房地產行業市場調查

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房地產行業市場調查范文第1篇

關鍵詞 房地產銷售 高職房地產專業 人才培養

中圖分類號：G642.0 文獻標識碼：A

1房地產行業對人才的需求

1.1房地產行業的工作崗位構成

（1）房地產開發。房地產開發處于房地產行業金字塔的頂尖部分，其涉及面最廣，包括金融、營銷、工程、公關等崗位。就目前而言，房地產開發公司的薪酬待遇相對房地產業的其他細分行業較高，工作量相對較低，但對綜合能力（包括學歷）要求較高。

（2）房地產營銷咨詢業（公司）。一般包括各類銷售公司、營銷顧問公司、市場調查公司。本行業的最大特別是專業性要求高、工作量繁重，并需具備較強的抗壓能力和服務意識。

（3）房地產中介。本細分行業即為二手房的租售，工作量大，待遇不穩定，對從業人員的銷售能力要求高，需經常外出帶客看房，故對服務意識、耐力也有一定要求。

（4）新房銷售。新房銷售一般固定在售樓部，坐等客戶上門咨詢、購買。從業人員除對銷售能力要求較高外，還需熟悉新房網簽、按揭等操作流程。

（5）房地產估價。本行業從業者，需考過房地產估價師執業資格考試并注冊，對專業性、學歷起點、經驗要求偏高。

1.2房地產行業人才的能力剖析

上述的崗位分析，是用人單位對其職員的具體工作任務的描述，但作為教育工作者，應在表象之上更進一步，將崗位職責細化抽象為具體的能力要求，具體如下：

（1）建筑產品的概念性設計能力。基本了解各類型物業的工程造價，為投資分析提供數據支持。熟悉建設規劃中修建性規劃指標和實施性規劃指標的含義，和各條規定在房地產開發中的真實體現。對戶型、景觀、朝向、交通動線具有一定鑒別能力。

（2）房地產營銷能力。握房地產營銷的各類常用工具。熟悉各類廣告媒體的價格、購買程序、特點、限制。基本的策劃能力。對產品的推銷能力，對客戶的銷售能力。

（3）房地產市場調查能力。熟悉房地產信息的收集渠道，理解各類地產信息背后所蘊藏的指導意義。能運用專業數據分析軟件對調查數據進行。熟練應用基本的市場調查技巧。

（4）房地產財務分析能力。熟悉房地產開發項目全過程所涉及的各類收入和費用構成及內容。能在通過市場調查收集相關的成本收入數據。能編制各類財務報表，并據此計算出各種財務指標。理解各財務指標的含義，并能據此做出決策判斷。

（5）房地產估價能力。知曉參考案例的收集渠道和分類整理的方法，熟悉估價報告的需求方和其要求，能根據國家估價規范，編制出合格的估價報告。根據估價要求，正確地選擇估價方法。正確計算估價對象價值。

（6）房地產經營能力。對開發商持有的物業，能進行概念性的規劃。知曉招商渠道和方法，知道各業態的代表性商家。物業管理的基本工作崗位設置和服務質量的衡量、把控。

2高職房地產專業學生的能力現狀

伴隨著高校招生規模的擴大，大學的培養層次也愈加豐富。從一本二本，到一專和二專，加上近期實行的“單招”，基本可以覆蓋參加高考的大部分學生。高等職業院校，一般都在專科第一批和第二批，這兩個層次錄取學生。

以筆者所在的學校為例，我校學生以專科二批次錄取為主，以單獨招生為輔。錄取分數以300分左右為主，兩百多分的學生數量較多，可見學生基礎較差。總結而言，高職房地產專業學生的能力情況（可培養空間）歸納如下：

（1）學習興趣低。高考分數如此之低，不在于智商缺失，而是因為學生學習需求的匱乏。

（2）基礎差。具體就是數學、英語、語文等基礎知識的嚴重不足，從而導致以這些知識為基礎的其他學科的學習較有難度。

（3）做具體事務型的工作能力強于學習能力。在筆者多年的教學實踐中發現，當學習任務較少涉及科學的計算或嚴謹的文字表達時，高職學生往往容易表現出一定的興趣和更好的完成程度。

（4）對工作的起點包括起薪要求較低。就業現狀的不佳，讓高職層次的畢業生，更心甘情愿地接受相對較低的起薪。

3工作崗位與學生能力的匹配

匹配或稱之為配對，是一種較好的分析思路。筆者將現今的房地產行業人才需求與高職房地產專業學生的能力現狀進行匹配，就可清晰地得出：房地產銷售是高職房地產專業學生較好的一種培養方向。原因總結如下：

