建設(shè)局小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

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根據(jù)我市制定的《*市住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃》，提出以物業(yè)管理提質(zhì)擴面為核心的*市物業(yè)管理的新目標(biāo)。物業(yè)管理改善工程是城市管理有機更新的重要舉措，是打造和諧示范區(qū)的必要條件，也是創(chuàng)造全國最清潔城市的根本保障。可以說物業(yè)管理改善工程對強化公共管理服務(wù)，提高市民生活品質(zhì)，為加快建設(shè)與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”具有重要意義。而老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理改善工程是整個改善工程中的重點和難點，切實啟動該項工作有助于全面推進物業(yè)管理改善工程的順利實施。

去年8月14日，王書記就物業(yè)管理三年行動計劃作專題調(diào)研，并提出要堅持解放思想，敢為人先，盡快啟動，要把物業(yè)改善工程看作繼庭院改善工程、危舊房改善工程、背街小巷改善工程之后，市區(qū)兩級黨委政府為*老百姓又一件家門口的民心工程、事實工程。

一、我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及取得的成績

我區(qū)目前已實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)191個，建筑面積1489.53萬平方米；未實行物業(yè)管理面積住宅小區(qū)建筑面積409.7萬平方米，涉及1559幢，49987戶。根據(jù)調(diào)查摸底的情況看，我區(qū)目前無物業(yè)管理的住宅大部分分布在老城區(qū)的幾個街道，主要是一些老舊小區(qū)的公房、單位自管房、房改房，由街道社區(qū)實行社區(qū)自治管理。這些房屋年代久、分布散、產(chǎn)權(quán)雜、封閉難、基礎(chǔ)設(shè)施落后，居民業(yè)主以老年人多、困難戶多，實行物業(yè)管理基礎(chǔ)條件較差。

目前我區(qū)獲得國優(yōu)稱號的小區(qū)大廈有19個，獲得省優(yōu)稱號的有16個，獲得市優(yōu)稱號的有67個。創(chuàng)優(yōu)項目約占全市40%。在我區(qū)開展物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有126家，其中一級企業(yè)10家，服務(wù)于52個管理項目；二級企業(yè)25家，服務(wù)于67個管理項目。物業(yè)管理企業(yè)在創(chuàng)我區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)強區(qū)、打造品質(zhì)小區(qū)發(fā)揮了很好的作用。

二、舊小區(qū)實施物業(yè)管理存在的困難問題

通過調(diào)研和前期工作可以看到，這年些隨著城市更新改造的力度不斷加大，舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境不斷改善。但是在老舊小區(qū)實行物業(yè)管理還存在許多問題。主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）物業(yè)管理費用低，收繳難。在已經(jīng)實施物業(yè)管理的老舊小區(qū)普遍存在物業(yè)費用低（一般0.15元-0.5元/平），收繳率也不高。居住在老舊小區(qū)的居民的觀念和經(jīng)濟能力都不愿接受物業(yè)管理收費，物業(yè)公司收入主要依靠停車費、營業(yè)用房出租和政府補貼。一些街道社區(qū)對引進的物業(yè)管理反復(fù)宣傳，許多居民對小區(qū)的物業(yè)管理已比較認(rèn)可，但一涉及到收費為題，不少居民反映，沒有錢繳物業(yè)費，要街道社區(qū)來解決，物業(yè)持續(xù)服務(wù)沒有保障。部分居民確實是經(jīng)濟困難，而也有部分居民是有能力不愿繳。

（二）適宜的物業(yè)管理區(qū)域形成比較難。一是零星住宅合并難。我區(qū)的不少老舊住宅房屋由于歷史產(chǎn)權(quán)的沿革，特別是一些原來的單位自管房，往往幾幢房子一個圍墻。一個連片小區(qū)被很多圍墻分割，難以形成一個適宜的物業(yè)管理區(qū)域，對實施物業(yè)管理有諸多不利。而拆除這些圍墻，將小區(qū)打通成片，居民之間由于原產(chǎn)權(quán)單位關(guān)系不同等原因短期較難融合。二是老舊小區(qū)封閉難。有的老舊小區(qū)貫穿城市支路，有的小區(qū)內(nèi)部配套學(xué)校等公共建筑，通行大量社會車輛；有的小區(qū)原有大量的出入口，居民已習(xí)慣就近自由出入，一旦封閉管理，會有較大阻力。還有一些區(qū)塊由于地理位置的原因，難以形成合適的物業(yè)管理區(qū)域，統(tǒng)一管理難度大。

