城建局舊住宅小區綜合整治試點方案

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為徹底改善老舊住宅小區環境面貌，提高市民居住質量，市政府決定對我市老舊住宅小區實施綜合整治，結合我市實際，制訂本方案。

一、指導思想

以科學發展觀為指導，按照構建和諧社會的要求，本著“業主自愿、政府扶持、部門聯動、各負其責、相互協作、先易后難、分步實施”的原則，積極穩妥的開展老舊住宅小區綜合整治工作，全面提升老舊住宅小區管理水平。

二、總體工作目標

2007年的總體工作目標是完成新*區等5個老舊住宅小區綜合整治與改造工作。整治工作完成后，基本恢復管理運行功能，建立長效管理機制，實施社會化、專業化、市場化的物業管理，達到環境整潔、生活方便的目標。

三、工作內容

老舊住宅小區綜合整治與改造工作包括環境整治、聯合執法、配套設施建設和實施物業管理等四個方面。具體內容如下：

（一）環境整治的主要工程項目

房屋修繕類：

1、外墻面的涂料粉刷；

2、破損落水管整修、更換。

綠化調整類：

1、花草樹木調整，草坪鋪設、補種、修剪；

2、原有景點及休閑健身場所整修、完善；

3、路沿石修補、破損窨井蓋整修、更換。

（二）管理用房和公共設施項目建設

1、物業管理辦公用房和經營用房的修補、建設或增補、擴建。

2、居民委員會、警務室、社區活動中心用房的修補、建設或增補、擴建。

3、宣傳欄、告示牌的增設。

4、公共場地的硬化、增補、修補。

5、電子監控設施和房屋的整修、補建、擴建。

6、封堵院門、增設大門。

（三）聯合執法工作

1、違章建筑、棚廈，侵占公共場地、破壞和損毀綠化現象的清理整頓。

2、馬路市場、攤點的清理。

3、建立統一的廣告設施，依法清理野廣告。

4、對占用或閑置的公建配套設施及其收益進行清理、清退或調整，明晰產權歸屬。

（四）實現物業管理工作的轉軌

1、籌建小區業主大會和業主委員會或進行換屆選舉。

2、建立業主大會、業主委員會工作運行和物業管理各項制度。

3、由業主大會選聘物業管理企業。

4、做好房地產開發企業與業主委員會之間的住宅小區移交接管工作。

四、項目管理要求

各有關部門應當按照工作要求，對列入整治計劃的老舊住宅小區基本情況認真研究，明確整治內容和標準，做到精心組織、精心管理、精心施工。

（一）綜合整治項目要以公開招標方式確定施工單位，實行項目經理負責制。

（二）綜合整治項目要嚴格按照基本建設程序辦理相關手續，并嚴格執行工程監理、合同管理、工程造價審計規定；整治項目和范圍要在業主大會批準的范圍內，在相關小區公示，接受居民的監督。

（三）綜合整治項目要對規劃設計、工程建設、竣工驗收實行全過程跟蹤管理，保證工程質量，嚴格控制造價。

（四）綜合整治項目要嚴格按計劃進度要求組織實施。

五、工作職責

（一）各街道辦事處的工作職責

1、牽頭做好住宅小區綜合整治與改造工作的宣傳和政策解釋工作。

2、抓好居民委員會的建設，與市民政局聯合，完善居民委員會組織。

3、組織業主大會和業主委員會的成立或換屆選舉工作，與市建設局等有關部門配合，做好業主委員會工作制度建設、移交接管和選聘物業管理企業工作。

（二）各相關部門的工作職責

市建設局：

1、按照市政府確定的工作目標要求，做好老舊住宅小區綜合整治與改造工作的組織協調；

2、具體負責市老舊住宅小區綜合整治工作領導小組辦公室的日常工作；

3、負責對小區內占用或閑置的公建配套設施及其收益進行清理、清退或調整，明晰產權歸屬；

4、負責組織小區綜合整治與改造工作的建設、竣工驗收、移交接管的指導、監督工作；

5、負責供氣、市政、園林、環衛設施檢修、改造、維護工作；

6、按照市老舊住宅小區綜合整治工作領導小組的要求，抓好綜合整治工作進度的安排、調度、檢查；

7、監督指導物業管理工作的實施。

市規劃局：

1、負責審定小區封閉和配套設施的補建方案，并提供相關的配套資料；

2、以原有規劃設計要求為依據，負責落實應當由房地產開發企業需要增補配套完善的設施設備具體指標。

市城市管理行政執法局：

1、負責拆除小區內的違法建筑、設施；

2、會同市工商局等相關部門對小區內的馬路市場、亂設的攤點進行清理整頓。

市工商局、民政局、經貿局：配合各街道、各部門做好其職責范圍內的工作。

市物價局：負責物業管理服務費等收費標準的審定工作。

市勞動和社會保障局：配合民政部門確定困難家庭物業管理服務費、綜合整治與改造費的補助方式、標準。

市財政局：負責做好市財政撥付資金的及時到位，協助做好工程造價的審計工作。

市公安局：協助各街道、各部門做好老舊住宅小區整治與改造工作，保障聯合執法工作的實施，維護整治與執法工作秩序，依法查處破壞小區公建配套設施等影響公共安全的行為。

相關管線、設施設備專業管理單位：供電部門負責小區內供電線路、設施設備調整方案的制訂和實施；供水部門負責小區內供水線路、設施設備調整方案的制訂和實施；供氣部門負責小區內供氣線路、設施設備調整方案的制訂和實施；廣電部門負責小區內廣電線路、設施設備調整方案的制訂和實施；通訊部門負責小區內通訊線路、設施設備調整方案的制訂和實施。

