房地產規劃設計

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房地產規劃設計范文第1篇

關鍵詞：房地產項目 規劃設計管理

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

引言：房地產設計管理直接關系著房地產項目的成敗。房地產市場需求的變化導致了不同時期開發商對規劃設計內涵的不同理解。在房地產發展初期，房建單位在設計上主要關注的是房型，考慮如何改變過去住宅設計上的不合理因素。

1.房產項目設計管理的指導意義與重要價值

建筑項目設計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建筑設計的最終成效是由建筑設計專業人員所共同完成的，能夠集結多數專業工程設計人員的智慧結晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產開發公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協調等作用的發揮十分重要，對項目后來的規范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產開發公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段更好的控制整個過程，充分調動各項內部資源與項目作業人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。

一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段:方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。)可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設計院)，出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。

2.當前設計管理存在的問題

建設項目設計管理有其特殊性，首先，設計成果由建筑設計院完成，其次，房地產公司設計人員在策化及設計過程中起溝通、協調、監控作用，因此在建設項目的設計運作過程中，房地產企業如何控制設計過程，是取得項目設計成功的關鍵。然縱觀當前的設計管理，仍存在種種問題，主要如下：1）設計單位選擇隨意性大。因當今房地產市場急劇膨脹，有限的設計能力已遠不能滿足房地產開發的需求，一般設計院的業務已排滿，使得很多房地產企業只能隨意選擇設計單位，而所選單位往往不是最合適的。2）設計理念缺乏有效溝通。一個項目的設計理念，應體現該項目的人文特點、區域特點、地理特點等，但因部分設計人員難以從項目所在地進行切身體會，而房地產公司又缺乏與設計單位的有效溝通，最終造成設計毫無特色。3）設計水平不高。一個項目的設計需要多專業的完美配合，然目前很多設計單位的設計人員并不到位，到位的設計人員專業水平并不到位，專業水平到位的設計人員并非全身心只做一個項目，如此情況下，常常造成設計圖紙存在“錯”“漏”“碰”“缺”等缺陷。4）設計任務書編制質量不高?，F實中，少有房地產企業能編制高水平的設計任務書，使得設計單位僅僅根據獲取土地時的詳規進行設計，設計失去明確方向，與目標相去甚遠。5）設計文件評審過于粗糙。當前，許多房產公司不重視設計文件的評審，或簡單地由工程技術人員對圖紙進行審核，或依托圖審單位進行圖審，或是在施工時由施工單位發現問題再到設計院進行修改，這種粗糙評審后的設計文件用于報批、施工很難提高設計圖紙質量。

3.規劃的調查和研究

一個地產項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結果，而市場需求的發展和變化在很大程度上是由發展商的引導和媒體的渲染促成的。其中，前期規劃設計階段是項目運作的龍頭和開端，它包含了房建單位最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關系的深入研究，項目產品將來的顧客對象的特征，地區、年齡、收入、工作、性別等。沒有周密的調查資料，就無法了解房地產市場的現狀情況以及產品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，規劃設計也就如無源之水。作為房建設計者，要做好當地房地產市場的調查、基礎資料的收集工作，建立起動態的資料補充和修正機制，以期隨時準確反映房地產市場的變化趨勢和發展特點，并能及時反映到項目的規劃設計中，在實施前或實施中能快速適應市場的細微變化。

3.1規劃要具備專業知識 土地開發和建設總是城市規劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規劃和詳細規劃情況，要與當地城市的規劃設計院和管理者保持親密的關系，對城市的現狀、規劃結構和發展計劃以及城市的戰略要有深入的研究，要結合土地儲備和規劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項目，就不能在城市郊區選址，最好選擇城市新開發密集區或中心商業區，因為是城市鼓勵優先發展的地段，而且可能較多的地產公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。當然，如果有好的市場追捧，選擇在城市的邊區進行開發，也未必不可，只要踏準了市場的節奏，有鮮明的主題和優秀的規劃設計，再加上優質的施工建設必會贏得消費者的青睞。項目的實施要與城市近期建設和中遠期發展保持同步，期待政府大規模開發帶來的商機。

