房地產需求

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房地產需求范文第1篇

房地產是個復雜的系統工程，其關聯因素多，不確定因素廣，市場關系復雜，投資房地產的風險也較大。2011年上半年以前，受國家積極財政政策的影響，尤其是西方經濟危機之后政府采取適度寬松的貨幣政策等利好因素的刺激，伴隨整體經濟的增長，房地產市場一片欣欣向榮。社會上的流動資本大舉涌入房地產行業。各地區房價的不斷攀升使得房價成為政府對房地產市場進行宏觀調控的關鍵對象［1］。在政府收緊銀根，對房地產行業進行調控后，房地產行業在繁榮時期所隱藏的問題開始逐漸顯露［2］。這些問題中，有宏觀經濟發展環境的因素和產業政策的原因，也有投資商自身的原因。從企業的角度看，由于對房地產市場運行機制認識不足，缺乏對市場供應與需求及市場風險的科學分析，從而造成開發商的市場供應與市場需求脫節。一方面，造成大量的無效供給，形成商品房空置;另一方面，人們的消費需求得不到滿足，不利于房地產業的健康發展［3］。房地產市場分析、需求預測和風險評價對于房價走勢的推斷有著十分重要的意義，對于房價合理回歸、實現房地產行業“軟著陸”有著指導性的作用［4］。筆者擬通過對我國房地產市場需求影響因素的分析，建立科學的需求預測模型，并以長沙市的數據為樣本，研究模型的具體應用，進而預測長沙市房地產市場需求。

一、我國房地產市場需求預測模型的構建

目前國內外對房地產的研究主要集中于房地產影響因素的研究和房地產價格與宏觀經濟關系的實證研究兩個方面。房地產影響因素的研究方面，有學者運用特征模型分析了房地產價格的影響因素，發現影響房地產價格的關鍵因素是其與中央商務區的距離遠近，其次為公用設施的布局、環境舒適性等。在對房地產進行動態分析時得出，各種經濟因素和人口統計因素，如凈新增住戶數、住戶的年齡構成、住戶收人、信貸情況、所有權成本、對未來的預期及季節性等對市場需求和供給都具有很大影響。另外，大量研究結果表示，非經濟影響因素，例如人均年可支配收入、消費結構、政府政策、銀行貸款利率等對房地產需求影響也越來越大［5］［6］。通過查閱大量資料，影響我國房地產市場需求的可量化因素可以歸納為經濟因素和非經濟因素兩個方面。其中，經濟因素主要包括經濟發展水平(X1、X2)、居民收入水平(X3)、房地產價格(X4)、房價收入比(X5)、銀行貸款利率(X6)、城鎮居民儲蓄存款(X7)等七個指標;非經濟因素主要包括人口因素(X8)和房地產價格預期(X9)兩個指標，如表1所示。模型的構建思路為在篩選關鍵因素的基礎上，尋求房地產需求量與關鍵因素之間的量化關系，進而建立方程，并檢驗其可行性。

二、房地產市場需求預測模型的應用

將長沙市GDP總額、人均GDP、年人均可支配收入、商品房銷售均價、房價收人比、銀行住宅五年以上貸款利率、城鄉居民儲蓄余額、全市常住人口、房地產預期價格九個因素作為考察對象，將房地產銷售面積設為房地產需求因變量，找出與房地產銷售面積與自變量之間的關系。直接對九個因素分析會因維數太高導致處理不便，同時變量之間關系也難以分析清楚。參考美國統計學家Wedyawati等的工作［7］，筆者采用主成分分析法對表2數據進行處理。主成分分析是把多個指標轉化為幾個綜合指標的一種統計分析方法。在多變量的研究中，往往由于變量個數太多，并且彼此之間存在一定的相關性，使得所觀測的數據在一定程度上反映的信息有所重疊。利用主成分分析則可以將這一問題化簡，即通過降維，找到幾個綜合因子來代表原來眾多的變量，使這些綜合因子能盡可能的反映原來變量的信息量，而且彼此之間互不相關。

1、數據收集

長沙市房地產市場2001—2011年的年度數據見表2，由于房地產預期因素也是影響需求量的相關因素，故采用前一年的新建商品房銷售均價作為該年的房地產預期價格。

2、主成分分析

表2數據的箱形圖如圖1所示，從圖中可以看出，標號3、4項，即人均GDP和年人均可支配收入兩項在數值上變化最大;標號6、7項，即房價收入比和銀行住宅五年以上貸款利率兩項數值變化最小。在這種原始數據的量級和量綱存在較大差異時，需要先對數據進行標準化，然后才能進行主成分分析，否則量級小的數據容易被量級大的數據淹沒。標準化的方法是將原始數據的各列除以各列的標準差。表2數據標準化后的箱形圖如圖2所示，可以看出，標準化之后，各原始數據被轉換至統一的變化量級上，各自的變化特征也得到了較好的體現。

(1)計算主成分數據分析表

通過MATLAB編程可以計算出九個因變量數據的主成分數據如表3所示，將表2數據乘以數據轉置，計算結果為單位矩陣，說明各主成分之間滿足正交性。

(2)計算主成分得分

主成分得分是原始數據在由主成分所定義的新坐標系中所確定的數據，其大小與輸入數據矩陣的大小相同。圖3顯示了主成分得分的前兩列數據作為前兩個主成分時的結果。從圖中可以看出，在從2001到2011年共11年的統計數據中，數據的因變量基本隨主成分1增大而增大，前7年與后4年呈兩種具有顯著區分的發展階段。

