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各房地產開發企業、各房地產中介機構、各房地產估價機構、房屋租賃行為的單位和個人:
為進一步規范*市房地產市場秩序,加強房地產市場管理,進一步促進房地產市場健康穩定發展,現根據《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國行政許可法》、《商品房預售管理辦法》、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發〔*〕37號)等有關規定,結合本市實際情況,就有關事項通知如下:
一、規范商品房預售行為
(一)房地產開發企業應當于每年11月30日前向國土房管部門申報下一年度的商品房銷售計劃,在申報預售證前1個月申報項目概況。
任何房地產開發企業在領取商品房預售許可證之前不得商品房預售廣告,需要其他與房地產開發項目有關的廣告的,其內容必須真實。否則,有關部門有權責成房地產開發企業自行在相關媒體進行更正。房地產開發企業拒絕更正的,有關部門有權在相關媒體上公布真實情況。
(二)房地產開發企業申請核發商品房預售許可證時,應當如實準確填報項目概況及樓盤表。隱瞞房屋抵押、回遷等情況的,對正在申請核發商品房預售許可證的,將根據有關規定不予許可;對已核發預售許可證的,將撤銷該商品房預售許可證。
(三)未領取預售證的商品房,任何企業或個人不得以任何形式收取房款和銷售。否則,一經發現,將責令限期整改,并向社會公布有關情況。
對拒不整改或不按規定整改的,將依法進行處理,并將該企業或個人的違規情況告知相關主管部門,有關主管部門將根據有關法律、法規、規章的規定,停止辦理有關行政業務。
(四)對不符合規劃部門規劃控制性套型結構要求的項目,不核發商品房預售許可證。
(五)房地產開發企業在申請商品房預售許可證時,應當明確該項目的擬向社會公開銷售的時間、銷售方式及每個單元的擬售價格;取得商品房預售許可證后,應當在10日內全部公開銷售。
*市房屋管理系統中顯示的可售單元,房地產企業不得拒售。一經發現有拒售行為的,將立即責令其限期整改;拒不整改的,將延長整改期限,并通過媒體、網站等向社會公布有關情況。
(六)嚴禁“炒賣樓花”行為。房地產開發企業、房地產中介機構不得將預購人購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。一經發現有炒賣樓花行為者,將責令限期整改,并按現行法律、法規和規章的規定予以處罰,同時通過媒體、網站等向社會公布有關情況。
(七)境外機構和個人購買商品房時,開發企業應要求購房業主按照《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》的規定,提供境外機構在境內設立分支或代表機構、個人在境內學習或工作時間超過一年、分支或代表機構以及個人購房用途均為自用或自住的有效證明文件;開發企業不得以任何方式、任何借口將商品房預(銷)售給不符合條件的境外機構和個人。
(八)開發企業銷售商品房時,應向購房者明示所有在售單元的價目表,嚴禁不實價格。有最高銷售限價的,應當按土地使用權出讓合同約定,在最高限價之內進行銷售。否則,將責令限期整改,整改期間停止在銷售商品房的銷售,并通過媒體、網站等向社會公布有關情況。
(九)開發企業應在銷售現場配置電腦設備,供購房人查閱銷售樓盤詳細資料,并公布樓盤《商品房預售許可證》及附圖、《商品房買賣合同》等。房地產行政管理部門同時在網上公示該樓盤的銷售資料。
二、進一步完善預售款監管措施,加強預售款監管
(十)各房地產開發企業應知會購房人憑《繳款通知書》將商品房預售款直接存入指定的預售款監控賬戶,不得私自收取商品房預售款。否則,按《*省商品房預售管理條例》第四十一條規定進行處罰。
(十一)根據《*省商品房預售管理條例》的規定,各商業銀行應當加強對商品房預售款監控賬戶的管理,每天將監控賬戶的基本情況數據及收到跨行轉入款項的明細信息數據提交市國土房管局。凡在各行開立監控賬戶并申請辦理按揭貸款的,其預購人的首期房款及各行的按揭貸款,必須憑《繳款通知書》直接存、劃入該監控賬戶內。劃撥使用監控賬戶內的款項,應憑*市國土資源和房屋管理局(下稱市國土房管局)所核準同意支付的數額撥付,不得擅自批準預售人使用監控賬戶內的款項或將商品房預售款轉作他用。
三、加強項目工程進度和公建配套建設的監管,防止隨意變更規劃許可,保護購房業主利益
(十二)開發企業申請核發商品房預售許可證時,應確定公建配套施工進度和竣工交付時間,審批部門應現場勘察有關樓棟工程建設進度。開發企業領取預售證后,應于每季度最后一個月的月底前向市國土房管局提供在建工程(包括公建配套)建設進度情況以及現場照片,市國土房管局結合實際每季度現場抽檢1-2次,并將抽檢結果在“陽光家緣”網上公布。
