商業項目策劃

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商業項目策劃范文第1篇

關鍵詞：項目管理；商業策劃；系統性思維

中圖分類號：F426.61文獻標識碼：A文章編號：1006-8937（2015）31-0048-02

作者簡介：胡婕（1984—），女，回族，上海人，在讀工商管理碩士、工程碩士，研究方向：工商管理、項目管理

商業策劃是一種需要極高能力的商業活動，運用到商業上，往往能起到事半功倍的效果。國外學者CecilBullard曾經發表文章《Planforbusinesssuccess》來強調商業策劃的重要性[1]。目前，雖然互聯網上可以搜索到很多的商業策劃模板，但是粗略的框架下如何將復雜的因素考慮全面并有效的結合成為一個有效完整體，這種思路是模板無法告知的。目前已有的理論和方法，其關注點較為集中，未能從整體出發給策劃者以引導，最終采取具有全局觀的戰略和策略。因此，在這樣的商業背景下，將商業策劃進行系統性研究具有非常重要的意義，離開系統的觀點和系統的分析方法是難以協調地組織和推動現代化生產的[2]。商業策劃本身就是一個復雜的系統，這可以幫助商業策劃的入門者更加全面地進行思考，也利于策劃人之間的傳播和分享。本文將以PMBOKR指南（第五版）為理論基礎，利用PMBOKR指南中的五大過程組和十大知識領域建立管理商業策劃的模型，從而幫助策劃者能夠系統性的管理和監控商業策劃的過程。

1商業策劃特點

商業策劃的特點之一，就是不確定性因素較多。首先，是策劃者自身的不確定性，優秀商業策劃者應具備知識體系完善、思考邏輯嚴密、市場敏銳性高等素質，這些素質和策劃者的知識水平、經歷、學歷背景等息息相關，這將會直接影響策劃的結構、研究角度、信息的完整性、市場的把握等。除此之外，企業自身的不確定性、市場變化的不確定性等，這些都加大了商業策劃質量的不確定性。本文期望目標，就是利用科學的方法減少甚至規避不確定因素所帶來的弊端。把商業策劃作為一個項目時，可以探索將項目管理的知識領域和管理方法的整體思路應用其中。

2項目管理在商業策劃中的應用探索

建立商業策劃的整體流程模型步驟如下：

2.1項目管理工作分解

利用WBS（WorkBreakdownStructure，WBS）方法，將項目管理的十大知識領域結合實際的工作進行分解。十大知識領域包括：項目整合管理、項目范圍管理、項目時間管理、項目成本管理、項目質量管理、項目人力資源管理、項目溝通管理、項目風險管理、項目采購管理和項目干系人管理。所參考的項目管理知識領域根據不同的項目特性可以有所刪減。在商業策劃項目中，省去了項目人力資源管理這個知識領域。項目人力資源管理是指對項目團隊成員的管理。更適用于人數較多、較為復雜的運營機構中進行規劃管理。因為商業策劃的特殊性，一般情況下，項目成員人數不會過多，3～5人較為常見，且組織機構較為扁平，因此，無須進行人力資源管理，只需將其歸入項目干系人管理范圍內即可。

2.2建立整體流程模型

以《PMBOKR指南》中五大過程組為流程關系（流程順序為啟動過程組、規劃過程組、執行過程組和收尾過程組，另有監控過程組從啟動過程組到收尾過程組之間會持續出現），將采用WBS方法分解的工作任務按照前后順序鏈接，并用箭頭標明流程方向。掌握了《PMBOKR指南》之后，會發現其中強調的是知識領域，對于如何構建流程較為弱化。但是每個知識領域所需進行的過程都會有詳細的講解和分析。以項目干系人管理為例，包含了4個細節過程，分別為：識別干系人、規劃干系人管理、管理干系人參與、控制干系人參與。這4個過程分別對應屬于4個過程組：啟動過程組、規劃過程組、執行過程組和監控過程組。根據五大過程組的前后順序，這4個過程組對應的細節過程在流程中要注意前后順序。同樣的，其他知識領域的內容也會按照此方法分類好。在建立整體流程模型的時候，按照五大過程組的前后順序，將所有的細節過程按照流程構建。

3項目管理在商業策劃中的作用

如果按照《PMBOKR指南（第五版）》為理論基礎所建立的流程模型進行商業策劃，則可以起到如下作用：

3.1全面掌控商業策劃的過程

根據相關知識領域的內容進行WBS任務分解，可以幫助策劃者整理需要作的任務，檢查工作是否有遺漏。

3.2流程的建立可以提高項目績效

由于項目涉及的干系人較多，事物復雜，流程管理可以提供標準流程，協調溝通，讓各方取得共識，從而提高項目績效。

3.3可使商業策劃可操作性加強流程意味著可為項目提供標準程序，更易量化，可操作。

3.4降低風險

項目管理中的風險管理可以幫助減少商業策劃中受到不確定性因素的影響，從而提升商業策劃的成功概率。另外，商業策劃的評價，需要從政策性指標、經濟性指標、資源性指標、時間性指標來評價。通過本文所述的流程建立，可以更加有效地把控商業策劃進展的時間、成本、人員安排等，從而在商業策劃的過程中就可以及時的評價實行效果，減少在策劃結束時再進行評價而產生的風險成本。

4結語

商業策劃的系統性研究，對于商業策劃者整體把控商業策劃質量來說，是一個值得探究的方向。如何簡單、有效的幫助商業策劃者完成此項目，是極具挑戰性的。但是目前國內外對此方面的研究較少。項目管理之前在IT和房地產等產業的具體建設項目中應用較為廣泛，而應用在商業策劃中卻是一次嘗試。本文將《PMBOKR指南（第五版）》中的十大知識領域，按照五大過程組的關系進行了排序，建立了整體流程模型，幫助策劃者系統性管理策劃過程。特別是流程的建立，可以提高項目績效，最大程度規避風險，有助于提高和培養項目管理能力，是項目成功的重要保障[3]。但是，在商業策劃項目實際操作過程中，在活動的選取和前后順序設定方面可能不同的策劃者會有不同的選擇，這對最終的效果是否有影響，影響的程度有多大，還需要在大量的應用案例進行總結和分析。

參考文獻：

[1]CecilBullard.Businessplanforsuccess[J].MOTOR，2011，（10）：27-28．

[2]項目管理協會PMI（美）.項目管理知識體系指南（第5版）[M].北京：電子工業出版社，2015.