(3)計算主成分方差

主成分方差是由主成分得分的對應列所解釋的包含方差的向量。用帕累托圖可以描述每個主成分所占的百分數。如圖4所示。從圖中可以看出，第一個主成分解釋了83.4%的數據總變異性，第二和第三個主成分分別解釋了10.9%和4.6%的數據總變異性，三者的和為98.9%。這說明采用三個主成分可以非常好的描述表1中采用九個變量描述的數據的變異性。

采用三主成分對表1進行分析可以得出如下結論:在影響房地產市場需求的九個因素中，因素1、2、3、4、7、8、9的影響作用基本一致，且權重基本相當，反映了一個地區對房地產市場的正需求。因素5、6的影響較為獨立，分別代表房價收入比和銀行住宅五年以上貸款利率，這兩個因素是獨立于其他七個表現房地產需求的指標，非常接近于－1的系數表明，這兩項指標對房地產行業的發展起到抑制作用，也就是說，房價收入比和銀行住宅五年以上貸款利率越高，地區對房地產市場的需求越萎縮。這兩項指標是政府調控房價的主要手段。

三、多元線性回歸預測模型的構建及檢驗

1、自變量的選擇

通過上述分析可以發現，考慮排除不受市場控制的X5、X6兩個獨立因素，因素X1、X2、X3、X4、X7、X8、X9的影響作用基本一致，找出與房地產銷售面積相關程度較高的變量設為自變量，處理結果見表4。因變量相關程度排序結果由重到輕依次為:全市常住人口、城鄉居民儲蓄余額、長沙市GDP總量、年人均可支配收入、房地產預期價格、人均GDP、商品房銷售均價。

2、預測模型的構建

通過對各因素的相關性分析，筆者選取影響長沙市房地產市場需求的前三個關鍵因素，建立房地產市場需求預測的三元一次線性回歸模型，其中因變量新建商品房銷售面積定義為Y，自變量為全市常住人口、城鄉居民儲蓄余額、GDP總量，分別定義為X1、X2、X3。Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+ε通過MATLAB編程分析得出，模型擬合情況可以令人滿意，預測值同觀測值的相關系數為0.9743，誤差概率＜0.01，滿足一般要求，具體見表5。擬合方程為:Y=－11264.20+18.07X1+1.60X2－0.63X3+ε該模型表示全市常住人口每增加l萬人，新建商品房銷售面積增加18.07萬平方米;城鄉居民儲蓄余額每增加l億元，新建商品房銷售面積增加1.60萬平方米;全市GDP每增加l億元，新建商品房銷售面積減少0.63萬平方米。

3、模型中自變量因素預測

模型中自變量為全市常住人口、城鄉居民儲蓄余額、長沙市GDP總量，以上雖然已經通過回歸分析得出了房地產市場需求預測模型，但在對房地產市場需求量進行預測之前，還需要先對模型中的自變量值進行預測。

(1)全市常住人口預測

對表2中列出的2001—2011年長沙市常住人口進行散點圖分析，結果見圖5所示:通過圖5可以看出長沙市常住人口數據是依照五年一次的人口普查數據階段性增長，相關性程度高說明房地產業的發展與國家宏觀政策，如國民經濟“五年計劃”息息相關，規律明顯。通過函數差值外推，得到2012－2016年長沙市常住人口預測值，如表6所示。

(2)城鄉居民儲蓄余額預測

對表2中列出的2001—2011年城鄉居民儲蓄余額預測進行散點圖分析，結果見圖6所示。儲蓄余額走勢圖從圖6可以看出，城鄉居民儲蓄余額除了在2007年出現增長拐點之外，其他年份的城鄉居民儲蓄余額與年份間均存在近似的二元線性關系，設二元線性回歸方程為:（略）。通過運用MATLAB編程算法，代入表1數據，得出回歸方程為:（略）。進而得出2012－2016年長沙市城鄉居民儲蓄余額預測值，如表7所示。

(3)全市GDP總量預測

對表2中列出的2001－2011年全市GDP總量預測進行散點圖分析，結果見圖7所示。可以看出全市GDP與年份間均呈現近似的二元線性關系，設二元線性回歸方程為:（略）。其中，通過運用MATLAB編程算法，代入表2數據，得出回歸方程為:（略）。進而得出2012－2016年全市GDP總額預測值，如表8所示。

4、長沙市房地產市場需求預測結果

經過以上分析，可以得出長沙市房地產市場需求的三元一次線性回歸模型:（略）。代入因變量預測值，得到未來五年商品房需求預測，如表9所示。

房地產需求范文第2篇

2010年以來，圍繞抑制房價過快上漲、實現房價合理回歸的目標，房地產調控在供需雙向調節的基礎上，主要采取了以抑制住房投資投機行為為核心的需求調控措施。具體來說，這些需求調控政策包括以下幾種。

（一）住房限購政策

在部分城市實施住房限購政策，是本輪房地產調控需求管理的核心措施。在堅持限購政策不動搖的基礎上，實施力度逐步升級。2010年4月“國十條”要求，地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施實施限購；2010年9月，有關部門落實“國十條”實施細則指出，房價過高、上漲過快、供應緊張的城市要限購；2011年1月，“國八條”要求，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市要從嚴制定和執行住房限購措施；2011年7月，國務院常務會議提出，已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施；2011年8月，住建部提出二、三線城市限購標準，符合5項標準條件較多的（即2項以上）城市，建議列入新增限購城市名單。在實施住房限購政策的過程中，部分地方曾出臺放松或變相放松限購的實施細則，但無一例外都被叫停，體現了中央政府堅持房地產調控不動搖的決心。