（三）老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，物業(yè)維修養(yǎng)護難。老舊小區(qū)房屋年代久、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，經(jīng)小區(qū)平改坡、舊小區(qū)整治、庭院改善后環(huán)境有了較大的改觀，增加了很多設(shè)施設(shè)備，但維修養(yǎng)護的要求加大。房屋外觀經(jīng)這些年來的改造有了較大的提升，但建筑內(nèi)部及本身大多已陳舊，由此帶來的維修要求日益增多。立面整治和平改坡工程后續(xù)問題也需要不小的投入才能解決。各種管道老化破損問題也日益增多，維修需求遠(yuǎn)高于一般實施物業(yè)管理的小區(qū)。在老舊小區(qū)開展物業(yè)管理維修養(yǎng)護的開支給將來的管理者會造成很大壓力。同時，舊小區(qū)缺乏必要的監(jiān)控設(shè)施、物業(yè)管理用房、消防設(shè)施、單元電子防盜門等硬件，也給實施舊小區(qū)物業(yè)管理帶來很多困難。

（四）因循守舊，改變觀念難。老舊小區(qū)居民的已經(jīng)長年形成特有的傳統(tǒng)的生產(chǎn)生活習(xí)慣，與現(xiàn)代物業(yè)管理的要求有差距，這不是短期內(nèi)能改變的。不少對物業(yè)管理沒有認(rèn)同感，認(rèn)為現(xiàn)在生活就比較適宜，不愿做改變。特別舊小區(qū)老年人比較多，改變習(xí)慣更不容易，也有認(rèn)為物業(yè)管理就是變向來收錢，出現(xiàn)對物業(yè)管理的抵觸，物管服務(wù)人員在小區(qū)內(nèi)開展工作常遇到阻力。

三、舊小區(qū)實施物業(yè)管理的管理模式。西湖區(qū)老舊小區(qū)實施物業(yè)管理會存在以下二種模式，現(xiàn)實中常以以下模式的組合形式出現(xiàn)：

（一）專業(yè)化物業(yè)管理模式。

1、實施條件：1）成立小區(qū)業(yè)主委員會；2）小區(qū)配套用房基本完善；3）圍墻封閉、泊位劃定、基礎(chǔ)設(shè)施基本完善到位；4）物業(yè)管理收費基本為居民業(yè)主所接受；5）引進專業(yè)物業(yè)管理公司

2、實施方式：按照《物業(yè)管理條例》一般規(guī)定實施，由業(yè)委會聘請物業(yè)公司實施管理，簽訂物業(yè)管理合同，業(yè)主繳納物業(yè)管理費。（類似*一區(qū)）

（二）社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式。

1、實施條件：達不到實施專業(yè)化物業(yè)管理條件。

2、實施方式：1）參照物業(yè)管理的管理方式，由街道、社區(qū)與物業(yè)公司簽訂委托管理服務(wù)合同。由物業(yè)公司統(tǒng)一組織秩序維護、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、房屋維修等工作。可實行包干制，更適合酬薪制（類似*小區(qū)）。2）由街道、社區(qū)分別聘請秩序維護、綠化保潔、設(shè)施設(shè)備維護等專業(yè)單位在社區(qū)開展服務(wù)，由社區(qū)統(tǒng)一組織管理、考核。

四、舊小區(qū)實施物業(yè)管理的案例分析

（一）*小區(qū)開展物業(yè)管理的案例（社區(qū)化自治管理與專業(yè)公司相結(jié)合）

1、*小區(qū)概況及推行專業(yè)化物業(yè)管理存在的困難

小區(qū)建于80年代末，共129幢房屋（已實施平改坡101幢），建筑面積約32萬方，擁有住戶5836戶，分別屬*、*、*三個社區(qū)。此地居住以退休老年人為主，外來務(wù)工出租戶也比較多。

根據(jù)小區(qū)目前狀況推行專業(yè)化物業(yè)管理條件不充足。主要體現(xiàn)在1、硬件基礎(chǔ)設(shè)施條件薄弱。1）小區(qū)不能實施封閉式管理。由于沒有圍墻，出入口過多，人流復(fù)雜，難以按照物業(yè)管理的要求實行封閉管理。當(dāng)時的小區(qū)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計與現(xiàn)在的物業(yè)管理要求不相適應(yīng)，城市的公共配套建筑和城市支小路多設(shè)置在小區(qū)內(nèi)部。2）建筑物及各種設(shè)施設(shè)備、管網(wǎng)老化嚴(yán)重。房屋外觀雖經(jīng)這些年來的改造有了較大的提升，但建筑內(nèi)部及本身大多已陳舊，由此帶來的維修要求日益增多。立面整治和平改坡工程后續(xù)問題也需要不小的投入才能解決。各種管道老化破損問題也日益增多，維修需求遠(yuǎn)高于一般實施物業(yè)管理的小區(qū)。物業(yè)公司無法承擔(dān)相應(yīng)的維修費用。3）物業(yè)管理及配套用房缺失。按照《物業(yè)管理條例》的要求，一般小區(qū)要配備0.7%的管理及經(jīng)營性用房，而*小區(qū)建設(shè)時尚無此要求，也就沒有相應(yīng)的配套。

