房地產投資與風險分析

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房地產投資與風險分析范文第1篇

摘要隨著中國經濟建設規模的不斷擴大，我國房地產市場體制正在步入規范階段，房地產作為一個高投入、高回報、高風險的行業，房地產投資過程中面臨的各種風險因素，直接影響到房地產投資項目的成功與否。本文通過對房地產投資風險分析，并對此提出防范對策，從而有效地規避和降低房地產投資風險，以保證房地產投資收益。

關鍵詞房產項目投資分析風險控制房地產業國民經濟發展趨勢

隨著近幾年國民經濟的快速增長，房地產業已成為國民經濟中重要的支柱性產業，由于其過快發展與投資過熱，部分城市已經出現房地產泡沫，勢必給房地產投資者帶來巨大的風險。對房地產投資風險的研究也成為理論界和實業界面臨的重要課題。

一、房地產投資風險的含義

1901年在美國的A?M?Willet 的博士論文《風險與保險的經濟理論》中給出了最初的風險定義：“風險是關于不愿意發生的事件發生的不確定性之客觀體現”。在這一定義中主要強調的是不確定性和客觀性的風險特點。根據相關的風險理論研究，一般定義為：也即是人們對未來的行為不確定性，從而導致最終后果與之前所預定的目標發生的負偏離。用通俗的話來講，風險就是人們不愿發生的不幸事件的概率，再或許就是未來損失所發生的不確定性。房地產項目的投資風險既是在房地產項目投資過程中所引起的損失產生的相關不確定性?？陀^世界充滿了不確定性且變化多端的，任何一個房地產投資項目都存在一定的風險和損失的不確定性，通常情況下，房地產項目投資風險主要來自獲取信息的不完全性、投資項目周期長短、收益預期及房地產政策等投資環境的變異性。

二、房地產投資風險的細分及識別

為了保證房地產風險分析的最終質量，我們有必要對房地產投資過程中的每個可能存在的風險因素進行綜合科學的細分與辨識，使房地產投資決策者能有效且更好地把握風險的變化規律和本質，從而采取有效的預防措施或相關對策從而減少風險和損失（圖-1 房地產投資風險因素系統結構圖）。

（一）自然風險，即是因一些自然因素的不確定性，從而對房地產商品在生產經營過程帶來或直接造成的影響，或對房地產商品直接產生的破壞，對房地產經營者和開發商帶來的經濟損失。這些風險是人們對自然力無法控制或自然本身發生的異常變化導致的。我們通常所說的自然風險主要包括：洪水、火災、地震、滑坡、風暴以及施工現場的地質條件等。雖然這些因素所引起的風險發生幾率比較小，但風險

一旦發生，往往給房地產業帶來非常嚴重的危害。針對這些自然風險的防范，開發商往往通過利用投保來避免或減少相應損失。但投保之前，如果房地產開發商能對該地區的天文資料、環境條件、氣候條件、地質地貌等作一定的分析與了解，就可適當減少投保成本，并增加房地產投資收益。

（二）政治風險，既由于國家政策、法律法規的潛在變化給房地產市場商品經營者與交換者帶來的不同形式的經濟利益損失。它通常會給房地產投資收益帶來間接或直接的影響。如國家控制農業用地向非農業用地的轉化以及土地的有償使用權，可能會減少土地的供給，也將直接導致開發成本的增加；再譬如國家相關稅收政策的變化，也將直接影響著房地產投資收益的高低。政府這些政策對房地產投資所帶來的影響是全局性的，因此，由于政府相關政策的更改或變化而帶來的相應風險最能影響房地產市場效益的變化。尤其是市場環境不完善的情況下，政府政策變化的風險對房地產商品最終效益的影響尤為重要，目前我國的房地產市場還有待加強和進一步完善。因此房地產開發投資商必須密切關注房地產政策局勢的相關變化趨勢，以便及時順應發展趨勢對可能引發的風險進行及時處理。避免因政府政策變化而引起的房地產投資風險，最有效的辦法就是選擇國家政府有收益保證的、鼓勵的、有稅收優惠政策的項目實施投資。

