小產權

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇小產權范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

小產權范文第1篇

近年來，隨著我國房地產市場的迅猛發展以及城市住房價格的節節攀升，有些地方在農村的集體土地上也開始了大規模的建房，其中的“小產權房”、“鄉產權房”在社會上引起了廣泛的爭議。

在探討有關“小產權房”與“鄉產權房”問題之前，首先需要了解有關集體土地上建房所涉及的法律問題。《中華人民共和國土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”。第六十二條“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準。其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。根據以上的規定，在集體土地上合法的建房存在于以下幾種情況之中：一是興辦鄉鎮企業經依法批準后在集體土地上建房，二是村民在符合鄉(鎮)土地利用總體規劃前提下，在審批的宅基地上建住宅，三是有關鄉(鎮)村公共設施和公益事業經依法批準后在集體土地上建房。

事實上，“小產權房”、“鄉產權房”在法律上并沒有明確的定義與概念。在“小產權房”的理解上：第一種理解是針對發展商的產權而言的，將發展商的產權叫“大產權”，購房人的產權叫“小產權”。第二種理解是針對是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫“大產權”，要補繳土地出讓金的叫“小產權”；第三種理解是針對發證機關的不同而進行區分，國家發放產權證的叫“大產權”，國家不發放產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫“小產權”。所謂“鄉產權房”指的就是在第三種理解下的“小產權房”。對于“鄉產權房”首先要看是否符合在集體土地上合法建房的幾種情形，看其是否符合土地利用的總體規劃、是否依法經過批準，如果手續齊備符合規劃，則應該認為是合法的建筑。否則就是違法的建筑，依照法律規定是要被拆除的。但合法存在的“鄉產權房”也還是不具備嚴格意義上的產權。根據我國“房地一體”的原則和(《中華人民共和國土地管理法》第六十三條“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農建設”、第八十一條“擅自將農民集體所有的土地使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款”的規定，合法存在的“鄉產權房”也只能用于特定的用途，不能隨意轉讓。

也正是由于“小產權房”與“鄉產權房”在法律上的特殊性引發了很多問題，但如何解決這些問題大家還沒有達成共識。“小產權房”與“鄉產權房”所涉及的關鍵問題是該如何對待農村土地，而如何對待農村的土地又關系到廣大農民的根本利益。在解決“小產權房”與“鄉產權房”所引發的問題上最需要考慮的還是維護好農民的根本利益。

小產權范文第2篇

什么是小產權，對小產權的解釋歸納起來主要有以下3種解釋：

1、針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。

2、按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。即普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

3、、按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權并不構成真正法律

（來源：文章屋網 ）

小產權范文第3篇

私下交易仍在持續

王先生在上海闖蕩了五年光景，自己積攢了一筆錢，但是面對超過他承受能力的房價，至今在為到底要不要買房而猶豫著。

最近在網上沖浪時，王先生無意中搜到一套房源，單價在2000元／平方米左右。于是他興沖沖地帶著女友抽空去看了房。小區位于松江區小昆山鎮，距離鎮中心有15分鐘左右的步行路程，小區規模不小，不過周邊配套并不完善。

中介直言，這套房源是小產權房，如果買房的話，不能辦理按揭貸款，也不能辦理產權過戶手續，買賣雙方只需在中介的見證下簽訂一份聲明即可完成交易過程，一手交錢，一手交房。

王先生對業主的報價非常心動，總面積達126平方米的三房兩廳(毛坯)，報價只有25萬元，單價為1985元，平方米。這樣的報價，與約20分鐘車程的松江新城二手房相比，只有其三分之一。“價格低得簡直有點不敢讓人相信。”他說。

不過這種不敢讓人相信的小產權房的確存在。除了上海之外，在北京、廣州等城市，這種物業數量更多，私下交易更為火爆。

在北京，位于通州王家場村小產權房項目諾丁山近期一直在對外公開銷售，其銷售均價為5300元／平方米，單價相比2008年底還上漲了大概300元左右。這樣的價格具有相當的市場競爭優勢，據了解，諾丁山周邊的項目售價達到8800元／平方米左右，即便是曾一度直降1000元對外促銷，但仍然無法激起購房者的購買欲望而無人問津。據了解，北京小產權房主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區，其售價僅為周邊商品房的一半，甚至更少。