（1）需求量大。經過本文第一節內容分析可知，房地產銷售是整個房地產行業，需求量大并且長盛不衰的工作崗位。

（2）高職類學生的能力特征較容易培養為銷售人才。房地產銷售更多需要從業者的實踐能力，涉及的理論知識較少，對于理論基礎匱乏的高職學生，學習銷售顯得更容易上手。

（3）銷售的工資起點低，高職畢業的學生較容易接受這一事實。

4房地產銷售技能的教學策略

房地產銷售，較少涉及科學理論的探究和應用，更多是經驗和技能的培養。限于篇幅，筆者結合自己的從業和教學經驗，給出以下在傳統教學中容易忽略的培養策略：

（1）基礎知識必須夯實。諸如什么叫容積率，按揭怎么計算，這些死記硬背的基礎知識，必須讓學生掌握。

房地產行業市場調查范文第2篇

【關鍵詞】房地產；財務危機；處理；控制；措施

房地產公司是從事房地產開發建設、銷售、租賃管理，以及相關中介服務和其他經濟活動的獨立部門。在一個整體宏觀經濟周期內，房地產行業可以驅動建材、建筑、機械、冶金、機械、家電、家具等相關產業的發展，創造大量社會就業機會，是我國國民經濟的重要支柱產業。眾所周知，房地產業是一個資金密集型行業，有資金投入量大、開發周期長，受經濟大環境影響較大的特點。這些特點導致了房地產企業的商業模式具有較大的特殊性：不僅資產負債率較高，而且投資回收周期長。房地產業的各項生產經營活動的過程實際上是大量的資金的運作過程，涉及金融風險復雜而多樣，所以房地產行業有著比較大的財務風險。如何規避和防范風險因素，盡早發現潛在的財務危機，使企業盡快消除發展過程中的潛在風險，構建財務預警系統的房地產是一種重要的方法。

1 房地產企業財務危機

房地產企業財務危機是指企業的現金流量不能滿足企業的需求，如無法支付到期貸款或借款、不能足額按進度支付合同約定的工程款項或工資薪金，總之是企業的現金流無法支撐企業的正常經營要求。關于房地產企業財務危機產生的認識，從房地產企業財務活動的內容和特點可以了解，我們認為，相對于其他企業，房地產行業的財務危機主要產生自資金流入環節。可能會因為政策原因，或企業產品不能迎合市場，導致實際銷售收入沒有達到預期，而同時房地產企業過度運用財務杠桿，在高資產負債率的情況下，信貸資金被回收。房地產企業財務危機一旦發生，對上下游的金融行業、制造業等，都將造成極大的影響。地區發展過度依賴房地產行業，確實容易引發投資泡沫與經濟過熱現象。因此相對而言，發展以制造業升級為經濟支柱的新型工業化道路，也確實是未來中國經濟發展的最佳途徑。但如果僅僅以此就認為，制造業升級可以馬上替代房地產行業，成為各地區發展的新支柱產業，無疑是片面而書本化的。

2 房地產企業財務危機風險分析

2.1 政策性風險

把政策性風險放在首位，基于我國不完全市場經濟的大背景。有形的手經濟生活中依然起著巨大作用。房地產業是一個傳統的、有較高利潤率的行業。我國連續十余年房地產行業的快速發展、房價只漲不跌的歷史，不僅使房地產企業可能忽略了危機的逼近，而且使大量資金從制造業及其他行業涌入房地產行業，民企、央企，都要來分一杯羹，這使國家認識到了整個行業的不健康，導致了調控的到來。雖然對近期、中長期的房地場行業走勢市場有著很多不同的預測和判斷，但近兩年，史上最為嚴厲的房地產調控的到來，證明了房價不可能永遠居高不下，只漲不跌。政策性風險對房地產行業最大的影響就是收入的劇減，而房地產企業最大的危機也來自現金流的枯竭。限購政策恰恰打中了這一要害，有房產在手的、較富有的客戶被限制購買；而無房產的年輕人面對高房價卻望房興嘆。同時，銀行信貸政策的收緊，對房地產行業是二次精確打擊，房地場行業從銀行信貸行業眼中的香餑餑成為了燙手山芋，銀監會明確的限制房地場行業的融資方式，數種傳統的融資渠道被政策限制，導致企業從市場取得資金越來越困難，成本越來越高，最終必將影響到企業資金鏈的安全。