（三）經濟風險，由于經濟形勢變化而引起的且對于市場需求存在一定的不利影響，通常這種影響可能是因經濟的滑坡對整個物業市場的影響，或許是因經濟的發展對某一類型的物業或者某一特定地區物業所造成的相關影響。等這一系列與經濟發展和經濟環境息息相關的不確定因素，一旦它們出現，往往會對房地產市場帶來巨大的影響。常見的經濟風險包括：財務風險、融資風險、市場供求風險、工程招投標風險、地價風險、國民現存經濟狀況發生變化的風險等。

（四）技術風險，這種技術風險就是指因科技進步、技術結構以及相關變量的變化帶給房地產經營者和開發商的損失。如：因市場科技的進步給房地產商品的適用性構成的相關威脅，迫使房地產開發商通過不斷投資來進行房產商品的不斷改造和翻修等因素造成的經濟損失。常見的技術風險包括：建筑工藝和施工技術革新、材料改變和更新、設備故障或損壞、施工事故、建筑計算失誤或設計變動、建筑的相關生產力因素短缺、信用等風險因素。

（五）社會風險，通常指因人文社會環境因素的不斷變化對房地產市場帶來的相關影響，并使得從事房地產商品經

營和生產的投資者帶來了相應的損失。通常如一些社會治安、區域發展、公眾干預、城市規劃、文物保護等都會給房地產商品帶來社會性的風險。

（六）國際風險，主要是指因國際經濟環境的相應變化，從而給區域性經濟活動帶來的影響，這種風險對整個社會所有經濟都會有很大的影響。對房地產商品來說，通常說的國際風險包括：國際投資環境風險、國家風險、貨幣匯率變化風險、國際經營風險、國際貨幣利率變化帶來的風險等等。

（七）內部管理和決策風險，通常指因房地產開發商的決策出現失誤或經營管理的過程不完善而導致與預期收入水平不相符以及預期效益不能夠實現的風險，通常所說的內部管理和決策風險有：投資地點、投資方式、投資類型的選擇風險以及人、物、財組織管理的風險等等。

有上可知，引起房地產投資過程中發生風險的因素比較多，且帶來的嚴重后果程度也非常迥異。如果在房地產投資時，忽略或完全不考慮這些主要風險因素，那風險分析必定失去了它應有的價值和意義。但如果把每個風險因素都包羅萬象的加以考慮，也勢必會導致問題的復雜性，不但不現實而且也不恰當。房地產投資風險分析以合理科學的縮小風險因素的不確定性為主要目標，通過尋找影響房地產投資風險的主要因素，來合理為投資決策者提供最合理科學恰當的風險對策。

三、房地產開發風險的防范對策

房地產的開發風險防范，大體上分為兩種途徑：一是在經濟損失發生之前，通過采取各種預防控制手段，也即是通常說的事前控制，力求將經濟損失的發生防患于未然；二是在經濟損失發生之后，通過采取相應的補救措施，進行及時補償，也即是我們常說的事后控制。

（一）投資風險回避。投資風險回避既房地產投資者在對房地產投資風險進行具體分析和識別以后，發現若對某項房地產活動進行投資將會帶來經濟利益風險的損失時，通過事前控制手段，改變原有的行為方式或事先避開風險源地，采用拒絕實施或主動放棄這些將會導致風險損失存在的相應投資活動，事前消除房產投資風險隱患。

（二）投資風險減輕。投資風險減輕是通過降低房地產風險的可能性或減少風險后果的不利影響。通過對已知的風險、不可預測風險或可預測風險的預測，項目管理者可以在很大程度上加以控制，并最大限度的降低投資風險。

（三）投資風險預防。風險預防是投資者在房地產風險發生前采取的某些具體措施以消除或減少引致風險損失的各項風險因素，實現降低風險損失發生的概率，同時起到減小風險損失程度的作用。風險防范的對象一般有：自然災害、社會風險和政策風險，在房地產投資系統風險防范策略中，應以經濟風險作為控制的中心，把政治和社會風險作為預測的重點，把自然風險作為災后緩解的主要對象。