3.2規劃必須符合項目定位 規劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。背離定位就會做出完全不能用的方案。另外，在進行規劃時，要避開規劃的細節和爭議地，從規劃專家的角度進行思考，要著眼于那些有潛在規劃價值和市場潛力的地段進行周密的調查，要盡可能想得更遠一些，幾年后該地段的預測情況，要從規劃的戰略發展中，而不是從規劃的細微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產單位在戰略布局時一定要結合城市的總體規劃和發展戰略進行安排，否則就成為無源之水。為此，一個好的規劃設計，必須在深入細致的市場調查后，在占有第一手基礎資料后，并經過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結合起來。規劃出新的機制和設計方式隨著設計專業分工和市場的細化，配合設計各階段的咨詢顧問公司、方案設計公司、建筑設計公司、施工圖設計公司等更加專業的公司會更加適合階段設計工作的需要，而且會作得更好，更專業。所以，在相應階段邀請該階段高水平的公司來做，不要張冠李戴。建筑是缺陷的藝術，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設計不當，影響使用；有的設計考慮不周，使房建單位的良苦策劃難以實現。因此，房建從一開始就應該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關系重能力；不重價錢重質量；不單看單位，還要看個人的經驗水平。對于大型房產項目，如果比較復雜，邀請國際知名設計單位進行咨詢，可以幫助房建者理清思路，獲得一些創新性想法和啟發，在原先的立意基礎上深入發展，形成一個基本確定的方案，供其進行選擇。這種方式，可以發揮設計單位的積極性和設計空間，推出優秀作品。總而言之，為獲得高水平、高質量的作品，在不同階段，采取相應的方式進行設計有助于方案精品的出現。

4.結束語

總之，在房地產項目設計管理階段，會時常發生設計方案確立周期時間較長的現象，從而給后續施工圖紙設計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業邊設計的施工窘境。為此，項目設計管理階段，務必要確立好時間安排，嚴格控制好方案設計、質量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務順利執行。

參考文獻：

[1]史賢戈. 房地產開發項目設計管理[J]. 科技資訊, 2008,(23)

房地產規劃設計范文第2篇

【關鍵詞】房地產企業；規劃設計；問題；培育

1 規劃設計能力是房產企業的核心競爭力

1.1 規劃設計的含義

房地產市場是一個客戶需求驅動型市場，隨著房地產業的蓬勃發展和人民生活水平的提高，如何滿足客戶個性化的需求成為房地產公司首要解決的問題。因為規劃設計決定項目的定位，房產商作為一個資源整合者，要想更好的滿足客戶需求，提高產品品質，就必須提高其規劃設計能力。所謂房地產的規劃設計能力從廣義上講主要包括市場定位、需求發現、功能規劃以及設計識別等四個方面的能力，目的是提高土地、資金、銷售和物業管理的經營效益，創造出實現更高市場價值的房產商品。其中市場定位是指通過市場調查及研究確定目標客戶，需求發現是指對目標消費群體的需求特征作出準確的界定，對其不同需求的偏好進行綜合評價，然后開展滿足市場需求的產品功能規劃。而設計識別能力是指具體清晰地向設計單位表述規劃設計要求，鑒別設計圖紙是否合乎要求以及提出修改意見的能力，衍生開來還包括開發商與設計單位的溝通管理能力。

1.2 規劃設計能力對開發效益起決定性作用

在當今知識經濟的浪潮下，各家房產企業樓盤運作水平的較量主要還是規劃設計能力的比拼。雖然規劃設計相對整個房產項目來說投入成本少，時間較短，但是對整個項目的影響較大，它決定著項目的定位、品質和成本。如果在前期開發過程中定位不準確，規劃設計失誤，由于資金投入、物業的形成具有不可逆性，越到后期經濟損失越是巨大。一般情況下規劃設計階段所需費用不到房產項目總投資的1%，但是對工程建設成本產生的影響在80%以上。規劃設計也是后期良好銷售業績的基礎，因為“賣點”不是在銷售時形成的，而是通過規劃設計來實現的。在進度控制方面，好的項目規劃設計可以使施工建設順利地得以開展，并規避或減少了施工過程中因設計不到位的變更所帶來的時間延誤和人力、財力的浪費；同樣對于后期適時的銷售和物業管理的有效介入起到了很好的促進作用，因而可以加快項目資金的周轉速率。

就價值創造而言，在項目確定投資開發后的四個主要運作階段中，即規劃設計、施工建設、銷售服務、物業管理，房地產新增價值主要來源于技術含量高的前期的規劃設計階段，當然后期的營銷服務和物業管理也創造了一定的房地產新增價值，但這很大程度上也是前期的規劃設計價值創造的延續，或者是以其新增價為基礎的二次價值創造。