（二）差異化的信貸政策

本輪房地產調控運用差別化住房信貸政策打擊投資投機需求，并根據政策執行情況及時進行了調整補漏。“補漏”表現為明確二套房的認定標準，“調整”表現為二套房貸款首付比例不斷提高。2010年1月，“國十一條”提出二套房貸款首付不低于40%；2010年4月，“國十條”進一步將二套房貸款首付提高到50%；到了2011年1月，“國八條”要求二套房貸款首付不低于60%，利率不低于基準利率的1.1倍，各地可根據實際情況上調。

（三）稅收政策

一是個人轉讓住房營業稅政策再次調整。2009年，個人住房轉讓營業稅減免年限已從2年提高到5年。2011年1月，又對購買不足5年的普通住房營業稅征收從差額變為全額。逐步提高住宅交易營業稅減免年限和征稅要求，有利于遏制投資投機需求。二是開展房地產稅試點。2011年1月，上海、重慶分別出臺房產稅試點辦法，與“國八條”形成“8+2”政策格局，政策出臺的力度、密度、出臺時間均超預期，并產生疊加效應。從上海和重慶的試點情況來看，兩個城市制定的方案不完全相同，各有特點。2012年，在湖北、湖南兩省開展房產稅、城鎮土地稅合并的改革試點。

二、本輪需求調控政策的主要效果及深層次影響

通過以限購和限貸為主的房地產需求調控，房地產市場中投資投機行為得到有效遏制，“住宅去投資化”成為共識，剛性需求和改善性需求逐步成為市場主體，住房價格變化趨勢由過快上漲轉變為逐步趨于穩定。綜合來看，需求調控為實現房地產調控目標發揮了有效作用。更進一步分析，需求調控還對房地產供需結構、投資流向區域和投資方式形式都產生了深遠影響。

（一）需求調控對房地產供需結構的影響

1.從需求看，住宅投資投機需求被擠出，部分投資需求轉向商業地產，取代住宅成為投資新熱點。限購和限貸政策是本輪投資性需求被擠出的主要原因，其中，限購導致投資投機者沒有資格購買住房，限貸政策降低了投資購房的杠桿作用，兩者結合較好地實現了“住宅去投資化”的目標。從市場反應看，需求調控政策的效果體現在：一是住房首次置業占比提高；二是用于滿足自住需求的中小戶型住宅熱銷；三是部分房地產投資需求轉向商業地產。由于商業地產需求增加和新增供給相對不足，多個大城市的寫字樓和商鋪等商業地產出現租金上漲和空置率下降的局面。

2.從供應看，需求變化引導供應結構發生相應變化，房地產開發從住宅部分轉向包括辦公樓和商業營業用房在內的商業地產。一是住宅投資占比下降，商業地產投資增速加快。2012年1-11月，住宅投資占房地產開發投資的比重為68.9%，占房地產開發投資的比例從之前高峰期的80%左右降到目前的70%以下。二是在反應供應指標的房屋施工面積、新開工面積上，辦公樓和商業營業用房增速均大大高于住宅（見表1）。

3.商業地產不斷升溫帶來局部過熱風險。據不完全統計，目前成都已開工建設的商業綜合體數量高達104個，未來5年還將入市1000萬平方米左右；沈陽市中心區域在建綜合體項目超過40個；天津目前約有16個在建的購物中心項目，面積總和達245萬平方米；昆明未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業面積直追香港、上海。由于商業地產對專業性和運營能力要求比住宅更高，對于計劃進入商業地產的投資者來說，要有一定的資本沉淀和后續經營管理能力。況且商業房地產項目需要3～5年培育期，資金壓力和經營風險都比住宅大，因此針對商業地產的投資熱一旦形成泡沫，將比住宅泡沫更加難以消化，危害性也更強。

（二）需求調控對房地產投資流向區域的影響

1.由一、二線城市流向三、四線城市

由于發展滯后性，三、四線城市調控前房價相對較低，投資空間相對較大，因此36個大中城市實施限購措施之后，房地產投資出現向三、四線城市轉移的趨勢，特別是在2011年下半年，三、四線城市房地產投資和價格增速較快。另一方面，三、四線城市由于人口規模較小，難以形成規模效應和聚集效應，流動人口和外來人口住房需求小，而本地居民收入水平相對一、二線城市低，住房消費能力相對較弱，結果出現“本地人買不起、外地人不來買”的現象。目前存在的主要問題是，相當一部分三、四線城市的房地產市場已經供大于求，潛藏較大的投資風險，未來將出現進一步分化。

2.部分民間資本投資流向境外房地產

從整體上看，我國逐步從境外資本單向流入階段轉向境外資本流入和境內資本流出并行階段，境內企業和個人“資產外幣化、負債本幣化”的傾向日益明顯。境外房地產價格在世界金融危機后陷于低谷，對國內資本吸引力增大，吸引部分民間投資流向境外房地產。在這種情況下，需高度注意投資境外房地產風險，包括當地的稅收政策、房價下跌、匯率變動和政治風險等。此外，對于境外置業宣傳中移民、就業、上學等方面的承諾也要仔細甄別。

（三）需求調控對房地產投資方式、形式的影響

1.從投資方式看，部分由買房轉為直接投資開發房地產

傳統的民間資本投資房地產主要在需求端，即直接購買已開發的房地產物業，如住宅、寫字樓和商鋪等。房地產調控之后，伴隨民間資本投資房地產規模不斷擴大，其投資形式也呈現多樣化趨勢，并逐步從需求端轉向供應端，如投資買地、直接投資開發房地產、為房地產開發商提供過橋貸款、開展股權合作等。