商業項目策劃范文第2篇

關鍵詞：建筑工程；商務管理策劃；盈利能力；成本控制

1研究的背景及目的

在我國工程建設技術、施工水平不斷提升的同時，現有的工程商務管理水平卻相對落后，導致許多建設項目的利潤目標沒有實現。在近年經濟增速下行的大環境下，施工企業想在激烈的競爭中脫穎而出，加強工程項目的商務管理能力，提高項目的盈利水平成了至關重要的問題。針對該情況，工程項目推行商務管理策劃，已經成為了一個重要的手段，一些施工企業已開始對此進行研究和應用。工程項目的商務管理策劃應貫穿項目生命周期的全過程，是從經濟角度對項目相關信息和資源進行計劃、組織、領導和控制的管理活動，它既是項目成功的重要保證，同時也是提升企業盈利水平的有效途徑。如何行之有效地、更完整地完成工程項目的商務管理策劃，并更好地加以落實，值得研究[1-2]。

2研究的指導思想

工程項目的商務策劃，應堅持以合同履約為主線，以加強成本管控、二次經營、風險管理為主要手段，提前規劃項目技術、商務、施工多條線的緊密合作等管理措施和方法，全方位、多渠道防范履約風險，提升整體項目履約能力，盡最大能力實現業主滿意和企業盈利的目標。

3工程項目商務策劃的主要內容

3.1項目商務管理團隊建設

工程項目商務策劃的編制，通常是在項目中標前后的準備階段，這時候的項目團隊可能已經配備完畢，也有可能只有部分骨干人員。無論是哪種情況，都需要策劃編制人員對現有人員進行審視，根據項目的具體特點和需求，開展項目團隊建設，搭建團隊組織架構，并以商務管理團隊為項目商務管理工作的發起點，以企業相應職能部門作為支撐，通過分層、分級管理，將項目經濟管控層層落實，進一步規范和加強項目商務管理，串聯項目各條線的日常工作，提高項目商務管理的效率及作用。

3.2合同分析

在項目商務策劃伊始，項目部相關人員就應該對施工合同、投標預算、現場實際情況以及外部環境進行深入的分析研究，集思廣益，收集并討論項目在這樣的合同履約條件下，在工程實施的各個階段可能面臨的風險，找出將其控制的手段和方法。合同分析主要包括收入分析、成本分析以及風險分析3部分。收入分析需要策劃人員對施工合同進行深入的研究、分析，梳理并確定承包范圍、工作內容及工作界面，并對投標預算進行分類細化，找出可能有爭議或界定不清楚的合同條款；成本分析需要策劃人員對合同收入和預計支出等主要指標情況進行比較測算，找出合同中的主要盈虧點；風險分析則需要策劃人員結合合同收入與成本分析，對項目存在的風險點進行多元化評估。

3.3成本控制方面的策劃

成本控制是實現項目“節流”的重要手段，而它本身就像涓涓細流，深入到項目的各個角落，要想做好成本控制，那便要從細節做起，落到實處。預先設立成本控制策劃就是幫助我們實現細化管理、標準化管理的有效方法。通常來說，工程項目的成本控制，指的是項目施工過程中所消耗的人力資源、物質資源和費用開支。而成本控制策劃則是從源頭抓起，在整個項目周期中，對項目進行指導、監督、調節和限制，及時糾正將要發生和已經發生的偏差，把各項費用和消耗都控制在計劃范圍之內，以保證成本目標的實現。而成本控制策劃的方法和手段有很多，常規的策劃內容包括：編制目標成本、分析項目主要盈虧點、設立過程降本措施、明確成本管控監督責任制、對項目設備物資采購和計劃分發包的工作內容進行事前策劃，以及對項目整體成本效益進行實時分析、動態管理等。這些策劃內容都需要策劃人員根據項目信息，對項目成本的形成過程和影響成本升降的因素進行仔細地分析與推敲，逐步看清項目成本的實質，將成本計劃轉化為“看得見、摸得著”的、具有可操作性的實施性文件，為加強成本控制、實現項目成本目標創造條件。

3.4二次經營方面的策劃

如果說成本控制是商務管理中的“節流”，那二次經營便是“開源”，只有開源與節流相結合，才能真正提高工程項目的經濟效益。所謂二次經營就是業主、施工雙方簽訂合同后在執行合同過程中的一切商務經濟行為，施工企業的二次經營一般指合理利用變更，謀取經濟效益的行為。“一次經營抓任務，二次經營抓效益”，二次經營是施工企業經營過程的一個有機環節，也是貫穿于工程施工全過程的重要經營行為。二次經營主要包括2種類型：主動型與被動型，也可簡單理解為“求變”和“應變”。主動型二次經營的策劃是要分析項目潛在盈利點、虧損點、索賠點等，圍繞經濟與技術緊密結合展開，對諸如圖紙變更的報批、合同風險的規避或轉移等進行有針對性地規劃，通過提前部署，以及過程中不斷地調整和落實，進一步增強項目盈利能力。被動型的二次經營即日常所說的簽證索賠。索賠是指在工程承包合同履行中，當事人一方由于另一方未履行合同所規定的義務而遭受損失時，向另一方提出賠償要求的行為。如施工圖紙拖延或不全、工程變更（包括已施工而又進行變更和項目增加或局部尺寸、數量變化等）、惡劣氣候條件以及因業主未能提供相關資料，承包商又無法預見的情況（如地質情況、軟基處理等，該類項目一般對工程數量增加或需重新投入的新工藝、新設備）等，都應構成索賠的理由。工程簽證索賠是一項龐大、復雜、系統性很強的工作，要充分理解合同內容、施工圖、技術規范，重證據、講技巧，踏踏實實做好簽證索賠基礎資料的收集，在合同實施過程中尋找和發現簽證索賠機會，積極處理索賠事件，切實維護項目的合法權益，使效益最大化。