2.2 經營性風險

在過去十年，在房地場行業景氣的大前提下，房地產企業經營風險相對來說是較小的。房地產企業只需重復做幾件事：買地、土地抵押取得貸款、開發、銷售、資金回籠、再買地……，在那個階段，房地場市場一片繁榮，房子一開盤幾乎都銷售一空，快速的資金回流和較高的利潤率保證了企業再投資的資金來源。在現今的環境下，經營風險來自于以下方面：一、產品風險。在現今房地產市場整體供大于求的前提下，產品設計的重要性得以突出，房地產商突然發現，客戶的眼光變的挑剔了，不是什么房子都能引來客戶排隊購買的熱情了，在這種情況下，產品設計的失敗將使企業付出沉重代價。二、投資風險。如果企業能產生合理的現金流和利潤，擁有部分剩余的資金，就會產生新的投資想法。而面對通貨膨脹和較大的市場風險，如果沒有良好的市場調查，惡性競爭、強行上馬新項目，如新投資的項目不能趕上進度，不能達到預期收益，極易造成投資失敗，對于一般規模的房地產企業來說，一兩個項目的投資失敗，完全可能造成致命的后果。三、財務杠桿風險。房地產企業需要大量資金，而資金缺口不是上一個項目的利潤可以完全解決的，必然主要靠負債來解決。雖然負債融資的可以在一定程度上，能提高企業的經濟效益，財務杠桿系數越大，財務杠桿效應更加突出。但債務比率的上升，會使房地產企業債務風險增加。而目前市場利率在高位徘徊，據觀察，目前房地產行業融資成本遠高于銀行基準利率，達到了9%到15%，如果企業經營不能達到預期的的收益率，高利率會給企業帶來較大的償付風險。

3 房地產企業財務危機風險處理

3.1 資金集中管理模式，資金效率最大化

房地產企業集團公司，資金管理應該更側重于集中式的管理的企業模式。可以防止企業支付危機發生，保持資本流動平衡。可通過資本流動的有效管理以及控制企業的經營活動和財務活動，可以獲取最大的投資效益。掌握房地產集團企業的內部資金、流動，而且有效地監控組織經費使用。集團總部使用資金池，整合、合理調整統籌安排資金使用，從而加強內部資本集約管理，優化資本分配，不僅可對從屬企業資金調度實時監控、減少閑置資金，提高資金使用效率集團作為一個整體，而且可以滿足重點項目的資金需求，加速資金周轉效率，因為有大規模的集中管理和力量，可以消除資本體外循環，改善整個集團的資金使用效率，同時確保資金的安全。

3.2 多種融資渠道、創新融資方法、分散風險

通過多種渠道融資，為房地產企業創造相對安全的企業資金鏈。可以將房地產資金鏈和目前資本市場對接，通過建立房地產資金的內部和外部循環系統。在企業需要資金時，可迅速取得融資，有資金閑置時，可以進入外部循環系統，以減少企業財務成本。可制定相關風險分散，確保資金鏈的安全的預警措施。同時，房地產企業必須對其資金鏈管理進行研究并尋找更適合自身發展的企業融資、投資模式。隨著我國金融市場的不斷開放，新的融資渠道和新的資金不斷進入市場，在目前的資本市場中，除了日益激烈的市場競爭，還有可以減少借款企業成本，低風險的融資手段。這需要財務人員有敏銳的嗅覺，嘗試新的融資方法。合理的房地產企業資金鏈，避免銀行利率上升或準備金率影響的融資的能力，一定要得到重視和發揮。企業系統內部和外部的融資相結合，多元化融資，積極拓寬資金來源，將成為企業化解財務危機的重要手段。

3.3 加強收益分配管理和投資控制，建立預警機制

當企業處于相對穩定的和成熟的階段，收入分配政策應是適當減少，使企業保持一定的現金儲備。在市場方向不明朗的前提下，精簡投資項目，對新項目做全面的投資收益分析、市場調查、根據市場好惡設計不同的、差異化的住宅產品。建立一套財務危機的早期診斷和預警機制，將危機消滅在萌芽階段，對企業有著重要的現實意義。它有助于對危機產生的深層原因進行分析。我們可以通過設置，觀察一些敏感性財務指標的變化，對企業可能或將要面臨的財務危機信號控制預測。這些敏感財務指標包括：資產負債率、開發項目收益率、現金流量、資金實際成本等、并采取適當的措施，在財務危機積累、危機全面爆發前，作出判斷和應對。

