房屋改建項目工作方案

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為有效解決預留地建設問題，順利推進仙源村上街、下排和上排預留地統一規劃建設以及周邊房屋改造工作，特制定本方案。

一、基本原則

本項目采取“公司+村組”聯合開發模式運作，依據“集約用地、統籌規劃、合作建設、產權調換、利益分享”原則進行開發建設；參照“商品開發房配建保障房”運作方式進行。

二、項目概況

1．項目名稱

仙源村上街、下排和上排三個小組預留地及周邊房屋改造建設項目。

2．項目基本情況

仙源村上街、下排和上排三個小組預留地及周邊房屋改造建設項目位于琴江鎮仙源村。四周界址為：東臨松仔坪小組居民房，南臨行政中心北側道路，西臨清華大道，北臨井岡南大道。總用地面積約25240㎡（約38畝），征收房屋19戶，建筑面積約6170㎡，建筑占地約2600㎡，附屬面積約460㎡，庭院、空坪等260㎡，在建（已打地基）4戶面積約480㎡。

三、項目實施內容

1．結合城市總體規劃對項目地塊進行科學規劃設計，按現代建筑風格建成集住宅、商業服務、休閑娛樂、旅游觀光等功能于一體的現代生活小區，實現產業發展與城鎮建設的系統整合。

2．征地：征收項目范圍內土地約12740㎡。

3．拆遷情況：征收房屋19戶，建筑面積約6170㎡，附屬面積約460㎡，庭院、空坪等260㎡，在建（已打地基）4戶面積約480㎡。

4．房地產開發建設：總用地面積約25200㎡，可建建筑面積約61800㎡（以容積率1.85計算），其中不計容積率地下車庫15000㎡。

具體項目建設按規劃部門審定的規劃設計方案和審定的施工圖組織實施。

四、具體操作辦法

1．土地操作方法

（1）整個地塊統一轉為國有出讓土地，出讓土地采用掛牌方式。

（2）通過先確定開發房和配建房的銷售均價，然后采用倒推方法，計算出土地價格。

（3）通過在出讓方案中約定地價額度和建設方案，從而約定項目建設的投資強度和投資方式。

2．房產聯合開發

（1）由縣城發公司參與土地摘牌進行開發建設。

（2）縣城建公司為該項目業主。由中標單位采取商品房配建保障房的模式進行開發建設或由中標單位以邀請招標方式擇定相應資質的企業承建并承擔相應的法律責任。

（3）由村組成立理事會，通過理事會委托縣城發公司來完成相應工程量的建設。受托方聘請理事會成員參與項目管理。

（4）保障房按審定總面積核定成本銷售給三個村小組，成本由以下項目構成：材料費、人工費、辦證費、利息、建設管理費、稅費、土地整理費用等。

（5）確保村民優先選房，但要相對集中，一棟一棟選擇。每戶村民選擇套房的同時，可選擇底層柴間一間。房屋面積按縣政府批準的規劃指標，以縣城建局原已審定規劃建筑面積為準。剩余部分房源由城發公司自行銷售。

（6）原土地上房屋征收單位為縣國土局，實施單位為縣城建公司，費用計入開發成本。開發后土地一并列入項目宗地出讓。項目經費為整個項目投資額的2%。

3．結算方式

通過實物成果分享使各方獲得利益，物業配套費用由開發商承擔。具體的實物成果分配方式方法，由合作雙方協商確定簽訂協議，報請政府審定。

五、組織機構

根據項目建設要求，成立仙源村上街、下排和上排小組預留地建設項目協調組，其組成人員如下：

協調組下設辦公室、房屋征收安置組、工程建設項目組，具體成員及工作職責如下：

（一）辦公室

工作職責：負責傳達上級指令，匯報工作進度；協調各小組關系，匯總項目建設過程中的有關情況；辦理相關會議文件及其他文秘工作；籌集建設資金，制定實施方案，負責工作人員考勤，處理突發事件工作；完成協調組交辦的其他工作。

（二）征地組

工作職責：負責按時完成項目范圍內征地工作，做好征地工作中的維穩工作，完成項目建設用地報批工作。

（三）房屋征收組

工作職責：負責按時完成工程建設范圍內土地征收、房屋征收安置，做好房屋征收安置中維穩工作。

（四）工程建設項目

負責項目設計、報建、招標、建設管理、驗收、項目成本、利潤結算工作。