2.從投資形式看，部分由投資實物轉為投資房地產金融產品

即以房地產信托、房地產基金、REITs等金融方式參與房地產業。隨著國家調控政策的延續，住宅去投資化為證券化的房地產金融產品提供了發展機遇。在資本市場直接融資（房地產企業IPO和再融資）以及銀行信貸被限制的情況下，房地產信托、房地產私募股權基金等新型金融業態得到快速發展。同時，以基金和信托為代表的新型金融業態投資形式更符合民間資本追求安全性和高收益的特點。

三、未來繼續實施房地產需求調控的原因

在今后房地產市場發展中，預計相當長一段時間內，仍然需要實施有效的房地產需求調控，主要原因有以下幾點。

（一）未來房地產供需關系情況要求進行需求調控

長期看，城鎮化仍然是形成住房需求的基本支撐因素。2012年底的中央經濟工作會議明確指出，城鎮化是我國現代化建設的歷史任務也是擴大內需的最大潛力所在。伴隨城市化發展，大量農村人口進入城鎮，加上城鎮人口本身要求住房水平進一步提高，對房地產剛性需求和改善性需求仍然長期存在。另外，購房置業的傳統和住房消費觀念轉變尚需更長時間。

中期看，房地產投資需求在較長時間內仍保持旺盛態勢。目前，我國投資渠道狹窄的環境并沒有大的改變，已對民間投資放開的領域由于收益率有限、經營風險同樣較大，暫時還不具有吸引力，傳統的壟斷行業和領域還未有實質性開放，民間資本因無形的“高門檻”很難進入。對民間資金來說，房地產業是為數不多可以自由進入的投資領域，且相對通貨膨脹和其他投資來說，仍是較安全的投資方式。

短期看，新開工面積負增長影響未來2～3年的年住宅供應量，對供需關系平衡帶來更大壓力。2012年1-11月，房屋新開工面積下降7.2%，住宅新開工面積下降更多，為11.1%。由于房屋從開工建設到在市場上形成有效供應需2～3年時間，因此，2011年和2012年住宅新開工面積下降將導致未來2～3年住宅供求關系更加緊張。綜合來看，在供應不足、需求旺盛的情況下，仍需堅持需求調控。

（二）住房發展不平衡狀況決定了需求調控的必要性

未來我國住房市場上的主要矛盾將由過去總量不足轉為住房資源占有的不平衡。具體表現如下。

一是人均住房水平不平衡。根據六普人口數據，2010年與2000年相比，人均住房建筑面積50平方米以上的家庭戶增長了252%，占比從8.7%上升到19.4%。另一方面，人均住房建筑面積低于20平方米的城鎮家庭還有29%。

二是大中小城市住房水平不平衡。中小城市的住房水平好于北京、上海這樣的特大城市和大城市。

三是不同收入家庭住房不平衡。高收入家庭住房情況改善更快，占有住房資源更多。由于房地產的財富效應，住房資源占有的不平衡導致貧富差距拉大問題更加嚴重。

因此，在住房供應量一定的前提下，如果不采取有效的需求調控措施，高收入者將中低收入者擠出市場，這種不平衡問題會越來越嚴重。

（三）需求調控與供應調控相比有見效快、效果好的優勢

由于房地產開發的周期性，從土地供應到最終形成商品房供應往往需要2～3年時間，中間易受各種不確定性因素影響，因此房地產供應調控往往具有滯后性、不確定性的特征。當期的供應調控只能影響未來供應量或預期，卻難以解決當期的供需矛盾。與此比較，需求調控能夠立即對當期需求發生作用，在較短時間內改變供需關系，具有見效快、效果好的特點。

四、進一步完善房地產需求調控政策的建議

綜合以上分析，未來應在堅持現有需求調控政策的基礎上，根據經濟發展和房地產市場變化情況適時調整和完善。總的原則是，將抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策，支持住房剛性需求和合理改善性需求。

一是，在一定時期內應繼續在部分住房供求矛盾突出的城市堅持限購政策。目前對限購政策爭議較大，反對的主要理由是限購政策是行政措施。實際上，行政手段和經濟手段都是調控工具。即使在市場經濟高度發達的國家，也不排除在市場波動較大時采取行政措施，如法國政府2012年頒布政令，禁止房東在租戶更迭或與租戶續簽租房合同時隨意抬高房租，并規定了房租提價上限。另一方面，選擇經濟手段還是行政手段，關鍵在于政策本身如何在公平和效率之間取得平衡。在供求矛盾突出的城市實行限購政策，有可能會影響市場效率，但卻能更好地保證公平：被限購的家庭已經占有了兩套以上的住房資源，而且同時往往也有能力占有更多住房資源，不對他們進行限購，住房占有不平衡問題只會越來越嚴重。因此，在沒有足夠經濟手段取代限購政策時，仍然需要堅持。

房地產需求范文第3篇

關鍵詞：房地產； 烏海市； 剛性需求；人才需求

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

一、內蒙古房地產業的發展

2002年以來，內蒙古經濟增長速度在全國一直名列前茅，產業結構的調整，將增加第二產業和第三產業比例，都為房地產業的快速發展提供了契機，房地產產業在第三產業的增加值總體也是呈上升趨勢的。由表一和圖一可以看出隨著居民可支配收入的增加，房地產的施工面積、竣工面積和銷售面積都呈增長趨勢。房地產投資額也由2008年的7442976萬元增加到2012年的16237771萬元，比08年增長了118%，房地產的企業個數也是呈逐年增加的趨勢。以上數據表明內蒙古的房地產業雖然受到宏觀政策的影響，但是仍以剛性需求為主，各項指標都在繼續上升。