4 結論

我國房地產企業受來自企業內部和外部內外風險的影響，排除風險的關鍵在于預判并主動處理風險，并加以控制。與此同時，加大分析投入能力和應急處理，可事先通過分析財務指標和控制開發等項環節風險分析，幫助房地產企業防范風險發生，促進其持續健康快速穩定的發展。

參考文獻：

[1]章桂銓.房地產企業財務預警分析[J].現代商業,2009(21).

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[4]苗潤生.企業財務預警系統研究[J].中央財經大學學報,2003(08).

房地產行業市場調查范文第3篇

近幾年來，隨著我國房地產業的迅猛發展，房地產業也在房地產行業中占有重要的比重。隨著房地產業規模的逐漸擴大，房地產業的服務項目也從之前的單一模式向多渠道角度跨越，通過多項目和多整合的方式實現房地產業務。房地產公司主要任務就是執行房地產的市場研究、廣告策劃和營銷策略等業務，實現以客戶為準則、銷售定產的服務理念。但我國的房地產銷售業還存在著很多缺陷，如進入門檻不高、專業技術水平較低、銷售模式單一等，都使這個行業無法快速進入發展階段。同時，在泡沫經濟之下，各個房地產企業競爭激烈，嚴重影響了公司的收入和經濟效益，所以本文對房地產銷售公司的營銷現狀和解決方案進行研究，希望為房地產行業的健康發展提供積極有利的參考價值。

關鍵詞：

房地產；；銷售；意義；現狀；營銷管理

1房地產行業分析

1.1房地產行業簡述

從整體來看，我國的房地產行業發展較慢，因此，房地產銷售行業更是晚一些。早在20世紀后期，我國就實行了對房產的銷售管理模式，開發商可以將其開發的產品向社會銷售，也可將其委托給中介進行銷售，這才逐漸發展起了房地產銷售行業。從21世紀初期才開始對房產的銷售業加以規定，從此我國房地產銷售業也逐漸發展壯大起來。從整體來看，我國的房地產銷售的發展歷程包括3個階段。第一階段是1993年～1997年，我國房地產銷售模式采用了美國著名銷售學家的4P理論，分別是產品、價格、渠道和銷售四大要素。這個階段我國營銷策略屬于單一階段，大多數房地產引進此策略從而取得了成功，這項策略得到了廣泛的關注和認可，同時迅速發展起來。第二階段是1998年～1999年，我國房地產銷售行業迅猛發展起來，從之前的單一發展模式向多項模式發展，各個房地產公司都有了很大的進步，國外的銷售品牌也逐漸被引進到國內，使我國房地產行業更加專業化和系統化。第三階段是2000年至今，國外房地產公司逐漸向中國靠近，使我國房地產行業更加國際化，營銷模式也逐漸開始使用了現代的4C營銷戰略理論。這樣充分保證了消費者的需求和權益，增加了顧客的購買力，實現了銷售的便利性。目前，我國的房地產行業逐漸有了新的發展，由于如今的房地產行業發展水平參差不齊，企業結構和規范程度不同，使消費者對房產的購買力也產生了巨大的變化，將來如果不改革或變動思想理念，就會被房地產市場淘汰。

1.2房地產銷售行業價值體現

房地產行業的市場銷售模式對整個房地產行業的發展是至關重要的，而房地產公司的營銷策劃更決定著整個房地產行業的發展，更能提高整個行業的競爭力使其健康發展。首先，房地產行業的存在不僅對房地產開發商有很大的積極作用，同時對房產購買者也起到了方便的效果。由于之前的幾年中，我國房地產行業出現了滑坡，有些企業為了得到經濟效益，急功近利，破壞了原有的房地產市場結構，面臨銷售困難，久而久之造成了房地產企業被市場淘汰。因此，我們要意識到房地產行業的重要性，在市場銷售模式上進行研究，尋找到最佳的銷售模式，從而保證房地產行業的正常運行。其次，房地產銷售模式的存在有利于掌握市場的運作和發展方向。銷售行業主要就是為了解決房地產銷售的問題，一旦房地產行業受到經濟的影響或者宏觀政策的波動，都會給整體的行業造成不可逆轉的后果。所以，我國房地產行業的存在就是為了解決市場上存在的瓶頸問題，它可以調節市場的供需關系，減少房產市場存貨的壓力，有利于加強房地產市場行業的完善和發展。最后，房地產行業可以有效地滿足客戶的需要。房地產營銷模式本質上就是從客戶的需求出發，通過對整體資源的整合和產業結構的智能化滿足客戶購房的復雜性和多變性，從而掌握房地產市場的走向和發展。只有合理地運行房地產營銷理論，通過市場調查和深入透徹的分析市場來預測市場，才能順利及時地解決購房者的需求。

