房屋銷售

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房屋銷售范文第1篇

一、房地產產品的無形性

房地產產品具有區域性、異質性、保值增值性等特性，這些特性對房地產產品的營銷產生了重要的影響。但是，人們通常忽略了房地產產品另外一個比較重要的特性——無形性，即住宅房地產產品在某種程度上是看不見、摸不著的，消費者只能依靠房地產開發商的描述來想象所購買物業單位的未來面貌。一般而言，住宅房地產產品的無形性主要通過以下幾點來體現。

（一）從住宅房地產產品的內容上看，房地產整體產品包括較大部分的無形性產品

從整體產品的概念出發，房地產產品不僅包括所提供的空間、戶型，小區的規劃、景觀、建筑風格、建筑質量、配套、公共部分裝修等有形的產品，還包括了樓盤的區位、品牌、社區文化、物業管理服務和購買過程服務，樓盤的升值潛力和樓盤所在區域的規劃等無形的產品。

（二）從住宅房地產產品的銷售時機上看，開發商銷售的大多是期房

開發商為了減少資金的占用壓力和降低開發成本，通常在物業還是期房狀態時，就開始預售。對于所提供的物業的產品情況，開發商給消費者畫出了美好的藍圖。但產品在未來究竟會呈現出什么狀態，只有靠開發商的信用來加以推測。在這種情況下，不可預見性的風險較大，消費者在購買時會非常謹慎，只有根據開發商的信譽和品牌來推測所購買的產品。

（三）從住宅房地產產品的銷售形式上看，開發商銷售的基本上都是清水房

在這種情況下，消費者即使購買的是現房，他也只能知道房地產產品的有形部分，如戶型、小區規劃、景觀、建筑風格、建筑質量、配套、公共部分裝修等。他很難清楚地知道自己入住后的住宅究竟會是什么樣的，只有借助開發商的樣板房來想象自己所購買住宅的未來情況。這樣，從消費者購買和消費房地產產品的角度來看，消費者其實是很難知道他自己入住后所消費產品的具體狀況以及給自己所帶來的具體感受。

二、住宅房地產無形性給消費者造成的特殊影響

由于房地產產品所具有的無形性特征，會給消費者帶來一系列特殊的影響。這些影響包括：

（一）消費者很難準確認識其購買的物業單位

在房地產產品裝修完好前，消費者對所購買住宅房地產的有形實體，很難形成準確的預期，在入住之前，消費者對所購買住宅房地產的無形部分，很難形成準確的認識。

（二）消費者購買物業的風險很大

住宅房地產的價值很大，但其質量、工期以及開發商所做出的各種承諾均取決于開發商的信譽，消費者不可預見性的風險較大。

（三）消費者很難做到房地產產品的真正比較

對于不同的住宅房地產，消費者只能根據廣告和開發商的承諾來形成產品形象，產品的比較也只是各物業所傳播信息之間的比較。而各物業沒有傳播的信息之間，很難形成鮮明的對比。

（四）消費者對房地產廣告的信賴度較低

由于房地產廣告是開發商有選擇地刊登和美化，其內容的真實性普遍會受到消費者的質疑。由于以上無形性的影響，消費者會通過各種方式來認識樓盤單位。這些途徑包括房地產產品的現場設施、售樓處布局、銷售人員等系列有形的線索，也包括開發商的品牌、信譽、在消費者中口碑等無形的線索。

三、房地產營銷中的有形展示營銷策略

（一）有形展示營銷策略

服務營銷的研究成果顯示，在消費無形的服務產品時，顧客通常利用感宮對有形物體的感知及由此所獲得的印象來認識和評價服務產品的質量及服務企業的形象。“有形展示”正是利用消費者的這一認識特征，通過對顧客在服務過程中能夠直接感知到和提示了服務信息的有形物來傳遞服務產品的質量，這些有形物包括服務環境、服務工具、服務設施、服務人員、服務信息資料、服務價目表、服務中的其他項目等。有形展示有助于顧客感覺服務產品的特點以及提高享用服務時所獲得的利益，有助于建立服務產品和服務企業的形象，支持有關營銷戰略的推行。鑒于房地產產品無形性特征及該特性對購房者產生的種種特殊影響，房地產開發商可以借鑒服務營銷理論中的有形展示策略，充分展示房地產產品的質量及開發商的良好形象，從而規避房地產無形性帶來的不利影響。

