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各管理區,鎮人民政府、辦事處,高場原種場,市政府各部門:
為進一步加強和規范城市規劃區內個人住宅建設的管理,確保城市規劃和土地利用總體規劃的有效實施,促進我市城市建設和經濟社會的可持續發展,根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》等相關法律法規,結合我市實際,現就加強城市規劃管理有關事項通知如下:
一、本通知所稱城市規劃區是指:園林辦事處、*經濟開發區、周磯辦事處、廣華辦事處(含廣華、向陽、五七)、*管理區、廣空農場、330農場、00369部隊農場、沙洋二農場、油田農場、高場原種場、棉花原種場、東風林場、田關林場、楊市森林公園。規劃區總面積621.45平方公里。
本通知所稱個人住宅是指村民(含居民,下同)自行出資建設、使用的住宅。
二、個人住宅建設必須遵循統一規劃,統一建設住宅小區(以下簡稱“統建小區”)與個人自建相結合的原則。
三、市規劃局應當根據新修編的城市總體規劃、土地利用總體規劃和城市發展需要,組織編制城市規劃區范圍內統建小區規劃(統建小區原則上安排在嚴管區和引導建設區內)。
統建小區和個人自建點內的建筑式樣、色彩、高度和平面布置等應當在規劃中提出統一要求。統建區主要采取建農民公寓形式建設。
四、城市規劃區個人住宅建設實行分區域控制,分區域控制的范圍由市規劃局根據城市建設、經濟發展、產業結構調整和城市規劃等因素劃定。根據我市實際,具體劃分為禁建區、嚴管區和引導建設區三類。
(一)禁建區范圍:廣華城區由廣澤大道以北500米、長白渠、廣王渠、同興渠、水杉公園以北道路外圍150米范圍內圍合的西城區核心區;城市新區由沿堤河、范新渠、318國道復線圍合的城市新區核心區約4平方公里的區域;“二區二園”:*經濟開發區(由鹽化二路、章華北路、信心大道、東荊大道圍合的區域)、園林經濟開發區(由育才路、袁楊路、紅梅路、百里長渠圍合的區域)、江漢鹽化工業園(園區5平方公里區域)、楊市工業園(由紅星五支渠、章華南路、紅星六支渠圍合的區域)。
禁建區內不得新建或改擴建(含加層)個人住宅,停止審批新的個人住宅用地。確系危房,經市房屋安全鑒定部門鑒定為D級的,引導進入統建小區安置。
(二)嚴管區范圍:城市總體規劃劃定的近期建設范圍及建成區中禁建區以外的區域。
嚴管區內(除統建小區外)不再批準新建個人住宅。現有個人住宅經市房屋安全鑒定部門鑒定屬危房確需改建并符合城市規劃的,可向市規劃行政主管部門申請原址改建,經批準后,可在原宅基地范圍內按批準文件要求進行改建;符合分戶條件及法律、法規、規章規定的其它事由,申請新建住宅的農村村民,必須到規劃確定的統建小區內以農民公寓形式進行建設。
(三)引導建設區:除禁建區及嚴管區以外的城市規劃區內其它區域。
引導區內村民可向市規劃行政主管部門申請新建、擴建、改建個人住宅。引導和鼓勵農民按規定樣式到規劃確定的統建小區集中建設。
禁建區、嚴管區、引導建設區的具體范圍,在實施過程中確需調整的,由市規劃行政主管部門另行按程序報批并公布。
五、下列區域禁止新建、改建、翻建個人住宅。已建成的零星個人住宅,應當逐步就近遷入村(居)民點或小區內還建。
(一)禁建區所有區域。
(二)城市重要水體防護范圍內。
(三)中心城區(東城區、西城區、新城區)道路紅線20米以上城市道路兩側100米范圍內。
六、城市規劃區內禁止下列行為:
(一)城鎮居民及農村非祖籍戶購買農村宅基地、農民住宅或“小產權房”。