2房地產銷售公司營銷現狀分析

現如今，我國大型房地產銷售公司的營銷資質都是比較全面的，也很專業，同時服務的內容和對象也更加廣泛。同行業的競爭也相對激烈，各個公司企業都通過對市場和客戶的充分研究，來尋找最適合自己公司的銷售模式，從而找到潛在的客戶群體來達到最大的效益保障。但是，事實總是不同的，針對客戶進行的研究方案往往都不能完全地適應市場的發展，新型銷售模式的開發和應用使客戶更加注重產品的定位和服務，所以說，銷售和服務不僅僅單純需要對經驗的總結，更需要對產品的創新和利潤的開發。消費者是市場營銷模式的重點，為了保證經濟效益，以客戶為中心才是銷售的關鍵性因素。對于房地產行業，銷售公司要根據消費者的消費特征來進行市場定位，根據顧客的購買需求有針對性地進行分類銷售。同時，還要根據地域的發展模式進行房地產定價，從而得到最佳的效益成果。總體來說，就是根據消費者的需求來整合房地產市場。企業通常通過營銷組合的方式來解決各種問題，通過對產品、價格、渠道和促銷等基礎營銷方式來促進銷售。而對于房地產銷售來說，重點在于精準定位客戶，抓住客戶的購買心理，進行優勢引導，充分挖掘客戶對產品地點、價格、配套等不同層級的依賴性進行滲透。所以房地產銷售的營銷策略不僅可以優化房地產銷售產業結構，更能在科學合理的策略(即產品優勢及客戶需求)中挖掘到更多的客戶，同時也方便了銷售人員。房地產銷售公司可以對不同開發商的多個項目同時。開發商的一個樓盤項目可以找一家公司“獨家”，也可根據其樓盤進駐多個銷售公司即“PK案場”。“獨家”和“PK案場”各有利弊。“獨家”的優勢是案場靈活多變，操作性高，根據現場情況實時改變銷售策略；劣勢在于渠道單一，人員主動性較差。“PK案場”的優勢是渠道豐富，人員主動性強，提升工作人員主觀能動性，增加銷售人員動力；劣勢在于現場表現死板，反饋信息較慢，實時操作困難。

3房地產公司營銷管理

要想使房地產行業獲得飛速發展，就要對房地產行業的營銷策略的發展做出改變。

3.1品牌營銷

相對于銷售模式及運營重點，市場上最注重的是品牌效應，品牌在營銷管理中占有重要的地位，隨著競爭的激烈、市場的飽和，各個房地產企業都通過建立特色的品牌形象來提升自己的知名度，來與競爭對手區分開來。由于房地產行業的高質量品牌較少，加之地域性的特點，使品牌效應的現象越來越明顯。所以，我們要加大品牌效應，使顧客能夠真正意識到房地產品牌與質量的有效連接。品牌營銷的重點在于市場占有率。對于公司的品牌影響力，可以分為以下幾種：(1)年限；(2)規模；(3)過的優質項目。上述非必須“獨家”，在品牌效力評判中“獨家”更具優勢。因此好的品牌在市場上的項目也必然是優質的，一個品牌效力差的公司，經歷了幾個名聲大噪的項目，影響力也會提升。品牌營銷除了通過接手優質項目外，也可以通過房地產營銷的合作渠道進行提升。如通過線上、線下渠道的推廣、樓盤全案策劃支援等方式，提升自身的品牌影響力。

3.2人員培訓

近幾年來，房地產銷售公司層出不窮，大型公司人員流失嚴重，因此目前也已有大型公司開始對非重要骨干的人員進行全程陪護培養，即針對應屆畢業生等剛入行的人員系統培養，培訓時間從幾個月發展到幾年。長時間的培訓雖然對公司利益迅速提升影響不大，但從培訓中可滲透企業文化，以及提升各個部門的工作效率。經過員工培訓，有經驗的骨干培訓員對企業本身的忠誠度也隨之升高。從長遠的發展來看，是極其有利的。