（二）有形展示策略在房地產營銷中的應用

根據房地產開發的具體情況，筆者認為，房地產營銷中的有形展示應該包括環境展示、人員展示、品牌載體以及信息溝通展示四大部分。其具體的應用如下所示：

1．環境展示：（1）工地展示。工地是購房者到達現場感覺到的第一要素。有效的工地有形展示包括圍板、LOGO墻裝飾、引導旗、橫幅打出的口號、標語等；另外，工程的施工進度和施工狀況也是工地展示的重要組成部分；（2）售樓處。售樓處是消費者進行樓盤咨詢最主要的地方，最能體現開發商專業水準及品牌形象。良好的售樓處形象，可以充分激發消費者的購買欲望。在售樓處的建設過程中，售樓處修建的位置、建筑外觀風格、功能分區、裝修格調是開發商應該重點考慮的展示因素；（3）銷售資料。銷售資料也是充分展示樓盤形象，給購房者有形體會的有利工具。售樓書、置業指南、戶型匯編、POP海報、DM單、購房預定卡、客戶問候卡、辦公用品等都是有效展示樓盤現象的載體；（4）樣板房/展示間。樣板房能夠將平面的戶型設計圖紙直觀化、立體化，讓購房者對所要購買的房子形成一個直觀的感受，從而激發購買的興趣和欲望。總體而言，樣板房應該切合樓盤的主要風格，符合目標消費群的喜好；（5）其他展示。在購房者接觸的環境展示中，還包括了諸如沙盤、戶型模型、效果圖、展板、禮品指示牌等。這些展示物都能給購房者留下具體的印象，從而影響購房者對房地產產品的印象。

2．人員展示：（1）置業顧問。在房地產銷售過程中，置業顧問承擔著向購房者介紹本公司樓盤的責任，其形象與行為規范、溝通技巧，直接影響到購房者對樓盤形象的認同，意義重大。因此，樓盤有形展示策略的人員展示設計，第一重要的就是置業顧問的展示設計。（2）相關工作人員。購房者在購房過程中，與其接觸的人員不僅僅是置業顧問。保安、保潔、園林工人、財務等后勤員工也會在購房過程向購房者提供服務。這些人員的服務水平也會影響消費者對樓盤的印象，因此也必須對這些后勤人員進行專業培訓。（3）來訪顧客。我們通常會忽略來訪顧客對其他購房者的影響。其實，通過對來訪顧客的言行舉止的觀察，消費者可以判斷出以后共同生活的鄰居的基本素質，從而影響其對樓盤形象的看法。

房屋銷售范文第2篇

（一）可行性分析

經濟方面的可行性。本系統是房屋銷售管理信息系統，所以系統的成本主要集中在開發軟件的費用上，但是系統投入運行后，就可以減少大量的人力以及物力。耗時短，資金消耗少，實用性強，經濟性良好。具有極高的經濟方面的可行性。操作方面的可行性。由于該系統是分模塊設立的，所以模塊間既有一定的獨立性，也有一定的聯系，適用范圍廣，操作簡單易懂。即便是不精通網絡以及計算機的相關工作人員也可以使用，減少了人力物力的投入，提升了管理效率，可操作性強。

（二）需求分析

由于房地產行業大多采取跨地域的經營方式，承包不同省份、不同城市、不同區域的房地產工程。有統一的總部進行分項管理，但是各個項目并沒有自己的管理平臺，來讓總部及時了解相關的狀況，因此容易造成資源分配不均衡，不能及時進行調整等狀況。所以，房地產企業需要一個可以進行反饋的系統，來及時了解相關狀況，來調節相關的決策。在財務方面，各個項目的財務是獨立的，因此，為了更好地進行管理，避免賬目出現偏差，要將各個項目的財務數據及時反饋，需要一個管理系統來進行這樣的工作。也要對客戶資源進行很好的管理，并征求客戶的意見和建議并咨詢客戶的滿意度，來提升公司形象，并發掘潛在客戶以及潛在市場。這需要建立一個系統，來管理并反饋客戶的相關信息。房屋銷售管理信息系統具體要做到對內部數據信息進行管理，來方便操作人員操作以及查詢。由于數據十分龐大，輸入的工作量也十分的大，因此系統一定要簡單易懂、方便操作、能實現批量操作等。為了實現房地產銷售信息無紙化，并運用計算機以及網絡技術等，就要建立一個綜合性的房屋銷售管理信息系統。在進行信息的錄入與輸出的同時，來對相關的資料進行管理。

