民政局住宅區物業服務方案

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根據市人民政府辦公廳《關于推進中心城區老舊住宅區物業服務工作的意見》（*政辦[20*]206號）精神，為確保全區老舊住宅區在2009年基本實現物業服務全覆蓋，結合我區實際，特制定本工作方案：

一、指導思想

以黨的*精神為指導，貫徹落實科學發展觀，堅持“政府引導，立足社區，以人為本，因地制宜”的工作方針，依法拓展物業服務覆蓋面，切實改善廣大群眾居住環境和質量，不斷推進社區建設和物業服務共同發展，為不斷滿足廣大群眾日益增長的物質文化需要，構建和諧*昌，整體提升我區城市管理水平創造良好條件。

二、工作目標

2009年底前，全區134個社區（名單見附件1）老舊住宅區物業服務工作單位（機構）得到落實，長效管理制度初步建立，房屋及其配套設施設備管理權責清晰，服務基本到位，居住環境和質量進一步改善和提高，基本實現物業服務全覆蓋。

三、組織機構及職責分工

（一）組織機構

*

各街道要高度重視，統一思想，成立街道物業管理小組，小組人員由各街道辦事處主任擔任組長，分管社會事務、城管和綜治的副主任擔任副組長，成員由街道派出所、社會事務科、城管執法中隊、社區居委會、門棟業主代表等有關人員組成。

（二）職責分工

1、區房產局：依照《物業管理條例》及相關法規，加強物業服務企業資質管理；指導街道對符合條件的住宅小區建立業主大會制度、居民自治委員會制度或聯席會議制度；組織對老舊住宅區物業服務工作的達標、考評和驗收，落實獎勵措施;加強物業管理政策法規的宣傳；與街道辦事處、區民政局等有關部門，做好老社區推行物業服務的指導、協調工作。

2、各街道辦事處：負責調查老舊住宅區房屋及配套設施情況并登記造冊；劃分并確定轄區內物業服務單元，有序推進試點及推廣工作；指導、協調和督促社區居委會和有關單位建立完善業主大會制度、居民自治委員會制度或聯席會議制度；協同區房產局、民政局、城管局等相關部門及時化解推進社區物業服務中的各種矛盾；加強老社區推行物業服務的宣傳發動，引導居民、業主正確認識物業服務，為老舊住宅區推行物業服務營造良好的輿論氛圍。

3、區民政局：負責老舊住宅區物業服務自治組織的監督、管理；協助街道合理劃分住宅區物業服務區域，推薦一批試點社區先行實施物業服務；配合街道辦事處、區房產局及其他部門，做好老社區推進物業服務的協調工作。

4、區房地公司：負責老舊住宅區直管公房和售后公房的物業服務及“三無”水箱的清洗工作。

5、區城管局：負責老舊住宅區市容環境整治工作，維修社區內破損道路，加強違章占道、“三亂”整治工作；依法拆除老社區內的違法建設。

6、區建設局：按照年度計劃，加強老舊住宅區內道路等基礎設施的改造工作和社區內路燈的協調管理工作。

7、區衛生局：負責組織物業服務企業、街道辦事處、相關部門和社區居委會開展群眾性環境衛生整治，加強老舊住宅區“四害”滅治工作，預防和控制病媒生物和傳播疾病的發生和流行，做好愛國衛生月活動的相關工作。

8、區水務局：負責老舊住宅區排水管網的維護管理，確保市政排水設施完善，井蓋齊全，及時解決漬水問題。

9、區園林局：指導老舊住宅區開展綠化管理工作，負責社區綠化服務工作的技術指導和業務培訓。

10、區環保局：負責老舊住宅區有證經營門點油煙、噪聲等擾民問題的治理；創建綠色社區的宣傳工作。

11、區文體局：負責老舊住宅區公益性健身器材和設施的管理與維護。

12、區物價局：依照《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》，負責老舊住宅區物業服務收費政策的認定工作，加強收費行為的監督和管理。

13、區勞動局：負責指導社區物業服務中介機構與物業服務人員建立合同制勞務關系；利用掌握的人力資源，向社區物業服務中介機構推薦人才；加強物業服務人員勞動技能的培訓。

14、*昌*分局：負責對老舊住宅區的治安、消防工作進行監督和指導，落實治安聯防措施，切實維護社區公共安全和秩序。

15、*昌工商分局：負責取締社區內無照經營，查處違法經營，規范經營秩序。

16、*昌規劃分局：負責查處老社區內批后違法建設，對改變房屋使用用途等違法行為進行查處和管理。

17、區財政局：負責老舊住宅區推行物業服務相關資金的籌措。

18、區文明辦：負責指導街道、社區抓好老舊住宅區的文明創建工作，進一步提升老社區文明程度和市民文明素質。

四、物業服務單元劃分及服務運作模式選擇

按照老舊住宅區房屋、環境、配套設施和房屋產權的狀況等實際情況，將社區內老舊住宅區劃分為獨立院落型、單位管理型和開放型三種類型的服務單元，每種類型服務單元可按居民自治管理型、街道（社區）管理型和單位管理型等三種基本模式，創造條件，分期分批推進物業服務。

（一）對社區內原規劃建設的住宅區或相對獨立且配套設施比較齊全的住宅區（院落），可將其劃分為獨立院落型物業服務單元

街道要指導、協調、督促社區居委會幫助該區域內的業主建立業主大會制度或聯席會議制度。由業主委員會征求業主意見，通過投票的方式決定該單元采取何種形式的物業服務。一是決定對外招聘物業服務企業的，依法辦理引入物業管理的手續；二是決定將物業服務委托給街道或社區代管的，按街道（社區）管理型的服務模式，業主委員會與街道或社區簽訂物業服務合同（協議）并執行；三是業主投票決定自治管理的，街道辦事處、社區居委會要組織區域內的業主，按本方案第五點規定的物業服務內容承擔自治管理工作。街道辦事處負責對自治管理單元內物業服務工作情況進行檢查、考核。