3.3團隊建設

房地產行業的服務業務需要逐漸擴大，由于門檻較低，手段和方式也逐漸模式化，使得專業化的公司已經不能滿足客戶的需要。優秀的團隊是公司業務水平的重要體現，由于房地產行業的流動性較大，因此在某一樓盤的團隊中，主要人員是其中層干部即主管級人員，他們起著銜接公司及基層員工的作用。對于所在團隊需要提高中層人員的素質。再通過權力下放，讓中層干部提升基層人員的整體素質，從而達到整個團隊素質的良性提升。

4銷售公司營銷模式設想

針對于上文對房地產銷售公司的經營現狀和營銷管理模式等的具體分析，我們也對其未來的發展做出了一些可行性的設想，具體分為兩個方向。

(1)網絡營銷方向。隨著電子科技的迅猛發展和網絡時代日新月異的更新，電子信息時代已經走進了我們的生活，房地產業也不例外。我們可以通過在網站上建立自己的房產銷售平臺，在網絡上對自己公司的開發和建立進行宣傳。這種方式可以不與媒體進行接觸，改變了傳統的內容和排版等條件的限制和約束，而且可以隨著時代的發展進行及時更新，同時還可以通過虛擬的手法來引起消費者的注意，隨時與客戶進行溝通。

(2)體驗營銷方向。根據現階段的市場銷售模式來看，體驗是客戶的最佳消費方式，通過對產品和商品的體驗來更深刻地了解消費。所以說，雖然體驗是無形的，但是卻又很大的營銷價值，同時能夠讓消費者對商品產生情感，印象深刻。體驗營銷就是從消費者的角度出發，通過他們對商品的感官、情感、顧慮和行動等方面來進行新的營銷方式。它拋棄了傳統的理念，尊重自身的價值，使客戶能夠真正參與到其中，從而享受到真實的體驗，從而贏得客戶的充分信賴。此外，可以通過對客戶進行的體驗活動來參與互動，從而更好地體驗產品。同時，公司要把握住客戶的心理，圍繞體驗的主題，通過對樓盤銷售的不同階段，組織不同的體驗式活動，讓客戶參與進來，從而更加深刻的體驗消費的樂趣。而且，現在的房地產商都利用這種方式來吸引客戶，不僅能使客戶心理得到了放松，更達到了比預期更好的效果，從而實現更好的營銷管理。

5結語

總而言之，房地產銷售公司是整個房地產行業的重要一環，是產品與客戶直接對應的一環，近幾十年來可謂是突飛猛進的發展。由于公司是專門為房地產開發商提供專業樓盤策劃推廣和銷售的服務機構，所以也逐漸被社會所重視，也出現了更多的公司，專業的品牌公司也受到了廣大房地產開發商的青睞與合作。所以，我們要在此基礎上樹立更好的產品和企業形象，加大對營銷的投資力度，做好高效率的營銷管理，使房地產銷售公司成為影響整個房地產行業的重點企業，給我國的房地產行業帶來積極的效益。

參考文獻：

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[4]謝雨詩.金融危機下XX房地產公司的營銷模式[D].蘭州大學,2010.

房地產行業市場調查范文第4篇

關鍵字：房地行業 洗錢 風險

房地產行業是當今市場最為活躍的產業，不論是買賣或者開發房地產，還是直接購買房地產再出售，都可以實現“臟錢”迅速漂白。在我國當前的反洗錢監測體系下，對于進入房地產業的資金沒有特別的資金審查要求。所以，近年來，越來越多的“臟錢”、“黑錢”流向房地產業。

一、房地產業的洗錢風險

房地產業洗錢犯罪是指犯罪分子將非法收入投入房地產業，一段時間之后，通過議價出售變現的行為。犯罪分子或是參與開發房地產或是直接購買房產再出售變現，皆可以實現把非法收入變成合法收入。在房地產的交易中，存在兩大主體，可以成為洗錢犯罪分子，即房地產投資商和購房者。