（四）投資風險轉移風險轉移。是指房地產投資者在開發過程中，以某種合理、合法的方式將某些自己不能承擔或不愿承擔的風險的后果連同對風險應付的權力和責任轉移給他人。房地產風險轉移可以采用很多方法，主要有契約性轉移、購買房地產保險轉移和項目資金證券化轉移等。

（五）投資風險分散與組合：風險分散。房地產投資分

散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。風險組合。風險組合投資是從證券業和保險業發展出來的一種投資理論。在房地產投資方面同樣適用。

（六）投資風險自留：當采取其他風險規避方法的費用超過風險事件造成的損失數額時，可采用自留風險的方法。風險自留是指房地產投資者以自身的財力來負擔未來可能的風險損失。風險自留包括自我承擔風險和自我保險風險。

四、小結

綜上所述，投資者在對房地產投資的風險分析和管理時，應該同時從主觀以及客觀兩方面同時采取必要措施，以提高投資效益，從根本上降低投資風險。主觀上，投資者必須重視投資可行性研究，樹立強烈的風險意識，從多層不同角度對風險問題進行總體把握?？陀^上，投資者還必須對當前今后國內、國際上經濟形勢、政治、社會發展趨勢以及國家地方政策進行全盤了解，并以此為基礎，對投資設計方案進行定量的數據測算分析，獲得較準確的經濟測算結果；此外，投資者還應充分了解該城市擬開發地區的情況，如工商業狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現狀、建設規劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區商業服務業、住宅、工業分布情況以及未來的發展趨勢，理性的判斷該類房地產市場供求情況并進行科學的項目可行性研究。只有這樣，投資者才能準確的把握時機，選中極具升值潛力的地段，并在合適的地段開發合適的物業，使投資決策盡可能準確而高效，贏取房地產投資的高效益。

總之，房地產投資項目分析是一項非常復雜的系統工程，不但需要扎實的理論功底更需要社會經濟現象的深刻剖析。并由此得出切實可行的項目決策。

參考文獻：

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房地產投資與風險分析范文第2篇

關鍵詞：房地產投資；投資特點；投資風險

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01

一、引言

隨著我國國民經濟的不斷發展，房地產投資保持穩定上升的趨勢，根據中國網財經的最新數據顯示，房地產投資開始有回升的趨勢。2016年1月到3月份，我國房地產開發投資為17677億元，比名義增長了6.2%（去掉價格因素之后，實際增長了9.1個百分點），增長的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地產投資增長，成為拉動固定資產投資的主要力量之一，將在促進國家經濟發展、城市建設、改善百姓生活條件等方面發揮了巨大作用。

二、房地產投資特點與風險的關系

由于房地產投資具有其獨特的特點，使其與其他一般的投資不同，以至房地產業是高不確定性及風險高的一種行業，房地投資過程中需要謹慎決策，防范投資風險對投資成敗的影響，因此，根據房地產投資的特點與投資風險的相關研究文獻，分析房地產投資的特點和投資風險的關系如下：

1.房地產投資的不可移動性與風險

房地產投資的固定不可移動的特點，將對其所在的地理位置與環境等存在一定程度上的影響，并影響其價值的高低，給投資帶來風險。房地產企業在選擇投資地段和區域時，會受到地理位置的限制，并且房地產項目所在的地理位置、環境及社會經濟狀況的好壞將影響其商品的價格，進而影響其利潤，且上述條件的復雜變化，帶來眾多的不確定性因素。

2.房地產投資周期的長久性與風險

房地產投資的壽命周期（包括自然壽命與經濟壽命）較長，從投入至銷售需要較長的時間，具有耐久性，且周期的長短也將影響投資風險的大小。所以，在進行房地產投資時，要綜合考慮建筑物的經濟壽命與其使用土地的使用年限（見表1），而房地產使用的長期性也將取決于其耐久性，由于人民生活水平的不斷改善與提高，使其對房地產商品有較高程度的要求。