綜上所述，規劃設計能力決定著房產企業的項目開發效益，已經無可爭議地成為了房地產企業的核心競爭力。

2 房地產規劃設計能力現狀與問題

房地產行業規模不斷擴大與發展，注重規劃設計已成為當今房產開發商的基本思路，許多企業甚至不惜花重金在產品規劃設計上，以期利用獨特高品質設計作為其在差異化競爭中重要的籌碼，但這種單單依靠資金來提高設計能力的模式也存在一些問題有待改進。

2.1 產品定位與規劃缺乏系統性

一方面，許多房產公司目前沒有真正意義上專職產品研發機構和從業人員，一般依靠外部設計單位來進行規劃設計，然而設計單位往往由于精力有限不可能專門收集全國各地各類典型的產品信息來為某一家企業系統地開展產品研發工作。另一方面，很多房產公司的產品定位決策系統不夠完善，缺乏一個對產品信息進行全面整合和統一分析決策的工作流程，導致市場調查、客戶定位與功能規劃無法很好銜接。這些都使得信息不能深度共享與整合，最終導致公司規劃設計能力的削弱。

2.2 未形成標準化的開發模式

許多公司未能像萬科、中海、綠城、萬達等公司一樣，在理念、文化、管理和產品等方面形成真正意義上的標準化和系列化的開發模式，普遍存在著什么產品利潤高就做什么產品的局面。由于不夠專注，使得每個項目的規劃設計工作都得從零開始，因而產品品質會相應大打折扣，最終制約了公司品牌的提升，規模的擴大。

2.3 設計識別能力欠缺

設計識別能力欠缺的現象普遍存在，如公司在委托設計時自身對產品的深度和細節挖掘不夠深入，與設計單位溝通管理不到位，公司內部未建立起完善的審圖制度，審圖人員沒有把好審圖關，設計聯系單管理混亂等，都會帶來后期不必要的返工和成本的增加，甚至留下無法逆轉的產品缺陷。

2.4 人力資源配備不足

規劃設計核心競爭力中的市場定位、需求發現、功能規劃以及設計識別等能力所涉及的知識與技能非常廣泛，對相關專業人才的業務素質要求較高。這就要求這方面的專業人員在數量和質量上都要有一定程度的保證。許多規劃設計不合理、不到位的問題都與公司這方面專業人員配備不足、業務能力有限有關。

3 房地產企業規劃設計核心競爭力的培育

3.1 建立起系統的產品研發體系

通過對現階段房地產企業的規劃設計模式和先進經驗理論的研究，筆者認為可通過對內建立產品規劃設計研發團隊，對外與實力過硬的規劃設計單位建立戰略合作伙伴的方式來提高規劃設計能力。如圖1所示，由房地產企業負責組織，把設計方作為自己的供方關系納入自己的管理系統，并在規劃設計階段，引入潛在客戶、供應商、施工監理、物業公司等供應鏈上各環節單位共同參與，以達到集思廣益的效果。

圖1產品研發體系圖

萬科就是一個采用這種發展體系的成功案例，萬科于2000年成立了萬科建筑研究中心，致力于住宅產品的研究開發工作，該公司通過整合項目上下供應鏈幾十家核心企業，兼顧市場的需求，將自己的標準體系與合作伙伴不斷磨合，最終形成了一個設計流程和跨地域設計工作的標準體系，為其成為中國房產行業的楷模奠定了基礎。

3.2 走產品系列化的開發模式

以浙江綠城為例，浙江綠城在推廣項目品牌及項目運作開發時有意識地進行產品克隆，其推行標準化、系列化的開發模式直接效益是用“20%的精力做80%的產品”，滿足了項目保質保量的開發要求，不僅適應了公司迅速發展占領市場份額的戰略，而且為公司節省下了大量時間和精力來進行新產品研發，即“80%的精力來做20%的新產品”。也正因為通過這雙重的“二八定律”，綠城在快速發展的同時逐漸形成了家喻戶曉的“桂花園”、“百合公寓”、“綠園”和“玫瑰園”等系列產品，這些產品都可以根據城市和區域的不同在全國有選擇地進行克隆和優化。這種將經過市場檢驗的成熟產品作為母本，在不同的城市相近的區位進行標準化、集約化復制與推廣的開發模式可以大大提升公司的規劃設計能力，不僅保證了產品品質的穩定性，縮短開發項目的運作周期，更可以有效的建立和推廣公司的品牌理念。