(二)集體土地使用權宅基地征收轉為國有土地。
(三)租用、占用農民集體所有土地進行房地產開發。
(四)以聯戶改造建房等形式變相從事房地產開發。
七、農村村民(含村改居的居委會)一戶只能擁有一處宅基地,嚴管區內個人宅基地單戶面積不得超過100平方米,建筑層數不得超過四層,其它區域宅基地面積不得超過120平方米,建筑層數不得超過三層。農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。
城市規劃區內的區、鎮、處、場要對本轄區的個人宅基地進行清理登記,對一戶多基和超面積的宅基地要配合國土、規劃部門依法處理。
八、園林辦事處宅基地遺留問題按下列原則處理:
(一)園林辦事處各村(居)委會已收宅基地款,未辦理國土、規劃手續且未供地的,一律由各村(居)委會負責按銀行同期存款利率計息后退款銷號。
(二)已辦理國土、規劃手續,符合現行城市規劃的,可在規劃許可范圍內實施建設。不符合現行城市規劃的,按照現行城市規劃要求調整用地或依法依規進行收儲。
(三)《國務院關于深化改革嚴格土地管理的規定》(國發[2004]28號)下發之前僅辦理《個人宅基用地批準通知書》但未供地的,一律由國土部門依法注銷;已依法供地但兩年以上未動工建設的,由國土部門依法收回土地使用權或按程序收儲。
九、政府出臺相關優惠政策,規劃部門及時配套相關辦法,鼓勵村民以農民公寓、一基多戶的形式解決個人住宅需求,戶型面積嚴格按國家有關規定(人均面積30平方米)進行控制,農民自住樓一律不得向社會出售,否則,國土、房管部門不得為其辦理土地、房產手續。對農民自建房私自向社會出售的,稅務、國土、房管部門將依法予以打擊。
規劃部門要掌握好規劃和建設的時序,做好個人住宅建設疏導工作,有效指導個人住宅建設。
十、對違反規劃、國土等有關法規,搶建、搭建的房屋,由規劃、國土部門依法予以嚴厲打擊,并拆除相應建筑物。
十一、因城市建設等公共利益需要搬遷的,原則上實行貨幣補償,不得就地還建和零星還建安置,確有條件可實行集中還建的一律進入規劃的村(居)民點或住宅小區內安置,或按城市規劃要求,統一規劃搬遷安置。
十二、堅持“屬地管理”和“職能管理”相結合的原則。城市規劃區內區、鎮、場、處要認真履行管理職責,在市規劃行政主管部門的指導下,在土地利用總體規劃確定的范圍內,積極組織好村(居)民點的規劃編制工作,同時依法加強對個人住宅建設的管理,嚴格審查個人建房有關的資料、文件和證書,并出具審查意見,作為相關部門行政審批的依據。市規劃、國土、建設、房管等相關職能部門的執法監察人員,應當依照法定職權,加強對個人住宅建設的監督檢查,依法查處違法建設行為。
十三、市規劃、國土、建設、房管、消防等部門工作人員在個人建房管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法給予行政處分;構成犯罪的,移交司法機關,依法追究刑事責任。
對各區、鎮、場、處在個人住宅建設管理工作中審查不嚴,監督不力、弄虛作假、越權審批的,依法依規追究相關人員責任,構成犯罪的,移交司法機關,依法追究刑事責任。
對當事人以暴力行為阻撓行政主管部門及其工作人員執行公務,違反《治安管理處罰法》的,由*機關予以治安處罰,構成犯罪的,移交司法機關,依法追究刑事責任。
未經規劃許可的所有違規建筑,一律實行零補償,由建設戶主無條件拆除。戶主不自行拆除的由規劃等部門依法強行拆除。
十四、本通知由市規劃管理局會同市國土資源局、市房管局負責解釋,城市規劃區范圍以外區域,根據相關規劃參照執行。