對未能建立業主大會制度的獨立院落型單元，街道可組織社區居委會召集房屋管理（產權）單位、專業部門（單位）和業主、使用人代表建立聯席會議制度，參照開放型服務單元推進物業服務工作。

（二）對社區內單位自管住宅區（院落）或直管公房、售后公房比較集中的住宅區（院落），可將其劃分為單位管理型物業服務單元，采取單位管理型服務模式

其物業服務工作由房屋管理(產權)單位負責牽頭組織和落實。可建立房屋管理(產權)單位負責召集，社區居委會和專業部門（單位）及業主、使用人代表組成的聯席會議制度，共同協商并達成《物業服務協議》，推行單位管理型的物業服務模式。

對房屋管理（產權）單位因改制、破產等原因撤銷或注銷的，其所管理的住宅區（院落）的物業服務工作，由其上級主管部門（單位）負責牽頭組織和落實。

（三）對社區內房屋用途多樣，且產權復雜，又難以圍墻建院的分散開放型住宅區，將其劃分為一個或若干個開放型物業服務單元，采取居民自治管理型、街道（社區）管理型服務模式

街道辦事處可按照該住宅區的規模、人口密度、居民生活習慣等因素，在該單元內建立社區居委會負責召集，房屋管理（產權）單位、專業部門（單位）和業主、使用人代表組成的聯席會議制度，共同協商并達成《社區物業服務公約》，通過成立社區服務中心、居民自治委員會、社區物業服務中介等多種形式的社會組織，為住宅區提供物業服務。該社會組織可采取靈活多樣的方式，針對住宅區內居民需求，有選擇地提供環衛保潔、綠化管養、治安秩序維護、工程維修和家政等“菜單式”物業服務，按照保本微利的原則，對照服務內容向居民收取相應的物業服務費用，確保開放型老社區物業服務落實到位。

五、物業服務基本內容及收費形式

老舊住宅區日常物業服務一般包括下列事項：

1、保潔服務；

2、秩序維護服務；

3、房屋共用部位、設施設備的日常運行、維護服務；

4、綠化養護服務；

5、車輛進出、停泊服務。

以上日常性服務費用標準由物業服務單位（機構）根據服務需求和質量標準，測算管理成本，提出收費標準，結合老城區居民的實際情況，召開價格聽證會，在廣泛征求廣大業主、使用人和有關部門（單位）意見的基礎上，制定雙方可接受的收費機制，通過合同（協議）約定，報區物價局備案核準后，向使用人按月收取。物業服務機構要及時向廣大業主公布收入的使用情況，接受業主的監督。

六、工作方法及步驟

（一）宣傳準備階段（2009年3月）

1、召開全區動員大會，簽訂街道、相關部門目標責任書。

2、各街道、各部門成立工作專班，制定具體推進方案。

3、各街道負責組織社區居委會在老舊住宅區張貼公告、發放通知，廣泛進行宣傳，營造良好的社會氛圍。

4、各街道組織人員，對轄區內老舊住宅區進行全面摸底調查（摸底調查統計表見附件2），確定物業服務單元的劃分和服務模式選擇，并建檔造冊。

（二）組織實施階段（2009年4月—10月）

1、做好試點工作（2009年4月20日—30日）。根據“先易后難，分步推進”的原則，各街道在合理劃分的物業服務單元基礎上，確定各單元的物業服務運作模式，可選擇一定比例不同類型的單元先行啟動物業服務工作。

4月下旬，區領導小組辦公室對已實行物業管理和物業服務的單元進行檢查，總結前期經驗（重點是：單元劃分、模式選擇、業主大會制度或聯席會議制度、物業服務合同或《社區物業服務公約》簽訂、收費標準確定），研究下一步工作推進方法。

2、全面推進階段（2009年5月—10月）。各責任單位參照上階段的工作經驗，逐一明確剩余物業服務單元的工作計劃，加大指導、協調和督促力度，全面完成目標任務。

（三）驗收總結階段（2009年11月）

由區領導小組辦公室根據《**市中心城區老舊住宅區物業服務工作達標考核評分標準》，做好全區老舊住宅區推進物業服務工作的迎檢準備，并根據市、區政府的有關規定，總結全區老舊住宅區物業服務工作達標情況，對優秀、達標社區進行表彰和獎勵。

七、工作措施及要求

（一）落實責任，各司其職

各街道、相關部門要按照責任分工，加強協調，密切配合，切實加強老舊住宅區物業服務工作。對社區的不同情況，采取靈活多樣的服務模式，確保各項工作落到實處。

（二）加強保障，務求實效

各街道要落實專人負責老舊社區物業服務的推行工作。鼓勵和支持社區成立社區服務中心、物業服務中介等社會組織主動承接老舊住宅區物業服務。建立考評獎勵制度，區政府將對年終考核達標的社區給予獎勵。

（三）廣泛宣傳，營造氛圍

各單位要進一步加強老舊住宅區推行物業服務活動中好的經驗和做法的推廣，充分運用社區宣傳欄、黑板報、電視廣播等新聞媒介，廣泛宣傳老社區推行物業服務的意義和作用，促進廣大業主認識、理解物業服務，爭取廣大業主、轄區單位的支持、參與和配合。

（四）加強督辦，長效管理

各街道、各部門要加強調研，勇于創新，探索一條適合我區老社區長效管理的有效途徑。區領導小組辦公室要加強協調督辦，定期和不定期召開工作例會，及時研究解決工作中出現的問題。同時，要建立簡報制度，及時通報檢查結果。