3.3 把好圖紙設計與審核關

在設計識別能力提升方面，可以從制度上入手。通過業務流程指導性文件、關鍵節點控制文件等建立起完善的圖紙設計與審核制度，以盡最大可能減少實際工作中的紕漏和疏忽。首先在建筑設計單位選擇上要程序化、制度化，嚴格根據項目的性質和定位有方向地選擇設計公司，考察和評估目標設計公司的綜合實力，對其主創設計師和設計班組進行深入了解，在知己知彼的情況下，才可以進入設計委托合同階段。其次編寫設計委托書要規范化，所有設計任務均須在委托前出具書面的設計委托書，由各專業負責人起草相關專業設計要求，做到設計要求闡述明了。最后要建立起完善的審圖制度，明確各部門審核人員職責，在審查過程中審核人員必須認真填寫審核意見單并簽字確認，形成紀要存檔，做到責任明確。

3.4 從人力資源角度提升公司規劃設計能力

核心競爭力培育的最大問題是知識資源的積累和管理的問題，而知識資源的載體是人才，所以規劃設計核心競爭力的培育很大程度上是人力資源配置的問題。房產公司要想吸引和培養出高端人才，重中之重是要樹立起其優秀的組織架構和企業文化，只有好的人才引進培養機制才能造就人才高地。另外在人力資源培訓上應該注重規劃設計能力等有關知識的相互滲透，規劃設計所涉及的知識與技能是非常廣泛的，包括經濟、市場、建筑、環境、規劃、成本、美學等多方面的學科，這就需要企業不同部門、不同專業和不同崗位協同參與到項目規劃設計工作中去，相互滲透，互補所長，只有這樣才能打造出最具價值的產品。

4 結束語

在不斷變化的市場面前，任何企業不創新必然會落后，雖然創新可能帶來風險，但不創新就是最大的風險。房地產公司在規劃設計核心競爭力的培育上一定要有大膽創新的管理思路，只有這樣才可能不斷超越打造出精品，才能滿足市場持續發展的需求，這是市場經濟條件下房地產企業立于不敗之地的生存之道。

參考文獻

[1]桂夏強．房地產開發項目中的規劃設計管理．工程與建設，2006年03期.

[2]林少洲．萬科的規劃設計觀．中國房地信息，1999年08期.

[3]劉新剛．提高設計開發一體化程度，塑造高品質產品．集團經濟研究，2006年17期.

房地產規劃設計范文第3篇

關鍵詞：房地產項目； 規劃設計；成本

引言：房地產的設計依據往往是根據建設單位提供的項目規劃設計，為此，項目規劃設計的準確性和精確度便成為前期策劃和規劃設計的契合點。該文指出地產項目的規劃要適應市場發展變化的需求，符合消費者的品位和消費能力，在這種情況下設計建造更多的多姿多彩的建筑。

一、規劃設計的要點

1.規劃設計需以人為本

以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。背離定位就會做出完全不能用的方案。另外，在進行規劃時，要避開規劃的細節和爭議地，從規劃專家的角度進行思考，要著眼于那些有潛在規劃價值和市場潛力的地段進行周密的調查，要盡可能想得更遠一些，幾年后該地段的預測情況，要從規劃的戰略發展中，而不是從規劃的細微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產單位在戰略布局時一定要結合城市的總體規劃和發展戰略進行安排，否則就成為無源之水。為此，一個好的規劃設計，必須在深入細致的市場調查后，在占有第一手基礎資料后，并經過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結合起來。規劃出新的機制和設計方式隨著設計專業分工和市場的細化，配合設計各階段的咨詢顧問公司、方案設計公司、建筑設計公司、施工圖設計公司等更加專業的公司會更加適合階段設計工作的需要，而且會作得更好，更專業。所以，在相應階段邀請該階段高水平的公司來做，不要張冠李戴。建筑是缺陷的藝術，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設計不當，影響使用；有的設計考慮不周，使房建單位的良苦策劃難以實現。因此，房建開始就應該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關系重能力；不重價錢重質量；不單看單位，還要看個人的經驗水平。對于大型房產項目，如果比較復雜，邀請國際知名設計單位進行咨詢，可以幫助房建者理清思路，獲得一些創新性想法和啟發，在原先的立意基礎上深入發展，形成一個基本確定的方案，供其進行選擇。