（三）功能分析

在系統的功能分析方面，我們從四個板塊來研究。房產管理模塊，建立一個房屋銷售管理信息系統，其最基本最首要的功能便是房產管理。這要求系統可以支持管理者對房屋信息進行修正的一系列操作，如新內容的添加、錯誤信息的刪減、錄入以及修改等一系列操作。除此之外，要將查詢功能設置的相對便利，來使得客戶依照需要對房屋信息進行查詢，對所需的房屋進行快速定位。客戶管理模塊，可以幫助公司更好的管理客戶信息，來明確業務方向，增加自己的競爭力。對客戶進行合理的分類，來提高管理效率，并根據客戶要求以及滿意度等信息將客戶進行劃分，來針對不同的客戶提供不同的信息和服務。收費管理板塊，用來記錄客戶的繳費狀況等。來方便費用的記錄以及催繳，并可以添加物業費等信息，來方便其他有關的單位的工作。售樓管理板塊，這是房屋銷售管理信息系統的核心部分，在這一板塊中，我們可以實現對樓盤銷售的情況的管理，讓公司統一管理數據，更加容易的了解樓盤的銷售狀態，更好地進行下一步的操作。

二、系統設計

（一）模塊劃分與功能設計

房產管理模塊，主要是管理各個樓盤內部的相關數據。一定要有添加、修改、查詢、刪除等相關基礎操作的功能。該模塊有樓盤信息登記管理、戶型信息的登記管理、樓盤、查詢、戶型信息查詢等主要功能。樓盤信息登記管理板塊：對各種樓盤信息進行添加、修改、查詢、刪除等相關基礎操作，要有樓盤編號、樓盤報價以及戶型編號等信息。戶型資料登記管理板塊：對戶型資料進行添加、修改、查詢、刪除等相關基礎操作。要包括，對戶型的基礎介紹、平面圖、編號、價格、內部結構、實際面積等。樓盤查詢板塊：實現通過查詢樓盤的關鍵字來對樓盤全面的信息進行查詢。包括樓盤的編號、報價，戶型的編號等信息。戶型查詢板塊：實現通過查詢關鍵字或關鍵詞，來查詢戶型的相關信息。包括，戶型的編號、設計圖、內部結構、面積等信息。客戶管理板塊，一定要有添加、修改、查詢、刪除等相關基礎操作的功能。還要分為客戶資料登記管理板塊，客戶資料查詢管理等幾個子版塊。客戶資料登記管理板塊：要求能夠實現對客戶資料進行添加、修改、查詢、刪除等相關基礎操作的功能的操作。要有相對全面的客戶資料。客戶資料查詢管理板塊：要求能夠通過查詢操作，查詢客戶資料中的某一項內容，比如按照客戶的身份證進行查詢、按照客戶的姓名進行查詢、按照手機號進行查詢等，進而出現客戶的相對全方面的信息。收費管理模塊，實現對收費的數據進行添加、修改、查詢、刪除等相關基礎操作。包括登記管理板塊，以及查詢管理板塊兩個子版塊。收費登記管理板塊：對相關的收費信息進行添加、修改、查詢、刪除等相關基礎操作。包括收費項目編號、樓盤編號、繳費時間、繳費金額、物業費用、公共基礎費用、其他費用等。收費查詢管理板塊：通過查詢住戶的相關信息，來查看住戶的相關繳費情況。包括查詢住戶所在的住址、住戶的的身份證號、姓名等信息，來進一步查詢住戶的繳費信息。售樓管理模塊，這是房地產企業的基本業務，所以這個板塊是一個基本版塊。業績直接影響效益，所以這個版塊十分重要。要對售樓信息進行添加、修改、查詢、刪除等相關基礎操作。主要包括售樓人員登記管理板塊、售樓合同管理板塊。樓盤銷售人員登記管理板塊：對銷售人員的各項信息進行添加、修改、查詢、刪除等相關基礎操作。包括，姓名、性別、身份證號、編號、手機號碼、電話號碼、所屬區域等相關信息。售樓合同管理板塊：對售樓合同的相關信息進行添加、修改、查詢、刪除等相關基礎操作。包括，合同的狀態、編號、所屬樓盤的相關資料、購買人相關信息、支付狀況等信息。

