑安裝工程費等項目設置在各個標段中。

3、按標段歸集直接發(fā)生的成本；如果在發(fā)生當初即是能夠分清楚的如土地成本、前期工程費、配套設施費等費用，那就將其直接在每個標段中歸集；如果發(fā)生當初無法分清楚的，那將其以項目所在地來進行歸集，成為間接費用。

4、間接費用可以采取以下方式分攤。對于是由一塊單獨的土地組成，或者開發(fā)建設是一次性完成的間接費用，在完工之時，先把歸集好的間接費用分攤到每一個標段中，分攤的標準是以房屋的建筑面積為依據，以此來計算得出每一個標段單位成本。對于不是一次完成的開發(fā)建設但是能夠分清批次的間接費用，可以先將各批次按照一定的標準分配，比如每批次所占用的土地面積、每一批次的建筑面積等進行分配，之后再按其建筑面積將每個批次的間接費用分配到各個標段中，以此來就算每個標段的單位成本和總成本。

二、借款費用存在的問題及建議

（一）準則中借款費用資本化對象的確定

借款費用是企業(yè)為經營活動需要承擔的與借入資金相關的利息費用，包括長期、短期借款利息；與債券相關折價和溢價攤銷；安排借款時發(fā)生的輔助費用的攤銷等。《企業(yè)會計準則——借款費用》規(guī)定，“因專門借款而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準則規(guī)定的資本化條件的情況下，應當予以資本化。”從以上規(guī)定可以看出，房地產開發(fā)過程中所發(fā)生的借款費用并未在該準則范圍中列入，僅限于“為構建固定資產而專門借入的款項”。筆者認為沒有必要將其他非構建固定資產而形成的資本性資產（如房地產開發(fā)等）排除在這一準則范圍之外， 因為房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，土地成本占用企業(yè)大部分資金，加上開發(fā)周期較長、運營資本大、存在著各種各樣的風險，如果把借款費用直接計入當期損益，那么這樣會使得開發(fā)成本降低；而將借款費用資本化也是目前房地產開發(fā)企業(yè)常用的處理方法。因此，準則中僅限于“為構建固定資產而專門借入的款項”作為借款費用資本化的對象有不妥之處。

（二）借款費用處理建議

筆者認為應將房地產開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用資本化。因為房地產開發(fā)商品為特定項目而發(fā)生的借款費用，盡管是種理財行為，但是它的使用對象是特定的，并且其發(fā)生與項目成本間有著必然聯系，屬于為項目成本出去而發(fā)生的間接費用，因此，可以將其作為房地產項目成本的構成組成部分，列入開發(fā)間接費用。這樣，也可以使得歷史成本原則和費用配比原則相符合。同時筆者對房地產開發(fā)項目借款費用資本化的起止時間有以下觀點：