2.房地產項目設計應從以人為本的角度充分考慮消費者的行為心理需求

房地產市場中的使用主體----消費者的行為與心理是建筑師進行房地產項目設計的關鍵。如果說前述從房地產產品本身的價值來分析，只是為了幫助建筑師換個角度去思考評價房地產項目的設計，那么分析消費者的行為心理需求才是我們真正的設計出發點，是決定房地產項目開發設計成敗的關鍵因素。消費者的心理行為需求，是隨著政治、經濟、文化與環境等眾多因素的變化而改變的。中國住宅產業迅速發展，房地產市場與消費者的日趨成熟，產生了日趨增多的二次、三次置業的客戶，消費者的理性消費及其購買行為也發生了前所未有的變化。如果許多房地產項目在一開始的設計定位就不能符合當前市場或者不能預見到今后多變的消費者需求的要求，加上開發周期長這一特點，往往產品開發完成后已經遠遠落后于市場需求，失去市場吸引力，造成產品在市場中不能滿足消費者的需求，導致房地產產品價值在流通和消費環節上無法實現，最終以失敗而告終。這提醒我們建筑師用以往的意識、立場和方法來分析現代消費者的心理行為需求已經不行了，我們對房地產項目的規劃設計的關鍵是要通過時刻關注市場、跟蹤市場、深入市場、發現市場，挖掘出市場中不同層次消費者的潛在需求，通過認識需求、研究需求、引導需求，進而創造出適合需求發展的住宅產品，讓消費者體會親切感、認同感、歸屬感和信任感，使他們接受產品，激發消費者的潛在需求為有效需求，最后產生購買欲望。

3.選好建筑師

建筑是缺陷的藝術，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設計不當，影響使用；有的設計考慮不周，使發展商的良苦策劃難以實現。發展商以贏利為目的，設計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經濟利益的實現。因此，從一開始就應該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關系重能力；不重價錢重質量；不單看單位，還要看個人（業績、經驗、當面交談）。發展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎上著重注意如下：建筑師必須加強口頭表達能力，增強理論；建筑師必須有組織協調能力，并在設計過程中記錄下所有重要的談話內容、方能明確發展商的觀點和意圖；開發商應當給予相應寬松的創作環境，應尊重設計的專業性，不要盲目加以意見，左右設計師。

二、房地產項目成本控制五大原則

1.全面性原則。在成本控制過程中，要求全體職員參與成本費用的控制，因為對于一個房地產開發企業來講，不僅僅是項目分析決策者涉及到的相關費用、管理者的管理運營費用、施工人員的施工費用，每一工作人員都會與管理過程中發生的特定耗費有關；此外，成本控制是貫穿于整個項目的全過程與周期，而不能僅是是對部分高額度費用支出的管理與控制。

2.經濟效益原則。成本控制的出發點即為通過將項目的成本盡量地控制在最低，并在預算的成本范圍內完成項目的開發，最終為房地產企業帶來經濟上的效益。因此，房地產項目的成本控制應當以項目的經濟效益為中心，以在最小成本費用下實現服務質量最大化為目標。

3.目標成本控制原則。房地產項目必須以目標成本為依據，嚴格去監督在開發過程中企業的各項成本費用支出；目標成本一般是基于對企業的人力、物力、財力等進行了綜合的分析思考之后，考慮項目的內部實際情況及外部市場環境，采用價值工程等專門方法，做出最佳目標成本的決策。

4.動態控制原則。房地產項目隨著階段的不同，特別是施工階段項目情況的不同，總是處于變化之中的，因此，項目成本控制的重點也需要根據施工過程的進展情況進行相應的調整。例如：在項目的綜合分析決策階段應該結合項目所處的外部市場情況及所處的地域的獨特特點，重點考察項目的可行性與風險性；而在設計階段則需要充分運用價值工程的方法，重點分析產品在交付使用后，能否達到其所期望的功能而進行限額設計；在施工階段則需側重于各項成本的實際支出情況，并結合變化著的市場行情及時糾正偏差，以實現進行成本控制的動態調整。

5.責權利相結合的原則。在房地產項目開發過程中，項目經理、技術人員、業務管理人員以及其他人員都有在規定范圍內決定費用開支與否以及開支多少的權力；同時，各管理部門、施工單位和相關人員又負有各自的成本控制的責任，均在承受控制成本的外在壓力。另外，要對各部門人員在成本控制中的業績進行考評，并將最終的項目經濟效益與成本管理人員的個人收入直接掛鉤，以決定獎懲，由此來提供各方控制主體實施控制的內在動力而形成激勵機制。