（二）數據庫設計

自二十世紀的發展以來，人類步入了信息時代。計算機硬件技術發展迅速。越來越多的企業以及公司用計算機來對數據信息進行管理，所以計算機管理的數據越來越龐大。為了對數據進行統一便捷的管理，讓同一數據來方便更多的應用，便出現了數據庫，這一統一管理數據的軟件，英文名稱Database。數據庫可以滿足，將數據進行較為合理的存儲，并且同一數據可以讓多個用戶共同使用，冗余度較小。數據庫里的數據具有較小的數據冗余度，較高的數據獨立性和擴展性，因為數據在數據庫中是按照一定的數據模型組織來進行描述和存儲的，他們可以在一定的范圍內向用戶提供數據的多用戶共享。由于不同的數據庫是按照不同的數據結構進行組織和聯系的，由這個特點數據庫被分為關系式、層次式、網狀式三種數據庫。隨著技術的不斷發展，數據庫模型也在不斷升級，出現了數據庫管理系統，可以實現建立、使用、維護、統一管理、控制數據庫等多項功能，并可以保證數據的安全性和完整性。只有用數據庫進行管理才能實現數據管理自動化，因此，創建以及設計系統的第一步便是設計以及建立數據庫。本房屋銷售管理信息系統的數據庫是用PowerBuilder9.0本身自帶的數據庫創建的。創建這個數據庫，在D：\bysheji中存放系統的數據庫文件。housysm.db為數據庫的名字。建立完相關數據庫后就可以來建立相關表項了，主要有樓盤、戶型、客戶、銷售員等表項。下表便是表項以及相關內容：1）戶型表：戶型編號，建筑面積，平面設計圖，套內面積，房型，房型簡介；2）樓盤信息表：樓盤編號，樓盤報價，戶型編碼；3）收費記錄表：收費項目編號，樓盤編號，收費日期，電視費，電話費，煤氣費；4）公用基礎設施費，其它費用，預收押金，交款人，收款人；5）售樓人員信息表：售樓人員編號，身份證號碼，姓名，性別，聯系電話，手機號碼，電子郵箱；6）用戶登錄表：用戶編號，用戶名稱，登錄密碼；7）客戶信息表：客戶編號，客戶姓名，性別，手機號碼，客戶職業，聯系電話，電子郵箱，郵政編碼，備注；8）收款登記表：收款單號，樓盤編號，收款日期，收款金額，付款方式，收款人，交款人；9）合同信息表：合同編號，樓盤編號，買房人身份證號碼，銷售人員編號，樓盤單價，樓盤折扣金額，付款方式，貸款銀行，簽訂時間，客戶交款記錄。

（三）數據窗口對象的創建

系統其他界面的設計便不一一介紹了，這里簡單介紹一下數據窗口對象的創建。使用PowerBuilder時，其中一個較為重要的工具便是數據窗口對象。由于本系統是使用PowerBuilder設計的，所以一定要注意數據窗口對象的建立，這是連接數據庫與客戶端的工具。在數據窗口對象中可以對數據進行添加、修改、查詢、刪除等相關基礎操作。還可以指定數據的輸入格式和輸出格式用數據窗口對象可以較為方便以及快捷的建立相關的較為復雜的數據庫應用程序，來為數據窗口對象選擇不同的顯示風格以及選擇不同的數據源，并可以增強它的功能，這就要通過添加各種控件來實現了。要保證數據庫與窗口對象是相互連接的，這樣才能順利的通過數據窗口對象對數據進行相關操作，要保證添加、修改、查詢、刪除等相關基礎操作的順利運行。所以，一定要保證數據窗口對象成功地與數據庫相連接。數據窗口對象中數據的來源便是其中的數據源，在本系統的設計中，數據窗口對象的數據源主要有下面兩種：快速選擇數據源，QuickSelect。通過建立簡單的Select語句，來進行數據源的選擇，主要通過一個表或者由外鍵連接的多個表來進行數據列的選擇，但是這種方法有一點缺陷，那便是在創建數據窗口對象時不能生成相應的計算列。SQL選擇數據源，SQLSelect。SQL選擇數據源，SQLSelect數據遠遠比快速選擇數據源，QuickSelect數據源要復雜的多。通過這種方式可以用可視化的方式來建立較為復雜的SQL選擇數據源的語句結構來構造數據源，并生成相應的計算列，這是快速選擇數據源所做不到的。還可以對數據進行相應的分組排序，還可以進行表的關聯等等操作。PowerBuilder中的數據源，功能最全的便是SQL選擇數據源，SQLSelect。數據窗口對象顯示數據的方式便是數據窗口對象的顯示風格。這要求數據窗口對象顯示的外觀不一定要多么的華麗，但一定要美觀、大方、變化多，以此來適用于不同的場景以及場合。本系統的數據窗口的顯示風格設定為，Freeform風格和Grid風格這兩種風格。創建數據窗口對象的步驟如下：在進入PowerBuilder后，在系統樹窗口中查找并打開該應用，找到“File”/“New”進行選擇，或者是通過單擊工具條上的相關圖標，來彈出新建對象窗口。在這里要選擇“DataWindow”頁，會出現一個界面，在界面上選擇顯示風格。以“客戶信息查詢窗口”為例。先選定Freeform的圖標，點擊確認按鈕或雙擊鼠標左鍵。彈出對話框，選擇數據庫中的“客戶信息表”，單擊下一步，這樣就可以建立“客戶信息查詢窗口”的數據窗口了。然后便可以通過對數據窗口對象進行操作進而對其進行相關操作。