(十三)開發項目申請取消監控賬戶,應當繳清土地出讓金、按規定屬于開發企業繳交的專項維修資金和相關稅費、完成規劃驗收和確權,對于分期開發的項目,其最后一期應完成出讓合同或國土證用地范圍內規劃要求的全部公建配套建設。未繳清土地出讓金和相關稅費的,在監控賬戶中扣繳;未完成公建配套建設的,不能取消監控賬戶,在監控賬戶中存留相應建設資金。
(十四)商品房預售或者銷售后,房地產開發企業不得隨意調整、修改修建性詳細規劃或者變更規劃許可;確需調整或者變更的,應當報原審批的城市規劃行政主管部門批準。已經在*市房屋管理系統建立樓盤明細表、網上公開銷售的,樓盤明細表不再變更。
四、加強交易登記管理,及時辦理商品房交易登記手續
(*)房地產開發企業應當按《*省城鎮房地產權登記條例》的有關規定及時申請確認產權。逾期不辦理的,按照《*省城鎮房地產權登記條例》第二十條規定進行處理。
(十六)房地產交易轉移登記申請人應持完稅憑證辦理房地產權屬變更登記手續,開發企業不得挪用購房業主委托其繳交的契稅。
五、規范房地產中介服務機構的中介行為
(十七)房地產中介服務機構和從業人員提供服務時,應如實向當事人介紹所房屋的權屬情況;房屋銷售時,應當向買受人介紹所的商品房的有關情況,不得隱瞞;房屋租賃時,還應如實向租賃雙方說明房屋租賃政策。
(十八)房地產中介服務機構不得為手續不齊全、不具備合法銷售條件的商品房提供中介服務,不得為開發企業進行內部認購、預訂提供服務;提供服務時不得收取傭金以外的其他費用。一經發現,有關部門將依法予以查處,并記錄在誠信檔案中,實時向社會公布,并在年度檢查中扣分。
六、進一步加強房地產租賃管理
(十九)任何單位和個人租賃房屋的,租賃雙方當事人應當在租賃合同簽訂、變更之日起3日內,應當向房屋所在地的街鎮出租屋管理服務中心辦理房屋租賃登記備案手續。
(二十)房屋承租人、居住人應當按照房屋規劃用途、結構、消防安全規定使用房屋,不得擅自改變房屋規劃用途,或者實施違法建設行為。如需要改變房屋用途,房屋出租人應當依法向規劃部門申請房屋使用功能變更手續。
七、加強房地產估價機構管理,規范估價行為
(二十一)房地產估價機構在對房地產進行估價時,應嚴格按照《房地產估價機構管理辦法》等有關法律、法規和規章進行,不得有違法、違規行為。
房地產估價機構有違法、違規行為的,有關部門將根據《房地產估價機構管理辦法》等規定,給予處理。房地產估價機構給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任。國土房管部門將根據情況將房地產估價機構有違法、違規行為及處理結果向社會公布。
(二十二)具備城市房屋拆遷評估資格的房地產評估機構接受委托,進行房屋拆遷評估時,應當按照建設部城市房屋拆遷評估指導意見、市國土房管局制定的相關規則和技術規范以及*市房地產評估專業人員協會制定的相關工作指引進行評估。
(二十三)房地產估價機構接受商業銀行委托,通過評估確定房地產抵押價值的。房地產估價機構應當根據建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》(建住房〔*〕8號)的規定及《房地產抵押估價指導意見》進行評估。
辦理房地產抵押登記手續時,房地產抵押價值由抵押當事人協商議定的,抵押權人應當向市房地產交易登記中心提供確定房地產抵押價值的書面協議;由房地產估價機構評估的,應當向市房地產交易登記中心提供房地產抵押估價報告。
(二十四)房地產估價管理機構聯合市房地產評估專業人員協會定期對房地產抵押估價報告進行抽檢,并對有高估或低估等禁止行為的房地產估價機構和所涉及的注冊房地產估價師,依法查處,并記入其信任檔案,向社會公示。
八、監督檢查
(二*)市國土房管局依照有關法律、法規和規章的規定,對房地產開發企業、房地產中介機構、房地產估價機構的業務辦理及執行情況實施監督檢查。有關單位和個人對依法進行的監督檢查應當予以協助、配合,不得拒絕或者阻撓。
(二十六)市國土房管局發出的違規行為整改通知,15日內未整改或整改不合格的項目,對于開發企業,將依法根據有關規定延長其項目的預售許可、抵押登記和網上簽約手續限制時間,直至完成整改;對于中介機構,也將根據有關規定予以處理。
(二十七)市國土房管局(房地產市場監管小組)每月對商品房預售、交易登記、中介、租賃、估價等房地產市場情況進行檢查,并將檢查結果及投訴情況在網上或媒體公布
(二十八)房地產開發企業、房地產中介機構、房地產估價機構及其從業人員,房屋租賃雙方當事人,應按照有關法律、法規、規章和上級有關文件規范從業行為。如有違反規定的,國土和房管行政主管部門將依法處理,并將處理結果對社會公布。屬于其他部門處理范圍的,國土和房管行政主管部門將移交其他部門進行查處。構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
(二十九)本通知自之日起施行。