3.5風險管理方面的策劃

通過對工程項目的管理團隊、合同、成本、二次經營等各方面進行評估和策劃之后，各種風險因素已經逐漸暴露出來，而此部分就是對各種風險點進行針對性地策劃、研究，結合工程的特點，輔以項目部及企業的標準化管理、技術方案優化、新技術的應用等來解決這些風險，并實現項目效益的最大化。一般情況下，風險管理策劃的對象主要有合同量價承包模式方面的風險、圖紙變更的風險、工程進度的風險、合同漏洞的風險、特殊工況變化的風險、環境等外部情況變化風險等。

3.6對外關系方面的策劃

項目施工生產的順利進行，離不開良好的外部環境。根據各崗位工作性質和需要，分工合作，建立全方位、多層次的關系協調網絡，是項目商務策劃的另一項重要工作。需協調關系的各相關方，包括從各級政府建設主管部門、參與項目建設的投資者、業主、設計、監理單位，環保、消防、衛生、勞動、公安等部門一直到項目周邊的居民社區等。

4工程項目商務策劃的具體實施

4.1合同分析要“有的放矢”

有的放矢，即有目的性、有針對性，對于合同分析而言，就是要針對工程項目特點，全局性地進行預先的分析和研究。這里所說的合同，不僅僅是已經簽約的合同，同樣也包括即將或者可能要簽訂的合同，對于一些重大項目或特殊項目，項目的商務策劃在投標工作開展之前就可以開始進行了。針對該情況，相關人員在項目投標和談判簽約階段就應該仔細研究招標文件和投標圖紙，找出項目盈虧點和風險點，制訂恰當的投標策略，仔細測算并合理鎖定項目目標成本；還要認真分析承包范圍、計價及承包方式、價款調整方式及范圍、價款支付方式等條款，制訂合同談判策略。而對于其他中標后進行商務策劃的工程，在工程開工前的初始階段，投標部門也要做好認真的合同交底和中標預算的交底工作。項目商務團隊的人員，則應該根據被交底的內容及時進行提疑，充分了解投標策略、投標時的成本測算、合同風險條款、其他重點條款、影響工程價格的重點問題、合同價款的調整方式、不平衡報價的內容、投標時承諾的技術經濟措施等。隨后還應該盡快地組織項目相關人員學習合同，研究合同，做到字斟句酌，反復推敲，從中分析、歸納出存在的漏洞和面臨的風險，并制訂具體的應對措施。只有這樣，當業主提出違背合同約定或國家有關規定的要求時，才能避免片面理解“顧客滿意”，言聽計從，缺少相應的應對措施。

4.2成本控制策劃要注重細節

相對于其他的策劃內容，成本控制策劃應該考慮得更為細致，落到實處。針對前文提到的策劃內容，需做到以下幾點：1）根據合同收入、成本分析，結合各條線成本情況，編制合理的目標成本，堅持“標價分離”的原則，避免“合同價減去若干點”作為項目承包基數的做法。2）認真做好投標預算、合同預算與計劃成本的對比分析工作，重點分析投標清單的盈利子目、虧損子目、量差子目、索賠點、風險點。3）有針對性地設立具體的過程管控措施，以下列舉部分常規措施[3-4]：①建立臺賬，自查自糾。根據項目情況建立各條線成本臺賬，記錄日常工作中發生的成本，與財務成本、目標成本做對比，及時找出并糾正不利偏差；并且實時對比分析實際成本與預算收入，核實每筆成本費用是否有與其相應的預算收入，如果沒有，就要及時找出原因，避免錯過索賠點。②從細節做起，采取降本措施。如材料方面，可以采取分批領用，加強用量控制和現場管理，如施工機械方面，可以通過對現有機械設備的合理調度，提高主機使用效率；又如質量方面，可以通過在質量上嚴格控制、杜絕返工來減少人力、物力的浪費等。③加強主動降本。真正的成本控制應該有其主動性，通過團隊建設，加強團隊成員對成本控制的意識，自覺為降本增效出謀獻策。4）明確成本管控監督責任制。以項目商務管理團隊為核心，建立項目成本管控監督及考核責任網絡，明確各條線職責，開展精細化管理。由項目商務管理團隊負責主動去串聯、統籌各條線的降本工作的開展，將降本工作落到實處，并通過系統地思考，由點及面，站在整個項目的高度，全盤考慮項目的成本管控，不斷地根據項目成本、收入的動態變化，來調整成本管控的措施和管理方向。商務團隊還應定期為項目部關鍵崗位成員進行各自條線的成本管理的交底，考核其近階段的成本管理情況，如需改進，則為其提出相應的建議。這些都應該在策劃中予以明確地規劃，并在實施過程中嚴格執行。5）實時分析，動態管理。在項目實施過程中，不斷地對項目的施工產值、實際成本、實際目標成本進行對比分析。動態管控項目成本，是提高項目成本管理效率的一個重要手段。因此，在成本控制策劃中，就應該為實現動態管理設定好具體的圖標、數據庫，為過程管理創造條件，做好準備工作。