三、總結

房屋銷售范文第3篇

委托方（以下簡稱甲方）：

身份證號碼：

地      址：

電      話：

受托方（以下簡稱乙方）：

身份證號碼：

地      址：

電      話：

甲、乙雙方就甲方所提供的房屋委托乙方銷售事宜，按國家法律法規原則，本著誠實信用、雙方自愿的原則，經甲、乙雙方協商一致，達成以下協議條款：

一、委托銷售房屋信息

甲方將坐落于    長沙   市      區    號   室，（建筑面積        平方米，產權證號：   ）的房屋委托給乙方進行銷售，并將與所銷售該房屋的相關權益證明的法律文書文本（包括但不限于原件、復印件、影印件等）的資料交付給乙方，甲方必須保證該房屋相關權益證明的法律文書文本合法有效。

二、銷售委托期限

本協議規定該房屋的銷售委托期限自2018年11月25日起至2018年3月30日止。乙方利用其銷售途徑推廣并銷售甲方委托的該房屋，直至本協議規定委托期限屆滿或該房屋在銷售委托期限內成功銷售為止。

三、委托房屋的銷售價格

雙方議定上述房屋及附屬建筑物的保底銷售總價款為人民幣小寫： ￥2020000 元整  ，人民幣大寫：  貳佰零貳萬元整  。

四、甲、乙雙方議定該房屋委托銷售的傭金原則為：

1、本協議服務期內該房屋的銷售傭金比例

（1）于本協議服務期內，所委托之銷售物業銷售成功，在第三條保底的基礎上，該房屋成交總價的0.01%作為乙方的銷售傭金；

（2）在第四條1—（1）款的基礎上，實現溢價的，其溢價部分甲方收取0.01%，乙方收取99.99%用于銷售團隊的服務獎勵。

2、該房屋銷售成功的界定原則

甲方與乙方所推薦的購買客戶通過網上競拍成功并按照甲方要求支付相應款項，則視為乙方已經完成該房屋的銷售，甲方應向乙方計算及支付相應的銷售傭金。

3、該房屋銷售傭金支付約定

在該房屋通過司法拍賣法院退回款的三日內，甲方按已收入款額以本協議第四條計算并支付乙方的傭金。

五、甲方責任

1、乙方協助甲方走法院司法拍賣流程，甲方須積極配合乙方的工作。

2、甲方保證該房產合法、有合法的土地使用權（已繳納土地出讓金），若由此引起的法律糾紛由甲方承擔。

六、乙方責任

1、乙方所有對外宣傳的該房屋的資料及信息都需要得到甲方的確認，并報之甲方備存。

2、乙方需根據與甲方確定的該房屋相關事宜制訂銷售策略、銷售價格并開展相關銷售工作，為甲方推薦該房屋的購買客戶。

七、合同終止與解除：

1、該協議委托期限到期，則該協議自動解除。

2、該協議委托期限內實現該房屋成功銷售并完成結傭后，則該協議自動解除。

八、違約責任

因甲、乙雙方中任中一方給對方造成經濟損失的，除賠償損失之外，應雙倍賠償于對方因此支付的各項費用（包括但不限于賠償金、訴訟費、律師費等）。

如因政府及銀行規定，本協議涉及房產手續客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理手續等導致協議解除，不適用本條款。

