房產局經濟運行發展匯報

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為積極應對國際金融危機帶來的困難和挑戰，實現擴內需、保增長的目標，縣委、縣政府及各相關部門積極研究房地產扶持政策，一季度，房地產市場在政府各項優惠政策組合拳的刺激下，逐步從低迷的狀態中轉暖，并呈現出“銷售快速增長，價格相對平穩”的良好局面。

一、一季度房地產市場運行基本情況

一季度，全縣房地產市場經過階段性調整后，市場進一步回歸理性，剛性需求開始有效釋放，銷售形勢逐步轉暖：

1、新建商品房上市量減少。全縣共批準預售面積29.15萬平方米，同比減少17.65%，由于新建項目減少,新建商品房上市量也同步減少,市場主要以消化存量房為主。目前市場供銷比為1.05:1，市場供銷比的降低，有利于市場的健康發展。

2、商品房銷售形勢轉好。截至三月底，全縣共銷售商品住房4241套，同比增長112%，占*年銷售總套數的一半；銷售面積49.16萬平方米，同比增長84.33%，達到去年年銷售面積的45%；商品房銷售額12.4億元，同比增長205.8%。其中銷售前三名為：鳳凰城共銷售432套4.21萬平方米，未來蜂巢共銷售345套3.1萬平方米，方略佳境共銷售335套3.86萬平方米。一季度銷售形勢反映出政府購房財政補貼活動的作用明顯，其中3月份，商品房銷售面積環比增長達到200%。目前全縣商品房銷售對象以省內外縣居民為主，占銷售總量的56%左右，縣內居民購房占總量的34%左右，外省居民購房占10%左右。

3、銷售價格相對穩定。全縣商品房平均價格3189元/平方米，同比增長5%，其中：商品住宅均價為2803元/㎡，別墅均價為8506元/㎡，非住宅均價為6554元/㎡，商品房價格保持了相對穩定的態勢，住宅價格與市區相比仍有較為明顯的優勢。在戶型結構上，中小戶型占銷售比例的63%，90㎡以下的小戶型是市場需求的主力戶型。

4、商品房抵押維持在較低水平。全縣共辦理商品房抵押手續2574宗，抵押面積37.81萬平方米，同比減少36.24%，商品房貸款金額9億元，同比減少32.93%，房地產信貸受金融危機影響，規模比往年有所減小。

二、原因分析及相關困難和問題

房地產市場開始回暖,成交量顯著放大,主要是受房價調整、政策刺激及降息后購買力提升等因素的綜合影響。市場雖然回暖了，但是支撐市場回暖的基礎仍相對薄弱，回暖的持續性也有待檢驗。我們認為回暖原因主要有以下幾點：

1、房價調整，剛性需求開始釋放。經歷*年樓市的冷淡，開發商對住宅的銷售價格進行了調整，長沙縣的總體房價降了，冷靜的購房者不難發現長沙縣的區域房價低，沒有泡沫，對我縣房價合理性的認同感越來越高，剛性需求開始釋放。

2、政府各項扶持政策以及購房財政補貼活動加速了購房需求的釋放。今年，政府出臺了《關于進一步促進長沙縣縣域房地產業發展的意見》，制訂了10條房地產業扶持政策，包括獎勵開工施工、降低兩項保證金、加快基礎設施配套等十個方面。通過實施這一系列更寬松、更靈活、更有實質性、更有突破性的政策措施，全縣的房地產業有了一個新的發展。同時，不限對象、不限套數的財政補貼活動進一步刺激了購房熱情，居民不再徘徊觀望，購房剛性需求有效激活，活動開展起至3月底，全縣共銷售商品住房2498套，其中辦理了購房補貼手續的達780套。活動開展對刺激住房消費、拉動市場的作用十分明顯。

3、價格預期看漲，推動商品住宅銷售回暖。萬家麗北路、新世紀大道、人民路等一系列城市對接口的拉通，加快了融城市步伐。松雅湖建設項目的鋪開，更為宜居星沙寫下了濃墨重彩的一筆，星沙作為長沙市副中心的地位和宜居城市的品質將有質的提升。市民對星沙的房價預期不斷上漲，購房者積極主動出手推動了我縣商品住宅銷售的逆市飄紅。

4、農村被拆遷人口貨幣安置拉動商品住宅消費。松雅湖拆遷牽涉3000人口的安置，初步估計有10萬平方米的住房需求，10萬㎡的需求相對于我縣100萬㎡的年銷售量其作用有限，但10萬㎡的住房需求在短時間內釋放，對繁榮目前低迷的房地產市場，重建消費者信心十分重要，對房地產銷售有一定的拉動作用。

一季度全縣房地產市場開始回暖,但問題仍然比較突出：

一是開工量明顯不足。一季度，全縣房地產新建項目僅一個，續建項目共8個，別墅樓盤基本處于停工狀態，暮云區域樓盤開發進展緩慢。企業在經濟形勢不樂觀的情況下，尤其是對房地產市場前景尚不能作出明確判斷之時，企業開發投資及開發進度明顯減緩。房地產開發投資的減少，對拉動全縣經濟增長的作用預計將沒有往年明顯。

二是商品房新上市量減少。目前政府財政補貼活動及松雅湖征地拆遷項目有效地激活了全縣的住房需求，但由于新建商品房項目減少，商品房新上市量也同步減少，目前市場主要還是以消化去年的存量房為主。

三是資金鏈偏緊。部分項目建設資金短缺，開發建設難以為繼，存在爛尾樓風險，須對此引起足夠重視。

三、后階段運行趨勢及推進產業發展的建議

我縣的房地產市場經過去年近一年的調整，應該說是比較理性的，不存在什么泡沫，我們認為后階段：

1、在財政補貼等一系列扶持政策的支持下，目前良好的銷售形勢有望保持較長一段時間。目前雨花區和開福區也出臺了一系列樓市政策，對市場的刺激作用很大，后階段我們如何利用本縣優勢做好區域性房地產市場的文章，有待我們密切關注市場變化，及時采取相關措施予以應對。

2、今年，政府建立了房地產聯席會議制度，并開展“兩幫兩促”活動，積極協調解決影響房地產業發展中的重大問題。將繼續加強對開工項目、待開工項目以及資金困難項目的跟蹤服務，及時掌握樓盤開發建設情況，重點支持促進城市發展、提升城市品位的高品質項目，積極扶持普通老百姓可消費的項目，切實提高對房地產開發建設的有效調控，使開發建設做到有緊有松，理性發展。

3、我們預計上半年全縣房地產開發投資力度減小的情況不會有太大的改觀，后階段，將積極為企業服務，切實為企業排憂解難，大力推進項目開工建設，積極促進住房銷售，全力服務經濟發展。另外，媒體的宣傳也十分重要，建議政府不定期的加大多種形式的宣傳力度。我們相信，隨著全球經濟形勢的好轉，以及國家對房地產市場相關政策的逐步傾斜，加上我縣房地產市場區域的特殊性，我縣的房地產市場有望盡早渡過市場低迷期，并繼續保持平穩健康發展態勢。