3.房地產投資活動的相關性與風險

隨著國家經濟的不斷繁榮與發展，人民對房地產商品的需要也越來越大，大部分房地產企業會通過將未建完的商品進行提前銷售的方式，來減少投入資金，以降低投資風險；然而，當經濟出現衰退的時候，房地產企業會撤出其資金的投入，在建的項目在停止建設，交易也將停止，增加其投資的風險，最終，也將會影響企業投資成功的概率。

4.房地產投資的資金需求性與風險

房地產投資的整個過程均需投入大量的資金，從前期獲得土地、可行性研究、項目開發建設、營銷宣傳、銷售、訂買賣合同等各個環節都需要較大資金的投入，房地產投資的規模越大，資金投入量越大，且需要承擔的投資風險也越大，融資成本高的風險也較大。

5.房地產投資的政策影響性與風險

由于房地產投資的固定不可移動性，使得房地產投資易受到國家宏觀調控政策的影響，尤其是在房地產投資決策后，實施決策過程中，如果政府出臺新的有關政策時，房地產企業也需要進行相應的變更與調整，同時房地產投資也需要符合國家或地區的土地規劃與城市規劃等的要求，進而影響投資效果和企業的經濟利益，給房地產投資帶來一定的風險。

6.房地產市場的不充分性與風險

在我國目前的市場經濟條件下，房地產市場發育的不是那么充分與完善，相對完善的市場，房地產市場不具備充分的信息與商品同質等基本條件，被稱為準市場、次市場，房地產企業在這樣市場環境下進行投資，需承擔一定程度的風險。

三、結論

通過以上對房地產投資的特點和投資風險之間的關系進行分析，可知房地產投資的固定不可移動性、生命周期長、投資活動相關性、投資資金需求量大、受國家政策影響、房地產市場不充分等特點，在一定程度上均會給房地產投資帶來或多或少的風險，影響投資決策的成功，進而影響房地產企業的經濟利益和社會效益。

參考文獻：

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房地產投資與風險分析范文第3篇

一、房地產投資風險的種類

在房地產投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。房地產投資風險主要包括政策風險、利率風險、市場供求風險、金融風險、技術風險以及其他風險。

二、新風景房地產開發有限公司投資風險分析

平頂山市新風景房地產開發有限公司作為鷹城房地產企業中的后起之秀，其投資風險決策的分析是不容忽視的。

（一）開發前期投資風險分析

1.政策風險

平頂山市作為一個三線城市，房價處在中間水平，漲幅比較平穩，投資性和投機性購房比例有限。在房地產投資過程中，平頂山市政府出臺的《平頂山市住房建設規劃意見書》相關土地、房產限購、住房、價格等政策等，均有可能對本企業房地產投資收益目標的實現產生巨大的影響。

2.金融風險

新風景房地產開發公司65%的資金來源于外部融資，其中長期債券融資占55%，長期借款占7.5%，短期借款占2.5%，這種融資結構擴大了投資的利潤范圍。但是這種融資方式財務風險很高，若在公司發展不景氣時，還本付息可能將成為公司沉重的財務負擔，甚至有可能導致本公司破產。

3.法律風險

一個受法律保護的合法房地產項目必須擁有合法受讓的國有土地使用權、房地產企業資質以及行政主管部門的批準。有的項目雖然開發前景看好，可如果不顧及農民利益，征地拆遷無法做完，更談不上開發。如：在樓盤的審核驗收中、買賣交易過程中、租賃中等都有可能造成投資損失。

（二）建設實施階段投資風險分析

1.工期風險

建設階段任何環節的時間損失都會使工期拖延。平頂山是小麥玉米的優良產區，受本、外地農民工受到春種夏收等條件的制約，以及由于資金不到位所引起的建筑工程物資不能及時到位使用等都會引起工期的延誤。

2.工程質量風險

工程質量是根據國家現行的有關法律法規、技術標準設計文件及工程合同中對工程的安全、使用經濟、美觀和環境特性的綜合要求。在工程建設中，影響工程質量的五個重要因素是：人、材料、機械設備、方法和環境。