結束語

房地產項目規劃設計是一項專業性很強的技術工作，不僅需要明確房地產規劃設計的著重點，按照規劃設計的相關法律、法規進行設計，還需要與本地方的特色進行結合，呈現最佳方案，針對房地產項目規劃管理中存在的問題，要及時制定科學合理的政策方針并切實有效的實行。

參考文獻：

房地產規劃設計范文第4篇

關鍵詞：房地產工程項目；管理；資金使用；項目管理；

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

在房地產投資中要實現預期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產資金項目管理指的是用現代科學的管理手段和管理理念，結合房地產投資項目的特點，有針對性地對房地產投資項目進行管理。從房地產工程項目開始到結束的全過程來看，指的就是通過對技術資源、物質資源、人力資源的整合與統籌，從而實現投資者的收益目標。

在房地產投資項目管理的實施過程當中，主要會經過房地產投資項目決策、項目總體規劃、房地產工程設計、房地產項目行政審批和許可申報、房地產招標、房地產工程施工、房地產銷售、房地產交付使用以及房地產保修幾個主要的環節。加強房地產投資項目管理，最大程度保證實現房地產投資項目最佳效益，應該從以下方面入手。

做好房地產投資項目決策工作

房地產投資項目決策水平的高低，房地產投資項目決策是不是合理科學是一個房地產投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產行業說來，房地產投資項目決策應該從房地產投資項目所在地的周邊環境，城市規劃中對房地產開發所在地的規劃要求，房地產商業需求、房屋消費群體以及國家相關政策法規等因素進行詳盡的市場分析和市場調查，找到房地產投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產投資項目的規模、性質、形式。對房地產投資項目進行經濟技術指標論證和分析，對房地產投資項目進行成本預測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優方案。

做好房地產投資項目規劃設計

根據房地產投資項目的前期決策方案，通過招投標的方式，選擇房地產規劃設計單位，對房地產進行規劃設計。房地產投資項目規劃設計包括總體平面設計和建筑功能設計，這是決定房地產投資項目的具體模式和房地產投資項目總體造價的關鍵階段。首先，房地產投資項目要負荷政府規劃部門的建筑指標，符合規劃部門的規劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達標。再者房地產投資項目規劃設計還要滿足度工程的環保、人防、市政、采光、通風以及消防等各方面的功能要求。最終房地產投資項目規劃設計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設計、外立面以及造型設計、建筑物布局等各個方面進行詳細籌劃，盡力反復完善修改房地產投資項目設計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規劃設計效果。

在房地產投資項目設計階段，規劃設計單位、房地產投資人、建設單位應當和政府規劃部門緊密配合、加強溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產投資項目規劃設計，加快房地產投資項目規劃設計進度。

做好施工圖紙指導施工的過程監督

房地產投資項目施工設計圖紙是把規劃部門批復的規劃設計意圖做了實物化具體化的表達，是用作房地產投資項目施工指導的標準。在施工圖紙設計過程中，各專業設計部門應進行有機結合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發商也應對一些產生的矛盾進行從中調解。在房地產工程設計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產建筑工程的細部的功能處理和考慮，追求實現房地產建筑功能的人性化和最優化，最終達到消費者滿意，開發商盈利的目的。

在工程建設方面，開發商也要督促建設方面的相關負責人和設計單位的設計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設計單位的工程設計的意圖和具體細節，及時糾正房地產工程建設的設計誤差，調整工程建設過程中的施工誤差，讓房地產投資項目設計能落實和體現建設方對房地產工程建筑的功能要求，房地產投資項目造價控制指標，實現最大程度地減少設計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現投資的重復和浪費。

一個房地產投資項目是否能達到最好地實現盈利，就要看這個房地產投資項目的設計和規劃以及施工圖紙設計規劃是否科學詳盡。所以說房地產投資項目規劃設計和施工圖紙的設計階段是抓好房地產投資項目管理的重要階段，是提高房地產投資項目性價比關鍵環節。因此，房地產開發商一定要引起重視，同時也要提醒設計單位和建設單位引起足夠的重視。