（一）、房地產投資商參與洗錢的風險分析

當前，我國對于投資房地產開發沒有特別的資金審查要求。對房地產企業的設立也只是普通的行政許可。在現行的房地產企業信息系統中，缺乏在入市資金的適當審查，顯然，為“臟錢”進入房地產開發領域提供了可乘之機。洗錢者可將需要漂白的犯罪收入用于組建房地產開發公司，以合法公司的身份運作房地產開發項目，通過一系列經營活動將犯罪所得混入合法收入中，再以正當經營所得的名義向稅務當局申報，在依法納稅的外衣下使犯罪收入合法化。洗錢者還可以采取直接參股的方式，將非法資金注入房地產開發公司，再以股東分紅的模式獲得對非法所得的合法收入。

（二）、購房者參與洗錢的風險分析

第一種情況，認購房產，隨后快速變現。當前，我國的政策與法規對直接購買房產，以大量現金支付并不要求購房者，提供充分的資金合法來源證明。因此，洗錢犯罪分子即可趁機以犯罪收入支付購房款。如此一來，原本的犯罪收入從現金狀態轉為實物狀態，并可于適當時機變現房產，使其成為合法的貨幣資金，這便是洗錢的過程。事實上，如果洗錢者與房地產銷售商達成合謀協議時，還可以用遠低于市價的價格購買房產，私下再以其他方式補足房款，隨后在按照房產的實際價格出售，從而將犯罪所得變成合法收入。由于房產市場從長期看呈上升趨勢，這種洗錢方式要比購房變現更加隱蔽，也更加難以監測。

第二種情況，提前還房貸。按揭貸款購房時當前常見的方式。但是，現實生活中大部分民眾都會在規定貸款期限之內提前還清銀行貸款。據市場調查顯示，當前很大一部分民眾會在十年內提前還清貸款，更有甚者會在兩三年內還清銀行貸款。而銀行對于客戶提前還清房貸的資金來源不會嚴格要求客戶提供合法資金來源證明。顯然，如此一來，這當中必然存在洗錢的空間。雖然以這種方式洗錢會耗費比較長的時間，但是，較之直接用大量賬款支付購房更具有隱蔽性。

二、房地產業的洗錢手法分析

（一）、大額現金炒房。

一套或數套房產動輒幾十萬、幾百萬也是極為平常的事。據報道，在北京、上海、廣州等大中型城市中，現金交易支付300萬以上相當普遍，有多甚至一次性支付1000萬元以上現金購買豪華別墅。洗錢者就是通過如此動用大額的現金輸入房地產行業，之后時機一成熟，迅速轉手獲取利益。最近幾年，持續的房地產熱，房價的不斷上漲，不難看出洗錢分子的背影。文強案就是例證，文強在重慶公安部門任職17年，以收受的賄賂款先后購買了16處房產。

（二）、采用虛假的證明或偽造的身邊證明洗錢

該洗錢手段的利用包括了單位以及個人，單位購房者利用偽造文件、證明，私人購房者借助偽造身份證證，在經濟商的協助下，避開了對其真實身份的核查，從而將黑錢投入到房地產行業之中。該種洗錢方式很多是通過代客購買的方式進行，先通過低價購買然后私下再補充差價，最后通過正常的價格或者等房地產價格上升后以更高的價格進行轉賣，洗錢者從中不僅能夠將黑錢“漂白”，而且還能夠賺取利潤。

（三）、借用他人名義投資房地產洗錢

眾多貪污受賄或是挪用公款的人員，其公職的身份決定了他們不能擁有巨額的收入，也就不可能擁有大量的資金投入地產業。因此，這部分黑錢的持有者，在投資地產業時，往往透過其親屬或親信將黑錢注入房地產公司，進行暗地性投資。更有甚者有的腐敗分子直接借助親信、親屬的身份成立房地產公司，由自己進行幕后操作。由于這些洗錢分子身份特殊，往往仗其手中權力為自己洗錢進行鋪路。諸如在項目審批、用地規劃過程中，大開“方便之門”。從而在合法經營的掩飾下，在開發新項目或多區域投資開發等正當經營手段的操弄下，即可實現把黑錢、清洗、轉換成合法收入。

參考文獻：

[1] 謝端純.《房地產行業反洗錢可疑資金監測模型研究》[J].《理論研究》2010.(1).

[2]張明楷著：《刑法分則的解釋原理》，北京：中國人民大學出版社，2003.327.