（三）投資回收階段風險分析

1.市場供求風險

房地產的供給和需求是不斷變化的。供求關系的變化會使房地產投資的預期收益率發生偏離。

2.經營風險

根據調查結果顯示平頂山市消費者大多數青睞于80-200平方米的中等戶型，其中150-200平方米的需求量最高。但是新風景房地產開發公司投資建造四棟17層的商品住宅房，80%的戶型均為三室兩廳120-150平方米的大戶型，戶型較為單一，所以其面臨的經營銷售風險不可小覷。

3.購買力風險

由于居民消費價格是反映商品經過流通各環節形成的最終價格，它最全面地反映了商品流通對貨幣的需要量。目前，世界各國基本上均用居民消費價格指數來反映通貨膨脹的程度。在通貨膨脹率很高的情況下，消費者可能將消費從住房中轉移，從而影響房地產消費需求，最終給投資者帶來損失。

三、防范投資風險的建議

（一）高度重視可行性研究

在房地產開發的整個過程中，可行性研究階段是房地產投資過程中關鍵的一步。房地產開發企業對項目進行可行性研究，從而通過科學預測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區位和開發時機，減少房地產投資開發的盲目性 。

（二）靈活應用投資組合理論

在投資領域里，要懂得分散投資以達到分散風險、降低風險的目的。房地產投資可以選擇不同區域、房產類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。例如：房地產開發商可以投入一部分資金，在普通住宅投資一部分，在高檔寫字樓投資一部分等等。

（三）關注政策變動

我國房地產受政府政策影響大。因此，要時刻關注國家各項方針政策及我市政府政策的變化。研究各項政策，有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，并根據政策變動及時調整投資策略，進而有效控制政策風險。

（四）合理融通資金，減少金融風險

房地產投資數額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風險的存在，要求房地產投資者考慮貸款規模減少和利率可能升高因素，合理安排投資資金。另外，房地產投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風險轉嫁給銀行。

（五）建立健全企業風險管理組織系統

為了更好地實現房地產投資決策，新風景房地產開發有限公司必須對風險投資決策工作進行具體的組織，確定風險管理組織結構，明確其職能，使企業各部門協調工作，保證風險管理目標的實現。

四、結論

房地產投資與風險分析范文第4篇

決策支持系統為解決房地產投資決策中出現的種種問題提供了解決方案。決策支持系統是一種基于計算機的系統,幫助決策者通過與系統直接交互使用數據及分析模型解決非結構化的決策問題。通過決策支持系統,房地產開發商可以對要開發的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結合房地產項目投資的實際情況,提出了一種房地產投資決策支持系統,可以為房地產項目的投資提供決策支持,實現企業項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產投資決策支持系統

房地產投資決策支持系統是將決策支持系統技術應用到房地產投資中,從而能有效地對房地產投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。

(一)房地產投資決策支持系統的基本功能

本系統分為房地產市場調查與預測、經濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產市場調查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產市場的現狀以及國民經濟狀況,并能對將來房地產市場的發展情況做出一個大概的預測。通過經濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷?？尚行詧蟾嫔赡K則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據具體情況來添加可行性報告中的內容。

(二)系統的基本結構

在房地產投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統的MIS系統不能滿足房地產投資決策的需要,只有使用決策支持系統才能有效地解決這一問題。但是傳統的決策支持系統也有著它的不足,不能很好的對房地產投資進行有效的輔助決策。因此,本系統借鑒了最近發展起來的決策支持系統的新技術,提出了一種新的房地產決策支持系統模型。

數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是決策支持系統發展中的新興技術,將這些技術引入到房地產決策支持系統中可增強系統的輔助決策功能。

其中,數據倉庫是為了決策支持的需要而在數據庫的基礎上發展起來的一項新技術。數據倉庫可將大量的用于事務處理的數據庫中的數據進行清理、抽取和轉換,按決策主體的需要重新進行組織。數據倉庫中的各種數據可以適應決策問題多樣性的要求,數據倉庫側重于對面向主題的數據的存儲和管理。聯機分析處理可以對數據倉庫中的大量數據進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數據挖掘是從知識發現的概念中引申出來的,把數據挖掘技術應用到數據倉庫的分析可以有效地從數據倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產投資決策系統的相關技術

