物業(yè)局發(fā)展物業(yè)管理意見市

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各縣、市、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：

為認(rèn)真貫徹實施《安徽省物業(yè)管理條例》，切實加強我市物業(yè)管理工作，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，現(xiàn)結(jié)合我市實際，提出如下意見：

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)，廣泛宣傳

《安徽省物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）的實施，是我省加強和規(guī)范住宅物業(yè)管理的重要舉措，對于培育和規(guī)范物業(yè)管理市場，促進城鎮(zhèn)建設(shè)，提高市民的居住質(zhì)量，有著非常重要的意義。各縣、市、區(qū)人民政府及有關(guān)部門要從保障社會穩(wěn)定、提升城市文明創(chuàng)建水平、構(gòu)建和諧社會的高度，把學(xué)習(xí)宣傳貫徹《條例》列入議事日程。要通過報紙、電視、廣播等新聞媒體和簡報、墻報、宣傳櫥窗、現(xiàn)場咨詢、發(fā)放宣傳材料等形式，向社會廣泛宣傳，做到家喻戶曉，真正使廣大業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)理解和掌握《條例》的基本內(nèi)容，增強依法參與物業(yè)管理的意識，促進《條例》的貫徹落實。

二、屬地管理，密切配合

要建立統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級負(fù)責(zé)、屬地管理的物業(yè)監(jiān)督管理工作機制。按照《條例》規(guī)定，市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作；縣(市)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作；潁州、潁泉、潁東區(qū)人民政府、*經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)確定一個部門具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。建設(shè)、規(guī)劃、工商、物價、環(huán)保、公安、市容、城市管理等部門，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工，密切配合，做好有關(guān)管理與監(jiān)督工作。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助縣、市、區(qū)物業(yè)管理部門做好本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

三、健全機制，規(guī)范管理

各縣、市、區(qū)人民政府要積極扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

（一）規(guī)范前期物業(yè)管理。建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)依照省建設(shè)行政主管部門公布的業(yè)主臨時公約示范文本，制定業(yè)主臨時公約，并在銷售場所公示物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的物權(quán)歸屬。業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，并報當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門備案。在首次業(yè)主大會通過的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時公約即行失效。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式和起始時間等內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。

（二）積極推進業(yè)主自我管理。凡符合《條例》規(guī)定條件的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，按照《條例》規(guī)定成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。對入住率達到50％以上、尚未成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會；建設(shè)單位已撤走的物業(yè)管理區(qū)域，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會。首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，實現(xiàn)業(yè)主自我管理。

（三）加強物業(yè)專項維修資金管理。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的管理，實行專戶存儲、統(tǒng)一管理、按幢設(shè)賬、核算到戶的原則，具體使用和續(xù)籌方案由業(yè)主大會按照國家有關(guān)規(guī)定決定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公示專項維修資金的使用情況。市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，建立健全專項維修資金使用和管理制度。

（四）加強物業(yè)工程質(zhì)量保修金管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)竣工驗收合格并交付使用后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。按照建設(shè)部、財政部《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》（建質(zhì)[*]7號）規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)項目工程價款結(jié)算總額的5％提取物業(yè)工程質(zhì)量保修金。物業(yè)工程質(zhì)量保修金由建設(shè)工程所在地的房地產(chǎn)管理部門指定的物業(yè)工程質(zhì)量保修金專戶存儲，實行統(tǒng)一監(jiān)管，專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，任何單位和個人不得截留、挪用。物業(yè)保修期滿，尚未使用的物業(yè)工程質(zhì)量保修金應(yīng)當(dāng)及時全額退還給物業(yè)工程建設(shè)單位。拖延退還，或者截留、挪用物業(yè)工程質(zhì)量保修金，給物業(yè)工程建設(shè)單位造成損失，或侵害廣大業(yè)主合法權(quán)益的，有關(guān)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，同時，依法追究有關(guān)責(zé)任人的行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（五）加強物業(yè)管理用房的管理。建設(shè)單位在規(guī)劃、設(shè)計房地產(chǎn)項目時，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局共用配套設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施，并按照規(guī)定比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)總建筑面積10萬平方米以上的，物業(yè)管理用房面積不得低于物業(yè)總建筑面積的3‰；物業(yè)總建筑面積5—10萬平方米的，不得低于物業(yè)總建筑面積的4‰；物業(yè)總建筑面積1—5萬平方米的，不得低于物業(yè)總建筑面積的5‰；物業(yè)總建筑面積在1萬平方米以下的，不得低于物業(yè)總建筑面積6‰；一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房最低不得少于30平方米。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

（六）加強物業(yè)服務(wù)收費管理。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。縣級以上價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)管理部門加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督，依法維護業(yè)主的合法權(quán)益。

四、加強指導(dǎo)，強化監(jiān)管

（一）各級人民政府和有關(guān)部門要從實踐“三個代表”重要思想，維護社會穩(wěn)定，建設(shè)和諧社會的高度，充分認(rèn)識加強物業(yè)管理工作的重要性。縣級以上房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極履行職責(zé)，加強對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)積極協(xié)作配合，共同做好物業(yè)管理工作。

（二）各級房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當(dāng)自收到之日起15日內(nèi)進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人；屬于其他部門職責(zé)的，物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場告知投訴人向有關(guān)部門投訴。

（三）縣級以上人民政府物業(yè)管理部門或者其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，積極做好物業(yè)管理工作。對違法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，或者違法實施物業(yè)管理行政許可等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為依法查處。對濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等行為，由有關(guān)行政機關(guān)或者監(jiān)察機關(guān)責(zé)令改正，并對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

本意見自下發(fā)之日起執(zhí)行。*年5月26日市政府制發(fā)的《*市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法（試行）》（阜政發(fā)[*]26號）同時廢止。