4.3二次經營的策劃應提前布局

針對可能發生的簽證索賠的風險點，商務管理團隊在開工之前就應該結合項目的特點，仔細研究上家合同、圖紙以及現場實際情況（施工、場地等），對這些可能發生的簽證索賠進行一定的規劃。對于部分在前期策劃中就可以預見到的圖紙變更以及工況變化等，項目商務管理團隊應提前做好簽證索賠的準備。比如圖紙變更，應對比招標圖紙與策劃時可能已經更新的新版圖紙，找出合同范圍外的新增工作內容或者新的結構形式，提前做好計量工作，編制變更文件，積極收集依據，對需要提供方案的新型結構形式及時配合技術完成方案的編制；再比如工況變化，應對比招標文件條款中的內容與策劃時可能已經發生的實際施工工況變化，提前做好應急方案，并做好上報簽證的準備。對于過程中上報簽證索賠的流程也應做好策劃，包括提出意向、準備文件、遞交報告、審查協商、取得結果等，提前對流程中會產生交涉的相應人員進行了解或溝通，為之后的簽證、索賠辦理創造條件、打好基礎。策劃中對簽證、索賠的時效性等條件也應進行梳理和強調，必須滿足合同中相關期限的要求，按合同中相關約定，及時、準確地上報簽證或索賠文件。

4.4商務策劃應注重全局性和針對性

工程項目的商務策劃不應拘于特定的形式，前文列舉的策劃內容只是常規的內容，策劃人員應根據項目的具體特點，對項目進行全局性的盤點，找出需要進行事先策劃的全部內容，并有針對性地進行策劃，要靈活變通，而不是流于形式。比如部分項目，在工程結算上有一定風險的，或者有階段結算的要求或訴求的，還可以在商務策劃中加入竣工結算策劃，在項目開始之前，就先想好在過程中需要注意些什么、收集些什么資料；想好為了實現階段結算需要如何分階段完成資料的編制、工程量的核對，有哪些人是需要提前去溝通和接觸的；想好有哪些結算風險是需要預警的以及有哪些對策可以解決這些風險，這些都是我們需要提前在策劃中加以考慮的。

5結語

本文對施工企業項目商務策劃的探究受限于專業角度，或有偏頗，對商務策劃的解讀可能也較為片面。然而，作為目前施工企業降本增效的重要手段、作為目前經濟大環境下的新能量，工程項目商務策劃確實發揮出越來越大的作用。廣泛開展商務策劃不但能幫助企業提升經營能力，還能幫助企業規范商務管理流程、營造企業商務管理文化和經營理念。希望本文能為如何做好工程項目商務管理策劃這個大命題的解答，添上一份力。

作者:徐寶康 單位:上海市機械施工集團有限公司

參考文獻

[1]肖寶立.淺談項目商務管理策劃[J].工業B,2016(4):37.

[2]唐覺曉,張嫣玲.淺談建筑工程管理與工程項目策劃[J].工業B,2015(7):32.

商業項目策劃范文第3篇

關鍵詞：商業空間；策劃；藝術設計；企業形象；商品

一、商業空間展示中的設計組織策劃

（一）設計對象的調研與分析

在調研與分析中我們主要把握好：經營管理定位、目標顧客定位、市場業態定位、商業盈利模式、零售商業消費結構、項目選址與規劃、商品結構規劃、商業服務方式、商業營銷模式、溝通管理模式、物業管理模式、信息管理模式、商業品牌文化、商業企業文化等。

（二）設計工作計劃的制訂與執行

對于設計工作的前期，工作計劃的制訂與執行尤為重要其中包括：設計商務計劃、設計組織構架、設計工作內容列表、設計時間規劃、設計工具設備落實、設計協作計劃、設計文秘工作落實、設計統籌實施等，以確保前期的完整性，為接下的工作打下結實的基礎。

（三）設計風格定位的論證與分工

對于整個商業展示活動中，風格的定位尤為重要，它是整個項目的中心環節：項目建筑風格分析與定位、項目目標顧客的分析、項目設計思維發散、項目設計風格定位、項目設計概念定位等。建筑結構專業分工、建筑機電專業分工、空間創意設計分工、平面規劃圖設計分工、效果圖渲染設計分工、平面設計分工、導示設計分工、照明設計分工、材料設計分工、設計概算分工、分工與統籌工作等都要考慮的比較明確。

（四）設計表達文件的結構、框架與總結

框架是一個設計的主干骨，我們一般都是圍繞著工作系統來進行填補：圖紙文件綱目、圖紙文件的框架、圖紙文件的結構邏輯等。各部分設計的質量把控、各分部設計的及時溝通、各分部設計格調的協調與統一。設計成果的備案、設計項目的交底與跟蹤、設計項目的總結、設計項目經營的核算、設計團隊的激勵都要落實準確。

二、展示宣傳與策劃

從展覽活動的傳播方式來看，現代展示傳播所涉及到的媒介體包括展場內的宣傳和展場外的各種媒介。常用的宣傳媒體包括印刷媒體（平面廣告和印刷宣傳品）、活動媒體（展臺、活動與表演、會議）和視聽媒體（電視、網絡）等，他們使得展覽信息的接受對象成倍地擴大。創造性地選擇和組織各種媒體為展示服務，共同營造一種夢境，將成為今后展示活動的發展方向。

“策劃”即謀劃、籌劃。展示策劃就是首先根據公司的發展規劃及營銷目標，對企業的優勢資源（產品、信息、技術、服務）或需求進行分析，之后再甄選出適時對路的展會推廣方式，最后再從策劃的角度考慮資源如何出奇制勝。現代展示不同于以往的產品展銷，他不僅僅是簡單的空間藝術與色彩調配藝術，更多的要融入一種文化元素，使整個展示形象和宣傳活動符合企業文化，符合展會的背景要求，使得參展商的企業形象得到宣傳和展示，產品和技術得以推廣。為了取得更好的展示效果，必須去了解該企業的文化，經營理念、品牌定位、核心價值，在品牌文化的基礎上對展臺形象、展示媒介、展示活動等頭籌安排。

三、展會宣傳策劃要素

展示策劃包含兩部分內容，一部分是整個展臺的藝術想象策劃，另一部分是參展企業的品牌宣傳策劃。藝術形象策劃決定了展示的視覺感染力，宣傳策劃部分則包括許多具體的宣傳策劃活動，可以保證擴大品牌的影響力和保證展示活動的勝利舉行。