廣州的小產權房主要集中在城鄉結合部，如白云區同和、太和等地，價格照樣相對實惠，目前在這些地區花15萬元就可以買到一套面積超過100平方米的以上的兩房，而附近新開發的商品樓，單價大概超過6500元／平方米，也就是說，相同面積的商品房，總價會超過65萬元，小產權房的價格不及商品房的四分之一。

購買小產權房目的不一。如上海小昆山鎮的玉昆小區，就有不少市中心的人士來購買，他們主要是用于養老。當然，也有用于投資，如在廣州市的蟹山村、榕樹頭、握山村等廣州大道北沿線村落，就有來自天河區的白領來這里租房，有些房子能租到1200元／月，投資回報率可接近10％。當然，更多的還是用來購房白住。

“身份”仍然未改

雖然市場仍在追捧小產權房，但是其不合法的身份仍未得到改變。而相關部門也一再重申不要輕易購買這種房產，以免自身權益得不到保障而遭受損失。

記者注意到，早在去年8月份，央行和銀監會聯合下發《關于金融促進節約集約用地的通知》，其中就涉及到嚴格農村集體建設用地項目的貸款管理。這份《通知》規定對利用農村集體土地開發商業性房地產的，不得發放任何形式的貸款；對購買農村集體土地上建設的住房的城鎮居民，不得發放住房貸款。

中國社會科學院金融研究所研究員易憲容表示，盡管目前農村的小產權房爭議很大，中央主管的政府部門也沒有能給出清楚答復，但是從《通知》規定來看，小產權房并沒有納入國內的商品房范圍，政府的政策對它是嚴格禁止的。

廣州市國土房管局已陸續對鑫瑞大廈(位于白云區太和鎮和樂路以北、珊景路以東地段)、維羅納新家園(位于白云區太和鎮豐泰小區、新廣從路邊)、溫泉花園(位于白云區龍歸鎮南嶺村竹仔園地段)、星城麗景(位于白云區太和鎮和樂路附近)、星城雅居(位于白云區太和鎮太和北路豐泰小區附近)、人和花園(位于白云區人和鎮大巷村流溪河北面、七十一中學公路兩側)等違法銷售的小產權房項目進行了查處并通過媒體予以曝光。

“轉正”呼聲不斷

記者發現，不管是開發商、政府官員還是專家學者，都傾向于對已經保留的小產權房，可使購買者補交相關稅費、辦齊合法手續，將小產權房性質轉為商品房。

就開發商而言，他們仍然懼怕小產權房對市場形成的沖擊。相對通過正規渠道拍得土地開發的大產權房而言，小產權房具有其不可比擬的價格優勢。“其主要優勢就是土地成本相當低廉，在房價成本中的權重很小，因此市場上的小產權房至今售價仍然低得驚人。”上海一位開發商高管汪先生坦言。汪先生對玉昆小區也有所了解，他分析說：“玉昆小區二手房之所以僅賣2000元，平方米，主要是因為這個項目除了建安成本之外，可能再無別的成本。如果上海周邊這樣的項目很多的話，那對市場產生的沖擊不知有多大?”

就連地方政府層面，也希望對“小產權房”給予相應的出路。江蘇省國土廳副廳長在今年2月初接受采訪時就曾表示，希望借農村建設用地逐步實施流轉之機，也順帶一并將小產權房的問題解決掉，當然，是希望能得以“轉正”。

初現破冰跡象?

“宅基地換房”――這是天津首創的新做法，會否成為小產權房轉正的突破口。而種種跡象表明，這種做法正得到其他城市的效仿，如北京、廣州等城市已跟進。

天津所謂“宅基地換房”是怎么樣一回事呢?即農民自愿以其宅基地，按照規定的置換標準，換取小城鎮內的一套住宅，遷入小城鎮居住。原村莊建設用地進行復耕，而節約下來的土地整合后再通過招標、拍賣、掛牌等方式出售，用土地收益彌補小城鎮建設資金缺口。據了解，目前天津已經成功完成首個試點項目。去年底，天津東麗華明鎮原胡張莊、永和村出現了該市首個原宅基地換房地塊變身耕地的案例，在這兩個村子的原址上將新建一座農業園區。兩個村子的村民都享受到了該福利措施，搬進了新建的樓房。