2、小區(qū)軟件條件相對薄弱。1）設(shè)立業(yè)委會困難。要實行專業(yè)化物業(yè)管理必須要有業(yè)委會，一般小區(qū)業(yè)委會都在社區(qū)黨委的領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督下開展工作，一個社區(qū)管幾個業(yè)委會。*小區(qū)有三個社區(qū)，且業(yè)權(quán)形態(tài)復(fù)雜，要成立業(yè)委會很困難。在舊有小區(qū)成立業(yè)委會也可能帶來新的不穩(wěn)定因素。2）物業(yè)管理收費難。老舊小區(qū)物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，盡管如此，收繳仍然困難。如*小區(qū)居民結(jié)構(gòu)的組成，對實行物業(yè)管理服務(wù)都很歡迎，但對物管收費還是難以接受，即使是50元/年的垃圾清運費的收繳率都不高。其與居民的經(jīng)濟支付能力和觀念都有關(guān)系。要做到居民對物業(yè)管理收費的認(rèn)同需要時間。3）缺乏必要的維修資金儲存。由于老舊小區(qū)業(yè)態(tài)復(fù)雜，維修基金的來源不一致，導(dǎo)致維修費用不能很好保障，對物業(yè)公司開展物業(yè)管理帶來很大難度。

2、*小區(qū)自治管理運作狀態(tài)

*小區(qū)嘗試實行的是社區(qū)化物業(yè)管理與專業(yè)公司相結(jié)合的一種模式。與專業(yè)化物業(yè)管理不同，*小區(qū)沒有業(yè)委會，是由*街道與物業(yè)管理公司簽訂了一份為期1年的“物業(yè)管理委托服務(wù)合同”。物業(yè)公司是一家國二級企業(yè)，*潤宇物業(yè)管理有限公司。合同規(guī)定了服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)與考核，人員及維修費用的開支與來源，獎勵辦法等，類似于酬薪制的物業(yè)管理服務(wù)模式。物業(yè)公司在小區(qū)設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)中心，人員、辦公及公共設(shè)施保養(yǎng)維修定額費用由街道核定發(fā)放至物業(yè)公司，物業(yè)公司負(fù)責(zé)收取衛(wèi)生費、停車費、社區(qū)經(jīng)營用房租金，超過基數(shù)部分按比例作為獎勵。小區(qū)道路清潔、綠化工作由街道委托其他專業(yè)單位實施，物業(yè)公司予以監(jiān)督。

通過物業(yè)公司的管理，*小區(qū)居民得到了比較好的服務(wù)，特別在公共設(shè)施維修保養(yǎng)，小區(qū)保安秩序維護方面都得到較大的提高。三個社區(qū)的工作者也表示減輕了其小區(qū)管理的負(fù)擔(dān)。

3、自治管理中存在問題

通過提供一定程度的物業(yè)管理服務(wù)，*小區(qū)環(huán)境面貌有了提升，也為居民和社區(qū)解決了一些實際問題。但在實施過程中還存在一些問題：1、*小區(qū)當(dāng)時的房屋建造圖紙存檔意識不強，不像現(xiàn)在新建小區(qū)有比較健全的房屋建筑檔案資料，給房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)帶來很大難度；2、小區(qū)進出口多、人員散雜、探頭和消防等設(shè)施沒有合理安裝到位，加上保安力量不足等各種原因，給小區(qū)秩序管理上帶來很大問題；3、小區(qū)保安人員多為街道解決下崗就業(yè)問題的聘用人員，工資由街道支付，物業(yè)公司對其管理比較難，也影響到物業(yè)管理的形象；4、由于補貼資金來源的政策原因，小區(qū)內(nèi)道路保潔和綠化為街道直接外聘，物業(yè)公司在其間的協(xié)調(diào)監(jiān)督比較困難；5、小區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備大多老化，進入出現(xiàn)問題的時段，維修保養(yǎng)壓力比較大。