（一）宣傳目的

展會主要具有貿易、展示、信息和四項功能。由于參展目的不盡相同，不同的參展企業對展會的四項功能的需求程度會有側重，有的可能對貿易功能的需求較強，有的可能比較注重信息功能和產品功能，有些大企業則非常重視展示品牌形象等等。展示的宣傳目的與形式要符合企業的宣傳目的，在明確企業定位和企業參展目的的基礎上進行有針對性的策劃。

為了作出更好的策劃方案，在設計之前，企業必須向設計師提供一下詳細資料：

明確參展目標：要了解參加展會的目的及其打算實現的目標。

了解企業文化和品牌兼職，一邊確定設計定位。

了解競爭對手及其產品的信息：提供參展商的競爭對手或同期參展的競爭廠家及其產品的信息。這些信息有助于設計師設計出具有品牌特色的展臺形象和媒體傳播手法。

了解展位情況：包括展館位置、設施、提供的服務、使用規定、參觀者進行參觀路線及有關整個展廳布置方案信息。

（二）宣傳對象

展會的目的是吸引更多的專業客戶和潛在客戶的參觀和洽談。有一定數量和質量的觀眾參觀時展會成功的保證。企業要針對不同的客戶制定相應的宣傳策劃，力圖使企業的展示活動對更層次觀眾形成一定的吸引力。展會的宣傳對象主要分為三類：與參展企業有業務聯系的貴賓，從事相關行業的專業人士和數量龐大的潛在客戶。對貴賓和專業人士的宣傳側重于貿易洽談和信息交流，要通過詳細的展品介紹和專業人員的講解接待來促進雙方合作：對有可能成為潛在客戶的普通觀眾則側重樹立企業形象和產品信息，通過展示最新產品、知識講座，舉辦參與性和表演性的活動來激發廣大參觀者的興趣，使其對企業形象或企業展品留下深刻印象。有些展會通過網上贈票和現場購票活動進行簡單的文件調查，了解參觀者對展會的興趣點，同時留下客戶資料為參展商收集客戶信息。

（三）宣傳主題與定位

展示策劃不能天馬星空，漫無邊際，主題定位和宣傳形式必須符合參展商的企業形象、企業的品牌文化、企業參展的目的和希望達到展示效果。宣傳主題必須與同類競爭企業的主題區別，通過不同的定位和訴求點來形成差異化，確定自己的品牌形象。例如奔馳Axor系列牽引車的品牌訴求是“至高無上的工程制造”，用高質量和高貴的身份象征這幾個特征區別于眾多汽車品牌。企業的目標是舉辦一次又品牌文化、有品位、有規模、有巨大經濟效益與社會效益的展示會。因此參展商確定了“――與您同行，與時代同步”的主題定位，欲通過對產品的經濟型，可靠性、安全性、舒適型、易操作性等性能訴求，以達到“吸引受眾，制造新聞，廣告宣傳，發展業務”的效果。

結語

商業空間展示設計策劃就是針對一個具體的商業空間設計項目進行業態分析調研、基本條件分析、項目業態形象定位、制訂設計工作、總體設計分析與定位、設計創意與表達、各設計專業團隊協作、設計成果合成與輸出、設計匯報與溝通、設計服務與管理的一系列的項目設計策劃實施工作。設計組織策劃的重要工作手段是全面、詳細、深入地溝通與激勵。溝通平臺的建立應該涵蓋所有與設計項目有關的單位、部門和個人。設計策劃應該貫穿項目管理的每一體塊、每一脈絡、每一個細胞，是從頭至尾、全景式360°的設計組織、管理、溝通與整合。設計策劃是一個系統工程，每個團隊成員都要有系統的概念意識。好的設計必然出自于好的設計團隊之手，好的設計團隊其核心競爭力往往來源于其優秀的設計組織策劃能力。設計要對項目需求進行嚴格的系統分析，項目的基本需求是設計的基本出發點。

參考文獻：

商業項目策劃范文第4篇

關鍵詞:商業地產項目開發開發周期成本控制

隨著我國經濟的不斷發展，地產經濟成為中國經濟增長的新亮點。近幾年來，商業地產投資也逐漸成為房地產投資者關注的新方向，并將成為未來幾年內我國房地產開發的新趨勢。在商業地產的開發過程中進行有效的成本控制是提高商業地產投資回報的關鍵。

一、商業地產的投資特點、運作模式及其開發程序

商業地產指的是專門用于商業發展的非住宅性房地產，比如寫字樓、飯店、酒店、旅館、商鋪商店、購物中心、大賣場、商業街、ShoppingMALL等專屬于特定商業用途的房地產。

從根本上來講，商業地產是一個國家第三產業發展狀況的重要反映，是社會經濟發展狀況的重要體現，它是城市住宅結構發展變化的結果，也是一個城市從分散、單一向集中化、現代化轉變的重要體現。

(一)商業地產的投資特點及其運作模式

區別于一般房地產的開發，商業地產有其特定的投資特點和投資環境，也有著特定的高收益、高風險的特點。商業地產的開發過程十分復雜，投入極為巨大，投資回收期很長，從而決定了商業地產的開發具有很大的挑戰性。

商業地產開發一般有三種運作模式：一是只租不售，其優點是：開發商始終掌握招商的主導權，能提升物業的價值，能很好的進行融資；其缺點是：完全靠租賃收入來盈利，投資回收期長，面臨的資金壓力大。二是只售不租，其優點是：投資回收較快，風險較小；其缺點是：開發商失去招商主導權，招商難度加大，不利于物業升值。三是又售又租，即部分銷售部分出租，它綜合了前兩種模式的優點，克服了前兩種模式的缺點，是現在比較流行的商業地產運作模式。