同時，在十二五發展規劃中明確提出到2015年房地產產業增加值達到690億元，在“十二五”期間年均增長16%，城鎮化率要達到60%。并且要規范發展房地產業。加強房地產業宏觀調控，增加中小戶型、中低價位普通商品房用地供應，優化住房供應結構，重點發展普通商品住房，完善住房供應體系，合理引導住房需求，城鎮人均居住面積達到35平方米左右。完善房地產市場服務體系，大力發展房地產二級市場和租賃市場。培育壯大房地產龍頭企業，通過兼并重組等方式，鼓勵信譽好、實力強的房地產開發企業做大做強。推進物業管理市場化、專業化，在盟市中心城市重點扶持若干家物業管理集團。同時提出在產業結構優化升級中力爭服務業增加值占地區生產總值比重和服務業就業占全社會就業人員比重均提高到40%左右。規劃的制定和實施都將帶動房地產市場朝著更規范、更完善的方向邁進。

表一：2007-2011年房地產開發指標

數據來源：2008-2012內蒙古統計年鑒

二、烏海市房地產業發展

烏海市的房地產市場尚屬初級階段，現階段還是以剛性需求為主。一是舊城改造造成的剛性需求。近年城區面積不斷擴大，平房，舊房，臨建改造在增多；二是城鎮化過程中新增城市人口的需求。隨著城鎮化步伐的加快，烏海市每年都要新增人口，他們對住房的需求也是一個很大的市場，按《總規》的中的發展目標到2030年將每年新增2.84萬人，人均住房面積35平米來算，每年需要99.4萬平米的房屋面積才能滿足需求；三是新婚家庭購買住房的需求愈來愈強；四是改善型住房需求也是一個很大的市場。

烏海市十二五規劃中提出到2015年烏海市的三次產業結構由2010年的1:71.7:27.3調整為1:67:32，提升服務業的比重。以促消費提品質，繁榮發展生活服務業的指導思想，提出了關于房地產業的規劃，注重調整住房供應結構，以滿足人口集聚居住為重點建設普適型社區，以住房需求升級為補充，建設精品高檔社區，適度發展景觀房產、生態房產和高端休閑房產。規范房地產市場，完善房地產中介服務體系，推動房地產二級市場和租賃市場健康發展。

烏海市經濟快速發展，GDP水平提升較快，帶動了城市居民收入不斷增加，為居民消費水平和消費結構的優化提供了堅實基礎。消費意愿及消費能力的增加，為房地產業發展提供了良好的前景，也為市民未來購房置業打下經濟基礎。

烏海市房地產市場2011年1-12月，烏海市房地產開發完成投資30.01億元，同比增長1.18%；全市商品房竣工面積60.01萬平方米，同比增加5.91%；海勃灣區普通多層住宅平均銷售價格3018.6元/平方米，同比增長10.94%；高層住宅平均銷售價格4524.6元/平方米，同比增長38.88%；濱河區普通多層住宅平均銷售價格5791.2元/平方米，同比增長52.29%；高層住宅平均銷售價格3600.2元/平方米，同比增長19.91%。近兩年雖然受到房地產調控政策的影響但是烏海的房地產價格和房地產投資額還是以穩中有漲的趨勢在發展，如表二所示。

表二：烏海市房地產發展情況

數據來源：2010-2012年《烏海市統計年鑒》

三、烏海市房地產專業人才需求分析

房地產需求范文第4篇

【關鍵字】市場需求；灰色關聯度；主成分分析

1 引言

近年來，貴陽市積極實施工業化和城鎮化戰略，區域經濟得到快速發展，居民收入得到穩步提高，社會發展更加和諧。特別是在西部大開發的持續推動下以及國發2號文件的將進一步促進貴陽市社會、經濟發展。同時貴陽市房地產市場也伴隨著整個市場的發展快速前進，房地產投資額和商品房銷售面積都取得了前所未有的進步，然而在房地產快速發展的同時，市場存在著商品房施工面積大幅增長、商品房空置面積大幅上升等問題，一方面市場無效供給不斷增加[1]，另一方面居民有效需求卻得不到有效釋放。這些問題將直接影響到貴陽市是房地產市場是否穩定發展，在房地產市場中供給和需求是市場的兩大基本要素，而需求在房地產市場發展中又起到決定性作用，為此分析房地產市場需求影響因素對市場發展積極重要。

2 影響房地產市場需求因素概述

國內外學者對房地產市場需求影響因素的研究較為活躍，Karle.case[2]（1996）等認為高空置率、低房租及高資本化率使房地產消費需求驟跌，人口增長、就業穩定增長，個人收入持續增長時，房地產市場需求增加；張豐偉，馬國強[3]（2008）認為需求必然受到當前國家宏觀調控及貨幣緊縮政策的影響，同時受到本地實體經濟發展、居民收入及其消費偏好、等諸多因素的制約；謝琛，袁建華[4]（2010）通過研究影響房地產市場需求的主要因素，特別引入不同年齡段人口數這一因素，指出了年齡結構在需求影響因素中的重要作用。