北京也在考慮進行“宅基地換房”試點，北京市國土局擬定了《北京市農村集體建設用地使用權流轉試點指導意見(征求意見稿)》(下稱《指導意見》)。按照擬定的《指導意見》，農民所分得的房屋仍是集體產權(即通常所說的小產權)，而騰退出來的宅基地仍然是集體土地性質，不能用于房地產開發等用途，主要用來發展村鎮企業集體經濟。

廣州市在2月下旬也出臺了與“宅基地換房”有關的文件，該文件中的一個亮點是，將積極探索以宅基地置換城鎮住房的新路子，引導村民住房建設逐步向城區、集鎮和農民居住點集中發展。一份相關解讀報告提出，農民將可用宅基地，按照規定的置換標準無償地換取小城鎮中一套住宅。遷入小城鎮居住。據了解，廣州從2008年

起已在個別郊區開展了宅基地置換城鎮住房的試點。

“宅基地換房”做法中還有一個關鍵問題尚未得到解決，即農民置換得到的住房產權問題。農民用宅基地換來的房屋產權到底歸誰，按理說應該歸農民所有，因為農民失去了宅基地，他們必須得到相應的補償。由此及彼，以前的小產權房是否也可以通過合理置換的方式，而將產權合法化。

有觀點認為，隨著中央鼓勵土地流轉與構建城鄉統一土地市場的政策實施，對依法取得的農村集體建設用地使用權可以允許通過有形的土地市場，以公開規范的方式進行流轉。這也給在集體性質土地上開發建設的小產權房，提供了“轉正”的契機。

利益再分配是難點

小產權房的問題必須得到解決，這是毋庸置疑的。但是如何解決，可能在短期內找不到答案。

有學者認為，單純地補交相關稅費并辦齊合法手續，這尚不足以使得“小產權房”房得以成功“轉正”，因為這里面最核心的問題是土地利益如何再分配的問題，在沒有將這個問題厘清之前，所有的問題都不會得到解決，包括“轉正”。

易憲容表示，就目前而言，小產權房的存在與現行的法律制度相違背，如果簡單地將其“轉正”為商品房，會帶來諸多意想不到的惡果，“這樣做等于明確告訴整個社會，誰違法誰獲利”。他如是說。因此在他看來，中央不會采取簡單的法不責眾的處理方式來處理“小產權房”問題。

不過，是問題總歸要得到解決。中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞告訴記者：“對于已經購買了小產權房的人來說，難道就簡單認定這種交易不成立嗎?”牛鳳瑞如此反問，他說：“這個問題必須得找到妥善的解決辦法。”

處理小產權房的問題，其核心問題還是在于土地升值利益的再分配。牛鳳瑞直言，在沒有處理好土地升值利益再分配關系之前，小產權房的“轉正”無從談起。而易憲容也同意這個觀點。

小產權范文第4篇

而此前國土資源部部長徐紹史在接受媒體采訪時已經表示，今年國土部將不讓小產權房現象繼續蔓延。“清理小產權房的工作，我們會嚴格地保護農民的正當權益，同時依法依規行政，為大規模地清理小產權房做好準備。”

事實上，從2007年起，小產權房問題就已經引起相關部門的關注，并屢屢下文禁止。不過，隨著不少城市推行限購政策，不受限購約束的小產權房卻變得更為活躍。

在2008年8月，相關報道就指出有關部門已對全國部分城市小產權房問題進行了抽樣調查，并已起草報告上報國務院。

為何小產權房不受法律保護，卻還大有市場？中國指數研究院(華中)副院長胡超表示，吸引購房者的主要原因是低廉的價格，這也折射出高房價下購房者的無奈。

某地產經紀人告訴記者：“小產權房的價格比一般小區至少便宜一半，由于其交易不合法，因此交易信息一般不會掛在網上，只是內部流轉。”由于不能辦理兩證，購房者可與房東簽訂協議保證其權屬，雙方交易相對簡單。

他認為，購買小產權房的風險比較大。“小產權不能辦理貸款，客戶一般需要一次性付清，購買壓力大風險也增大，關鍵在于，萬一集體土地被國家收回，購房者很難得到賠償。”

“異化”的小產權房

盡管沒有產權證，但在城市房價高漲的刺激下，小產權房已逐漸成為除商品房和保障房之外的另一種城市房屋供應類型。在利益誘惑下，購買者也從最初的農民、拆遷戶擴大到城市普通市民甚至富豪階層。曾有媒體報道，小產權房在深圳和北京等房價較高的城市已經形成熱銷的局面，最多的已達到房地產市場銷售總量的1/5。