(二)商業地產項目的開發程序

1、項目開發前的綜合分析和整體規劃

根據商業地產的投資特點，在進行商業地產開發前，進行全面、細致的前期市場調研和綜合分析，并作出專業、成熟的項目開發策劃是非常必要的。任何投資都需要一個詳盡的投資策劃，作為商業地產投資，更需要進行專業的投資策劃和成熟的項目策劃，并做好開發后期的營銷策劃。在進行項目策劃中，要進行投資環境、投資風險以及投資效益的綜合分析，并做出準確的項目目標市場定位、項目主題概念定位、項目總體形象定位、項目開發過程綜合安排以及目標客戶的精準定位和價格定位等。

2、商業地產項目的營銷策劃

房地產投資從根本上來說是一項大型營銷活動，商業地產的投資更需要進行專業的營銷策劃方能達到良好的投資回報。根據商業地產的投資特點，商業地產的營銷策劃主要包括商業地產產品的策略、廣告宣傳策略、產品銷售策略、地產招商策略等，商業地產的營銷策劃是進行地產投資做進一步項目策劃的基礎，是制定有效地商業地產銷售目標和項目開發過程安排的重要依據，也是保障商業地產投資項目成功的重要前提。

眾所周知：市場=人口+購買力+購買欲望，其中具有決定意義的是購買力，但只有三者結合才能構成現實的市場，故無論是選址，還是定目標客戶、規模大小、運營模式，都須同時考慮這三個因素，缺一不可。

3、商業地產項目的市場定位

商業地產開發的最終目的是盈利，因此，精準確定商業地產所面對的目標客戶，并作出準確的市場定位是進行商業地產開發的重中之重。一般來講，商業地產所面對的客戶分兩個層次：銷售階段的商業投資經營者；物業經營階段的最終購買者（消費者）。

針對商業地產面臨客戶的具體狀況，在進行項目投資策劃時，就要周全考慮商業投資經營者的需求特點和最終購買者的需求特性，并分析其不同的消費心理和消費行為，為所投資的商業地產項目做出準確的市場定位。

4、項目開發要進行有效的資源整合

在商業地產項目的開發過程中，要特別注重對客觀資源的有效整合，把松散的、分離的資源經過有效整合，使其為整個項目開發服務。通常來講，這些客觀資源都是隱性的、需要深入挖掘才能發現的，項目投資者要善于發現挖掘，并積極提煉，使之整合在一起的，最大程度的為項目開發服務。

5、項目開發要以人為本，努力挖掘人文亮點

在商業地產的項目開發中，項目投資者的目的都是投資回報，然而，在進行項目操作過程中，要以人為本，注重挖掘傳統文化、區域特點、民族特色等文化因素，使項目投資更富有人文性，把傳統的空間及現代的文明元素相結合，建設舒適宜人、極具特色、富有人文性的現代商業空間，以滿足現代人對經濟生活的需要。

6、商業地產項目的規劃設計

經過上述幾個方面的可行性研究分析，接下來就是進行項目的規劃設計。工程規劃設計十分重要，有研究表明，規劃設計對工程造價的影響達75%以上。一個商業地產項目，經過前期的可行性分析，就確定了業態，確定了主力店，也就明確了客戶的需求，決定了商業經營的模式，從而最大限度地避免了規劃設計的盲目性，降低了設計圖紙翻來覆去更改的頻度，也有效地控制了項目成本和工程造價。工程規劃設計完成后，建造成本就已基本確定，要更改是很難的了。

此外，在商業地產的規劃設計中，尤其還要關注：交通體系布局要合理，人車要分流，上下要方便，卸貨區域的安排；高度、荷載要根據業態需求確定；此外，在規劃設計時還要盡可能留有余地，以供變化之需。

工程招投標、工程施工、工程監理、竣工驗收、交付使用、物業管理、開業經營等等，在此不再贅述。

二、商業地產開發過程中的成本控制

商業地產的開發成本包括：土地征用費用、拆遷補償費用、前期策劃費用、基礎設施費用、工程施工費用、建筑安裝費用、公共配套設施費用、銷售費用、財務費用等等。在商業地產開發過程中，進行有效的成本控制是降低開發成本，提高開發效益的重中之重。本文從項目開發的不同階段及開發商內部管理機制的完善兩個角度，闡述商業地產開發過程中的成本控制措施。

(一)項目開發不同階段成本控制的措施

1、項目開發前期的成本控制

在項目開發前期，當投資決策已然確定項目開發的地點以后，首先要做好項目的市場分析以及項目的財務評估，如項目的征地、拆遷、補償、安置；開發項目的規劃設計以及建設方案的設計制定；項目投資的機會成本以及資金的籌措等。

工程規劃設計階段是商業地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好壞直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。

同時，在項目開發前期，要積極做好市場調研工作，并對項目的可行性進行系統的研究分析，如開發項目的經濟效益測算、完整的項目投資估算等。在可行性研究報告中，應該明確整個項目開發過程中的各項初步技術所涉及到的經濟指標，這將直接決定著整個開發項目的投資成敗。

此外，商業地產開發企業還應該做好開發項目的報建工作。要積極整合資源，爭取有利的規劃條件，以有效進行成本費用的控制。項目開發前期成本的控制，關鍵在于前期費用、投資成本及投資利潤的有效估算，以做出準確的項目決策，從源頭上避免決策失誤所帶來的損失，同時也要考慮到資源的充分利用，盡可能的利用有限的資源創造出更多的價值，以提高投資回報。

2、項目設計階段的成本控制

商業地產開發項目是高風險、高挑戰性的投資，地產項目的設計階段對有效進行成本控制也顯得格外重要。在商業地產項目的設計過程中，要全盤考慮項目開發的綜合因素，既不片面強調節約，也不能只重視采用新技術而忽視成本的控制。這就要求在設計商業地產項目時，要通過項目設計招標、項目施工預算、設計概算等方式，把項目的方案設計進行優化選擇，從各個環節降低建筑安裝費用、工程施工費用、投資企業的支出成本等，以達到有效的降低項目開發成本的目的，最終實現預期的經濟效益。