九、其它約定：

1、甲方委托人：           （身份證號碼：                 ） 與乙方委托人：     （身份證號碼：             ）均被合法授權負責本次合作的對接工作，在合作期間雙方委托人達成一致的附屬文件、簽收單、電子郵件、微信、短信記錄具有同等法律效力。

2、如遇自然災害、政府行為、或者銀行的原因或其他不可抗拒因素，雙方可協商延后日期或取消本次合作，雙方均不承擔因此產生的違約責任。

3、雙方對本合同內容及費用嚴格保密，在沒有經過雙方同意的情況下，不得隨意將本合同內容透露給第三方，否則違約方需支付守約方（最低不低于1000元，最高不超過100000元違約金）作為賠償。

4、本合同履行過程中，雙方函件的往來按照合同載明的地址以特快傳遞的方式郵寄，郵政機構投遞到該地址后被簽收、或無人簽收被退回、或地址不詳無法投遞等情形均視為送達對方，郵政機構的回執可作為有效的送達依據。

5、以上責任及義務，雙方需嚴格遵守，違約方需承擔全部責任。凡因執行本合同所發生的一切爭議，雙方應通過友好合同解決。如不能協商解決，由甲方所在地人民法院判決。

十、本協議一式貳份，具有同等法律效力，自雙方簽字蓋章之日生效。

十一、附加條款：本協議附件（如下，包含但不限于）具備與本協議文書同等的法律效益。

1、附房產證復印件及該房產位置圖；

2、甲方的委托申明；

3、甲方所提供的法律文書清單及附屬資料件；

4、甲方需提供或證明的該房屋使用物件及費用結算的清單；

5、甲方指定委托人的身份證明資料。

委托方（甲方）： 受托方（乙方）：法定代表人： 法定代表人：

委托人：                             委托人：

地      址：                             地      址：

電      話：                             電      話：

年   月   日                        年    月    日

委托申明

（先生）鄭重申明，自茲證明坐落于       市      區      號     室，（建筑面積      ）的房屋的全部銷售事宜，現委托     面積       平方米，產權證號：       司進行全權處理，委托期截止日為          。

特此申明

房屋銷售范文第4篇

提前分享

某投資開發商欲對開發出的投資型商鋪(某商城)進行促銷，經過多方面的策劃，推出了其核心是“一次性分享前3年利潤的36％”的廣告，目的是想通過讓投資者提前分享利潤，減少投資者的首付支出，吸引更多的投資者，盡快回收資金。

以一間商鋪為例說明投資案例的廣告大意，見圖1:

廣告很有創意，吸引了投資者的目光。再加上該商鋪的地理位置優越，交通便利。廣告發出前，商城就做了大量的工作，所以廣告發出后就吸引了大量的投資者，開盤一個月售出400余套。可是不久稅務機關找上了門，經過一番調查詢問，查賬核實后，稅務機關認定該商城存在嚴重的偷稅行為。開始商城不理解，經過稅務機關講解之后，商城也不得不承認在本次營銷策劃中存在嚴重的稅收漏洞。

漏洞何在

常規的房地產銷售中涉及到的稅種有營業稅和土地增值稅。營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人所取得的營業額征收的一種流轉稅。房地產公司銷售不動產應按營業稅中的銷售不動產稅目，以從購買方取得的全部價款和價外費用(含貨幣、貨物或其他經濟利益)為計稅依據交納營業稅。土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅，它也是房地產企業要交納的重要稅收之一。

如果是投資型的商業門店，即投資者投資買下之后不負責經營，由該房地產企業負責外租，付給投資者租金，則商場還要代扣代繳付給投資者租金的營業稅、房產稅、個人所得稅。此處的營業稅屬于營業稅稅目中的服務業，具體應是租賃業，計稅依據為所收取的租金。房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。投資人是商鋪的產權所有人，有租金收入，應按租金收入的12％交納財產稅。另外，投資者還應按個人所得稅中的財產租賃所得交納個人所得稅。但這部分稅款商場本身不負擔，由商場從租金中代扣，余額返還給投資者。