六、資金來源

（一）按照原有的規劃設計要求應當配備而未建設的房屋和設施設備，由原房地產開發企業承擔補建和改造資金。

（二）專業管理部門負責管理的管網設施設備由各專業管理部門負責。

（三）其他改造資金采取以下方式籌集：

1、設立物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的新興北區、新興南區和荊河小區籌集方式

(1)市財政承擔20%；

(2)原房地產開發企業承擔30%；

(3)所屬街道財政承擔10%；

(4)業主承擔40%，從物業共用部位、共用設施設備專項維修資金中列支。

2、未設立物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的奎文北區和饃饃莊小區二期籌集方式

(1)市財政承擔50%;

(2)原房地產開發企業承擔30%；

(3)所屬街道承擔10%；

(4)按照有關規定建立或續籌物業共用部位、共用設施設備專項維修資金，或按照實際需要，向業主收繳綜合整治與改造費用的10%。

七、實施步驟

（一）動員發動和調研摸底階段（3月24日至3月31日）。市政府組織召開全市老舊住宅小區綜合整治動員會議，各部門、街道辦事處按照會議要求，做好層層動員，通過電視、報紙、廣播、網絡等開展宣傳工作。同時組織人員開展調研，核算費用，做好各項前期準備工作。

（二）實施綜合整治與改造階段（4月1日至11月10日）。各街道辦事處、各部門按照分工，加強協作，開展全面整治與改造工作。

（三）檢查驗收和總結表彰階段（11月11日至11月30日）。市政府辦公室會同有關部門將對全市老舊住宅小區綜合整治與改造工作進行全面檢查驗收與考核，表彰在活動中涌現出的先進單位和個人。

八、保障措施

（一）加強組織領導，形成工作合力。為加強對老舊住宅小區綜合整治工作的領導，市政府成立以市委常委、常務副市長楊位明同志任組長，市長助理王文奎，市政府黨組成員、建設局局長周長秦同志任副組長，行政執法、規劃、水務、民政、物價、工商、勞動和社會保障、經貿、廣電、供電、公安、財政等部門和荊河、龍泉、北辛、善南街道主要負責人為成員的領導小組。領導小組下設辦公室，辦公室設在市建設局，周長秦同志兼任辦公室主任，朱紹猛同志任辦公室副主任。市政府各部門、街道辦事處也要成立專門機構、抽調精干力量，積極主動的做好配合工作，把老舊住宅小區綜合整治工作與構建和諧社區結合起來，與落實政府工作報告的任務結合起來，與切實改善群眾生活和居住環境結合起來，進一步明確責任，細化目標任務，形成合力，大力推進老舊住宅小區綜合整治工作。

（二）抓好業主委員會、居民委員會的組建和換屆工作。按照法定的程序，組織成立業主大會、業主委員會和居民委員會等基層自治組織，對已經成立業主大會、業主委員會和居民委員會的，加強制度建設，促進其依法開展工作。

（三）進一步明確任務，積極開展綜合整治與改造工作。各房地產開發企業要在制訂老舊住宅小區綜合整治預算的基礎上，經有關部門批準后，按照本方案進行落實，并同步做好施工隊伍的招標、工程造價的審查、施工監理與行政執法等工作。

（四）做好物業管理企業的選聘和住宅小區的移交接管工作，建立長效管理機制。進行綜合整治改造后，盡快完成住宅小區整體移交接管，由業主委員會選聘物業管理隊伍后，物價部門要及時審定物業管理服務收費標準，實施物業管理。同時，居民委員會要做好計劃生育、優軍優撫、幫教扶貧、人民調解等工作。有關部門和所屬街道辦事處要加強配合和業務指導，加強業主委員會與居民委員會、物業管理企業的協作，建立長效管理機制。

（五）嚴格目標考核，保證整治效果。為確保今年工作目標的落實，市政府根據全市老舊住宅小區整治與改造工作的總體要求，與各有關部門、街道辦事處簽訂老舊住宅小區整治與改造工作目標責任書，列入年度工作考核指標。對領導有力，完成任務出色的單位和個人給予獎勵；對工作推進不力，未能按照計劃完成任務的，要追究相應責任。

（六）堅持不懈抓好新建住宅小區的管理工作。各有關部門、街道辦事處要從本次老舊住宅小區綜合整治改造工作中吸取經驗和教訓，建立和完善相應的工作機制，堵塞原有工作中存在的漏洞，確保新建小區不出現管理真空，全面提升住宅小區和城市管理水平。