從上分析可以看出，國內外學者分別從不同的角度、領域以及方法對不同的需求因素進行了分析。本文在對前人的歸納基礎上結合貴陽市的實際情況挑選出適合貴陽市房地產市場實際情況的需求影響因素。同時在選擇指標時主要是考慮可量化指標，便于實證分析。其數據主要來自貴陽市近年來的統計年鑒和各年國民經濟和社會發展統計公報。結合以上分析本文選取6項因素作為貴陽市房地產市場需求分析因素：（1）城鎮居民人口總數：城鎮人口的增加將直接刺激房地產市場需求，同時還帶動其他相關配套設施的需求。（2）GDP：國民經濟發展水應一個國家和地區的宏觀經濟，宏觀經濟的良好發展直接影響地區的房地產發展以及各行業和個人對房地產的需求。（3）城市居民人均可支配收入：反應了居民的購買能力，進而直接影響到對房地產的需求。（4）商品房銷售價格：商品房價格直接影響到購房者的心態，是市場需求的主要因素。（5）人均居住面積：反應居民居住水平的一個重要指標，在生活水平提升的情況下，對人均居住面積改善愿望強烈，從而刺激對房地產市場的需求。（6）竣工面積：反應市場的供應量，按照供需理論，其指標的變動會影響價格的變動，最終直接影響到市場的需求。

3 貴陽市房地產市場需求影響因素實證分析

對于各影響因素對貴陽市房地產市場需求的影響程度的研究，本文擬采用灰色關聯度、Spearman和Kendall三種方法通過相關性排序來進行研究，然后運用主成分分析法將三種排序結果綜合，從而得出各影響因素對貴陽市房地產市場需求影響綜合程度和排序。

3.1 灰色關聯度分析

在本文中，以貴陽市商品房銷售面積(X0)的逐年原始數據作為參考序列；人口總數(X1)、GDP(X2)、人均可支配收入(X3)、商品房銷售均價(X4)、人均住宅建筑面積(X5)、商品房竣工面積(X6)的原始數據作為比較序列。

（1）對原始數據做無綱量化處理

（2）求母序列X0對各子序列的絕對差i（k）

于是得到最小絕對差m=0，最大絕對差M=4.724。

（3）取分辨系數 =0.5，由公式 和（2）計算結果，計算各年份的關聯系數。

（4）由公式 計算關聯度，可得R1=0.63，R2=0.832，R3=0.717，R4=0.702，R5=0.691，R6=0.731。

由灰色關聯度分析需求的影響程度排序為: R2 >R6> R3> R4 >R1 >R5。

3.2 Spearman分析

Spearman相關系數又稱秩相關系數，是利用兩變量的秩次大小作線性相關分析，對原始變量的分布不作要求，所以本文運用Spearman相關分析來對所選指標之間的相關關系進行度量。運用統計軟件SPSS19.0對各影響因素指標進行分析，其與市場需求指標之間的Spearman's rho如表3所示：

3.3 Kendall分析

Kendall等級相關系數用于反映分類變量相關性的指標，適用于兩個分類變量均為有序分類的情況。其度量原理是把所有的樣本點配對，看每一對中的兩個變量是否都增加來判斷單體模式[2]。運用統計軟件SPSS19.0對各影響因素指標進行分析，其與市場需求指標之間的Kendall's tau_b如表5所示：

3.4 主成分綜合分析

根據以上三種方法得到的各影響需求因素的影響程度，為提高貴陽市房地產市場需求影響因素結果的科學性和可信性，運用主成分分析法對三種評價結果進行綜合，得出最終的影響程度和排序。

（1）對數據無綱量化處理

運用SPSS19.0中的分析—描述統計—描述，對原始數據進行標準化，使其具有可比性。

（2）計算累計貢獻率

運用SPSS19.0軟件進行主成分分析得到特征值和累計貢獻率，從下表可以看出第一和第二主成分累計貢獻率達到98.7%，取前兩個作為主成分。

（4）計算因子得分

由因子得分有：

Y1=-0.027X1+0.505X2+0.504X3

Y2=0.998X1-0.001X2+0.055X3

（5）綜合指標

由主成分回歸得到標準化回歸方程為：F=0.65327 Y1+0.33338 Y2

最后依據綜合指標方程可以得到組合分析排序結果為：

4 結論

綜合以上分析可以看出，影響貴陽市房地產市場需求各因素中，貴陽市GDP對需求影響最大，其他因素從大到小分別為人均可支配收入、人口總數、人均住宅建筑面積、商品房銷售均價和商品房竣工量，其結果可以為政府和房開商提供相應的決策依據。從上述排序中，GDP和人均可支配收入是影響貴陽市需求最重要的因素，為此必須快速發展地區經濟，提高居民的收入水平從而提高居民購買能力；人口總數也是影響需求的重要因素，加快城市化進程不僅有利于國民經濟發展，還能帶動房地產市場需求；此外合理的調節商品房價格和竣工量亦能促進貴陽市房地產市場的健康穩定發展。

參考文獻

[1]朱永升等.影響房地產市場需求因素的灰色關聯度分析[J].北京理工大學學報，2002，22（6）：782-785.

[2]李笑.株洲市房地產市場需求影響因素的實證研究[D].中南大學，2007.

[3]張豐偉，馬國強.海南房地產市場特征與影響因素分析[J].海南大學學報，2008，28（6）：607-615.

[4]謝琛，袁建華.基于灰色理論的入口年齡結構對房地產需求影響分析[J].數學的實踐與認識，2010（10）：201-209.