房地產行業市場調查范文第5篇

關鍵詞：中職；房地產專業；excel

一、引導學生解決實際問題有利于提高學生學習的動力

在基礎課教學中，筆者將基礎學科的學習內容與專業相結合，跟學生未來的工作需求相結合，在房地產管理專業中，實行有專業特色的excel函數教學。在設計excel函數的教學過程中，引入房地產二手交易的稅費計算，讓抽象枯燥的excel函數的學習變得具體生動，學生學起來易上手，有動力，有效果。

例1：房地產二手交易稅費的計算，主要使用excel函數的if函數。

題目：要求在excel中建立一個計算二手房地產交易雙方的計稅模板，只要輸入房產總價和面積，是否唯一住房等相關信息，就可以計算各種稅費。

以下是滿堂紅地產網站買家稅費計算的功能，而賣家稅費的計算功能還沒有實現。

自行設計的Exel計算稅費的模板，可以綜合各地的情況和政策的變化隨時進行調整，提供的參考數據更加合理精準，更加適合房地產從業人員使用。

鏈接excel模板，只需要在指定的地方輸入房屋面積、總價，是否唯一住房，是否滿5年的信息，就可以在以下的界面中看到買賣雙方的繳費數額。

該教學案例以買家稅費中契稅的計算講解if函數的教學設計：

【學生已經達到的發展水平】

能使用一層的if函數解決實際問題；

如：=if（期末成績>=60,“及格”，“不及格” ）。

【學生可能達到的發展水平】

如：=if(房屋面積

二、快速準確分析數據有利于提升學生的職業能力

房地產市場調查是房地產專業學生的一項重要學習任務，是房地產行業從業人員的一項重要工作內容。市場調查經訪問資料收集、整理、分析后，最終目的在于提出調查結論并接受結論的內涵。房地產專業學生要求能根據工作的需要進行相關的市場調查，獲取工作所需的數據，然后對調查數據進行快速而準確的分析，將分析結果作為決策的依據。

例2：根據調查問卷的數據進行頻數分析。

專業準備：提前準備調查問卷，做市場調查，整理調查問卷的答案。

題目：對被調查者列和分析列（意向購買戶型）進行頻數分析

方法：首先將調查問卷的答案輸入到excel的每一行中，每一行代表一張問卷，每一個單元格的值代表一個小題的所選答案。最后將被調查者序列和要分析的那一列復制到新的excel表格中，以便單獨分析。生成頻數分布表，具體步驟如下：（1）選擇“工具”下拉菜單中的“數據分析”選項；（2）為了便于閱讀，單擊頻數分布表中的有“接受”字樣單元格，輸入“房屋”代替；同樣，把數據代碼1～5分別用他們對應的房屋名稱替換，例如，“1”替換為“風景區小戶型”，“2”替換為“市中心商住小戶型”等；（3）刪除頻數分布表中的“其他”所在行右邊三個單元格的內容，輸出結果。

設計理念：（1）掌握將調查問卷的答案整理成excel中的分析數據的方法；（2）掌握將excel中的數據轉換成頻數分析的方法；（3）利用頻數分布表為決策提供參考依據，給學生提供結合專業知識思考的空間。

三、為客戶提供精準的投資參考有利于學生的職業生涯發展

如果房地產就業人員能夠根據掌握的市場信息和其他學科的基礎知識，為客戶提供精準的投資參考，能提升個人的職業潛力，有利于職業生涯的發展。下面以教學案例解釋房地產投資與excel公式運用相結合的有效教學。

例3：房地產投資回報率的計算。

專業知識：房地產投資主要有兩種，一種是購入再出租，一種是購入再售出，兩種投資方式的計算公式如下：

購入再出租的投資回報率=月租金×12（個月）/售價

購入再售出的投資回報率=（售出價-購入價）/購入價

例如，有一寫字樓，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業的周邊，同等物業的月租金約是400元/平方米，即：該物業買下并成功出租，業主將有可能獲得2萬元的月租金。套用上述計算公式，該物業的投資回報率為2萬元×12（個月）/200萬元，我們得出這物業的投資回報率是12%，如果該業主轉手放出，并以215萬元成交，那么該物業的投資回報率為(215-200)/200，通過計算，我們得出這套物業的投資回報率是7.5%。

以上案例是房地產中介從業人員工作中經常遇到的，在做投資分析時，從業人員面對的是數十套物業的數據，如果每套物業都以一樣的方法計算的話，將花費大量的時間，而且出錯的幾率也大大增加。

（作者單位：廣州市土地房產管理職業學校）

參考文獻：

[1]齊愛朋.自定義excel函數在個人所得稅征收及稽查中的應用[J].計算機與網絡，2011，（5）．