傳統的決策支持系統是利用數據庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現科學決策的綜合集成系統。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數據庫只能對原始數據進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數據和半結構化問題,傳統的數據庫管理系統難以求解復雜的半結構,不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統以集成數據為基礎,然而現實中的數據往往分散管理且大多分布于異構的數據平臺,數據集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統的建立需要對數據、模型、知識和接口進行集成。數據庫語言數值計算能力較低,因而采用數據庫管理技術建立決策支持系統知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們日益提高的決策要求。

數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術,給決策支持系統的發展注入了新的活力,數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術的出現,有利于解決上面傳統的決策支持系統所遇到的問題,為決策支持的發展提供了一條新的途徑。

(一)數據倉庫(DW)技術

信息系統中有兩種類型的數據:操作型數據和決策支持型數據。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數據服務于日常事務處理,決策支持型數據服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數據的系統稱為數據倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數據的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數據倉庫的專長。

(二)聯機分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯機數據訪問和數據分析而產生的一種技術,它可以根據分析人員的要求,快速、靈活地對大量數據進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數據倉庫的信息分析處理過程,是數據倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數據倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數據,以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現友好、豐富的報表結果。

(三) 數據挖掘(DM)技術

數據挖掘可以稱為數據庫中的知識發現,是從大量數據中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數據庫技術、人工智能、神經網路、機器學習等領域的交叉學科。數據挖掘是一個過程,是從大型數據庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數據之間的關聯,發現被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。

數據挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經網絡、概念樹、遺傳算法、模糊

數學、統計分析、可視化技術、粗糙集、公式發現等。數據挖掘的作用是可以實現自動預測趨勢和行為、關聯分析、聚類等。數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發展起來的,具有一定的聯系性和互補性。其中數據倉庫用于數據的存儲和組織,聯機分析處理集中于數據的分析,數據挖掘則致力知識的自動發現。 三、房地產投資決策支持系統的功能模塊

(一)市場調查與預測

市場調查是房地產投資中的一項非常重要的內容,常常關系著投資的成敗。在本系統中,市場調查與預測模塊主要包括國家經濟狀況、城市經濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產調查的主要內容。另外,大量的歷史數據也為房地產市場的預測提供了便利條件。

(二)經濟評價

經濟評價是房地產投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容,是項目決策科學化的重要手段。經濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經濟可行性進行分析討論,做出全面的經濟評價,為項目的科學決策提供依據。

經濟評價包括項目管理、參數設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數設置對房地產投資中的各項參數進行賦值,方案計算用現金流法和非現金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現金流法綜合財務指標匯總表和非現金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。

(三)風險分析

房地產投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產開發的風險可以指導投資者進行正確的開發決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產開發投資是很適應的。此外,房地產投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四) 可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據房地產投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數據,甚至是根據項目數據生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

該系統中的四個功能模塊緊密協作,基本涵蓋了房地產投資中所應考慮的各方面內容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

房地產投資與風險分析范文第5篇

關鍵詞：房地產投資；風險分析；防范措施

1.我國房地產投資中存在的風險

1.1政策風險

政府在市場經濟中擔當著“守夜人”的角色，根據對國家宏觀經濟狀況的分析，其會制定相應的政策來促進經濟的發展。其中很多政策都與房地產行業的發展有著密切的聯系。因此，在進行房地產投資之前，就需要對當前的政策環境進行充分的了解。第三產業政策、租金政策、設備材料政策、土地出讓政策、環保政策等都會對房地產行業的發展產生影響。只有對我國的政策環境進行充分地認知，才能對比風險，達到理性投資的目的。

1.2供求風險

在進行投資之前，就需要對供求關系進行必要的風險，在房地產投資的過程中，供求關系是難以進行科學地把握的。一般來說，房地產項目施工需要一個比較長的周期，先前的預測可能會隨著市場的不斷變化，而導致供求關系受到很大的影響。諸如，如果在房地產項目的建設中發生了通貨膨脹或者通貨緊縮的現象，人們的購買力就會相應變化，目標人群也會發生轉移，這樣就會存在供求的風險。