作者簡介：

辛治洲（1985.02- ）男，安徽安慶人，貴州大學2010級管理科學與工程研究生。

范方靜（1987.02-）女，四川內江人，貴州大學2010級企業管理碩士。

房地產需求范文第5篇

關鍵詞：崗位需求；房地產專業；人才培養

房地產業已成為我國一個重要的支柱產業，它可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件，可以改善人們的居住和生活條件；通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實施；可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業的發展。行業迅速地發展，需要與之相匹配的人才隊伍。近年來，房地產專業人才所從事的崗位主要有：一手房銷售、二手房銷售、房地產策劃、房地產估價、物業管理。

我校《以崗位需求為導向的房地產專業課程改革研究》課題組（以下簡稱課題組）就走訪、調研了解到部分崗位對從業者能力的要求，從而審視房地產專業人才培養工作中面臨的問題并進行成因分析，并結合我校房地產專業人才培養模式提出改革方案。

一、房地產專業主要崗位需求面臨的問題

（一）一手房銷售。通過與房地產專業已經工作或實習半年以上的學生交流，發現此崗位最為看重的是工作人員的接待能力、沙盤講解、逼訂技巧以及處理糾紛的能力。但是目前房地產銷售教材偏重于理論知識，對于這部分重要內容卻很少提及，而老師上課按部就班，考試也只注重課堂所授內容，缺乏課堂演練。如果能把房屋銷售中的各個環節納入平時課堂的角色扮演，并將此作為考試成績的一部分，學生能力將有顯著提高。

（二）二手房銷售。此崗位最基礎的是尋找房源和客源，并將二者進行匹配。只有合適的配對，才能促成交易。但是如何尋找有質量的房源和客源，避免虛假廣告，這是需要思考的。已經在此崗位上工作一年的學生提出，課堂上稅費、按揭以及過戶過程是要重點加強的。

（三）房地產策劃。房地產策劃崗位對知識的綜合運用要求高，不僅要對宏觀以及區域房地產市場進行分析，還要了解市場供需狀況。這一部分因為變化太快，幾乎很少有教材會涉及。教師在課堂上也忽略了這一部分的講授。項目的SWOT分析，也只是停留在了找出優勢、劣勢、機會、威脅，而沒有引導學生進行諸如優勢與機會、優勢與威脅、劣勢與機會、劣勢與威脅的匹配，從而尋找突破點。此崗位除了具備出具策劃報告基本知識以為，房地產營銷活動中的認籌、開盤、明星活動、暖場活動、拓展活動的實際策劃能力，選擇合適的廣告媒介，提出中肯的沙盤制作建議也是一名優秀策劃人員應當具備的，但是這一部分的內容在我們課堂教學中很少提及。

（四）物業服務。我國房地產開發已經經歷了粗放型發展的過程，房地產的發展逐步走向成熟，開發趨于理性，國民關注的是物業增值與經營管理，那么物業的經營與服務不容忽視。據已經在此崗位上工作的學生介紹，物業服務中樓宇驗收、糾紛處理、資產運營是工作的幾個主要方面。與此同時，國內的商業地產迅速發展，只租不售的模式已經成為主流，如何做好物業服務、商場運營來吸引顧客值得思考。但是很多講授次門課的老師還只是停留在物業管理的基礎知識上面，沒有深挖物業運營。學生也有反映，現在商業地產不僅僅是購物商場，還涉及到旅游地產等，可以單獨開設一門課程。另外，瑞典皇家理工學院、澳大利亞皇家墨爾本理工大學、美國的威斯康辛大學麥迪遜分校的房地產專業，其他的更偏向于物業的經營與管理，這是一種基于可持續發展的思路。這與歐美國家的狀況相吻合，因為這些國家已經經歷了城鎮化的過程，城市建設趨于穩定。

（五）房地產估價。房地產估價，不論在國內還是國外都是一份受人尊敬的職業。近幾年，國內經濟迅速發展，涉及到抵押貸款、司法鑒定等等都需要估價人員的參與。但是該門課程一般的教學方法都是按照傳統教材的思路，花費過多精力在各種評估方法的講解上面，而忽略了不同目的的物業評估。中國正處在城市化發展進程中，各個省市都需要進行拆遷評估，由于涉及到工程造價、農林地塊地評估，很多從業人員這一塊的知識在學校幾乎是空白，都是在工作崗位上才學習。以及特殊物業如酒店、在建工程的評估，還有變更容積率補出讓金該如何操作，這些都是崗位上所需要但是課堂教學中很少提到的。另外，房地產評估涉及到各方利益，如何抵制各種誘惑，做到公正公平，也需要正確引導。

以上是畢業生去向最多幾個的崗位。這幾年，全國各職業院校房地產專業招生不容樂觀，主要與行業大環境有關。而且過去幾年，我們培養的學生就業最多的崗位是房地產營銷。不論是學生還是家長，都會存在誤區，認為此專業的技術含量不高。在大環境不景氣的情況下，我們應該積極為學生拓寬就業門路，多多融入技術知識的學習。顧名思義，房地產是“房與地”的結合，我們很多開設此專業的學校，只注重房，而忽略了地。房地不應分家。房價貴主要是因為地價貴，所以土地是值得我們關注的重點。一些地方政府只是單純地通過賣地獲得財政收入，卻忽視了土地的可持續發展。土地如果要源源不斷地創造財富，就需要土地規劃人員出謀劃策。目前這一崗位市場上需求不斷。除此之外，通過我們的走訪調查發現，目前商業地產呈現出來的主流發展趨勢是只租不售，前期策劃、后期運營人員需求量大且穩定，將成為未來就業的一個大方向。隨著人們生活水平的提高，對生活質量的要求也逐漸提升，不再滿足于物質生活地豐富，而逐漸傾向于精神生活的富足。很多白領為了緩解工作壓力，會利用周末去城市郊區或者年假去旅游勝地度假。越來越多的商家抓住這一機遇，不斷進行旅游業地開發。那么旅游業如何吸引游客并使之經常光顧，需要合理的規劃以及成功地運營。既要懂地產，又要懂規劃以及運營的人才，目前還是十分稀缺的。而且國內開設房地產專業的院校很多還沒有意識到適應這些崗位的人才稀缺性。我們在進行人才培養、制定課程時，可以往這方面考慮。