3、項目開發實施階段的成本控制

在商業地產的項目開發過程中，項目實施階段的成本控制是最具體、最繁雜的，也是影響項目開發成本的關鍵時期。

(二)嚴格進行項目施工的招標

在商業地產的開發實施階段，要嚴格按照工程量的清單報價進行招標，不要不切實際的增加工程量或減少工程量，更不能脫離嚴格設計的工程量報價去亂招標。

(三)加強施工現場的控制和管理

在地產項目的施工過程中，要嚴格執行施工現場的規章制度，加強管理和控制，要確保盡可能地減少設計變更，切切實實的保障施工設備和建筑材料的質量，把好價格關。這個階段的控制和管理是直接影響到項目工程質量以及使用價值的關鍵時期，對商業地產開發項目的投資成本控制起著舉足輕重的作用。

(四)做好開發項目市場營銷環節的成本控制

商業地產投資的最終目的是創造盈利，使投資回報最大化。因此，市場營銷環節的成本控制是商業地產項目開發過程的后期階段。該階段的成本控制主要包括營銷管理的費用、銷售操作費用、銷售稅金、財務費用等方面。

對于商業地產的銷售，為有效控制銷售成本，投資企業就要針對具體的銷售情況，做出最優的決策以有效降低銷售階段的成本費用。一般來講，投資企業在銷售階段初期，都會制定出科學合理的投資成本目標體系，這樣就比較明確的劃分了經濟責任，做到各個銷售環節的權責明確，易于計算經濟效果。

對于商業地產的租賃，應該做好營銷推廣工作，充分利用企業內外部資源，挖掘企業內外部潛力，制定一套切實可行的租賃方案，盡力采用性價比高的營銷方式，提高營銷推廣費用的使用效果，從而，達到合理有效降低營銷環節成本的目的。

(五)商業地產投資企業自身的完善對成本控制的影響

1、強化企業內部管理，構建完善的內部控制體系

商業地產投資企業的內部管理是做好成本控制的基本因素，通過強化企業內部管理，以完善的內部控制體系來有效推動項目成本的控制是降低項目成本的有效途徑。同時，投資企業要加強和完善監督機制，加強企業內部各部分之間的監督的同時，也要加大企業外部專業機構的監督，加大施工管理力度，加強施工監理和投資監理等。

2、樹立成本的系統管理理念

商業地產投資企業應該積極樹立正確的成本系統管理理念，把企業的成本管理看做是一項需要徹底執行的系統性工程。投資企業要樹立整體和全局觀念，切切實實的系統研究關于成本管理的內容、對象、方法等各項因素。從整體來看，投資企業的成本管理涉及到企業的管理層以及企業的每一個部門、每一個員工，因此，企業所有人員都是成本控制的參與者和執行者，每個人都應該明確自身所負的責任，都要有成本控制的觀念，實時對整個項目的成本進行控制。

3、注重對項目成本資料和信息的管理。

在商業地產的開發過程中，所涉及的商業項目復雜多變，而且關系到許多利益主體，因此，及時將項目過程中的施工圖紙、招標圖、招標文件、合同文件、來往信函、指令單、報價表、水電費用、獎懲通知單等資料進行歸檔整理，可以為整個項目的操作打下良好的資料基礎，為成本的控制提供有利依據。

同時，也要注重建立并完善商業地產投資過程中所涉及到的成本資料的電子信息管理，通過電子信息資料的管理，可以減少重復工作，提高工作效率。

三、結束語

商業地產開發投資的特點決定了對其成本控制的特殊性。投資企業要根據自身的經營狀況和項目的實際情況，采取適合企業自身的措施，對項目開發成本進行控制，實現良好的企業效益和社會效益。

參考文獻：

[1]尹貽岳.建設工程項目價值管理[M].天津：天津人民出版社,2005

[2]劉華.城市綜合體―商業地產項目開發中的成本控制[J].寧波工程學院學報,2009；21(3)

[3]葉仁俊.對商業地產項目的成本控制分析[J].現代商業,2010；17

商業項目策劃范文第5篇

1、概念

營銷策劃方案是商業銀行在進行金融產品或服務的市場銷售之前，為使銷售達到預期目標而進行的各種銷售促進活動的整體性策劃文書。

2、作用

營銷策劃是針對某一客戶開發和某一產品營銷而制作的規劃，它的任務是為將朦朧的“將來時”漸變為有序的“現在進行時”提供行動指南，由此而形成的營銷策劃方案則是商業銀行開展市場營銷活動的藍本。

3、特點

營銷策劃方案必須具備鮮明的目的性、明顯的綜合性、強烈的針對性、突出的操作性、確切的明了性等特點，即體現“圍繞主題、目的明確，深入細致周到具體，一事一策，簡易明了”的要求。

結構模式

1、種類

商業銀行市場營銷策劃方案因其策劃的對象不同可分為大型優良客戶營銷策劃方案、重大項目營銷策劃方案、市場調查策劃方案、產品推介策劃方案等等。

2、結構

營銷策劃方案的基本結構是：

第一部分：營銷策劃方案封面

在這部分內容中,策劃者需分項簡要概述以下內容:

(1)營銷策劃的全稱。

基本格式是:××銀行關于××××營銷策劃書

(2)營銷策劃的部門與策劃人。

營銷策劃:××銀行××分(支)行客戶部

主策劃人:×××、×××、×××

(3)營銷策劃的時間。

××××年×月×日

第二部分：營銷策劃主題和項目介紹

根據不同的營銷策劃對象(即營銷策劃項目),擬定各自所應圍繞的主題。營銷策劃主題是整個營銷策劃的基石和內核,是營銷策劃的基本準繩。在闡述營銷策劃主題的基礎上，要對策劃的項目情況作一簡要的介紹，包括項目的背景、項目的概況、項目的進展、項目的發展趨勢等。