面對小產權房的蔓延趨勢，不少地方明令叫停。如何處理已建小產權房并讓群眾接受，又有利于房地產市場的健康發展，成為政府部門十分頭疼的事。武漢國土部門的一位負責人頗感無奈，“政策限制無法阻止小產權的交易，一是價格很誘人，二是小產權房已經不是個別人的買賣，而是形成了一張復雜的利益網。”

眾多業內人士指出，小產權房最初是滿足拆遷農民和低收入者的基本住房需求，但如今已經逐步“異化”為中高檔房甚至別墅，成為少數人攫取暴利的工具。

雖然小產權房從一開始就處于灰色地帶，并不具有嚴格意義上的產權，但近年來，由于小產權房在價格上具有明顯的優勢，再加上一些開發商蠱惑性的宣傳，小產權房推出后銷售形勢很好。據清華大學經濟研究所蔡繼明教授的一項研究顯示，很多城市小產權房曾占到當地房地產市場的20%，有的甚至高達40%。

小產權房無序滋長蔓延，不僅違反土地管理法律及相關政策，也影響到房地產市場的正常發展。“由于小產權房不受法律保護，大量小產權房半公開地銷售買賣，也給日后出現問題的處理帶來麻煩，給社會穩定埋下隱患。”地產經紀人小張如是說。

“難啃的骨頭”

無論如何，面對新一輪小產權房建設的頂風違法，是任其“生長”還是迎難而上，這既需要有關部門敢于“破題”，更考驗其智慧。

小產權房成為“難啃的骨頭”有多種原因：部分小產權房是歷史原因形成的，很難做到一刀切；全國小產權房將近60億平米，法難責眾；處置小產權房關系到基層權力、民生和社會穩定等一系列問題；現行土地管理法、城市房地產管理法等法律不支持小產權房……

但是，小產權房難“啃”也要去“啃”，而且要盡快去“啃”。小產權房問題如果繼續拖下去，問題將越積越多，例如：小產權房引發的法律糾紛、農村集體土地被變相侵占的問題、對城鄉土地規劃利用總體布局的破壞、對相關部門公信力的損害以及小產權房的安全隱患問題……

那么，如何終結小產權房亂象呢？

僅僅依靠事后的查處是不行的，還須事先不斷釋放明確信號，趁早“封死”小產權房的前路。一些地方小產權房為何成為發展難題，很大程度上緣于當地部分領導在處理小產權房問題時態度含糊不清、猶豫不決，甚至暗含幾分曖昧心理。加上一些專家學者的不當言論，更給人們以小產權房可能會“分類處理”等假象，憑空增添僥幸心理，并刺激更多的人加入到購買小產權房之列。

留存與否

按說產權只有有無之分，不應有大小之別，因此，牽涉復雜、鑒定困難的小產權房格外引人注意。同時，據市場機構統計，目前我國現存的小產權房建設面積已超過60億平方米，相當于房地產行業近十年來的開發總量。

那么，數量龐大的小產權房的產權未來是否能變大呢？民間各種說法均有，比如：價格低，法不責眾，小產權可轉為大產權。

如今，小產權房是否留存，是否轉為大產權，都頗受爭議。因為小產權房已經不單單是個別業主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社會公平、法律尊嚴都面臨挑戰。

小產權范文第5篇

關鍵詞：小產權房；土地流轉制度；合同無效。

“小產權房”不是法律上的概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，與國家頒發房產證的“大產權房”相對，通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產，即是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的商品房。小產權房是伴隨著我國市場經濟的發展和住房制度的改革而產生和發展的，是一個復雜的社會現象。

一、小產權房產生原因。

1.農地制度不合理。城鄉二元結構的土地制度導致集體土地所有權虛無化。小產權房是農民集體直接自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金；此外，由村集體牽頭開發，也省去了開發商；而建筑商就是當地農民。如此一來，小產權房的開發就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用。另外工程設計建設的投入、配套開發建設費用、應繳納的稅款等房地產商成本費用也都大大節省，這也是小產權房市場價格低廉的決定性因素。