（二）*一區(qū)開展物業(yè)管理的案例（專業(yè)化物業(yè)管理與專業(yè)公司相結(jié)合）

1、小區(qū)概況及推行專業(yè)化物業(yè)管理的軟硬件優(yōu)化

小區(qū)建成于85年左右，共59幢房屋（今年將全部完成平改坡），建筑面積約16萬方，房屋總套數(shù)2800套，全部為多層，屬*一區(qū)社區(qū)。此地以廉租房、拆遷安置房、單位房為主要房產(chǎn)來源，老年人和外來務(wù)工出租戶也比較多。

根據(jù)小區(qū)目前狀況推行專業(yè)化物業(yè)管理，具備一定的軟硬件條件。一、小區(qū)成立了業(yè)委會。*一區(qū)自20*年成立首屆業(yè)委會以來，三年一屆，現(xiàn)已第三屆業(yè)委會，業(yè)委會成員11人。業(yè)委會成立是實行專業(yè)化物業(yè)管理的基本保障。二、*一區(qū)相對封閉，易于管理。小區(qū)主要出入口只有1個，也沒有城市支小路貫穿，可以實行封閉式管理。三、基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。小區(qū)目前有規(guī)劃車位60個，地面臨時停車位240個，垃圾房10個，監(jiān)控攝像頭20個。小區(qū)多年實施舊小區(qū)改造，今年將全部實施房屋平改坡。四、物管費收繳率比較高。小區(qū)目前物管費0.15元每平方，比較低，收繳率基本能達到80%。作為舊有小區(qū)特別是以拆遷安置房等房產(chǎn)為主的小區(qū)能收取一定比例的物管費已經(jīng)很不錯了。

2、*一區(qū)小區(qū)目前物業(yè)管理運作狀態(tài)

*一區(qū)小區(qū)目前實行的是由物業(yè)管理公司與其他相關(guān)專業(yè)公司相結(jié)合的一種模式。*文苑物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)委會簽訂了一份為期兩年的合同。該小區(qū)曾被評為*市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)，企業(yè)曾被評為市再就業(yè)先進企業(yè)，目前企業(yè)是三級資質(zhì)。除物業(yè)管理服務(wù)費收入外，小區(qū)管理收入由停車費、臨時設(shè)攤費等經(jīng)營性收入組成，街道予以一定的補貼（這很重要），收支基本平衡。和其他舊有小區(qū)一樣，小區(qū)道路清潔、綠化工作由街道委托其他專業(yè)單位實施，物業(yè)公司予以監(jiān)督配合。

*一區(qū)小區(qū)居民已經(jīng)比較習(xí)慣物業(yè)管理，小區(qū)環(huán)境在舊有小區(qū)中也屬較好，物業(yè)管理的維護起了較大的作用。

3、實施專業(yè)化物業(yè)管理中存在問題

1、物業(yè)管理收費低，企業(yè)效益差，不利于企業(yè)長期服務(wù)。*一區(qū)0.15元每平方的物業(yè)管理收費基本上全部用于小區(qū)公共設(shè)施的能耗開支，沒有結(jié)余，收費過低。物管費對企業(yè)基本沒有盈利。

2、企業(yè)從業(yè)人員待遇低，流動性大，從業(yè)人員的素質(zhì)不能得到保障，影響到物業(yè)管理公司的管理形象，不利于在舊有小區(qū)開展物業(yè)管理。

3、業(yè)主公約和小區(qū)管理規(guī)定執(zhí)行難。部分業(yè)主公共意識淡薄，講權(quán)利不講義務(wù)，拖欠物管費時有發(fā)生，物業(yè)管理開展服務(wù)阻力較大。

4、小區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備大多老化，維修保養(yǎng)壓力比較大，問題比較多，造成居民業(yè)主的不滿。

5、綠化養(yǎng)護單位實際工作不夠到位，居民誤認(rèn)為是物業(yè)公司管理不到位，物業(yè)公司協(xié)調(diào)比較困難。

6、物業(yè)管理服務(wù)主要體現(xiàn)在保安、保潔、日常維修等最基本的方面，特色服務(wù)不多，物業(yè)管理辦公條件較差。

7、把小區(qū)停車費等經(jīng)營性收入作為物業(yè)企業(yè)的收入組成部分，與《物權(quán)法》等相關(guān)法規(guī)精神有矛盾，埋下了將來小區(qū)糾紛的隱患。

五、對策與建議

（一）加強領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)。一是盡快成立物業(yè)管理改善工程的領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管區(qū)長擔(dān)任組長，街道、城管辦、建設(shè)局、執(zhí)法局領(lǐng)導(dǎo)為小組成員，明確相關(guān)部門職責(zé)；二是重點加大對社區(qū)的指導(dǎo)，將物業(yè)管理改善工作作為一項街道工作指標(biāo)，在年初納入計劃實行考核，明確職責(zé)，有利于發(fā)揮街道社區(qū)的作用。