第三部分：營銷策劃分析

營銷策劃分析可以是逐項分類分析,也可以作綜合分析,視策劃的具體情況來定。

(1)項目市場分析。

宏觀環境狀況。主要包括宏觀經濟形勢、宏觀經濟政策、金融貨幣政策、資本市場走勢、資金市場情況等等。

項目市場狀況。主要包括現有產品或服務的市場銷售情況和市場需求情況、客戶對商業銀行新產品或服務的潛在需求、市場占有份額、市場容量、市場拓展空間等等。

同業市場狀況。主要包括同業的機構、同業的目標市場、同業的競爭手段、同業的營銷方式、同業進入市場的可能與程度等等。

各種不同的營銷策劃所需的市場分析資料是不完全相同的,要根據營銷策劃需要去搜集,并在營銷策劃中簡要說明。

(2)基本問題分析。

營銷策劃所面臨的問題和所要解決的問題,這些問題的生成原因是什么 其中主要原因有哪些 解決這些問題的基本思路如何確定,出發點是什么 通過何種途徑,采取什么方式解決 等等。

(3)主要優劣勢分析。

主要優勢分析：圍繞營銷策劃主題,將要開展某一方面的市場營銷活動(如市場調查、新產品開發、市場促銷、廣告宣傳等),擁有哪些方面的優勢,主要是自身優勢(即自身的強項)分析,也應考慮外部的一些有利因素。營銷策劃就是要利用好有利因素,發揮出自身優勢。分析優勢應冷靜客觀,既不能“過”,也不能“不及”,要實事求是。

主要劣勢分析：主要劣勢分析就是分析與將要開展的市場營銷活動相關聯的外部一些不利因素和自身的弱項、短處等。營銷策劃就是要避免和化解這些不利因素,如何彌補自身的不足，錯開自身的弱項。

主要條件分析：主要條件分析就是分析將要開展的市場營銷活動所需要的條件，包括已具備的條件和尚須創造的條件,逐一列出,逐一分析,以求得資源的最佳利用與組合。

第四部分：營銷策劃目標

不同項目的營銷策劃,有各自不同的營銷策劃目標,而營銷策劃目標大多由一些具體的指標所組成。擬訂營銷策劃目標,要實事求是,經過努力能夠達到。

營銷策劃方案（一）

一、 檢討與愿景

20XX年9月至今公司成立長沙易凌分公司，它是公司探索新管理模式的重大變革。在經過快一年之后，與目標的差距還是很大的，多次投標失利，集團客戶沒有取得突破，人員招聘，培訓沒到位，人員流失大，團隊發展過慢，整體業績不理想。但在公司領導高層的支持和我們不斷地學習中，在后幾個月的工作中也探索我們的生存和發展之路，在與各分公司的市場拓展，公司資源整合過程中，不斷進步，業績也稍有起色，在接下來的時間里，我們將再接再厲，把長沙易凌做大，做強。

二、 長沙市場客戶分析和市場潛力分析

1）地產客戶：地產客戶是我們最重要的客戶群體，也是能產生最大經濟效益的客戶群，長沙在售樓盤270個，待售樓盤328個，市場潛力是相當大的，目前找到負責人并跟進的項目有130多個，重點跟進客戶30多個，已合作客戶有瀟湘國際，馨香雅苑、美洲故事、水岸世景、圓夢完美生活。接下來的一段時間地產將繼續成為我們跟進客戶的重點。

2）大型商業機構以及各大電器品牌，如沃爾瑪、家樂福、國美、蘇寧、美的、格力、TCL、創維、長虹等，在這塊上我們下的功夫太少，需要加強跟進力度，長沙這塊的市場還是很大的。

3）汽車銷售，汽車4S店，新車上市推廣或促銷活動推廣，長沙汽車行業做短彩信推廣不是很多，人手足夠的時候可以跟進，也合作客戶有蘭天集團。

4）大型會展，如房展、車展、服裝展，在這塊我們有一定的跟進，但是效果不明顯，主要給本地公司占據了，在有一定條件的情況下可以做跟進。

5）金融，銀行個人零售部，基金發售的推廣，這些長沙基本是做內部平臺的推廣，不作為重點跟進客戶。

三、同行業分析

長沙短信市場的競爭是非常激烈的，開展短信業務的公司超過100家，比較活躍的有三十多家的樣子，經常碰頭的有星空傳媒、茉莉花開、旭為、東信、漢納、精準、面對面、飛網、納蘭、焦點、匯弘等等。茉莉花開50多號人，這邊最早做短信的，關系比較多，每個月都有自己的期刊，星空200多號人，是集團公司來的。遇上很多次了，價格給他們壓得很低，喜歡搞免費試發，贈送平臺，給樓盤安裝電話來訪自動回復短信的設備，配合樓盤做活動，組團看房什么的，還有個旭為，辦公室很大，有自己機房，喜歡帶別人去他們公司看，門面工夫做得比較到位。再有就是東信也有些名氣了。

四、業務人員開拓市場的計劃

公司規模的擴大需要業務人員進一步拓展市場、提高市場占有率這是公司市場開拓的根本目標。根據市場狀況和客戶特征，公司在現有市場基礎上確定了未來的市場拓展計劃：

1）重視大客戶開發與培育。大客戶是公司的核心客戶，公司通過提供高效、優質的服務保證核心客戶群穩定，確保基礎市場并推動公司擴大市場規模。另一方面，加大開發新客戶及潛在客戶，充分挖掘市場潛力。

2）區域營銷策略。區域營銷的重點仍是市區，包括雨花，芙蓉，開福，岳麓，星沙。

3）深化服務營銷戰略公司將以最大限度滿足客戶需求為目標，在產品銷售中不斷強化服務營銷理念，將技術支持和配套服務工作貫穿于整個銷售過程，進而提升公司市場競爭力。