二、原因分析

（一）過于遵從教材。教師在教學過程中，嚴格按照教材章節的編排講授。房地產專業相關的課程不同于數學、物理等自然學科，這些學科的原理是科學家自人類歷史以來發現的科學規律，是成文的定律，一環扣一環。而房地產相關的課程諸如營銷、策劃、物業管理等，雖然有據可循，但是每個項目不同，需要不斷地創新，這就注定不能照搬教材。

（二）教師缺乏企業工作經驗。很多教師都是從學校畢業又直接進入學校教書，雖然理論知識豐富，但是畢竟沒有在企業鍛煉過，不了解企業不同崗位對人才的能力和知識的需求。尤其像房地產，是一個不斷推陳出新的行業，國家政策時刻在變，營銷方式不斷變化，隨之而來的策劃也要跟著變化。住宅、商業、工業地產多元化發展，對與物業的經營與服務要求也不斷提高。城市化過程以及經濟迅速發展，很多專門講述房地產評估的老師還只是停留在估價方法上，而忽視了不同目的下房地產估價。這些都只有在企業工作過，并真實出具報告或者參與營銷的老師，才會意識到將企業新知識帶入到課堂。

三、我校房地產人才培養模式改革方案

（一）人才培養方案。（1） 人才培養目標。主要培養房地產經營與管理事業發展急需的，基本掌握經濟學、管理學、房地產營銷策劃、房地產經紀、房地產估價、房地產法規、房地產開發與管理等的理論與技能，具有較強的房地產經營管理分析能力、決策能力和實務操作能力，能從事房地產開發、房地產經營管理、房地產估價、物業管理等工作的，下得去、留得住、用得上、干得好的心里有思考技能、眼里有觀察技能和手上有做事技能的應用型房地產經營管理人才。畢業后可面向房地產開發公司、房地產經紀公司、物業管理公司、房地產評估機構等就業。（2） 基于崗位需求的房地產專業人才培養模式。在確定了人才培養目標的基礎上，通過與企業探討，形成“雙環境、雙師資、三階段”兩雙一三工學結合的人才培養模式。其中，兩雙指的是：1）以學校和企業為培養學生的搖籃，通過二者聯合辦學，利用企業門店眾多、項目眾多的優勢，將學期中的認知實習搬進售樓中心現場，學生和企業通過雙向選擇，可以到合作企業的一二級經銷門店的工作現場進行頂崗實習，并由企業給予相應的教育與輔導，形成企業和學校共同培育房地產專業人才的“雙環境”。2）專業課程主要由校內骨干教師講授，定期邀請不同崗位的企業核心技術人員、管理人員在相課程開設期間進課堂開設講座，形成校內基礎知識與校外崗位素養齊并進的“雙師資”培養方式。

“三階段”指的是將學生的三年分為三個階段，第一階段主要以學習公共基礎課和專業平臺課為主；第二階段以學校培養為主、企業學習為輔，針對主要的就業崗位，采取學生輪崗實習的方式；第三階段是學生在企業頂崗實習，完成畢業設計。

（二）總體教學進程安排。總體教學進程安排，有三個部分組成：（1） 第一學年包括公共基礎課和專業平臺課。前者包括思想道德修養與法律基礎、思想與中國特色社會主義理論體系概論、大學英語、高等數學、大學體育等課程，讓學生在人文素養、職業道德、身體素質方面得到提高。后者課程的開始，可以使學生了解專業組成，為后面課程的學習打下基礎。（2）第二學年包括崗位支撐課程和崗位技能課程。崗位支撐課程學習后續課程的前提，學生在崗位上充分鍛煉需要基礎知識做鋪墊。房地產估價、房地產營銷策劃、房地產經紀、物業管理涵蓋了主流傳統的房地產崗位。而土地利用規劃、旅游地產規劃、商業地產運營是根據這些年市場發展，可以新開設的課程。（3）第三學年的頂崗實習，學生可以根據自己的興趣愛好、性格以及職業規劃，選擇適合自己的崗位鍛煉。

四、對高職院校房地產專業人才培養的建議

（1）創辦訂單班，工學結合。選擇有實力、吸納能力強的企業，積極開展聯合辦學，創辦訂單班。通過在學校學習專業基礎知識，去企業輪崗實習，并邀請企業技術人員、管理人員來校講座，形成學校與企業共同培育人才的雙環境。（2）鼓勵教師去企業兼職，打造雙師型教育團隊。我們目前的教學方式，仍以教材為主。但是一本教材的出版至少需要一年時間，而且一個版本會使用3-5年，具有明顯的滯后性，跟不上時展。而企業所需要的技能和管理模式已經遠遠領先于教材。這時，我們應鼓勵老師去企業兼職。這不同于以往教師下企業，只是在企業里呆幾個月，完成任務。教師去企業兼職，是一項長期性的工作，只有通過自身不斷參與項目，才能了解到目前企業所需要的技能，才會自我學習。也只有通過教師的不斷提高，才能將新理念、新技術傳授給學生。過去，對“雙師型”教師的理解停留在字面上的不乏其人，簡單地說，“雙師型”教師就是“雙證”或者“雙職稱”教師。但是這樣，遠遠是不夠的。“雙師型”的教師不僅要有豐富的理論知識，還要有充足的實踐經驗，應該是一手拿粉筆一手拿扳手的好師傅。好師傅的成長需要在企業里面磨練。

參考文獻：