1.3土地風險

在整地拆遷這個過程中，也存在著一定的風險。這主要包括以下幾個方面：

1.3.1安土重遷觀念的影響

我國的居民有著安土重遷的觀念，在進行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進行大量的思想工作，來勸導這些居民進行搬遷。這使得拆遷的時間難以保證，難以進行成本控制，增加了項目的進度風險。

1.3.2投機主義的影響

隨著我國的土地拆遷不斷進行，人們在遇到拆遷的時候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進度，為了使得工程建設盡早進行，投資方需要花費比計劃更多的成本，這樣就使得企業效益難以保證。

1.3.3極端行為的影響

在進行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時有發生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時也將拆遷隊伍放到了法律和輿論的風口浪尖。在社會各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。

1.4建設風險

項目建設階段涉及到市場把握、人員協調、材料的采購、機械的租賃、合同關系維度、進度管理等諸多方面的內容，在整個房地產項目的建設中，其是最復雜多變的一個過程。在這個過程中主要存在以下幾個方面的風險：

1.4.1進度風險

由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無法保證的話，那么預售的房屋就要進行必要的賠償，并且嚴重影響企業的信譽和形象。此外，延長工期不但會帶來額外的成本支出，還將使得管理更加復雜。

1.4.2質量風險

建筑的質量對于房地產投資也存在一定的影響，如果質量不合格就難以進行竣工驗收，那么房地產就難以預期投入使用，這樣不但會造成諸多損失，還會使得房屋的購買率下降。

2.房地產風險防范措施

2.1科學決策

為了預防房地產投資風險，就需要對房地產市場進行詳細的調查分析。調查分析不但要涉及到政策的政策因素，還需要對房地產的供求狀況以及發展趨勢進行必要的調查。在對國家和社會雙重因素的把握之下，需要對房地產建設方面的信息進行收集并建立必要的分析系統，其中要包括類似項目開發方案與收益狀況、周邊配套設施建設狀況、政府規劃情況、產業布局等，這樣才能在把握大局的情況下，進行細致分析，才能有效地規避風險。

2.2風險轉移

房地產施工的周期比較長，其間很可能會遇到各種各樣的特殊情況，為了規避損失，在訂立合同的時候，需要對相關的責任進行明確。諸如，如果工程的工期超過合同規定期限的話，那么施工企業要負擔這部分責任，這樣就能減少開發商的損失，起到很好規避風險的效果。除了合同措施之外，還可以進行保險轉移，現在的保險行業也逐漸完善起來，為了防止建筑工程中面臨的風險，可以將保險費作為一部分預防性支出，一旦發生突況，就能降低風險。

2.3多元投資

投資的目的就是為了獲得效益，每個行業的投資都有著自己的特點，有的行業投資效益比較低，但是相對安全，有的行業的投資效益比較高，但是也面臨著高風險。投資者在進行投資的時候，應該采用多元的投資方式，這樣能夠增加防范風險的能力。

2.4加強質量監管

工程質量的好壞對于房地產投資來說至關重要，如果其質量不合格，將很難配合營銷策略、預售策略的展開，對于房地產的效益有著直接的影響。為此，應該加強對于房地產工程的質量監管。這不但需要開發商、監理方的作用，還需要施工方嚴格要求自身。只有在施工的設計階段、招投標階段、施工階段、竣工階段都能進行良好的監控，才能保證房地產工程的質量，進而減少質量問題帶來的風險。

2.5創新營銷

為了有效地降低房地產投資的風險，現在很多房地產開發上都在營銷方面進行了創新?，F在分期付款、預租預售等方式已經成為很多房地產銷售的主要模式。這樣的銷售模式不但將大量的資金回籠有效地規避了風險，還將房地產開發與金融服務聯系在一起，在很大程度上降低了房地產開發的風險。

3.總結

目前，我國的房地產投資比較熱，本文分析了我國房地產投資中存在的風險因素，并提出了相應的防范措施，旨在能夠更好地促進我國房地產投資領域的發展，使我國的房地產行業逐步走向科學化、理想化。

參考文獻：

[1]劉斌，王沖.房地產投資風險與防范的分析和研究[J].商場現代化，2009（01）.