以上是一般的投資型的商業門店所涉及到的稅種。商城的“一次性返還前3年利潤的36％”，看似效果很好的營銷方案，卻給自身帶來了很大的稅收上的麻煩。

首先是銷售不動產交納營業稅方面。商城打出此廣告的目的是想通過降低投資者首付款現金支出，吸引更多的投資者。但降低的首付款仍應計入營業稅的計稅依據。因為廣告的內容表明商鋪是按總價出售的，更何況銷售的發票開具方式是商城向投資者開具房價全額發票，再由投資者向商城開具分享利潤部分的收據。所以對企業來說現金流入量是房價的差額，卻要負擔房價全額的稅收。有稅收就意味著有現金流出，這是不能延緩的。

其次是投資者提前分享利潤部分的稅收問題。由所舉的例子可以看出，投資者分享部分的利潤是稅后的，所以這部分由于提前分享利潤部分所帶來的稅收成本必須由商城自己負擔。也就是說商城要代扣代繳分享租金部分的營業稅、房產稅和投資者的個人所得稅，并且這部分稅收要計入商城的成本。

最后是對交納土地增值稅的影響。我國的土地增值稅實行的是四級超率累進稅率。“率”指的是增值額與扣除項目金額的比率。“增值額”是指納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。由于商鋪銷售收入并沒有因為商城向投資者返利而減少，無形之中就有可能提高稅率的級次。級次高稅率就高，交納的稅款隨之提高。

用案例列舉的數據，可以計算出商城由此帶來的稅收成本

(1)商城每間商鋪實收金額≈38萬元，投資者分享金額≈21萬元。

商城應交納營業稅≈(38十21)萬×5％=2.95萬元。多負擔了分享部分21萬元的稅收1.05萬元。

(2)有關分享21萬元利潤的稅收:

房產稅≈21萬×12％≈2.52萬元

營業稅≈21萬×5％=1.05萬元

代扣代繳個人所得稅≈(21一營業稅一房產稅一修繕費用)萬×20％=2.91萬元

需要說明的是，這里只是粗略的計算，沒有包括所有的稅種(如沒有考慮印花稅、城市維護建設稅和教育費附加)。計算的目的不是計算要交納多少稅收，而是要說明稅負高的因素。

總的來說，由于提前分享前3年利潤的36％，使得商城每套商鋪多負擔了至少7萬元的稅收。截至稅務機關發現問題，企業已售出433套，需查補的稅款對企業來說是一筆巨大的支出。另外在本案例中由于商城沒有代扣代繳，還要接受稅務機關的罰款。對于大多“借雞生蛋”的房地產開發企業而言，現金能盡快回收是關鍵。正是出于這個原因企業才推出了這個營銷方案，但是企業卻因此付出了巨大的代價。

可以看出，問題的根源在于“一次性分享前3年利潤36％”上。房地產公司按全額開發票，投資者就分享利潤部分開收據是這種銷售方式的必然結果。但如果房地產公司的廣告內容是全額售房，分享利潤，卻按差額部分開發票逃避稅收，則是明顯的偷稅行為，將受到嚴厲的懲罰。

那么怎樣才能做到既吸引投資者。達到預期效果，資金盡快回收，又能回避稅收風險，減少企業不必要的稅收支出呢？

合理避稅

無獨有偶，沒過多久，和這家商城相似的大連某廣場也推出了他們的廣告，核心是“總價減免三成減負大行動”，購商鋪一次性減免總價款的30％，省去貸款的后顧之憂。

舉例按銀行提供六成1O年按揭貸款計算(見圖2)。

另外一次性付款在此基礎上還可以享受9.6折優惠，按揭貸款享受9.8折優惠。

該廣場銷售方式給出了兩個可選擇方案或者一次打折減少以后貸款利息，或者是分享以后利潤可以變相減少首付支出，但以后年度貸款利息要高一些。這樣做首先是給了投資者選擇的余地，適應了不同偏好的投資者的選擇。其次投資者經過一番對比之后還會認為選擇一次性減免30％合算，這也是此廣場策劃的初衷：讓投資者明白一次性返租的形式從長遠來講并不合算，投資廣場是最佳選擇，重要的是合法避掉了稅收。因為是房價直接打折，企業化繁為簡打折部分不計入營業稅計稅依據，首先就省去了這部分的營業稅，也不用去代扣代繳打折部分的房產稅、營業稅、個人所得稅，當然也就沒有了自己負擔成本的損失。同時也省去了不少和稅務機關打交道的麻煩。