2.國家土地流轉政策不合理，商品房房價過高和經濟適用房、廉租房等社會保障性住房明顯供應不足。國家規定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。但是事實是一些地方政府又以高于支付給失地農民費用幾倍的價款出賣給開發商，以此作為地方財政的重要收入來源，被稱為“土地財政”。導致開發成本較高，房價較貴，經濟適用房、廉租房等社會保障性住房明顯供應不足，人們紛紛將目光轉向低價的小產權房。

3.對違法小產權房處理不嚴格。城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但“小產權”房熱銷多年且大部分房屋并未被強拆，政府方面雖制止“小產權房”銷售，但并未追究鄉政府、村委會的違法行為。依據我國《土地管理法》第73條、76條、77條、83條，以及《城鄉規劃法》第64條、65條、66條和68條均規定了“限期拆除”強制措施，這是我國法律針對違法建設的否定性評價，也是違法所導致法律后果，但在實際中并未嚴格執行。

二、小產權房的困境。

1.嚴重影響社會誠信。根據《中華人民共和國合同法》規定，法院不能適用商品房買賣法律規定及司法解釋處理涉及“小產權房”的案件，購房人權益很難得到維護。同時，由于購買“小產權房”買賣合同是無效，因此根據法律規定購房人只能要求出售方退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等，但根據目前已審結案件來看，由于“小產權房”不受法律認可，不能在房管部門備案，根本不在政府機構監管范圍內，因此即使出售方違約，由于合同無效，購買人要求賠償損失訴訟請求也將無法得到滿足。在使用房屋過程中，如果遇到房屋質量問題、公共設施維護等問題，購房者救濟途徑非常有限。

2.引起法律之間沖突。從法律規定上看，依據《物權法》30條規定：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或消滅物權，自事實行為成就時發生效力。房屋蓋成后就取得了物權，并不需要取得產權證即享有物權。《物權法》第31條規定：依照本法第28條至第30條規定享有不動產物權，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記，未經登記，不發生物權效力。同時，《物權法》第15條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記，不影響合同效力。據此，“小產權房”屋買賣合同應該有效。然而，根據《合同法》第52條第（五）項規定，因違反法律、行政法規強制性規定，“小產權房”買賣合同一般應認定為無效合同。

3.造成社會資源浪費。違法用地和違法建設一般都是惡意行為，并且主觀意圖在于為謀取非法利益進而損害了國家權益。在法律上講，大多都違法了國家強制性規定，即主要表現為違反了“土地利用總體規劃”，又無法補辦用地或建設手續。在一定程度上，“小產權房”雖然解決了城鎮中低收入階層居住需求，但“小產權房”不受法律保護且多采取強拆方式。強拆“小產權房”不僅是對社會財富巨大浪費，而且很可能激化社會矛盾，甚至影響社會穩定。

4.引起法律風險。一是無法取得產權證。即使買方取得有鄉政府或村委會蓋章所謂“產權”或類似文件，也不受法律保護，如果鄉政府或村委會反悔，收回房屋，買方只能要求返還房屋價款，無法繼續保留房屋。二是存在交易風險。買方如果購買預售“小產權房”，由于售房者不受政府監管，行政機關也無法對預售行為審查，一旦出現房屋不能按期交付或無法交付情形，買方無法討回房款。三是質量風險。“小產權房”建設可能根本沒有經過房屋質量驗收等程序，一旦出現房屋質量問題，買方利益很難得到維護。

三、結論。

綜上所述，我們要充分看到，小產權房的存在有其深刻的背景原因也因此產生了巨大的困境。小產權房的問題實質上是以土地為主的利益分配問題。但我國現行法律規定小產權房是非法的，目前法律層面上對小產權房進行法律規制，效果并不理想。正如博登海默所說：“一個法律制度之所以成功，是由于它成功地到達并且維持了極端任意的權力與極端受限制的權力之間的平衡。文明的進步會不斷使法律制度喪失平衡。通過理性適用于經驗之上，然后恢復這種平衡，而且也只有憑靠這種方式，政治組織和社會才能使自己得以永久地存在下去。”因此，在當下大力推進社會主義和諧社會建設，發展成果由人民共享的時代，各方面更應認清問題癥結，著力在法律制度上突破創新，與時俱進，敢于破除慣性思維，科學地進行分析，以便對癥下藥，科學合理解決小產權房的問題。