抓好房地產投資項目行政審批和許可申報

房地產投資項目的行政審批和許可申報手續辦理工作可以說是貫穿了整個房地產項目投資開發建設的全過程。開發商在這個階段要發揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進行一一審批和申報，工作應有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準備和整理，盡快辦好房地產投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產投資項目得以順利實施，減少房地產工程項目的利益損失。

項目審批的主要階段如下，開發商要避免遺漏。首先，對擬開發的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設用地批準證書》；再向規劃部門申請《建設用地規劃許可證》、報批《項目總平面規劃方案》、《項目建設詳細規劃（四圖一書）》，對房地產投資項目向政府發展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預備項目）審批；請專業公司對房地產投資工程項目進行環境影響評價，向政府環保部門報批；房地產投資項目工程建筑設計完成之后，要想政府規劃部門申請建筑設計方案審查，繳納城市建設配套費，隨之完善其他相關的手續之后，領取《建設工程規劃許可證》；然后向建設主管部門報送房地產投資工程項目施工圖，由建設主管部門對房地產投資工程項目施工圖進行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設主管部門審查通過意見書，向衛生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關部門申請對房地產投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標的方式選定建立房地產投資項目施工的監理承包單位，向質監局、安監部門辦理工程安全、質量保監手續，完善其他相關手續之后，再向建設主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進行房地產投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領取《商品房預售許可證》。

做好房地產工程項目施工階段項目的管理

房地產工程項目施工階段的項目管理應該從管理制度、管理的外部協調、管理的動作程序以及管理的組織結構抓起，開發商應對房地產工程項目的質量、進度和投資進行有效控制，把整個房地產工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結構。開發商應根據房地產工程項目的復雜程度、規模以及特點建立一個與之相適應的組織管理機構。設立項目總經理，負責整個房地產工程項目的管理和規劃，總經理以下則設立副總經理、工程技術總負責人。下面再設立行政部門、銷售部門、財務部門、工程技術部門、工程報建部門、材料部門、合同預算部門等。這個組織構架各異根據房地產工程項目和公司具體的靈活情況進行相應調整。房地產工程項目組織設計的原則是，必須在房地產工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現智能重疊。因此，房地產工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現工程進度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產投資的可控性，使投資收益實現最大化。

房地產的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關。而且投資管理的效果又直接關系到企業的經濟效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業的浪費現象，節約有限的社會和經濟資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發成本，平抑房價，這對國民經濟保持健康和可持續發展都具有現實意義，所以說在房地產項目中投資管理的控制對于國家還是企業都是雙贏，這樣企業才能永遠立于不敗之地。

參考資料：

[1]陳光鍵、徐榮初、葉佛容，建設項目現代管理，北京：機械工業出版社，2004，p.4

房地產規劃設計范文第5篇

【關鍵詞】房地產開發項目 前期成本管控

一、引言

房地產行業經過近年來的高速發展，已成為國民經濟的支柱產業之一，房地產行業競爭也日趨激烈。在國家對房地產行業進行宏觀調控的大背景下，房地產開發企業面臨嚴峻的考驗。特別是政府相關部門房產限購、抑制房價增長等政策的出臺，制約了房地產開發企業收入增長的空間。房地產開發企業想要在新形勢下立于不敗之地，成本控制成為首要任務。目前，很多房地產企業將項目施工管理階段的成本控制作為成本控制的重點，未重視項目前期成本管控。而作為前期成本構成的前期投資決策階段和規劃設計階段的成本控制對土地成本及工程造價成本的影響可達75%～90%。因此，房地產開發企業必須將項目前期成本管控放在整體成本控制的首位，從而達到降低成本，提高利潤的目的。

二、房地產開發項目前期成本構成及其風險關鍵控制點的分析

（一）房地產開發項目前期成本的構成

房地產開發項目前期成本的具體內容根據所在地區的不同有所區別，但一般而言由以下成本構成：

1.支付的土地出讓金。即當地土地部門掛牌出讓或拍賣出讓土地所收取的費用。

2.土地拆遷及安置補償費。包含青苗補償費、耕地占用稅、征地管理費、拆遷安置費等。

3.前期工程費。包含規劃設計費、勘察費、“三通一平”費或“七通一平”費。

4.其他前期費用。包含前期相關人員工資、福利費、資金利息等。

（二）房地產開發項目前期成本的風險關鍵控制點

1.面臨風險：土地購買風險、土地拆遷安置風險。

對應的風險關鍵控制點：前期投資決策階段。

土地成本支出約占到項目總成本的30%，對地塊的開發風險后期升值的評估論證和成本測算工作決定了項目的可行性。因此，前期投資決策是項目開發中最重要的階段，也是前期成本最重要的風險關鍵控制點。