房屋銷售范文第5篇

委托人（簡稱甲方）：

受委托人（簡稱乙方）：

甲、乙雙方根據中華人民共和國有關法律、行政法規和海南省海口市相關地方性法規的規定，在合法、平等、自愿、相互信任的基礎上簽訂本合同，承諾共同遵守。

第一條：房屋基本情況

1、甲方自愿將座落在

區

的房屋（以下簡稱"該房屋"）受委托人全權銷售。

2、該房屋的基本情況如下：

房屋性質：

所有權人：

房型：

朝向：

結構：

房齡約????建筑面積：

樓層：

總層數：

使用性質：

附屬設施：

第二條：調入價格

甲、乙雙方協商后的委托價格為：人民幣

元（大寫）。房屋權證過戶的相關費用由

承擔。如乙方銷售該房屋的價格與雙方約定的委托價格有差額時,該差額由乙方承擔。

第三條：暫付款約定（本條各款項均不計利息）

1、乙方向甲方的暫付款約定：

（1）乙方于

年

月

日交付定金人民幣

元（大寫）

（2）乙方交付定金叁日后雙方辦理該房屋過戶的公證手續。

（3）

乙方預留委托價格的10%

元整（大寫）作為過戶押金，待過戶完畢五個工作日后支付給甲方。(遇節假日上述付款時間順延)

第五條：相關事宜

1、甲方承諾于

年

月

日前騰空該房屋，并將該房屋鑰匙交予乙方。甲方結清該房屋在騰空日前發生的水、電、煤氣、暖氣、有線電視及物業管理等所拖欠的相關費用，并將交費憑證及配套設施的相關手續證明交予乙方。乙方留存甲方提供手續證明如下：

2、甲方應向乙方提供以下文件：

該房屋的產權證（或租賃合同）原件及其相關證件。

產權人或承租人的身份證復印件。

乙方留存甲方提供證件及物品如下：

3、因甲方不能滿足下列情況造成本合同無法履行，視同違約；若造成《獨家委托銷售協議》不能完全履行，按該合同追究違約責任：

(1)"該房屋"的實際情況與產權證(租賃合同)所標內容相符。

(2)"該房屋"的基本情況應屬實。

(3)"該房屋"的權屬沒有糾紛。

(4)"該房屋"同時轉讓的設施設備等齊全完好，并能正常使用。

(5)"該房屋"沒有拆改現象，如已拆改，應取得合法有效的證明。

(6)

甲方應積極配合辦理過戶手續，不得以任何借口推諉拖延。

(7)"該房屋"不屬于經行政司法機關依法裁定或決定查封和扣押的房屋。

(8)"該房屋"若為共有房屋，甲方須保證在簽訂本合同時，已取得其他共有人書面同意。

(9)"該房屋"不存在嚴重質量問題。

(10)甲方應如實向乙方介紹此房屋歷史情況，不得隱瞞。

4、甲方全權委托乙方同買房客戶簽訂《獨家委托售出協議》（房屋基本情況、成交價格、付款約定、相關適宜、違約責任等）。

第六條：違約責任

1、甲方須保證該房屋權屬無爭議，若發生與甲方有關的權屬糾紛或債務糾紛，由甲方負責解決并承擔一切后果及違約責任。

2、甲方須保證該房屋結構無拆改或拆改得到相關管理部門的同意及持有合法、有效證件，若因此影響辦理過戶手續，產生的一切后果及違約責任由甲方負責。

3、如甲、乙任何一方拒絕履行合同或解除合同，或發生第五條、本條1、2違約責任，均由違約方向另一方分別支付本合同第二條確定的房屋委托價格的10%作為違約金。實際損失超過違約金總額的，責任方應據實賠償。如違約情節嚴重影響到該房屋日后的銷售，則乙方有權提出退房要求。

第七條：免責條款

如因洪水、地震、火災和法律、政府政策變化等不可抗力原因，導致本合同不能全面履行的，甲、乙雙方互不承擔違約責任。

第八條：約定其它事宜

第九條：其它

1、本合同在履行中若發生爭議，甲、乙雙方應協商解決。協商不成，任何一方可向該房屋所在地人民法院提起訴訟。

2、本合同經甲、乙雙方簽字蓋章后生效，一式兩份，一份兩頁，甲、乙雙方各執一份。各種手續交接清楚，本合同自動作廢，并由乙收回。

甲方：

乙方：

聯系方式：

聯系方式：

年

月

日

年