房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告

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現(xiàn)金流和負(fù)債管理值得肯定：前期一直比較擔(dān)憂的資金情況并未出現(xiàn)繼續(xù)惡化的跡象，包括資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金/短期借款、凈現(xiàn)金流狀況大都比08年中期數(shù)據(jù)還有所好轉(zhuǎn)。

09年企業(yè)盈利能力將會(huì)下降，但屬于意料之中：雖然前三季度多數(shù)房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)保持了較高增長(zhǎng)，但企業(yè)盈利環(huán)比下滑的趨勢(shì)非常明顯，銷售收入（預(yù)售）同比增速下滑明顯，再考慮到降價(jià)銷售將越來越普遍，未來幾個(gè)季度企業(yè)利潤(rùn)增速和利潤(rùn)率勢(shì)將出現(xiàn)下滑，但這是我們前期預(yù)計(jì)之中的狀況。

政策雖漸好，但在市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期企業(yè)保持財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性仍然是硬道理，我們推薦公司重要基礎(chǔ)之一就是財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。萬科、保利地產(chǎn)、陸家嘴、張江高科、金融街、華僑城、中國(guó)國(guó)貿(mào)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均優(yōu)于或接近行業(yè)平均水平，這些公司大都是我們9月份以來持續(xù)推薦的投資標(biāo)的。就分項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看：

陸家嘴、金融街、億城股份、華僑城扣除預(yù)收帳款后的負(fù)債率表現(xiàn)最優(yōu)，萬科、保利、張江高科、中華企業(yè)、金地集團(tuán)也優(yōu)于或接近均值。

短期償債能力方面，億城股份、華發(fā)股份、金融街、保利地產(chǎn)、陸家嘴和北京城建的流動(dòng)比率較優(yōu)。

華僑城、中國(guó)國(guó)貿(mào)、中華企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流狀況最好。

收入增長(zhǎng)率方面，陸家嘴、華僑城的營(yíng)業(yè)收入和銷售收入（預(yù)售收入）均最優(yōu)。

盈利能力方面，陸家嘴、中國(guó)國(guó)貿(mào)、張江高科、華僑城的盈利能力更強(qiáng)，毛利率和凈利潤(rùn)率出眾。

在當(dāng)前形勢(shì)下，開發(fā)商的分化加劇，品牌開發(fā)商凸顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在市場(chǎng)調(diào)整中，行業(yè)龍頭萬科、保利地產(chǎn)2008年1－9月份銷售業(yè)績(jī)明顯好于行業(yè)水平，08年以來公司市場(chǎng)份額相比07年進(jìn)一步上升。而從前段時(shí)間降價(jià)促銷的效果來看，表明消費(fèi)者更傾向于選擇品牌開發(fā)商，對(duì)其降價(jià)促銷也比較容易認(rèn)同。

4萬億刺激內(nèi)需政策導(dǎo)致今日股價(jià)的大幅上升前，估值再次接近歷史底部。隨著近期房地產(chǎn)上市公司股價(jià)的又一次回落，無論是觀察ttmPE或是最近期的PB，地產(chǎn)板塊中主要一、二線公司的估值自9月18日反彈后，再一次接近或正處于歷史底部，其估值水平與2005年上半年指數(shù)處于1000多點(diǎn)的時(shí)期相當(dāng)。

投資建議：行業(yè)、貨幣、刺激內(nèi)需等政策都呈現(xiàn)趨勢(shì)性向好，消費(fèi)者預(yù)期將慢慢扭轉(zhuǎn)，我們維持行業(yè)"領(lǐng)先大市－A"的投資評(píng)級(jí)。但危機(jī)過程中市場(chǎng)必定有波折，我們?nèi)匀唤ㄗh投資者在股價(jià)下調(diào)過程中建倉，不宜過度追高。