2.面臨風險：設計質量風險、設計技術風險。

對應的風險關鍵控制點：規劃設計階段。

規劃設計費雖然開發項目總成本的不到1%，但在項目決策后對項目總成本的影響達75%以上，設計質量的好壞直接影響工程造價及工期長短。規劃設計階段的成本控制才能有效抓好工程造價，進而達到降低造價，節約成本的成本管理目標。規劃設計階段也成為開發項目前期成本的風險關鍵控制點。

三、房地產開發項目前期成本管控的方法和措施

（一）開發項目前期投資決策階段的成本管控方法和措施

前期投資決策是對開發項目的總體策劃，此階段作出的前期定位策劃、可行性分析及投資估算直接影響到整個項目的成敗。其成本管控的具體方法和措施如下：

1.組建專業的投資決策團隊。前期投資決策是一個專業而系統的工作。企業需在投資決策階段組建一個既具有豐富專業知識又有深厚行業管理經驗的團隊，調動企業的相關資源，作出正確的投資決策。

2.重視市場調研，進行項目定位策劃。企業通過對市場的深入分析研究，根據自身發展戰略，整合資源，對建設地塊購置、開發產品定位、銷售對象選擇、定價策略等進行一系列的定位策劃。開發項目準確地進行定位策劃能控制開發成本，降低土地購買及安置風險。在市場經濟條件下可聘請專業的市場調研機構進行前期定位策劃，避免自身工作的片面性。

3.切實做好開發項目的可行性研究工作、編制投資估算。

（1）企業必須研究國家經濟政策根據需拍得地塊的用途，結合地塊地理位置、環境、交通狀況及市政規劃等因素對項目產品定位可行性，銷售定價的可行性，工程方案的技術可行性，經濟成本的可行性等進行論證?？尚行匝芯康哪康氖墙档惋L險，爭取利潤最大化，同時合理確定工程規模、開發進度。

（2）進行開發項目的效益分析，編制投資估算。

編制投資估算必須具有全面性、準確性及彈性。

投資估算的編制應該盡可能細致全面，投資估算也是成本目標必須保證其準確性。在此基礎上投資估算還要考慮到實施過程中內外部因素的變化，進行動態管理保持其彈性，使投資估算切實起到控制項目總投資的作用。

（二）項目規劃設計階段的成本管控方法和措施

加強規劃設計階段的成本管理是工程成本控制的關鍵點，其成本管控應從以下方面著手：

1.進行專題調研，牽頭設計過程。開發企業對工程成本控制的積極性要遠遠高于設計單位，在項目規劃設計階段，應有開發企業牽頭通過設計單位實施成本控制。開發企業應深入市場調查，查找該階段成本管控的可控點進行專題調研，通過收集最新技術資料，組織專家專題會等方式主動關注設計過程，完成成本管控。

2.進行設計招標控制，優化設計方案。目前市場條件下設計單位的競爭也很激烈，開發企業可以利用這一有利條件，在符合招投標法的條件下，通過公開招標確定規劃設計單位，迫使設計競爭者重視成本管控，用經濟合理性最高的方案參與競標。通過設計招標優選技術先進且經濟合理的方案，最大限度降低工程造價成本，提高綜合效益。

3.實施限額設計，降低設計費用。限額設計是指按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計概算，按照批準的初步設計概算控制施工圖設計。各專業在保證功能和技術指標的前提下，合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據限定的額度進行方案篩選和設計，并且嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，以保證總投資不被突破。

限額設計是按照投資或造價的限額進行滿足技術要求的設計，從節約的角度出發，把技術同經濟有機的結合起來，是建設項目投資控制系統中的一項關鍵措施。在整個設計過程中，設計人員與經濟管理人員應密切配合，做到技術與經濟的統一。因此，房地產開發企業應積極推行限額設計。

四、結語

綜上所述，房地產開發項目的前期成本管控是項目成本管理的核心，只有將前期成本管控放在重要位置，實施有效控制才能真正實現開發項目成本控制，為企業創造經濟效益。

參考文獻

[1]黃芬華.房地產開發項目的內部控制.商業經濟，2008（7）：48-49.