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      房地產業所得稅征管思考

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      房地產業所得稅征管思考

      近年來,房地產業異軍突起,在國內經濟發展中扮演重要角色,為拉動消費、解決就業、增長財力發揮了積極作用。但是,與房地產業投資規模、對GDP的貢獻等相比,房地產業的企業所得稅征收率低、增幅過小,反應出稅收征管工作中還存在一些薄弱環節和突出問題。如何加強房地產業所得稅管理,是國稅部門亟待解決的重要課題。

      一、房地產所得稅征管工作中存在的主要問題

      (一)房地產業稅源底數不清。隨著城市化進程加快,房地產市場方興未艾。作為年1月1日以后新辦房地產企業所得稅征管單位,各級國稅機關對加強房地產企業所得稅管理制定了很多政策規定,采取了一些有針對性的具體辦法,然而效果并不明顯。究其原因,重要一點是信息獲取渠道過窄,相關制度不健全,對房地產商的置業資訊掌握不夠,體現在不了解商家購置了多少地,開發了多少商品房,屬下掛靠了多少項目部門,某一時期商品房銷售情況如何等等。不能對房地產商置業情況通盤掌握,就談不上對房地產企業所得稅實行源泉控管,稅收流失的漏洞也就難以堵塞。

      (二)房地產企業財務狀況難以掌控。房產開發一般周期長,成本費用支出項目多,部分兼職財務管理人員業務素質不高,財務核算狀況普遍較為混亂。如有的企業采取收入不入賬、掛往來賬、轉移資金或不申報等多種方式有意隱瞞預收收入,或者開發項目達到完工標準不及時結轉銷售收入、少計銷售收入;有的企業利用假發票、作廢發票、大頭小尾、項目填寫不全發票及白條等列支成本費用,或采取多提預提費用、多列建筑安裝費用、超標準列支工資費用、多提固定資產折舊等手段虛增成本;有的企業采取預算成本或計劃成本結轉,或在多個開發項目、分期開發項目之間,故意混淆前后項目之間的成本,以達到多轉完工項目銷售成本的目的。企業的這些行為,給國稅部門的管理設置了不小的障礙。

      (三)房地產業所得稅征管乏力。現行稅法規定,新辦企業的企業所得稅由國稅部門負責征收,而不動產銷售發票以及預售房產發票由地稅部門負責發售,國稅部門無發票管理權不能做到以票控稅,地稅部門有發票管理權又無權征收稅款,兩個部門都有管理盲點,有些地方出現國、地稅爭搶稅源或者疏于管理現象,房地產企業所得稅一直是國稅部門征管的難點。而國稅部門尚未研究制定一整套行之有效的管理辦法,加之國稅部門征、管、查之間協調配合和信息共享的機制尚待完善,國稅部門與工商、地稅、建設、房管、規劃等部門信息交換制度需要健全,具有一定房地產管理經驗的稅收管理員很少且崗位又頻繁變動,這些因素的存在加大了征收管理的難度,制約了房地產企業所得稅管理質量。

      (四)房地產企業所得稅政策需要完善。一是現有的房地產企業所得稅內外資稅收政策有別。二是新的稅收政策出臺滯后。面對房地產業管理的復雜局面,有關部門往往不能及時制定出臺有針對性的政策措施,有些現實問題常因缺乏政策依據而無法處理。如企業項目完工后遲遲不結轉成本,稅務部門該在何時、采取何種方式對項目進行結算處理等沒有明確的政策規定。三是房地產企業所得稅征收方式不統一。根據有關政策規定,房地產企業所得稅分不同情況可以實行查賬征收或者核定征收,不少國稅機關為了簡化管理,對房地產企業不分經濟性質、經營規模、財務狀況一律采用核定征收方式,總體降低了企業所得稅征收率。

      二、加強房地產企業所得稅征收管理的對策建議

      (一)注重第三方信息收集。應全面加強對第三方信息資料的收集整理。如從土管部門了解土地交易情況,從房管部門了解項目開發面積和房屋銷售情況,從銀行部門了解企業開設賬戶及資金往來情況,從地稅部門了解企業領購發票及代開發票情況等。同時,著力抓好企業立項報批、分期建設、竣工驗收、開盤銷售、預售轉銷售結轉等環節管理,以此掌握房地產企業的經營動態。還應大力依托地方政府的支持,建立健全政府部門信息共享機制。

      (二)建立戶籍檔案信息。建立企業基本信息檔案,適時、完整記錄企業各個階段各個時期的經營動態。信息內容包括企業基本情況,資金來源情況,征用土地面積,項目開工、竣工和銷售的起止時間,實際建筑面積(套)、已銷售面積(套)和未銷售面積(套),銷售價格、單位成本和預售房款情況等。要做到這一點,需要充分調動稅收管理員的積極性,凈化當地稅收執法環境,構建社會綜合治稅良性機制。

      (三)強化納稅評估工作。采取“按季評估、按年結算”形式,全面核實納稅人的賬務、報表和原始憑證,著重審查企業賬簿資料與各項申報資料是否完整、齊全,賬表數據與申報納稅數據是否一致,收入、成本費用、利潤及其他有關項目是否符合稅法規定。重點審查與企業項目開發有關的合同文書,如建筑合同、工程預(決)算書、項目增補(減)合同、與客戶的合同協議等,看合同、協議書中的有關數據是否與企業入賬數據有關或吻合。加強對房地產企業稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監控。關注企業預售房產情況,及時開展對完工項目的稅收清算。同時,建議財政部門進一步健全有關房地產行業財務會計制度,規范房地產企業財務會計管理。

      (四)整頓和規范稅收秩序。針對房地產行業的特殊性,有計劃地開展對房地產企業所得稅專項檢查,加大對房地產行業大案要案的查處力度,嚴厲打擊偷逃稅等涉稅犯罪行為,以達到“檢查一個行業,規范一個行業”的目的。建立房地產企業誠信納稅檔案,定期公布房地產企業申報納稅和稅收檢查情況,對拒不申報、嚴重虛假申報或查補稅款拒不入庫企業,向政府建議取消其今后在當地承攬建設項目的資格,以加大其涉稅違法成本,提高違法風險系數值。

      (五)完善相關政策規定。修訂房地產內外資企業所得稅政策,統一稅前扣除標準、稅收優惠及稅率等項目,營造內外資企業平等競爭環境。加快稅收立法及政策制定工作,統籌考慮房地產業當前及將來可能出現的各種情況和問題,有前瞻性地出臺應對政策措施。將是否辦理稅務登記作為房地產企業市場準入的必要前提,增強國稅部門的許可權力。進一步嚴格國、地稅對房地產企業所得稅的征管范圍,堅決制止越權征收稅款行為。完善房地產企業所得稅征收方式,在規范企業財務會計管理的前提下,主要運用查賬征收方式征收企業所得稅。

      (六)加強稅收征管力量。整合、充實基層稅源管理部門力量,盡可能安排既精通房地產業務,又熟悉相關稅收政策的人員管理房地產企業。不斷加大對稅收管理員和稅務稽查人員的培訓力度,加強執法責任考核,通過能級管理、質量管理、目標管理等形式挖掘管理部門及管理人員潛能,不斷提升房地產業所得稅管理質量。

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