房地產項目可行性報告

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一、總論

1、項目概況

該地塊位于*州新區何山路和塔園路交叉口。緊接*州科技學院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有新山大橋與古城區相連。項目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結合，沿街底層為商業配套用房（約占5%）。具有一定的開發規模，并能為品牌的延續提供保障，給公司帶來良好的社會效益和經濟效益。

本項目的建設資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預售房款解決。

2、項目建設背景

*州新區新橋鎮農工商總公司下屬的某某房地產開發公司由于資金不足，不能及時啟動本項目。恰逢整個地區的企業改制，有意轉讓本項目，這是能得到這個項目的重要的外在因素。新橋鎮為了能改善居民的生活質量和提高本地區的房地產整體水平，所以希望找到能開發高品質住宅的開發商。而某省特別是B市的房地產開發公司不論是資金實力，還是開發水平在全國來說可謂是首屈一指的。這是能轉讓到并開發的內在因素。根據*州的城市總體規劃發展以及新區新橋鎮片區控制性規劃要求，該片區將是新區乃至整個*州重要的住宅區。本公司經過對*州全面認真的市場調研，對項目區位環境進行反復的分析比較，根據*州目前的房地產現狀與發展趨勢，只要做出能滿足*州市城市居民新的住房要求和高品質，同時定位準確，完全不用擔心項目的銷售，而且有豐厚的利潤。

該項目已經取得了土地使用權證和項目規劃許可證，各項目談判工作已相繼展開。

二、*州市介紹

*州位于*三角洲中部、某省東南部，東經l19°55''''--121°20''''，北緯30°47''''--32°*''''之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依*，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。市區392.3平方公里，其中建成區68平方公里，古城區14.2平方公里。所屬六縣市面積為：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。20*年，*州市完成國內生產總值1760億元，經濟總量在三角洲位居第二，列全國第六，人均GDP按現行匯率折算超過3600美元，顯示出強勁的增長勢頭。整個市的人口580.53萬，城區人口為80萬。新區的經濟發展保持良好的發展勢頭，全年實現工業銷售產值400億，同比增長17%；完成國內生產總值160億，同比增長14.2%；實現財政收入20.5億。正在啟動二期開發。

三、*州市住宅市場分析

1、20*年以前*州市住宅市場分析

在這之前，*州市住宅水平一直維持在工業園區2300元/m2，古城區2500元/m2，而新區住宅價格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點：

①土地價格是一個首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應的長期規劃。開發商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。這導致了土地成本在整個項目中只占很小的一部分。

②整個*州的住宅以零星分散建設為多，不注重整個小區環境、園林、文化方面的建設。使一大批想改變住房質量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。

③居民居住觀念沒有改變。大多數*州人認為，過了運河就覺得離開了城市，到了郊區。而且也一直認為*州新區是一個工業區，不適宜居住。同時，新橋鎮一直以來治安、環境都不好，在一定程度上限制了該區域的房價。

④消費觀念也限制了整個*州市的房價。許多*州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會用剩余的錢去改善居住環境和投資于房產。

⑤這段時間里，雖然有出現過許多有利于住宅發展的政策（比如貨幣化分房的實施），但一直沒能使*州房地產更上一個臺階。

2、20*年以來*州市住宅市場分析

20*年是*州房價飛漲的一年。20*年10月份，*州市土地全面實行招投標。這對于*州整個房地產市場是一個重要的轉折點，從至，開發商取得土地的唯一途徑就是市場招投標，土地市場更趨于公平。與此同時，政府出臺了一系列的相關政策。

①*州強化“強市富民”意識，努力使全市經濟繼續在高平臺、低波動中運行，20*年全市經濟繼續走強。同時，改變全市居民的消費觀念。

②規范房地產開發，改善投資環境，使房地產開發逐步走上規模化、集約化經營。把房地產開發作為城市新的經濟增長點，大力發展城鎮建設。

③在市區范圍內，加快土地供應制度的改革，停止新批量土地的開發項目，對存量土地開發項目采取限制的態度，使開發總量得到控制。同時，積極引導開發企業參與園區、新區的開發建設。

④加強城市建設步伐，動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。

3、*州新區住宅市場具體分析

*州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發商已經聞風相繼提高樓盤價格。據*州市建設局市場調查統計：*州市今年房價總體上漲了14.8%。