（二）加大投入，綜合改善。要把物業(yè)管理改善工程與庭院改善、危舊房改善、道路整治相結(jié)合。通過環(huán)境整治推動物業(yè)管理改善工程，確保改善一處，實施一處，實現(xiàn)落實長效管理機制。在庭院改善工程中，加強物業(yè)管理用房、小區(qū)經(jīng)營性房的增配，進一步加強房管部門對庭院改善工程的參與和監(jiān)督力度，要在機制上保證房管部門參與和監(jiān)督的權(quán)力，用新標(biāo)準(zhǔn)實施庭院改善。

（三）因情施策，分步實施。要區(qū)分不同的情況實施不同的管理模式，實現(xiàn)老舊小區(qū)的物業(yè)管理擴面：1、條件成熟的可以直接成立業(yè)委會，聘請專業(yè)的物業(yè)公司參與管理的模式；2、條件不夠成熟的，可以由社區(qū)自行管理和委托專業(yè)公司相結(jié)合的管理模式；3、基礎(chǔ)條件比較差或是居民意見暫時不統(tǒng)一的，可先做硬件完善，搞好前期宣傳，提高各類小區(qū)的軟硬件條件。特別是在推行舊小區(qū)物業(yè)管理上，要扶持房管站所按屬地化進行管理。因為房管站所對原有地區(qū)比較熟悉，在維修、服務(wù)上可以代管理。

（四）細(xì)化政策，保障經(jīng)費。1、對在舊小區(qū)開展物業(yè)管理的企業(yè)在政策上予以具體的優(yōu)惠措施，相應(yīng)減免稅收，政府也可以通過獎勵的形式進行補貼，以吸引物業(yè)企業(yè)在舊小區(qū)開展服務(wù)。老舊小區(qū)物業(yè)管理的操作細(xì)則、管理的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)加緊制定出臺；2、保障社區(qū)化物業(yè)管理中的經(jīng)費來源。搞社區(qū)化物業(yè)管理靠收物管費來平衡資金是很困難的，專業(yè)化物業(yè)管理有物業(yè)合同尚且存在收繳困難的問題，社區(qū)化物管費的收繳更難以保證。因此，在前期成本核算時，應(yīng)充分考慮物管費收繳難問題，將其他的經(jīng)費來源形式作為主渠道，如經(jīng)營用房出租、停車收入、小區(qū)廣告收入、政府補助等；3、留存庭院改善維修基金。庭院改善后小區(qū)硬件設(shè)施得以完善，但保修期屆滿后也是問題逐漸產(chǎn)生之時，因此預(yù)留部分基金以用于小區(qū)道路、監(jiān)控設(shè)施等維護；4、強化物業(yè)維修基金的使用。舊小區(qū)的物業(yè)維修基金提取較難，根據(jù)物業(yè)條例規(guī)定需征得三分之二業(yè)主同意，加上舊小區(qū)未建賬到戶，出現(xiàn)房屋維修問題很難解決，為此，進一步優(yōu)化提取程序，在小區(qū)業(yè)委會或街道（社區(qū)）書面同意前提下，可直接支付，確保房屋及時維修。

（五）加大宣傳，協(xié)調(diào)公平。加強對推行舊小區(qū)物業(yè)管理的宣傳力度，爭取廣大居民對該項工程的認(rèn)同。建議全市統(tǒng)一制作相關(guān)宣傳小冊子，分發(fā)到舊小區(qū)每戶居民手中。我區(qū)也將采用座談、公示等手段積極宣傳，并嘗試通過“我的家園”物業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)信息平臺拓展宣傳的渠道。在擴大舊小區(qū)物業(yè)管理覆蓋面的同時，注重協(xié)調(diào)小區(qū)之間公平。相關(guān)優(yōu)惠政策要趨于統(tǒng)一，讓原先已實行或正準(zhǔn)備實行物業(yè)管理的老舊小區(qū)都能享受基本一樣的優(yōu)惠政策。

實行老舊小區(qū)的物業(yè)管理，對改善人民群眾居住環(huán)境，提升城區(qū)區(qū)域品質(zhì)，為打造“全國最美麗城區(qū)”意義重大。市委市政府已明確提出工作要求，我區(qū)人大也將舊小區(qū)物業(yè)管理改善工程的議題作為本次區(qū)人代會的大會議案加以監(jiān)督實施。為此，我們將在市房管局的大力支持和指導(dǎo)下，進一步解放思想，克難攻堅，切實做好我區(qū)的物業(yè)管理改善工程。